Taux d'occupation physique et financier : ce que l'écart révèle, et ce qu'il ne voit pas

Le taux physique : une mesure en mètres carrés

TOP = surface cumulee des locaux OCCUPES
      / surface cumulee des locaux DETENUS

Le taux financier : une mesure en euros de loyer

TOF = ( loyers et indemnites d'occupation FACTURES
        + indemnites compensatrices de loyers
        + valeurs locatives de marche des autres locaux
          NON DISPONIBLES a la location )
      / montant total des loyers FACTURABLES si l'integralite
        du patrimoine etait louee

Un seul des deux est obligatoire

Le droit ne connaît qu'un seul taux d'occupation, et c'est le taux financier. Le taux physique n'a aucun fondement réglementaire. L'écart entre les deux n'est donc pas un écart entre deux obligations, mais entre une obligation et une information volontaire.

D'où la règle qui commande tout le reste : l'écart se lit à l'intérieur d'une même SCPI et dans le temps ; il ne se compare jamais d'une SCPI à l'autre, tout simplement parce que l'un des deux termes de la soustraction n'est pas normalisé.

Avant toute grille de lecture, il faut savoir ce que chaque taux enregistre. La table ci-dessous ne relève d'aucune opinion : chaque ligne se déduit d'un paragraphe de la note de méthodologie. Lisez-la comme une grammaire— à gauche l'événement réel, tel qu'il se produit dans un immeuble ; à droite ce que chacun des deux taux en fait, ou n'en fait pas. Les lignes en gras surprennent y compris des lecteurs avertis.

Ce qui fait vraiment diverger les deux taux

Cause n° 1 — la pondération. Le taux physique pèse des mètres carrés, le taux financier pèse des euros. Si la vacance frappe des surfaces à faible valeur locative, le taux physique décroche plus vite que le financier ; si elle frappe des surfaces chères, c'est l'inverse. Le sens de l'écart renseigne donc sur la qualité des mètres carrés vacants, pas seulement sur leur quantité. Cette lecture est développée dans notre fiche sur le croisement des deux taux et dans notre guide de la vacance physique et financière: si c'est ce point que vous cherchez, allez-y directement.

Cause n° 2 — la convention de calcul. Des locaux vides comptés au numérateur du taux financier, des revenus non récurrents qui n'ont rien d'un loyer, une valeur locative révisée qui allège le dénominateur. C'est celle qu'on développe à partir d'ici.

Sur l'effet de pondération évoqué aux configurations 2 et 3 — la vacance frappe-t-elle des mètres carrés chers ou bon marché ? —, voyez notre fiche sur le croisement du taux physique et du taux financier: on ne la reprend pas, cette page-ci tient l'autre bout, celui des conventions de calcul.

Ce tableau démontre trois choses, et les calculs se refont de tête.

1. La franchise ne coûte pas un dixième de point. Si la franchise de l'immeuble C prenait fin et que C facturait ses 200 000 €, le numérateur et le dénominateur seraient inchangés : le taux financier resterait à 69,3 % — alors que la SCPI encaisserait 200 000 € de plus. La franchise ne se voit pas dans le taux ; elle se voit dans la trésorerie.

2. Le palier, lui, coûte 10,7 points. Si B était loué à sa valeur de marché (200 000 €), le numérateur passerait à 600 000 € : le taux financier deviendrait 600 000 / 750 000 = 80,0 %, à surfaces occupées identiques (taux physique inchangé à 75,0 %). Soit 10,7 points imputables au seul palier. C'est ça, le vrai « physique haut, financier bas ».

3. Année N+1 : le taux physique s'effondre et le taux financier monte. Hypothèses fictives supplémentaires : le locataire de A part au 1er janvier en versant une indemnité de résiliation de 200 000 € ; le local reste vide toute l'année et sa valeur locative est revue à 150 000 €; rien d'autre ne change.

