Mis à jour le 11 août 2026· Conforme à la note de méthodologie de l'ASPIM (version d'octobre 2025, § 1.1 à 1.10 et § 2.1 et 2.2), au règlement général de l'AMF (art. 422-227 et 422-228) et à l'instruction AMF DOC-2019-04 (§ 3.1.1). Données de marché : ASPIM, indicateurs de performance des SCPI au titre de 2025, publiés en mai 2026.
La scène se répète à chaque campagne de publication. Un associé ouvre le bulletin de sa SCPI, y lit un taux d'occupation rassurant, et constate au même moment que son acompte a baissé — ou que sa demande de retrait n'a toujours pas été servie. Il en tire la conclusion évidente : l'un des deux chiffres ment. Aucun des deux ne ment. Simplement, aucun des deux ne répond à la question que se pose l'associé : « est-ce que les loyers rentrent, et vont-ils continuer à rentrer ? ».
On reprend ici la mécanique de calcul des deux taux à la source — la note de méthodologie de l'ASPIM, paragraphe par paragraphe —, on en tire une grille de lecture des quatre configurations possibles, et on démontre, chiffres à l'appui et sur des hypothèses explicitement fictives, trois résultats contre-intuitifs : une franchise de loyer ne fait pas baisser le taux d'occupation financier, un impayé non plus, et un taux financier qui monte peut signaler le départd'un locataire. Aucune SCPI n'est nommée ici, et aucun chiffre n'est avancé sans sa source.
Si vous cherchez la définition et la formule des deux taux, elles sont dans nos fiches TOF, le taux d'occupation financier et TOP, le taux d'occupation physique. Cette page-ci traite ce que leur écart ne montre pas.
✅ Réponse express
Le taux d'occupation physique pèse des mètres carrés. Le taux d'occupation financier pèse des euros de loyer. Leur écart dit où se loge la vacance en valeur — il ne dit pas si la SCPI a « acheté » son occupation.
- Une franchise de loyer ne fait pas baisser le taux financier : le local est compté à la valeur du bail des deux côtés du rapport (méthode ASPIM, § 1.4.3).
- Un loyer impayé non plus : le taux financier se calcule sur les loyers facturés, pas encaissés.
- Ce qui déprime le taux financier à surfaces occupées constantes, ce sont les loyers par paliers.
- Ce qui le soutient pendant que les surfaces se vident, ce sont les revenus non récurrents et la valeur locative des locaux vides comptée au numérateur.
- La seule information disponible sur les mesures d'accompagnement se trouve dans la décomposition du taux d'occupation financier, que la méthode ASPIM impose de publier — et qui passe le plus souvent inaperçue.
Deux taux, deux unités de mesure — et un seul des deux est obligatoire
Le taux physique : une mesure en mètres carrés
Taux d'occupation physique (TOP)
TOP = surface cumulee des locaux OCCUPES
/ surface cumulee des locaux DETENUS- Surfaces retenues :celles qui figurent au rapport annuel d'activité de la SCPI
- Inclus :les locaux accessoires (réserves, annexes)
- Exclus :les surfaces extérieures (terrasses, balcons) ; les parkings intérieurs et extérieurs, sauf s'ils sont exploités commercialement ou constituent un élément significatif de la politique d'investissement
Source : note de méthodologie ASPIM, version d'octobre 2025, § 2.1.
Le taux financier : une mesure en euros de loyer
Taux d'occupation financier (TOF)
TOF = ( loyers et indemnites d'occupation FACTURES
+ indemnites compensatrices de loyers
+ valeurs locatives de marche des autres locaux
NON DISPONIBLES a la location )
/ montant total des loyers FACTURABLES si l'integralite
du patrimoine etait louee- Facturés :et non encaissés : un impayé ne fait pas bouger le taux
- Numérateur :il contient des locaux VIDES, retenus à leur valeur locative de marché
- Dénominateur :tout le patrimoine détenu, loué ou non
Source : note de méthodologie ASPIM, version d'octobre 2025, § 1.1 ; alignement revendiqué sur l'EPRA Vacancy Rate.
Un seul des deux est obligatoire
| Critère | Taux d'occupation financier | Taux d'occupation physique |
|---|---|---|
| Fondement | Réglementaire (RG AMF art. 422-227, 7° pour le rapport de gestion ; instruction AMF DOC-2019-04, § 3.1.1, pour le bulletin prévu à l'art. 422-228) et méthode professionnelle ASPIM | Aucun fondement réglementaire : méthode professionnelle seulement |
| Publication | Obligatoire | Facultative, « laissée à la discrétion de la société de gestion » (ASPIM, ch. 2) |
| Comparabilité entre SCPI | Recherchée : l'ASPIM impose de présenter le « TOF ASPIM » comme le « taux reconnu par la profession » permettant « une comparaison rigoureuse entre les sociétés » (§ 1.10) | Exclue : « les modalités de calcul du TOP, spécifiques à chaque société de gestion, ne permettent pas un comparatif entre SCPI » |
| Présentation imposée | Oui : le TOF doit être publié avec les éléments constitutifs de la vacance financière, selon un modèle graphique normalisé (§ 1.10) | Non |
Le droit ne connaît qu'un seul taux d'occupation, et c'est le taux financier. Le taux physique n'a aucun fondement réglementaire. L'écart entre les deux n'est donc pas un écart entre deux obligations, mais entre une obligation et une information volontaire.
D'où la règle qui commande tout le reste : l'écart se lit à l'intérieur d'une même SCPI et dans le temps ; il ne se compare jamais d'une SCPI à l'autre, tout simplement parce que l'un des deux termes de la soustraction n'est pas normalisé.
⚠️ « TOF ASPIM » n'est pas « TOF réglementaire »
Le texte réglementaire donne une définition-cadre (loyers « facturés » rapportés aux loyers « facturables ») ; la méthode de calcul, elle, est professionnelle et figure dans la note de l'ASPIM. Le taux que vous lisez est donc un taux ASPIM, pas un taux dont l'administration aurait fixé chaque paramètre. L'association précise d'ailleurs qu'un ratio complémentaire calculé selon une méthode maison doit s'interdire d'utiliser les termes « taux d'occupation financier » ou « TOF » (§ 1.10). Et il n'existe aucun seuil réglementaire, ni pour l'un ni pour l'autre : les repères de lecture que l'on rencontre couramment — « au-dessus de 95 % », « en dessous de 90 % » — sont des usages de marché, pas une norme, et un taux n'est ni « bon » ni « mauvais » dans l'absolu.
