Publié le 21 mai 2026, mis à jour le 14 août 2026· Par Quentin Hagnéré, fondateur de Hagnéré Patrimoine (cabinet CIF/COA/COBSP, adhérent CNCEF Patrimoine) · Conforme à la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025), au CGI (art. 244 bis A, 244 bis, 244 bis B, 150 U II-2°, 150 VC, 4 B, 167 bis, 1609 nonies G, 238-0 A), au Code de la sécurité sociale (L. 136-1 à L. 136-8 — abattement PS à l'art. L. 136-7 VI-2 CSS), à l'arrêté du 15/04/2026 (liste ETNC, JORF n° 0099 du 26/04/2026) et à la jurisprudence Conseil constitutionnel n° 2014-708 DC du 29/12/2014 + CE 24/02/2026 n° 496482 + CJUE de Ruyter C-623/13 + CJUE Jahin C-45/17 + CE 01/07/2019 n° 422780 + CE 16/04/2019 n° 423586 + CE 29/11/2023 n° 466283 + CE 30/11/2020 n° 438496 + CE 21/06/2021 n° 439354 + CE 24/02/2020 n° 436392.
Vous avez quitté la France il y a 7 ans, vous voulez vendre votre appart parisien pour acheter à Lisbonne, et vous tombez sur « art. 244 bis A CGI » — panique. La fiscalité réelle : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 % (ou 26,5 % si vous êtes affilié à la sécu UE/EEE/Suisse), plus représentant fiscal obligatoire au-delà de 150 k€ de prix de vente. Hagnéré Patrimoine vous décortique 12 conventions bilatérales, le timing J-180 → J+365 et 6 cas chiffrés à l'euro près.
À retenir en 60 secondes
- Taux total : 36,2 % hors UE (19 % IR + 17,2 % PS) ou 26,5 % UE/EEE/Suisse affilié sécu étrangère (19 % + 7,5 %). Exonération IR à 22 ans (art. 150 VC CGI), PS à 30 ans (art. L. 136-7 VI-2 CSS).
- Représentant fiscal obligatoire au-delà de 150 k€ de prix par cédant — dispense permanente UE/EEE (loi 2014-1655 art. 62).
- Exonération ancienne RP 150 k€ : bien était votre RP avant départ, vendu au plus tard 31/12 N+1, moins de 10 ans après expatriation (art. 150 U II-2°).
- Hagnéré Patrimoine : premier rendez-vous offert (45 min, sans recommandation) ; la simulation des 3 scénarios pays et le choix du représentant fiscal se font dans le cadre d'une mission dont le prix est fixé dans le devis et la lettre de mission.
Avertissement
Qu'est-ce qu'un non-résident fiscal au sens de l'article 4 B du CGI ?
Vous habitez à Bruxelles depuis 6 ans, mais vous payez encore vos impôts en France parce que vous avez gardé un appartement à Paris ? Vous n'êtes peut-être pas non-résident.
Tout le régime de l'article 244 bis A repose sur votre statut. Une mauvaise qualification peut faire basculer votre vente dans un régime résident (19 % IR + 17,2 % PS, mais accès aux abattements généraux et à l'exonération RP intégrale) ou non-résident (mêmes taux mais procédure du représentant fiscal, exonération RP plafonnée à 150 k€ avec délai 10 ans). C'est le point d'entrée juridique du dossier — autant le verrouiller dès le départ.
L'article 4 B du CGI pose quatre critères alternatifs (un seul suffit) pour être résident fiscal français :
- Foyer en France : votre résidence habituelle et celle de votre famille (conjoint, enfants à charge) est en France.
- Séjour principal en France : vous y passez plus de 183 jours par an (cumulatif, pas continu).
- Activité professionnelle principale en France : votre activité salariée ou indépendante y est principalement exercée.
- Centre des intérêts économiques : vos investissements, votre administration de patrimoine, le siège de vos affaires se trouvent en France.
La doctrine BOFiP BOI-IR-DOMIC-10-20-20-40 (mise à jour 12/08/2025) a renforcé l'analyse du centre des intérêts économiques par faisceau d'indices : volume des revenus de source française vs étrangère, localisation des comptes bancaires, des assurances-vie, des SCI, du compte-titres. Plusieurs jurisprudences récentes ont qualifié de résidents fiscaux français des expatriés vivant à Londrès ou Genève mais conservant l'essentiel de leur patrimoine et de leurs flux financiers en France. Chez Hagnéré Patrimoine, nous démarrons systématiquement le dossier vente non-résident par cette vérification de statut — un faisceau d'indices mal préparé peut faire basculer 30 k€ d'impôt.
Au quotidien, si vous avez votre foyer (famille, conjoint, enfants à charge) en France plus de six mois par an, vous restez résident même en exerçant à l'étranger. Si vous êtes célibataire, le test bascule rapidement sur le centre des intérêts économiques — d'où l'intérêt, avant toute vente, de vérifier que vos comptes, votre AV et votre SCI sont cohérents avec votre statut déclaré.
Le principe en une phrase
Vous êtes non-résident dès lors qu'aucun des quatre critères de l'article 4 B du CGI ne vous rattache à la France ET que la convention bilatérale avec votre pays de résidence confirme votre rattachement à l'étranger. Les deux conditions sont cumulatives : sans convention applicable, la France peut tenter de vous garder dans son champ.
Une fois votre statut non-résident confirmé, le calcul commence. Et le premier choc, c'est le taux.
Quel taux d'impôt sur la plus-value immobilière pour un non-résident en 2026 ?
19 %. C'est le taux flat sur votre plus-value nette si vous êtes une personne physique, quel que soit votre pays de résidence. Si vous cédez via une société soumise à l'impôt sur les sociétés, c'est 25 %. Il n'existe pas de troisième taux : celui de 75 % que l'on lit encore partout pour les États et territoires non coopératifs a été censuré fin 2014 et n'a jamais été rétabli.
L'article 244 bis A du CGI est le pivot du régime. C'est lui qui institue le prélèvement libératoire sur la plus-value immobilière des non-résidents. Libératoire signifie que l'impôt est purgé à la signature de l'acte chez le notaire — vous n'avez pas à le réintégrer dans une déclaration de revenus globale. C'est une simplification appréciable, à condition que le calcul soit juste du premier coup.
| Type de cédant | Pays de résidence | Taux PV | Texte |
|---|---|---|---|
| Personne physique | UE/EEE/Suisse | 19 % | Art. 244 bis A III bis, 1 al. 2 |
| Personne physique | Hors UE (hors ETNC) | 19 % | Art. 244 bis A III bis, 1 al. 2 |
| Société transparente (SCI à l'IR) | UE/EEE/Suisse | 19 % via les associés | Art. 244 bis A III bis, 1 al. 2 |
| Société à l'IS | UE/EEE/Suisse | 25 % | Art. 244 bis A III bis, 1 al. 1 |
| Société à l'IS | Hors UE | 25 % | Art. 244 bis A III bis, 1 al. 1 |
| Personne physique | ETNC (arrêté du 15/04/2026, 11 États) | 19 % — droit commun | Art. 244 bis A III bis, 1 al. 2 |
| Société à l'IS | ETNC (arrêté du 15/04/2026, 11 États) | 25 % — droit commun | Art. 244 bis A III bis, 1 al. 1 |
Le taux de 75 % pour les résidents d'un ETNC n'existe plus depuis le 29 décembre 2014
L'article 244 bis A a comporté, à son III bis, 2, un taux de 75 % frappant les plus-values immobilières réalisées par des personnes ou organismes domiciliés, établis ou constitués dans un État ou territoire non coopératif. Le Conseil constitutionnel l'a censuré dans sa décision n° 2014-708 DC du 29 décembre 2014, au motif que ce taux forfaitaire « a pour effet de porter à 90,5 % le taux d'imposition sur les plus-values immobilières réalisées par les personnes ou organismes visés au 2. du paragraphe III bis de l'article 244 bis A » — une charge excessive au regard des facultés contributives, contraire à l'égalité devant les charges publiques.
Sur Légifrance, ce 2. porte aujourd'hui la seule mention suivante : « 2. [Dispositions déclarées non conformes à la Constitution par la décision du Conseil constitutionnel n° 2014-708 DC du 29 décembre 2014]. » L'administration en a tiré les conséquences dans son actualité BOFiP ACTU-2015-00042, qui indique que « le taux de 75 %, applicable aux plus-values réalisées par des personnes ou organismes domiciliés, établis ou constitués hors de France dans un État ou territoire non coopératif » est supprimé.
Ce qui s'applique réellement à un cédant résidant dans un ETNC est donc le droit commun de l'article 244 bis A : 19 % pour une personne physique, 25 % pour une personne morale à l'impôt sur les sociétés, plus les prélèvements sociaux au taux plein de 17,2 % (un ETNC n'étant ni dans l'UE, ni dans l'EEE, ni la Suisse, le taux réduit de Ruyter à 7,5 % est hors de portée), plus le cas échéant la surtaxe de l'article 1609 nonies G. Soit 36,2 % pour un particulier — exactement comme depuis Singapour ou Dubaï. Cette situation dure depuis près de douze ans : tout tableau qui affiche encore 75 %, ou un total de 92,2 %, est faux.
La liste des ETNC en vigueur résulte de l'arrêté du 15 avril 2026, publié au JORF n° 0099 du 26 avril 2026 et entré en vigueur le 27 avril 2026. Elle compte onze États et territoires : Antigua-et-Barbuda, Anguilla, Îles Turques-et-Caïques, Vanuatu, Guam, Îles Vierges américaines, Palaos, Panama, Russie, Samoa américaines, Vietnam. Ni les Seychelles ni les Îles Vierges britanniques n'y figurent, contrairement à ce que reprennent encore beaucoup de synthèses. Le détail des trois portes d'entrée de l'article 238-0 A, le calendrier asymétrique d'entrée et de sortie et les effets texte par texte sont traités dans notre guide dédié à la liste des ETNC 2026.
Ce que le classement ETNC change quand même sur une vente immobilière
La censure de 2014 a porté sur le taux, pas sur l'ensemble des effets. Deux conséquences non tarifaires subsistent dans l'article 244 bis A lui-même, et elles visent les personnes morales :
- Pas de restitution de l'excédent de prélèvement (IV et V). Le prélèvement s'impute sur l'impôt sur les sociétés dû à raison de la plus-value ; s'il excède cet impôt, le V réserve la restitution de l'excédent aux personnes morales résidentes d'un État de l'UE ou d'un État lié à la France par une clause d'assistance administrative « et n'étant pas non coopératif au sens de l'article 238-0 A ». Une société résidente d'un ETNC supporte donc le prélèvement à titre définitif, même s'il excède l'impôt réellement dû. C'est, en pratique, l'effet ETNC le plus coûteux qui subsiste sur ce régime.
