Héritage immobilier : vendre, garder ou louer en 2026

1. Un bien immobilier dans la succession : la décision la plus structurante

Publié le 16 avril 2026 · Mis à jour le 16 avril 2026 · Par Quentin Hagnéré, CGP (CIF, COA, COBSP)

Vous venez d'hériter d'un appartement, d'une maison, d'un terrain. Le notaire vous a remis les clés. Et maintenant ? Vendre, garder ou louer — c'est la question que se posent chaque année des centaines de milliers de Français. C'est aussi, en pratique, la décision la plus structurante de votre vie patrimoniale.

Les chiffres donnent le vertige. Selon l'INSEE et la Direction générale des finances publiques (DGFiP), 50 à 55 % des successions incluent au moins un bien immobilier. L'âge moyen du parc hérité se situe entre 25 et 40 ans — des biens souvent vieillissants, parfois passoires thermiques. Le délai moyen entre le décès et la vente effective oscille entre 12 et 24 mois, un temps pendant lequel le bien génère des charges (taxe foncière, copropriété, assurance, entretien) sans aucun revenu.

Ce guide a un seul objectif : vous donner tous les éléments concrets pour prendre la bonne décision. Pas de jargon inutile, pas de généralités. Des chiffres 2026, des cas pratiques avec prénom et métier, des tableaux comparatifs, et les textes juridiques précis que votre notaire ou votre CGP utilise en coulisses.

Les 12 premières sections de ce guide couvrent la mécanique complète : chronologie post-décès, arbre de décision, fiscalité de la plus-value, indivision, rachat de soulte, frais, location nue, LMNP, Loc'Avantages, passoires thermiques et SCI familiale. Les 12 suivantes abordent le réinvestissement, l'IFI, le régime matrimonial, les non-résidents, la donation-cession, la protection du conjoint, les erreurs à éviter, les diagnostics, les cas pratiques, la jurisprudence et la FAQ.

2. Chronologie post-décès : de J+0 à J+12 mois

La succession immobilière suit un calendrier juridique strict. Manquer une étape, c'est risquer des pénalités, une vente bloquée ou un conflit entre héritiers. Voici la timeline complète, étape par étape.

Concrètement, la plupart des héritiers se retrouvent dans une zone grise de 6 à 12 mois pendant laquelle ils paient des charges (taxe foncière au prorata, charges de copropriété, assurance habitation) sans percevoir aucun revenu du bien. C'est ce coût d'opportunité qu'il faut intégrer dans votre calcul.

2.1. Les 4 actions urgentes dans les 48 premières heures

Avant même de contacter le notaire, ces 4 actions protègent le bien hérité et évitent des coûts imprévus :

Concrètement, ces 4 actions coûtent moins de 500 € et prennent une demi-journée. Elles évitent des litiges qui peuvent se chiffrer en milliers, voire dizaines de milliers d'euros. C'est le meilleur investissement du processus successoral.

Maintenant que vous connaissez le calendrier et les urgences, comment décider rapidement entre vendre, garder et louer ? C'est l'objet de notre arbre de décision en 30 secondes.

3. Faut-il vendre, garder ou louer ? L'arbre de décision en 30 secondes

Avant de plonger dans les détails fiscaux et juridiques, commencez par répondre à ces 8 critères objectifs. En 30 secondes, vous saurez vers quelle option vous orienter — quitte à affiner ensuite avec votre CGP ou votre notaire.

Concrètement, si vous cochez 4 critères ou plus dans la colonne « vendre », la vente est probablement l'option la plus rationnelle. Inversement, si vous cochez 4 critères « garder/louer », le bien mérite d'être conservé — à condition de choisir le bon mode de détention et le bon régime fiscal.

3.1. Grille de scoring rapide (0-24 points)

Attribuez 3 points à chaque critère « Vendre » coché, et 0 point à chaque critère « Garder / Louer ». Votre score total sur 24 donne l'orientation :

Concrètement, cette grille n'est qu'un point de départ. Elle ne remplace pas un bilan patrimonial complet, mais elle permet de cadrer la réflexion en 2 minutes et d'éviter les décisions purement émotionnelles. Si votre score est en zone grise (7-12), c'est exactement le type de situation où l'accompagnement d'un CGP fait la différence — les optimisations fiscales peuvent transformer une vente médiocre en stratégie rentable. Chez Hagnéré Patrimoine, nos simulations sur mesure chiffrent systématiquement les 3 scénarios (vendre / garder / louer) sur 10 ans avant décision.

4. Comment calculer la plus-value sur un bien hérité ? Le mécanisme de la purge au décès

C'est le point le plus mal compris par les héritiers. Quand vous revendez un bien hérité, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value n'est pas le prix payé par le défunt il y a 30 ans. C'est la valeur vénale déclarée dans la déclaration de succession (art. 150 VB-II-3° CGI).

PV brute = Prix de vente − Valeur déclarée succession − Frais (7,5 % forfait ou réels) − Travaux (15 % forfait > 5 ans ou réels)

La durée de détention se calcule à partir de la date du décès (pas de la date d'achat par le défunt). Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite, avec un double barème : un pour l'IR (exonération totale après 22 ans) et un pour les PS (exonération totale après 30 ans).

Concrètement, si vous revendez dans les 5 premières années après le décès, aucun abattement ne s'applique : la plus-value est taxée à 19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 %.

4.1. Majorations forfaitaires

Deux majorations permettent de réduire la plus-value imposable :

• Forfait frais d'acquisition 7,5 % — s'ajoute au prix d'acquisition (valeur succession) à défaut de justificatifs des frais réels (droits de succession, émoluments notaire, SPF).
• Forfait travaux 15 % — applicable uniquement si la détention dépasse 5 ans (depuis le décès). Alternative : montant réel des travaux (avec factures). Attention : les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne sont pas déductibles une seconde fois en PV.

4.2. Exonération résidence principale (art. 150 U-II-1° CGI)

Si vous établissez votre résidence principale dans le bien hérité, la revente est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée. Même 6 mois d'occupation effective peuvent suffire — à condition que le bien soit votre RP réelle et principale au jour de la cession, et que l'administration ne requalifie pas la situation en abus de droit.

4.3. Cas chiffré : Nathalie, 42 ans, cadre à Bordeaux

Nathalie hérite d'un T3 à Libourne, déclaré 400 000 € dans la succession de sa mère. Trois ans plus tard, elle le revend 450 000 €.

Concrètement, Nathalie paie 7 240 € d'impôt sur 50 000 € de gain brut. Si elle avait attendu 6 ans, un premier abattement de 6 % (IR) et 1,65 % (PS) se serait appliqué. Si elle avait habité le bien comme RP, l'impôt serait de 0 €.

4.4. Piège RP héritier — CE 10/04/2015 n° 367015

Beaucoup d'héritiers croient que l'exonération résidence principale (art. 150 U-II-1° CGI) s'applique si le défunt habitait le bien. C'est faux. Le Conseil d'État (CE 10/04/2015, n° 367015) a tranché : l'exonération exige que le bien soit la résidence principale du cédant au jour de la cession, et non au jour du décès. Si vous n'habitez pas effectivement le bien hérité comme votre résidence principale au moment de la revente, l'exonération ne s'applique pas.

4.5. Sous-évaluation successorale = bombe à retardement sur la PV

La CAA Paris (21/03/2024, n° 22PA04812) a rappelé une règle souvent ignorée : la valeur déclarée dans la succession sert de base au calcul de la plus-value future. Sous-évaluer le bien pour payer moins de droits de succession crée mécaniquement une plus-value imposable plus élevée à la revente.