Ce que cette page apporte — et ce qu'elle ne refait pas
Notre fiche TOP SCPI, le taux d'occupation physique et la lecture de son écart avec le TOF expose déjà l'effet de pondération entre les mètres carrés et les euros de loyer ; notre fiche TOF SCPI, le taux d'occupation financier détaille la formule et ses usages ; et notre guide du rendement d'une SCPI situe le taux d'occupation parmi tous les indicateurs de rendement — ce guide-là présente le niveau du taux d'occupation financier comme un signal avancé du taux de distribution, et propose un stress test de cet indicateur. Tout cela est déjà écrit là-bas, et bien écrit. Une précision, cependant : ce qui y est présenté comme signal avancé, c'est le niveau du taux, et non l'écartentre les deux taux — dont cette page-ci montre précisément qu'il ne prédit rien.
Cette page prend le problème un cran plus bas : elle va chercher la méthode de calcul à la source — la note de méthodologie de l'ASPIM — et montre que l'écart ne mesure pas les franchises accordées aux locataires, alors que c'est la lecture la plus répandue. Une franchise de loyer ne fait pas baisser le taux d'occupation financier. Un locataire qui ne paie plus non plus. Et un taux financier qui monte peut signaler le départd'un locataire.
On corrige au passage deux lectures répandues — y compris les nôtres, publiées avant que nous ne remontions au texte de la méthode. On lit couramment qu'un écart entre les deux taux signale des franchises consenties aux locataires : le § 1.4.3 de la note ASPIM ne dit pas cela, et la section 2 explique pourquoi. On lit aussi que le taux d'occupation financier « n'est pas une norme AMF » : c'est vrai de la méthode de calcul, qui est professionnelle, et faux de l'obligation de publier un taux d'occupation, qui, elle, vient bien de la réglementation — c'est la distinction faite juste au-dessus.
Franchise, palier, impayé, départ indemnisé : ce que chaque situation fait aux deux taux
Avant toute grille de lecture, il faut savoir ce que chaque taux enregistre. La table ci-dessous ne relève d'aucune opinion : chaque ligne se déduit d'un paragraphe de la note de méthodologie. Lisez-la comme une grammaire— à gauche l'événement réel, tel qu'il se produit dans un immeuble ; à droite ce que chacun des deux taux en fait, ou n'en fait pas. Les lignes en gras surprennent y compris des lecteurs avertis.
| Situation réelle | Effet sur le taux physique (m²) | Effet sur le taux financier (€) | Sens de l'écart |
|---|---|---|---|
| Local loué, loyer facturé normalement | Compté occupé | Compté au loyer facturé | Aucun |
| Occupé sous franchise de loyer | Compté occupé | Compté à la valeur contractuelle du bail des deux côtés du rapport (§ 1.4 et 1.4.3) | AUCUN — invisible dans les deux |
| Occupé, loyer par paliers (progressif) | Compté occupé | Numérateur = palier bas facturé ; dénominateur = valeur locative de marché (§ 1.5 i) | Physique > financier |
| Travaux ou aménagements pris en charge par le bailleur | Compté occupé | Aucun effet : c'est une charge, pas une modulation de loyer | AUCUN — invisible dans les deux |
| Loyer facturé mais non payé (impayé) | Compté occupé | Compté : le taux est en loyers FACTURÉS (§ 1.1) | AUCUN — invisible dans les deux |
| Indemnité de résiliation encaissée | Le local est libéré : compté vacant | Revenu non récurrent ajouté au numérateur (§ 1.4.4 i) | Financier > physique |
| Droits d'entrée versés par le nouveau preneur | Compté occupé | Ajoutés au numérateur au trimestre de perception (§ 1.4.4 ii) | Financier ≥ physique |
| Indemnités compensatrices de loyers | Selon le cas | Ajoutées au numérateur, lissées sur leur période d'effet (§ 1.1 et 1.4.4 iii) | Financier > physique |
| Vacant, sous promesse de vente | Compté vacant | Valeur locative de marché au numérateur (§ 1.4.2 ii) | Financier > physique |
| Vacant, mis à disposition d'un futur locataire | Compté vacant | Valeur locative de marché au numérateur (§ 1.4.2 iii) | Financier > physique |
| Vacant, en restructuration qualifiante | Compté vacant | Valeur locative de marché au numérateur (§ 1.4.2 i) | Financier > physique |
| Vacant, en travaux non qualifiants | Compté vacant | Retenu pour une valeur nulle au numérateur — hors des trois cas du § 1.4.2 (§ 1.3 et 1.4.1) | Selon le loyer au m² du local |
| Vacant, en recherche de locataire | Compté vacant | Retenu pour une valeur nulle au numérateur (§ 1.4.1) | Selon le loyer au m² du local |
| Baisse de la valeur locative des locaux vacants | Aucun effet | Le dénominateur diminue : le taux résiste | Financier > physique |
| Immeuble non livré (VEFA, vente d'immeuble à rénover, marché de travaux) | Hors périmètre | Hors périmètre : ni au numérateur ni au dénominateur (§ 1.6) | Non comparable |
| Parkings non exploités commercialement | Exclus des surfaces retenues, au numérateur et au dénominateur (§ 2.1) | Aucune exclusion équivalente : le taux porte sur « l'ensemble des locaux détenus » (§ 1.3) | Effet de périmètre |
⚠️ Non, une franchise de loyer ne fait pas baisser le taux d'occupation financier
C'est une idée reçue tenace, et elle est fausse. Le texte, puis le chiffre, puis la conséquence :
- La règle. Le § 1.4.3 range les locaux occupés sous franchise parmi les « cas particuliers de prise en compte de la valeur du numérateur », à « la valeur contractuelle inscrite au bail », et précise entre parenthèses « au dénominateur : valeur contractuelle inscrite dans le contrat de bail ». La valeur du bail figure donc des deux côtés du rapport. Effet net : nul.
- La preuve. Dans la décomposition publiée par l'ASPIM, les « locaux sous franchise » sont une composante additive du taux (3,5 points des 91,3 % de 2025). Une composante additive ne peut pas être un facteur de baisse : c'est cette décomposition, plus encore que la rédaction du § 1.4.3, qui tranche la question.
