Lancez votre stratégie immobilière avec un expert patrimonial
LMNP, LMP, SCI, viager et arbitrages fiscaux : nous analysons votre projet immobilier avant signature, sous l'angle patrimonial et fiscal.
Deux frères signent, en juillet, l'acte de cession des parts de la SCI familiale. Le modèle vient d'Internet, le prix a été discuté pendant des mois. Dix jours plus tard, l'aîné cherche comment faire enregistrer l'acte, et tombe sur quatre mots qui n'étaient pas là l'an dernier : « à peine de nullité ». Personne ne lui a dit que la règle avait changé le 27 juin — ni au moment de signer, ni depuis. Il n'a rien fait de fautif : le texte est neuf, il est peu commenté, et il a été mal raconté.
La réponse, avant tout le reste
Oui, mais plus celui que vous rédigez vous-même. Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du code civil exige, à peine de nullité, que la cession de parts ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par acte authentique, par acte d'avocat, ou par acte d'un expert-comptable habilité. Deux de ces trois formes restent des actes sous signature privée: le notaire n'est pas obligatoire. Et hors prépondérance immobilière, rien de tout cela ne vous concerne.
Un contresens revient dans plusieurs commentaires publiés cet été, et il faut l'écarter tout de suite. Ce qui a changé n'est pas l'exigence d'un écrit : elle existait déjà, à l'article 1865 du code civil, dans une version en vigueur depuis le 21 juillet 2019 et que la réforme n'a pas touchée. Ce qui change, c'est qui rédige l'écrit. L'écrit était déjà exigé pour prouver la cession ; il est désormais exigé pour qu'elle vaille.
Cette page ne traite ni le prix des parts, ni la fiscalité de la plus-value du cédant, ni la procédure complète d'une cession. Elle traite la forme de l'acte et ce qui en dépend : le champ réel de la règle, ses trois formes, sa sanction, le verrou de l'enregistrement, et la situation de celui qui a déjà signé. Elle est écrite pour être lue après la signature autant qu'avant.
Si votre question porte sur le régime fiscal de la société ou sur sa création, elle est traitée ailleurs : SCI à l'IR ou SCI à l'IS et créer une SCI familiale en 2026. Si vous transmettez à titre gratuit plutôt que vous ne vendez, c'est donation-cession de parts de SCI qu'il faut lire. Et si vos parts sont des parts de SCPI, le II de l'article 1865-1 les écarte : c'est le statut juridique d'une SCPI qui expose cette exclusion. Aucune de ces pages ne traite la forme de l'acte de cession à titre onéreux, qui est le seul objet de celle-ci.
Sommaire
- 1. Ce qui a changé le 27 juin 2026 — et les quatre choses qu'on vous a mal dites
- 2. Êtes-vous seulement concerné ? Le test de l'article 726
- 3. « Parts sociales ou actions » : ce n'est pas un sujet de SCI
- 4. Trois formes ouvertes, deux portes en pratique
- 5. L'enregistrement : le blocage qui intervient bien avant le juge
- 6. « À peine de nullité » : qui peut demander l'annulation, et à quelles conditions
- 7. J'ai déjà signé. Et maintenant ?
- 8. Deux cas hors champ, et un troisième que rien ne tranche
- 9. Les questions que cette page laisse ouvertes
- 10. FAQ — questions fréquentes
1. Ce qui a changé le 27 juin 2026 — et les quatre choses qu'on vous a mal dites
Le texte, à la lettre
Le formalisme tient dans un article. Il a été créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, en son article 68, et il est en vigueur depuis le 27 juin 2026. Il est reproduit ci-dessous sans reformulation ; les seules coupes portent sur les références visées au 3°, et elles sont signalées.
Article 1865-1 du code civil, en vigueur depuis le 27 juin 2026
« I. - A peine de nullité, la cession de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l'article 726 du code général des impôts, est constatée par : 1° Un acte authentique ; 2° Un acte contresigné par avocat, au sens de l'article 1374 du présent code ; 3° Dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger en application du 2° de l'article 22 de l'ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 […] et de l'article 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 […], un acte sous signature privée rédigé par celui-ci. »
« Les professionnels concernés réalisent ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d'information prévues au titre VI du livre V du code monétaire et financier. »
« II. - Le I du présent article n'est pas applicable aux cessions portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs mentionnés à l'article L. 214-1 du code monétaire et financier. »
Trois détails de structure, qu'on lit vite, changent la portée du texte. L'article compte un I et un II; le I compte trois numéros suivis d'un alinéa non numéroté — il n'existe donc pas de « quatrième cas ». Le verbe est « est constatée par », et non « doit être reçue par ». Et les trois formes sont énumérées sans hiérarchie : ce sont des alternatives, pas un ordre de préférence.
