Mis à jour le — Quentin Hagnéré, fondateur de Hagnéré Patrimoine (CIF · COA · COBSP). Données de marché ASPIM et IEIF (fin 2025), agrégées et sans SCPI nommée.
Le TRI d'une SCPI, c'est quoi ?
Vous ouvrez le bulletin trimestriel de votre SCPI et c’est une avalanche de sigles : TD 4,91 %, TOF, RAN, PGA, collecte nette… et, plus discret, un « TRI 10 ans » que personne ne vous a jamais vraiment expliqué. C’est pourtant le seul chiffre qui répond à la vraie question de l’épargnant : au bout du compte, combien ai-je réellement gagné ? Ce n’est écrit nulle part sur le bulletin. Fin 2025, le taux de distribution moyen tenait encore à 4,91 % quand le TRI 5 ans était tombé à 1,25 % (IEIF) : tout l’écart tient dans un facteur que le rendement ignore — le prix de la part. Cet article vous apprend à lire cet écart, et à ne plus jamais confondre le rendement d’une année avec la performance d’un placement.
En 30 secondes
Le TRI (taux de rendement interne) est le taux annuel qui résume toute la vie de votre placement en un seul chiffre : le prix d’achat (commission de souscription comprise), les dividendes encaissés année après année et le prix récupéré à la revente. Là où le taux de distribution ne mesure qu’une année de revenus, le TRI intègre aussi l’évolution du prix de la part. C’est la performance réellement encaissée sur la durée — l’indicateur de référence sur l’horizon de détention recommandé (8 à 10 ans minimum). Placement non garanti : les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le TRI (Taux de Rendement Interne) est le taux annualisé qui résume l’ensemble des flux d’un placement en SCPI sur une période donnée — 5, 10, 15 ou 20 ans. Il combine deux dimensions que l’on regarde trop souvent séparément : le rendement courant (les dividendes encaissés) ET la plus ou moins-value en capital (l’évolution du prix de la part entre l’achat et la revente). C’est, en un seul chiffre, la performance réellement encaissée.
Définition (convention ASPIM, octobre 2025)
Le TRI d’une SCPI est le taux tel que la valeur actuelle nette de l’ensemble des flux du placement est nulle. Autrement dit, c’est le taux qui « équilibre » la mise de départ, les dividendes reçus chaque année et le prix récupéré à la revente. Il se lit comme un rendement annuel moyen, mais calculé sur toute la durée de détention.
La formule actuarielle du TRI
0 = −PA + Σ Rₙ / (1 + TRI)ⁿ + PVₜ / (1 + TRI)ᵗ
- PA :prix d'achat des parts, commission de souscription comprise (sortie de trésorerie initiale)
- Rₙ :dividende brut encaissé l'année n
- PVₜ :prix de revente en fin de période (année t)
- TRI :le taux recherché, celui qui rend l'équation vraie
Le lecteur n'a pas à résoudre cette équation : la société de gestion publie le TRI. L'important est de comprendre ce qu'il additionne.
Pourquoi « interne » ? Parce que le taux ne se cale sur aucune référence extérieure (ni taux du marché, ni taux sans risque) : il sort uniquement des flux propres du placement. C’est ce qui en fait une mesure autonome, comparable d’une SCPI à l’autre, à condition de raisonner sur des durées et des périodes identiques.
Un indicateur de performance GLOBALE et LONG TERME
Là où le taux de distribution ne mesure qu’une seule année de rendement courant, le TRI est pluriannuel et rétrospectif : il se calcule a posteriori, une fois la période écoulée, et il « voit » tout ce qui s’est passé entre l’entrée et la sortie. C’est précisément pour cela qu’il est l’indicateur de référence pour juger une SCPI sur son horizon de détention recommandé. Un taux de distribution se lit chaque trimestre ; un TRI ne prend son sens qu’après plusieurs années, lorsque la trajectoire complète du placement est connue.
Rappel de nature : une SCPI est un placement collectif immobilier non garanti, illiquide (la revente n’est pas immédiate) et exposé à un risque de perte en capital, avec un horizon recommandé de 8 à 10 ans minimum. Pour les fondamentaux, voir notre guide complet des SCPI.