- Fermeture de la dérogation d'assiette du III. Le III permet aux personnes morales résidentes d'un État de l'UE ou de l'EEE ayant conclu une convention d'assistance administrative « et n'étant pas non coopératif au sens de l'article 238-0 A » de liquider le prélèvement selon les règles d'assiette et de taux de l'impôt sur les sociétés. La condition est cumulative avec l'appartenance à l'UE ou à l'EEE : en l'état de la liste 2026, aucun ETNC n'est membre de l'UE ou de l'EEE, de sorte que cette exclusion est aujourd'hui sans portée pratique. Nous la signalons pour l'exactitude du texte, pas comme un risque opérationnel.
Pour une personne physique résidant dans un ETNC, en revanche, l'article 244 bis A ne prévoit aujourd'hui aucune majoration ni aucune restriction : ni sur le taux, ni sur les abattements pour durée de détention, ni sur l'exonération de l'article 150 U II-2°. L'obligation de désigner un représentant fiscal accrédité résulte, elle, du seul fait de résider hors de l'UE et de l'EEE (art. 244 bis A IV) — pas du classement ETNC. Les effets lourds du classement se déploient ailleurs qu'en matière de plus-value immobilière : retenues à la source majorées, PEA, exit tax, articles 123 bis, 209 B et 238 A.
CE 24/02/2026 n° 496482, SARF Azur : le prix de l'acte fait foi, pas la valeur vénale
Cette décision est régulièrement citée à contresens comme validant un taux ETNC. Elle ne dit rien de tel — elle ne mentionne ni les États non coopératifs, ni un taux de 75 %. Elle porte sur le prix de cession à retenir pour asseoir le prélèvement de l'article 244 bis A, et elle est favorable au contribuable.
La société de droit suisse Provim avait cédé un immeuble situé en France et acquitté le prélèvement sur la plus-value déclarée. À l'issue d'un contrôle sur pièces, l'administration a estimé que le prix stipulé était inférieur à la valeur vénale du bien et lui a substitué cette valeur pour recalculer l'assiette. Le Conseil d'État juge que le prix de cession est « le prix réellement convenu entre les parties » et que, lorsque la vente est constatée par acte authentique, ce prix s'impose « sauf si l'une des parties s'inscrit en faux » ou si l'administration « apporte la preuve d'une dissimulation du prix stipulé par rapport au prix réel ». L'administration ne peut donc pas substituer au prix de l'acte un montant représentatif de la valeur vénale sans établir cette dissimulation.
Le Conseil d'État a annulé l'ordonnance du 27 mai 2024 et le jugement du 22 février 2024, déchargé la société SARF Azur — représentant accrédité de Provim — du complément de prélèvement et des pénalités, et mis 6 000 € à la charge de l'État au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Portée pratique pour vous : si vous vendez en dessous de la valeur de marché pour une raison légitime (vente rapide, bien occupé, cession familiale), l'administration ne peut pas rehausser d'office votre plus-value sur la seule base d'une estimation. Il lui faut prouver que le prix de l'acte ne reflète pas le prix réellement convenu.
Trois articles voisins à ne pas confondre. L'article 244 bis A traite de la plus-value immobilière des non-résidents et des cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière. L'article 244 bis vise les profits immobiliers des marchands de biens et assimilés qui exercent en France sans y avoir leur domicile ou un établissement — c'est un régime de BIC, pas de plus-value privée. L'article 244 bis B vise les plus-values de cession de participations substantielles dans des sociétés françaises soumises à l'impôt sur les sociétés, réalisées par des non-résidents. Beaucoup d'articles concurrents mélangent ces trois textes — le bon réflexe : votre vente d'immeuble relève de 244 bis A, point. La frontière avec 244 bis se joue sur l'intention spéculative et la répétition des opérations : un non-résident qui achète, rénove et revend de façon habituelle peut basculer dans le régime des marchands de biens, nettement moins favorable puisqu'il perd les abattements pour durée de détention.
Bilan : 19 % pour la totalité des particuliers expatriés, que vous soyez à Bruxelles, Genève, Londres, Singapour — ou dans un État inscrit sur la liste des ETNC. Le taux du prélèvement ne dépend pas de la coopérativité de votre pays de résidence, mais de votre qualité de personne physique ou de personne morale. Ce qui varie réellement d'un pays à l'autre, c'est le taux des prélèvements sociaux et l'obligation de représentation fiscale.
Le 19 % n'est que la moitié de l'histoire. La vraie surprise vient des prélèvements sociaux.
17,2 % ou 7,5 % de prélèvements sociaux : la mécanique de Ruyter
Deux Français vendent le même appartement. L'un vit à Genève et paie 7,5 % de prélèvements sociaux. L'autre vit à Singapour et paie 17,2 %. Sur une plus-value nette imposable au PS de 200 k€, l'écart 17,2 → 7,5 % atteint 200 000 × 9,7 % = 19 400 €.
Tout repose sur l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne de Ruyter (CJUE, 26/02/2015, C-623/13), confirmé par l'arrêt Jahin (CJUE, 18/01/2018, C-45/17) et appliqué en France par le Conseil d'État (CE, 27/07/2015, n° 334551 et CE 8e-3e ch. r. 01/07/2019 n° 422780 — qui a confirmé le maintien du prélèvement de solidarité de 7,5 % post-de Ruyter). Le principe : les résidents UE/EEE/Suisse affiliés à un régime de sécurité sociale d'un autre État membre ne peuvent pas être doublement assujettis à la CSG et à la CRDS françaises, qui financent la sécurité sociale française. Seul subsiste le prélèvement de solidarité de 7,5 %, qui n'est pas affecté à la sécurité sociale.
Prélèvement de solidarité 7,5 % : pourquoi il survit à de Ruyter
En 30 secondes. Le prélèvement de solidarité de 7,5 % institué par l'article 26 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2019 (loi n° 2018-1203 du 22 décembre 2018) n'est pas affecté à la sécurité sociale française : il finance le budget général de l'État (art. 235 ter du CGI). La CJUE (arrêt Jahin C-45/17 du 18/01/2018) a confirmé qu'il échappe au raisonnement de Ruyter — un résident UE affilié à un régime SS étranger est exonéré de CSG (9,2 %) + CRDS (0,5 %) mais reste redevable du 7,5 %. C'est la composante incompressible du PS non-résident, même au Liechtenstein ou en Suisse.
Décomposition des 17,2 % de prélèvements sociaux 2026 :
| Composante | Taux 2026 | Affectation | Soumis de Ruyter ? |
|---|---|---|---|
| CSG | 9,2 % | Sécurité sociale | Oui — exonérée UE/EEE/Suisse affilié SS étrangère |
| CRDS | 0,5 % | Caisse d'amortissement de la dette sociale | Oui — exonérée UE/EEE/Suisse affilié SS étrangère |
| Prélèvement de solidarité | 7,5 % | Budget de l'État (pas SS) | Non — dû par tous les non-résidents |
| Total | 17,2 % | — | Réduit à 7,5 % si conditions Ruyter remplies |
Qui paie quoi en 2026 ? Le tableau de décision :
| Résidence fiscale | Affiliation SS étrangère | Taux PS | Total avec 19 % IR |
|---|---|---|---|
| UE / EEE / Suisse | Oui (justificatif requis) | 7,5 % | 26,5 % |
| UE / EEE / Suisse | Non (fonctionnaire intl., etc.) | 17,2 % | 36,2 % |
| Hors UE/EEE/Suisse | — | 17,2 % | 36,2 % |
| ETNC (11 États, arrêté du 15/04/2026) | — | 17,2 % | 36,2 % — droit commun, aucune majoration |
LFSS 2026 : la plus-value immobilière est épargnée
La loi de financement de la sécurité sociale 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025) monte la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, ce qui porterait théoriquement les PS à 18,6 % au lieu de 17,2 %. Mais l'article 12 II de la loi exclut explicitement la plus-value immobilière et les contrats d'assurance-vie : le taux reste figé à 17,2 % pour ces deux assiettes. En revanche, les revenus LMNP au régime BIC, les revenus de capitaux mobiliers et les dividendes basculent bien à 18,6 %. Voir notre guide pilier de la fiscalité des non-résidents pour le détail des assiettes touchées.
Controverse doctrinale début 2026 : pourquoi nous tranchons à 17,2 %
Une controverse doctrinale a émergé début 2026 entre plusieurs cabinets fiscaux sur l'application de la LFSS 2026 aux plus-values immobilières des non-résidents : certains commentateurs avancent que la hausse de CSG à 10,6 % toucherait aussi la PV immo, portant le PS à 18,6 %. Position Hagnéré Patrimoine : 17,2 % maintenu pour la PV immobilière. Fondement : (1) l'article 12 II de la loi n° 2025-1403 du 30/12/2025 maintient explicitement le taux historique pour les assiettes PV immo et assurance-vie ; (2) l'article L. 136-8 IV du CSS liste les revenus restant à 17,2 %, dont la PV immobilière. Les sources opposables (loi + CSS) priment sur les interprétations doctrinales divergentes. Nous actualiserons dès qu'une instruction BOFiP ou une jurisprudence viendra trancher.
Justificatif d'affiliation à la sécurité sociale étrangère. Pour bénéficier du taux réduit 7,5 %, vous devez produire au notaire au moment de la signature un formulaire S1 (UE), un certificat E101 ou A1 (Suisse, détachement) ou tout document équivalent prouvant votre affiliation à un régime de sécurité sociale d'un autre État membre. Sans justificatif, le notaire applique 17,2 % par défaut — vous pourrez ensuite demander la restitution des 9,7 % indûment versés (CSG + CRDS), mais c'est une procédure longue de 12 à 24 mois. La méthode Hagnéré Patrimoine : récupérer le formulaire S1/A1 auprès de votre caisse 90 jours avant la signature, pour éviter toute avance de trésorerie.
