Mis à jour le 12 juillet 2026 · Conforme aux articles L. 214-109 et L. 214-94 du Code monétaire et financier, au Règlement général de l'AMF (art. 422-230 et 422-234) et aux statistiques ASPIM/IEIF publiées le 15 mai 2026.
L'ANR d'une SCPI : la définition en une phrase
L'ANR (actif net réévalué) d'une SCPI, c'est la valeur réelle, réévaluée, de son patrimoine net : la valeur vénale expertisée des immeubles, augmentée de la valeur nette des autres actifs (trésorerie, créances), dettes déduites. Autrement dit, ce que vaudrait, en théorie, le patrimoine net de la société si elle cédait ses immeubles à leur valeur d'expertise et remboursait ses dettes.
Décomposons le sigle — chaque lettre porte une idée qu'on oublie trop souvent de nommer :
- Actif : le patrimoine détenu par la SCPI, très majoritairement des immeubles, plus la trésorerie et les créances.
- Net : on retranche les dettes de la société. C'est un actif net, pas un actif brut.
- Réévalué : les immeubles sont retenus à leur valeur d'expertise actuelle, pas à leur coût d'achat historique inscrit au bilan. Tout se joue là — on y consacre la section suivante.
Formule de l'ANR d'une SCPI
ANR (actif net reevalue) d'une SCPI = valeur venale expertisee des immeubles + valeur nette des autres actifs (tresorerie, creances) − dettes de la societe Pour une SCPI, cet ANR = la VALEUR DE REALISATION (art. L. 214-109 CMF).
Un indicateur, pas un prix
À garder en tête : l'ANR par part n'est pas un prix de souscription, ni une valeur de retrait, ni un prix de revente. C'est un indicateur patrimonial — une photo de ce que vaut le parc, réévalué à dire d'expert. Nous consacrons une section entière à ce que l'ANR n'est pas. Pour l'interprétation approfondie de la grandeur elle-même, voyez notre pilier sur la valeur de réalisation d'une SCPI.
En 30 secondes
L'ANR d'une SCPI = valeur d'expertise des immeubles + actifs nets − dettes, ramenée à la part. C'est la valeur de réalisation (art. L. 214-109 CMF), la « vraie » richesse nette derrière chaque part. Ce n'est pas votre prix de revente, ni une base d'impôt. En moyenne, cet ANR par part a reculé d'environ −1,8 % en 2025 (source ASPIM) : rappel qu'une SCPI est un placement long terme, non garanti, avec risque de perte en capital.
« Réévalué » : la valeur d'expertise, pas le coût comptable
Tout le sens de l'ANR tient dans le mot « réévalué ». Réévaluer, c'est remplacer le coût historique d'acquisition (net d'amortissements et de provisions, tel qu'il figure au bilan) par la valeur vénale d'expertise du jour. La valeur comptable regarde le passé ; l'ANR regarde le marché actuel.
| Grandeur | Base de valorisation | Ce qu'elle mesure |
|---|---|---|
| Valeur comptable | Coût historique d'acquisition, net d'amortissements et provisions | Le passé (le bilan) |
| Valeur de réalisation (ANR) | Valeur vénale d'expertise des immeubles + actifs nets − dettes | La valeur réelle du patrimoine net aujourd'hui |
| Valeur de reconstitution | Réalisation + droits/frais d'acquisition + commission de souscription | La base de référence du prix de part |
L'écart comptable ↔ ANR : les plus ou moins-values latentes
Cet écart entre valeur comptable et ANR, c'est exactement la plus- ou moins-value latente du parc — ce que traduit la passerelle financière suivante :
Passerelle comptable de l'ANR
ANR = ACTIF NET COMPTABLE (ANC)
+ PLUS-VALUES latentes sur le parc
− MOINS-VALUES latentes sur le parc
Immobilier en hausse -> ANR SUPERIEUR a la valeur comptable
Immobilier en baisse -> l'ecart se resserre, voire s'inversePrenons un immeuble. Une SCPI l'achète 10 M€ ; après amortissements, sa valeur comptable nette ressort à environ 9 M€. Mais l'expert l'évalue aujourd'hui à 8 M€ (marché retourné). L'ANR retient la valeur vénale, 8 M€ — il intègre donc −1 M€ de moins-value latente. L'ANR « colle » au marché ; la valeur comptable, restée près du coût d'achat, non. C'est toute la vertu du « réévalué ».
