Préparez votre transmission avec un expert succession
Donation, démembrement, testament, Dutreil, clause bénéficiaire et stratégie familiale : nous bâtissons une transmission cohérente avec vos objectifs.
Sommaire
- 1. Donation-cession de parts de SCI : de quoi parle-t-on ?
- 2. Le distinguo critique : SCI à l'IR vs SCI à l'IS
- 3. La mécanique de la purge + l'acte notarié
- 4. Combien ça coûte : DMTG, abattements, barème
- 5. Donation démembrée : alerte quasi-usufruit et 774 bis
- 6. Le risque n°1 : abus de droit et SCI fictive
- 7. Cas pratique chiffré : SCI à l'IS vs SCI à l'IR
- 8. Cas particuliers : mineurs, droit de retour, alternatives
Avertissement
Cet article a une visée informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier, ni une consultation juridique ou notariale. Les chiffres et taux mentionnés sont ceux en vigueur au 24 juin 2026, après la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) et la LF 2026. Toute opération de donation-cession de parts de SCI doit être validée par un notaire et un avocat fiscaliste, idéalement après obtention d'un rescrit fiscal L. 80 B du LPF. Pour une analyse adaptée à votre cas, sollicitez un bilan patrimonial personnalisé.
Mis à jour le 24 juin 2026 · Rédigé selon la LFSS 2026, la LF 2026 et la jurisprudence en vigueur. Sources : Légifrance (CGI 150-0 D, 150 UB, 150 U, 150-0 A, 8, 669, 774 bis, 777, 779 ; CC 894, 931, 387-1 ; LPF L. 64, L. 64 A), Conseil d'État (CE 30/12/2011 n° 330940 Motte-Sauvaige, CE 10/02/2017 n° 387960, CE 05/02/2018 n° 409718), BOFiP-Impôts (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20).
« Je vais vendre ma SCI, est-ce que je peux d'abord donner mes parts à mes enfants pour effacer la plus-value ? » C'est l'une des questions les plus fréquentes en cabinet. La réponse est oui, c'est possible et légal — mais elle cache deux subtilités que la plupart des dirigeants ignorent, et qui changent radicalement l'intérêt de l'opération. La première : la donation des parts purge la plus-value sur les parts, pas sur l'immeuble. La seconde : tout dépend de si votre SCI est à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS).
À retenir en 60 secondes
- La purge porte sur les parts (CGI 150-0 D) : en donnant les parts à valeur vénale, le prix d'acquisition du donataire devient cette valeur. La plus-value latente sur les parts est effacée pour la fraction transmise. Mais si c'est la SCI qui vend l'immeuble, la donation des parts ne purge rien sur cet immeuble.
- SCI à l'IR ≠ SCI à l'IS : en IR, la cession des parts relève de la plus-value immobilière (150 UB), avec abattement durée (exonération d'IR à 22 ans, de PS à 30 ans) et PS à 17,2 %. En IS, c'est la plus-value mobilière (150-0 A), PFU 31,4 % sans abattement. La purge est surtout intéressante en IS.
- Acte notarié obligatoire (CC 931) et alerte 774 bis sur le quasi-usufruit du prix.
- Pas de délai légal mais ne jamais réapproprier le prix : règle maison ≥ 6 mois, et faire vivre la SCI pour éviter la fictivité.
1. Donation-cession de parts de SCI : de quoi parle-t-on exactement ?
Réponse en bref — Featured snippet
Oui, donner ses parts de SCI avant de les vendre purge la plus-value latente sur les parts pour la fraction transmise : le prix d'acquisition fiscal du donataire devient la valeur retenue pour les droits de donation (CGI art. 150-0 D). En revanche, si c'est la SCI qui vend l'immeuble, la donation des parts ne purge pas la plus-value de l'immeuble : celle-ci est réalisée par la société.
L'expression « donation-cession de parts de SCI » recouvre deux schémas qu'il ne faut surtout pas confondre, car ils n'ont pas les mêmes effets fiscaux.