Cas pratique — Pierre, 52 ans, vit à Bruxelles depuis 9 ans, affilié INAMI. Pierre vend un appartement à Lille acquis 130 k€ en 2008 et cédé 220 k€ en 2026. Plus-value brute : 90 000 €. Détention de 18 ans : abattement IR de 78 % (13 × 6 %) et abattement PS de 21,45 % (13 × 1,65 %). PV IR taxable = 90 000 × 22 % = 19 800 €. PV PS taxable = 90 000 × 78,55 % = 70 695 €. Impôt IR : 19 800 × 19 % = 3 762 €. Prélèvements sociaux au taux Ruyter (Pierre est affilié INAMI, le régime belge de sécurité sociale) : 70 695 × 7,5 % = 5 302 €. Surtaxe : 0 (PV nette IR inférieure à 50 k€). Représentant fiscal : 0 (Belgique = UE). Total : 9 064 €. Comparaison avec un Pierre fictif résident hors UE : 19 800 × 19 % = 3 762 € + 70 695 × 17,2 % = 12 160 €, soit 15 922 €. Économie de Ruyter : 6 858 €. Votre situation peut différer. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé.
Vivre en Belgique, Allemagne, Italie, Espagne, Portugal ou Suisse vous fait économiser 9,7 % de PS — soit 9 700 € pour chaque 100 k€ de plus-value imposable au PS. C'est l'arbitrage fiscal le plus simple à activer pour un futur expatrié.
Le calcul exact dépend du temps que vous avez gardé le bien. Voyons l'abattement durée.
Comment calculer votre plus-value imposable en 2026 (abattements 22 et 30 ans) ?
Vendre à 21 ans de détention, c'est 6 840 € d'impôt sur 60 k€ de plus-value. À 22 ans, c'est zéro côté IR. Un an d'attente vaut parfois 100 % d'économie.
Le calcul de la plus-value immobilière repose sur deux barèmes parallèles. L'article 150 VC du CGI fixe l'abattement pour durée de détention applicable à l'impôt sur le revenu. L'article L. 136-7 VI-2 du Code de la sécurité sociale fixe l'abattement applicable aux prélèvements sociaux. Les deux ne convergent pas — c'est volontaire, l'État voulant maintenir une assiette PS plus longtemps imposable que l'assiette IR.
| Durée détention | Abattement IR (art. 150 VC CGI) | Abattement PS (art. L. 136-7 VI-2 CSS) |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | +6 %/an (cumul jusqu'à 96 %) | +1,65 %/an (cumul jusqu'à 26,4 %) |
| 22e année | +4 % (cumul 100 %) | +1,60 % (cumul 28 %) |
| 23 à 30 ans | — | +9 %/an (cumul jusqu'à 100 %) |
| Exonération totale | À 22 ans | À 30 ans |
Formule de calcul de la plus-value imposable
PV brute = Prix de cession - Prix d'acquisition - Frais déductibles
Frais déductibles = Frais de notaire (réels ou forfait 7,5 %)
+ Travaux (réels ou forfait 15 % si > 5 ans détention)
PV IR taxable = PV brute × (1 - abattement IR pour durée)
PV PS taxable = PV brute × (1 - abattement PS pour durée)
Impôt IR = PV IR taxable × 19 %
Prélèv. sociaux = PV PS taxable × 17,2 % (ou 7,5 % UE/EEE/Suisse)
Surtaxe = barème art. 1609 nonies G CGI sur PV IR > 50 k€
Total = Impôt IR + Prélèv. sociaux + Surtaxe + Représentant fiscalLes frais d'acquisition et les travaux peuvent être pris en compte au réel (sur justificatifs) ou au forfait. Le forfait travaux 15 % n'est applicable qu'au-delà de 5 ans de détention.
Exemple chiffré. Un bien acquis 250 k€ en 2008, vendu 400 k€ en 2026 (18 ans de détention). PV brute = 150 k€. Abattement IR = 78 % (13 × 6 %), PV IR taxable = 33 k€. Abattement PS = 21,45 % (13 × 1,65 %), PV PS taxable = 117,8 k€. Pour un non-résident hors UE : impôt IR = 33 000 × 19 % = 6 270 € ; PS = 117 825 × 17,2 % = 20 266 € ; surtaxe 0 (PV IR < 50 k€) ; total = 26 536 €. Pour le même bien à 22 ans de détention en 2030, la PV IR serait totalement exonérée — seul le PS continuerait à s'appliquer (avec un abattement résiduel de 28 % à 22 ans, puis 9 % par an).
Conseil pratique sur les travaux. Au-delà de 5 ans de détention, vous avez le choix entre les travaux réels (factures conservées, entreprise française avec TVA) et le forfait de 15 % du prix d'acquisition. Le forfait est généralement plus favorable pour les biens anciens peu rénovés ou si vous avez perdu vos factures. Les travaux d'amélioration, d'agrandissement et de reconstruction sont admis ; les dépenses d'entretien, de réparation et de loyers manqués ne le sont pas.
Pour résumer : 22 ans de détention efface l'IR, mais laisse encore 30 % d'assiette PS taxable. Détenir 30 ans efface tout (sauf surtaxe progressive si la PV nette IR avant exonération aurait dépassé 50 k€ — point technique méconnu). Pour un non-résident hors UE qui peut attendre, le seuil 30 ans est la cible idéale pour neutraliser totalement la fiscalité française.
Le calcul est clair. Reste la procédure — et c'est là que le représentant fiscal entre en jeu.
Le représentant fiscal est-il obligatoire pour vous (et combien coûte-t-il) ?
Vous vendez votre maison de Lyon pour 320 k€. Le notaire vous annonce qu'il faut désigner un « représentant fiscal accrédité » pour 2 800 €. Légitime ou abus ?
L'article 244 bis A IV du CGI impose à tout non-résident qui cède un immeuble français de désigner un représentant fiscal accrédité par l'administration. Sa mission : garantir au Trésor le paiement de l'impôt sur la plus-value et des prélèvements sociaux. Il porte une responsabilité solidaire sur 4 ans — c'est pour cela qu'il facture entre 0,4 et 1 % du prix de vente.
Mais trois dispenses existent, et elles sont alternatives — une seule suffit à vous en affranchir (commentées au BOFiP BOI-RFPI-PVINR-30-20) :
- Résidence UE/EEE/Suisse — dispense permanente depuis la loi 2014-1655 du 29/12/2014 (LFR 2014) art. 62. Elle couvre les 27 États membres de l'UE, la Norvège, l'Islande, le Liechtenstein (EEE) et la Suisse (par extension doctrinale BOI-RFPI-PVINR-30-20).
- Prix de vente ≤ 150 000 € par cédant — attention, c'est bien le prix de vente et non la plus-value. Pour un couple, c'est 300 k€ au global (deux cédants).
- Plus-value totalement exonérée par détention ≥ 30 ans — exonération définitive IR et PS, plus rien à garantir.
Brexit : retour en arrière pour les Britanniques. Depuis le 01/01/2021, le Royaume-Uni n'est plus dans l'UE ni dans l'EEE. Conséquence directe : la dispense permanente du 1° ne s'applique plus. Un Britannique qui vend un bien français pour plus de 150 k€ doit désigner un représentant fiscal accrédité, soit 0,4 à 1 % du prix de vente. C'est un coût caché que beaucoup d'expatriés à Londres n'anticipent pas. Si vous envisagez un retour en France, voyez notre guide retour France après expatriation.
| Ce qu’il faut vérifier | Pourquoi | Où le vérifier |
|---|---|---|
| L’accréditation est en cours de validité | Un représentant non accrédité au jour de l’acte fait tomber la garantie, et l’administration se retourne contre vous | Liste des organismes accrédités tenue par l’administration fiscale |
| L’étendue exacte de la garantie | Vous restez solidairement responsable pendant le délai de reprise : une garantie qui s’arrête avant ce délai ne vous couvre pas jusqu’au bout | La convention de représentation, article par article |
| Ce que la mission comprend | Le dépôt de la déclaration, le calcul du prélèvement et la réponse à un contrôle ultérieur ne sont pas toujours dans le même forfait | Le devis, en exigeant le détail poste par poste |
| Le tarif rapporté au prix de vente | La rémunération se compte en pourcentage du PRIX, non de la plus-value : sur un bien cher faiblement plus-value, elle peut dépasser l’impôt lui-même | Plusieurs devis établis sur la même opération |
Risques associés au représentant fiscal
Attention : votre notaire ou votre avocat NE PEUT PAS être votre représentant fiscal
Erreur de cabinet n° 1 sur les dossiers non-résident : croire que le notaire en charge de la vente ou l'avocat fiscaliste qui suit le dossier peut aussi assumer le rôle de représentant fiscal accrédité au sens de l'article 244 bis A IV du CGI. C'est faux. Seules les entités accréditées par la DGFiP (arrêté ministériel publié au JORF) peuvent endosser ce rôle : seules les entités accréditées par arrêté ministériel publié au Journal officiel peuvent l'endosser. Nous ne reproduisons pas ici la liste des cabinets accrédités : une accréditation se retire comme elle s'accorde, et une liste recopiée devient fausse sans prévenir. Demandez la référence de l'arrêté d'accréditation au cabinet pressenti, et vérifiez qu'elle est en cours de validité au jour de l'acte — c'est cette date-là qui compte, pas celle du devis. Notaires et avocats interviennent à un autre niveau (acte authentique, conseil juridique) et ne peuvent pas se substituer au représentant fiscal — sauf à ce que leur structure soit elle-même titulaire d'une accréditation distincte. À vérifier sur la liste DGFiP avant tout mandat.
Procédure : l'administration notifie au représentant fiscal, pas à l'étranger (CE 30/11/2020 n° 438496)
Le Conseil d'État a confirmé que, lorsqu'un non-résident a désigné un représentant fiscal accrédité, l'administration fiscale doit lui notifier les actes de procédure (proposition de rectification, mise en demeure) au représentant fiscal en France, et non à l'adresse du contribuable à l'étranger. Conséquence pratique: si vous résidez à l'étranger et que vous avez un représentant fiscal, surveillez les courriers reçus par celui-ci — c'est lui qui reçoit les notifications et déclenche le délai de réponse de 30 ou 60 jours. Vigilance sur la convention avec le représentant fiscal pour qu'il vous transmette immédiatement toute correspondance.
Cas pratique — Karim, 42 ans, cadre finance Singapour. Karim, marié à Aïssa (sage-femme à Lyon), expatrié à Singapour depuis 2018. Patrimoine France : appartement Paris 11e acquis 280 k€ en 2014 (frais inclus). Vendu en 2026 à 380 k€. Détention 12 ans. PV brute = 100 000 €. Abattement IR 12 ans = 42 % (7 × 6 %) → PV IR 58 000 €. Abattement PS 12 ans = 11,55 % (7 × 1,65 %) → PV PS 88 450 €. Impôt IR = 58 000 × 19 % = 11 020 €. PS = 88 450 × 17,2 % (Singapour hors UE) = 15 213 €. Surtaxe sur PV IR 58 k€ = 2 % × 58 000 (palier 50-100 k€) ≈ 1 160 €. Représentant fiscal obligatoire (prix > 150 k€ et résidence hors UE) = 380 000 × 0,7 % = 2 660 €. Total : 30 053 €. Singapour applique la territorialité pour les revenus de source étrangère — pas de réimposition côté singapourien. Votre situation peut différer. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé.
