Mis à jour le 12 juillet 2026 · Conforme aux articles L. 214-109 et L. 214-94 du Code monétaire et financier, au Règlement général de l'AMF (art. 422-234) et à l'ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024. Statistiques de marché ASPIM/IEIF.
La formule de la valeur de reconstitution en une ligne
Fin 2023, votre relevé de SCPI affiche une mauvaise nouvelle : le prix de la part vient de baisser de 10, 12, parfois 17 %. Ou bien c'est l'inverse — vous hésitez à investir aujourd'hui et une question vous ronge : ce prix de part est-il justifié, ou vais-je payer trop cher ? Dans les deux cas, la réponse tient dans un seul chiffre que la loi désigne comme la valeur de référence du prix : la valeur de reconstitution. Dès que le prix s'en éloigne de plus de 10 %, la société de gestion doit réagir — c'est précisément ce mécanisme qui a déclenché la vague de baisses de prix de 2023-2024.
Vous savez déjà ce qu'est cette valeur de reconstitution — la valeur de référence du prix d'une part de SCPI — et vous voulez maintenant la calculer vous-même, poste par poste, pour juger si le prix affiché tient la route. Rassurez-vous : il n'y a pas de martingale, juste une addition à trois lignes. Toute la subtilité tient dans les deux postes de frais que l'on ajoute à l'actif net, et dans la division finale par le nombre de parts.
En 30 secondes
La valeur de reconstitution d'une part de SCPI = sa valeur de réalisation (l'ANR) + les droits pour racheter les immeubles + la commission de souscription, le tout divisé par le nombre de parts. Exemple pédagogique : 180 € d'ANR + 13 € de droits + 19 € de commission = 212 € par part. C'est la valeur de référence du prix (art. L. 214-109 CMF) : si le prix de souscription s'en écarte de plus de ± 10 %, la société de gestion doit réagir. Prix sous la reconstitution = décote ; prix au-dessus = surcote.
Le fondement est l'article L. 214-109 du Code monétaire et financier. Il définit la valeur de reconstitution comme « la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution de son patrimoine ». Traduction concrète : on part de l'actif net réévalué (l'ANR) et on lui ajoute la facture qu'il faudrait régler pour reconstituer le même patrimoine à partir de zéro.
Valeur de reconstitution d'une SCPI
VALEUR DE RECONSTITUTION = Valeur de realisation (ANR) + Frais d'acquisition des immeubles (droits de mutation / frais de notaire) + Commission de souscription VALEUR DE RECONSTITUTION PAR PART = Valeur de reconstitution totale / Nombre de parts en circulation
Un repère qui ne trompe pas : comme on n'ajoute que des frais, la valeur de reconstitution reste toujours supérieure ou égale à la valeur de réalisation. Si vous trouvez l'inverse, il y a une erreur de calcul quelque part.
Honnêteté sémantique : ce que dit la loi, ce que dit la pratique
L'article L. 214-109 emploie une expression générique: « frais afférents à une reconstitution du patrimoine ». Il ne liste pas lui-même « droits de mutation + commission de souscription ». Cette décomposition en deux postes est l'interprétation standard de l'ASPIM et des sociétés de gestion, universellement admise — pas une énumération inscrite dans le texte. On écrira donc « en pratique, ces frais se décomposent en… », jamais « la loi prévoit droits + commission ».
Une réserve avant d'aller plus loin : ce calcul vaut surtout pour les SCPI à capital variable, où le prix de souscription est fixé par la société de gestion sur la base de cette reconstitution. En capital fixe, le prix se forme par confrontation des ordres sur le marché secondaire — la reconstitution reste une valeur de référence, mais ne pilote pas directement le prix.
Le point de départ : la valeur de réalisation (l'ANR)
La brique de base, celle sur laquelle tout repose, c'est la valeur de réalisation, aussi appelée actif net réévalué (ANR). C'est la somme de la valeur vénale des immeubles (arrêtée par une expertise indépendante) et de la valeur nette des autres actifs — trésorerie, créances, parts détenues —, dettes déduites (art. L. 214-109 CMF).
Nous ne la recalculons pas ici en détail : c'est l'objet d'un guide dédié. Retenez seulement que la reconstitution ne se calcule jamais dans le vide, elle part d'un ANR déjà arrêté par la société de gestion. Pour la méthode complète de cette première brique, voyez calculer la valeur de réalisation (l'ANR) d'une SCPI et, pour l'interprétation, la valeur de réalisation d'une SCPI.
Si l'ANR est faux, la reconstitution l'est aussi
La qualité de votre calcul de reconstitution dépend entièrement de celle de l'ANR de départ. C'est pourquoi la valeur vénale des immeubles ne peut pas être auto-déclarée : elle repose sur un expert externe en évaluation, indépendant (art. 422-234 du Règlement général de l'AMF). Partez toujours de la valeur de réalisation publiée dans le rapport annuel, pas d'une estimation maison.