ANR, c'est la version française de la NAV
L'ANR n'est pas propre aux SCPI : c'est un concept d'analyse financière générique. La Net Asset Value (NAV) utilisée pour les fonds et les sociétés, ce sont les capitaux propres réévalués à la valeur de marché (vocabulaire Vernimmen : actif net réévalué). Pour une SCPI, cette NAV / cet ANR prend la forme réglementaire de la valeur de réalisation. Même idée, habillage juridique différent.
Pour une SCPI, l'ANR = la valeur de réalisation (art. L. 214-109 CMF)
L'égalité à retenir est simple : pour une SCPI, l'ANR correspond exactement à sa valeur de réalisation. Même grandeur, même montant. « Valeur de réalisation » est le terme réglementaire ; « ANR » est le terme financier générique. Deux vocabulaires — celui du droit des SCPI, celui de l'analyse de bilan — pour un seul chiffre au bilan.
Le fondement légal est précis, mais attention à ne pas se tromper de cible. L'article L. 214-109 du Code monétaire et financier définit la valeur de réalisation comme la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs, arrêtée par la société de gestion. En revanche, aucun texte ne définit « l'ANR » sous ce nom. L'ANR d'une SCPI hérite donc de ce fondement parce qu'il est la valeur de réalisation — il n'existe pas d'« article ANR » distinct. Ne cherchez pas un fondement propre : c'est une erreur fréquente.
Comment le repérer dans vos documents
Dans le rapport annuel (état annexe au rapport de gestion) ou dans un bulletin, vous lirez « valeur de réalisation », rarement le sigle « ANR ». Cherchez cette ligne, souvent présentée à côté de la valeur comptable et de la valeur de reconstitution. La trouver, c'est trouver votre ANR.
Deux renvois pour ne pas réécrire ici ce que traitent nos pages dédiées : la nuance exacte entre valeur de réalisation et ANR (les rares cas où l'on distingue les deux mots), et l'interprétation complète de la valeur de réalisation d'une SCPI. Ici, on pose la définition ; là-bas, on la fait vivre.
ANR global ou ANR par part ?
Deux niveaux de lecture coexistent, et il faut savoir duquel on parle. L'ANR global est la valeur de réalisation totale de la société : le patrimoine net réévalué dans son ensemble, en millions d'euros. L'ANR par part, lui, ramène cet ANR global au nombre de parts en circulation. L'épargnant raisonne toujours « par part » : c'est ce chiffre qui lui parle.
ANR par part
ANR PAR PART = valeur de realisation totale (ANR global) / nombre de parts en circulation
Un exemple chiffré, pour fixer les idées. Prenons une SCPI (fictive) dont l'ANR global — sa valeur de réalisation totale — s'élève à 900 000 000 €, pour 4 500 000 parts en circulation :
Cas pratique — Karine calcule l'ANR par part (exemple pédagogique, chiffres fictifs)
Donnees neutres : ANR global (valeur de realisation totale) : 900 000 000 EUR Nombre de parts en circulation : 4 500 000 ANR par part = 900 000 000 / 4 500 000 = 200 EUR / part => chaque part represente 200 EUR de patrimoine net reevalue. C'est la "vraie richesse" derriere la part — pas son prix.
Nous donnons ici le concept ; le pas-à-pas rigoureux (quels autres actifs, quelles dettes, à quelle date d'arrêté, quelle base de parts) fait l'objet d'un guide dédié : calculer la valeur de réalisation d'une SCPI, pas à pas.