- La conséquence. Le local sous franchise étant occupé, il compte aussi au taux physique. La franchise pousse les deux taux dans le même sens : elle ne crée aucun écart.
Ce que la franchise creuse, ce n'est pas l'écart entre les deux taux : c'est l'écart entre le taux affiché et l'argent qui rentre. On le mesure en section 4.
Ce qui fait vraiment diverger les deux taux
Cause n° 1 — la pondération. Le taux physique pèse des mètres carrés, le taux financier pèse des euros. Si la vacance frappe des surfaces à faible valeur locative, le taux physique décroche plus vite que le financier ; si elle frappe des surfaces chères, c'est l'inverse. Le sens de l'écart renseigne donc sur la qualité des mètres carrés vacants, pas seulement sur leur quantité. Cette lecture est développée dans notre fiche sur le croisement des deux taux et dans notre guide de la vacance physique et financière: si c'est ce point que vous cherchez, allez-y directement.
Cause n° 2 — la convention de calcul. Des locaux vides comptés au numérateur du taux financier, des revenus non récurrents qui n'ont rien d'un loyer, une valeur locativerévisée qui allège le dénominateur. C'est celle qu'on développe à partir d'ici.
Les quatre configurations de l'écart, et la seule question à poser dans chacune
⚠️ À lire avant le tableau
L'ASPIM écrit que « les modalités de calcul du TOP, spécifiques à chaque société de gestion, ne permettent pas un comparatif entre SCPI ». Cette grille se lit donc sur une seule SCPI, dans la durée, à méthode inchangée — jamais pour classer deux véhicules l'un par rapport à l'autre. Ce qu'elle produit, c'est une question à poser à la société de gestion, pas un jugement.
| Configuration | Ce que cela signifie | La question à poser | Où vérifier |
|---|---|---|---|
| 1. Physique haut / financier haut | Le patrimoine est loué et facturé. Mais ni les franchises, ni les impayés, ni les travaux pris en charge ne se voient ici. | Quelle part du taux vient de locaux sous franchise ? Les loyers facturés sont-ils recouvrés ? | La décomposition du taux financier ; les provisions pour créances douteuses en annexe des comptes |
| 2. Physique haut / financier bas | Les surfaces sont occupées mais rapportent moins que leur valeur locative de marché. Cause documentée n° 1 : les loyers par paliers (§ 1.5 i). Cause n° 2 : la vacance se concentre sur les m² les plus chers. | Des baux récents ont-ils été signés par paliers ? Quels locaux sont vacants, et à quel loyer au m² ? | Rapport de gestion : situation du patrimoine locatif immeuble par immeuble (art. 422-227, 6°) et manque à gagner chiffré (art. 422-227, 7°) |
| 3. Physique bas / financier haut | La configuration qui trompe le plus souvent. Effet de pondération, d'abord : la vacance porte sur des surfaces à faible valeur locative, ce qui est moins pénalisant en euros qu'en mètres carrés — lecture développée dans notre fiche sur le croisement des deux taux. Conventions de calcul, ensuite, et c'est ce que cette page ajoute : des locaux vides comptés au numérateur (promesse de vente, mise à disposition, restructuration qualifiante, § 1.4.2), ou une indemnité de résiliation qui gonfle le numérateur (§ 1.4.4 i), ou une valeur locative des vacants revue à la baisse. | Quelle part du taux vient de locaux vides ? Un revenu non récurrent a-t-il été encaissé sur la période ? La valeur locative des vacants a-t-elle été révisée ? | La décomposition du taux ; la mention obligatoire de la quote-part due aux indemnités compensatrices de loyers (§ 1.1) ; le rapport de gestion |
| 4. Physique bas / financier bas | Vacance franche : recherche de locataire ou travaux non qualifiants, retenus pour une valeur nulle (§ 1.4.1). Le cas le plus lisible : ce qu'on voit correspond à ce qui est. Le plus simple à lire n'est pas le moins coûteux à subir. | Depuis combien de trimestres ? Sur quels immeubles ? Le manque à gagner est-il chiffré en euros ? | Rapport de gestion : vacances significatives et manque à gagner (art. 422-227, 7°) ; la série des taux annuels sur cinq exercices (recommandation ASPIM § 1.10) |
Sur l'effet de pondération évoqué aux configurations 2 et 3 — la vacance frappe-t-elle des mètres carrés chers ou bon marché ? —, voyez notre fiche sur le croisement du taux physique et du taux financier: on ne la reprend pas, cette page-ci tient l'autre bout, celui des conventions de calcul.
Illustration — hypothèses ENTIÈREMENT FICTIVES, datées du 11/08/2026
Une SCPI de bureaux détenant quatre immeubles de 1 000 m²
Avertissement. Les hypothèses ci-dessous sont entièrement fictives, construites pour isoler un mécanisme de calcul. Ce n'est ni un barème, ni une moyenne de marché, ni une performance attendue. Aucune SCPI réelle n'est décrite. Un patrimoine réel comporte des centaines de baux, et le calcul est ici volontairement annualisé alors que le taux se calcule trimestriellement (somme des numérateurs divisée par la somme des dénominateurs).
Configuration type anonyme : quatre immeubles de 1 000 m² chacun, soit 4 000 m² au total. Année N.
| Immeuble | Situation | Numérateur | Dénominateur | Compte au taux physique ? |
|---|---|---|---|---|
| A — 1 000 m² | Occupé, loyer normal | 200 000 € | 200 000 € | Oui |
| B — 1 000 m² | Occupé, loyer par paliers | 120 000 € (palier bas facturé) | 200 000 € (valeur locative de marché) | Oui |
| C — 1 000 m² | Occupé sous franchise totale | 200 000 € (valeur du bail) | 200 000 € (valeur du bail) | Oui |
| D — 1 000 m² | Vacant, en recherche de locataire | 0 € | 150 000 € (valeur locative de marché) | Non |
| Total | 4 000 m² | 520 000 € | 750 000 € | 3 000 m² occupés |
Ce tableau démontre trois choses, et les calculs se refont de tête.