Concrètement, la sous-évaluation de 60 000 € a « économisé » environ 12 000 € de droits de succession (TMI 20 %)... mais coûte 16 900 € de plus en impôt sur la PV + risque de surtaxe au-delà de 50 000 €. Le bilan net est négatif. Sans compter le risque de redressement pour sous-évaluation (pénalité de 40 % — art. 1729 CGI).

4.6. Formalités : formulaire 2048-IMM-SD et PS immobiliers

Le notaire remplit et dépose le formulaire 2048-IMM-SD (ou 2048-M-SD pour les cessions de parts de SCI) lors de chaque vente immobilière générant une plus-value. L'impôt est prélevé directement sur le prix de vente par le notaire — vous ne recevez que le net après impôt. Le contribuable n'a rien à reporter dans sa déclaration IR (la PV immobilière est un prélèvement libératoire), mais le montant de la PV nette figure sur l'avis d'imposition pour le calcul du RFR (Revenu Fiscal de Référence).

5. Indivision successorale immobilière : les règles du jeu

Quand plusieurs héritiers reçoivent un même bien, ils se retrouvent automatiquement en indivision. L'article 815 du Code civil est limpide : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Mais en pratique, sortir de l'indivision prend du temps — et coûte cher.

5.1. Les 3 catégories d'actes en indivision

5.2. Convention d'indivision (art. 1873-1 CC)

Pour organiser l'indivision dans la durée, les héritiers peuvent signer une convention d'indivision devant notaire, pour une durée maximale de 5 ans renouvelable. Cette convention fixe les règles de gestion, la répartition des charges, les modalités de sortie et le nom du gérant. Coût : 1 500 à 3 000 € d'honoraires notariés.

5.3. Préemption, attribution préférentielle et licitation

• Droit de préemption (art. 815-14 CC) : tout indivisaire qui souhaite vendre sa quote-part doit d'abord proposer aux autres indivisaires, par notification extrajudiciaire, avec un délai de 1 mois pour exercer le droit.
• Attribution préférentielle (art. 831 CC) : un héritier peut demander à se voir attribuer le bien (notamment la RP du défunt, un local professionnel, une exploitation agricole), à charge de verser une soulte aux autres.
• Licitation : vente aux enchères judiciaire du bien indivis. Décote moyenne constatée : 20 à 30 % par rapport à la valeur de marché. Solution de dernier recours.

5.4. Indemnité d'occupation et travaux indivis

Si un indivisaire occupe le bien à titre exclusif, il doit aux autres une indemnité d'occupation (art. 815-9 CC). La Cour de cassation (Cass. 1re civ. 29/11/2023, n° 22-12.382) a confirmé que cette indemnité est due sans mise en demeure préalable : le simple fait d'occuper privativement le bien suffit à fonder la créance des autres indivisaires. La décision Cass. 1re civ. 15/01/2025, n° 22-24.672, a complété ce principe en précisant que le nu-propriétaire peut demander le partage malgré l'usufruit du conjoint survivant.

En revanche, les travaux réalisés par un indivisaire sur le bien commun ne constituent pas une donation aux autres (Cass. 1re civ. 19/11/2025) — ils donnent lieu à une créance dans les comptes de l'indivision.

5.5. Procédure art. 815-5-1 CC : vente aux 2/3 en détail

La procédure de vente aux 2/3 est une arme redoutable pour débloquer une indivision paralysée. Voici les étapes précises :

• Étape 1 : les indivisaires majoritaires (≥ 2/3 des droits) expriment leur intention de vendre devant le notaire.
• Étape 2 : le notaire notifie le projet aux indivisaires minoritaires par acte d'huissier (commissaire de justice), précisant le bien, le prix envisagé et les conditions de la vente.
• Étape 3 : les indivisaires minoritaires disposent d'un délai de 3 mois pour se manifester (accepter, proposer un rachat, ou s'opposer).
• Étape 4 : en cas d'opposition ou de silence, le notaire transmet au tribunal judiciaire une requête en autorisation de vente. Le juge vérifie que la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
• Étape 5 : si le tribunal autorise la vente, elle peut être réalisée aux enchères publiques ou de gré à gré.

5.6. Attribution préférentielle : conditions et financement

L'attribution préférentielle (art. 831 CC) permet à un héritier de se faire attribuer le bien en priorité, à charge de verser une soulte compensatoire aux autres. Trois conditions cumulatives :

• Critère d'éligibilité : le bien doit être la résidence principale du demandeur, un local professionnel qu'il exploite, ou une exploitation agricole qu'il dirige.
• Soulte : calculée sur la base de la valeur vénale × quote-part des autres héritiers. Finançable par crédit immobilier (taux ~3,2-3,5 % en 2026).
• Délai de paiement : le tribunal peut accorder un délai de paiement de la soulte jusqu'à 10 ans (art. 832-4 CC), avec intérêts au taux légal.

5.7. Cas chiffré : les frères Dupont à Montpellier

Marc (45 ans, ingénieur), Paul (42 ans, enseignant) et Luc (38 ans, kiné) héritent d'une maison de 450 000 € à Montpellier. Marc y a grandi et veut la garder. Paul et Luc veulent vendre pour financer d'autres projets. Trois scénarios se présentent :

Concrètement, le rachat de soulte est presque toujours la meilleure option quand un héritier veut garder le bien. La licitation est le pire scénario pour tous. Voyons maintenant comment financer ce rachat.

6. Combien coûte le rachat de parts en indivision et comment le financer ?

Le rachat de soulte consiste pour un héritier à racheter les parts des co-indivisaires. Le calcul est simple en théorie, plus délicat en pratique — surtout pour le financement.

Soulte = (Valeur vénale du bien ÷ Nombre d'héritiers) × Nombre de parts rachetées

6.1. Financement du rachat

6.2. Frais du rachat de soulte

6.3. Cas chiffré : Paul rachète les parts de ses frères

Reprenons les frères Dupont. Marc renonce finalement à garder le bien. Paul, 42 ans, enseignant à Montpellier, revenus 3 800 €/mois, veut racheter les 2/3 de la maison familiale (450 000 €). Soulte = 300 000 €. Crédit sur 20 ans à 3,1 %. Mensualité : 1 683 €. Taux d'endettement : 44 % — au-dessus du seuil HCSF de 35 %.

Maintenant que vous maîtrisez le rachat de soulte, passons à l'inventaire complet de tous les frais que doit payer un héritier immobilier.

7. Frais complets de l'héritier immobilier : le tableau exhaustif

L'erreur la plus fréquente est de raisonner uniquement en « droits de succession ». En réalité, le coût total comprend au moins 7 postes distincts — dont certains sont systématiquement oubliés dans les estimations.

Concrètement, pour un enfant unique héritant d'un bien de 300 000 € (après abattement de 100 000 €, base taxable 200 000 €), le total des frais peut atteindre 45 000 à 75 000 € selon les travaux nécessaires. Pour un bien de 600 000 €, on monte facilement à 130 000 à 190 000 €. Ces montants représentent 15 à 25 % de la valeur du bien — un chiffre que beaucoup d'héritiers découvrent trop tard.

7.1. Cas chiffré : coût total par scénario familial

Voici le coût total estimé pour un bien de 400 000 € selon trois configurations familiales courantes :

Concrètement, le nombre d'enfants fait une différence colossale : pour un même bien de 400 000 €, l'enfant unique paie 64 000 € (16 % de la valeur) alors que 3 enfants paient collectivement 20 583 € (5,1 %). C'est l'effet multiplicateur des abattements de 100 000 € par enfant. Pour les familles recomposées ou les héritages entre collatéraux (taux 35-60 %), la facture explose : un frère héritant de 400 000 € paiera ~200 000 € de droits (55 % sur la tranche haute, abattement de seulement 15 932 €).