Pourquoi cette règle existe : la lettre le dit elle-même
La raison d'être du dispositif est dans le texte lui-même, sans qu'il faille remonter aux travaux préparatoires. L'alinéa qui suit le 3° renvoie aux obligations de vigilance, de déclaration et d'information du titre VI du livre V du code monétaire et financier. La règle naît d'une loi consacrée à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, et sa fonction est d'interposer, dans une opération qui s'en passait, un professionnel soumis à ces obligations. Le Conseil supérieur du notariat, dans ses publications sur le sujet, retient la même double finalité : sécurité juridique des transactions et lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.
Les erreurs qui circulent
Depuis juillet, plusieurs commentaires professionnels et plusieurs guides en ligne énoncent ce texte de travers.
| Ce qu'on lit depuis juillet | Ce que disent les textes |
|---|---|
| « L'article 1865 du code civil est modifié » | Faux. L'article 1865 est en version du 21 juillet 2019 (loi n° 2019-744, art. 7) et dit toujours « La cession de parts sociales doit être constatée par écrit ». Le formalisme est porté par l'article 1865-1, article nouveau. |
| « L'acte authentique est désormais obligatoire », « c'est la fin du sous seing privé » | Faux deux fois. Le I ouvre trois formes alternatives, sans hiérarchie. Et le 3° nomme lui-même « un acte sous signature privée ». L'acte contresigné par avocat est, lui aussi, un acte sous signature privée (C. civ. art. 1374). |
| « Ça ne concerne que les SCI » | Faux. Le texte vise « parts sociales ou d'actions » de toute « personne morale » à prépondérance immobilière, et la définition de l'article 726 précise « quelle que soit sa nationalité ». |
| « L'acte notarié pour une cession signée à l'étranger, c'est nouveau » | Faux. Cette exigence figure au A du III de l'article 726 du CGI et préexiste à la loi de 2026. |
Ce qui n'a pas bougé
Le reste de la charpente est intact. L'écrit de l'article 1865 était déjà exigé. L'agrément des associés reste régi par l'article 1861 — lequel impose d'ailleurs déjà, indépendamment de toute réforme, un acte notarié ou un acte ayant date certaine pour les cessions entre époux tous deux associés: les deux exigences se cumulent. Le délai d'enregistrement d'un mois n'a pas changé, le taux non plus, et la publicité au registre du commerce et des sociétés reste la condition d'opposabilité aux tiers. Les délais propres à la procédure d'agrément ne sont pas repris ici : ils relèvent des statuts et d'articles que nous n'avons pas vérifiés à la source, et nous ne les donnerons donc pas.
À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Fondateur de Hagnéré Patrimoine
Quentin Hagnéré a fondé Hagnéré Patrimoine en 2020 et en est associé, sans fonction de direction depuis septembre 2026. Auteur de deux livres sur l'investissement immobilier, il signe les guides du cabinet. Le cabinet, présidé par Clément Chatelain, est immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291 (CIF, COA, COBSP).
2. Êtes-vous seulement concerné ? Le test de l'article 726
Avant de chercher un rédacteur, il faut savoir si la règle vous vise. Un dossier peut s'arrêter ici, dans un sens comme dans l'autre : la définition en écarte certains et en attrape d'autres qu'on n'attendait pas.
La définition, telle qu'elle est écrite
L'article 1865-1 ne définit rien : il renvoie au 2° du I de l'article 726 du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2024. Ce texte qualifie de personne morale à prépondérance immobilière celle « quelle que soit sa nationalité » dont les droits sociaux ne sont négociés ni sur un marché réglementé au sens de l'article L. 421-1 du code monétaire et financier, ni sur un système multilatéral de négociation au sens de l'article L. 424-1 du même code, et dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière. Le texte referme ensuite une liste limitative d'exclusions : organismes d'habitations à loyer modéré, sociétés foncières remplissant les conditions du 1°, du a du 2° et des 3° et 4° du 1 du II de l'article 199 terdecies-0 AB, et sociétés d'économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux.
Comment se calcule « principalement »
Le ratio de prépondérance immobilière
immeubles et droits immobiliers situés en FRANCE
+ participations dans des personnes morales
elles-mêmes à prépondérance immobilière
Ratio = ---------------------------------------------------------------
TOTALITÉ des éléments d'actif, meubles et immeubles,
français ou étrangers- Numérateur :valeur vénale réelle des immeubles et droits réels immobiliers possédés en France, augmentée de la valeur des participations détenues dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière
- Dénominateur :valeur vénale réelle de la totalité des éléments d'actif, meubles et immeubles, français ou étrangers — l'actif BRUT, dettes non déduites
- Seuil :l'administration retient « plus de la moitié » (BOI-ENR-DMTOM-40-10-10, § 110) ; la loi ne fixe aucun chiffre
- Date :au jour de la cession ou à tout moment au cours de l'année précédant la cession (CGI art. 726, I, 2° et BOI-ENR-DMTOM-40-10-10, § 120)
On lit souvent que « la loi fixe un seuil de 50 % ». La loi ne fixe rien de tel : elle dit « principalement constitué », et le seuil de la moitié vient de la doctrine administrative. Le texte parle par ailleurs d'une année, pas de trois exercices — le critère des trois exercices appartient à un autre article, propre aux non-résidents.