Le patrimoine s'est vidé d'un quart de ses surfaces, et le taux d'occupation financier a monté de cinq points. Deux mécanismes s'additionnent : un revenu non récurrent au numérateur (§ 1.4.4 i) et une valeur locative de local vacant revue à la baisse qui allège le dénominateur. Une précision qui compte pour la lecture trimestrielle : la méthode laisse à la société de gestion le choix entre rattacher l'indemnité au trimestre de perception ou la lisser sur la période restant à courir — le profil trimestriel du taux en dépend.

Ce que ce cas établit : aucune règle ne relie le sens de l'écart à une qualité de gestion.

Le graphique imposé par la méthode, et presque jamais commenté

La note de méthodologie impose que « la présentation du TOF et des éléments constitutifs de la vacance financière de la SCPI doit être réalisée conformément au modèle graphique suivant », dit « donut » (§ 1.10). Ce n'est pas une élégance de mise en page : c'est le seul document qui réponde à la question « quelle part du taux affiché correspond à des locaux qui paient réellement un loyer ? ». C'est ce troisième objet — ni le taux physique, ni le taux financier, mais la décomposition du second — qui porte l'information sur les mesures d'accompagnement.

Ce que la décomposition fait apparaître, au titre de 2025

La ventilation complète du taux d'occupation financier de marché, poste par poste, figure déjà dans notre fiche TOF SCPI : « facturé » n'est pas « encaissé », avec le constat qui en découle — une part du taux affiché correspond à des locaux qui ne facturent aucun loyer. Le détail poste par poste est là-bas ; ici, deux lignes suffisent.

La seule série qui parle des mesures d'accompagnement

C'est le poste « franchise » de cette décomposition — et lui seul — qui documente le recours aux avantages consentis aux locataires. Il est passé de 2,7 % (2024) à 3,5 % (2025), soit +0,8 point ; l'ASPIM y rattache un recours accru aux mesures d'accompagnement commercial, dont le commentaire est cité in extenso dans notre guide du taux de capitalisation et de la valeur de la part. Sur deux exercices, le poste « en recherche de locataire » est passé de 6,4 % (2023) à 8,3 % (2025), ce que l'association rattache à un « allongement des délais de relocation ». Le taux d'occupation financier de marché, lui, s'établit à 93,0 % (2022), 93,3 % (2023), 92,2 % (2024) et 91,3 % (2025) (ASPIM, même publication ; agrégat pondéré par les capitalisations, données déclaratives susceptibles d'ajustements ultérieurs).

Deux réserves avant de se servir de cette série. Elle se constate, elle ne s'extrapole pas : le prochain taux d'occupation financier de marché devrait paraître au printemps 2027, au rythme de publication observé jusqu'ici, et il n'existe pas de taux de marché trimestriel. Et ce taux de marché n'est pas une norme : une SCPI n'est ni « bonne » au-dessus, ni « mauvaise » en dessous — la composition du patrimoine et le millésime des acquisitions expliquent l'essentiel des écarts. À titre d'ordre de grandeur, l'ASPIM situe le taux des SCPI de bureaux à 88,8 % en 2025 contre 91,2 % en 2023 ; ce segment est traité dans notre guide des SCPI de bureaux.

Une photographie contre un film

Le taux financier trimestriel est mesuré le dernier jour du trimestre, mais pour les trois mois du trimestre civil échu, sur les flux effectivement facturés (§ 1.2) : c'est une mesure de période. Le taux physique trimestriel, lui, est « constaté au dernier jour du trimestre civil échu », et la note précise que « la mesure est réalisée en spot » (§ 2.2) : c'est une mesure ponctuelle, d'un seul jour.

Conséquence directe : un départ survenu le 15 du dernier mois du trimestre pèse un demi-mois dans le taux financier et la totalité dans le taux physique. L'écart d'un trimestre donné peut n'être qu'un artefact de calendrier. Attention toutefois : le taux physique annuel, lui, est une moyenne de taux journaliers sur 365 ou 366 jours — mais sa publication est conditionnelle (« si elle a la possibilité de réaliser ce calcul »). Un taux physique « spot » au 31 décembre et un taux physique annuel d'une même SCPI ne se comparent pas.