Si vous vivez UE/EEE/Suisse, vous n'avez rien à payer en représentation fiscale. Hors UE, comptez 0,5 % du prix dans votre budget. Et si vous êtes britannique post-Brexit, retour à la case départ. Hagnéré Patrimoine compare systématiquement 3 devis de RF accrédités sur la liste DGFiP — l'écart entre le moins-disant et le plus-disant atteint 60 % du coût.
Choisir le bon représentant fiscal avant la signature
Un conseiller du cabinet compare les devis des représentants fiscaux accrédités, vérifie leur agrément, calibre le coût par rapport à votre prix de vente et coordonne la signature avec votre notaire, dans le cadre d'une mission dont le prix est fixé dans le devis et la lettre de mission. Premier rendez-vous offert (45 min), sans engagement et sans recommandation.
Mais si l'appartement vendu était votre ancienne résidence principale française, vous pouvez peut-être éviter tout ou partie de cette note.
L'exonération 150 000 € pour ancienne résidence principale : 4 conditions à respecter
Vendre votre ex-résidence principale française dans les 10 ans suivant votre départ peut effacer jusqu'à 150 000 € de plus-value nette. Mais quatre conditions cumulatives doivent tenir — ratez-en une, perdez 30 k€.
L'article 150 U II-2° du CGI prévoit une exonération spécifique pour les expatriés qui vendent leur ancienne résidence principale française. Elle vise à éviter de pénaliser ceux qui ont conservé leur bien à la location ou vacant pendant quelques années avant de réaliser la vente. Le dispositif a été assoupli par la loi de finances pour 2019 (loi 2018-1317 du 28/12/2018, art. 43) qui a porté le délai maximum de 5 à 10 ans, mais reste piégeux dans le détail.
Les 4 conditions cumulatives :
- Le bien doit avoir été votre résidence principale avant votre départ de France. Critère apprécié au sens fiscal (foyer, séjour habituel) et non simplement au sens administratif (adresse fiscale).
- Cession au plus tard le 31 décembre de l'année N+1 suivant le départ de France — soit jusqu'à 24 mois selon votre date exacte de départ. Si vous partez en mars 2026, vous avez jusqu'au 31/12/2027 pour signer l'acte authentique.
- Délai maximum de 10 ans entre votre départ et la cession. Ce délai est calculé en date à date. La LF 2019 (loi 2018-1317 art. 43) a explicitement remplacé l'ancien délai de 5 ans (réforme applicable aux cessions à compter du 01/01/2019).
- Première utilisation du régime dans votre vie de contribuable non-résident — vous ne pouvez l'activer qu'une seule fois.
Plafond 150 000 € de plus-value nette imposable par cédant (BOI-RFPI-PVI-10-40-50 § 100), soit 300 000 € pour un couple. Au-delà, le surplus est taxé au régime classique 19 % + PS. Source doctrine : BOI-RFPI-PVI-10-40-50 (et non BOI-RFPI-PVI-10-40-30 comme indiqué dans certaines synthèses obsolètes).
Piège n°1 : la location entre votre départ et la vente. Si vous louez votre ancienne RP avant de la vendre, elle perd son statut de résidence principale au sens fiscal — et l'exonération tombe. La doctrine BOFiP impose que le bien soit libre d'occupation au jour de la vente, et qu'aucune location n'ait été déclarée entre temps. Tolérance possible pour une vacance courte (quelques mois) mais pas pour un bail signé.
Locations ponctuelles : le CE assouplit (CE 29/11/2023 n° 466283)
Le Conseil d'État a précisé en 2023 que des locations ponctuelles (quelques semaines, type Airbnb saisonnier, ou prêts à titre gracieux ponctuels) n'empêchent pas la libre disposition du bien, à condition que celle-ci puisse être reprise à tout moment et que le bien reste effectivement à votre disposition. Cette décision desserre l'analyse purement formaliste antérieure et ouvre une marge de manœuvre aux expatriés qui ont confié quelques nuitées à un ami ou à une plateforme. Attention: il reste préférable de privilégier la vacance complète si vous prévoyez d'activer l'exonération RP — la nuance entre « location ponctuelle » et « location régulière » est appréciée souverainement par l'administration.
Piège n°2 : la date butoir du 31/12 N+1. C'est la mésaventure la plus fréquente. Vous partez en septembre 2025, vous mettez en vente en avril 2026, vous signez en mars 2027 — le 31/12/2026 est passé, l'exonération tombe. Cette date résulte du texte même de l'article 150 U II-2° du CGI, qui subordonne l'exonération à une cession intervenant « au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert » du domicile fiscal hors de France. C'est un délai de rigueur : le fait générateur est la signature de l'acte authentique, et ni les délais postaux, ni les délais notariaux, ni l'éloignement géographique ne l'aménagent. Calendrier à verrouiller dès le départ de France.
Cas pratique — Hélène, 71 ans, veuve, retournée vivre en Belgique. Hélène, ex-pharmacienne, veuve depuis 3 ans, est retournée vivre près de ses 2 enfants à Bruxelles depuis 4 ans. Elle vend en 2026 sa RP d'Annecy acquise 165 k€ en 2010, cédée 460 k€. Détention 16 ans. PV brute = 295 000 €. Le bien était sa RP jusqu'à 2022 (juste avant départ). Cession au 31/12/2026 = OK (10 ans non dépassés, dans le délai 31/12 N+1 du départ 2022 ? Hélène a donc géré finement sa cession). Application de l'exonération 150 k€ : Hélène est veuve, donc une seule part de 150 k€. Et le plafond joue DEUX FOIS, une fois par assiette — ce n'est pas une erreur de calcul mais la règle : le § 410 de BOI-RFPI-PVINR-10-20 dispose que « les cadences de l'abattement pour durée de détention étant distinctes pour la détermination des assiettes fiscale et sociale des plus-values, la fraction de plus-value nette imposable exonérée pour la détermination de l'assiette fiscale des plus-values doit être calculée distinctement de l'assiette sociale ». Abattement IR 16 ans = 66 % (11 × 6 %) → PV IR brute 100 300 €. Après exo 150 k€ : PV IR imposable = max(0, 100 300 − 150 000) = 0 €. Abattement PS 16 ans = 18,15 % (11 × 1,65 %) → PV PS brute 241 458 €. Après exo 150 k€ : PV PS imposable = 91 458 €. PS = 91 458 × 7,5 % (Belgique = UE) = 6 859 €. Surtaxe : 0. Représentant fiscal : 0. Total : 6 859 €. Sans exonération 150 k€ : 19 057 € IR + 18 109 € PS + 3 009 € surtaxe = 40 175 €. Économie réalisée grâce à l'exonération RP : 33 316 €. Votre situation peut différer. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé.
À retenir : un couple peut mobiliser 2 × 150 k€ = 300 k€ d'exonération. Mais attention — si vous louez votre ancienne RP avant la vente, tout tombe. Mieux vaut une vente accélérée qu'une location ponctuelle.
Si la plus-value est élevée, une autre surtaxe peut s'appliquer en plus.
Comment fonctionne la surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € ?
Vous croyiez en avoir fini avec 36,2 % de fiscalité ? Au-delà de 50 000 € de plus-value nette, une surtaxe progressive de 2 à 6 % s'empile par-dessus. Effet plafond utile : dépasser 50 100 € coûte 12 € de surtaxe seulement, grâce à la formule de lissage 2 % × (PV − 50 000) / 10 000 codifiée à l'art. 1609 nonies G CGI. Le taux plein de 6 % n'est atteint qu'au-delà de 260 000 € : la tranche 250 000 – 260 000 € est elle-même une tranche de lissage, comme les cinq précédentes.
L'article 1609 nonies G du CGI institue une surtaxe sur les plus-values immobilières de cession applicable aux résidents comme aux non-résidents (point confirmé par la doctrine BOI-RFPI-TPVIE-20). Elle s'applique sur la plus-value nette imposable à l'IR— celle après abattements pour durée de détention, et après l'éventuelle exonération RP 150 k€.
| PV nette imposable IR | Taux applicable | Lissage entre paliers |
|---|---|---|
| De 0 à 50 000 € | 0 % | — |
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % avec lissage progressif | Formule : 2 % × (PV − 50 000) / 10 000 |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % | — |
| De 100 001 à 110 000 € | Lissage 2 → 3 % | — |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % | — |
| De 150 001 à 160 000 € | Lissage 3 → 4 % | — |
| De 160 001 à 200 000 € | 4 % | — |
| De 200 001 à 210 000 € | Lissage 4 → 5 % | — |
| De 210 001 à 250 000 € | 5 % | — |
| De 250 001 à 260 000 € | Lissage 5 → 6 % | — |
| Au-delà de 260 000 € | 6 % | — |
Le lissage entre tranches évite les effets de seuil brutaux. Cas concret : si votre PV nette IR atteint 50 100 €, vous ne payez pas 2 % × 50 100 = 1 002 € mais 2 % × (50 100 − 50 000) = 2 €. C'est une formule de transition douce qui s'applique sur les 10 000 € qui suivent chaque seuil entier.
Mini-cas chiffré. PV nette IR de 180 000 € → tranche 4 % stricte → surtaxe = 180 000 × 4 % = 7 200 €. PV nette IR de 300 000 € → tranche 6 % stricte → surtaxe = 300 000 × 6 % = 18 000 €. Cette surtaxe s'empile sur les 36,2 % (ou 26,5 %) déjà dus, faisant grimper le taux total à plus de 42 % sur les très grosses plus-values.
Surtaxe et exonération RP : ordre d'application
Le taux français de base étant fixé, votre convention bilatérale peut tout changer côté pays de résidence.
Conventions fiscales bilatérales : tableau de 12 pays clés
Vous vendez votre bien français depuis Singapour, Lisbonne ou New York : qui prélève en premier ? La France, systématiquement. Tous les traités fiscaux signés par la France appliquent le même principe (article 6 du modèle OCDE) : l'immeuble est taxé au lieu de sa situation. Donc la France impose la plus-value des biens français, quel que soit votre pays de résidence. Mais votre pays peut réimposer ou non — selon la convention bilatérale signée avec la France. Et le crédit d'impôt accordé localement peut neutraliser totalement la double imposition.