Ce qui fait basculer le test, et qu'on lit rarement
Le passif ne vous sort pas du champ
1. L'actif est brut : la dette ne se déduit pas. Ni au numérateur, ni au dénominateur. Une société qui a emprunté la quasi-totalité du prix de son immeuble, et dont les capitaux propres sont faibles ou négatifs, reste donc dans le champ : le ratio se calcule avant toute déduction du passif.
2. Seul l'immobilier situé en France compte au numérateur — auquel s'ajoutent les participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière. Le membre de phrase « situés en France » est régulièrement omis dans les notes professionnelles rediffusées cet été, ce qui élargit le champ à tort. À l'inverse, oublier les participations le rétrécit à tort : détenir des SCI par une holding ne fait pas sortir du test.
3. La fenêtre d'un an interdit le nettoyage de dernière minute. Vendre l'immeuble la veille de céder les parts ne fait pas sortir du champ : la prépondérance se regarde aussi au cours de l'année précédant la cession.
Une illustration chiffrée — hypothèse entièrement fictive
D'où viennent les montants qui suivent
Les montants qui suivent sont une hypothèse construite pour l'exemple. Ce n'est ni un barème, ni une moyenne de marché, ni un cas réel. Ils servent uniquement à montrer l'écart entre le bon test et un raisonnement répandu qui conduit à la mauvaise conclusion.
Soit une SCI dont l'actif, évalué à sa valeur vénale, se compose d'un immeuble à 800 000 €, d'une trésorerie de 250 000 €, et qui doit encore 700 000 € à sa banque.
| Lecture | Calcul | Résultat | Conclusion |
|---|---|---|---|
| Le bon test — actif brut | 800 000 ÷ (800 000 + 250 000) | 76,19 % | Plus de la moitié → dans le champ |
| Le raisonnement « net de dette », faux | (800 000 − 700 000) ÷ (1 050 000 − 700 000) = 100 000 ÷ 350 000 | 28,57 % | Conduirait à conclure « hors champ » — et à signer un acte nul |
La même société permet d'illustrer la fenêtre d'un an. Si l'immeuble a été vendu huit mois avant la cession des parts, l'actif au jour de la cession peut être entièrement financier — ratio immobilier nul — et la société reste dans le champ, parce que la prépondérance a existé au cours de l'année précédant la cession.
Ce que ce calcul ne vous dit pas de votre société
Chiffres purement illustratifs, sur une hypothèse construite. La composition réelle d'un actif, sa valeur vénale et la date de la dernière mutation sont propres à chaque dossier et se vérifient pièce en main. C'est d'ailleurs la composition de l'actif qui décide : la place qu'y tient la trésorerie d'une SCI n'est pas un détail comptable, elle peut faire basculer le test.
Un seul test, deux conséquences
Une seule qualification, celle du 2° du I de l'article 726, commande deux choses : la forme de l'acte, par le renvoi de l'article 1865-1, et le taux du droit d'enregistrement. C'est ce qui simplifie la suite. Nous y revenons au paragraphe 5.
Il est possible que rien de tout cela ne vous concerne
Si votre société détient majoritairement de la trésorerie, des titres, ou un immeuble situé hors de France, et qu'elle n'a pas été à prépondérance immobilière au cours de l'année précédente, cette page ne vous concerne pas: l'écrit de l'article 1865 suffit, et vous n'avez rien à payer à personne pour rédiger votre acte. Une réserve, pour les sociétés civiles seulement : le dernier alinéa de l'article 1861 impose un acte notarié ou un acte ayant date certaine lorsque la cession intervient entre deux époux tous deux associés. Faites ce test d'abord : il évite de payer pour un acte que la loi ne vous impose pas.
Savoir si votre société entre dans le champ avant d'engager des frais
Composition de l'actif, valeur vénale des immeubles, date de la dernière cession d'immeuble : trois données décident du test, et la réponse est parfois que vous n'êtes pas concerné du tout. Un premier échange sert à le vérifier.
3. « Parts sociales ou actions » : ce n'est pas un sujet de SCI
Les commentaires publiés parlent presque tous de SCI. Le texte, lui, ne dit jamais « SCI » : il dit « parts sociales ou d'actions » d'une « personne morale ». Selon la lettre, une SARL, une SAS, une SA non cotée, une SNC, une holding ou une société étrangère détenant principalement des immeubles situés en France entrent dans le champ dès que le ratio est franchi.
