Mis à jour le 14 juillet 2026 · Conforme à la doctrine ASPIM sur le calcul du TOF (méthode harmonisée au 1er janvier 2022) et aux statistiques agrégées ASPIM / IEIF 2025. Le TOF n'est pas défini par la loi ni par l'AMF : c'est une harmonisation méthodologique de place. Chiffres de marché à vérifier à la source avant toute décision.
Le bulletin trimestriel de votre SCPI ressemble souvent à un mur de sigles — TOF, TD, TDVM, RAN, PGR, collecte nette — et personne ne prend le temps de vous les traduire. Pourtant, l'un d'eux répond à la seule question qui protège vraiment vos revenus : le patrimoine est-il encore loué ? C'est le rôle du TOF, le taux d'occupation financier. Bien le lire, c'est ne pas confondre un chiffre qui rassure et l'argent qui rentre vraiment. Ce guide vous donne la formule exacte (méthode ASPIM harmonisée depuis 2022), la bonne façon de le lire (en tendance, jamais isolément) et surtout son piège méthodologique : celui qui fait qu'un TOF de 96 % ne signifie pas 96 % de loyers réellement encaissés. En 2025, l'écart était parlant : 91,3 % de TOF moyen affiché, mais 8,3 % du parc encore vacant et en recherche de locataire (ASPIM).
À lire avant tout : ce qui n'est pas garanti
Une SCPI est un placement long terme (horizon recommandé 8 à 10 ans minimum). La valeur de part, les revenus (dividendes) et le capital ne sont pas garantis ; la liquidité non plus. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un bon indicateur d'occupation ne supprime aucun de ces risques. Cet article est éducatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé (art. L. 533-13 du Code monétaire et financier).
En 30 secondes : le TOF, l'essentiel
- Le TOF (taux d'occupation financier) mesure la part du potentiel locatif d'une SCPI qui est effectivement valorisée : c'est l'indicateur-clé de la santé locative.
- Sa méthode est harmonisée par l'ASPIM depuis le 1er janvier 2022, ce qui le rend comparable d'une SCPI à l'autre.
- Il se lit en tendance sur plusieurs exercices et se croise avec le taux de recouvrement, le TOP et la concentration — jamais sur un chiffre isolé.
- Piège majeur : depuis 2022, le TOF intègre des locaux sous franchise, en travaux ou sous promesse de vente. Un TOF élevé n'est pas synonyme de loyers tous encaissés.
- En 2025, le TOF moyen tournait autour de 91,3 %, mais 8,3 % des locaux cherchaient encore un locataire ; aucun seuil réglementaire n'existe (source ASPIM, chiffres agrégés).
Le TOF, c'est quoi ? L'indicateur de santé locative d'une SCPI
Quand on analyse une SCPI, une question prime sur presque toutes les autres : le patrimoine reste-t-il loué ? Car derrière la valeur des immeubles, ce sont les loyers qui alimentent le dividende. L'indicateur qui répond à cette question, c'est le taux d'occupation financier (TOF) : il mesure la part du potentiel locatif effectivement valorisée, exprimée en pourcentage et calculée par trimestre civil (au titre du trimestre écoulé).
Le TOF est la mesure de référence de l'occupation d'une SCPI. Un TOF élevé et stable signale que la société de gestion commercialise bien son parc ; sa baisse alerte sur les revenus futurs. Attention à ne pas le confondre avec un indicateur de rendement : le TOF mesure l'occupation, pas le dividende versé. Le revenu, lui, se lit avec le taux de distribution (TD) et la performance globale avec le TRI.
Définition
Le TOF (taux d'occupation financier) rapporte les loyers et valeurs locatives des locaux occupés au total des loyers qui seraient facturables si tout le patrimoine était loué. Sa méthode est harmonisée par l'ASPIM depuis 2022, ce qui le rend comparable entre SCPI. C'est un indicateur d'occupation, pas de rendement.
Si vous découvrez la pierre papier, commencez par notre guide pilier pour tout comprendre sur les SCPI ; pour le mécanisme du revenu distribué, voir le rendement d'une SCPI. Ici, on se concentre sur un seul indicateur : le TOF.
