Comment calculer la mensualité d'un prêt immobilier ?

La mensualité d'un crédit immobilier classique s'obtient avec la formule PMT : M = C × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), où C est le capital emprunté, i le taux mensuel (taux annuel / 12) et n le nombre de mois. À cette mensualité de capital + intérêts s'ajoute la mensualité d'assurance emprunteur, calculée généralement sur le capital initial (capital × taux d'assurance / 12). Notre simulateur applique cette formule en temps réel.

La mensualité d'un prêt immobilier est-elle constante ?

Oui pour un crédit à taux fixe : la mensualité totale reste identique chaque mois pendant toute la durée du prêt. La répartition entre capital et intérêts évolue : au début, vous remboursez surtout des intérêts ; à la fin, presque uniquement du capital. Pour un crédit à taux variable (rare en France), la mensualité peut changer aux dates de révision selon l'évolution de l'indice de référence (souvent l'Euribor).

Quelle différence entre mensualité hors assurance et avec assurance ?

La mensualité hors assurance correspond uniquement au remboursement du capital + intérêts dû à la banque. La mensualité avec assurance ajoute la prime d'assurance emprunteur (ADI) imposée de fait par l'établissement prêteur. Sur un prêt de 200 000 € sur 20 ans, l'ADI ajoute couramment 30 à 90 € par mois selon âge, état de santé et quotité assurée.

Qu'est-ce que le TAEG et pourquoi est-il différent du taux nominal ?

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est défini aux art. L. 314-1 et s. du Code de la consommation. Il intègre le taux nominal, les frais de dossier, les frais de garantie (hypothèque ou caution) et le coût de l'évaluation du bien, ainsi que l'assurance emprunteur dès lors que le prêteur l'exige (art. R. 314-4 C. conso.). C'est le seul indicateur légalement comparable entre établissements. Il ne peut excéder le taux d'usure publié chaque trimestre par la Banque de France.

Comment calcule-t-on le taux d'endettement HCSF 35 % ?

Le taux d'effort se calcule ainsi : (mensualités de tous les crédits en cours et du nouveau prêt, assurance comprise) ÷ revenus nets mensuels. Un loyer n'entre pas dans ce ratio, même si certaines banques en tiennent compte dans leurs propres critères (reste à vivre). Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) plafonne ce ratio à 35 % depuis le 1er janvier 2022 (décision D-HCSF-2021-7). Les banques disposent toutefois d'une flexibilité de 20 % de leurs dossiers (« flex pool »), dont 70 % minimum doivent être fléchés vers la résidence principale et 30 % vers les primo-accédants.

Combien puis-je emprunter avec 3 000 € de revenus nets ?

Avec 3 000 € de revenus nets et zéro autre crédit, la mensualité maximale autorisée par le HCSF est de 3 000 × 35 % = 1 050 €. Cette enveloppe inclut l'assurance emprunteur (méthode de calcul retenue par le HCSF, décision D-HCSF-2021-7). Avec un taux supposé de 3,59 % (hypothèse de calcul, pas un taux proposé) et une assurance de 0,34 % du capital initial, cette mensualité correspond à un capital empruntable d'environ 171 000 € sur 20 ans et d'environ 197 000 € sur 25 ans. Le taux réel dépend de votre profil et de l'établissement prêteur. Ajoutez ensuite votre apport personnel pour obtenir votre budget d'achat total.

Comment réduire le montant de mes mensualités ?

Cinq leviers existent : (1) augmenter la durée — passer de 20 à 25 ans baisse la mensualité d'environ 13 % (hors assurance, à taux supposé identique) mais alourdit le coût total ; (2) déléguer l'assurance emprunteur (selon profil, écart marqué avec l'assurance groupe — voir CCSF, rapport ADI 2020) ; (3) renégocier si les taux baissent d'au moins 0,7 point ; (4) activer un prêt aidé (PTZ, Prêt Accession Action Logement à 1 %) ; (5) recourir à la modulation prévue au contrat (baisse temporaire jusqu'à 30 % pendant 12 mois selon les banques).

Le PTZ allège-t-il la mensualité ?

Oui. Le Prêt à Taux Zéro (art. L. 31-10-1 et s. CCH, prorogé jusqu'au 31/12/2027 par la LF 2024 (art. 71) et ouvert à tout logement neuf, partout en France, pour les offres émises depuis le 1er avril 2025 (LF 2025, art. 90)) finance de 20 % à 50 % du coût d'opération selon la tranche de revenus et la zone (art. L. 31-10-9 CCH). Le différé de remboursement (jusqu'à 15 ans pour les revenus les plus modestes) permet de ne pas rembourser le PTZ au début, ce qui allège la mensualité globale les premières années. À la fin du différé, la mensualité augmente.

Faut-il déléguer son assurance emprunteur ?

Dans la grande majorité des cas, oui. La loi Lemoine du 28 février 2022 permet la résiliation à tout moment de l'assurance emprunteur (art. L. 113-12-2 C. assurances, en vigueur depuis le 01/09/2022). Selon votre profil (âge, état de santé, quotité), l'écart entre assurance groupe bancaire et délégation peut être significatif sur la durée du crédit (CCSF, rapport ADI 2020). La banque ne peut refuser une délégation présentant des garanties équivalentes (équivalence appréciée selon la grille CCSF du 13 janvier 2015).