Toutes les conventions bilatérales France-Étranger reprennent cette règle de l'article 6 du modèle OCDE : « Les revenus qu'un résident d'un État contractant tire de biens immobiliers situés dans l'autre État contractant sont imposables dans cet autre État. » Traduction pratique : la France a la primauté d'imposition. Votre pays de résidence accorde alors un crédit d'impôt — sauf s'il n'impose pas du tout les revenus de source étrangère (cas de Singapour, des EAU, du Portugal IFICI dans certaines limites).
| Pays de résidence | Convention | PV France | Imposition pays résidence | Crédit d'impôt |
|---|---|---|---|---|
| Belgique | 1964 (révisée 2021, en attente) | 19 % + 7,5 % PS | Théoriquement imposable | Crédit total |
| Suisse | 1966 + avenant 1997 | 19 % + 7,5 % PS | Imposable (cantons) | Crédit total |
| Royaume-Uni | 2008 | 19 % + 17,2 % PS | Imposable (CGT) | Crédit total |
| États-Unis | 1994 + avenant 2009 | 19 % + 17,2 % PS | Imposable (fed + state) | Foreign Tax Crédit |
| Allemagne | 1959 + avenant 2015 SPI | 19 % + 7,5 % PS | Imposable | Crédit total |
| Portugal | 1971 + avenant 2016 | 19 % + 7,5 % PS | IFICI ou normal | Crédit total |
| Espagne | 1995 | 19 % + 7,5 % PS | Imposable (IRPF) | Crédit total |
| Italie | 1989 | 19 % + 7,5 % PS | Imposable (IRPEF) | Crédit total |
| Singapour | 1974 | 19 % + 17,2 % PS | Non imposable (territorialité) | Sans objet |
| Émirats arabes unis | 1989 | 19 % + 17,2 % PS | Non imposable (pas d'IR) | Sans objet |
| Maroc | 1970 | 19 % + 17,2 % PS | Imposable | Crédit total |
| Israël | 1995 | 19 % + 17,2 % PS | Imposable | Crédit total |
Jurisprudence 2025 — limite du régime 244 bis A face aux structures étrangères. Le Conseil d'État, dans sa décision du 28/02/2025 n° 491788, a tranché un cas atypique : il s'agissait d'un résident fiscal français détenant un bien aux États-Unis via un partnership américain (US LLC fiscalement transparente). Le CE a confirmé la qualification BIC pour les revenus tirés du partnership. La décision n'est donc pas un cas de pur non-résident vendant en France, mais elle éclaire indirectement les schémas transatlantiques : pour un véhicule transparent étranger qui détient l'immobilier, l'administration et le juge regardent la nature de l'activité réelle et non la seule transparence formelle — point d'attention pour les structurations LLC familiales. Pour la dimension successorale internationale, voyez le guide succession internationale.
Qu'est-ce qu'un partnership US (LLC, LP) ?
En 30 secondes. Un partnership US est une structure fiscalement transparente : les revenus ne sont pas imposés au niveau de l'entité mais directement chez les associés (Single Member LLC, Multi-Member LLC, Limited Partnership). Pour la France, deux régimes coexistent : (1) la doctrine BOFiP applique généralement la transparence ; (2) mais la jurisprudence CE 28/02/2025 n° 491788 a confirmé une qualification BIC quand le partnership opère matériellement en France. Pour un non-résident vendant un bien français via une LLC, le 244 bis A reste prioritaire — la transparence US ne fait pas écran.
Cas pratique convention France-Belgique : SCI Saint-Raphaël (CE 24/02/2020 n° 436392)
Un résident belge avait cédé en 2009 des parts d'une SCI française détenant une villa à Saint-Raphaël (PV de 1 068 146 €). L'administration française avait imposé la PV au titre de l'article 244 bis A. Le contribuable contestait en invoquant la convention France-Belgique de 1964. Le Conseil d'État a confirmé l'imposition française : pour l'application de la convention, les parts d'une société à prépondérance immobilière (SPI) sont assimilées à des biens immobiliers situés au lieu de l'immeuble. La France conserve donc la primauté d'imposition. Conséquence pratique: détenir un bien français via une SCI ne fait pas échapper à l'article 244 bis A — la cession des parts reste taxée au lieu de situation de l'immeuble, abattements pour durée applicables.
Pays sans impôt sur le revenu (EAU, Singapour) : vous payez la France et c'est terminé — pas de réimposition locale. Pour les retraités du Portugal sous IFICI (successeur du régime RNH depuis 2024), la mécanique est légèrement différente : les revenus de source étrangère sont exonérés, mais les plus-values immobilières françaises sont expressément couvertes par la convention France-Portugal et donc imposables en France. Le Portugal accorde un crédit d'impôt à hauteur de l'impôt français.
La vérité opérationnelle : pas de double imposition réelle. Votre pays de résidence vous accorde un crédit d'impôt égal à ce que vous avez payé en France (ou n'impose pas du tout pour les pays sans IR). Pour les Belges, les Allemands ou les Suisses, l'imputation est en pratique automatique sur la déclaration locale — vous joignez l'acte authentique et le 2048-IMM, le fisc local fait le calcul.
Le tableau, c'est la théorie. La pratique, c'est 6 cas avec des chiffres précis.
Cas Karim (Singapour, hors UE) : appartement Paris 11e cédé 380 k€
Karim, 42 ans, cadre dans la finance à Singapour depuis 2018. Marié à Aïssa, sage-femme française restée à Lyon. Deux enfants scolarisés au Lycée français de Singapour. Karim a acheté un appartement à Paris 11e en 2014 pour 280 k€ (frais inclus) — son ancien logement étudiant transformé en pied-à-terre familial. En 2026, il décide de vendre 380 k€ pour réinvestir dans un bien à Singapour.
Détail du calcul à l'euro près :
- Plus-value brute = 380 000 − 280 000 = 100 000 €
- Détention = 12 ans (2014-2026)
- Abattement IR = 7 × 6 % = 42 % → PV IR taxable = 100 000 × 58 % = 58 000 €
- Abattement PS = 7 × 1,65 % = 11,55 % → PV PS taxable = 100 000 × 88,45 % = 88 450 €
- Impôt sur le revenu = 58 000 × 19 % = 11 020 €
- Prélèvements sociaux (Singapour hors UE, plein taux) = 88 450 × 17,2 % = 15 213 €
- Surtaxe (palier 50-100 k€ à 2 %) = 58 000 × 2 % ≈ 1 160 €
- Représentant fiscal (prix > 150 k€, résidence hors UE) = 380 000 × 0,7 % = 2 660 €
- TOTAL = 11 020 + 15 213 + 1 160 + 2 660 = 30 053 €
Côté Singapour. Singapour applique le principe de territorialité : seuls les revenus de source singapourienne sont imposés. La plus-value française de Karim n'est pas réimposée localement. Pas de credit foreign tax à activer, pas de déclaration de capital gains supplémentaire. Les 30 053 € versés à la France constituent le coût fiscal total et définitif de l'opération.
Optimisation possible. Si Karim avait pu attendre 10 ans de plus (jusqu'en 2036, soit 22 ans de détention), l'impôt IR serait passé à 0 € (exonération totale à 22 ans). Restaient les PS (taux 28 % d'abattement à 22 ans : 100 000 × 72 % × 17,2 % = 12 384 €) et le RF. Économie potentielle : 11 020 € + 1 160 € (surtaxe) = environ 12 200 €. Réflexion à mener avant la vente si vous n'avez pas d'urgence de liquidité. Votre situation peut différer. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé.
Calculer votre fiscalité 244 bis A à l'euro près
Sous lettre de mission, un conseiller du cabinet simule votre fiscalité de vente sur 3 scénarios pays (UE avec affiliation locale / UE sans affiliation / hors UE), compare l'effet d'un délai de détention supplémentaire, et coordonne la signature avec votre notaire et votre représentant fiscal. Le premier rendez-vous est offert, sans recommandation personnalisée.
Le cas de Karim illustre le scénario classique « hors UE, pas d'exo RP, taux plein 36,2 % ». À Londres, c'est encore plus rugueux depuis 2021 — Sophie va en faire les frais.
Cas Sophie (Londrès post-Brexit) : maison héritée à Lyon cédée 280 k€
Sophie, 38 ans, graphiste freelance à Londres depuis 2017. En 2024, elle hérite de sa mère décédée d'une maison familiale à Lyon, déclarée à la succession pour 240 k€. En 2026, elle décide de vendre 280 k€ — elle veut acheter un studio à Hackney.
Particularité fiscale. Quand on hérite d'un bien, la valeur d'acquisition retenue pour le calcul de la future PV est la valeur déclarée à la succession (sauf option pour la valeur d'origine, rarement intéressante). Sophie part donc d'une base de 240 k€, pour 2 ans de détention (2024-2026 post-succession).
Détail du calcul :
- Plus-value brute = 280 000 − 240 000 = 40 000 €
- Détention = 2 ans
- Abattement IR = 0 % (moins de 6 ans) → PV IR taxable = 40 000 €
- Abattement PS = 0 % → PV PS taxable = 40 000 €
- Impôt IR = 40 000 × 19 % = 7 600 €
- PS (UK n'est plus UE depuis 2021) = 40 000 × 17,2 % = 6 880 €
- Surtaxe = 0 (PV IR < 50 k€)
- Représentant fiscal (post-Brexit, prix > 150 k€) = 280 000 × 0,7 % = 1 960 €
- TOTAL = 7 600 + 6 880 + 1 960 = 16 440 €
Côté Royaume-Uni. La convention France-UK de 2008 confirme la primauté française d'imposition pour l'immobilier. Sophie déclare la plus-value au HMRC sur sa Self Assessment tax return — le Royaume-Uni applique la Capital Gains Tax (10-28 % selon tranche), mais accorde un Foreign Tax Credit à hauteur de l'impôt français déjà payé. En pratique, comme la France a prélevé 36,2 %, le Royaume-Uni n'a rien à réclamer en plus.
L'effet Brexit chiffré. Si Sophie résidait en Allemagne ou en Belgique (UE), les PS seraient passés de 17,2 % à 7,5 %, soit 40 000 × 9,7 % = 3 880 € d'économie. Et le représentant fiscal n'aurait pas été obligatoire : 1 960 € de plus. Surcoût Brexit total : 5 840 € sur cette seule vente. Votre situation peut différer. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé.