Attention : l'ANR par part dépend de la date d'arrêté
En capital variable, le nombre de parts en circulation bouge en permanence (souscriptions, retraits). L'ANR global, lui, est arrêté à une date précise — désormais au moins deux fois par an depuis l'ordonnance de 2024. L'ANR par part n'a donc de sens qu'à cette date d'arrêté. Deux réflexes en découlent : comparez toujours un ANR par part à une valeur de reconstitution de la même date, et méfiez-vous d'un ANR daté de six mois qui ne reflète plus forcément le marché. La date figure sur le bulletin : lisez-la avant le chiffre.
Qui « réévalue » le patrimoine, et à quelle fréquence ?
Le mot « réévalué » n'aurait aucune valeur si la société de gestion fixait elle-même la valeur de ses immeubles. Ce n'est pas le cas. La valeur vénale est arrêtée par un expert externe en évaluation, indépendant, désigné selon l'article 422-234 du Règlement général de l'AMF. C'est précisément cette évaluation confiée à un tiers, et non à la société elle-même, qui fonde la crédibilité de l'ANR.
La périodicité est encadrée, et il faut être précis pour ne pas répandre l'idée fausse d'un « tous les 5 ans » général :
- SCPI à capital variable (le cas courant) : expertise complète de chaque immeuble au moins tous les 3 ans, avec une actualisation semestrielle de la valeur vénale entre deux expertises complètes.
- SCPI à capital fixe sans augmentation de capital : expertise complète tous les 5 ans, actualisée chaque année.
Depuis l'ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024, qui a modernisé le cadre des SCPI, la publication des valeurs (réalisation et reconstitution) est passée à un rythme semestriel : l'ANR suit désormais le marché de plus près.
Comment l'expert évalue-t-il un immeuble ?
Principalement par trois méthodes, souvent croisées : la capitalisation du revenu (on capitalise le loyer par un taux de rendement de marché), la comparaison directe (prix de transactions comparables) et l'actualisation des flux futurs (DCF). Nous détaillons cette mécanique d'évaluation dans notre guide comment valoriser une SCPI. L'essentiel ici : la valeur qui nourrit l'ANR vient d'un tiers indépendant, pas d'un tableur interne.
Ce que l'ANR n'est PAS
La confusion la plus fréquente qu'on corrige en rendez-vous tient en une phrase : « mon ANR est à 200 €, donc je revendrai à 200 € ». C'est faux. Récapitulons ce que l'ANR n'est pas :
| L'ANR par part n'est PAS… | Pourquoi |
|---|---|
| … le prix de souscription | Le prix se fonde sur la valeur de reconstitution (réalisation + frais) : un prix supérieur à l'ANR est normal |
| … la valeur de retrait | La somme nette au retrayant = prix de souscription − commission de souscription (capital variable) |
| … un prix de revente garanti | Indicateur patrimonial théorique ; le placement est illiquide, la revente n'est ni immédiate ni garantie |
| … une base d'imposition | Ni plus-value, ni IFI : l'impôt porte sur le prix réel de cession ou la valeur déclarée, jamais sur l'ANR |
Sur le volet fiscal, restons brefs car l'ANR y est étranger. Les revenus d'une SCPI en direct sont des revenus fonciers, imposés au barème de l'IR selon votre tranche marginale + 17,2 % de prélèvements sociaux (et non 18,6 %, taux réservé aux revenus mobiliers). La plus-value de cession relève du régime des plus-values immobilières, calculée sur le prix de cession réel. L'ANR n'entre dans aucune de ces assiettes.
Le prix de sortie réel que vous toucheriez, c'est la valeur de retrait d'une SCPI ; le prix d'entrée, lui, est détaillé dans notre guide sur le prix de souscription d'une part de SCPI.