1. La franchise ne coûte pas un dixième de point. Si la franchise de l'immeuble C prenait fin et que C facturait ses 200 000 €, le numérateur et le dénominateur seraient inchangés : le taux financier resterait à 69,3 % — alors que la SCPI encaisserait 200 000 € de plus. La franchise ne se voit pas dans le taux ; elle se voit dans la trésorerie.
2. Le palier, lui, coûte 10,7 points. Si B était loué à sa valeur de marché (200 000 €), le numérateur passerait à 600 000 € : le taux financier deviendrait 600 000 / 750 000 = 80,0 %, à surfaces occupées identiques (taux physique inchangé à 75,0 %). Soit 10,7 pointsimputables au seul palier. C'est ça, le vrai « physique haut, financier bas ».
3. Année N+1 : le taux physique s'effondre et le taux financier monte. Hypothèses fictives supplémentaires : le locataire de A part au 1er janvier en versant une indemnité de résiliation de 200 000 € ; le local reste vide toute l'année et sa valeur locative est revue à 150 000 €; rien d'autre ne change.
| Immeuble (année N+1) | Numérateur | Dénominateur |
|---|---|---|
| A — vide, indemnité de résiliation encaissée | 200 000 € | 150 000 € (valeur locative révisée) |
| B — loyer par paliers | 120 000 € | 200 000 € |
| C — sous franchise | 200 000 € | 200 000 € |
| D — vacant | 0 € | 150 000 € |
| Total | 520 000 € | 700 000 € |
Le patrimoine s'est vidé d'un quart de ses surfaces, et le taux d'occupation financier a monté de cinq points. Deux mécanismes s'additionnent : un revenu non récurrent au numérateur (§ 1.4.4 i) et une valeur locative de local vacant revue à la baisse qui allège le dénominateur. Une précision qui compte pour la lecture trimestrielle : la méthode laisse à la société de gestion le choix entre rattacher l'indemnité au trimestre de perception ou la lisser sur la période restant à courir — le profil trimestriel du taux en dépend.
Ce que ce cas établit : aucune règle ne relie le sens de l'écart à une qualité de gestion.
Taux d'occupation élevé, acompte en baisse : faire relire vos documents
On reprend vos taux d'occupation sur plusieurs exercices et la décomposition de la vacance financière, puis on regarde ce que les comptes disent des impayés.
Il n'y a pas deux taux, il y en a trois
Le graphique imposé par la méthode, et presque jamais commenté
La note de méthodologie impose que « la présentation du TOF et des éléments constitutifs de la vacance financière de la SCPI doit être réalisée conformément au modèle graphique suivant », dit « donut » (§ 1.10). Ce n'est pas une élégance de mise en page : c'est le seul document qui réponde à la question « quelle part du taux affiché correspond à des locaux qui paient réellement un loyer ? ». C'est ce troisième objet — ni le taux physique, ni le taux financier, mais la décompositiondu second — qui porte l'information sur les mesures d'accompagnement.
Ce que la décomposition fait apparaître, au titre de 2025
La ventilation complète du taux d'occupation financier de marché, poste par poste, figure déjà dans notre fiche TOF SCPI : « facturé » n'est pas « encaissé », avec le constat qui en découle — une part du taux affiché correspond à des locaux qui ne facturent aucun loyer. Le détail poste par poste est là-bas ; ici, deux lignes suffisent.
| Poste (en % des loyers facturables — dénominateur du TOF) | 2025 | Ce local facture-t-il un loyer ? |
|---|---|---|
| Locaux occupés | 87,3 % | Oui |
| Locaux comptés dans le taux sans facturer de loyer (franchises, vacants sous promesse de vente, vacants en restructuration lourde) | 4,0 % | Non |
| = Taux d'occupation financier 2025 | 91,3 % |
La seule série qui parle des mesures d'accompagnement
C'est le poste « franchise » de cette décomposition — et lui seul — qui documente le recours aux avantages consentis aux locataires. Il est passé de 2,7 % (2024) à 3,5 % (2025), soit +0,8 point ; l'ASPIM y rattache un recours accru aux mesures d'accompagnement commercial, dont le commentaire est cité in extenso dans notre guide du taux de capitalisation et de la valeur de la part. Sur deux exercices, le poste « en recherche de locataire » est passé de 6,4 % (2023) à 8,3 % (2025), ce que l'association rattache à un « allongement des délais de relocation ». Le taux d'occupation financier de marché, lui, s'établit à 93,0 % (2022), 93,3 % (2023), 92,2 % (2024) et 91,3 % (2025)(ASPIM, même publication ; agrégat pondéré par les capitalisations, données déclaratives susceptibles d'ajustements ultérieurs).
Deux mentions à chercher systématiquement à côté du taux
- Obligatoire : « il est fait mention de la quote-part due aux indemnités compensatrices de loyers dans le TOF » (§ 1.1). Si elle manque, le taux publié est incomplet au regard de la méthode.
- Facultative : « à l'initiative de la société de gestion, il peut être fait distinctement mention de la quote-part de loyers non recouvrés » (§ 1.1). Ne la réclamez pas comme un dû : elle n'est pas exigible.
Deux réserves avant de se servir de cette série. Elle se constate, elle ne s'extrapole pas : le prochain taux d'occupation financier de marché devrait paraître au printemps 2027, au rythme de publication observé jusqu'ici, et il n'existe pas de taux de marché trimestriel. Et ce taux de marché n'est pas une norme : une SCPI n'est ni « bonne » au-dessus, ni « mauvaise » en dessous — la composition du patrimoine et le millésime des acquisitions expliquent l'essentiel des écarts. À titre d'ordre de grandeur, l'ASPIM situe le taux des SCPI de bureaux à 88,8 % en 2025 contre 91,2 % en 2023 ; ce segment est traité dans notre guide des SCPI de bureaux.
⚠️ Rappel de risque : un taux d'occupation ne garantit rien
Le capital n'est pas garanti, les revenus ne sont pas garantis, la liquidité n'est pas garantie. L'horizon de placement est long (8 à 10 ans minimum) et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un taux d'occupation élevé ne garantit ni le maintien de la distribution, ni le maintien du prix de la part, ni la possibilité de revendre ses parts — c'est ce que rappelle l'écart entre, d'un côté, les 53 % de SCPI ayant réduit leur dividende par part au premier semestre 2026 par rapport au premier semestre 2025 (21 % l'ont maintenu et 26 % l'ont augmenté ; ASPIM et IEIF, données au 30 juin 2026, en nombre de SCPI) et, de l'autre, un taux d'occupation financier de marché resté au-dessus de 90 % au titre de 2025, dernier exercice publié. Le détail de ces risques est exposé dans notre guide des risques d'une SCPI.