8. Location nue du bien hérité : régime fiscal et optimisations

Louer le bien hérité en location nue (non meublée) est le choix le plus courant. Les revenus sont imposés comme revenus fonciers, au barème progressif de l'IR + prélèvements sociaux de 17,2 %. Deux régimes existent : micro-foncier et réel.

8.1. Cas chiffré : Thomas, 50 ans, directeur commercial à Lyon

Thomas, TMI 30 %, hérite d'un T3 de 250 000 € à Lyon (DPE C, bon état). Il décide de le louer nu à 900 €/mois, soit 10 800 €/an de loyers bruts.

Concrètement, le régime réel est ici plus avantageux de 453 €/an. L'écart se creuse considérablement si Thomas finance des travaux : 20 000 € de travaux d'amélioration la première année créeraient un déficit foncier de 9 200 € imputable sur son revenu global, générant une économie immédiate de 2 760 € d'IR + 1 582 € de PS = 4 342 €.

8.2. Stratégie déficit foncier concentré (passoire thermique héritée)

Pour un bien hérité DPE F/G nécessitant des travaux importants, la stratégie optimale en location nue est de concentrer les travaux sur 1 à 2 ans pour maximiser le déficit foncier imputable sur le revenu global. Le déficit foncier est plafonné à 10 700 €/an (21 400 € pour les passoires thermiques — LF 2025 art. 88), mais l'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Concrètement, les 55 000 € de travaux de rénovation énergétique génèrent une économie d'IR de 8 774 € la première année (TMI 41 %) + l'absorption du résultat foncier positif des années suivantes (économie supplémentaire ~2 380 €/an × 4 ans = ~9 500 €). Le total de l'avantage fiscal atteint ~18 000 € sur 5 ans, soit un financement fiscal de 33 % des travaux. Ajoutez MaPrimeRénov' (15 000 €) et le reste à charge descend à 22 000 € pour 55 000 € de travaux.

9. Peut-on transformer un bien hérité en LMNP ? L'amortissement sur valeur réévaluée

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est souvent le régime le plus avantageux pour un bien hérité, grâce à un mécanisme méconnu : la base amortissable est réévaluée à la valeur vénale au jour du décès, pas au prix d'achat du défunt. Résultat : vous amortissez un bien « neuf » fiscalement, même s'il a été acheté il y a 30 ans.

9.1. Micro-BIC vs régime réel

9.2. Loi Le Meur et meublé de tourisme

Si vous envisagez de louer le bien hérité en meublé de tourisme (Airbnb), la loi Le Meur (LF 2025) a durci les règles en zone tendue : abattement micro-BIC réduit à 30 % avec plafond de 15 000 € de recettes (au lieu de 71 % / 188 700 €). En zone non tendue, l'abattement reste à 50 % / 77 700 €. Le DPE doit être au minimum D pour les meublés de tourisme (classés ou non).

9.3. Seuil LMP et conséquences

Vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel) si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 €/an et dépassent vos autres revenus professionnels. Conséquences : cotisations SSI (~35-45 %), plus-value professionnelle (mais exonérations art. 151 septies A après 5 ans), exonération IFI sous conditions (art. 975 V CGI). Pour un héritage unique, le seuil est rarement atteint — mais surveillez l'accumulation si vous avez d'autres meublés.

9.4. Cas chiffré : Sophie, 35 ans, architecte à Paris

Sophie hérite d'un studio de 30 m² à Paris 11e, déclaré 200 000 € dans la succession de son père. DPE C, bon état. Elle le meuble (5 000 € d'investissement mobilier) et le loue en LMNP à un étudiant pour 1 100 €/mois, soit 13 200 €/an.

Concrètement, Sophie paie 2 007 € d'impôt en LMNP réel contre 3 115 € en micro-BIC — et bien moins que les 3 568 € qu'elle paierait en location nue micro-foncier. Si elle avait engagé des travaux de rénovation, le résultat fiscal serait négatif pendant plusieurs années (mais le déficit LMNP est reportable uniquement sur les BIC, pas sur le revenu global). Pour un guide complet LMNP vs LMP, consultez notre comparatif LMNP ou LMP 2026.

9.5. Impact loi Le Meur sur un bien hérité en LMNP

La loi Le Meur (LF 2025) a introduit un changement majeur : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien en LMNP. Auparavant, l'amortissement réduisait l'IR annuel sans impacter la PV de sortie (régime des PV privées, art. 150 U et suivants CGI). Désormais, l'avantage fiscal se transforme en report d'imposition, pas en exonération.

Concrètement, le LMNP reste très avantageux sur un bien hérité car : (1) l'amortissement crée un différé d'imposition gratuit pendant 10-15 ans (la valeur temps de l'argent joue en votre faveur), (2) les abattements pour durée de détention s'appliquent aussi aux amortissements réintégrés, et (3) si vous ne revendez jamais (transmission au décès), la PV est purgée et les amortissements déduits restent acquis. Le LMNP sur bien hérité reste donc le meilleur régime fiscal pour les biens que vous comptez garder longtemps.

9.6. LMNP vs location nue : arbre de décision rapide

10. Loc'Avantages sur bien hérité : le dispositif oublié

Peu d'héritiers le savent : le dispositif Loc'Avantages (art. 199 tricies CGI) est particulièrement adapté aux biens hérités, surtout s'ils nécessitent une rénovation. Prorogé jusqu'en 2027 par la LF 2025 (art. 88), il offre une réduction d'impôt de 15 à 65 % sur les revenus locatifs, en échange de loyers plafonnés.

10.1. Le combo puissant : passoire thermique + Loc'Avantages

Si votre bien hérité est classé DPE F ou G, la location en l'état est interdite (G depuis 2025, F à partir de 2028). Mais cette contrainte cache une opportunité fiscale exceptionnelle : le combo rénovation + Loc'Avantages.

10.2. Cas chiffré : Élise, 48 ans, médecin généraliste à Nantes

Élise, TMI 41 %, hérite d'un T2 de 55 m² à Saint-Nazaire, DPE G, déclaré 120 000 € dans la succession. Elle investit 45 000 € en rénovation globale (isolation, fenêtres, VMC, chaudière) pour passer en DPE C, financés par éco-PTZ (30 000 €) + MaPrimeRénov' (12 000 €) + apport personnel (3 000 €). Elle loue ensuite en Loc'Avantages Loc2 à 480 €/mois (loyer plafonné).

Concrètement, Élise transforme une passoire inlouable en un actif qui génère 5 760 €/an de revenus, tout en bénéficiant de 22 870 € d'avantages fiscaux cumulés sur 6 ans. Le coût réel de la rénovation après aides et économie fiscale : environ 10 130 € (45 000 − 12 000 MaPrimeRénov' − 22 870 fiscalité). Le rendement net s'établit à environ 3,5 % sur la valeur du bien rénové. Pour le guide complet du dispositif, consultez notre guide Loc'Avantages 2026.