Poste 1 — les droits pour racheter les immeubles
Le premier chèque à réintégrer, c'est celui qu'il faudrait signer pour racheter tout le parc immobilier à sa valeur d'expertise. En clair, ce sont les frais d'acquisition : droits de mutation (enregistrement), émoluments de notaire, et le cas échéant honoraires d'agence. On les exprime en pourcentage de la valeur vénale des immeubles.
Les ordres de grandeur dépendent de la nature du parc. À titre indicatif — et ce sont des fourchettes de marché, non réglementaires — on retient de l'ordre de 7 à 8 % dans l'ancien (immobilier d'entreprise le plus souvent) et de 2 à 3 % dans le neuf ou en VEFA. Une SCPI diversifiée, mêlant immeubles anciens et récents, se situera entre les deux. On ne fige donc jamais un taux unique : on lit celui retenu par la société de gestion dans son rapport.
À ne pas confondre avec le droit de 5 % sur la cession de parts
Les droits dont on parle ici portent sur le rachat des immeubles, dans le cadre théorique d'une reconstitution du patrimoine. Ils n'ont rien à voir avec le droit d'enregistrement de 5 % dû par l'acheteur lors d'une cession de parts sur le marché secondaire. Ce dernier concerne la revente de parts entre associés, pas la reconstitution du parc immobilier. Deux mondes différents : ne mélangez pas les deux dans votre calcul.
Poste 2 — la commission pour reconstituer le capital
Vient ensuite la commission de souscription : le coût qu'il faudrait débourser une seconde fois pour lever à nouveau tout le capital et reconstituer la SCPI — bref, les frais de collecte de l'argent et de dénichage des immeubles. Selon le guide pédagogique de l'AMF, elle se situe généralement entre 5 % et 12 % du montant souscrit, avec une moyenne de place autour de 9-10 %.
Le piège à comprendre : cette commission est déjà dans le prix de souscription que vous payez (elle n'est pas ajoutée par-dessus). Dans la reconstitution, on la réintègre parce qu'il faudrait bien la réengager pour reconstituer le capital. Pour le détail de tous les frais d'une SCPI, voyez notre guide sur la façon dont le prix de souscription est fixé.
La commission n'est pas universelle : le cas des SCPI « sans frais »
Une génération récente de SCPI se présente sans commission de souscription. Pour elles, ce poste est quasi nul : la valeur de reconstitution se rapproche fortement de l'ANR, augmentée des seuls droits d'acquisition des immeubles. La contrepartie est généralement des frais de gestion annuels plus élevés. Chiffres à l'appui : 180 € d'ANR, 13 € de droits, 0 € de commission, et la reconstitution tombe à ≈ 193 €/part (au lieu de 212 € avec commission). Vérifiez donc toujours les frais réels de la SCPI concernée avant de plaquer un taux de commission.
Exemple chiffré : de l'ANR à la valeur de reconstitution par part
Camille, elle, veut juste vérifier que le prix de sa SCPI tient la route. Elle relève dans le rapport annuel une valeur de réalisation de 180 € par part, puis reconstitue l'addition. Chiffres arrondis, fictifs, purement pédagogiques — aucune SCPI réelle n'est visée.
| Poste | Base retenue | Montant / part |
|---|---|---|
| Valeur de réalisation (ANR) / part | Rapport annuel (expertise) | 180 € |
| + Droits d'acquisition des immeubles | ≈ 7 % de la valeur vénale | + 13 € |
| + Commission de souscription (réintégrée) | ≈ 10 % du prix collecté | + 19 € |
| = Valeur de reconstitution / part | ANR + frais de reconstitution | 212 € |
L'écart de 32 € (212 − 180) représente uniquement les frais de reconstitution. Le prix de souscription affiché, lui, est de 200 € : la part est donc légèrement en dessous de sa valeur de reconstitution, ce que nous interprétons en section 8.
Piège d'assiette : les taux ne s'additionnent pas
Le « 7 % » de droits et le « 10 % » de commission portent sur des bases différentes: les droits sur la valeur vénale des immeubles, la commission sur le prix collecté. Les additionner pour obtenir « 17 % de frais » serait une erreur arithmétique. C'est précisément pour ça qu'on raisonne en euros par part (13 € + 19 € = 32 €), et non en taux cumulés. La différence entre réalisation et reconstitution, c'est-à-dire ces frais, fait l'objet d'un guide dédié : ce qui distingue réalisation et reconstitution.
Total ou par part : ne pas se tromper de division
Dans le rapport annuel, la valeur de reconstitution est souvent publiée à la fois en montant total (en millions d'euros) et par part. Pour la comparer au prix, c'est bien la valeur par part qu'il vous faut. Si vous ne disposez que du total, la division est immédiate.