Le taux annuel n'est pas la moyenne des quatre trimestres

TOF annuel = ( somme des 4 NUMERATEURS trimestriels )
           / ( somme des 4 DENOMINATEURS trimestriels )

different de la moyenne arithmetique des 4 TOF trimestriels

L'exemple ci-dessous est celui de l'ASPIM, sur un patrimoine hypothétique de sa construction (§ 1.9 de sa note). Ce n'est pas un chiffre de marché.

La valeur locative est une appréciation, et elle joue dans le bon sens

Le dénominateur retient, pour tout local vacant, la valeur locative de marché « aux dires de la société de gestion », sur la base d'avis d'intervenants professionnels indépendants (§ 1.3). La note ajoute que, si cette valeur locative « serait trop éloignée de l'état du marché du fait de la périodicité annuelle d'intervention des experts immobiliers, la société de gestion se réserve le droit d'adapter la valeur » (note 12, appelée au § 1.5 i). Le même exemple officiel de l'ASPIM en montre la conséquence : après le départ du locataire d'un immeuble, la valeur locative retenue vaut le tiers du loyer que payait le sortant. Le dénominateur s'allège, et le taux résiste.

Le paradoxe est là : plus le marché locatif se dégrade, plus la valeur locative des locaux vides est revue à la baisse, et plus le taux d'occupation financier résiste. Ce n'est pas un soupçon de manipulation : c'est le texte de la méthode. La conséquence de lecture est simple — privilégier la tendance sur plusieurs exercices d'une même SCPI plutôt qu'un niveau ponctuel.

Deux SCPI peuvent traiter le même événement différemment

L'indemnité de résiliation anticipée est prise en compte « suivant le choix de la société de gestion » : sur le trimestre de perception, ou lissée sur la période restant à courir (§ 1.4.4 i). Deux SCPI placées dans la même situation peuvent donc afficher deux profils trimestriels différents, légitimement.

La rupture de méthode du 1er trimestre 2022

La méthode de calcul du taux d'occupation financier a changé : la méthode harmonisée de l'ASPIM est applicable à compter du 1er trimestre 2022 — la note qui l'institue, publiée en novembre 2021, porte la mention « applicables à compter du 1er janvier 2022 » —, et l'association signalait alors elle-même « l'évolution » de cet indicateur. Conséquence pratique : un historique qui enjambe cette date ne se lit pas comme une série homogène. Avant de comparer le taux d'un exercice antérieur à 2022 à celui d'un exercice postérieur, vérifiez si la société de gestion signale un changement de méthode — c'est à elle, et non au lecteur, de le faire.

Pourquoi c'est opérationnel : l'ASPIM demande de présenter au rapport annuel le taux annuel de l'exercice précédent « ainsi que, dans la mesure du possible, les TOF annuels d'au moins cinq exercices précédents » (§ 1.10). En 2026, une série à cinq exercices contient donc encore des points calculés sous l'ancienne convention : la tendance qu'on en tire est faussée sur la charnière. Indice corroborant : l'ASPIM elle-même ne publie sa propre série de marché qu'à partir de 2022.

La note d'octobre 2025 n'est pas une nouvelle méthode, contrairement à ce qu'on lit parfois : c'est une nouvelle version de la même note — les versions de novembre 2021, février 2023 et octobre 2025 traitent la franchise à l'identique (§ 1.4.3). La seule bascule de méthode documentée reste celle du 1er trimestre 2022. Ce que disait la convention antérieure, en revanche, nous ne le savons pas : le texte n'est plus accessible. Retenez la date de la bascule, pas son contenu.