Schéma n° 1 — Donner les parts, puis le donataire vend les parts. C'est le vrai schéma de purge. Vous donnez vos parts de SCI à vos enfants à leur valeur vénale. Ils acquittent les droits de donation. Puis ils cèdent leurs parts à l'acquéreur. Leur plus-value imposable n'est plus le gain depuis la création de la SCI, mais le gain marginal entre la valeur de donation et le prix de cession — souvent proche de zéro si la cession est rapide. La purge fonctionne, selon le régime de plus-value applicable aux parts (150 UB en IR, 150-0 D / 150-0 A en IS).
Schéma n° 2 — Donner les parts, puis la SCI vend l'immeuble. C'est le piège. Ici, la plus-value immobilière est réalisée par la SCI elle-même (translucide à l'IR ou opaque à l'IS), au moment où elle vend son actif. La donation des parts ne purge pas cette plus-value de l'immeuble logé dans la société : elle ne purge que la plus-value latente sur les parts. Donner les parts puis faire vendre l'immeuble par la SCI est donc une fausse bonne idée si l'objectif est la purge.
La base juridique de la purge est l'article 150-0 D du CGI : en cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition retenu est « leur valeur retenue pour la détermination des droits de mutation ». Côté civil, la donation suppose un dépouillement actuel et irrévocable du donateur, avec intention libérale (CC art. 894). Pour la mécanique générale de la purge (cas SAS/SARL, jurisprudence détaillée, checklist), reportez-vous à notre guide pilier « Donation avant cession ». Ici, nous nous concentrons sur la spécificité SCI.
2. Le distinguo critique : régime de la plus-value sur les parts selon SCI à l'IR vs à l'IS
C'est le cœur du sujet, et ce que la plupart des contenus ignorent. Le régime de la plus-value de cession des parts — donc l'intérêt même de la donation-cession — n'est pas le même selon que votre SCI relève de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés.
SCI à l'IR : plus-value immobilière des particuliers (CGI 150 UB)
La SCI à l'IR est translucide (CGI art. 8) : ses associés sont imposés à leur niveau. La cession des parts d'une SCI à prépondérance immobilière relève de la plus-value immobilière des particuliers (CGI art. 150 UB, qui renvoie au régime de l'article 150 U). Conséquences décisives : un abattement pour durée de détention s'applique, avec exonération d'IR au-delà de 22 ans et exonération totale de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans. Le taux d'IR sur la plus-value est de 19 %, et les prélèvements sociaux de 17,2 % (taux maintenu sur l'immobilier par la LFSS 2026), auxquels peut s'ajouter une surtaxe sur les plus-values élevées. Pour le détail du calcul (abattements progressifs, surtaxe), voyez notre guide plus-value immobilière 2026.
SCI à l'IS : plus-value mobilière (CGI 150-0 A)
La SCI à l'IS est fiscalement opaque. La cession de ses parts relève de la plus-value mobilière (CGI art. 150-0 A), comme pour des titres de SAS ou de SARL. Elle est taxée au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux sur le mobilier, LFSS 2026), sans aucun abattement pour durée de détention. La purge par donation (150-0 D) y joue donc pleinement, exactement comme pour une société opérationnelle. Voir notre guide plus-value mobilière 2026.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Régime de PV des parts | Plus-value immobilière (CGI 150 UB) | Plus-value mobilière (CGI 150-0 A) |
| Abattement pour durée | Oui (IR à 22 ans, PS à 30 ans) | Aucun |
| Taux d'imposition | 19 % (IR) + 17,2 % (PS) + surtaxe éventuelle | PFU 31,4 % (12,8 % + 18,6 %) |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % (immobilier) | 18,6 % (mobilier) |
| Effet de la purge 150-0 D | Utile si PV non encore abattue | Effet de purge maximal |
Le garde-fou honnêteté Hagnéré
En SCI à l'IS, une forte plus-value est taxée plein pot : la donation-cession a un effet de purge maximal, comme une SAS. En revanche, en SCI à l'IR détenue depuis longtemps, l'abattement pour durée de détention a souvent déjà effacé l'essentiel de la plus-value. Payer des droits de donation pour purger une plus-value déjà largement abattue n'a alors qu'un intérêt limité. La donation-cession est surtout pertinente quand la plus-value latente sur les parts est élevée ET non encore abattue. Ne survendez jamais l'opération sur une SCI IR ancienne.