Quand renégocier son prêt immobilier ?

La renégociation devient économiquement pertinente lorsque l'écart entre votre taux actuel et le taux de marché atteint au moins 0,7 à 1 point, que vous êtes dans le premier tiers de la durée du prêt et que le capital restant dû dépasse 70 000 €. Comparez le coût des indemnités de remboursement anticipé (IRA, plafonnées au moins élevé de 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts au taux moyen du prêt, art. R. 313-25 C. conso.) à l'économie totale.

Que change l'usage du bien sur le taux ?

Les banques différencient leurs grilles selon l'usage : résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif (revenus fonciers futurs souvent pondérés à 70 %). Certaines banques tiennent aussi compte de la performance énergétique du logement (DPE). L'écart de taux dépend de chaque établissement et de votre profil : il vous est indiqué par l'établissement prêteur.

Que vaut un simulateur en ligne par rapport à une offre de prêt ?

Un simulateur de mensualité donne une estimation indicative, calculée avec les hypothèses que vous saisissez (dont le taux). Il ne constitue pas une offre de prêt au sens de l'art. L. 313-24 C. conso. Seule l'offre préalable écrite remise par la banque, valable 30 jours minimum, engage l'établissement. Notre simulateur est conçu pour vous donner une vision juste, ensuite affinée sur votre profil réel par la banque ou par un courtier en crédit, comme BankKeys, à qui nous pouvons transmettre vos coordonnées avec votre accord.

Combien coûte le service d'un courtier ?

Le courtier en opérations de banque (COBSP, art. L. 519-1 et s. CMF) ne peut percevoir aucune somme avant l'obtention effective du prêt (art. L. 322-2 C. conso.). Selon les courtiers, sa rémunération peut combiner des honoraires payés par l'emprunteur et une commission versée par l'établissement prêteur ; elle doit vous être communiquée avant tout engagement. Hagnéré Patrimoine n'est pas votre courtier : avec votre accord, il transmet vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, et perçoit de BankKeys une part de la rémunération qu'elle reçoit pour l'opération ; le mode de calcul de cette part, ou son montant, vous est communiqué par écrit avant toute transmission.

Les frais de notaire peuvent-ils être inclus dans le prêt ?

Oui, c'est possible mais cela augmente le LTV (loan-to-value), donc le risque pour la banque, et donc le taux proposé. En 2026, la plupart des banques exigent que l'apport couvre au minimum les frais de notaire (≈ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf). Un financement à 110 % (prix + frais inclus) reste possible sur des profils premium ou en investissement locatif rentable.

Combien de temps prend la procédure complète ?

De la signature du compromis à la signature chez le notaire, comptez 3 à 4 mois en moyenne en 2026. Étapes : dépôt du dossier (semaine 1), accord de principe banque (semaine 2 à 3), édition de l'offre préalable (semaine 4 à 5), délai de réflexion légal de 10 jours (art. L. 313-34 C. conso.), retour de l'offre signée (semaine 6 à 7), levée des conditions suspensives, signature de l'acte authentique (mois 3 à 4).

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Calcul des mensualités de votre prêt immobilier — 2026

Capital, durée, taux d'intérêt et assurance emprunteur (ADI) — ajustez les quatre curseurs et obtenez immédiatement votre mensualité, le coût total du crédit et le TAEG indicatif.

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J'emprunte

10 000 €250 000 €2 000 000 €

Sur

5 ans20 ans30 ans

Taux d'intérêt

0,50 %3,59 %7,00 %

Taux d'assurance

0,00 %0,34 %1,00 %

Simulation indicative. La mensualité affichée intègre l'assurance emprunteur calculée sur le capital initial (méthode standard des banques de réseau françaises). Loi Lemoine du 28 février 2022, art. L. 113-12-2 C. assurances.

Votre mensualité

1 532 €/mois

TAEG indicatif, assurance comprise, hors frais de dossier et de garantie : 4,21 %

TAEA estimé 0,56 %

Montant de votre prêt250 000 €

Mensualité hors assurance1 461 €/mois

Dont assurance71 €/mois

Coût des intérêts100 757 €

Coût total de l'assurance17 000 €

Coût total du crédit (intérêts + assurance)117 757 €

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L'impact de la durée sur votre mensualité

Mensualité (barres) et coût total du crédit (ligne) sur 10, 15, 20 et 25 ans

Projection indicative

Données équivalentes au graphique : mensualité et coût total du crédit selon la durée
Durée	Mensualité	Coût total du crédit
10 ans	2 554 € par mois	56 424 €
15 ans	1 869 € par mois	86 440 €
20 ans	1 532 € par mois	117 757 €
25 ans	1 334 € par mois	150 348 €

Comprendre les indicateurs

Les 4 chiffres qui pilotent votre crédit immobilier

Mensualité, TAEG, taux d'effort et assurance : derrière chaque ligne de votre offre de prêt, ces quatre indicateurs déterminent le coût réel et la faisabilité de votre projet.

Mensualité

Annuité constante (même somme chaque mois) capital + intérêts. Formule PMT (Payment) : M = C × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), avec i = taux mensuel et n = nombre de mois. C'est l'élément que vous verserez chaque mois à la banque pendant toute la durée du crédit.