Même le taux physique a bougé

Trois périmètres à vérifier avant de comparer

1. Immeubles non livrés. Un actif en construction — propriété d'un tiers, acquis par vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), par vente d'immeuble à rénover (VIR) ou par marché de travaux — est exclu du numérateur et du dénominateur (§ 1.6). Pour une SCPI investissant dans le neuf ou en rénovation, le taux est calculé « uniquement sur le périmètre des immeubles livrés », et la société de gestion doit obligatoirement mentionner l'indice de représentativité du ratio (§ 1.7). Un taux de 100 % peut donc ne porter que sur une fraction du patrimoine à terme : l'absence de cette mention est en soi un signal.
2. Sociétés non contrôlées. Les actifs détenus au travers de sociétés « non contrôlées » ne sont pas intégrés au calcul. Le taux publié porte alors sur un périmètre plus étroit que le patrimoine économique réel.
3. Parkings et surfaces extérieures. Le § 2.1 les exclut expressément des surfaces du taux physique, sauf exploitation commerciale ou caractère significatif ; le taux financier, lui, raisonne sur « l'ensemble des locaux détenus » (§ 1.3), sans exclusion équivalente. Les deux taux ne portent donc pas nécessairement sur la même assiette: une part de l'écart peut n'être qu'un effet de périmètre.

Le taux que vous lisez décrit une période déjà close

Le bulletin périodique d'information est semestriel au titre de l'article 422-228 du règlement général de l'AMF ; la version en vigueur depuis le 27 décembre 2025 a porté le délai de publication de quarante-cinq à soixante jours après la fin du semestre. Le bulletin trimestriel est une pratique de place répandue, pas une obligation : le contenu et le rythme de ce document sont détaillés dans notre guide du bulletin périodique d'information.

Les mètres carrés vides ne sont pas la seule cause d'un revenu qui recule, et c'est souvent là que se joue la déception d'un associé. Un loyer peut être facturé sans être payé, facturé très en dessous du marché, ou avoir coûté au bailleur des travaux qu'il ne récupérera pas. Et il peut arriver à échéance en même temps que tous les autres. Aucune de ces quatre réalités n'a de trace dans un taux d'occupation, ni dans l'écart entre les deux.

Les impayés

Le taux financier se calcule sur les loyers facturés, pas encaissés. Un locataire qui ne paie plus mais reste dans les lieux n'abaisse pas le taux d'un dixième de point — et il compte comme occupé au taux physique. Corollaire : le taux n'anticipe pas la défaillance d'un locataire, il l'enregistre après coup, au trimestre où le bail est effectivement résilié. La publication de la part des loyers non recouvrés étant facultative, la donnée utile est ailleurs : dans les provisions pour créances douteuses en annexe des comptes. Ce piège précis est développé dans notre fiche « facturé n'est pas encaissé ».

Le niveau des loyers

Pour un local occupé ordinaire, numérateur et dénominateur valent le même loyer facturé : un portefeuille loué 30 % sous le marché affiche un taux d'occupation financier de 100 %. Le taux ne compare jamais le loyer à la valeur de marché — sauf dans le cas des loyers par paliers (§ 1.5 i). Même remarque, à une nuance près, pour l'indexation : sur un local occupé pris isolément, elle monte les deux côtés du rapport et reste neutre ; à l'échelle d'un patrimoine comportant de la vacance, elle relève légèrement le taux, puisqu'elle n'augmente pas la valeur locative des locaux vides tant que celle-ci n'est pas révisée dans la même proportion — un mouvement du taux sans qu'un seul mètre carré change de statut. Ce que valent les loyers par rapport aux valeurs d'actifs relève d'un autre indicateur, traité dans notre guide du taux de capitalisation et de la valeur de la part.

Les travaux payés par le bailleur

Des travaux pris en charge par le bailleur — qu'ils soient consentis au preneur pour emporter la signature ou imposés par la réglementation énergétique — sont une charge, pas une modulation de loyer. Ils ne touchent ni le numérateur ni le dénominateur du taux financier, ni le taux physique : ils sont invisibles dans les deux taux et dans leur écart.