Prenons une configuration type — c'est une illustration construite, pas un cas réel : un dirigeant cède les titres de sa société d'exploitation, laquelle est propriétaire des murs dans lesquels elle travaille. La doctrine administrative précise que les immeubles comptent au numérateur, que la société les affecte ou non à sa propre exploitation (BOI-ENR-DMTOM-40-10-10, § 110). Si la valeur des murs dépasse celle du reste de l'actif — ce qui arrive dès que l'outil d'exploitation est léger — la société est à prépondérance immobilière. Ce dirigeant ne se pense pas concerné par une règle qu'on lui a présentée comme un sujet de SCI familiale. Il l'est.
Une question ouverte, à connaître
L'article 1865-1 est codifié au titre IX du livre III du code civil, chapitre consacré à la société civile, dans la section relative à la cession des parts sociales, entre les articles 1865 et 1866 — alors que sa lettre vise des actions et toute personne morale. Il y a là une tension réelle entre le siège de codification et le texte lui-même.
Nous n'avons trouvé, au 18 août 2026, aucune doctrine administrative ni aucune décision de justice publiée sur la portée exacte de ce champ. Nous ne pouvons donc pas vous dire que la règle s'applique aux SAS. Nous pouvons vous dire ce que le texte, à sa lettre, vise — et la différence n'est pas rhétorique, elle décide de ce que vous risquez. Nous en tirons une consigne prudente : la sanction étant la nullité, une cession de titres d'une personne morale non cotée à prépondérance immobilière gagne à être constatée dans l'une des trois formes, même si la société n'est pas une société civile — et ce point se fait confirmer par le rédacteur de l'acte.
4. Trois formes ouvertes, deux portes en pratique
L'acte authentique : ce que le texte en dit, et ce qu'il n'en dit pas
Le texte dit « Un acte authentique », et rien de plus. Il ne prescrit aucune mention obligatoire, aucune annexe, aucun délai propre. C'est le régime de droit commun de l'acte notarié qui s'applique, avec sa force probante particulière : il fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que l'officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté (C. civ. art. 1371). Ce que recouvre concrètement le passage devant notaire est décrit, pour l'immobilier, dans notre guide sur les frais de notaire en 2026 — dont aucun chiffre ne se transpose à une cession de parts, la prestation n'étant pas la même.
L'acte contresigné par avocat — et l'idée fausse des deux avocats
Le 2° renvoie à l'article 1374 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016. Son premier alinéa, à la lettre :
Article 1374, alinéa 1er, du code civil
« L'acte sous signature privée contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l'avocat de toutes les parties fait foi de l'écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu'à celui de leurs héritiers ou ayants cause. »
Tout tient au « ou » : un seul avocat suffit, pour toutes les parties. L'idée qu'il en faudrait obligatoirement un par partie ne trouve aucun appui dans le texte. On lit souvent l'inverse, et c'est faux : l'acte d'avocat ne « vaut pas acte authentique ». Il reste un acte sous signature privée, avec une force probante renforcée quant à l'écriture et à la signature. Aucun texte ne lui confère l'authenticité.
L'acte de l'expert-comptable : une porte étroite, pas une troisième option
Le 3° opère un double renvoi cumulatif: au 2° de l'article 22 de l'ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945, et à l'article 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971. Ce dernier se lit ainsi :
Article 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971
« Les personnes exerçant une activité professionnelle réglementée peuvent, dans les limites autorisées par la réglementation qui leur est applicable, donner des consultations juridiques relevant de leur activité principale et rédiger des actes sous seing privé qui constituent l'accessoire direct de la prestation fournie. »
Le 2° de l'article 22 de l'ordonnance de 1945 ajoute la seconde condition, et elle est décisive : l'expert-comptable ne peut donner de consultations et effectuer de travaux d'ordre juridique que dans les entreprises où il assure une mission d'ordre comptable — ou d'accompagnement déclaratif et administratif — de caractère permanent ou habituel, ou dans la mesure où ces travaux sont directement liés aux travaux comptables dont il est chargé, et sans pouvoir en faire l'objet principal de son activité.
Une SCI familiale n'a que deux options, pas trois
Une SCI familiale à l'impôt sur le revenu, sans comptabilité tenue par un professionnel, n'a en pratique aucun expert-comptable habilité à rédiger son acte. Lui présenter trois options, c'est lui en promettre une qui n'existe pas dans son cas : elle en a deux.
Et surtout : ne cherchez pas un expert-comptable pour la seule rédaction de l'acte. Sans mission préexistante, il sort du 2° de l'article 22 et de l'article 59, et la forme choisie ne remplit alors pas la condition posée par le 3°.