Les trois flux que le TRI additionne
La force du TRI, c’est qu’il additionne trois flux, pas un seul. Une fois qu’on les a en tête, l’écart avec le rendement affiché n’a plus rien de mystérieux.
| Flux | Ce qu'il représente | Précision de calcul |
|---|---|---|
| PA — prix d'achat | Ce que l'associé a réellement décaissé pour ses parts | Prix acquéreur, commission de souscription COMPRISE, au terme de l'exercice précédant la période |
| R — revenus distribués | Les dividendes issus des loyers, année après année | Revenus bruts (avant fiscalité de l'associé), réputés perçus une fois par an, en fin d'exercice (31/12, convention ASPIM) |
| PV — prix de revente | La valeur récupérée en sortant du placement | Dernier prix de cession ou valeur de retrait, frais de sortie déduits |
Une image pour le retenir
Voyez le TRI comme le taux d’un livret imaginaire qui, avec exactement les mêmes versements et retraits aux mêmes dates, vous aurait laissé la même somme au bout du compte. Si ce « livret équivalent » affiche 3 %, alors votre SCPI a rapporté 3 % par an tout compris — frais d’entrée digérés, dividendes encaissés et prix de sortie inclus. Un seul chiffre, mais qui ne triche sur aucun des trois flux ci-dessus.
La commission de souscription est dans le TRI
Et c’est là que le TRI se démarque : le prix d’entrée qu’il retient (PA) inclut la commission de souscription, souvent de l’ordre de 8 à 12 % du prix. Le TRI doit donc « rembourser » cette commission au fil des dividendes et de la revente — ce que le taux de distribution, lui, ignore. Conséquence directe : sur 5 ans, le TRI ressort presque toujours sous le taux de distribution moyen de la période, même quand le prix de la part n’a pas bougé.
La revente retenue, c’est la valeur de retrait
Le TRI publié suppose une sortie à la valeur de retrait (prix de souscription diminué de la commission), et non au prix réellement obtenu — qui, lui, dépend de la présence d’un acheteur. C’est pourquoi le prix de revente pèse aussi lourd dans la performance finale : il représente le plus gros flux unique de tout le calcul.
TRI vs taux de distribution : pourquoi le TRI est plus complet
On tient là le vrai sujet de l’article. Le taux de distribution (TD) est le chiffre que tout le monde regarde ; le TRI est celui qui dit la vérité sur la durée. Les deux répondent à des questions différentes.
Taux de distribution (TD) — le rendement d'UNE année
Dividende brut de l'année, rapporté au prix de souscription au 1er janvier (méthode ASPIM en vigueur depuis le 01/01/2022). Il répond à « combien je touche cette année ? ». Il ignore totalement le prix de la part et la commission de souscription.
TRI — la performance GLOBALE, pluriannuelle
Prix d'entrée (frais compris) + dividendes de chaque année + prix de revente, sur 5, 10 ou 15 ans. Il répond à « quelle performance ai-je réellement encaissée sur la durée ? ». Il « voit » la hausse comme la baisse du prix de la part.
Deux indicateurs voisins circulent aussi, qu’il ne faut pas confondre avec le TRI : l’ancien TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché), qui rapportait le dividende au prix moyen de la part sur l’année et qui a été remplacé par le taux de distribution le 1er janvier 2022 ; et la PGA (Performance Globale Annuelle), qui applique la logique « prix inclus » du TRI mais sur une seule année (taux de distribution + variation du prix sur douze mois).
Quatre indicateurs à ne pas confondre
TD : le rendement courant d’une année. TDVM : l’ancienne version du TD, abandonnée en 2022. PGA : la performance globale sur une année (prix inclus). TRI : la performance globale annualisée sur plusieurs années (prix inclus, calcul actuariel). À retenir avant tout : un « bon rendement annuel » peut cacher une perte de valeur — et c’est le TRI qui la fait apparaître. Pour le panorama complet des indicateurs de rendement, voir notre guide sur le rendement d’une SCPI.
Exemple chiffré : le TRI de Julien, pas à pas
Exemple fictif, aucune SCPI nommée. Julien achète 1 part à 200 € (commission de souscription comprise) et perçoit 9 € de dividende brut par an, soit un taux de distribution implicite de 4,50 % (9 / 200). Il conserve ses parts 10 ans, puis revend. Tout se joue sur la valeur de retrait à la sortie.