TAEG

Taux Annuel Effectif Global (art. L. 314-1 et s. C. conso.). Coût réel du crédit, frais inclus, y compris l'assurance emprunteur et les garanties exigées par le prêteur ainsi que le coût de l'évaluation du bien (art. R. 314-4 C. conso.). C'est le seul taux comparable entre établissements. Ne peut excéder le taux d'usure publié trimestriellement par la Banque de France.

Taux d'endettement

Plafond HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) à 35 % juridiquement opposable depuis le 1er janvier 2022 (décision D-HCSF-2021-7). Calcul : (mensualités de tous les crédits en cours et du nouveau prêt, assurance comprise) ÷ revenus nets ≤ 35 %. Les banques disposent d'une flex pool (marge dérogatoire) de 20 % de dossiers, fléchés à 70 % vers la résidence principale.

Assurance emprunteur

Obligatoire de fait (l'établissement l'exige). Tarif moyen 7 à 11 €/mois pour 100 000 € empruntés. Loi Lemoine du 28 février 2022 : résiliation infra-annuelle libre (sans frais ni pénalité), suppression du questionnaire médical sous 200 000 € et fin avant 60 ans.

Lexique express

Annuité constante

Chaque mois, vous payez exactement la même somme. La répartition capital/intérêts change (beaucoup d'intérêts au début, beaucoup de capital à la fin), mais la mensualité reste figée.

Capital restant dû

Ce que vous devez encore à la banque à un instant donné. Au mois 1 d'un prêt de 200 000 € sur 20 ans à un taux supposé de 3,59 % (hypothèse de calcul), c'est environ 199 430 €. Au dernier mois, presque zéro.

Taux d'effort

Part de vos revenus nets mensuels qui part en remboursement de crédits. Plafonné à 35 % en France depuis 2022 (HCSF).

Flex pool

Marge dérogatoire de 20 % de dossiers que chaque banque peut financer au-dessus du plafond 35 %, à condition que 70 % concernent une résidence principale.

Quotité assurée

Pour un couple, part du prêt couverte par l'assurance pour chacun. 100 %/100 % = chacun couvert pour la totalité (plus cher, plus sûr). 50 %/50 % = moitié-moitié (moins cher).

Différé d'amortissement

Période en début de prêt où vous ne remboursez que les intérêts (différé partiel) ou rien (différé total). Utile en VEFA pour ne pas cumuler loyer + mensualité.

BankKeys · courtier en crédit

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Comment le cabinet est-il rémunéré ?

Le cabinet perçoit de BankKeys une part de la rémunération qu'elle reçoit pour l'opération de crédit ; le mode de calcul de cette part, ou son montant, vous est communiqué par écrit avant toute transmission de vos coordonnées. Aucune somme n'est encaissée avant le versement effectif des fonds prêtés (art. L. 519-6 CMF).

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Guide complet

Maîtrisez le calcul de votre mensualité

De la formule mathématique aux 6 leviers d'optimisation, tout ce que vous devez savoir avant de signer une offre de prêt en 2026.

Pourquoi calculer la mensualité de votre prêt immobilier ?

La mensualité est l'engagement financier le plus structurant d'un projet immobilier. Elle conditionne votre acceptation auprès de la banque, votre reste à vivre et votre capacité à absorber un imprévu pendant 15 à 25 ans. Un calcul préalable précis permet de :

Cadrer votre budget d'achat avant la signature du compromis, pour éviter d'engager une promesse sur un bien que vous ne pourriez pas financer (clause suspensive de prêt non levée = restitution du dépôt de garantie, art. L. 313-41 C. conso.).
Anticiper le respect du HCSF 35 % avant de constituer le dossier — un taux d'effort supérieur fait quasi-systématiquement refuser le prêt en circuit standard.
Arbitrer entre durée et coût total : passer de 20 à 25 ans abaisse la mensualité mais ajoute couramment 20 à 30 % de coût total d'intérêts.
Disposer d'un argument de négociation face à votre banque : arriver avec une simulation précise et un budget clair facilite l'échange avec l'établissement prêteur.

Repère 2026

Un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à un taux supposé de 3,59 % (hypothèse de calcul, pas un taux proposé) donne une mensualité hors assurance de 1 169 €/mois. Ajoutez 30 à 90 € d'assurance emprunteur selon votre âge.

Les 6 éléments qui composent votre mensualité

Votre mensualité ne se résume pas au capital divisé par la durée. Six paramètres entrent dans le calcul, dont quatre directement visibles dans le simulateur.

Le capital emprunté

Plus le capital est élevé, plus la mensualité est forte. Mieux vaut toujours conserver une épargne de précaution de 3 à 6 mois de mensualités après l'apport, pour absorber un imprévu sans renégocier.

La durée du prêt

Allonger la durée diminue la mensualité mais alourdit le coût total. Durée maximale : 25 ans. Elle peut aller jusqu'à 27 ans, avec 25 ans d'amortissement au plus, quand un différé d'amortissement couvre le décalage entre l'octroi du prêt et l'entrée dans les lieux : VEFA, contrat de construction de maison individuelle ou de promotion, ou achat dans l'ancien avec des travaux d'au moins 10 % du coût total de l'opération (décision D-HCSF-2021-7 du 29/09/2021, art. 1er, modifiée par la décision du 18/12/2023 en vigueur au 01/01/2024).