Trois pièges de mesure qui font parler l'écart pour rien
Une photographie contre un film
Le taux financier trimestriel est mesuré le dernier jour du trimestre, mais pour les trois mois du trimestre civil échu, sur les flux effectivement facturés (§ 1.2) : c'est une mesure de période. Le taux physique trimestriel, lui, est « constaté au dernier jour du trimestre civil échu », et la note précise que « la mesure est réalisée en spot » (§ 2.2) : c'est une mesure ponctuelle, d'un seul jour.
Conséquence directe : un départ survenu le 15 du dernier mois du trimestre pèse un demi-mois dans le taux financier et la totalité dans le taux physique. L'écart d'un trimestre donné peut n'être qu'un artefact de calendrier. Attention toutefois : le taux physique annuel, lui, est une moyenne de taux journaliers sur 365 ou 366 jours — mais sa publication est conditionnelle (« si elle a la possibilité de réaliser ce calcul »). Un taux physique « spot » au 31 décembre et un taux physique annuel d'une même SCPI ne se comparent pas.
Le taux annuel n'est pas la moyenne des quatre trimestres
Taux d'occupation financier annuel
TOF annuel = ( somme des 4 NUMERATEURS trimestriels )
/ ( somme des 4 DENOMINATEURS trimestriels )
different de la moyenne arithmetique des 4 TOF trimestrielsNote de méthodologie ASPIM, § 1.2. Même règle pour le taux semestriel, calculé sur deux trimestres.
L'exemple ci-dessous est celui de l'ASPIM, sur un patrimoine hypothétiquede sa construction (§ 1.9 de sa note). Ce n'est pas un chiffre de marché.
| Trimestre | Numérateur | Dénominateur | Taux trimestriel |
|---|---|---|---|
| T1 | 440 | 470 | 93,62 % |
| T2 | 490 | 490 | 100,00 % |
| T3 | 490 | 490 | 100,00 % |
| T4 | 445 | 460 | 96,74 % |
| Annuel (méthode ASPIM) | 1 865 | 1 910 | 97,64 % |
| Moyenne arithmétique des 4 taux | — | — | 97,59 % |
La valeur locative est une appréciation, et elle joue dans le bon sens
Le dénominateur retient, pour tout local vacant, la valeur locative de marché « aux dires de la société de gestion », sur la base d'avis d'intervenants professionnels indépendants (§ 1.3). La note ajoute que, si cette valeur locative « serait trop éloignée de l'état du marché du fait de la périodicité annuelle d'intervention des experts immobiliers, la société de gestion se réserve le droit d'adapter la valeur » (note 12, appelée au § 1.5 i). Le même exemple officiel de l'ASPIM en montre la conséquence : après le départ du locataire d'un immeuble, la valeur locative retenue vaut le tiers du loyer que payait le sortant. Le dénominateur s'allège, et le taux résiste.
Le paradoxe est là : plus le marché locatif se dégrade, plus la valeur locative des locaux vides est revue à la baisse, et plus le taux d'occupation financier résiste. Ce n'est pas un soupçon de manipulation : c'est le texte de la méthode. La conséquence de lecture est simple — privilégier la tendance sur plusieurs exercices d'une même SCPI plutôt qu'un niveau ponctuel.
Deux SCPI peuvent traiter le même événement différemment
L'indemnité de résiliation anticipée est prise en compte « suivant le choix de la société de gestion » : sur le trimestre de perception, ou lissée sur la période restant à courir (§ 1.4.4 i). Deux SCPI placées dans la même situation peuvent donc afficher deux profils trimestriels différents, légitimement.
Une série de cinq exercices n'est pas une série homogène
✅ Le réflexe avant de comparer deux taux entre eux
Avant de tirer la moindre conclusion d'une comparaison, demandez-vous de quand date la méthode — un taux calculé avant le 1er trimestre 2022 et un taux calculé après ne relèvent pas de la même convention —, sur quel périmètre il porte — immeubles non livrés, sociétés non contrôlées, parkings : les deux taux ne couvrent pas nécessairement la même assiette —, et sur quelle période il est mesuré — un « spot » d'un seul jour, une moyenne semestrielle, un trimestre de flux facturés et une année calculée en somme de sommes sont quatre grandeurs différentes qui portent le même nom.
La rupture de méthode du 1er trimestre 2022
La méthode de calcul du taux d'occupation financier a changé : la méthode harmonisée de l'ASPIM est applicable à compter du 1er trimestre 2022 — la note qui l'institue, publiée en novembre 2021, porte la mention « applicables à compter du 1er janvier 2022 » —, et l'association signalait alors elle-même « l'évolution » de cet indicateur. Conséquence pratique : un historique qui enjambe cette date ne se lit pas comme une série homogène.Avant de comparer le taux d'un exercice antérieur à 2022 à celui d'un exercice postérieur, vérifiez si la société de gestion signale un changement de méthode — c'est à elle, et non au lecteur, de le faire.
Pourquoi c'est opérationnel : l'ASPIM demande de présenter au rapport annuel le taux annuel de l'exercice précédent « ainsi que, dans la mesure du possible, les TOF annuels d'au moins cinq exercices précédents » (§ 1.10). En 2026, une série à cinq exercices contient donc encore des points calculés sous l'ancienne convention : la tendance qu'on en tire est faussée sur la charnière. Indice corroborant : l'ASPIM elle-même ne publie sa propre série de marché qu'à partir de 2022.
La note d'octobre 2025 n'est pas une nouvelle méthode, contrairement à ce qu'on lit parfois : c'est une nouvelle version de la même note — les versions de novembre 2021, février 2023 et octobre 2025 traitent la franchise à l'identique (§ 1.4.3). La seule bascule de méthode documentée reste celle du 1er trimestre 2022. Ce que disait la convention antérieure, en revanche, nous ne le savons pas : le texte n'est plus accessible. Retenez la date de la bascule, pas son contenu.