Les trois formes ne se valent pas : ce qui les sépare vraiment
| Acte authentique | Acte contresigné par avocat | Acte sous signature privée de l'expert-comptable | |
|---|---|---|---|
| Nature | Acte authentique | Acte sous signature privée | Acte sous signature privée |
| Qui peut le rédiger | Notaire | Un avocat suffit, pour toutes les parties (C. civ. art. 1374) | Uniquement l'expert-comptable déjà en mission dans la société, et si l'acte est l'accessoire direct de sa prestation |
| Ce dont il fait foi | Jusqu'à inscription de faux, de ce que l'officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté (C. civ. art. 1371) | De l'écriture et de la signature des parties (C. civ. art. 1374) | Force probante de l'acte sous signature privée (C. civ. art. 1372) |
| Date certaine à l'égard des tiers | Immédiate | À l'enregistrement — ou par l'une des deux autres voies de l'art. 1377 du code civil | À l'enregistrement — ou par l'une des deux autres voies de l'art. 1377 du code civil |
| Disponible pour une SCI familiale sans comptable | Oui | Oui | Non |
Ce qui décide, entre les formes qui vous restent
Deux situations ne laissent aucun choix, et mieux vaut le savoir avant de prendre rendez-vous. Lorsque la cession intervient entre deux époux tous deux associés, le dernier alinéa de l'article 1861 du code civil exige déjà un acte notarié ou un acte ayant date certaine, indépendamment de la réforme. Et lorsque la cession est réalisée à l'étranger, le A du III de l'article 726 du code général des impôts impose qu'elle soit constatée dans le mois par un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France : les trois formes se réduisent alors à une seule.
Hors ces deux cas, les textes ne hiérarchisent rien : les trois formes valident la cession de la même façon, et aucune n'est présentée par la loi comme un second choix. Ce qui les sépare est ailleurs, et c'est une différence de force probante, pas de sécurité : celle de l'acte authentique est décrite à l'article 1371 du code civil, celle de l'acte contresigné par avocat à l'article 1374. Nous n'irons pas plus loin : ce choix appartient au professionnel que vous consulterez, et nous n'exerçons aucune des trois professions concernées.
Ce que coûte chacune des formes : demandez un devis écrit
Les trois formes ne coûtent pas la même chose, et aucune n'a de tarif public unique pour cette prestation: les honoraires d'avocat et d'expert-comptable sont libres. Aucune source publique ne donne de fourchette, et un chiffre lancé au hasard vous ferait arbitrer sur une base fausse. Demandez un devis écrit avant de choisir, y compris pour comparer celles qui vous sont réellement ouvertes.
5. L'enregistrement : le blocage qui intervient bien avant le juge
Le texte du verrou
La même loi a créé, au code général des impôts, un second article, codifié à l'article 635-0 A et en vigueur depuis le 27 juin 2026 :
Article 635-0 A du code général des impôts
« L'enregistrement des cessions mentionnées à l'article 1865-1 du code civil est subordonné à la présentation de la copie de l'acte authentique ou de l'acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, de l'acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable. »
Pourquoi c'est ce texte qui mord le premier
La nullité de l'article 1865-1 suppose qu'un juge soit saisi : c'est une sanction lente, et qui peut ne jamais venir. L'article 635-0 A produit un effet immédiat: le service chargé de l'enregistrement n'a pas à apprécier une nullité, il constate l'absence de la pièce, et la formalité ne peut pas être accomplie. C'est donc au guichet qu'un acte irrégulier s'arrête, bien avant que la question de la nullité soit posée à quiconque.
On lit parfois que le refus d'enregistrement déclenche la nullité. Il ne déclenche rien. La nullité procède du seul article 1865-1 ; l'article 635-0 A bloque une formalité.
La voie « à défaut d'acte » semble n'avoir plus d'objet
L'article 639 du code général des impôts prévoit qu'à défaut d'actes, les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière doivent être déclarées dans le mois de leur date. C'était, jusqu'ici, la voie de ceux qui cédaient entre eux puis régularisaient par une déclaration. Cette voie n'a plus d'objet praticable pour ces sociétés : en amont, il ne peut plus y avoir de cession valable à défaut d'acte ; en aval, la formalité ne peut plus être accomplie sans la copie de l'acte. Cette articulation est une lecture de la combinaison des deux textes ; aucun commentaire administratif ne l'a confirmée.
La chaîne complète, de la qualification à l'opposabilité
| Étape | Texte | Ce qui se passe si l'acte n'est pas dans l'une des trois formes |
|---|---|---|
| 0. Test de prépondérance | CGI art. 726, I, 2° | Rien à faire si le ratio n'est pas franchi |
| 1. Agrément des associés | C. civ. art. 1861 | Exigence distincte, qui se cumule |
| 2. Rédaction de l'acte | C. civ. art. 1865-1 | Cession nulle — mais la nullité doit être prononcée |
| 3. Enregistrement, dans le mois | CGI art. 635, 2, 7° et 7° bis | La formalité ne peut pas être accomplie (CGI art. 635-0 A) |
| 4. Opposabilité à la société | C. civ. art. 1865, renvoi à l'art. 1690, ou transfert sur les registres si les statuts le stipulent | — |
| 5. Opposabilité aux tiers | C. civ. art. 1865, al. 2 : après ces formalités et après publication au registre du commerce et des sociétés | L'acquéreur reste un associé que rien ne rend opposable aux tiers |
Le taux, et ce que coûte le retard
Le même test décide du taux applicable : 5 % pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière (CGI art. 726, I, 2°). L'assiette est « le prix exprimé et le capital des charges qui peuvent ajouter au prix ou sur une estimation des parties si la valeur réelle est supérieure au prix augmenté des charges ».