Le taux d'intérêt nominal

Fixé par la banque selon votre profil (apport, revenus, ancienneté, secteur), la durée, le type de bien (résidence principale, locatif, VEFA — Vente en État Futur d'Achèvement, achat sur plan) et la performance énergétique du logement (bonus DPE — Diagnostic de Performance Énergétique — pour les classes A/B/C).

Le taux d'assurance emprunteur (ADI : Assurance Décès-Invalidité)

Calculé sur le capital emprunté ou sur le capital restant dû selon l'assureur. Son coût dépend de votre âge, de votre santé, de la quotité assurée et du contrat. Délégation possible depuis le jour 1 (loi Lagarde 2010, renforcée Hamon 2014) ; résiliation libre à tout moment depuis le 01/09/2022 (art. L. 113-12-2 C. assurances, loi Lemoine).

Les frais annexes

Frais de notaire (≈ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), garantie hypothécaire (1 à 2 % du capital) ou caution Crédit Logement (≈ 1 % rétrocédé partiellement), frais de dossier 0,3 à 1 % du capital (souvent négociables).

Le différé d'amortissement

Utile pour la VEFA, des travaux ou un prêt-relais : période en début de prêt pendant laquelle vous ne remboursez que les intérêts (différé partiel) ou rien du tout (différé total, les intérêts sont alors capitalisés). Vous évitez de payer deux logements en même temps (loyer + mensualité), mais le coût total grimpe.

La formule de la mensualité : PMT expliquée pas à pas

Pour un crédit immobilier à taux fixe et annuités constantes — le format ultra-majoritaire en France — la mensualité se calcule avec la formule PMT (Payment) :

Formule de la mensualité

M = C × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ)

MMensualité (hors assurance)

CCapital emprunté

iTaux mensuel (taux annuel ÷ 12)

nNombre total de mensualités

Exemple chiffré (taux supposé). Pour 200 000 € empruntés à 3,59 % sur 20 ans (240 mensualités), le taux mensuel est de 0,0359 ÷ 12 = 0,002 992.
M = 200 000 × 0,002 992 / (1 − (1,002 992)⁻²⁴⁰) = 1 169 €/mois hors assurance.

À cette mensualité s'ajoute l'assurance emprunteur, calculée par la plupart des banques de réseau sur le capital initial (formule simplifiée : ADI mensuelle = C × t_ass ÷ 12). Quelques bancassureurs et la majorité des contrats de délégation calculent l'ADI sur le capital restant dû : prime dégressive, plus avantageuse sur la seconde moitié du prêt.

Exemples de mensualités selon capital et durée (taux supposé)

Mensualités hors assurance emprunteur, calculées avec un taux supposé de 3,59 % pour toutes les durées : c'est une hypothèse de calcul pour montrer l'effet du montant et de la durée, pas un taux du marché ni une offre.

Montant emprunté	10 ans	15 ans	20 ans	25 ans
100 000 €	993 €	719 €	585 €	505 €
150 000 €	1 490 €	1 079 €	877 €	758 €
200 000 €	1 986 €	1 439 €	1 169 €	1 011 €
250 000 €	2 483 €	1 798 €	1 461 €	1 264 €
300 000 €	2 979 €	2 158 €	1 754 €	1 516 €
400 000 €	3 972 €	2 877 €	2 338 €	2 022 €
500 000 €	4 965 €	3 597 €	2 923 €	2 527 €
750 000 €	7 448 €	5 395 €	4 384 €	3 791 €
1 000 000 €	9 931 €	7 193 €	5 846 €	5 055 €

Les taux dépendent de votre profil et de l’établissement prêteur : ils vous sont communiqués par l’établissement, avec le TAEG, dans la fiche d’information remise avant l’offre.

Le taux d'endettement HCSF 35 % : la barrière à franchir

Depuis le 1^er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021) plafonne juridiquement le taux d'effort des emprunteurs à 35 % maximum des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Les banques ne peuvent y déroger que sur 20 % de leur production trimestrielle (« flex pool »), dont 70 % fléchés vers la résidence principale et 30 % vers les primo-accédants.

Formule du taux d'effort

(Mensualités de tous les crédits, assurance comprise) ÷ Revenus nets ≤ 35 %

Revenus nets : salaire net imposable + revenus fonciers pondérés à 70 % + pensions stables + dividendes récurrents.

Exemple concret

• Revenus nets : 5 000 €/mois
• Crédit voiture en cours : 280 €/mois
• Plafond mensualité ADI comprise : (5 000 × 35 %) − 280 = 1 470 €/mois
• Capacité d'emprunt (20 ans à un taux supposé de 3,59 %, ADI 0,34 % incluse) : ~240 000 €

Au-delà du plafond, votre dossier passe en flex pool — la banque évalue votre reste à vivre, au cas par cas, votre saut de charge et la stabilité du dossier. Compter sur la flex pool sans préparation est risqué : un courtier en crédit peut savoir auprès de quelles banques elle reste ouverte, trimestre par trimestre.

Le TAEG : la seule boussole de comparaison

Le Taux Annuel Effectif Global est défini aux articles L. 314-1 et suivants du Code de la consommation. Contrairement au taux nominal (le seul affiché en gros sur les publicités), le TAEG intègre tous les coûts obligatoires du crédit : taux nominal, frais de dossier, frais de garantie (hypothèque ou caution Crédit Logement), coût de l'évaluation du bien. Il inclut aussi l'assurance emprunteur lorsque le prêteur l'exige (art. R. 314-4 C. conso.) ; seuls les frais facultatifs en sont exclus.