Le piège concret : prendre l'ANR pour son prix de sortie
Reprenons Karine, dont l'ANR ressort à 200 €/part. Si elle se retire en capital variable, elle ne touche pas 200 € : elle perçoit la valeur de retrait = prix de souscription − commission de souscription, soit — avec une commission d'environ 10 % — près de 198 € (220 − 22). À l'inverse, un nouvel entrant paie le prix de souscription, 220 €. L'ANR (200 €) n'est donc ni ce que touche le sortant, ni ce que paie l'entrant : c'est une troisième grandeur, purement patrimoniale. Confondre les trois est l'erreur la plus coûteuse. (Chiffres fictifs, pédagogiques.)
Situer l'ANR : réalisation, reconstitution, puis prix
Un ANR de 200 €/part ne dit pas grand-chose tant qu'on ne l'a pas posé à côté des deux autres chiffres du bulletin de Karine : sa reconstitution (228 €) et son prix (220 €). Par construction, l'ANR (réalisation) est inférieur à la valeur de reconstitution, puisque cette dernière lui ajoute les droits de mutation, frais d'acquisition et la commission de souscription. Et le prix de souscription se cale, lui, sur la reconstitution — pas sur l'ANR nu.
Idée reçue : « la décote se mesure sur l'ANR »
Faux, et c'est l'erreur la plus fréquente. La décote (ou la surcote) se mesure conventionnellement prix vs valeur de reconstitution, la base de référence, et non prix vs ANR nu. Le prix dépasse normalement l'ANR : la reconstitution ajoute justement les frais. Comparer le prix à l'ANR donne un thermomètre plus sévère, à présenter comme tel. La règle des 10 % (art. L. 214-94 CMF) borne d'ailleurs le prix à ±10 % de la reconstitution, pas de l'ANR.
Cas pratique — Karine situe les 3 valeurs par part (suite, chiffres fictifs)
Meme SCPI que precedemment, par part : ANR (valeur de realisation) : 200 EUR Valeur de reconstitution : 228 EUR Prix de souscription : 220 EUR Lecture 1 — prix vs reconstitution (la BONNE reference) : 220 / 228 = 0,965 => decote d'environ −3,5 % Le prix est SOUS la reference : dans la fourchette des ±10 %, conforme (art. L. 214-94 CMF). Lecture 2 — prix vs ANR nu : Prix 220 EUR > ANR 200 EUR => NORMAL. L'ecart s'explique par les droits + frais + commission integres dans la reconstitution — dont le prix ne reflete ici qu'une partie (20 EUR sur 28 EUR), le solde etant la decote de −3,5 %. Ce n'est PAS une surevaluation. Conclusion : Karine ne doit pas paniquer de voir "prix > ANR". Ce qui compte, c'est le rapport prix / reconstitution.
Pour approfondir chacun de ces repères, sans les rejouer ici : la règle des 10 % de l'AMF, l'interprétation d'une décote et pourquoi la valeur de reconstitution est la référence du prix. La reconstitution est une notion voisine mais distincte de l'ANR : nous ne la re-traitons pas ici.
Le prix de votre part reflète-t-il vraiment son ANR ?
Un CGP indépendant situe l'ANR (valeur de réalisation) de votre SCPI face à sa reconstitution et à son prix, détecte les surcotes et contrôle la liquidité. Bilan patrimonial gratuit, cabinet ORIAS 23002291, sans engagement.
À quoi sert l'ANR pour un épargnant ?
Karine ouvre son bulletin pour trois raisons très concrètes. D'abord savoir ce que pèse vraiment son parc: 200 €/part de patrimoine net réévalué, quand son prix affiché est de 220 €. L'ANR répond à « combien vaut réellement le patrimoine derrière ma part aujourd'hui ? », là où le prix ne dit que « à combien puis-je souscrire ? ».
Ensuite comparer — non pas au prix, mais à la valeur de reconstitution (228 €/part), le seul juge de la décote ou de la surcote : c'est le rapport prix/reconstitution qui tranche, pas le rapport prix/ANR. Cet ANR, croisé avec sa tendance (recule-t-il depuis trois ans, se stabilise-t-il ?), complète le tableau.