10.3. Conditions d'éligibilité détaillées

• Localisation : le bien doit être situé dans une zone éligible (zones A bis, A, B1, B2 ou C selon le niveau de loyer choisi). Vérification sur le simulateur ANAH.
• Engagement de location : 6 ans minimum (6 ou 9 ans selon convention). Location à titre de résidence principale du locataire.
• Plafonds de loyer : fixés par arrêté annuel. Inférieurs de 15 % (Loc1) à 30 % (Loc2) par rapport au marché local.
• Plafonds de ressources : le locataire ne doit pas dépasser certains revenus (variable selon zone et composition familiale).
• Exclusion micro-foncier : vous devez obligatoirement opter pour le régime réel si vous bénéficiez de Loc'Avantages.
• DPE minimum D : après travaux éventuels, le bien doit atteindre au minimum la classe D pour être éligible.
• Exclusion non-résidents : le dispositif Loc'Avantages est une réduction d'impôt, pas un crédit. Un non-résident sans IR français ne peut pas en bénéficier (exception Schumacker).

Concrètement, Loc'Avantages est le dispositif idéal pour un héritier au TMI 30 % ou 41 % qui possède un bien à rénover en zone tendue. Le rendement net après avantages fiscaux dépasse souvent 4-5 % — supérieur à la plupart des placements financiers comparables. Pour le guide complet avec les plafonds 2026, consultez notre guide Loc'Avantages.

11. Que faire si le bien hérité est une passoire thermique (DPE F ou G) ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique est devenu le critère n°1 pour tout héritier immobilier. Il conditionne la possibilité de louer, le prix de vente, les aides disponibles et la stratégie fiscale optimale. Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le calendrier est contraignant — et irréversible.

11.1. Calendrier d'interdiction de location

11.2. Décote à la vente des passoires

Les biens classés F ou G subissent une décote de 5 à 15 % par rapport à un bien équivalent classé D ou C. Dans les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux), la décote est moindre (5-8 %) car la demande reste forte. En zone détendue, elle peut dépasser 15 %. Cette décote est un argument de négociation puissant pour les acheteurs — et un risque réel pour les héritiers qui tardent à agir.

11.3. Aides à la rénovation 2026

Concrètement, le coût médian d'une rénovation globale F→C se situe entre 45 000 et 50 000 € pour un logement de 60-80 m² (isolation murs + combles + fenêtres + VMC + chauffage). Après aides, le reste à charge peut descendre à 10 000-20 000 € selon vos revenus.

11.4. Impact travaux sur la plus-value future

Les travaux réalisés sur un bien hérité ont un double effet fiscal :

• En revenus fonciers : déduction des charges (travaux d'entretien, amélioration) + déficit foncier 10 700 ou 21 400 €/an.
• En plus-value (art. 150 VB-II-4° CGI) : majoration du prix d'acquisition par les travaux justifiés par factures (non déjà déduits en revenus fonciers), ou forfait de 15 % si détention > 5 ans depuis le décès.

11.5. Cas chiffré : bien DPE G — rénover, louer, vendre

Antoine, 55 ans, retraité de la fonction publique à Toulouse, TMI 30 %, hérite d'une maison de 90 m² DPE G à Albi, déclarée 150 000 €. Trois scénarios :

Concrètement, le scénario C (rénover + louer + vendre) génère 106 000 € de plus que la vente immédiate. Mais il nécessite un horizon de 6 ans, un budget initial de travaux et un minimum de gestion locative. Pour un héritier pressé ou éloigné géographiquement, le scénario B (rénover + vendre) reste un excellent compromis à +35 000 € vs la vente en l'état.

11.6. DPE périmé : un piège méconnu des héritiers

Attention à la validité de votre DPE. Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont été invalidés depuis le 1er avril 2023 (arrêté du 25/03/2021 modifié). Un DPE réalisé dans cette période est caduc : il ne peut plus être utilisé ni pour la vente, ni pour la location. Si le défunt avait fait réaliser un DPE dans cette fenêtre, vous devez en commander un nouveau avant toute transaction — coût : 150 à 250 €.

12. Faut-il créer une SCI familiale post-succession pour structurer et transmettre ?

L'apport du bien hérité dans une SCI familiale est une stratégie fréquente pour sortir de l'indivision, organiser la gestion et préparer la transmission à la génération suivante. Mais ce n'est pas une solution miracle : les coûts d'entrée sont réels et les pièges nombreux.

12.1. Apport du bien en SCI

L'apport d'un bien immobilier à une SCI constitue une mutation soumise aux droits d'enregistrement. Le régime fiscal dépend du type de SCI :

12.2. Avantages de la SCI familiale

• Gérance unique : un seul gérant prend les décisions courantes — fini les blocages de l'indivision.
• Cession de parts sans vente du bien : transmettre progressivement les parts est plus souple (et souvent moins cher) que vendre le bien puis transmettre le cash.
• Transmission progressive : chaque parent peut donner 100 000 € de parts par enfant tous les 15 ans, en franchise de droits.
• Démembrement des parts (art. 669 CGI) : les parents conservent l'usufruit (revenus) et transmettent la nue-propriété aux enfants. Au décès, reconstitution gratuite de la pleine propriété (art. 1133 CGI).
• Décote d'illiquidité : les parts de SCI non cotées bénéficient d'une décote de 15 à 20 % pour le calcul des droits de donation/succession.

12.3. IR vs IS : quel régime fiscal ?

12.4. Démembrement croisé : parent USU / enfant NP

La stratégie classique : les parents apportent le bien en SCI, puis donnent la nue-propriété des parts aux enfants tout en conservant l'usufruit (revenus locatifs). Au décès du dernier parent, la pleine propriété se reconstitue gratuitement au profit des enfants (art. 1133 CGI) — sans droits de succession supplémentaires.

12.5. Cas chiffré : les frères Dupont structurent en SCI

Reprenons Marc, Paul et Luc (maison 450 000 € à Montpellier). Au lieu de vendre ou de racheter en soulte, ils créent une SCI familiale « Les Dupont » à l'IR et y apportent le bien.

Concrètement, la SCI coûte 2 500 € à créer (vs 22 500 € si l'exonération art. 810 bis n'était pas applicable) et permet à Marc de gérer seul le bien tout en respectant les droits de chacun. Chaque frère peut ensuite céder progressivement ses parts à ses propres enfants, avec l'abattement de 100 000 € par enfant et la décote d'illiquidité de 15-20 %. Pour le guide complet de la SCI familiale, consultez notre guide SCI familiale et transmission.

12.6. SCI à l'IR ou à l'IS ? Le choix structurant

Le choix du régime fiscal de la SCI conditionne toute la stratégie patrimoniale. Pour un bien hérité, voici le comparatif :

Concrètement, la SCI à l'IR est préférée pour un bien hérité car elle bénéficie des abattements pour durée de détention en cas de revente et du déficit foncier imputable sur le revenu global. La SCI à l'IS n'est pertinente que si l'objectif est de capitaliser les loyers dans la société (pas de distribution) et de financer des acquisitions futures. Attention : l'option IS est irrévocable — une erreur à ce stade coûte très cher à corriger.

12 bis. Stratégies avancées pour un bien hérité

Au-delà des trois grandes options (vendre, garder, louer), des stratégies plus sophistiquées permettent de maximiser la valeur de votre héritage immobilier. Chacune répond à un profil précis — la bonne stratégie dépend de votre âge, votre TMI, votre horizon et vos objectifs de transmission.

12 bis.1. Viager post-héritage : transformer la pierre en rente

Vendre en viager le bien hérité est une stratégie pertinente pour un héritier retraité qui n'a pas besoin du bien mais souhaite un complément de revenus à vie. Le mécanisme : l'acheteur (débirentier) verse un bouquet (capital immédiat, généralement 20-30 % de la valeur) + une rente viagère mensuelle jusqu'au décès du vendeur.