Exception Brexit : le Northern Ireland Protocol
Si vous résidez en Irlande du Nord, vous bénéficiez d'un régime particulier issu du Northern Ireland Protocol (annexé à l'Accord de retrait UE-UK de 2019) et de son successeur le Windsor Framework de 2023. En matière de marchandises, l'Irlande du Nord reste alignée sur certaines règles du marché unique européen. En matière de fiscalité directe et de plus-values immobilières, l'administration française n'a pas explicitement reconnu d'extension de la dispense permanente de représentant fiscal — les résidents NI restent par défaut traités comme résidents UK post-Brexit. Position prudente à confirmer auprès de votre représentant fiscal et de votre conseil au cas par cas.
Brexit + héritage = double surcoût pour Sophie. Antoine, lui, vit aux Émirats : ni Brexit ni représentant fiscal évitable, mais 18 ans de LMNP au réel qui changent la donne du calcul depuis février 2025.
Cas Antoine (Dubaï, ancien LMNP au réel) : investissement locatif Bordeaux cédé 520 k€
Antoine, 52 ans, dirigeant d'une SAS de conseil expatrié à Dubaï depuis 2020. Il avait acheté en 2008 un immeuble de rapport à Bordeaux pour 340 k€ (frais inclus), loué en LMNP pendant 18 ans. En 2026, il décide de vendre 520 k€ pour réinvestir dans un projet local à Dubaï.
Point ETNC : sans effet sur son taux. Les Émirats arabes unis ne figurent pas sur la liste des ETNC issue de l'arrêté du 15 avril 2026 (JORF n° 0099 du 26 avril 2026), qui compte onze États et territoires : Antigua-et-Barbuda, Anguilla, Îles Turques-et-Caïques, Vanuatu, Guam, Îles Vierges américaines, Palaos, Panama, Russie, Samoa américaines, Vietnam. Précision utile : même s'ils y figuraient, cela ne changerait pas le taux du prélèvement d'Antoine, puisque le taux ETNC de l'article 244 bis A a été censuré en 2014. Pour une personne physique, la liste est sans incidence sur la fiscalité de la plus-value immobilière — elle joue sur d'autres régimes (PEA, exit tax, retenues à la source), détaillés dans notre guide de la liste ETNC 2026.
Détail du calcul :
- Plus-value brute = 520 000 − 340 000 = 180 000 €
- Détention = 18 ans (2008-2026)
- Abattement IR = 13 × 6 % = 78 % → PV IR taxable = 180 000 × 22 % = 39 600 €
- Abattement PS = 13 × 1,65 % = 21,45 % → PV PS taxable = 180 000 × 78,55 % = 141 390 €
- Impôt IR = 39 600 × 19 % = 7 524 €
- PS (Dubaï hors UE) = 141 390 × 17,2 % = 24 319 €
- Surtaxe = 0 (PV IR nette inférieure à 50 k€ après abattements)
- Représentant fiscal = 520 000 × 0,6 % = 3 120 €
- TOTAL = 7 524 + 24 319 + 3 120 = 34 963 €
Côté EAU. Les Émirats n'ont pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques (l'IS à 9 % introduit en 2023 ne touche que les sociétés au-delà de 375 000 AED de profit). La convention France-EAU de 1989 confirme la primauté française d'imposition. Antoine n'a aucune réimposition à anticiper localement — les 34 963 € payés à la France clôturent le dossier fiscal.
Effet de l'abattement longue durée. Pour comparer, si Antoine avait vendu en 2014 (6 ans de détention seulement) à un prix proportionnel de 460 k€, la PV brute aurait été de 120 k€ avec un abattement IR de 6 % seulement (= 112,8 k€ taxables × 19 % = 21 432 €) et un abattement PS de 1,65 % (= 118 k€ × 17,2 % = 20 290 €), plus une surtaxe de 2 % sur la PV IR > 50 k€ (≈ 2 256 €) et un RF de 2 760 € — soit un total d'environ 46 700 €. Conserver son bien 12 ans de plus a divisé la facture par environ 1,3. Votre situation peut différer. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé.
LMNP non-résident : réintégration des amortissements depuis le 15/02/2025
Le bien d'Antoine a été loué en LMNP au régime réel pendant 18 ans. Depuis le 15/02/2025, la loi a modifié le régime LMNP pour réintégrer les amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value de cession (voir la question écrite n° 10097, Assemblée nationale, 17e législature, sur la portée temporelle du dispositif). Côté chiffres : le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la PV est diminué du cumul des amortissements déduits du résultat BIC pendant la période de location. Mini-cas appliqué à Antoine : s'il a amorti 8 000 €/an pendant 18 ans, soit 144 000 € cumulés (loi de finances pour 2025 n° 2025-127 du 14/02/2025, art. 84, qui a créé le III de l'art. 150 VB du CGI), le prix d'acquisition fiscal passe de 340 k€ à 196 k€ — et la PV brute imposable explose de 180 k€ à 324 k€. À recalculer avec le notaire : le surcoût d'IR + PS peut dépasser 40 000 € sur ce seul dossier. Vérification obligatoire pour tout non-résident vendant un ancien LMNP au réel après février 2025.
Antoine paie cher la réintégration des amortissements LMNP. Patricia, expatriée en Floride depuis 12 ans, paie cher autre chose : elle a manqué de 2 ans le délai de 10 ans pour activer l'exonération 150 k€.
Cas Patricia (USA Floride, FATCA) : ancienne RP à Nice cédée 1,2 M€
Patricia, 45 ans, ingénieure aérospatiale à Miami depuis 2014, mariée à un Américain (citoyen). Elle avait acheté en 2009 une villa à Nice pour 600 k€ (sa résidence principale jusqu'en 2014). En 2026, elle vend pour 1,2 M€ — sa famille américaine est définitivement installée en Floride.
Piège n°1 : l'exonération 150 k€ ancienne RP n'est plus applicable. Patricia est expatriée depuis 2014, soit 12 ans à la date de cession en 2026. Le délai maximum est de 10 ans depuis la LF 2019 (loi 2018-1317 art. 43) — Patricia est hors délai de 2 ans. Aucune exonération RP possible, malgré le fait que la villa ait bien été sa RP jusqu'en 2014.
Détail du calcul :
- Plus-value brute = 1 200 000 − 600 000 = 600 000 €
- Détention = 17 ans (2009-2026)
- Abattement IR = 12 × 6 % = 72 % → PV IR taxable = 600 000 × 28 % = 168 000 €
- Abattement PS = 12 × 1,65 % = 19,80 % → PV PS taxable = 600 000 × 80,20 % = 481 200 €
- Impôt IR = 168 000 × 19 % = 31 920 €
- PS (USA hors UE) = 481 200 × 17,2 % = 82 766 €
- Surtaxe (palier 150-200 k€ à 4 %) = 168 000 × 4 % = 6 720 €
- Représentant fiscal = 1 200 000 × 0,5 % = 6 000 €
- TOTAL = 31 920 + 82 766 + 6 720 + 6 000 = 127 406 €
Côté USA — FATCA et FBAR obligatoires. La convention France-USA de 1994 (modifiée par l'avenant de 2009) confirme la primauté française. Patricia doit déclarer la cession dans sa Form 1040 (Schedule D) avec le Foreign Tax Credit (Form 1116) — la capital gains tax fédérale plafonne à 20 % + 3,8 % NIIT = 23,8 %, entièrement couvert par les 36,2 % français. L'État de Floride n'a pas d'income tax. Patricia doit aussi déclarer la cession dans son rapport FATCA (Form 8938) si la valeur du compte sur lequel sont versés les fonds dépasse les seuils, et dans son FBAR (FinCEN 114) si elle conserve plus de 10 000 USD dans un compte étranger. Voir le détail des seuils et obligations dans notre guide FATCA et CRS 2026.
Coût d'avoir dépassé le délai 10 ans. Si Patricia avait vendu en 2024 (10 ans après son départ), elle aurait pu activer l'exonération 150 k€ — économie estimée : 19 % × 150 000 = 28 500 € IR + 17,2 % × 150 000 = 25 800 € PS = environ 54 300 € perdus à cause du retard. Anticiper la vente 2 ans plus tôt aurait suffi. Votre situation peut différer. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé.
Patricia perd 54 300 € pour 2 ans de retard. Sylvain, à Cascais sous IFICI, n'a jamais eu droit à cette exo : son bien vendu n'était pas sa RP. Mais il a un autre levier — le taux Ruyter à 7,5 %.
Cas Sylvain (Portugal IFICI) : résidence secondaire Côte d'Azur cédée 850 k€
Le régime IFICI portugais en 30 secondes
IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação) = successeur du régime RNH (Résidents Non Habituels) depuis le 01/01/2024. Il exonère pendant 10 ans les revenus de source étrangère pour les nouveaux résidents qualifiés (chercheurs, professions à haute valeur ajoutée listées par arrêté). Limite clé : les plus-values immobilières françaises restent imposables en France (convention France-Portugal 1971, art. 13), le Portugal accordant ensuite un crédit d'impôt. Pour les arbitrages AV et succession, voir notre guide IFICI Portugal.
Sylvain, 58 ans, retraité ex-cadre dirigeant, vit à Cascais (banlieue de Lisbonne) depuis 2023 sous le régime IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação, successeur du régime des résidents non habituels depuis 2024). Il vend en 2026 une résidence secondaire achetée 420 k€ en 2014 sur la Côte d'Azur, cédée 850 k€.
Point critique : pas d'exonération RP. Le bien était une résidence secondaire — jamais la RP de Sylvain. L'article 150 U II-2° CGI ne s'applique pas. Sylvain règle la fiscalité plein pot, atténuée seulement par le taux PS réduit Ruyter (Portugal = UE, Sylvain est affilié au régime de sécurité sociale portugais).
Détail du calcul :
- Plus-value brute = 850 000 − 420 000 = 430 000 €
- Détention = 12 ans (2014-2026)
- Abattement IR = 7 × 6 % = 42 % → PV IR taxable = 430 000 × 58 % = 249 400 €
- Abattement PS = 7 × 1,65 % = 11,55 % → PV PS taxable = 430 000 × 88,45 % = 380 335 €
- Impôt IR = 249 400 × 19 % = 47 386 €
- PS (Portugal = UE, taux Ruyter) = 380 335 × 7,5 % = 28 525 €
- Surtaxe (palier 200-250 k€ à 5 %) = 249 400 × 5 % = 12 470 €
- Représentant fiscal = 0 (Portugal = UE, dispense permanente)
- TOTAL = 47 386 + 28 525 + 12 470 = 88 381 €
Côté Portugal — IFICI et plus-value immobilière étrangère. Le régime IFICI exonère les revenus de source étrangère pour les nouveaux résidents qualifiés (chercheurs, professions à haute valeur ajoutée). Mais la convention France-Portugal de 1971 (modifiée 2016) prévoit explicitement l'imposition au lieu de situation pour l'immobilier. Le Portugal accorde un crédit d'impôt à hauteur de l'impôt français. Sylvain n'a donc rien à payer en plus au Portugal — les 88 381 € français clôturent l'opération.