Valeur de reconstitution par part
VALEUR DE RECONSTITUTION PAR PART
= Valeur de reconstitution totale / Nombre de parts en circulation
(a la date d'arrete des comptes)Marc, lui, n'a sous la main que le montant total : une valeur de reconstitution de 525 millions d'euros pour 2 500 000 parts en circulation. Exemple fictif :
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Valeur de reconstitution totale | 525 000 000 € |
| Nombre de parts en circulation | 2 500 000 |
| Valeur de reconstitution / part | 210 € |
Capital variable : le bon diviseur, c'est celui de la date d'arrêté
Dans une SCPI à capital variable, le nombre de parts bouge en permanence au fil des souscriptions et des retraits. Pour diviser correctement, retenez le nombre de parts à la date d'arrêté des comptes — celui utilisé par la société de gestion pour publier la valeur par part —, pas le nombre de parts du jour où vous lisez le document. Sinon, votre reconstitution par part sera faussée.
Le prix de votre SCPI est-il justifié ?
Un CGP indépendant reprend chaque ligne de votre portefeuille, recalcule sa valeur de reconstitution et vous dit noir sur blanc si vous payez sous ou au-dessus de la référence — décote ou surcote. Bilan SCPI 360° offert, sans engagement.
Pourquoi c'est LA référence du prix de souscription
On calcule la reconstitution parce que la loi en fait la valeur de référence du prix de souscription : ce n'est pas une donnée annexe du rapport annuel, c'est celle qui encadre le prix que vous payez. L'article L. 214-94 du Code monétaire et financier prévoit que « le prix de souscription des parts est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution », et que tout écart supérieur à 10 % entre le prix et la valeur de reconstitution doit être justifié par la société de gestion et notifié à l'AMF.
La reconstitution encadre donc le prix dans une fourchette de plus ou moins 10 %. Au-delà, la loi impose de justifier et notifier ; en pratique, la société de gestion ajuste le prix— souvent à la baisse, comme en 2023-2024 quand les expertises ont reculé. Attention à la nuance : le texte impose de « justifier et notifier », l'ajustement du prix est la conséquence pratique, pas une obligation littérale de baisser.
Nous ne développons pas ici toute la mécanique de cette règle des 10 % : elle fait l'objet d'un guide dédié, la règle des 10 % de l'AMF appliquée aux SCPI. Le détail de la fixation du prix, lui, est traité dans notre guide sur comment est fixé le prix de souscription d'une SCPI. Retenez que la loi rattache directement le prix de souscription à la reconstitution : l'un ne peut pas s'éloigner durablement de l'autre.
| Situation | Définition | Lecture |
|---|---|---|
| Décote | Prix de souscription inférieur à la valeur de reconstitution | Marge de sécurité, potentiel de rattrapage (non garanti) |
| Surcote | Prix de souscription supérieur à la valeur de reconstitution | Signal de vigilance : risque d'ajustement de prix à la baisse |
Pourquoi on compare le prix à la reconstitution, jamais à l'ANR nu
Le prix de souscription intègre forcément les frais — droits d'acquisition et commission — qu'il faudrait engager pour reconstituer le patrimoine. Le comparer à l'ANR nu, qui ignore ces frais, laisserait penser qu'une part se paie toujours au-dessus de sa valeur, ce qui est faux. L'article L. 214-94 CMF désigne explicitement la reconstitution comme base du prix — jamais la réalisation seule. C'est donc ce chiffre-là qu'on calcule avant de parler de décote ou de surcote.
Se servir du calcul : lire une décote ou une surcote
Une fois la reconstitution par part calculée, l'usage pratique est immédiat : on la compare au prix de souscription pour mesurer l'écart. La formule tient en une ligne.
Ecart prix / reconstitution (decote ou surcote)
Ecart (%) = (Prix de souscription - Valeur de reconstitution) / Valeur de reconstitution Ecart negatif => DECOTE (prix sous la reference) Ecart positif => SURCOTE (prix au-dessus de la reference) Regle AMF : au-dela de 10 % d'ecart, la SG doit justifier et notifier l'AMF (-> ajustement du prix)
Appliquons-le à nos deux exemples fictifs. Chez Camille, le prix de 200 € rapporté à une reconstitution de 212 € donne (200 − 212) / 212 = −5,7 % : une décote de 5,7 %, bien à l'intérieur de la fourchette des 10 %. Chez Marc, le prix de 200 € face à une reconstitution de 210 € donne (200 − 210) / 210 = −4,8 %, soit une décote de 4,8 %, elle aussi dans les clous. Dans les deux cas, l'acheteur paie sa part un peu moins que sa valeur de référence — une marge de sécurité potentielle, jamais une garantie de gain.