À ne pas confondre : occupation n'est pas rendement
Le TOF répond à « le parc est-il loué ? », pas à « combien ça rapporte ? ». Une SCPI peut afficher un excellent TOF et un rendement modeste, ou l'inverse. Le revenu se lit avec le taux de distribution (l'ex- TDVM), et la performance globale avec le TRI. Trois indicateurs distincts : ne jamais déduire l'un de l'autre.
La formule exacte du TOF (méthode harmonisée ASPIM depuis 2022)
La définition du TOF est harmonisée par l'ASPIM depuis le 1er janvier 2022. Cette harmonisation a un intérêt concret : elle permet enfin de comparer le TOF d'une SCPI à celui d'une autre. Détaillons la formule, dans sa version en vigueur.
Taux d'occupation financier (TOF) — définition ASPIM harmonisée (depuis le 1er janvier 2022)
loyers + indemnités d'occupation FACTURÉS
+ valeur locative des locaux occupés NON facturés :
· sous franchise de loyer
· en travaux / restructuration
· sous promesse de vente
· mis à disposition d'un futur locataire
TOF = ───────────────────────────────────────────────────── × 100
loyers FACTURABLES si TOUT le patrimoine était louéLe TOF rapporte ce qui est occupé ou valorisé locativement à ce qui serait facturable à 100 %. Depuis 2022, le numérateur intègre des locaux qui ne produisent pas de loyer immédiat : à croiser toujours avec la part réellement vacante et le taux de recouvrement.
Ce que le numérateur intègre depuis 2022
C'est la nouveauté de 2022, souvent passée sous silence par les sources qui donnent encore l'ancienne formule « loyers facturés / facturables ». Désormais, sont réintégrés au numérateur, à leur valeur locative, quatre types de locaux qui étaient auparavant comptés vacants : les locaux sous franchise de loyer, les locaux en travaux ou restructuration, ceux sous promesse de vente et ceux mis à disposition d'un futur locataire. À situation économique inchangée, un TOF « nouvelle norme » apparaît donc mécaniquement plus élevé qu'avant — nous y revenons à la section sur le piège.
Une précision de calcul qui compte
Sur une période annuelle ou semestrielle, le TOF ne se calcule pas comme une moyenne arithmétique des taux trimestriels. Selon l'ASPIM, il correspond à la somme des numérateurs divisée par la somme des dénominateurs sur la période. Prenons un cas chiffré : avec 20 000 000 € de loyers facturables à 100 % et 19 150 000 € au numérateur, le TOF ressort à 95,75 %. Exemple neutre, aucune SCPI concernée.
Attention : le TOF n'est PAS défini par la loi ni par l'AMF
On lit parfois que le TOF serait « encadré par l'AMF depuis 2012 » : c'est inexact. Sa méthode de calcul résulte d'une harmonisation de place de l'ASPIM, en vigueur depuis le 1er janvier 2022, et non d'un article du Code monétaire et financier. Il n'existe aucun seuil réglementaire d'alerte : les repères de lecture sont des usages de marché. Ne rattachez donc jamais la formule du TOF à un numéro d'article de loi.
Comment lire un TOF : niveau, tendance, stabilité
Trois choses comptent dans un TOF : à quel niveau il est, dans quel sens il va, et s'il tient. Le niveau d'abord, avec une grille indicative de marché — rappelons-le, il n'existe aucun seuil réglementaire.
| TOF | Lecture indicative (usage de marché) |
|---|---|
| ≥ 95 % | Excellent — occupation solide |
| 90 - 95 % | Correct — dans la moyenne du marché |
| 85 - 90 % | À surveiller — tendance à confirmer |
| moins de 85 % | Signal d'alerte — croiser recouvrement et concentration |
Ce qui compte, c'est la tendance — pas le chiffre du trimestre
Le rapport annuel présente en principe le TOF sur plusieurs exercices (souvent cinq) — précisément pour qu'on le lise dans le temps. Un TOF élevé ET stable sur trois à cinq ans est bien plus rassurant qu'un beau chiffre isolé. À l'inverse, une baisse continue du TOF est un signal d'alerte sur les revenus futurs : elle traduit souvent une vacance qui monte ou des renouvellements de baux défavorables. Parfois, elle accompagne une phase de repositionnement du patrimoine — d'où l'importance de regarder le contexte.