Bénéfice du taux Ruyter chiffré. Si Sylvain résidait à Singapour ou à Dubaï (hors UE), les PS seraient passés à 17,2 % : 380 335 × 17,2 % = 65 418 €, soit 36 893 € de plus qu'avec le taux Ruyter de 7,5 %. Vivre dans un pays UE/EEE/Suisse affilié à la sécurité sociale locale est l'optimisation fiscale la plus puissante sur les grosses plus-values. Votre situation peut différer. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé.
Sylvain économise 36 893 € grâce à de Ruyter mais paie 88 k€ sur sa résidence secondaire. Hélène, elle, combine les deux leviers — UE (PS 7,5 %) et exonération RP 150 k€ — et fait tomber la facture à 6 859 € sur 295 k€ de PV brute.
Cas Hélène (Belgique, succession récente) : RP Annecy cédée 460 k€ avec exo 150 k€
Hélène, 71 ans, ex-pharmacienne, veuve depuis 3 ans, est retournée vivre près de ses 2 enfants à Bruxelles depuis 4 ans. Elle vend en 2026 sa résidence principale d'Annecy, acquise 165 k€ en 2010 et cédée 460 k€. Délai depuis le départ : 4 ans (sous le plafond 10 ans), cession au 31/12/2026 (dans le délai N+1 si départ en 2022). Toutes les conditions de l'exonération 150 k€ sont réunies.
Détail du calcul à l'euro près :
- Plus-value brute = 460 000 − 165 000 = 295 000 €
- Détention = 16 ans (2010-2026)
- Abattement IR = 11 × 6 % = 66 % → PV IR brute = 295 000 × 34 % = 100 300 €
- Application exo RP 150 k€ (1 part Hélène, veuve) → PV IR imposable = max(0, 100 300 − 150 000) = 0 €
- Abattement PS = 11 × 1,65 % = 18,15 % → PV PS brute = 295 000 × 81,85 % = 241 458 €
- Application exo RP 150 k€ sur PS → PV PS imposable = 241 458 − 150 000 = 91 458 €
- Impôt IR = 0 × 19 % = 0 €
- PS (Belgique = UE) = 91 458 × 7,5 % = 6 859 €
- Surtaxe = 0 (PV IR imposable = 0)
- Représentant fiscal = 0 (Belgique = UE, dispense permanente)
- TOTAL = 6 859 €
Comparaison sans exonération RP. Si Hélène n'avait pas activé l'exo (par exemple parce qu'elle aurait loué le bien 1 an avant de vendre, perdant le statut RP) : IR = 100 300 × 19 % = 19 057 € + PS = 241 458 × 7,5 % = 18 109 € + surtaxe sur PV IR 100 300 € (palier 100-150 k€ à 3 %) = 3 009 € = 40 175 €. Économie effective vs scénario sans exo : 33 316 € (40 175 € − 6 859 €) — c'est l'optimisation fiscale la plus puissante du régime non-résident. À combiner avec l'optimisation luxembourgeoise pour les retraités belges — voir notre guide assurance-vie luxembourgeoise pour expatriés.
Côté Belgique. La convention France-Belgique de 1964 (la nouvelle convention 2021 n'est toujours pas en vigueur au 21/05/2026, faute de ratification belge) confirme la primauté française. La Belgique exonère ses résidents de l'impôt sur les plus-values immobilières privées (sauf spéculation court terme < 5 ans pour les biens belges). Hélène n'a donc rien à déclarer côté belge sur cette cession. Net : 460 000 − 6 859 = 453 141 € en poche.
Note. Si Hélène avait été mariée au moment du décès de son mari et avait pu activer l'exonération dans le cadre d'une cession antérieure conjointe (avant le décès), elle aurait pu mobiliser 2 × 150 k€ = 300 k€ d'exo. La règle d'une seule activation par contribuable rend l'optimisation timing très importante. Votre situation peut différer. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé.
Aller plus loin — Quasi-usufruit et démembrement post-décès
Hélène est veuve : si l'appartement vendu provenait d'un démembrement constitué au décès du conjoint, le quasi-usufruit du conjoint survivant (art. 587 C. civ.) peut compliquer l'assiette de PV. Voir notre guide quasi-usufruit pour le détail sur la dette de restitution et la déduction IFI/succession.
Six cas, six chiffrages. La même question revient : par quoi commencer concrètement ? Voici le workflow J-180 → J+365 que nous appliquons systématiquement chez Hagnéré Patrimoine.
Quel timing optimal pour vendre depuis l'étranger (workflow J-180 à J+365) ?
Vendre depuis l'étranger n'est pas une procédure ponctuelle. C'est un workflow de 18 mois en moyenne — de l'audit préalable à la dernière déclaration N+1 dans votre pays de résidence. Voici la séquence à respecter.
| Phase | Délai | Action | Intervenant principal |
|---|---|---|---|
| 1 | J-180 | Audit fiscalité + simulation 3 scénarios pays | CGP non-résident |
| 2 | J-150 | Sélection représentant fiscal (3 devis) | Représentant fiscal |
| 3 | J-120 | Mandat notaire France + procuration authentique | Notaire local + notaire FR |
| 4 | J-90 | Mise en vente + expertise valeur | Agence ou direct |
| 5 | J-30 | Compromis + préparation 2048-IMM | Notaire FR |
| 6 | J 0 | Acte authentique + paiement IR + PS | Notaire FR |
| 7 | J+30 | Transmission 2048-IMM à la recette | Notaire ou RF |
| 8 | J+90 | Virement fonds + déclaration BdF si > 50 k€ | Banque + BdF |
| 9 | J+180 | Audit imputation convention bilatérale | Fiscaliste pays résidence |
| 10 | J+365 | Déclaration revenus N+1 pays résidence + FATCA/CRS | Vous + fiscaliste |
Phase 1 (J-180) — l'audit préalable. C'est la phase la plus négligée et pourtant la plus rentable. Un CGP non-résident vérifie votre statut de résidence fiscale (art. 4 B), simule la PV nette sur 3 scénarios pays (résidence actuelle vs alternative UE vs alternative hors UE), identifie les optimisations (timing, exo RP, abattement supplémentaire). Chez Hagnéré Patrimoine, le premier rendez-vous est offert (45 min, en visio ou présentiel à Bassens, près de Chambéry, sans engagement et sans recommandation) ; l'audit lui-même fait l'objet d'une mission dont le prix est fixé dans le devis et la lettre de mission, avant tout engagement.
Phase 3 (J-120) — la procuration internationale. Si vous ne pouvez pas venir signer à Paris, faites établir une procuration authentique chez un notaire local de votre pays de résidence. Selon le pays, il faudra apostiller l'acte (Convention de La Haye du 5/10/1961, applicable dans 120 pays) ou passer par la légalisation consulaire (pays hors Convention, dont certains pays du Golfe et d'Asie). Comptez 2 à 6 semaines selon la juridiction.
Phase 6 (J 0) — la signature et le prélèvement libératoire. Le notaire calcule la PV nette, prélève l'impôt 19 % et les PS (17,2 % ou 7,5 %) directement sur le prix de vente. Le solde net est viré sur le compte que vous avez désigné (français ou étranger). Le représentant fiscal contresigne le calcul et garantit le paiement au Trésor.
Phase 8 (J+90) — déclaration Banque de France. Tout transfert de plus de 50 000 € vers un compte non européen doit être déclaré à la Banque de France pour les statistiques de balance des paiements (formulaire en ligne sur www.banque-france.fr, statistique 200P). Non sanctionnée pénalement mais nécessaire pour la conformité bancaire.
Phase 10 (J+365) — la déclaration dans le pays de résidence. Vous déclarez la cession française dans votre déclaration locale (Self Assessment UK, Form 1040 USA, déclaration IRPEF Italie, etc.) avec le montant brut de la PV et l'impôt français déjà payé. Votre pays applique son propre calcul d'imposition puis déduit le crédit d'impôt conventionnel. Pour les USA, ajoutez la déclaration FATCA (Form 8938) et le FBAR (FinCEN 114) si vos comptes étrangers dépassent les seuils. Recommandation Hagnéré Patrimoine : ne jamais boucler le dossier sans un audit J+180 d'imputation conventionnelle — c'est là que les expatriés perdent 5 à 15 k€ par oubli de crédit d'impôt.
Comment vendre depuis l'étranger sans venir en France ?
La question revient dans 9 dossiers expatriés sur 10 : faut-il prendre un vol Singapour-Paris pour signer ? Réponse — depuis 2020, plus du tout. Quatre dispositifs combinables permettent de finaliser la vente intégralement à distance.
- Procuration notariée authentique apostillée : vous vous déplacez chez un notaire local (Singapour, Montréal, Londrès, etc.) qui reçoit votre procuration authentique. Vous la faites ensuite apostiller (Convention de La Haye du 05/10/1961, 120 pays signataires) ou légaliser auprès du consulat de France pour les pays hors Convention. Le notaire français reçoit l'original par courrier sécurisé et signe l'acte au nom de votre mandataire en France (souvent un clerc ou un proche). Délai : 2 à 6 semaines selon la juridiction. Coût indicatif : 300 à 800 € (honoraires notaire local + apostille + transmission).
- Signature électronique qualifiée (eIDAS) : depuis le décret n° 2020-1422 du 20/11/2020, le notaire français peut recevoir un acte authentique sous forme électronique à distance, à condition que la signature électronique du vendeur soit qualifiée au sens du règlement eIDAS (kit DocuSign Qualified, Universign QES, ChamberSign, etc.). Vous signez depuis votre ordinateur après vérification d'identité par visio.
- Visioconférence avec un second notaire (acte authentique électronique à distance) : la solution la plus moderne pour les actes lourds. Vous vous présentez physiquement chez un notaire de votre pays de résidence (ou un notaire français en cas d'expatriation européenne), qui se met en visio avec le notaire français en charge de la vente. Les deux notaires reçoivent l'acte simultanément. Procédure encadrée par le décret n° 2020-395 du 03/04/2020 (covid) puis pérennisée par le décret n° 2020-1422 du 20/11/2020.
