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Simulateur officiel · Courtier COBSP ORIAS 23002291

Calcul des mensualités de votre prêt immobilier — 2026

Capital, durée, taux d'intérêt et assurance emprunteur (ADI) — ajustez les quatre curseurs et obtenez immédiatement votre mensualité, le coût total du crédit et le TAEG indicatif.

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Courtier COBSPORIAS 23002291110+ banques partenairesÉtude offerte
Comprendre les indicateurs

Les 4 chiffres qui pilotent votre crédit immobilier

Mensualité, TAEG, taux d'effort et assurance : derrière chaque ligne de votre offre de prêt, ces quatre indicateurs déterminent le coût réel et la faisabilité de votre projet.

Mensualité

Annuité constante (même somme chaque mois) capital + intérêts. Formule PMT (Payment) : M = C × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), avec i = taux mensuel et n = nombre de mois. C'est l'élément que vous verserez chaque mois à la banque pendant toute la durée du crédit.

TAEG

Taux Annuel Effectif Global (art. L. 314-1 et s. C. conso.). Coût réel du crédit frais inclus, hors assurance emprunteur (ADI). C'est le seul taux comparable entre établissements. Ne peut excéder le taux d'usure publié trimestriellement par la Banque de France.

Taux d'endettement

Plafond HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) à 35 % juridiquement opposable depuis le 1er janvier 2022 (décision D-HCSF-2021-7). Calcul : (charges crédits + loyers) ÷ revenus nets. Les banques disposent d'une flex pool (marge dérogatoire) de 20 % de dossiers, fléchés à 70 % vers la résidence principale.

Assurance emprunteur

Obligatoire de fait (l'établissement l'exige). Tarif moyen 7 à 11 €/mois pour 100 000 € empruntés. Loi Lemoine du 28 février 2022 : résiliation infra-annuelle libre (sans frais ni pénalité), suppression du questionnaire médical sous 200 000 € et fin avant 60 ans.

Lexique express

Annuité constante

Chaque mois, vous payez exactement la même somme. La répartition capital/intérêts change (beaucoup d'intérêts au début, beaucoup de capital à la fin), mais la mensualité reste figée.

Capital restant dû

Ce que vous devez encore à la banque à un instant donné. Au mois 1 d'un prêt de 200 000 €, c'est presque 199 700 €. Au dernier mois, presque zéro.

Taux d'effort

Part de vos revenus nets mensuels qui part en remboursement de crédits. Plafonné à 35 % en France depuis 2022 (HCSF).

Flex pool

Marge dérogatoire de 20 % de dossiers que chaque banque peut financer au-dessus du plafond 35 %, à condition que 70 % concernent une résidence principale.

Quotité assurée

Pour un couple, part du prêt couverte par l'assurance pour chacun. 100 %/100 % = chacun couvert pour la totalité (plus cher, plus sûr). 50 %/50 % = moitié-moitié (moins cher).

Différé d'amortissement

Période en début de prêt où vous ne remboursez que les intérêts (différé partiel) ou rien (différé total). Utile en VEFA pour ne pas cumuler loyer + mensualité.

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Nos courtiers négocient simultanément auprès de 3 à 5 banques partenaires. Taux, frais de dossier, garanties, assurance — nous comparons l'ensemble du package sur votre profil réel. Étude offerte, sans engagement.

Comment le courtier est-il rémunéré ?

Aucun versement avant l'obtention du prêt (art. L. 322-2 C. conso.). Honoraires de courtage fixés au mandat signé avant tout démarrage (art. L. 322-1 C. conso.) + commission versée par la banque retenue.

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Maîtrisez le calcul de votre mensualité

De la formule mathématique aux 6 leviers d'optimisation, tout ce que vous devez savoir avant de signer une offre de prêt en 2026.

Pourquoi calculer la mensualité de votre prêt immobilier ?

La mensualité est l'engagement financier le plus structurant d'un projet immobilier. Elle conditionne votre acceptation auprès de la banque, votre reste à vivre et votre capacité à absorber un imprévu pendant 15 à 25 ans. Un calcul préalable précis permet de :

  • Cadrer votre budget d'achat avant la signature du compromis, pour éviter d'engager une promesse sur un bien que vous ne pourriez pas financer (clause suspensive de prêt non levée = restitution du dépôt de garantie, art. L. 313-41 C. conso.).
  • Anticiper le respect du HCSF 35 % avant de constituer le dossier — un taux d'effort supérieur fait quasi-systématiquement refuser le prêt en circuit standard.
  • Arbitrer entre durée et coût total : passer de 20 à 25 ans abaisse la mensualité mais ajoute couramment 20 à 30 % de coût total d'intérêts.
  • Disposer d'un argument de négociation face à votre banque : arriver avec une simulation précise et un benchmark de taux marché change le rapport de force.
Repère 2026

Un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 3,59 % (taux moyen Banque de France T1 2026) donne une mensualité hors assurance de 1 169 €/mois. Ajoutez 30 à 90 € d'assurance emprunteur selon votre âge.