Hypothèse fictive, annoncée comme telle
SCI de 1 000 parts. Cession de 400 parts pour un prix exprimé de 240 000 €. Droit : 12 000 € (240 000 × 5 %).
À titre de contrefactuel, si la société n'était pas à prépondérance immobilière, le droit relèverait du 1° bis du I — 3 % après un abattement de 23 000 € rapporté au nombre total de parts, soit 23 € par part. Le prix par part étant de 600 €, la base serait de 577 € par part, soit 230 800 €, et le droit de 6 924 €. Écart : 5 076 €.
Ce régime de 3 % et cet abattement de 23 000 € ne s'appliquent jamais à une société à prépondérance immobilière : le 1° bis vise expressément les cessions autres que celles soumises au taux mentionné au 2°. Le contrefactuel n'est là que pour montrer ce que le test décide, sur des montants construits pour l'exemple : ni barème, ni moyenne de marché.
En cas de retard d'enregistrement, l'intérêt de retard est de 0,20 % par mois (CGI art. 1727, III), soit 2,40 % sur douze mois, et la majoration de l'article 1728, 1 s'élève à 10 % en l'absence de mise en demeure ou en cas de dépôt dans les trente jours suivant sa réception, et à 40 % à défaut de dépôt dans ce délai. Qui paie ? Nous ne le désignons pas. La charge se négocie entre les parties, et la règle légale se vérifie au cas par cas avec le rédacteur de l'acte.
Le reste du coût fiscal ne relève pas de cette page. Ce que la cession déclenche pour le cédant est traité dans la plus-value immobilière en 2026 ; le régime de la société elle-même, dans SCI à l'IR ou SCI à l'IS. Le prix des parts, qui est la donnée d'entrée de tout ce calcul, est un exercice à part entière : évaluer des titres de société non cotée. Nous n'en exposons aucune méthode ici.
6. « À peine de nullité » : qui peut demander l'annulation, et à quelles conditions
La nullité ne tombe pas toute seule
L'article 1178 du code civil est explicite : « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. » Un acte irrégulier produit donc ses effets tant que personne n'agit. Écrire « votre acte est automatiquement annulé » est inexact.
Absolue ou relative ? Le texte ne le dit pas
De la qualification dépend la possibilité de régulariser. Le code civil organise deux branches.
Si la nullité était absolue
L'article 1179 réserve la nullité absolue au cas où la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général. L'article 1180 en tire deux conséquences : elle peut être demandée par toute personne justifiant d'un intérêt, ainsi que par le ministère public, et elle ne peut pas être couverte par la confirmation du contrat. Autrement dit, aucune régularisation par accord des parties.
Si elle était relative
L'article 1181 réserve l'action à la seule partie que la loi entend protéger et admet que la nullité soit couverte par la confirmation, dont l'article 1182 fixe les conditions. L'article 1183 ouvre alors une sortie pratique : une partie peut demander par écrit à celle qui pourrait se prévaloir de la nullité soit de confirmer le contrat, soit d'agir en nullité dans un délai de six mois à peine de forclusion. Mais sous une condition qui pèse lourd ici : la cause de la nullité doit avoir cessé. Sur un vice de forme, cette condition n'est pas acquise d'elle-même.
La nature de la nullité n'est tranchée par aucun texte
Le texte ne qualifie pas la nullité qu'il institue. La finalité qu'il affiche lui-même — les obligations de vigilance du titre VI du livre V du code monétaire et financier — plaide pour l'intérêt général au sens de l'article 1179, mais ce n'est qu'un argument. Plusieurs commentaires professionnels l'affirment sans démonstration ; un auteur au moins refuse expressément de se prononcer, et nous nous en tenons à la même réserve.
Ni jurisprudence, ni délai propre : ce qu'on peut en dire
L'article 1865-1 ne fixe aucun délai pour agir. Le droit commun de l'article 2224 — cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer — paraît la lecture la plus vraisemblable, sans plus. Une confusion doit être écartée : le délai de deux ans de l'article 1844-14 ne se transpose pas ici, car ce texte vise la nullité de la société, de décisions sociales et d'apports, pas une cession entre associés — et il était de trois ans avant le 1er octobre 2025, de sorte que toute source antérieure est périmée sur ce point.