Pour situer les ordres de grandeur : en 2025, selon l'ASPIM (indicateurs des SCPI publiés au premier trimestre 2026), le TOF moyen du marché ressortait autour de 91,3 % (contre environ 92,2 % en 2024), le taux de distribution moyen à 4,92 % et le prix de part moyen pondéré en recul de −3,45 %. Ce sont des chiffres agrégés de marché, aucune SCPI n'est nommée.
Ne jamais lire le TOF seul ni sur un seul trimestre
Un TOF sur un seul trimestre, potentiellement gonflé par des franchises, ne dit pas grand-chose. Regardez toujours la tendance sur plusieurs exercices et croisez avec les autres indicateurs (recouvrement, TOP, concentration). Un beau chiffre instantané n'est pas une garantie de revenus.
Le piège du TOF : un chiffre élevé ne veut pas dire loyers encaissés
C'est le cœur de ce guide, et le point qu'on oublie souvent de vous expliquer. Depuis 2022, le numérateur du TOF intègre des locaux sous franchise, en travaux ou sous promesse de vente, qui « comptent occupés » mais ne produisent aucun loyer immédiat. Conséquence directe : un TOF élevé n'est pas synonyme de loyers tous encaissés.
La nuance qui change tout : le TOF additionne des loyers facturables et des valeurs locatives — ce n'est pas le taux de recouvrement, qui mesure, lui, les loyers réellement encaissés. Pour le voir, décomposons le TOF moyen du marché 2025.
| Composante du parc (marché 2025) | % du patrimoine | Loyer immédiat ? |
|---|---|---|
| Occupés sans franchise | ≈ 87,3 % | Oui |
| Occupés sous franchise de loyer | ≈ 3,5 % | Non / partiel |
| Sous promesse de vente | ≈ 0,3 % | Non |
| En restructuration lourde | ≈ 0,2 % | Non |
| TOF affiché | ≈ 91,3 % | — |
| Vacants EN RECHERCHE de locataire (hors numérateur) | ≈ 8,3 % | Non |
Autrement dit : sur les 91,3 % de TOF affiché en 2025, environ 4 points proviennent de franchises, promesses de vente et travaux — c'est-à-dire de surfaces qui ne produisent aucun loyer immédiat. Et en parallèle, 8,3 % du parc était réellement vacant en recherche de locataire. Ces chiffres ne se contredisent pas : ils rappellent qu'entre le TOF et le loyer encaissé, il y a la franchise, les travaux et le recouvrement.
Cas pratique — Camille · le piège du TOF
Deux SCPI au même TOF (95 %), 700 000 € de loyers d'écart
Camille compare deux SCPI dont le patrimoine générerait chacune 10 000 000 € de loyers par an si tout était loué. Les deux affichent un TOF de 95 %. Identiques ? Pas du tout.
- SCPI Alpha : 95 % réellement loués et payés. Loyers encaissés ≈ 9 500 000 €.
- SCPI Bêta : 88 % loués et payés + 4 % sous franchise + 3 % en travaux (tous au numérateur du TOF depuis 2022). Numérateur = 88 + 4 + 3 = 95 %, même TOF affiché. Mais seuls les 88 % paient : loyers encaissés ≈ 8 800 000 €.
À TOF identique (95 %), Bêta encaisse 700 000 € de loyers en moins qu'Alpha, soit −7,4 % de revenus locatifs. La leçon : croiser le TOF avec le taux de recouvrement, la part de locaux sous franchise/travaux et la tendance. Personas et chiffres fictifs, à visée illustrative.
Le détail de la mécanique vacance → loyers → dividende, ainsi que les impayés et la renégociation à la baisse, sont traités dans notre guide sur le risque locatif d'une SCPI. Ici, on reste centré sur la lecture du TOF.
TOF ou TOP : ne pas confondre financier et physique
Sur le même bulletin, juste sous le TOF, vous trouverez souvent une seconde ligne : le TOP (taux d'occupation physique). Deux chiffres proches — parfois 95 % et 92 % — que beaucoup d'investisseurs lisent comme équivalents. Ils ne le sont pas : l'un compte des euros de loyer, l'autre des mètres carrés. Le TOP se calcule ainsi : surfaces louées ÷ surfaces totales × 100.