Les 6 éléments qui composent votre mensualité

Votre mensualité ne se résume pas au capital divisé par la durée. Six paramètres entrent dans le calcul, dont quatre directement visibles dans le simulateur.

Le capital emprunté

Plus le capital est élevé, plus la mensualité est forte. Hagnéré Patrimoine recommande de toujours conserver une épargne de précaution de 3 à 6 mois de mensualités après l'apport, pour absorber un imprévu sans renégocier.

La durée du prêt

Allonger la durée diminue la mensualité mais alourdit le coût total. Le HCSF plafonne la durée à 25 ans (27 ans en différé pour VEFA ou travaux ≥ 10 % du coût, décision D-HCSF-2021-7 du 29/09/2021 modifiée par D-HCSF-2023-2 du 29/06/2023).

Le taux d'intérêt nominal

Fixé par la banque selon votre profil (apport, revenus, ancienneté, secteur), la durée, le type de bien (résidence principale, locatif, VEFA — Vente en État Futur d'Achèvement, achat sur plan) et la performance énergétique du logement (bonus DPE — Diagnostic de Performance Énergétique — pour les classes A/B/C).

Le taux d'assurance emprunteur (ADI : Assurance Décès-Invalidité)

Calculé sur le capital emprunté ou sur le capital restant dû selon l'assureur. Varie de 0,08 % (jeune fonctionnaire) à 0,80 % (senior, non-fumeur, sport extrême). Délégation possible depuis le jour 1 (loi Lagarde 2010, renforcée Hamon 2014) ; résiliation libre à tout moment depuis le 01/09/2022 (art. L. 113-12-2 C. assurances, loi Lemoine).

Les frais annexes

Frais de notaire (≈ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), garantie hypothécaire (1 à 2 % du capital) ou caution Crédit Logement (≈ 1 % rétrocédé partiellement), frais de dossier 0,3 à 1 % du capital (souvent négociables).

Le différé d'amortissement

Utile pour la VEFA, des travaux ou un prêt-relais : période en début de prêt pendant laquelle vous ne remboursez que les intérêts (différé partiel) ou rien du tout (différé total, les intérêts sont alors capitalisés). Vous évitez de payer deux logements en même temps (loyer + mensualité), mais le coût total grimpe.

La formule de la mensualité : PMT expliquée pas à pas

Pour un crédit immobilier à taux fixe et annuités constantes — le format ultra-majoritaire en France — la mensualité se calcule avec la formule PMT (Payment) :

Formule de la mensualité
M = C × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ)
MMensualité (hors assurance)
CCapital emprunté
iTaux mensuel (taux annuel ÷ 12)
nNombre total de mensualités

Exemple chiffré. Pour 200 000 € empruntés à 3,59 % sur 20 ans (240 mensualités), le taux mensuel est de 0,0359 ÷ 12 = 0,002 992.
M = 200 000 × 0,002 992 / (1 − (1,002 992)⁻²⁴⁰) = 1 169 €/mois hors assurance.

À cette mensualité s'ajoute l'assurance emprunteur, calculée par la plupart des banques de réseau sur le capital initial (formule simplifiée : ADI mensuelle = C × tass ÷ 12). Quelques bancassureurs et la majorité des contrats de délégation calculent l'ADI sur le capital restant dû : prime dégressive, plus avantageuse sur la seconde moitié du prêt.

Exemples de mensualités selon capital et durée (taux 2026)

Mensualités hors assurance emprunteur, calculées avec les taux moyens marché T1 2026 publiés par la Banque de France : 3,31 % sur 10 ans, 3,52 % sur 15 ans, 3,59 % sur 20 ans, 3,70 % sur 25 ans.

Montant emprunté10 ans · 3,31 %15 ans · 3,52 %20 ans · 3,59 %25 ans · 3,70 %
100 000 €980 €716 €585 €511 €
150 000 €1 470 €1 074 €877 €767 €
200 000 €1 960 €1 432 €1 169 €1 023 €
250 000 €2 450 €1 790 €1 461 €1 279 €
300 000 €2 940 €2 148 €1 754 €1 534 €
400 000 €3 920 €2 863 €2 338 €2 046 €
500 000 €4 900 €3 579 €2 923 €2 557 €
750 000 €7 350 €5 369 €4 384 €3 836 €
1 000 000 €9 800 €7 159 €5 846 €5 114 €

Tableau indicatif. Les taux réels dépendent du profil emprunteur, du type de bien et de la performance énergétique. Source taux : Banque de France, statistiques de marché T1 2026.