Taux d'usure

Le TAEG ne peut excéder le taux d'usure publié chaque trimestre par la Banque de France au Journal officiel (art. L. 314-6 et s. C. conso.). En cas de dépassement, les sommes perçues en excès s'imputent de plein droit sur les intérêts échus puis sur le capital, ou sont restituées avec intérêts au taux légal si le prêt est déjà remboursé (art. L. 341-48 C. conso.) ; le prêteur s'expose en outre à 300 000 € d'amende et deux ans d'emprisonnement (art. L. 341-50 C. conso.). Pour les seuils trimestriels en vigueur, consultez l'avis de la Banque de France publié au JORF.

Mode d'emploi du TAEG en pratique. Quand vous comparez deux offres (exemple fictif, taux supposés) :

Une banque A à 3,40 % nominal + 1 200 € frais dossier + caution Crédit Logement 2 700 €
Une banque B à 3,55 % nominal + 500 € frais dossier + caution Crédit Logement 2 400 €

Le TAEG peut être plus avantageux sur l'offre B malgré un taux nominal supérieur. C'est l'unique indicateur juridiquement comparable.

L'assurance emprunteur : la loi Lemoine a tout changé

L'assurance emprunteur (ADI : Assurance Décès-Invalidité) couvre la banque en cas de décès, perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA), invalidité ou incapacité de travail. Bien qu'elle ne soit pas légalement obligatoire, aucune banque n'accorde de prêt immobilier sans cette garantie. Elle représente 15 à 30 % du coût total du crédit.

Loi Lemoine du 28 février 2022 — 3 changements majeurs

Résiliation infra-annuelle libre depuis le 1^er septembre 2022 (art. L. 113-12-2 C. assurances). Vous pouvez changer d'assurance à tout moment, sans frais ni pénalité.
Suppression du questionnaire médical pour les prêts ≤ 200 000 € par personne et fin avant 60 ans (art. L. 113-2-1 C. assurances).
Droit à l'oubli renforcé : 5 ans après la fin du protocole pour les pathologies cancéreuses et l'hépatite C, contre 10 ans auparavant.

Le gain potentiel. Le coût total de l'ADI dépend fortement de votre âge, votre état de santé, votre quotité assurée et de l'assureur retenu. Le CCSF a documenté en 2020 un écart marqué entre les contrats groupe bancaires et les contrats déléguées (April, MetLife, Cardif Libertés, Suravenir Assurance, etc.), notamment pour les profils jeunes et non-fumeurs. Demandez systématiquement le TAEA (Taux Annuel Effectif de l'Assurance, art. L. 313-8 C. conso.) côté groupe et côté délégation pour objectiver l'écart. Vérifiez aussi l'équivalence des garanties selon la grille CCSF du 13 janvier 2015 (18 critères contraignants) pour éviter un refus de la banque.

Le PTZ 2026 et les prêts aidés qui allègent votre mensualité

Plusieurs prêts complémentaires permettent de baisser la mensualité globale en introduisant des morceaux de financement à taux préférentiel ou à différé long. Le plus puissant est le Prêt à Taux Zéro.

PTZ 2026

Prêt à Taux Zéro (art. L. 31-10-1 CCH)

• Élargi à tout logement neuf (collectif ou individuel), partout en France, pour les offres émises du 1^er avril 2025 au 31/12/2027 (LF 2025, loi n° 2025-127, art. 90)
• Ancien : en zones B2 et C, avec des travaux d'au moins 25 % du coût total de l'opération
• Quotité 20 % à 50 % du coût selon tranche de revenus et zone (art. L. 31-10-9 CCH)
• Différé d'amortissement 5 à 15 ans selon revenus
• Barème ressources revalorisé chaque année par arrêté (zone A : ≈ 49 000 € pour 1 personne)

Action Logement

Prêt Accession à 1 %

• Réservé aux salariés du secteur privé non agricole
• Plafond 30 000 €
• Durée jusqu'à 25 ans · taux nominal fixe de 1 % hors assurance (Action Logement, exemple au 1^er juillet 2025)
• Cumulable avec PTZ et prêt principal
• Logement principal uniquement

Prêt Accession Sociale (PAS)

• Plafonds ressources stricts (37 000 € pour célibataire zone B)
• Taux plafonnés par la SGFGAS
• Frais de dossier plafonnés à 500 €
• Frais de garantie réduits

Prêt Épargne Logement

• Taux fixé à l'ouverture du PEL (3,20 % pour PEL ouverts depuis le 1^er janvier 2026)
• Plafond 92 000 €
• Conditions liées à l'antériorité de l'épargne
• Faible intérêt en 2026 sauf vieux PEL pré-2016

6 leviers pour optimiser le coût total de votre crédit immobilier

Aucun de ces leviers ne donne un résultat garanti — le gain dépend strictement de votre profil (apport, revenus, ancienneté, DPE du bien) et des conditions de marché au moment du dossier. Cumulés et bien activés, ils peuvent transformer significativement le coût total de votre crédit.