Fiscalité de la rente : la rente viagère est imposable à l'IR après un abattement qui dépend de l'âge du crédirentier au moment de la constitution de la rente (art. 158-6 CGI) :

Concrètement, un héritier de 72 ans qui vend en viager un bien de 300 000 € recevra un bouquet d'environ 80 000 € + une rente de ~800 €/mois. Seuls 240 €/mois (30 %) sont imposables. À TMI 30 %, l'IR sur la rente est de 72 €/mois — soit un net de 728 €/mois à vie. Le bouquet est soumis au régime de la plus-value immobilière (souvent nulle sur un bien hérité récemment).

12 bis.2. Colocation : rendement boosté de 20-30 %

Pour les grands appartements ou maisons héritées en zone étudiante ou urbaine, la colocation offre un rendement brut supérieur de 20 à 30 % par rapport à la location classique (source : LocService 2025). Le mécanisme : un bail individuel par chambre, loyer par chambre de 400-600 € vs un loyer global de 900-1 200 €.

12 bis.3. Démembrement post-héritage : donner la NP aux enfants

Vous héritez d'un bien que vous souhaitez conserver tout en préparant la transmission. La stratégie : donner la nue-propriété à vos enfants et conserver l'usufruit. Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement et gratuitement entre les mains des enfants (art. 1133 CGI — aucun droit de succession sur la réunion de l'usufruit).

Calcul de la NP : selon le barème de l'art. 669 CGI, la valeur de la nue-propriété dépend de l'âge du donateur. À 60 ans, la NP = 50 % de la PP. Pour un bien de 400 000 €, la valeur de la donation est de 200 000 € — couverte par l'abattement de 100 000 € par enfant (art. 779 CGI). Avec 2 enfants : 0 € de droits de donation.

12 bis.4. Bail emphytéotique : rentabiliser un terrain hérité

Pour les terrains nus, bâtiments agricoles ou biens ruraux hérités difficiles à valoriser, le bail emphytéotique (art. L.451-1 à L.451-13 Code rural) offre une solution originale. Durée : 18 à 99 ans. Le preneur (emphytéote) acquiert un droit réel immobilier quasi équivalent à la propriété : il peut construire, aménager, sous-louer. En contrepartie, il verse un loyer (canon emphytéotique) modeste mais régulier.

Concrètement, un terrain de 2 hectares hérité en zone périurbaine, difficilement vendable, peut être concédé en bail emphytéotique à un opérateur photovoltaïque (30 ans, canon 3 000 €/ha/an = 6 000 €/an) ou à un exploitant agricole. À l'expiration du bail, toutes les constructions reviennent au propriétaire — c'est l'accession gratuite.

12 bis.5. Timing optimal de vente : modélisation sur 30 ans

Le moment de la vente d'un bien hérité impacte considérablement le résultat net. Voici la modélisation pour un bien hérité déclaré 400 000 € dans la succession, revendu 500 000 € (PV brute = 100 000 €), TMI 30 % :

Concrètement, l'écart entre une vente immédiate et une vente à 30 ans est de 36 200 €. Mais attention au coût d'opportunité : 400 000 € placés en SCPI à 4,5 % net pendant 10 ans génèrent ~195 000 € de revenus. Vendre vite et réinvestir intelligemment est souvent plus rentable que d'attendre l'exonération, sauf si vous occupez le bien ou le louez avec un bon rendement.

13. Réinvestissement post-vente : où placer le produit de la vente ?

Vous avez vendu le bien hérité. Vous disposez de 300 000 €, 500 000 € ou plus sur votre compte. Ne laissez pas cet argent dormir — le coût d'opportunité est considérable. Voici le comparatif des 8 enveloppes de réinvestissement, avec le rendement net réel par TMI.

13.1. Comparatif rendement net par TMI sur 300 000 €

* AV : après abattement 4 600 €/9 200 € (8 ans) + PFL 7,5 %. ** PEA : PS 17,2 % après 5 ans, 0 % IR. *** GFI : après crédit IR 25 % (art. 200 quindecies CGI) + exo IFI 75 % + Monichon 75 %.

13.2. Attention au délai de jouissance des SCPI

Les SCPI ont un délai de jouissance de 3 à 6 mois après la souscription : vous ne percevez aucun loyer pendant cette période. Pour 300 000 € investis en SCPI à 4,91 % de TD, un délai de 5 mois représente un manque à gagner de 6 138 €. Intégrez ce coût dans votre calcul. Les rares SCPI à jouissance immédiate (Immorente, Accès Valeur Pierre) sont à privilégier. Consultez notre guide rendement SCPI pour le comparatif complet.

13.3. Cas : Héritier 50 ans TMI 41 % réinvestit 350 000 €

Concrètement, cet héritier passe d'un bien immobilier unique (loyers 0 € car vide, IFI 100 %, charges ~3 000 €/an) à un portefeuille diversifié générant 31 730 € de valeur la première année avec un IFI résiduel de 640 €. Pour aller plus loin, consultez notre guide gestion de patrimoine.

14. Quel est l'impact IFI de chaque option quand l'héritage fait franchir le seuil ?

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) frappe le patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier (art. 964 CGI). Un héritage immobilier peut vous faire franchir ce seuil du jour au lendemain. Voici l'impact IFI de chaque stratégie de réinvestissement.

14.1. Barème IFI 2026

14.2. Assiette IFI par type d'actif

14.3. Cas : couple patrimoine 1,8 M€ après héritage → IFI 0 €

Situation avant arbitrage : RP 800 000 € (décote 30 % = 560 000 €) + appart locatif existant 450 000 € + bien hérité 500 000 € = 1 510 000 € net taxable. IFI = 0,50 % × 500 000 € + 0,70 % × 210 000 € = 3 970 €.

Après arbitrage : ils vendent le bien hérité (500 000 €, PV purgée au décès) et réinvestissent : 200 000 € en NP SCPI 10 ans (IFI 0), 150 000 € en ETF PEA (IFI 0), 100 000 € en GFI (IFI 25 % = 25 000 €), 50 000 € en PER (IFI 0). Nouveau patrimoine IFI : 560 000 € + 450 000 € + 25 000 € = 1 035 000 €. IFI = 0 € (sous le seuil de 1 300 000 €). Économie : 3 970 €/an, soit 39 700 € sur 10 ans.

14.4. Plafonnement IFI (art. 979 CGI) et bien hérité

Le plafonnement IFI limite le total (IFI + IR + PS) à 75 % des revenus de l'année précédente. Un bien hérité vide (sans revenus locatifs) augmente l'assiette IFI sans générer de revenus — ce qui active le mécanisme de plafonnement. Mais attention : le plafonnement peut être remis en cause si l'administration considère que l'absence de revenus est artificielle (bien volontairement laissé vide pour activer le plafonnement — CE 22/07/2022 n° 456854).

14.5. Décote IFI : les abattements à ne pas oublier

Trois décotes réduisent l'assiette IFI d'un bien hérité :

• Décote RP 30 % : si vous faites du bien hérité votre résidence principale (art. 973 CGI). Un bien de 500 000 € entre dans l'assiette pour 350 000 €.
• Décote indivision 10-20 % : un bien en indivision est moins liquide qu'un bien en pleine propriété. L'administration admet généralement une décote de 10 à 20 % pour illiquidité.
• Décote SCI 15-20 % : les parts de SCI bénéficient d'une décote pour clause statutaire restrictive (agrément, incessibilité), validée par la jurisprudence. Combiner SCI + indivision peut cumuler les décotes.