Alerte : prix supérieur à l'ANR nu ≠ surcote
Chez Camille, le prix (200 €) dépasse l'ANR nu (180 €) de +11,1 %. Attention : ce n'est pas une surcote — les 32 € d'écart, ce sont exactement les frais de reconstitution que l'ANR n'intègre pas. Un prix au-dessus de l'ANR nu est donc la norme, pas une anomalie. La bonne comparaison est toujours prix vs reconstitution (ici décote de 5,7 %), jamais prix vs réalisation. Confondre les deux ferait croire à une surcote imaginaire.
Contexte de marché, à titre purement informatif (donnée passée, non garantie) : après les baisses de 2023-2024, certaines SCPI décotées ont commencé à revaloriser leur prix. Au premier trimestre 2026, côté capital variable, on a observé davantage de hausses que de baisses de prix (chiffres agrégés ASPIM, aucune SCPI nommée). Savoir calculer la reconstitution, c'est justement pouvoir repérer ce potentiel de rattrapage — sans aucune garantie qu'il se matérialise.
Aller plus loin : interpréter la décote, pas seulement la calculer
Calculer une décote de 5,7 % est facile. Décider si cette décote est une vraie opportunité de rattrapage ou le symptôme d'une SCPI en difficulté de liquidité, c'est un tout autre travail — celui de l'interprétation, qui dépasse le cadre de ce guide de calcul. Nous le creusons dans comment interpréter une décote de SCPI, savoir si une SCPI est décotée ou surcotée et comment savoir si une SCPI est décotée.
Les erreurs à éviter dans le calcul
Le calcul est simple, mais cinq erreurs reviennent souvent. Les connaître vous évitera de mal interpréter votre chiffre.
5 pièges classiques
- Comparer le prix à l'ANR nu comme s'il devait s'y aligner. Le prix dépasse presque toujours la réalisation : c'est mécanique (les frais de reconstitution). La référence est la reconstitution, pas l'ANR.
- Prendre la reconstitution pour une base fiscale. Elle n'est ni un prix d'achat, ni un prix de vente, ni une assiette d'impôt, ni une base IFI. Pour mémoire, les revenus d'une SCPI française sont des revenus fonciers imposés au barème IR + 17,2 % de prélèvements sociaux (jamais 18,6 %, qui vise les revenus mobiliers) ; la plus-value de cession de parts relève des plus-values immobilières (art. 150 U s. CGI).
- Confondre reconstitution et valeur de retrait. Ce que vous récupérez en sortant, c'est la valeur de retrait (prix de souscription − commission), une notion distincte. Voyez la valeur de retrait (le vrai prix de sortie) et, pour ne plus les mélanger, valeur de retrait ou de reconstitution.
- Appliquer une commission de souscription universelle. Certaines SCPI n'en ont pas : leur reconstitution se rapproche de l'ANR + droits seuls.
- Additionner les taux de frais. Droits et commission portent sur des bases différentes : on raisonne en euros par part, pas en pourcentages cumulés.
Où trouver les chiffres et qui les arrête
Rien de tout cela n'est à produire vous-même : la valeur vénale, l'ANR et les trois valeurs officielles sont déjà publiés par la société de gestion. Votre travail se limite à refaire l'addition à partir du rapport annuel.
| Document | Ce qu'on y trouve | Fréquence |
|---|---|---|
| Rapport annuel | État annexe : les 3 valeurs (comptable, réalisation, reconstitution) par part et en total | Annuelle |
| Bulletin trimestriel / semestriel | Prix de part, valeur de retrait, actualisation des valeurs, nombre de parts | Trimestrielle / semestrielle |
| Note d'information / DIC | Frais (commission de souscription, gestion), profil de risque | Mise à jour régulière |
Ces valeurs ne sont pas déclaratives. Chaque immeuble est évalué par un expert externe indépendant (art. 422-234 RG AMF), la société de gestion arrête les trois valeurs sur cette base, le commissaire aux comptes certifie les comptes et l'assemblée générale les approuve. Vous, vous n'avez plus qu'à vérifier le total. Pour apprendre à lire ces documents, suivez notre méthode pour lire le rapport annuel d'une SCPI.
Ces chiffres bougent au moins une fois par an, et même deux depuis l'ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024, qui impose aux SCPI à capital variable une valorisation au moins semestrielle : la reconstitution est donc arrêtée deux fois par an, ce qui rend le prix plus réactif à l'évolution des valeurs immobilières.
Le réflexe à garder
Calculer la reconstitution ne remplace pas un diagnostic complet : croisez toujours ce chiffre avec le taux de distribution, le taux d'occupation, le report à nouveau et la liquidité de la SCPI. Pour la vue d'ensemble des méthodes, voyez comment valoriser une SCPI ; et pour le socle complet, notre guide complet des SCPI 2026. La SCPI reste un placement long terme, non garanti, avec risque de perte en capital et de liquidité.