Levier 01

Soigner votre profil emprunteur

Apport minimum 10 % du prix + frais de notaire, stabilité professionnelle 3 ans, gestion bancaire saine 6 derniers mois (zéro découvert), épargne de précaution post-acquisition.

Levier 02

Choisir la durée optimale

Passer de 25 ans à 20 ans réduit le coût total de 20 à 30 %. Si la mensualité reste compatible avec le HCSF 35 %, raccourcir la durée est le levier le plus puissant.

Levier 03

Augmenter votre apport

Un apport plus élevé réduit la LTV (loan-to-value, ratio prêt/valeur du bien), donc le risque pour la banque, et pèse en votre faveur dans l'étude du dossier. Le taux dépend de votre profil et de l'établissement prêteur.

Levier 04

Activer les prêts aidés

PTZ (Prêt à Taux Zéro) jusqu'à 50 % du coût selon tranche de revenus et zone, Prêt Accession Action Logement à 1 %, Prêt Accession Sociale (PAS) à taux plafonné, PEL (Plan Épargne Logement, taux dépendant de l'année d'ouverture).

Levier 05

Déléguer votre assurance emprunteur

Selon votre profil (âge, état de santé, quotité), l'écart avec l'assurance groupe bancaire peut être significatif (CCSF, rapport ADI 2020). Loi Lemoine : résiliation à tout moment depuis le 01/09/2022 (art. L. 113-12-2 C. assurances).

Levier 06

Faire appel à un courtier en crédit

Un courtier en crédit consulte plusieurs banques et discute avec elles du taux nominal, des frais de dossier et des garanties — le gain dépend strictement de votre profil (apport, revenus, ancienneté, DPE du bien). Avec votre accord, nous pouvons transmettre vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit.

Courtier en crédit ou banque directe : qu'est-ce que cela change vraiment ?

Aller chercher son crédit seul, négocier avec sa banque historique ou passer par un courtier en crédit : trois approches courantes, trois résultats différents. Comparatif factuel sur les six dimensions qui comptent.

Dimension	Vous seul	Votre banque	Courtier en crédit
Mise en concurrence	À votre charge, une banque à la fois	Aucune (vous restez chez eux)	Plusieurs banques consultées
Délégation d'assurance	À négocier seul, sous pression	Pression vers l'ADI groupe	Comparée et négociée
Flex pool HCSF	Invisible	Banque par banque	Suivi trimestriel
Temps investi	Élevé (15-30 h selon profil)	Modéré (RDV, justificatifs)	2-3 h (transmission docs)
Coût du service	0 €	0 €	Honoraires prévus au mandat du courtier
Versement avant prêt	N/A	N/A	Interdit (art. L. 322-2 C. conso.)

Le gain net dépend strictement de votre profil emprunteur. Un dossier déjà premium chez sa banque historique peut tirer moins de valeur d'un courtier qu'un dossier moyen présenté à plusieurs banques. Demandez systématiquement la grille tarifaire du courtier avant signature du mandat. Hagnéré Patrimoine n'est pas votre courtier : avec votre accord, nous transmettons vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires.

Que faire après avoir simulé votre mensualité ?

Le simulateur donne une vision juste mais reste indicatif. Pour transformer cette estimation en offre de prêt acceptée, suivez le parcours suivant :

Préparez les justificatifs

3 derniers bulletins de salaire, 2 derniers avis d'imposition, 3 derniers relevés bancaires, justificatif d'apport, compromis de vente.

Faites étudier votre financement

Avec votre accord, nous transmettons vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui analyse votre projet au regard des règles du HCSF et consulte ses banques partenaires.

Comparez les offres officielles

Chaque banque qui accepte votre dossier vous remet une offre préalable écrite, valable 30 jours minimum (art. L. 313-25 C. conso.) : comparez-les avant de choisir.

Respectez le délai de réflexion

Délai légal incompressible de 10 jours entre réception et acceptation de l'offre (art. L. 313-34 C. conso.). Signature au plus tôt le 11ᵉ jour.

Signez chez le notaire

Une fois l'offre acceptée et les conditions suspensives levées, signature de l'acte authentique et déblocage des fonds par la banque.

Pour aller plus loin sur le crédit immobilier

Simulation crédit immobilier complète

Tunnel 2 minutes : capacité, taux, mensualité.

Crédit immobilier classique

Page service : HCSF, profil emprunteur, dossier complet.

Simulateur 110+ produits bancaires

Comparez 110+ produits : taux, mensualité, taux d'effort, LTV.

Prêt in fine

Alternative pour investisseurs : remboursement du capital à terme.

Prêt relais

Acheter avant d'avoir vendu : pont financier entre 2 biens.

Rachat de crédits

Regrouper vos crédits pour baisser la mensualité globale.

Crédit hypothécaire

Alternative au-delà de 75 000 €, adossé à un bien existant.

Crédit Lombard

Trésorerie sans vente : nantissement AV ou CTO au-delà de 50 000 €.

Premier rendez-vous gratuit

Premier échange de 45 min en visio, gratuit et sans recommandation.

Foire aux questions

Tout savoir sur le calcul de votre mensualité

Les 16 réponses essentielles avant de signer une offre de prêt en 2026.

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Pas trouvé votre réponse ?

Avec votre accord, nous transmettons vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires.