Le taux d'endettement HCSF 35 % : la barrière à franchir

Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021) plafonne juridiquement le taux d'effort des emprunteurs à 35 % maximum des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Les banques ne peuvent y déroger que sur 20 % de leur production trimestrielle (« flex pool »), dont 70 % fléchés vers la résidence principale et 30 % vers les primo-accédants.

Formule du taux d'effort

(Mensualités + loyers résiduels) ÷ Revenus nets ≤ 35 %

Revenus nets : salaire net imposable + revenus fonciers pondérés à 70 % + pensions stables + dividendes récurrents.

Exemple concret

  • • Revenus nets : 5 000 €/mois
  • • Crédit voiture en cours : 280 €/mois
  • • Plafond mensualité ADI comprise : (5 000 × 35 %) − 280 = 1 470 €/mois
  • • Capacité d'emprunt (20 ans à 3,59 %, ADI 0,34 % incluse) : ~240 000 €

Au-delà du plafond, votre dossier passe en flex pool — la banque évalue votre reste à vivre, au cas par cas, votre saut de charge et la stabilité du dossier. Compter sur la flex pool sans préparation est risqué : un courtier COBSP sait dans quelle banque elle est encore ouverte trimestre par trimestre.

Le TAEG : la seule boussole de comparaison

Le Taux Annuel Effectif Global est défini aux articles L. 314-1 et suivants du Code de la consommation. Contrairement au taux nominal (le seul affiché en gros sur les publicités), le TAEG intègre tous les coûts obligatoires du crédit : taux nominal, frais de dossier, frais de garantie (hypothèque ou caution Crédit Logement), frais d'évaluation. Il exclut l'assurance emprunteur, le coût de l'évaluation du bien et les frais facultatifs.

Taux d'usure

Le TAEG ne peut excéder le taux d'usure publié chaque trimestre par la Banque de France au Journal officiel (art. L. 314-6 et s. C. conso.). En cas de dépassement, le contrat est juridiquement nul et le prêteur s'expose à 300 000 € d'amende et deux ans d'emprisonnement (art. L. 341-50 C. conso.). Pour les seuils trimestriels en vigueur, consultez l'avis de la Banque de France publié au JORF.

Mode d'emploi du TAEG en pratique. Quand vous comparez deux offres :

  • Une banque A à 3,40 % nominal + 1 200 € frais dossier + caution Crédit Logement 2 700 €
  • Une banque B à 3,55 % nominal + 500 € frais dossier + caution Crédit Logement 2 400 €

Le TAEG peut être plus avantageux sur l'offre B malgré un taux nominal supérieur. C'est l'unique indicateur juridiquement comparable.

L'assurance emprunteur : la loi Lemoine a tout changé

L'assurance emprunteur (ADI : Assurance Décès-Invalidité) couvre la banque en cas de décès, perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA), invalidité ou incapacité de travail. Bien qu'elle ne soit pas légalement obligatoire, aucune banque n'accorde de prêt immobilier sans cette garantie. Elle représente 15 à 30 % du coût total du crédit.

Loi Lemoine du 28 février 2022 — 3 changements majeurs

  • Résiliation infra-annuelle libre depuis le 1er septembre 2022 (art. L. 113-12-2 C. assurances). Vous pouvez changer d'assurance à tout moment, sans frais ni pénalité.
  • Suppression du questionnaire médical pour les prêts ≤ 200 000 € par personne et fin avant 60 ans (art. L. 113-2-1 C. assurances).
  • Droit à l'oubli renforcé : 5 ans après la fin du protocole pour les pathologies cancéreuses et l'hépatite C, contre 10 ans auparavant.

Le gain potentiel. Le coût total de l'ADI dépend fortement de votre âge, votre état de santé, votre quotité assurée et de l'assureur retenu. Le CCSF a documenté en 2020 un écart marqué entre les contrats groupe bancaires et les contrats déléguées (April, MetLife, Cardif Libertés, Suravenir Assurance, etc.), notamment pour les profils jeunes et non-fumeurs. Demandez systématiquement le TAEA (Taux Annuel Effectif de l'Assurance, art. L. 313-8 C. conso.) côté groupe et côté délégation pour objectiver l'écart. Vérifiez aussi l'équivalence des garanties selon la grille CCSF du 13 janvier 2015 (18 critères contraignants) pour éviter un refus de la banque.