| Scénario (valeur de retrait à l'an 10) | Flux | TRI 10 ans | Lecture |
|---|---|---|---|
| A — prix quasi stable : 195 € | −200 ; +9 (ans 1 à 9) ; +204 (an 10) | ≈ 4,27 % | Légèrement SOUS le TD (4,50 %) : la commission de souscription incluse dans les 200 € n'est pas intégralement récupérée. |
| B — baisse de prix : 165 € (−17,5 %) | −200 ; +9 (ans 1 à 9) ; +174 (an 10) | ≈ 2,76 % | La baisse du prix de part comprime fortement la performance globale, bien sous le TD. C'est l'effet 2023-2025. |
| C — mise intégralement rendue : 200 € | −200 ; +9 (ans 1 à 9) ; +209 (an 10) | = 4,50 % | TRI = TD exactement : le prix de sortie égale le prix d'entrée. |
Le point clé
Le TRI n’égale le taux de distribution que dans le scénario C, quand le prix de sortie rend exactement la mise. Dès que le prix de la part bouge, le TRI s’en écarte, car il l’intègre : l’écart TRI − TD = l’effet du prix de part et de la commission, précisément ce que le taux de distribution ignore. Julien, s’il n’avait regardé que le « 4,50 % de rendement », aurait raté la réalité du scénario B : une performance réelle de 2,76 %. La baisse du prix ne se lit jamais dans le TD — elle se lit dans le TRI et dans les raisons pour lesquelles une SCPI baisse son prix de part.
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Comment le TRI est calculé et où le trouver
Un calcul actuariel, pas une simple moyenne
Le TRI est le taux qui annule la valeur actuelle nette : chaque flux est actualisé à sa date. Un dividende touché la première année « pèse » donc plus qu’un dividende touché la dixième année. C’est ce qui distingue le TRI d’une moyenne arithmétique : il colle au calendrier réel des encaissements.
Attention à la formule répandue
La formule [(prix final + revenus) / prix initial] ^ (1/n) − 1 que l’on lit un peu partout n’est qu’une approximation : elle suppose que tous les dividendes sont encaissés en un seul bloc à la fin, ce qui n’est pas le cas. Ce n’est pas le vrai TRI actuariel. Pour le retrouver, on utilise la fonction TRI d’un tableur — ou, plus simplement, on se réfère au chiffre publié par la société de gestion.
Astuce : recalculez-le vous-même en 2 minutes
Dans un tableur, alignez vos flux dans une colonne — la mise de départ en négatif, puis chaque dividende annuel, et enfin le prix de revente ajouté au dernier dividende — puis appliquez la fonction =TRI(plage) (IRR en anglais). Reprenez l’exemple de Julien vu plus haut, scénario A : −200, puis +9 neuf fois, puis +204 à l’année 10 — la fonction renvoie ≈ 4,27 %, exactement la valeur du tableau. Pour des flux à dates irrégulières, préférez =TRI.PAIEMENTS() (XIRR), qui actualise chaque montant à sa date exacte.
Les règles de publication
Le TRI se calcule sur des tranches complètes de 12 mois et n’est jamais annualisé sur moins d’un an. Le règlement délégué (UE) 2017/565 (art. 44) encadre la présentation des performances passées, généralement sur au moins cinq ans. L’ASPIM recommande de publier le TRI sur des multiples de 5 ans (5, 10, 15 ans), ce qui permet de juger la SCPI sur son horizon de détention et non sur un millésime isolé. Les cessions de gré à gré sont exclues de ce calcul de marché.
Où trouver le TRI d’une SCPI
Le TRI figure dans le rapport annuel de la SCPI (partie performances), souvent repris dans le bulletin trimestriel, et complété par la documentation réglementaire remise avant souscription (note d’information et document d’informations clés). Les études de place (ASPIM, IEIF) publient de leur côté des TRI moyens de marché par horizon.
Le TRI des SCPI en 2025-2026 : une contraction générale
Les données de marché IEIF (agrégées, toutes SCPI confondues, aucune SCPI nommée) montrent une contraction nette des TRI moyens entre fin 2019 et fin 2025, sur tous les horizons.
| Horizon | TRI fin 2019 | TRI fin 2025 | Variation |
|---|---|---|---|
| 5 ans | ≈ 4,69 % | 1,25 % | − 3,44 pts |
| 10 ans | ≈ 6,38 % | 3,21 % | − 3,17 pts |
| 20 ans | ≈ 10,13 % | 6,36 % | − 3,77 pts |
Le contraste de 2026
En 2025, le taux de distribution moyen ressort à 4,91 % (ASPIM), quand le TRI 5 ans n’est plus que de 1,25 %. L’écart mesure exactement la baisse de valorisation que le rendement annuel masquait. Le TRI 5 ans capture le point bas de cycle (2023-2025) ; le TRI 20 ans, qui « dilue » la baisse récente dans une longue période, résiste bien mieux (6,36 %).
La cause ? La remontée rapide des taux d’intérêt en 2022-2023 a fait baisser les valorisations d’expertise du parc immobilier, surtout les bureaux. De nombreuses sociétés de gestion ont réduit le prix de leurs parts (recul moyen de l’ordre de −4,50 % en 2024 puis −3,45 % en 2025, source ASPIM/IEIF), ce qui a comprimé la composante « revente » du TRI et donc les TRI courts. On comprend ainsi quand et pourquoi une SCPI baisse son prix. Des signaux d’amélioration apparaissent néanmoins en 2025 (ASPIM, 10/02/2026) : taux de distribution en hausse pour la troisième année, PGA de marché +1,46 %, collecte nette 4,6 Md€, capitalisation 89,09 Md€.