Aucune décision de justice publiée n'a pu être identifiée sur ce texte, qui a moins de deux mois. Il n'existe donc pas, à ce jour, de jurisprudence de l'article 1865-1.
7. J'ai déjà signé. Et maintenant ?
Cette question est rarement traitée. La fiche officielle énonce une règle au présent, les institutions décrivent un changement, les guides commerciaux ignorent le sujet.
Vous avez signé avant le 27 juin 2026 : ne rouvrez rien
L'article 2 du code civil énonce que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Le formalisme s'applique donc aux cessions constatées à compter du 27 juin 2026. Nous n'avons trouvé aucune disposition transitoire propre à ce dispositif. Refaire l'acte n'apporterait rien: un acte régulièrement conclu sous l'empire du droit antérieur reste valable.
Une question sans réponse publiée
Il subsiste pourtant une zone grise, et elle est réelle. L'article 635-0 A subordonne l'enregistrement « des cessions mentionnées à l'article 1865-1 » — une formule qui désigne une catégorie de cessions, pas une date. Le sort d'un acte sous seing privé signé avant le 27 juin 2026 et présenté à l'enregistrement après cette date n'est réglé ni par la loi, ni par aucune doctrine publiée.
Deux lectures se défendent, et nous ne trancherons pas entre elles. La même incertitude vaut pour une promesse signée avant l'entrée en vigueur et réitérée après : la situation n'est traitée nulle part. Dans ces deux cas, la question se pose au notaire ou à l'avocat, sur pièces, avant toute démarche.
Vous avez signé après le 27 juin, entre vous : ce qui se passe vraiment
Rien ne se déclenche tout seul. La nullité doit être prononcée par le juge, sauf constat d'un commun accord (art. 1178), et personne ne va frapper à votre porte parce qu'un acte a été signé sans professionnel habilité.
Ce qui vous arrêtera est plus concret, et l'obstacle est administratif avant d'être judiciaire : l'enregistrement est subordonné à la présentation de l'un des trois actes, la formalité reste due dans le mois, et l'intérêt de retard puis la majoration courent au-delà. Vous le rencontrerez sous la forme d'une formalité qui n'aboutit pas, bien avant tout risque de procès.
Régulariser d'un commun accord suppose ensuite que la nullité soit relative, et cette question n'est pas tranchée. Si elle est absolue, la confirmation est exclue — c'est tout le paragraphe précédent qui se joue là. Et il n'existe aucune réponse publiée: ni commentaire administratif, ni tolérance annoncée, ni période d'adaptation, ni jurisprudence.
Ce qui n'a pas été publié
Personne, à ce jour, ne peut vous garantir la méthode de régularisation : aucune n'a été publiée. La décision se prend avec un notaire ou un avocat, sur pièces, en mesurant le coût de l'attente et celui de l'action.
Le BOFiP a été mis à jour le 12 août 2026, et n'en dit rien
Le commentaire administratif de référence sur la prépondérance immobilière, BOI-ENR-DMTOM-40-10-10, a été mis à jour le 12 août 2026— quarante-six jours après l'entrée en vigueur — sans mentionner ni l'article 1865-1, ni l'article 635-0 A, ni la loi n° 2026-534. À la date de rédaction de cette page, aucun commentaire administratif publié n'a pu être identifié sur le nouveau formalisme. Ce n'est pas la même chose que d'affirmer qu'il n'en existe aucun : nous n'en avons trouvé aucun.
Le cas de la cession réalisée à l'étranger
Dernière situation, propre aux familles installées hors de France. Le A du III de l'article 726 du CGI dispose que « lorsque les cessions de participations mentionnées au 2° du I sont réalisées à l'étranger, elles doivent être constatées dans un délai d'un mois par un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France ». Cette règle préexiste à la loi de 2026, et elle est plus stricte— pour une cession réalisée à l'étranger, les trois formes se réduisent à une seule.
Faire le point sur une SCI dont la cession de parts est engagée
Nous ne rédigeons pas l'acte : ce n'est pas notre métier. Nous pouvons en revanche vous dire si votre société entre dans le champ, avant que vous n'engagiez le moindre honoraire.
8. Deux cas hors champ, et un troisième que rien ne tranche
Les parts de SCPI : expressément écartées
Le II de l'article 1865-1 écarte les cessions « portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs mentionnés à l'article L. 214-1 du code monétaire et financier ». Une cession de parts de SCPI, sur le marché secondaire ou de gré à gré, ne relève pas du nouveau formalisme. Cette exclusion ne passe pas par une désignation nominative, mais par une chaîne de renvois: l'article L. 214-1 ne nomme pas les SCPI, il définit les placements collectifs par catégories, dont les fonds d'investissement alternatifs mentionnés au II de l'article L. 214-24 ; les sociétés civiles de placement immobilier sont codifiées dans la sous-section que ce texte désigne, aux articles L. 214-86 et suivants. Le développement appartient à la page qui traite ce statut : statut juridique d'une SCPI, qui expose cette chaîne et la réserve qui s'y attache.