Même le taux physique a bougé
| Version de la note ASPIM | Périmètre des parkings au dénominateur du taux physique |
|---|---|
| Novembre 2021 | « …ni les parkings (intérieurs et extérieurs) » — exclusion totale |
| Février 2023 et octobre 2025 | « …ni les parkings s'ils ne sont pas exploités commercialement ou ne constituent pas un élément significatif de la politique d'investissement » — exclusion conditionnelle |
Trois périmètres à vérifier avant de comparer
- Immeubles non livrés. Un actif en construction — propriété d'un tiers, acquis par vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), par vente d'immeuble à rénover (VIR) ou par marché de travaux — est exclu du numérateur et du dénominateur (§ 1.6). Pour une SCPI investissant dans le neuf ou en rénovation, le taux est calculé « uniquement sur le périmètre des immeubles livrés », et la société de gestion doit obligatoirement mentionner l'indice de représentativité du ratio (§ 1.7). Un taux de 100 % peut donc ne porter que sur une fraction du patrimoine à terme : l'absence de cette mention est en soi un signal.
- Sociétés non contrôlées. Les actifs détenus au travers de sociétés « non contrôlées » ne sont pas intégrés au calcul. Le taux publié porte alors sur un périmètre plus étroit que le patrimoine économique réel.
- Parkings et surfaces extérieures. Le § 2.1 les exclut expressément des surfaces du taux physique, sauf exploitation commerciale ou caractère significatif ; le taux financier, lui, raisonne sur « l'ensemble des locaux détenus » (§ 1.3), sans exclusion équivalente. Les deux taux ne portent donc pas nécessairement sur la même assiette: une part de l'écart peut n'être qu'un effet de périmètre.
Le taux que vous lisez décrit une période déjà close
Le bulletin périodique d'information est semestriel au titre de l'article 422-228 du règlement général de l'AMF ; la version en vigueur depuis le 27 décembre 2025 a porté le délai de publication de quarante-cinq à soixante jours après la fin du semestre. Le bulletin trimestriel est une pratique de place répandue, pas une obligation : le contenu et le rythme de ce document sont détaillés dans notre guide du bulletin périodique d'information.
⚠️ Une contradiction de périodicité rarement relevée
L'AMF (instruction DOC-2019-04, § 3.1.1) demande au bulletin un taux d'occupation « en moyenne semestrielle ». L'ASPIM (§ 1.10) demande, elle, « le dernier TOF trimestriel connu ». Ce ne sont pas les mêmes grandeurs. Avant de comparer deux taux — entre deux bulletins, ou entre un bulletin et un rapport annuel —, vérifiez sur quelle période chacun porte. Le document ne le précise pas toujours.
Les impayés, le niveau des loyers, les travaux du bailleur et l'échéancier des baux
Les mètres carrés vides ne sont pas la seule cause d'un revenu qui recule, et c'est souvent là que se joue la déception d'un associé. Un loyer peut être facturé sans être payé, facturé très en dessous du marché, ou avoir coûté au bailleur des travaux qu'il ne récupérera pas. Et il peut arriver à échéance en même temps que tous les autres. Aucune de ces quatre réalités n'a de trace dans un taux d'occupation, ni dans l'écart entre les deux.
Les impayés
Le taux financier se calcule sur les loyers facturés, pas encaissés. Un locataire qui ne paie plus mais reste dans les lieux n'abaisse pas le taux d'un dixième de point — et il compte comme occupé au taux physique. Corollaire : le taux n'anticipe pas la défaillance d'un locataire, il l'enregistre après coup, au trimestre où le bail est effectivement résilié. La publication de la part des loyers non recouvrés étant facultative, la donnée utile est ailleurs : dans les provisions pour créances douteuses en annexe des comptes. Ce piège précis est développé dans notre fiche « facturé n'est pas encaissé ».
Le niveau des loyers
Pour un local occupé ordinaire, numérateur et dénominateur valent le même loyer facturé : un portefeuille loué 30 % sous le marché affiche un taux d'occupation financier de 100 %. Le taux ne compare jamais le loyer à la valeur de marché — sauf dans le cas des loyers par paliers (§ 1.5 i). Même remarque, à une nuance près, pour l'indexation : sur un local occupé pris isolément, elle monte les deux côtés du rapport et reste neutre ; à l'échelle d'un patrimoine comportant de la vacance, elle relève légèrement le taux, puisqu'elle n'augmente pas la valeur locative des locaux vides tant que celle-ci n'est pas révisée dans la même proportion — un mouvement du taux sans qu'un seul mètre carré change de statut. Ce que valent les loyers par rapport aux valeurs d'actifs relève d'un autre indicateur, traité dans notre guide du taux de capitalisation et de la valeur de la part.
Les travaux payés par le bailleur
Des travaux pris en charge par le bailleur — qu'ils soient consentis au preneur pour emporter la signature ou imposés par la réglementation énergétique — sont une charge, pas une modulation de loyer. Ils ne touchent ni le numérateur ni le dénominateur du taux financier, ni le taux physique : ils sont invisibles dans les deux taux et dans leur écart.
Le paradoxe mérite d'être posé, comme un raisonnement et non comme une citation : la méthode compte au numérateur du taux financier, à leur valeur locative, les locaux vacants en restructuration lorsque les travaux sont de nature à produire un immeuble neuf au sens de l'article 257-I-2-2° du CGI ou lorsqu'ils visent une amélioration de deux crans de la note de DPE (§ 1.4.2 i). Autrement dit, la performance énergétique visée par un chantier détermine si un local vide compte, ou non, dans le taux financier. Deux immeubles également vides et également en travaux ne pèsent pas pareil. Le taux physique, lui, ne fait aucune différence : la surface n'est pas occupée dans les deux cas. Un mot de contexte, sans le développer : le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 impose aux bâtiments tertiaires d'au moins 1 000 m² des objectifs de réduction de consommation aux horizons 2030, 2040 et 2050, déclarés chaque année sur la plateforme OPERAT.
La qualité des locataires et l'échéancier des baux
Ni le taux financier ni le taux physique ne voient la solidité du locataire. Les évaluateurs professionnels, eux, en tiennent compte : la Charte de l'expertise en évaluation immobilière(6e édition, novembre 2025, § 2.2.5) retient parmi les facteurs d'ajustement « la nature des baux : durée, modalités de révision » et « la solidité financière et la réputation des locataires ».