Le paradoxe mérite d'être posé, comme un raisonnement et non comme une citation : la méthode compte au numérateur du taux financier, à leur valeur locative, les locaux vacants en restructuration lorsque les travaux sont de nature à produire un immeuble neuf au sens de l'article 257-I-2-2° du CGI ou lorsqu'ils visent une amélioration de deux crans de la note de DPE (§ 1.4.2 i). Autrement dit, la performance énergétique visée par un chantier détermine si un local vide compte, ou non, dans le taux financier. Deux immeubles également vides et également en travaux ne pèsent pas pareil. Le taux physique, lui, ne fait aucune différence : la surface n'est pas occupée dans les deux cas. Un mot de contexte, sans le développer : le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 impose aux bâtiments tertiaires d'au moins 1 000 m² des objectifs de réduction de consommation aux horizons 2030, 2040 et 2050, déclarés chaque année sur la plateforme OPERAT.

La qualité des locataires et l'échéancier des baux

Ni le taux financier ni le taux physique ne voient la solidité du locataire. Les évaluateurs professionnels, eux, en tiennent compte : la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, § 2.2.5) retient parmi les facteurs d'ajustement « la nature des baux : durée, modalités de révision » et « la solidité financière et la réputation des locataires ».

La même Charte fournit le chaînon conceptuel qui manque aux deux taux (§ 1.5) : le loyer facial s'entend hors avantages consentis au locataire, quand le loyer économique corrige le loyer de ces avantages — franchise, remise commerciale, travaux à façon, loyer progressif. La citation complète de la Charte et l'usage de ce couple dans la valorisation figurent dans notre guide du taux de capitalisation et de la valeur de la part : nous ne les refaisons pas ici. Le taux d'occupation financier est construit sur des loyers faciaux ou contractuels — à la seule exception du loyer par paliers, où le numérateur retient le palier bas facturé (§ 1.5 i). L'écart entre facial et économique n'apparaît dans aucun taux d'occupation.

Reste l'échéancier des baux, donnée décisive qu'aucun texte n'impose de publier. Ni le règlement général de l'AMF (art. 422-226 à 422-228), ni l'instruction DOC-2019-04, ni la note ASPIM ne le prévoient, et il n'existe aucune définition de place pour la durée moyenne des baux dans l'univers des SCPI. Quand une société de gestion le publie — beaucoup le font —, elle le fait volontairement, selon une convention qui lui est propre : vérifiez si l'échéance retenue est la fin ferme du bail ou sa fin contractuelle, les deux ne tombant pas à la même date.

Ce que cela change : un taux d'occupation financier de 100 % dont la moitié des loyers se renégocie la même année n'est pas un taux solide. Une même moyenne recouvre une répartition étalée sur dix ans ou une échéance unique. Lisez la distribution année par année, pondérée par les loyers et non par le nombre de baux. La durée moyenne pondérée des baux (WALB) est définie, avec les limites de l'indicateur, dans notre guide du risque locatif et de la concentration des baux.

Reste à savoir dans quel document chacune de ces données se trouve, et laquelle on peut exiger. Le tableau ci-dessous distingue trois statuts qu'on confond en permanence — ce qui est imposé par la réglementation, ce qui est imposé par la méthode professionnelle, et ce qui reste à la discrétion de la société de gestion. La distinction n'est pas théorique : une donnée réglementaire se réclame ; une donnée facultative se demande, et peut vous être refusée sans faute.

La maille est globale dans les deux cas: ni le taux financier ni le taux physique ne sont publiés actif par actif. Ce que vous obtenez au niveau fin, c'est l'inventaire et l'état du patrimoine du rapport annuel.

Dernier point, et c'est le plus utile en pratique : la seule donnée réglementaire qui descende au niveau de l'événement est le couple « vacances significatives + manque à gagner» de l'article 422-227, 7°. C'est là que se lit, en euros, ce que le taux global lisse — et c'est le paragraphe du rapport de gestion à ouvrir en premier quand un taux décroche.