Enfin, un usage qu'on lui explique rarement : la valeur de réalisation (donc l'ANR) sert de plancher si Karine se retire alors que personne ne rachète ses parts. L'article 422-230 du Règlement général de l'AMF interdit en effet de rembourser un retrait non compensé sous la valeur de réalisation diminuée de 10 % — soit 180 € ici (200 € − 10 %). À ne pas confondre avec la règle des 10 % sur le prix de souscription, qui, elle, se mesure sur la reconstitution. Pour le prix de sortie réel, voyez la valeur de retrait.
La bonne posture : diagnostic, jamais signal d'achat
Un ANR élevé face au prix n'est pas un feu vert. On voit régulièrement un épargnant se croire sur une pépite parce que l'ANR dépasse le prix — alors que la même SCPI distribue moins qu'il y a trois ans et allonge ses délais de retrait. L'ANR ne dit rien de tout cela : il ne remplace ni l'analyse du taux de distribution, du taux d'occupation, du report à nouveau et de la diversification, ni une étude personnalisée. La démarche complète est détaillée dans notre guide comment valoriser une SCPI.
Note de méthode : l'ANR ne se lit jamais seul
Avant toute décision, un ANR se croise avec au moins quatre autres indicateurs — le taux de distribution, le taux d'occupation financier (TOF), le report à nouveau (RAN) et la diversification du parc — puis se rapporte à votre situation (objectifs, horizon, TMI, IFI). Une valeur de réalisation flatteuse ne rattrape ni des loyers en repli, ni une liquidité tendue. C'est tout l'objet d'une étude personnalisée : ni la valeur de la part, ni les revenus, ni la liquidité ne sont garantis. Nos chiffres éclairent une méthode, ils ne remplacent pas un diagnostic sur votre portefeuille réel.
Pourquoi l'ANR de beaucoup de SCPI a-t-il baissé (2023-2026) ?
2023-2025, c'est le mot « réévalué » qui parle de lui-même. Depuis 2022, la hausse des taux d'intérêt a fait reculer les valorisations immobilières d'expertise : quand les acheteurs exigent un rendement plus élevé, un même loyer se paie moins cher. L'ANR étant fondé sur la valeur vénale, il baisse dès que l'expert révise sa copie, alors que la valeur comptable, restée près du coût d'achat, bouge peu. Le marché l'a montré année après année :
| Année | Variation moyenne de la valeur de réalisation (ANR) / part | Source |
|---|---|---|
| 2023 | ≈ −10,3 % | ASPIM |
| 2024 | ≈ −5,8 % | ASPIM |
| 2025 | ≈ −1,8 % | ASPIM (CP 15/05/2026) |
La décélération est nette : −10,3 % en 2023, puis −5,8 %, puis −1,8 % en 2025. On peut y voir des signaux de stabilisation dans des marchés encore sous contraintes — sans en conclure à un rebond garanti. Ce constat porte sur le passé et ne préjuge en rien de la suite.
Un mot de prudence déontologique pour finir : le contexte 2023-2026 a aussi vu, sur certaines SCPI, des baisses de prix de part et des files d'attente de retrait (voire des suspensions). La SCPI reste un placement long terme (8 à 10 ans minimum), non garanti, comportant un risque de perte en capital et une liquidité non garantie. Pour comprendre le lien entre ANR et prix affiché, voyez pourquoi le prix d'une part de SCPI peut baisser ; le point de départ complet reste notre guide des SCPI 2026.
En 30 secondes : la baisse de l'ANR, sans dramatiser
L'ANR (valeur de réalisation) par part a reculé — −10,3 % en 2023, −5,8 % en 2024, −1,8 % en 2025 — parce que l'expertise épouse un marché immobilier corrigé par la hausse des taux. La décélération évoque une stabilisation, jamais un rebond garanti. Retenez surtout que c'est une donnée passée : la valeur de la part n'est pas garantie, le capital non plus, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'ANR situe ; il ne prédit pas.