15. Régime matrimonial et bien propre : protéger l'héritage dans le couple

Un bien reçu par héritage est un bien propre (art. 1405 du Code civil), même si vous êtes marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Cela signifie que le bien n'entre pas dans la masse commune et reste la propriété exclusive de l'héritier. Mais attention : cette protection n'est pas absolue.

15.1. Le piège de la confusion des patrimoines

La Cour de cassation (Cass. 1re civ. 10/03/2010 n° 09-11.728) a jugé qu'un bien propre peut perdre son caractère propre si les fonds communs ont financé l'acquisition ou les travaux majeurs sans déclaration de remploi. Concrètement, si vous vendez le bien hérité et que vous rachetez un autre bien avec le produit de la vente, vous devez impérativement faire une déclaration de remploi dans l'acte d'achat (art. 1434 CC) — sinon le nouveau bien sera réputé commun.

15.2. Revenus du bien = communs

Si le bien hérité est mis en location, les loyers tombent dans la communauté (art. 1401 CC). Le bien reste propre, mais ses fruits sont communs. En cas de divorce, l'ex-conjoint n'a aucun droit sur le bien lui-même, mais peut avoir droit à une récompense si des fonds communs ont servi à l'entretenir ou le rénover.

15.3. Cas chiffré : Claire vend et réinvestit sans remploi

Claire, 45 ans, mariée sous le régime légal, hérite d'un appartement de 300 000 € de son père. Elle le vend et réinvestit 280 000 € dans un T3 à Toulouse... sans déclaration de remploi dans l'acte d'achat. Trois ans plus tard, elle divorce. Son ex-conjoint revendique la moitié du T3 comme bien commun (art. 1401 CC — présomption de communauté). Le notaire liquidateur confirme : sans remploi, le bien est réputé commun. Claire perd 140 000 € — la moitié de l'héritage de son père.

15.4. Récompenses et travaux sur bien propre

Si des fonds communs sont utilisés pour financer des travaux sur votre bien propre hérité (rénovation, extension, aménagement), la communauté a droit à une récompense au jour de la dissolution du régime (divorce ou décès). La récompense se calcule selon la règle du profit subsistant (art. 1469 CC) : le montant le plus élevé entre la dépense faite et la plus-value procurée au bien propre. Si 50 000 € de travaux communs ont fait passer le bien de 300 000 € à 380 000 €, la récompense est de 80 000 € (profit subsistant), pas 50 000 €.

16. Comment un non-résident peut-il hériter d'un bien en France ?

Vous résidez à l'étranger et vous héritez d'un bien immobilier en France. Trois articles du CGI encadrent votre situation.

16.1. Droits de succession (art. 750 ter CGI)

L'article 750 ter CGI prévoit trois critères de rattachement : (1) le bien est situé en France → droits de succession français dans tous les cas, (2) le défunt était domicilié en France → tous ses biens mondiaux sont taxables en France, (3) l'héritier est domicilié en France depuis 6 des 10 dernières années → tous les biens du défunt sont taxables. Les conventions fiscales bilatérales peuvent modifier ces règles. Voir notre guide fiscalité non-résidents pour le détail par pays.

16.2. Plus-value de revente (art. 244 bis A CGI)

Si vous revendez le bien hérité, la plus-value est soumise à une retenue à la source de 19 % (art. 244 bis A) + prélèvements sociaux : 7,5 % si vous résidez dans l'EEE (de Ruyter, puis Jahin C-45/17), 17,2 % si vous résidez hors EEE. Un représentant fiscal accrédité est obligatoire si la PV dépasse 150 000 € (art. 244 bis A-III).

16.3. Gestion à distance

Concrètement, un non-résident héritant d'un bien en France a trois options : (1) vendre rapidement (PV purgée au décès = 0 €, mais retenue + PS sur l'écart éventuel), (2) louer via une agence de gestion locative (revenu foncier imposé au taux minimum de 20 % — art. 197 A CGI), (3) apporter en SCI familiale pour préparer la transmission à distance. Le choix dépend de votre projet patrimonial et de votre pays de résidence.

16.4. Cas chiffré par pays de résidence

Concrètement, les résidents de l'EEE (UE + Norvège, Islande, Liechtenstein) bénéficient du taux réduit de PS à 7,5 % au lieu de 17,2 % — un avantage de 9,7 points sur la plus-value. Depuis le Brexit, les résidents UK sont traités comme hors EEE. Pour les résidents US, attention au risque de double imposition sur les successions (estate tax + droits FR) malgré la convention de 1994. Consultez notre guide fiscalité non-résidents pour une analyse détaillée par pays.

17. Peut-on utiliser la donation-cession pour purger la plus-value sur un bien hérité ?

La donation-cession est une stratégie d'optimisation puissante : vous donnez le bien à vos enfants, qui le revendent immédiatement. La plus-value est purgée car la base d'acquisition du donataire est la valeur retenue dans l'acte de donation (art. 150 VB-II-1° CGI), pas le prix d'achat initial.

17.1. Les conditions de sécurité juridique

Le Conseil d'État (CE 5/02/2024) et le CADF 2024-10 ont sanctionné des donations-cessions comme abus de droit (L.64 LPF) lorsque le donateur se réappropriait le prix de vente. Les conditions pour sécuriser l'opération :

17.2. Donation-partage : plus sécurisée

La Cour de cassation (Cass. 2/10/2024 n° 22-19.672) a confirmé que la donation-partage est juridiquement plus robuste que la donation simple, car elle fige la valeur des biens au jour de l'acte (pas de rapport à la succession future). Pour un bien hérité destiné à être revendu, la donation-partage à vos enfants est la voie la plus sûre. Consultez notre guide donation-cession pour les détails.

17.3. Cas chiffré : donation-cession sur bien hérité revalorisé

François, 58 ans, TMI 41 %, a hérité il y a 3 ans d'un appartement déclaré 300 000 € dans la succession. Grâce à des travaux et à la hausse du marché, le bien vaut aujourd'hui 420 000 €. PV latente : 120 000 €. François a 2 enfants qui n'ont jamais utilisé leur abattement de 100 000 €.

Concrètement, contrairement à une idée reçue largement répandue, la donation-cession n'est pas rentable pour François : les droits de donation (40 388 €) dépassent l'économie de PV (37 245 €). L'abattement de 100 000 € s'applique par enfant donataire, pas sur le montant global ; chaque enfant reçoit 210 000 € et doit 20 194 € de droits sur la fraction taxable de 110 000 €. Le mécanisme art. 150 VB-II-1° CGI fonctionne bien (la base d'acquisition du donataire devient la valeur de donation, PV = 0 €), mais l'opération ne devient avantageuse que si la part par enfant reste proche ou sous les 100 000 € d'abattement, si la PV initiale est beaucoup plus élevée, ou si le donateur répartit sur plus d'enfants ou petits-enfants. François doit également respecter les conditions de sécurité (section 17.1) pour éviter la requalification en abus de droit.

18. Protection du conjoint occupant (art. 764 CC)

Le Code civil protège fortement le conjoint survivant qui occupait le logement familial. Deux droits distincts coexistent, et leur impact sur la gestion du bien hérité est considérable.

18.1. Droit temporaire au logement (art. 763 CC)

Le conjoint survivant bénéficie automatiquement d'un droit d'occupation gratuite du logement familial pendant 1 an à compter du décès. Ce droit est d'ordre public : il s'applique même si le défunt a prévu le contraire dans son testament. Les héritiers ne peuvent ni le vendre, ni le louer, ni expulser le conjoint pendant cette période.