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3. La mécanique de la purge sur les parts + pourquoi l'acte notarié est obligatoire
La purge tient en trois temps. Un : vous donnez vos parts de SCI à leur valeur vénale au jour de la donation, devant notaire. Deux : le donataire acquitte les droits de mutation à titre gratuit (DMTG) sur cette valeur, après abattements. Trois : devenu propriétaire des parts, le donataire les cède. Son prix d'acquisition fiscal étant la valeur de donation (CGI 150-0 D), sa plus-value imposable se réduit au gain marginal — souvent nul si la cession est rapide.
Formule de la purge sur les parts de SCI
PV imposable donataire = Prix de cession des parts − Valeur DMTG au jour de la donation
≈ 0 si cession rapide à valeur équivalente- Prix de cession :prix effectif des parts payé par l'acquéreur
- Valeur DMTG :valeur vénale des parts au jour de la donation, base des droits
- Périmètre :purge des PARTS uniquement, pas de l'immeuble logé dans la SCI
La purge efface la plus-value latente sur les parts pour la fraction transmise. Elle ne neutralise pas la plus-value de l'immeuble si c'est la SCI qui le vend.
Valorisation des parts : la décote, à manier avec prudence
La valeur des parts de SCI s'apprécie à partir de l'actif net réévalué de la société. Une décote peut être appliquée (illiquidité, minorité, clause d'agrément), justifiée par un rapport d'évaluation. Mais attention à l'arbitrage : une décote réduit la base des droits de donation aujourd'hui, mais elle réduit aussi le prix d'acquisition du donataire, donc augmente sa plus-value future. Par ailleurs, pour une SCI à l'IS, l'administration refuse généralement de déduire l'IS latent de la valeur des parts transmises. Sur la valorisation et le fonctionnement d'une SCI familiale, voir notre guide SCI familiale.
Acte authentique notarié obligatoire
La donation de parts de SCI (titres non cotés) exige un acte authentique notarié (CC art. 931). Une donation sous seing privé serait nulle. La donation-partage (CC art. 1075 et suivants) permet en outre de figer les valeurs et d'éviter le rapport à la succession entre les enfants — souvent pertinente quand on transmet à plusieurs. Pour bien rédiger l'acte, voyez nos clauses essentielles de l'acte de donation.
4. Combien ça coûte : DMTG, abattements et barème (ligne directe)
Le coût de la donation, ce sont les droits de mutation à titre gratuit. Chaque parent peut donner à chaque enfant en franchise d'impôt jusqu'à 100 000 € (CGI art. 779), abattement renouvelable tous les 15 ans. S'ajoutent l'abattement grand-parent / petit-enfant de 31 865 € et, entre conjoints ou partenaires de PACS, 80 724 €. Pour aller plus loin, voyez nos guides abattements de donation et donner 100 000 € à ses enfants.
Au-delà des abattements, le barème en ligne directe (CGI art. 777) s'applique par tranches : 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, 20 % de 15 932 à 552 324 €, 30 % de 552 324 à 902 838 €, 40 % jusqu'à 1 805 677 €, 45 % au-delà.
Le levier le plus puissant : répartir la donation entre plusieurs enfants pour multiplier les abattements. Donner 100 % des parts à trois enfants, c'est mobiliser 3 × 100 000 € d'abattement par parent — soit, pour un couple, jusqu'à 600 000 € d'abattement cumulé.