Un TRI court très inférieur au taux de distribution est le symptôme d’un cycle de baisse des prix récent : l’associé qui vend aujourd’hui récupère moins que sa mise, et ses dividendes ne compensent pas encore l’écart. À l’inverse, un TRI long resté proche des niveaux d’avant-crise montre que, sur la durée, la SCPI a créé de la valeur malgré la secousse récente. Lu seul, le 1,25 % à 5 ans condamnerait la SCPI ; posé à côté du 6,36 % à 20 ans, il ne raconte plus une faillite mais un trou d’air. Le même fonds, deux verdicts opposés selon la fenêtre d’observation.
Garde-fou : un TRI passé, élevé ou faible, ne préjuge jamais des performances futures.
Les limites du TRI publié
Julien lit « TRI 10 ans » sur sa plaquette et l’entend comme une promesse : c’est le malentendu le plus courant en rendez-vous. Le TRI raconte ce qui s’est déjà passé, jamais ce qui va se passer — cinq réserves avant de s’y fier.
Ce que le TRI ne dit pas
- Il est rétrospectif : il décrit le passé et ne prédit rien. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- Il repose sur une hypothèse de sortie : la composante « revente » est la valeur de retrait théorique, pas le prix réellement obtenu. La revente est non garantie et non immédiate — décote, délai, voire file d’attente de retrait.
- La période choisie change tout : une SCPI de moins de 5 ans intègre une phase de constitution du patrimoine non représentative ; un point d’entrée ou de sortie en haut ou en bas de cycle biaise fortement le résultat.
- Il est brut, pas net : le TRI publié est avant impôt. La fiscalité (barème de l’IR + prélèvements sociaux de 17,2 %) réduit le TRI net réellement perçu.
- Un bon TRI ne supprime pas le risque : la SCPI reste non garantie, illiquide et exposée à une perte en capital. Un indicateur flatteur ne remplace pas l’analyse des risques d’une SCPI.
Se servir du TRI pour comparer des SCPI sur longue période
Le TRI ne devient un outil de décision qu’entouré des bons réflexes. Il y en a deux — et c’est presque toujours l’un des deux qui manque quand un client nous tend un TRI sorti de son contexte.
Comparer à durée égale, sur la même tranche
Un TRI 5 ans ne se compare jamais à un TRI 10 ans : les périodes ne recouvrent pas le même cycle de marché. Comparez toujours des horizons identiques, et jugez sur l’horizon de détention recommandé (8 à 10 ans minimum), pas sur une seule année. Une SCPI jeune, sans historique de TRI représentatif, ne se prête tout simplement pas à la comparaison.
Ne jamais juger sur un seul indicateur
Le TRI se croise avec les autres signaux : le taux de distribution (le revenu courant), le TOF (la qualité locative), le report à nouveau (RAN), qui mesure la capacité de la SCPI à lisser son dividende, et la valeur de reconstitution, qui dit si le prix de la part est cohérent avec le patrimoine réel. Un TRI élevé porté par un RAN épuisé ou un TOF en chute n’a pas la même valeur qu’un TRI solide adossé à des fondamentaux sains. Pour la démarche complète, voir comment choisir une SCPI.
En pratique, le TRI ne se lit donc jamais seul ni « dans l’absolu ». On l’ouvre, on ne referme pas le dossier dessus : un TRI 10 ans à 6 % dit qu’une performance a existé, pas qu’elle tiendra le prochain cycle — à charge pour l’investisseur de vérifier que les fondamentaux qui l’ont produite sont toujours là (qualité et diversification du parc, occupation, réserves, valorisation cohérente). Deux SCPI au même TRI 10 ans peuvent avoir des perspectives très différentes selon la solidité de ces fondamentaux.
À retenir
Reprenez le cas de Julien : 4,50 % de rendement affiché chaque année, mais 2,76 % réellement encaissés dans le scénario B. Le premier chiffre entretient le train de vie, le second solde le placement. Sur un placement de long terme, illiquide et non garanti comme la SCPI, c’est cette seconde question qui compte le plus. Un TRI 10 ans se compare à un autre TRI 10 ans, jamais seul — et jamais lu comme une garantie : fin 2019 le marché affichait 4,69 % à 5 ans, fin 2025 il n’affiche plus que 1,25 %. Le même indicateur, six ans d’écart.