La règle à retenir : le TOF compte en euros, le TOP en m²
Le TOF compte en euros de loyer (méthode harmonisée par l'ASPIM, donc comparable d'une SCPI à l'autre) ; le TOP compte en mètres carrés (non harmonisé, donc non comparable). Pour comparer deux SCPI, on regarde le TOF ; le TOP ne sert que d'indicateur d'appoint.
TOF — taux d'occupation financier
Mesure financière : loyers et valeurs locatives des locaux occupés ÷ loyers facturables à 100 %. Méthode harmonisée par l'ASPIM depuis 2022, donc comparable d'une SCPI à l'autre. C'est l'indicateur de référence pour comparer.
TOP — taux d'occupation physique
Mesure de surface : mètres carrés loués ÷ mètres carrés totaux. Non harmonisé (modalités propres à chaque société de gestion), donc non comparable d'une SCPI à l'autre. À lire comme un indicateur d'appoint, pas de comparaison.
Le croisement qui alerte
Si le TOP est nettement sous le TOF — mettons TOP 88 % pour un TOF 95 % —, méfiez-vous : des surfaces sont bien occupées mais ne paient pas plein pot (franchises, remises). L'écart de 7 points, c'est exactement ce qu'il faut aller vérifier avant de signer.
En pratique, pour comparer deux SCPI, on regarde le TOF : sa méthode est la même partout depuis 2022. Le TOP, lui, ne se compare pas — chaque société de gestion calcule ses mètres carrés à sa façon, si bien qu'un TOP de 93 % chez l'une ne vaut pas un TOP de 93 % chez l'autre. Le TOF est donc l'indicateur de référence pour comparer, le TOP un indicateur d'appoint que nous détaillons dans notre guide dédié au taux d'occupation physique (TOP). La vacance en détail (part en recherche, impayés, WALB, concentration) et le risque locatif global sont traités dans notre guide dédié sur le risque locatif des SCPI.
Les limites du TOF : ce qu'il ne dit pas
Le TOF vous dit si le parc est loué. Il ne vous dit pas si les locataires paient, combien de temps ils restent, ni ce que verse réellement la SCPI. Autant d'angles morts qu'un bon TOF peut masquer. Ce qu'il ne mesure pas, précisément : il peut être flatté par des franchises et des mesures d'accompagnement ; il ne mesure ni le rendement (taux de distribution) ni la performance globale (TRI) ; il ne dit rien de la solvabilité des locataires (recouvrement), ni de la durée des baux (WALB), ni de la concentration ; et il ne protège ni du risque de marché (baisse de valeur d'expertise et du prix de part) ni du risque de liquidité (files d'attente à la revente).
| À croiser avec le TOF | Ce qu'il apporte | Le signal qui doit vous arrêter |
|---|---|---|
| Taux de recouvrement | Loyers encaissés vs facturés | Écart persistant = impayés |
| TOP (occupation physique) | Part des surfaces occupées (m²) | TOP nettement inférieur au TOF = occupation « gonflée » |
| WALB | Durée ferme moyenne des baux | WALB courte = mur d'échéances proche |
| Concentration locataire | Poids des 10 premiers locataires | Un locataire pèse trop lourd |
Auditer la santé locative de vos SCPI
Dans le cadre d'une lettre de mission, on vérifie la WALB, la concentration des locataires et l'écart entre TOF affiché et loyers réellement encaissés, puis on diversifie pour mutualiser le risque. Premier rendez-vous offert (45 min), sans recommandation personnalisée.
Un bon TOF ne supprime pas le risque
Un TOF élevé est rassurant, mais il ne compense ni la baisse de la valeur d'expertise (risque de marché) ni les files d'attente à la revente (risque de liquidité). Le capital, les revenus et la liquidité restent non garantis. Pour ces autres dimensions, voir le risque de gestion et la liquidité d'une SCPI.
Où trouver le TOF et comment l'intégrer à son analyse
Deux documents donnent le TOF. Le bulletin trimestriel affiche sa valeur la plus récente, aux côtés du taux de distribution, de la collecte, du prix de part et de la file d'attente. Le rapport annuel présente le TOF de l'exercice et, en principe, un historique sur plusieurs exercices (souvent cinq), idéal pour le lire en tendance. Notre guide détaille où repérer ces chiffres : lire le rapport annuel d'une SCPI.