5. Donation en démembrement (NP + usufruit) : alerte quasi-usufruit et 774 bis
Vous pouvez donner la nue-propriété des parts et conserver l'usufruit — donc les revenus de la SCI. La valeur de chaque droit suit le barème de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier : entre 61 et 70 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. Vous ne payez de droits que sur la valeur de la nue-propriété transmise. Voir notre barème usufruit 669 (2026) et notre guide donation en démembrement.
En cas de cession des parts démembrées, le prix peut être réparti entre usufruitier et nu-propriétaire, ou faire l'objet d'un quasi-usufruit : l'usufruitier conserve la libre disposition de la totalité du prix, à charge de restituer une somme équivalente à son décès. C'est là que se trouve le piège.
Alerte critique — CGI art. 774 bis (LF 2024)
Depuis le 29 décembre 2023, la dette de restitution née d'un quasi-usufruit sur une somme d'argent n'est plus déductible de la succession (CGI art. 774 bis), sauf carve-outs. Concrètement : si après cession des parts l'usufruitier devient quasi-usufruitier du prix, sa dette de restitution risque d'être réintégrée à l'actif successoral, alourdissant les droits dus par les enfants. La parade Hagnéré : stipuler le quasi-usufruit dans l'acte de donation initial (jamais dans une convention postérieure), avec un motif principalement non fiscal documenté (BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 § 230 et § 270). Détails dans notre guide créance de restitution et 774 bis et notre guide quasi-usufruit.
6. Le risque n°1 : abus de droit et donation fictive (CADF)
Il n'existe aucun délai légal imposé entre la donation et la cession. Le critère décisif est ailleurs : le donateur ne doit jamais réapproprier le prix de cession. La jurisprudence est claire. Le Conseil d'État a consacré le schéma dans l'arrêt Motte-Sauvaige (CE 30/12/2011 n° 330940). Il a même validé une cession intervenue 2 jours après la donation, faute de réappropriation (CE 10/02/2017 n° 387960). À l'inverse, une réappropriation de 82 % du prix a caractérisé l'abus de droit (CE 05/02/2018 n° 409718). Notre règle maison : viser au moins 6 mois entre les deux opérations.
Risque spécifique SCI : la fictivité de la société
Au-delà de la donation, c'est la SCI elle-même qui peut être jugée fictive si elle ne fonctionne pas réellement : pas d'assemblée générale, pas de comptabilité, gérant qui se comporte en propriétaire des biens. Combiné à une donation-cession, cela crée un double risque : fictivité de la SCI et fictivité de la donation. Faites donc vivre votre SCI (assemblées, comptes annuels, décisions documentées) et assurez-vous d'une intention libérale réelle au moment de la donation.
La sanction est lourde : l'abus de droit exclusivement fiscal (LPF L. 64) entraîne une majoration de 80 % ; le mini-abus principalement fiscal (LPF L. 64 A) une majoration de 40 %. Le Comité de l'abus de droit fiscal (CADF) donne raison à l'administration dans environ 92 % des dossiers de ce type. Pour tout comprendre, voyez notre guide abus de droit fiscal.
7. Cas pratique chiffré : SCI à l'IS vs SCI à l'IR
Cas commun. Un couple détient une SCI valorisée 800 000 €, pour un prix de revient des parts de 200 000 € — soit une plus-value latente sur les parts de 600 000 €. Le couple a 2 enfants et envisage de donner 100 % des parts (2 × 100 000 € d'abattement par parent), puis de laisser les enfants céder leurs parts.
Variante SCI à l'IS
Sans donation, la cession nue des parts dégage 600 000 € de plus-value mobilière, taxée au PFU 31,4 % : ≈ 188 400 € d'impôt. Avec la donation préalable, la plus-value des donataires est purgée (base d'acquisition = valeur de donation) : 0 € de PFU. Restent les DMTG. Base taxable = 800 000 € − abattements ; avec 2 enfants et 2 parents, jusqu'à 4 × 100 000 € = 400 000 € d'abattement cumulé possible, soit une base réduite à 400 000 € imposée au barème 777 (essentiellement tranche 20 %). L'économie nette (PFU évité − DMTG) est ici significative, et l'effet de purge maximal : c'est le terrain naturel de la donation-cession.