Le PTZ 2026 et les prêts aidés qui allègent votre mensualité

Plusieurs prêts complémentaires permettent de baisser la mensualité globale en introduisant des morceaux de financement à taux préférentiel ou à différé long. Le plus puissant est le Prêt à Taux Zéro.

PTZ 2026

Prêt à Taux Zéro (art. L. 31-10-1 CCH)

  • • Élargi à toute la France depuis le 1er avril 2024 (LF 2024 art. 71, prorogé jusqu'au 31/12/2027)
  • • Logements neufs collectifs en zone tendue ou anciens avec travaux ≥ 25 %
  • • Quotité 20 % à 50 % du coût selon tranche de revenus et zone (art. L. 31-10-9 CCH)
  • • Différé d'amortissement 5 à 15 ans selon revenus
  • • Barème ressources revalorisé chaque année par arrêté (zone A : ≈ 49 000 € pour 1 personne)
Action Logement

Prêt Accession à 1,5 %

  • • Réservé aux salariés du secteur privé non agricole
  • • Plafond 30 000 € (bonus jusqu'à 40 000 € pour familles nombreuses)
  • • Durée jusqu'à 25 ans · taux d'intérêt nominal 1,5 % (grille Action Logement 2026)
  • • Cumulable avec PTZ et prêt principal
  • • Logement principal uniquement

Prêt Accession Sociale (PAS)

  • • Plafonds ressources stricts (37 000 € pour célibataire zone B)
  • • Taux plafonnés par la SGFGAS
  • • Frais de dossier plafonnés à 500 €
  • • Frais de garantie réduits

Prêt Épargne Logement

  • • Taux fixé à l'ouverture du PEL (3,45 % pour PEL ouverts en 2026)
  • • Plafond 92 000 €
  • • Conditions liées à l'antériorité de l'épargne
  • • Faible intérêt en 2026 sauf vieux PEL pré-2016

6 leviers pour optimiser le coût total de votre crédit immobilier

Aucun de ces leviers ne donne un résultat garanti — le gain dépend strictement de votre profil (apport, revenus, ancienneté, DPE du bien) et des conditions de marché au moment du dossier. Cumulés et bien activés, ils peuvent transformer significativement le coût total de votre crédit.

Levier 01

Soigner votre profil emprunteur

Apport minimum 10 % du prix + frais de notaire, stabilité professionnelle 3 ans, gestion bancaire saine 6 derniers mois (zéro découvert), épargne de précaution post-acquisition.

Levier 02

Choisir la durée optimale

Passer de 25 ans à 20 ans réduit le coût total de 20 à 30 %. Si la mensualité reste compatible avec le HCSF 35 %, raccourcir la durée est le levier le plus puissant.

Levier 03

Augmenter votre apport

Un apport ≥ 20 % débloque souvent les meilleurs taux et réduit la LTV (loan-to-value, ratio prêt/valeur du bien), donc le risque pour la banque. Au-delà de 30 % d'apport, la marge de négociation s'élargit encore.

Levier 04

Activer les prêts aidés

PTZ (Prêt à Taux Zéro) jusqu'à 50 % du coût selon tranche de revenus et zone, Prêt Accession Action Logement à 1,5 %, Prêt Accession Sociale (PAS) à taux plafonné, PEL (Plan Épargne Logement, taux dépendant de l'année d'ouverture).

Levier 05

Déléguer votre assurance emprunteur

Selon votre profil (âge, état de santé, quotité), l'écart avec l'assurance groupe bancaire peut être significatif (CCSF, rapport ADI 2020). Loi Lemoine : résiliation à tout moment depuis le 01/09/2022 (art. L. 113-12-2 C. assurances).

Levier 06

Passer par un courtier COBSP

Mise en concurrence simultanée de 3 à 5 banques partenaires. Le courtier négocie taux nominal, frais de dossier et garanties — le gain dépend strictement de votre profil (apport, revenus, ancienneté, DPE du bien).

Courtier COBSP ou banque directe : que change-t-il vraiment ?

Aller chercher son crédit seul, négocier avec sa banque historique ou passer par un courtier COBSP : trois approches courantes, trois résultats différents. Comparatif factuel sur les six dimensions qui comptent.