Aller plus loin : le bulletin pour le récent, le rapport annuel pour la tendance
Bon réflexe : le bulletin trimestriel vous donne le TOF le plus récent, avec, sur la même page, le dividende du trimestre et la longueur de la file de vente ; le rapport annuel vous donne son historique sur plusieurs exercices, pour en lire la trajectoire. Un TOF de 96 % en photo ne prouve rien : c'est la trajectoire qui compte — 96 → 94 → 91 % sur trois ans raconte une tout autre histoire qu'un 91 % stable depuis cinq ans.
Un mot sur le corpus documentaire 2026 : la note d'information visée par l'AMF coexiste désormais avec le DIC (document d'informations clés, cadre PRIIPS) remis avant souscription. Ni l'un ni l'autre ne « définit » le TOF, qui reste un indicateur ASPIM. Enfin, le TOF est un critère parmi d'autres : combinez-le avec le taux de distribution, le TRI, la valorisation (décote / surcote) et la diversification — c'est la logique de notre méthode pour choisir une SCPI.
Cas pratique — Marc · lire le TOF dans le temps
Une série 96,5 → 94,0 → 90,8 % : le signal est dans la tendance
Marc détient 30 000 € d'une SCPI qui distribue 5 %, soit ≈ 1 500 €/an de dividende brut. Dans le rapport annuel, il lit la série de TOF : N-2 = 96,5 %, N-1 = 94,0 %, N = 90,8 %. Le TOF a reculé de ~5,7 points en deux ans.
Ce n'est pas un chiffre isolé, mais une tendance descendante : signal d'alerte sur les revenus futurs. En croisant, Marc constate que le taux de recouvrement est stable (pas d'impayés) mais que la part vacante en recherche augmente — c'est de la vraie vacance, pas un simple effet de franchise.
Illustration d'impact (simplifié) : si la base locative recule d'environ 6 % et sans lissage, ~6 % du dividende ≈ −90 €/an (1 500 → ~1 410 €). Le report à nouveau peut temporairement lisser — voir le report à nouveau (RAN) —, mais une baisse durable finit par peser. La leçon : le TOF en tendance (cinq exercices) vaut mille fois un TOF instantané. Chiffres fictifs illustratifs, avant charges et avant lissage.
Fiscalité et contexte 2026 : le TOF ne change pas le régime
La question tombe presque toujours au moment de raccrocher : « un meilleur TOF, ça allège mes impôts ? » Non. Le TOF mesure l'occupation ; il n'a aucun effet sur le régime fiscal de vos revenus. Les revenus distribués (quote-part de revenus fonciers) sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu à votre tranche marginale, majorés de 17,2 % de prélèvements sociaux (et non 18,6 %, qui ne concerne que les revenus mobiliers). La plus-value de cession de parts relève du régime des plus-values immobilières (art. 150 UB et 150 VC du CGI). Le détail est traité ailleurs ; ici, retenez simplement que la fiscalité est indépendante de l'occupation.
Côté contexte 2023-2026 : la hausse des taux a pesé sur les valorisations, surtout sur les bureaux, avec des baisses de prix de part et des files d'attente. En 2025, le TOF des SCPI de bureaux ressortait autour de 88,8 % (contre ≈ 91,2 % en 2023, ASPIM) : c'est le segment le plus exposé. Voir les SCPI de bureaux en 2026 et la parade par les SCPI diversifiées.
À ne pas confondre : vacance de marché et TOF
La vacance des bureaux d'Île-de-France atteignait de l'ordre de 11,2 % fin 2025 (BNP Paribas Real Estate). C'est un chiffre de marché (un risque de marché), pas une composante de la formule du TOF d'une SCPI. Ne mélangez pas la vacance d'un marché immobilier et le TOF d'un fonds : le premier décrit un environnement, le second mesure l'occupation d'un patrimoine précis.
Avant de vous fier à un TOF : les 4 vérifications
- La formule a un numérateur élargi depuis 2022 (franchise, travaux, promesse, futur locataire).
- Lisez-le en tendance sur cinq exercices, jamais sur un point isolé.
- Croisez-le avec le taux de recouvrement, le TOP, la WALB et la concentration.
- Un bon TOF ne supprime pas le risque : capital, revenus et liquidité restent non garantis.