La même Charte fournit le chaînon conceptuel qui manque aux deux taux (§ 1.5) : le loyer facial s'entend hors avantages consentis au locataire, quand le loyer économique corrige le loyer de ces avantages — franchise, remise commerciale, travaux à façon, loyer progressif. La citation complète de la Charte et l'usage de ce couple dans la valorisation figurent dans notre guide du taux de capitalisation et de la valeur de la part : nous ne les refaisons pas ici. Le taux d'occupation financier est construit sur des loyers faciaux ou contractuels — à la seule exception du loyer par paliers, où le numérateur retient le palier bas facturé (§ 1.5 i). L'écart entre facial et économique n'apparaît dans aucun taux d'occupation.
Reste l'échéancier des baux, donnée décisive qu'aucun texte n'impose de publier. Ni le règlement général de l'AMF (art. 422-226 à 422-228), ni l'instruction DOC-2019-04, ni la note ASPIM ne le prévoient, et il n'existe aucune définition de place pour la durée moyenne des baux dans l'univers des SCPI. Quand une société de gestion le publie — beaucoup le font —, elle le fait volontairement, selon une convention qui lui est propre : vérifiez si l'échéance retenue est la fin ferme du bail ou sa fin contractuelle, les deux ne tombant pas à la même date.
Ce que cela change : un taux d'occupation financier de 100 % dont la moitié des loyers se renégocie la même année n'est pas un taux solide. Une même moyenne recouvre une répartition étalée sur dix ans ou une échéance unique. Lisez la distribution année par année, pondérée par les loyers et non par le nombre de baux. La durée moyenne pondérée des baux (WALB) est définie, avec les limites de l'indicateur, dans notre guide du risque locatif et de la concentration des baux.
⚠️ Un taux d'occupation de 100 % ne dit rien de la date à laquelle les baux tombent
Un patrimoine intégralement loué peut voir la moitié de ses loyers arriver à échéance le même exercice, ou les voir se renouveler par petites tranches pendant dix ans. Les deux situations affichent 100 %. Aucun taux d'occupation ne distingue une répartition lisse d'une falaise ; aucun texte n'impose de publier l'échéancier ; aucune définition de place n'encadre la « durée moyenne des baux » dans l'univers des SCPI. Un taux élevé n'est donc ni une garantie de revenu, ni une garantie de durée : il décrit un état à une date, pas une trajectoire.
Où lire les deux taux, à quelle fréquence, à quelle maille
Reste à savoir dans quel document chacune de ces données se trouve, et laquelle on peut exiger. Le tableau ci-dessous distingue trois statuts qu'on confond en permanence — ce qui est imposé par la réglementation, ce qui est imposé par la méthode professionnelle, et ce qui reste à la discrétionde la société de gestion. La distinction n'est pas théorique : une donnée réglementaire se réclame ; une donnée facultative se demande, et peut vous être refusée sans faute.
| Donnée | Document | Fréquence | Statut |
|---|---|---|---|
| Taux financier, dernier trimestre connu | Bulletin périodique d'information | Semestriel au minimum (art. 422-228), trimestriel en pratique | Obligatoire (DOC-2019-04 § 3.1.1, en moyenne semestrielle) |
| Taux financier annuel + cinq exercices précédents | Rapport annuel d'activité | Annuelle | Recommandation ASPIM § 1.10 |
| Décomposition du taux financier (« donut ») | Rapport annuel et bulletin | Avec le taux | Imposée par la méthode ASPIM |
| Quote-part des indemnités compensatrices de loyers | Partout où le taux est cité | — | Obligatoire au titre de la méthode ASPIM (§ 1.1) |
| Quote-part des loyers non recouvrés | — | — | Facultative — méthode ASPIM (§ 1.1) |
| Taux physique « spot » au dernier jour du trimestre | Bulletin, si publié | Trimestrielle | Facultatif |
| Taux physique au 31 décembre / taux physique annuel | Rapport annuel, si publié / si calculable | Annuelle | Facultatif |
| Vacances significatives et manque à gagner (en euros) | Rapport de gestion | Annuelle | Obligatoire — art. 422-227, 7° |
| Surface immeuble par immeuble | Rapport de gestion | Annuelle | Obligatoire — art. 422-227, 6° |
| Taux financier de marché (agrégé et décomposé) | ASPIM, indicateurs de performance des SCPI | Annuelle, au printemps N+1 | — |
La maille est globale dans les deux cas: ni le taux financier ni le taux physique ne sont publiés actif par actif. Ce que vous obtenez au niveau fin, c'est l'inventaire et l'état du patrimoine du rapport annuel.
⚠️ Si le taux physique n'est pas publié, l'écart n'existe pas
La publication du taux physique étant facultative, il peut être tout simplement absent des documents. Toute la grille de lecture de cette page devient alors inapplicable: sans second terme, il n'y a pas de soustraction. Cette absence est en elle-même une information — et la première chose à vérifier avant d'aller plus loin.
Dernier point, et c'est le plus utile en pratique : la seule donnée réglementaire qui descende au niveau de l'événement est le couple « vacances significatives + manque à gagner» de l'article 422-227, 7°. C'est là que se lit, en euros, ce que le taux global lisse — et c'est le paragraphe du rapport de gestion à ouvrir en premier quand un taux décroche.
Pour la lecture des documents eux-mêmes — où se trouve quoi, dans quel ordre, et ce qui doit vous alerter —, voyez notre guide de lecture du rapport annuel d'une SCPI. Pour les dates de constatation du taux physique, voyez notre fiche sur le taux d'occupation physique. Et pour ne pas confondre occupation et revenu, voyez notre guide du taux de distribution.
Les trois erreurs de lecture les plus fréquentes
Les trois erreurs qui suivent reviennent à la même chose : faire dire à l'écart plus qu'il ne contient. Pour la batterie complète des signaux à surveiller sur une SCPI — dont le taux d'occupation n'est qu'un élément parmi d'autres —, voyez notre grille des signaux d'alerte d'une SCPI fragile.
Erreur 1 — Comparer l'écart de deux SCPI
Le taux physique n'est pas normalisé : « les modalités de calcul du TOP, spécifiques à chaque société de gestion, ne permettent pas un comparatif entre SCPI » (ASPIM). Un des deux termes de la soustraction n'ayant pas de définition commune, la différence ne l'est pas davantage. L'écart se lit en série, sur une seule SCPI, à méthode inchangée.