Faire étudier mon financement

La mensualité d'un crédit immobilier classique s'obtient avec la formule PMT : M = C × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), où C est le capital emprunté, i le taux mensuel (taux annuel / 12) et n le nombre de mois. À cette mensualité de capital + intérêts s'ajoute la mensualité d'assurance emprunteur, calculée généralement sur le capital initial (capital × taux d'assurance / 12). Notre simulateur applique cette formule en temps réel.
Oui pour un crédit à taux fixe : la mensualité totale reste identique chaque mois pendant toute la durée du prêt. La répartition entre capital et intérêts évolue : au début, vous remboursez surtout des intérêts ; à la fin, presque uniquement du capital. Pour un crédit à taux variable (rare en France), la mensualité peut changer aux dates de révision selon l'évolution de l'indice de référence (souvent l'Euribor).
La mensualité hors assurance correspond uniquement au remboursement du capital + intérêts dû à la banque. La mensualité avec assurance ajoute la prime d'assurance emprunteur (ADI) imposée de fait par l'établissement prêteur. Sur un prêt de 200 000 € sur 20 ans, l'ADI ajoute couramment 30 à 90 € par mois selon âge, état de santé et quotité assurée.
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est défini aux art. L. 314-1 et s. du Code de la consommation. Il intègre le taux nominal, les frais de dossier, les frais de garantie (hypothèque ou caution) et le coût de l'évaluation du bien, ainsi que l'assurance emprunteur dès lors que le prêteur l'exige (art. R. 314-4 C. conso.). C'est le seul indicateur légalement comparable entre établissements. Il ne peut excéder le taux d'usure publié chaque trimestre par la Banque de France.

Le taux d'effort se calcule ainsi : (mensualités de tous les crédits en cours et du nouveau prêt, assurance comprise) ÷ revenus nets mensuels. Un loyer n'entre pas dans ce ratio, même si certaines banques en tiennent compte dans leurs propres critères (reste à vivre). Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) plafonne ce ratio à 35 % depuis le 1er janvier 2022 (décision D-HCSF-2021-7). Les banques disposent toutefois d'une flexibilité de 20 % de leurs dossiers (« flex pool »), dont 70 % minimum doivent être fléchés vers la résidence principale et 30 % vers les primo-accédants.
Avec 3 000 € de revenus nets et zéro autre crédit, la mensualité maximale autorisée par le HCSF est de 3 000 × 35 % = 1 050 €. Cette enveloppe inclut l'assurance emprunteur (méthode de calcul retenue par le HCSF, décision D-HCSF-2021-7). Avec un taux supposé de 3,59 % (hypothèse de calcul, pas un taux proposé) et une assurance de 0,34 % du capital initial, cette mensualité correspond à un capital empruntable d'environ 171 000 € sur 20 ans et d'environ 197 000 € sur 25 ans. Le taux réel dépend de votre profil et de l'établissement prêteur. Ajoutez ensuite votre apport personnel pour obtenir votre budget d'achat total.
Cinq leviers existent : (1) augmenter la durée — passer de 20 à 25 ans baisse la mensualité d'environ 13 % (hors assurance, à taux supposé identique) mais alourdit le coût total ; (2) déléguer l'assurance emprunteur (selon profil, écart marqué avec l'assurance groupe — voir CCSF, rapport ADI 2020) ; (3) renégocier si les taux baissent d'au moins 0,7 point ; (4) activer un prêt aidé (PTZ, Prêt Accession Action Logement à 1 %) ; (5) recourir à la modulation prévue au contrat (baisse temporaire jusqu'à 30 % pendant 12 mois selon les banques).
Oui. Le Prêt à Taux Zéro (art. L. 31-10-1 et s. CCH, prorogé jusqu'au 31/12/2027 par la LF 2024 (art. 71) et ouvert à tout logement neuf, partout en France, pour les offres émises depuis le 1er avril 2025 (LF 2025, art. 90)) finance de 20 % à 50 % du coût d'opération selon la tranche de revenus et la zone (art. L. 31-10-9 CCH). Le différé de remboursement (jusqu'à 15 ans pour les revenus les plus modestes) permet de ne pas rembourser le PTZ au début, ce qui allège la mensualité globale les premières années. À la fin du différé, la mensualité augmente.

Les banques exigent en 2026 un apport minimum de 10 % du prix du bien, principalement pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport plus élevé réduit le risque pour la banque et pèse en votre faveur dans l'étude du dossier ; le taux dépend de votre profil et de l'établissement prêteur. Les profils sans apport (100 % financement) restent acceptés sur des dossiers premium ou pour de l'investissement locatif.
Dans la grande majorité des cas, oui. La loi Lemoine du 28 février 2022 permet la résiliation à tout moment de l'assurance emprunteur (art. L. 113-12-2 C. assurances, en vigueur depuis le 01/09/2022). Selon votre profil (âge, état de santé, quotité), l'écart entre assurance groupe bancaire et délégation peut être significatif sur la durée du crédit (CCSF, rapport ADI 2020). La banque ne peut refuser une délégation présentant des garanties équivalentes (équivalence appréciée selon la grille CCSF du 13 janvier 2015).
La renégociation devient économiquement pertinente lorsque l'écart entre votre taux actuel et le taux de marché atteint au moins 0,7 à 1 point, que vous êtes dans le premier tiers de la durée du prêt et que le capital restant dû dépasse 70 000 €. Comparez le coût des indemnités de remboursement anticipé (IRA, plafonnées au moins élevé de 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts au taux moyen du prêt, art. R. 313-25 C. conso.) à l'économie totale.
Les banques différencient leurs grilles selon l'usage : résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif (revenus fonciers futurs souvent pondérés à 70 %). Certaines banques tiennent aussi compte de la performance énergétique du logement (DPE). L'écart de taux dépend de chaque établissement et de votre profil : il vous est indiqué par l'établissement prêteur.