Pour la lecture des documents eux-mêmes — où se trouve quoi, dans quel ordre, et ce qui doit vous alerter —, voyez notre guide de lecture du rapport annuel d'une SCPI. Pour les dates de constatation du taux physique, voyez notre fiche sur le taux d'occupation physique. Et pour ne pas confondre occupation et revenu, voyez notre guide du taux de distribution.

Les trois erreurs qui suivent reviennent à la même chose : faire dire à l'écart plus qu'il ne contient. Pour la batterie complète des signaux à surveiller sur une SCPI — dont le taux d'occupation n'est qu'un élément parmi d'autres —, voyez notre grille des signaux d'alerte d'une SCPI fragile.

Ce que l'associé ne maîtrise pas — c'est-à-dire presque tout

Sur ces deux taux, l'associé n'a la main sur rien. La publication du taux d'occupation physique est laissée à la discrétion de la société de gestion — vous ne pouvez pas l'exiger, et son absence rend l'écart purement et simplement incalculable. La valeur locative de marché qui alimente le dénominateur du taux financier est fixée « aux dires de la société de gestion », sur la base d'avis professionnels dont vous ne verrez jamais le détail. Le mode de comptabilisation d'une indemnité de résiliation — immédiat ou lissé sur la période restant à courir — relève encore de son choix, et ce choix déforme le profil trimestriel du taux que vous lisez.

Le constat vaut au-delà des indicateurs. Le prix de souscription d'une SCPI à capital variable est fixé par la société de gestion, dans un encadrement réglementaire, autour de la valeur de reconstitution : l'associé ne vote pas ce prix — la mécanique en est exposée dans notre guide de la valeur de reconstitution. Dans une SCPI à capital fixe, il résulte de la confrontation des ordres sur le marché secondaire, donc de la demande des autres. Vous lisez ce que la société de gestion publie, dans la forme où elle le publie. D'où la règle qui vaut pour toute cette page : un taux se lit en série, avec sa décomposition. Seul et à une date, il ne conclut rien.

Ce que cette grille de lecture ne peut pas faire

Ses limites, maintenant. Cette grille ne juge pas une SCPI : l'écart n'est pas comparable d'un véhicule à l'autre, aucun seuil ne dit ce qui serait « bon » ou « mauvais », et la fédération professionnelle admet elle-même qu'un taux dégradé peut accompagner une gestion satisfaisante. Les mesures d'accompagnement lui échappent aussi : ni la franchise ni les travaux pris en charge n'y laissent de trace, et la seule source disponible sur le sujet — la décomposition du taux financier — est publiée à la maille du patrimoine entier, jamais de l'immeuble. Rien, dans cette grille, n'annonce la distribution de l'exercice suivant, le prix de la part ou le délai dans lequel une demande de retrait sera servie. Elle ne remplace pas non plus la lecture des comptes: un impayé se voit dans les provisions pour créances douteuses, jamais dans un taux d'occupation.

Un écart ne commande aucune décision

Un écart ponctuel n'est pas un motif d'arbitrage. La SCPI est un placement de long terme, non garanti et peu liquide ; l'arbitrage décidé sous le coup de l'émotion est le principal destructeur de performance. La bonne conclusion peut parfaitement être de ne rien faire — ou de constater que ce placement ne convient pas à votre situation.

Enfin, sur l'avenir : les données citées dans cette page décrivent des périodes closes et des textes en vigueur à la date de publication. Nous ne formulons aucune prévision sur l'évolution du marché locatif, des loyers, des taux d'occupation ou du prix des parts. L'AMF indiquait dans sa Cartographie 2026 des marchés et des risques, publiée le 30 juin 2026, que « les valorisations immobilières sont donc plus difficiles » et qu'elle « poursuit sa supervision renforcée des fonds immobiliers ». C'est un constat de supervision, daté ; nous ne l'extrapolons pas.