Erreur 2 — Comparer un taux constaté un seul jour à un taux calculé sur trois mois
Le taux physique trimestriel est un « spot » d'un seul jour ; le taux financier trimestriel porte sur trois mois de flux facturés. Un écart ponctuel peut donc tenir à la seule date de sortie d'un locataire. Et un taux physique « spot » ne se compare pas davantage à un taux physique annuel calculé en moyenne journalière.
Erreur 3 — Croire que l'écart détecte les mesures d'accompagnement
Il ne les détecte pas. Franchise, impayé, travaux pris en charge : aucun des trois ne modifie l'écart. Ce sont la décomposition du taux financier, le taux de recouvrement des loyers et l'écart entre loyer facial et loyer économique qui les révèlent.
Et un mauvais taux n'est pas toujours une mauvaise nouvelle
La note de méthodologie de l'ASPIM écrit elle-même, à propos d'une SCPI en dissolution (§ 1.8, note de bas de page) : « Dans ces circonstances, un TOF dégradé peut être le signe d'une "performance" satisfaisante de la SCPI qui a rapidement rendu ses actifs disponibles à la vente pour les céder dans de meilleures conditions économiques. » Autrement dit, la fédération professionnelle admet noir sur blanc qu'un taux bas peut être une bonne nouvelle. La lecture mécanique est donc interdite : un taux se lit avec le contexte du véhicule et de sa stratégie.
Ce qui relève de la société de gestion, et pas de vous
Ce que l'associé ne maîtrise pas — c'est-à-dire presque tout
Sur ces deux taux, l'associé n'a la main sur rien. La publication du taux d'occupation physique est laissée à la discrétion de la société de gestion — vous ne pouvez pas l'exiger, et son absence rend l'écart purement et simplement incalculable. La valeur locative de marché qui alimente le dénominateur du taux financier est fixée « aux dires de la société de gestion », sur la base d'avis professionnels dont vous ne verrez jamais le détail. Le mode de comptabilisation d'une indemnité de résiliation — immédiat ou lissé sur la période restant à courir — relève encore de son choix, et ce choix déforme le profil trimestriel du taux que vous lisez.
Le constat vaut au-delà des indicateurs. Le prix de souscription d'une SCPI à capital variable est fixé par la société de gestion, dans un encadrement réglementaire, autour de la valeur de reconstitution : l'associé ne vote pas ce prix — la mécanique en est exposée dans notre guide de la valeur de reconstitution. Dans une SCPI à capital fixe, il résulte de la confrontation des ordres sur le marché secondaire, donc de la demande des autres. Vous lisez ce que la société de gestion publie, dans la forme où elle le publie. D'où la règle qui vaut pour toute cette page : un taux se lit en série, avec sa décomposition. Seul et à une date, il ne conclut rien.
Ce que cette grille de lecture ne peut pas faire
Ses limites, maintenant. Cette grille ne juge pas une SCPI : l'écart n'est pas comparable d'un véhicule à l'autre, aucun seuil ne dit ce qui serait « bon » ou « mauvais », et la fédération professionnelle admet elle-même qu'un taux dégradé peut accompagner une gestion satisfaisante. Les mesures d'accompagnement lui échappent aussi : ni la franchise ni les travaux pris en charge n'y laissent de trace, et la seule source disponible sur le sujet — la décomposition du taux financier — est publiée à la maille du patrimoine entier, jamais de l'immeuble. Rien, dans cette grille, n'annonce la distribution de l'exercice suivant, le prix de la part ou le délai dans lequel une demande de retrait sera servie. Elle ne remplace pas non plus la lecture des comptes: un impayé se voit dans les provisions pour créances douteuses, jamais dans un taux d'occupation.
Un écart ne commande aucune décision
Un écart ponctuel n'est pas un motif d'arbitrage. La SCPI est un placement de long terme, non garanti et peu liquide ; l'arbitrage décidé sous le coup de l'émotion est le principal destructeur de performance. La bonne conclusion peut parfaitement être de ne rien faire — ou de constater que ce placement ne convient pas à votre situation.
Enfin, sur l'avenir : les données citées dans cette page décrivent des périodes closes et des textes en vigueur à la date de publication. Nous ne formulons aucune prévisionsur l'évolution du marché locatif, des loyers, des taux d'occupation ou du prix des parts. L'AMF indiquait dans sa Cartographie 2026 des marchés et des risques, publiée le 30 juin 2026, que « les valorisations immobilières sont donc plus difficiles » et qu'elle « poursuit sa supervision renforcée des fonds immobiliers ». C'est un constat de supervision, daté ; nous ne l'extrapolons pas.
⚠️ Mentions de risque — et statut de cette page
- Capital non garanti · revenus non garantis · liquidité non garantie · horizon de placement long (8 à 10 ans minimum) · performances passées non indicatives des performances futures.
- Un taux d'occupation élevé ne garantit ni le maintien de la distribution, ni le maintien du prix de la part, ni la possibilité de revendre ses parts.
- Cette page est informative : elle ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier.
- Le traitement fiscal individualisé relève du conseil ; les questions juridiques relèvent du notaire ou de l'avocat.
Mémo express
À retenir
- Le taux physique pèse des mètres carrés, le taux financier pèse des euros : leur écart dit où se loge la vacance en valeur.
- La franchise ne creuse aucun écart — elle est comptée à la valeur du bail des deux côtés du rapport. L'impayé et les travaux pris en charge non plus.
- Les loyers par paliers font baisser le taux financier à surfaces occupées constantes ; les revenus non récurrents et la valeur locative des vacants le font monter pendant que les surfaces se vident.
- La publication du taux physique n'est pas obligatoire. S'il manque, l'écart est incalculable.
- La décomposition du taux financier est le seul document qui montre la part de l'occupation qui ne facture rien : 87,3 % de locaux réellement facturés pour 91,3 % de taux affiché au titre de 2025 (ASPIM, publié en mai 2026).
- L'écart se lit dans le temps, sur une seule SCPI. Il sert à formuler une question, pas à classer deux véhicules ni à anticiper une distribution. Pour l'ensemble du sujet, voyez notre guide complet des SCPI.