18.2. Droit viager au logement (art. 764 CC)

Au-delà du droit temporaire, le conjoint peut exercer un droit viager au logement sur la résidence principale du couple. Conditions : (1) le logement était la résidence principale effective du couple au jour du décès, (2) le conjoint exerce ce droit dans l'année du décès. Ce droit viager s'impute sur la part successorale du conjoint (usufruit total ou 1/4 en pleine propriété — art. 757 CC).

18.3. Démembrement légal (art. 757 CC)

En l'absence de testament, le conjoint survivant a le choix entre : (1) l'usufruit de la totalité de la succession (il perçoit tous les revenus, les enfants ont la nue-propriété), ou (2) 1/4 en pleine propriété. Le choix est irrévocable et conditionne toute la stratégie patrimoniale post-succession.

18.4. Droit viager : imputation sur la part successorale (Cass. 1re civ. 4/07/2024)

La Cour de cassation (Cass. 1re civ. 4/07/2024) a confirmé que le droit viager au logement s'impute sur la part successorale du conjoint et grève l'indivision. Cela signifie que la valeur de ce droit viager (calculée selon le barème de l'art. 669 CGI en fonction de l'âge du conjoint) vient en déduction de sa part héréditaire. Si la valeur du droit viager dépasse la part du conjoint, celui-ci ne reçoit rien de plus et peut même devoir verser une soulte.

18.5. Cantonnement de la libéralité (art. 1094-1 al. 2 CC)

Lorsque le défunt a consenti une donation entre époux (donation au dernier vivant), le conjoint survivant peut cantonner sa libéralité : il choisit de ne prendre qu'une partie de ce à quoi il a droit. Cette faculté n'est pas un renoncement (pas de droits de donation) — c'est une limitation volontaire. Le cantonnement est souvent utilisé pour équilibrer les parts entre le conjoint et les enfants, notamment quand le bien immobilier représente l'essentiel de la succession.

Concrètement, si le défunt avait consenti une donation au dernier vivant portant sur l'usufruit de la totalité, le conjoint peut décider de ne prendre que l'usufruit du logement familial et laisser la pleine propriété des autres biens aux enfants. Cette souplesse évite les blocages et facilite le dialogue successoral.

19. Les 12 erreurs à éviter avec un héritage immobilier

En 15 ans de pratique, nous avons identifié les erreurs les plus coûteuses commises par les héritiers. Chacune peut coûter plusieurs milliers à dizaines de milliers d'euros.

19 bis. Les pièges pratiques que personne ne mentionne

Au-delà des erreurs classiques, voici 8 pièges opérationnels qui surprennent même les héritiers avertis. Chacun peut bloquer une vente, générer des coûts inattendus ou créer des litiges longs et coûteux.

19 bis.1. Locataire en place : vous ne pouvez pas le mettre dehors

Le bail d'habitation continue automatiquement au profit du locataire malgré le décès du propriétaire (art. 1743 du Code civil). Vous héritez du bail, pas seulement du bien. Pour donner congé au locataire en vue de vendre ou de reprendre le logement, vous devez respecter un préavis de 6 mois avant l'échéance du bail (art. 15 de la loi du 6/07/1989). Le congé n'est possible que pour trois motifs : vente, reprise pour habiter, ou motif légitime et sérieux.

19 bis.2. Charges de copropriété impayées : solidarité des héritiers

Si le défunt avait des charges de copropriété impayées, tous les héritiers sont solidairement tenus de les régler (art. 14-1 de la loi du 10/07/1965). Le syndic peut bloquer la vente tant que les arriérés ne sont pas soldés. Premier réflexe : demander un état daté au syndic (coût : 380 € TTC maximum — art. 10-1 loi 1965) pour connaître la situation exacte : charges courantes, avances de trésorerie, contentieux en cours, travaux votés.

19 bis.3. Hypothèques et servitudes : consulter le SPF

Le bien hérité peut être grevé d'une hypothèque (crédit non remboursé, caution, nantissement) ou d'une servitude (passage, vue, canalisation) que le défunt n'a jamais mentionnée. La consultation du Service de la Publicité Foncière (SPF) est impérative : elle révèle toutes les inscriptions et publications. Une hypothèque non levée bloque la vente — le notaire ne peut pas passer l'acte tant que l'inscription n'est pas radiée (mainlevée).

19 bis.4. Assurance habitation : le trou de garantie

Le contrat d'assurance habitation du défunt cesse automatiquement (art. L.113-12 du Code des assurances). Dès le décès, le bien n'est plus couvert. Si un dégât des eaux ou un incendie survient pendant la période de règlement de la succession (souvent 6 à 12 mois), rien n'est indemnisé. Action immédiate : souscrire une assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant) — coût : 100 à 250 €/an. C'est la première dépense à engager, avant même le DPE.

19 bis.5. Taxe sur logements vacants (TLV et THLV)

Un bien hérité laissé vide peut être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) si le bien est situé en zone tendue (art. 232 CGI). Taux : 17 % de la valeur locative la 1re année, 34 % à partir de la 2e année. Hors zones tendues, les communes peuvent voter une THLV (Taxe d'Habitation sur les Logements Vacants — art. 1407 bis CGI). Pour un bien dont la valeur locative cadastrale est de 8 000 €/an, la TLV représente 1 360 € la 1re année et 2 720 € les années suivantes. Agissez vite : occupez, louez ou vendez.

19 bis.6. DPE périmé : blocage de toute transaction

Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont été invalidés depuis le 1er avril 2023 (nouvelle méthode de calcul 3CL). Si le défunt avait fait réaliser le DPE dans cette période, il est caduc : il bloque toute vente ET toute mise en location. Coût d'un nouveau DPE : 150-250 €. Délai : 1-2 semaines. À commander en priorité absolue.

19 bis.7. Publication au fichier immobilier (SPF)

L'attestation de propriété immobilière (ex-attestation notariée) doit être publiée au fichier immobilier du SPF (décret 55-22, art. 28-3°). Sans cette publication, le transfert de propriété est inopposable aux tiers et la revente est bloquée. Délai constaté en pratique : 6 à 12 mois entre le dépôt par le notaire et la publication effective. Pendant cette période, aucune vente n'est possible. Relancez votre notaire régulièrement.

19 bis.8. Appels de charges copropriété : prévenir le syndic immédiatement

Si le bien est en copropriété, prévenez le syndic du décès immédiatement (par courrier recommandé avec copie de l'acte de décès). À défaut, les appels de charges continuent au nom du défunt, des majorations de retard s'accumulent, et le syndic peut engager une procédure de recouvrement contre la succession. Le syndic doit mettre à jour le carnet d'entretien, l'état daté et convoquer les héritiers aux assemblées générales.

20. Diagnostics obligatoires pour la vente d'un bien hérité

Avant de mettre en vente le bien hérité, vous devez constituer le dossier de diagnostics techniques (DDT). 10 diagnostics sont obligatoires — leur absence peut entraîner l'annulation de la vente ou une indemnisation de l'acheteur.

Coût total estimé : 400 à 800 € pour un appartement ancien en copropriété, 300 à 600 € pour une maison récente. En indivision, les frais sont répartis au prorata des quotes-parts de chaque héritier.

21. 7 cas pratiques chiffrés : de l'héritage à la stratégie

Chaque héritage immobilier est unique. Voici 7 situations réelles accompagnées par Hagnéré Patrimoine, avec les chiffres, les arbitrages et les résultats concrets.

21.1. Marie, 35 ans — T3 Bordeaux (280 000 €, DPE D, locataire en place)

Marie hérite d'un appartement T3 à Bordeaux en bon état (DPE D), avec un locataire en place qui paie 850 €/mois. Patrimoine existant : 50 000 € en épargne. TMI 30 %. Héritière unique.