Un simulateur de mensualité donne une estimation indicative, calculée avec les hypothèses que vous saisissez (dont le taux). Il ne constitue pas une offre de prêt au sens de l'art. L. 313-24 C. conso. Seule l'offre préalable écrite remise par la banque, valable 30 jours minimum, engage l'établissement. Notre simulateur est conçu pour vous donner une vision juste, ensuite affinée sur votre profil réel par la banque ou par un courtier en crédit, comme BankKeys, à qui nous pouvons transmettre vos coordonnées avec votre accord.
Le courtier en opérations de banque (COBSP, art. L. 519-1 et s. CMF) ne peut percevoir aucune somme avant l'obtention effective du prêt (art. L. 322-2 C. conso.). Selon les courtiers, sa rémunération peut combiner des honoraires payés par l'emprunteur et une commission versée par l'établissement prêteur ; elle doit vous être communiquée avant tout engagement. Hagnéré Patrimoine n'est pas votre courtier : avec votre accord, il transmet vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, et perçoit de BankKeys une part de la rémunération qu'elle reçoit pour l'opération ; le mode de calcul de cette part, ou son montant, vous est communiqué par écrit avant toute transmission.
Oui, c'est possible mais cela augmente le LTV (loan-to-value), donc le risque pour la banque, et donc le taux proposé. En 2026, la plupart des banques exigent que l'apport couvre au minimum les frais de notaire (≈ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf). Un financement à 110 % (prix + frais inclus) reste possible sur des profils premium ou en investissement locatif rentable.
De la signature du compromis à la signature chez le notaire, comptez 3 à 4 mois en moyenne en 2026. Étapes : dépôt du dossier (semaine 1), accord de principe banque (semaine 2 à 3), édition de l'offre préalable (semaine 4 à 5), délai de réflexion légal de 10 jours (art. L. 313-34 C. conso.), retour de l'offre signée (semaine 6 à 7), levée des conditions suspensives, signature de l'acte authentique (mois 3 à 4).

Faites étudier votre besoin de financement

Avec votre accord, nous transmettons vos coordonnées à BankKeys, société de courtage en crédit, qui consulte ses banques partenaires sur votre profil. Le cabinet ne recherche pas de crédit, ne négocie pas et ne vous recommande aucun contrat de crédit.

Faire étudier mon financement En savoir plus

Simulation indicative et non contractuelle. Les taux affichés par défaut sont des hypothèses de calcul, modifiables, et ne préjugent pas du taux qui pourrait vous être proposé : il dépend de votre profil et de l'établissement prêteur. Cette simulation ne constitue pas une offre de prêt au sens des art. L. 313-24 et s. du Code de la consommation. Résultats soumis à l'acceptation du dossier par l'établissement prêteur après évaluation de solvabilité (art. L. 313-16 C. conso.).

Délais légaux applicables en crédit immobilier : remise d'une offre préalable écrite valable 30 jours minimum (art. L. 313-25 C. conso.), délai de réflexion incompressible de 10 jours entre réception et acceptation (art. L. 313-34) — la signature ne peut intervenir avant le 11^e jour. Délégation d'assurance emprunteur libre (loi Lemoine du 28/02/2022, art. L. 113-12-2 C. assurances).

Hagnéré Patrimoine est inscrite à l’ORIAS sous le n° 23002291 comme courtier en opérations de banque et en services de paiement (COBSP). Le cabinet ne recherche pas de crédit pour vous, ne négocie pas avec les banques, ne constitue pas votre dossier de financement, ne vous présente pas les conditions d’un crédit et ne recueille pas votre accord sur une offre de crédit ; il ne vous recommande aucun contrat de crédit. Il peut seulement vous indiquer BankKeys (FBS Consulting, société de courtage en opérations de banque et en services de paiement inscrite à l’ORIAS sous le n° 19 003 084) ou, avec votre accord, lui transmettre vos coordonnées. C’est BankKeys, courtier en crédit, qui consulte ses banques partenaires et contracte directement avec vous. Le cabinet intervient auprès de BankKeys comme apporteur d’affaires, sans mandat de BankKeys ni de vous. Il perçoit de BankKeys une part de la rémunération qu’elle reçoit pour l’opération de crédit : il a donc intérêt à ce qu’un crédit soit conclu par elle. Le mode de calcul de cette part, ou son montant, vous est communiqué par écrit avant toute transmission de vos coordonnées. Aucune somme liée à la recherche ou à l’entremise en crédit n’est encaissée avant le versement effectif des fonds prêtés (art. L. 519-6 CMF). Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Personne ne peut vous demander d’argent avant que votre prêt soit accordé et versé. (art. L. 322-2 C. conso.)

Vous disposez d’un délai de réflexion de dix jours après réception de l’offre de prêt. La vente est subordonnée à l’obtention du prêt : si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées (art. L. 313-3 du code de la consommation).