- Mandataire ad hoc en France : vous pouvez confier un mandat sous seing privé contresigné par un avocat français à un proche (parent, ami, confrère) qui signera physiquement en votre nom à l'étude du notaire. Moins formel que la procuration authentique mais admis pour les opérations courantes.
Le choix dépend de votre pays de résidence et de l'urgence : pour une signature dans le mois, privilégiez la visio (2 jours de préparation) ; pour une signature à 3 mois, la procuration authentique apostillée est la voie classique et la moins coûteuse.
Si vous étiez en exit tax au moment du départ, attention — la vente immobilière peut sembler interagir avec votre dossier exit tax. Mais le faux frère est moins grave qu'on ne le croit.
Vente immobilière et exit tax interagissent-elles (et faut-il craindre la déchéance du sursis) ?
Vous êtes parti en 2020 avec une exit tax en sursis sur vos actions de SAS familiale. Vous vendez maintenant votre appartement parisien. Est-ce que cela déclenche la déchéance ? Réponse : non, ces deux régimes sont étanches.
L'article 167 bis du CGI vise exclusivement les plus-values latentes sur valeurs mobilières détenues au jour du départ de France — actions, parts de SARL/SAS, OPCVM, créances trouvant leur source dans une participation substantielle. La plus-value immobilière relève d'un autre régime totalement distinct (art. 244 bis A CGI), liquidé au moment de la vente effective. Les deux n'interagissent pas.
Exit tax et déchéance du sursis en 30 secondes
Exit tax = imposition des plus-values latentes sur valeurs mobilières au jour du départ de France (art. 167 bis CGI), avec un sursis de paiement automatique vers l'UE/EEE et conditionné hors UE. Le sursis évite le décaissement immédiat ; il devient définitif après 2 ou 5 ans selon la valeur du portefeuille. La déchéance ne se produit qu'en cas de cession effective des titres, donation, ou retour définitif en France. Aucune interaction avec la vente immobilière (art. 244 bis A) — les deux régimes sont étanches. Pour le lecteur qui prépare son retour, voir aussi notre guide régime impatrié art. 155 B CGI.
Le sursis exit tax. Pour les expatriés vers l'UE/EEE, le sursis de paiement est automatique sans constitution de garantie. Pour les expatriés hors UE/EEE, le sursis est accordé sur option avec constitution de garantie (caution bancaire ou nantissement de titres). La déchéance du sursis intervient en cas de cession effective des titres, de donation, ou de retour en France définitif. Voir le détail dans notre guide complet sur l'exit tax 2026.
Vente immo et exit tax : étanchéité totale
Vendre votre appartement français pendant que vous êtes en sursis exit tax n'a aucun impact sur votre exit tax. Vous payez la PV immobilière normalement (19 % + PS) et votre sursis sur les actions de SAS continue intact. Les deux dossiers fiscaux sont gérés en parallèle, par des services différents de l'administration. Vigilance toutefois : si la vente immobilière s'inscrit dans un schéma global de cession (vente immo + vente de la SAS + rapatriement des fonds), l'administration peut invoquer l'abus de droit (art. L. 64 LPF) et requalifier l'ensemble — voir notre guide abus de droit fiscal patrimonial pour les 3 critères (montage artificiel, finalité fiscale prédominante, garde-fous Cadbury Schweppes). Jurisprudences CJUE Cadbury Schweppes (C-196/04) et de Lasteyrie du Saillant (C-9/02) protègent toutefois la liberté d'établissement.
Mini-cas — Marc, 54 ans, parti en 2021 avec exit tax en sursis. Marc a quitté la France pour la Belgique en 2021. Au moment du départ, son patrimoine en actions de SAS était valorisé à 1,8 M€ pour un prix d'acquisition de 600 k€ — soit 1,2 M€ de plus-value latente assujettie à l'exit tax au taux PFU 30 % = 360 k€ d'impôt théorique en sursis automatique (Belgique = UE). En 2026, Marc vend son appartement parisien 480 k€ acheté 320 k€ en 2010 (16 ans). PV brute 160 k€. Abattement IR 66 % → PV IR 54 400 € × 19 % = 10 336 €. Abattement PS 18,15 % → PV PS 130 960 € × 7,5 % (UE) = 9 822 €. Surtaxe sur PV IR 54 400 € (palier 50-60 k€ avec lissage) ≈ 88 €. RF = 0 (Belgique UE). Total vente immo : 20 246 €. Aucun impact sur le sursis exit tax sur les actions de SAS — Marc continue son sursis jusqu'à éventuelle cession des titres ou retour en France définitif. Votre situation peut différer. Un bilan patrimonial personnalisé est recommandé.
Cas particulier : Français de Monaco (CE 21/06/2021 n° 439354)
Certains ressortissants français de Monaco relèvent de l'article 7 de la convention du 18 mai 1963. Le Conseil d'État, dans sa décision du 21 juin 2021 n° 439354, a précisé le régime d'une cession immobilière française pour une personne entrant dans ce champ. Il ne faut pas étendre cette solution à tout titulaire d'une carte monégasque : nationalité, historique, exception éventuelle et faits doivent être qualifiés. Une fois ce champ établi, notaire et fiscaliste déterminent régime résident ou non-résident, représentant fiscal, exonérations et abattements applicables.
Aller plus loin — Succession internationale et professio juris
Pour les expatriés qui anticipent leur succession, le règlement UE n° 650/2012 (entré en vigueur le 17/08/2015) permet de choisir la loi successorale applicable (professio juris) : loi de la résidence habituelle par défaut, ou loi de la nationalité par option testamentaire. Voir notre guide professio juris UE 650/2012 et notre guide succession internationale pour les cas franco-belge, franco-suisse et franco-britannique.
Résumons : vendre votre appartement français n'a aucun impact sur votre exit tax. Vous payez la PV immo, votre sursis continue. Deux dossiers étanches. Pour finir, 5 pièges à éviter et la checklist 12 actions.
5 pièges à éviter et checklist 12 actions pour ne rien oublier
Au fil des bilans réalisés chez Hagnéré Patrimoine pour des expatriés vendant leur bien français, cinq erreurs reviennent systématiquement. Les voici, à éviter à tout prix.
Les 5 pièges majeurs
- Piège 1 — citer « 15,5 % de PS » : ce taux est obsolète depuis 2018. Le taux correct 2026 est de 17,2 % (ou 7,5 % pour les résidents UE/EEE/Suisse affiliés à la SS locale). Beaucoup d'articles encore en ligne datent de 2017 et trompent les expatriés.
- Piège 2 — croire au délai « 5 ans » pour l'exo RP non-résident : c'est 10 ans depuis la LF 2019 (loi 2018-1317 du 28/12/2018, art. 43). Le délai a doublé, mais beaucoup de sites n'ont pas été mis à jour. À l'inverse, certains expatriés croient qu'ils ont 15 ou 20 ans — ce qui les fait passer à côté de la fenêtre.
- Piège 3 — vendre après le 31/12 N+1 : même dans la période 10 ans, la cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ (art. 150 U II-2° CGI). Au-delà, l'exonération 150 k€ tombe. Calendrier à verrouiller dès le départ.
- Piège 4 — confondre 150 k€ de prix et 150 k€ de plus-value : la dispense de représentant fiscal s'applique au-dessous de 150 k€ de prix de vente, pas de plus-value. Un bien acheté 100 k€ et vendu 145 k€ génère 45 k€ de PV mais reste sous le seuil de dispense RF.
- Piège 5 — annoncer « 34,5 % de fiscalité totale » : le calcul correct est 19 % + 17,2 % = 36,2 % (et non 19 + 15,5 = 34,5). À cela s'ajoute potentiellement la surtaxe et le coût du représentant fiscal. La fiscalité réelle d'une vente non-résident hors UE peut atteindre 40-42 % du gain.
Voici la checklist 12 actions à dérouler dans l'ordre :
| # | Action | Délai | Statut |
|---|---|---|---|
| 1 | Audit fiscalité non-résident + simulation 3 scénarios | J-180 | À faire |
| 2 | Vérifier statut résidence fiscale (art. 4 B) | J-180 | À faire |
| 3 | Choisir représentant fiscal si nécessaire (3 devis) | J-150 | Conditionnel |
| 4 | Mandat notaire France + procuration authentique | J-120 | À faire |
| 5 | Mise en vente + expertise valeur | J-90 | À faire |
| 6 | Compromis + préparation 2048-IMM | J-30 | À faire |
| 7 | Signature acte authentique + prélèvement libératoire | J 0 | Critique |
| 8 | Transmission 2048-IMM à la recette des impôts | J+30 | Notaire |
| 9 | Virement fonds + déclaration BdF si > 50 k€ | J+90 | Conditionnel |
| 10 | Audit imputation convention bilatérale | J+180 | À faire |
| 11 | Déclaration N+1 dans le pays de résidence | J+365 | À faire |
| 12 | FATCA / CRS si applicable (USA, UK, autres) | J+365 | Conditionnel |
Trois choses à retenir avant d'aller plus loin.
- 36,2 % au maximum, 26,5 % si UE/EEE/Suisse affilié SS locale : la nationalité ne compte pas, seul votre pays de résidence fiscale fait la différence. Vivre en Belgique, Allemagne, Italie, Espagne, Portugal ou Suisse vous fait économiser 9,7 % de prélèvements sociaux.
- Le délai 10 ans + exonération 150 k€ est l'outil le plus puissant si vous vendez votre ancienne résidence principale — 4 conditions cumulatives à respecter (RP avant départ, 31/12 N+1, 10 ans max, première utilisation).
- Anticipez 6 mois avant la vente : représentant fiscal, simulation, mandat notaire, choix conventionnel — la précipitation coûte des dizaines de milliers d'euros. Un bilan patrimonial à J-180 est l'investissement au meilleur rapport coût-bénéfice du dossier.
Sécuriser votre vente non-résident avant la signature
Un conseiller du cabinet audite votre fiscalité 244 bis A, simule 3 scénarios pays à l'euro près, sélectionne votre représentant fiscal et coordonne la signature avec votre notaire, dans le cadre d'une mission dont le prix est fixé dans le devis et la lettre de mission, avant tout engagement. Premier rendez-vous offert (45 min), sans engagement et sans recommandation.
Pour aller plus loin. Pour comprendre l'intégralité du régime non-résident, consultez notre guide pilier de la fiscalité des non-résidents 2026. Pour anticiper votre retour en France, voyez le guide retour France après expatriation. Pour articuler avec une éventuelle exit tax, c'est dans le guide exit tax 2026. Et pour les expatriés sous IFICI au Portugal, le guide IFICI Portugal détaille les arbitrages assurance-vie.