Calcul des mensualitésde votre prêt immobilier — 2026

La mensualité est l'engagement financier le plus structurant d'un projet immobilier. Elle conditionne votre acceptation auprès de la banque, votre reste à vivre et votre capacité à absorber un imprévu pendant 15 à 25 ans. Un calcul préalable précis permet de :

• Cadrer votre budget d'achat avant la signature du compromis, pour éviter d'engager une promesse sur un bien que vous ne pourriez pas financer (clause suspensive de prêt non levée = restitution du dépôt de garantie, art. L. 313-41 C. conso.).
• Anticiper le respect du HCSF 35 % avant de constituer le dossier — un taux d'effort supérieur fait quasi-systématiquement refuser le prêt en circuit standard.
• Arbitrer entre durée et coût total : passer de 20 à 25 ans abaisse la mensualité mais ajoute couramment 20 à 30 % de coût total d'intérêts.
• Disposer d'un argument de négociation face à votre banque : arriver avec une simulation précise et un benchmark de taux marché change le rapport de force.

Pour un crédit immobilier à taux fixe et annuités constantes — le format ultra-majoritaire en France — la mensualité se calcule avec la formule PMT (Payment) :

Exemple chiffré. Pour 200 000 € empruntés à 3,59 % sur 20 ans (240 mensualités), le taux mensuel est de 0,0359 ÷ 12 = 0,002 992.
M = 200 000 × 0,002 992 / (1 − (1,002 992)⁻²⁴⁰) = 1 169 €/mois hors assurance.

À cette mensualité s'ajoute l'assurance emprunteur, calculée par la plupart des banques de réseau sur le capital initial (formule simplifiée : ADI mensuelle = C × t_ass ÷ 12). Quelques bancassureurs et la majorité des contrats de délégation calculent l'ADI sur le capital restant dû : prime dégressive, plus avantageuse sur la seconde moitié du prêt.

Depuis le 1^er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021) plafonne juridiquement le taux d'effort des emprunteurs à 35 % maximum des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Les banques ne peuvent y déroger que sur 20 % de leur production trimestrielle (« flex pool »), dont 70 % fléchés vers la résidence principale et 30 % vers les primo-accédants.

Au-delà du plafond, votre dossier passe en flex pool — la banque évalue votre reste à vivre, au cas par cas, votre saut de charge et la stabilité du dossier. Compter sur la flex pool sans préparation est risqué : un courtier COBSP sait dans quelle banque elle est encore ouverte trimestre par trimestre.

Le Taux Annuel Effectif Global est défini aux articles L. 314-1 et suivants du Code de la consommation. Contrairement au taux nominal (le seul affiché en gros sur les publicités), le TAEG intègre tous les coûts obligatoires du crédit : taux nominal, frais de dossier, frais de garantie (hypothèque ou caution Crédit Logement), frais d'évaluation. Il exclut l'assurance emprunteur, le coût de l'évaluation du bien et les frais facultatifs.

Mode d'emploi du TAEG en pratique. Quand vous comparez deux offres :

• Une banque A à 3,40 % nominal + 1 200 € frais dossier + caution Crédit Logement 2 700 €
• Une banque B à 3,55 % nominal + 500 € frais dossier + caution Crédit Logement 2 400 €

Le TAEG peut être plus avantageux sur l'offre B malgré un taux nominal supérieur. C'est l'unique indicateur juridiquement comparable.

L'assurance emprunteur (ADI : Assurance Décès-Invalidité) couvre la banque en cas de décès, perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA), invalidité ou incapacité de travail. Bien qu'elle ne soit pas légalement obligatoire, aucune banque n'accorde de prêt immobilier sans cette garantie. Elle représente 15 à 30 % du coût total du crédit.

Le gain potentiel. Le coût total de l'ADI dépend fortement de votre âge, votre état de santé, votre quotité assurée et de l'assureur retenu. Le CCSF a documenté en 2020 un écart marqué entre les contrats groupe bancaires et les contrats déléguées (April, MetLife, Cardif Libertés, Suravenir Assurance, etc.), notamment pour les profils jeunes et non-fumeurs. Demandez systématiquement le TAEA (Taux Annuel Effectif de l'Assurance, art. L. 313-8 C. conso.) côté groupe et côté délégation pour objectiver l'écart. Vérifiez aussi l'équivalence des garanties selon la grille CCSF du 13 janvier 2015 (18 critères contraignants) pour éviter un refus de la banque.

Plusieurs prêts complémentaires permettent de baisser la mensualité globale en introduisant des morceaux de financement à taux préférentiel ou à différé long. Le plus puissant est le Prêt à Taux Zéro.