DimensionVous seulVotre banqueCourtier COBSP
Mise en concurrenceÀ votre charge, une banque à la foisAucune (vous restez chez eux)3 à 5 banques simultanément
Délégation d'assuranceÀ négocier seul, sous pressionPression vers l'ADI groupeComparée et négociée
Flex pool HCSFInvisibleBanque par banqueSuivi trimestriel
Temps investiÉlevé (15-30 h selon profil)Modéré (RDV, justificatifs)2-3 h (transmission docs)
Coût du service0 €0 €Honoraires au mandat (art. L. 322-1 C. conso.)
Versement avant prêtN/AN/AInterdit (art. L. 322-2 C. conso.)

Le gain net dépend strictement de votre profil emprunteur. Un dossier déjà premium chez sa banque historique peut tirer moins de valeur d'un courtier qu'un dossier moyen mis en concurrence sur 5 banques. Demandez systématiquement la grille tarifaire du courtier avant signature du mandat.

Que faire après avoir simulé votre mensualité ?

Le simulateur donne une vision juste mais reste indicatif. Pour transformer cette estimation en offre de prêt acceptée, suivez le parcours suivant :

01

Préparez les justificatifs

3 derniers bulletins de salaire, 2 derniers avis d'imposition, 3 derniers relevés bancaires, justificatif d'apport, compromis de vente.

02

Confiez votre dossier au courtier

Un courtier COBSP ORIAS analyse votre projet, vérifie sa solidité HCSF et identifie les banques les plus compétitives sur votre profil.

03

Comparez les offres officielles

Mise en concurrence simultanée de 3 à 5 banques. Vous recevez les offres préalables écrites valables 30 jours minimum (art. L. 313-25 C. conso.).

04

Respectez le délai de réflexion

Délai légal incompressible de 10 jours entre réception et acceptation de l'offre (art. L. 313-34 C. conso.). Signature au plus tôt le 11ᵉ jour.

05

Signez chez le notaire

Une fois l'offre acceptée et les conditions suspensives levées, signature de l'acte authentique et déblocage des fonds par la banque.

Pour aller plus loin sur le crédit immobilier

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Tunnel 2 minutes : capacité, taux, mensualité, dossier courtier.

Crédit immobilier classique

Page service : HCSF, profil emprunteur, dossier complet.

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Prêt in fine

Alternative pour investisseurs : remboursement du capital à terme.

Prêt relais

Acheter avant d'avoir vendu : pont financier entre 2 biens.

Rachat de crédits

Regrouper vos crédits pour baisser la mensualité globale.

Crédit hypothécaire

Alternative au-delà de 75 000 €, adossé à un bien existant.

Crédit Lombard

Trésorerie sans vente : nantissement AV ou CTO au-delà de 50 000 €.

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Foire aux questions

Tout savoir sur le calcul de votre mensualité

Les 16 réponses essentielles avant de signer une offre de prêt en 2026.

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  • La mensualité d'un crédit immobilier classique s'obtient avec la formule PMT : M = C × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), où C est le capital emprunté, i le taux mensuel (taux annuel / 12) et n le nombre de mois. À cette mensualité de capital + intérêts s'ajoute la mensualité d'assurance emprunteur, calculée généralement sur le capital initial (capital × taux d'assurance / 12). Notre simulateur applique cette formule en temps réel.

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Simulation indicative et non contractuelle. Les taux affichés par défaut correspondent aux taux moyens de marché Banque de France T1 2026 et ne préjugent pas du taux personnel qui vous sera proposé. Cette simulation ne constitue pas une offre de prêt au sens des art. L. 313-24 et s. du Code de la consommation. Résultats soumis à l'acceptation du dossier par l'établissement prêteur après évaluation de solvabilité (art. L. 313-16 C. conso.).

Délais légaux applicables en crédit immobilier : remise d'une offre préalable écrite valable 30 jours minimum (art. L. 313-25 C. conso.), délai de réflexion incompressible de 10 jours entre réception et acceptation (art. L. 313-34) — la signature ne peut intervenir avant le 11e jour. Délégation d'assurance emprunteur libre (loi Lemoine du 28/02/2022, art. L. 113-12-2 C. assurances).

Hagnéré Patrimoine est courtier en opérations de banque et services de paiement (COBSP, art. L. 519-1 et s. CMF), inscrit à l'ORIAS sous le n° 23002291, contrôlé par l'ACPR. Conseiller en Investissements Financiers adhérent CNCEF Patrimoine n° 25/859654, association agréée par l'AMF (art. L. 541-4 CMF). Aucun versement ne peut être exigé avant l'obtention effective du prêt (art. L. 322-2 C. conso.). Rémunération par honoraires de courtage et commissions d'établissements partenaires, communiquée avant signature du mandat. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.