Décision : garder et passer en LMNP. Marie donne congé au locataire (6 mois de préavis), meuble l'appartement (8 000 €), et reloue en meublé à 950 €/mois. Base amortissable réévaluée à 280 000 € (valeur succession). Amortissement annuel : ~8 400 € (bâti 80 % sur 25 ans + mobilier sur 7 ans). Résultat : revenus BIC imposables = 0 € pendant 12 ans. Loyers nets perçus : 11 400 €/an. Voir notre guide LMNP ou LMP.

21.2. Pierre et Anne, 55 ans — Maison Aix-en-Provence (600 000 €, DPE G)

Pierre et Anne héritent de la maison familiale à Aix-en-Provence. DPE G = interdiction de louer depuis 2025. Patrimoine existant : 900 000 € (RP + placements). TMI 41 %. Deux enfants.

Décision : rénover 50 000 € + Loc'Avantages 6 ans + revendre. Travaux de rénovation énergétique : 50 000 € (isolation, fenêtres, PAC) → DPE D. MaPrimeRénov' : 15 000 € d'aide. Déficit foncier : 21 400 € déductible du revenu global (LF 2025 art. 88 — passoire thermique). Loc'Avantages Loc 2 (loyer -30 %) + intermédiation = réduction IR 40 %. Loyer : 1 100 €/mois. Après 6 ans : revente 680 000 € (plus-value liée aux travaux, mais abattements 6 ans IR + PS). Gain total net : +95 000 € vs vente immédiate en l'état (DPE G = décote 15-20 %).

21.3. Les 3 frères Dupont — Maison Montpellier (450 000 €)

Marc, Paul et Luc héritent chacun d'un tiers d'une maison à Montpellier. Paul souhaite y habiter. Marc et Luc veulent récupérer leur part.

Décision : Paul rachète la soulte à crédit. Soulte versée à Marc et Luc : 150 000 € chacun = 300 000 €. Droit de partage : 1,1 % × 450 000 € = 4 950 €. Frais notariés : ~4 500 €. Crédit immobilier 300 000 € sur 20 ans à 3,3 % = mensualité 1 718 €. Attribution préférentielle (art. 831 CC) car Paul y réside. Résultat : Paul a sa maison pour un coût total de 309 450 € + intérêts de crédit. Marc et Luc reçoivent 150 000 € chacun qu'ils peuvent réinvestir (voir section 13).

21.4. Sylvie, 62 ans — Studio Paris (250 000 €) + patrimoine 1,2 M€

Sylvie hérite d'un studio parisien de 25 m² dans le 11e arrondissement. Patrimoine existant : RP 700 000 € + placements 500 000 €. TMI 41 %. Le studio ferait basculer son patrimoine immobilier net au-dessus de 1,3 M€ (seuil IFI).

Décision : vendre + NP SCPI (IFI = 0). Vente du studio : 250 000 € (PV purgée au décès). Réinvestissement : 200 000 € en NP SCPI 10 ans (Corum Origin, Remake Live) + 50 000 € en ETF PEA. Patrimoine IFI : 700 000 € × 70 % (RP) + 500 000 € = 990 000 € → sous le seuil IFI de 1,3 M€. Sans cet arbitrage, IFI = ~2 800 €/an. Économie sur 10 ans : 28 000 € d'IFI évité + reconstitution gratuite de la PP des SCPI à terme.

21.5. Thomas, 42 ans expatrié — Maison familiale Normandie (350 000 €)

Thomas vit à Londres depuis 8 ans. Il hérite de la maison familiale en Normandie (4 chambres, jardin, DPE E). Il ne veut pas vendre ce bien de famille mais ne peut pas le gérer au quotidien.

Décision : SCI familiale + gestion locative professionnelle. Thomas crée une SCI avec sa sœur (50/50). Apport du bien à la SCI : 0 € de droits (art. 810 bis CGI). Contrat de gestion locative : 7-8 % des loyers HT. Location nue : 1 200 €/mois. Quote-part Thomas : 600 €/mois = 7 200 €/an, imposés au taux minimum 20 % (art. 197 A CGI — non-résident). IR : 1 440 €/an. Avantage : la SCI permet de préparer la transmission (donation de parts NP aux enfants de Thomas) et d'organiser la gestion à distance. Consultez notre guide SCI familiale.

21.6. Couple Lemaire, 68 ans — 2 biens (RP parent 500 000 € + locatif 200 000 €)

Jacques et Françoise Lemaire héritent conjointement de deux biens : la résidence principale de leur parent (500 000 €, DPE D) et un petit locatif (200 000 €, DPE C, locataire en place payant 700 €/mois). TMI 30 %. Patrimoine existant : 600 000 €.

Décision : vendre la RP (purge PV) + garder le locatif en LMNP. Vente de la RP parent : 500 000 € (PV purgée au décès — attention : ce n'est pas la RP des héritiers, mais la base est la valeur déclarée dans la succession). Réinvestissement : 300 000 € en AV (fonds euros + UC SCPI pour abattement 152 500 € par bénéficiaire après 70 ans — art. 990 I CGI) + 150 000 € en NP SCPI + 50 000 € en PER. Le petit locatif : passage en LMNP après congé au locataire, base amortissable 200 000 €. Résultat : revenus diversifiés + transmission optimisée + IFI maîtrisé.

21.7. Éric, 56 ans — Bien revalorisé + donation-cession (420 000 €)

Éric, cadre dirigeant à Lyon (TMI 41 %), a hérité il y a 4 ans d'un appartement à Grenoble déclaré 300 000 € dans la succession. Après des travaux d'amélioration (30 000 €) et la hausse du marché, le bien vaut aujourd'hui 420 000 €. PV latente : 97 500 € (après forfait frais 7,5 %). Éric a 2 enfants majeurs (24 et 26 ans) qui n'ont jamais utilisé leur abattement de 100 000 €. Il souhaite vendre pour financer sa retraite en SCPI.

Décision : donation-cession aux 2 enfants puis revente. Éric donne le bien à ses 2 enfants (210 000 € chacun). Droits de donation par enfant (après abattement 100 000 €, tranche taxable 110 000 €) : 403,60 + 403,70 + 573,45 + (110 000 − 15 932) × 20 % = 20 194 € par enfant, soit 40 388 € au total. Les enfants revendent immédiatement à 420 000 €. PV = 0 € (base = valeur donation = prix vente, art. 150 VB-II-1° CGI). Économie PV : ~37 000 €. Coût donation : 40 388 € + 4 000 € frais. Bilan net : −7 388 € par rapport à la vente directe.

22. Jurisprudence récente 2024-2026 : les décisions qui changent la donne

Le droit des successions et de l'immobilier évolue constamment. Voici les 13 décisions les plus impactantes pour les héritiers immobiliers.

23. Conclusion : votre checklist en 10 actions

Un héritage immobilier est la décision patrimoniale la plus structurante que vous prendrez. Elle impacte votre fiscalité (IR, PV, IFI, droits de succession), votre trésorerie (charges, travaux, crédit), vos relations familiales (indivision, conjoint) et votre stratégie de transmission. Ne décidez jamais dans l'urgence.

Voici les 10 actions immédiates à mener dans les 6 mois suivant le décès :

Glossaire : 25 termes clés de l'héritage immobilier

Ce glossaire rassemble les termes techniques utilisés dans ce guide. Il vous permet de retrouver rapidement la définition d'un concept juridique ou fiscal.

24. Sources et disclaimer