La donation de parts : rien de neuf depuis 1804
Le texte de 2026 dit « cession ». Le renvoi qu'il opère à l'article 726 du CGI, qui régit des mutations à titre onéreux, conduit à y lire la transmission à titre onéreux — cette portée n'a fait l'objet d'aucun commentaire publié. Pour une donation, la forme notariée était déjà requise à peine de nullité par l'article 931 du code civil. Rien de neuf pour le donateur. Une nuance : la donation n'a qu'une forme possible, quand la cession à titre onéreux en a désormais trois. Le régime de la transmission à titre gratuit est traité par donation-cession de parts de SCI.
Apport, échange, partage : les opérations que le texte ne nomme pas
L'apport en société, l'échange, le partage, la dation, la cession d'usufruit ou de nue-propriété de parts : le texte vise « la cession » et ne les nomme pas. Aucune source ouverte ne les traite. Nous nous en tenons donc au constat — le texte ne vise pas expressément l'apport— et nous renvoyons au professionnel qui rédigera l'acte.
Autour de cette page : ce qui se joue ailleurs
La forme de l'acte n'est qu'une étape. Le reste de la vie d'une SCI est traité dans le hub Investissement immobilier : la constitution avec créer une SCI familiale en 2026, l'arbitrage de régime avec SCI à l'IR ou SCI à l'IS, et le cas particulier de la cession subie avec SCI et divorce. Seule cette page traite la forme de l'acte.
9. Les questions que cette page laisse ouvertes
Le cabinet n'est aucun des trois rédacteurs que ce texte habilite. Il est CIF, COA et COBSP, ORIAS 23002291, établi à Bassens, adhérent CNCEF Patrimoine, et il n'est ni notaire, ni avocat, ni expert-comptable : il ne rédigera pas votre acte, et aucun modèle d'acte n'est proposé ici. Sur ce sujet précis, notre seule recommandation utile est d'aller voir une profession que nous n'exerçons pas.
Aucun coût n'est publié ici. Il n'existe pas de tarif public unique pour cette prestation, et les honoraires d'avocat et d'expert-comptable sont libres. Demandez un devis écrit, et comparez les formes qui vous sont réellement ouvertes.
Nous ne tranchons pas plusieurs questions ouvertes, et il faut les nommer : la portée exacte du champ hors société civile ; l'articulation de l'article 639 du CGI avec le nouveau dispositif ; la nature de la nullité, absolue ou relative ; le délai pour agir, que nous rattachons à l'article 2224 du code civil sans en faire une certitude ; le sort d'un acte antérieur présenté à l'enregistrement après le 27 juin 2026 ; le sort d'une promesse antérieure réitérée après ; l'absence de toute méthode de régularisation publiée ; le sort des opérations que le texte ne nomme pas — apport, échange, partage, dation, cession d'usufruit ou de nue-propriété ; et enfin la question de savoir si des pénalités de retard peuvent courir alors même que la formalité d'enregistrement ne peut pas être accomplie. Elles seront tranchées par l'administration ou par un juge.
Nous ne citons aucune décision de justice: nous n'en avons trouvé aucune sur ce texte.
Le coût, enfin, dépend de qui vous êtes. Les droits d'enregistrement, le délai d'un mois et la publicité au registre du commerce et des sociétés existaient déjà. Pour les cessions qui passaient déjà par un professionnel, la réforme ne crée pas de coût nouveau. Pour celles qui s'en passaient — un acte rédigé par les parties, entre elles — c'en est un: un honoraire de rédaction, que nous ne chiffrons pas. Et le premier tri ne coûte rien : regardez la composition de votre actif ; si l'immobilier français n'y est pas majoritaire et ne l'a pas été dans l'année, vous n'avez ni acte à faire rédiger, ni honoraire à engager. Dans le doute seulement, faites confirmer le test par un avocat ou un notaire avant d'aller plus loin.
Portée de cette page
Cette page est informative. Elle ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal. Les textes cités le sont dans leur version en vigueur au 18 août 2026 et peuvent évoluer. Toute situation individuelle — et particulièrement une cession déjà signée — relève d'un professionnel du droit : notaire, avocat, ou expert-comptable en mission dans la société.
Parler de l'organisation patrimoniale autour de votre SCI
La rédaction de l'acte revient au notaire ou à l'avocat. Ce dont nous parlons, c'est de ce qui l'entoure : la détention, la dette, le calendrier, et ce que la cession change pour la suite — y compris quand la conclusion est qu'il n'y a rien à faire.
10. FAQ — questions fréquentes
Quatorze questions, de la forme de l'acte au sort d'une cession déjà signée. Les réponses s'en tiennent aux textes cités plus haut.