Variante SCI à l'IR détenue depuis 25 ans
Sans donation, la cession des parts relève de la plus-value immobilière (150 UB). À 25 ans de détention, la plus-value est déjà exonérée d'IR (seuil de 22 ans franchi) ; seuls les prélèvements sociaux restent partiellement dus jusqu'à 30 ans. L'impôt de cession est donc déjà faible. Dans ce cas, payer des DMTG pour purger une plus-value largement abattue n'apporte que peu d'économie d'impôt sur la plus-value. La donation reste utile pour transmettre, mais l'argument « purge » ne tient plus.
Conclusion du cas chiffré
L'effet « purge » est puissant en SCI à l'IS (plus-value mobilière taxée plein pot, aucun abattement). En SCI à l'IR ancienne, l'abattement pour durée de détention a souvent déjà fait le travail : la donation-cession se justifie alors par la transmission, pas par la purge. Toujours chiffrer les deux côtés (PFU/PV immobilière évitée vs DMTG dus) avant de décider.
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8. Cas particuliers et sécurisation : mineurs, droit de retour, alternatives
Enfant mineur : autorisation du juge des tutelles
Donner des parts de SCI à un enfant mineur est possible, mais le calendrier s'allonge. Les parents administrent les biens du mineur (CC art. 382-1), et surtout l'autorisation préalable du juge des tutelles est obligatoire pour l'acte de disposition que constitue la cession ultérieure des parts (CC art. 387-1). Comptez 2 à 4 mois supplémentaires pour obtenir l'ordonnance avant la signature.
Droit de retour
Pour anticiper le prédécès d'un enfant, le donateur peut prévoir un droit de retour conventionnel (CC art. 951) ou s'appuyer sur le droit de retour légal (CC art. 738-2). À sécuriser sans casser le dépouillement qui conditionne la purge.
Pacte Dutreil : peu pertinent pour une SCI patrimoniale
Le Pacte Dutreil (CGI art. 787 B, abattement 75 %) suppose une activité opérationnelle. Une SCI purement patrimoniale (gestion locative civile) n'y est pas éligible, sauf activité commerciale prépondérante (marchand de biens, par exemple). À écarter dans la grande majorité des cas de SCI familiale.
Alternative : l'apport-cession 150-0 B ter
Si l'objectif est de réinvestir plutôt que de transmettre, l'apport-cession 150-0 B ter (report d'imposition via apport en holding, obligation de remploi, conservation) est l'outil adapté, surtout pour des parts de SCI à l'IS ou des titres de société opérationnelle. Sur les gros dossiers, on combine parfois donation-cession (pour la part transmise) et apport-cession (pour la part conservée). Au-delà de certains seuils, un rescrit fiscal L. 80 B sécurise l'ensemble.
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À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Fondateur de Hagnéré Patrimoine
Quentin Hagnéré a fondé Hagnéré Patrimoine en 2020 et en est associé, sans fonction de direction depuis septembre 2026. Auteur de deux livres sur l'investissement immobilier, il signe les guides du cabinet. Le cabinet, présidé par Clément Chatelain, est immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291 (CIF, COA, COBSP).
Coordonnées Hagnéré Patrimoine
Hagnéré Patrimoine SAS — 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens — RCS Chambéry — ORIAS 23002291 (CIF, COA, COBSP). Adhérent CNCEF Patrimoine, supervisé par l'AMF et l'ACPR. Tél. : +33 3 74 47 20 18. Mail : contact@hagnere-patrimoine.fr. Article rédigé selon la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025), la LF 2026 et la jurisprudence en vigueur au 24 juin 2026.