Programmes immobilier neuf à Marseille 13e Arrondissement
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Le marché immobilier neuf à Marseille 13e Arrondissement
Le 13e arrondissement de Marseille couvre l'extrémité nord-est de la cité phocéenne et constitue, avec ses près de 13 000 hectares, l'un des arrondissements les plus vastes de France métropolitaine. Il rassemble des quartiers historiques comme Saint-Just, Saint-Jérôme, La Croix-Rouge, Château-Gombert, Saint-Mitre, Frais Vallon, La Rose et Les Olives, formant un territoire contrasté entre collines provençales du Massif de l'Étoile et grands ensembles d'habitat social hérités des années 1960-1970. Classé en zone A du zonage Pinel/Pinel+, il bénéficie d'un cadre fiscal avantageux pour l'investissement locatif neuf.
Le profil socio-économique du 13e arrondissement reflète sa diversité urbaine. Avec environ 92 000 habitants selon l'INSEE et un revenu médian disponible autour de 21 000 € par UC, il se situe sous la moyenne nationale française, mais cache d'importantes disparités infra-arrondissement : les secteurs résidentiels de Château-Gombert, Saint-Mitre, Les Olives ou la périphérie de Saint-Just affichent des revenus médians nettement supérieurs, tandis que les quartiers prioritaires de la politique de la ville (Frais Vallon, La Rose, Saint-Paul, Bégude, Busserine) tirent la moyenne vers le bas.
Sur le plan immobilier, le 13e arrondissement présente l'un des écarts ancien/neuf les plus marqués de Marseille, avec un prix moyen au m² dans le neuf autour de 4 500 € (programmes Château-Gombert, Saint-Just, Les Olives, Saint-Mitre) contre environ 3 200 € au m² dans l'ancien selon les données MeilleursAgents 2026. Les loyers de marché en zone A oscillent entre 13 et 16 €/m² selon la micro-localisation. Le rendement brut moyen sur du neuf bien placé ressort entre 4,5 et 5,5 %.
Pour structurer un investissement dans le 13e arrondissement de Marseille, nous recommandons une approche patrimoniale rigoureuse fondée sur trois critères : la proximité immédiate d'une station de métro (ligne 1 La Rose / Frais Vallon, ligne 2 Bougainville en limite ouest) ou d'un axe routier structurant (A7, A55, L2 nord), la qualité de l'environnement résidentiel à 300 mètres autour du programme et la stratégie de sortie à horizon 9-12 ans.
Programmes neufs à Marseille 13e Arrondissement
Les Estudines OXFORD
THE HIVE (VA)
THE HIVE
Le Clos des Acacias
Latitude 13 - Augustin Merlhou
Le neuf à Marseille 13e Arrondissement en chiffres
5 programmes en commercialisation à Marseille 13e Arrondissement, distribués par 5 promoteurs partenaires. Livraisons échelonnées entre 2026 et 2029. Toutes les analyses ci-dessous sont calculées sur les lots actuellement disponibles via Hagnéré Patrimoine, mises à jour quotidiennement.
Quartiers où nous proposons des programmes à Marseille 13e Arrondissement
Chaque quartier de Marseille 13e Arrondissement a sa propre dynamique de valorisation, son profil de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) et son niveau de tension locative. Notre cabinet vous aide à identifier celui qui correspond à votre stratégie.
Château-Gombert
Ancien village provençal devenu technopôle scientifique adossé à Centrale Méditerranée et l'Institut Fresnel ; quartier résidentiel coté avec villas, petites copropriétés récentes et programmes neufs haut de gamme.
Saint-Mitre
Secteur résidentiel calme à dominante pavillonnaire et petits collectifs récents, proche de Château-Gombert et de l'Hôpital Nord.
Saint-Just
Quartier en mutation autour de l'avenue de Saint-Just et de la station de métro homonyme (ligne 1).
Les Olives
Quartier résidentiel pavillonnaire en bordure du Massif de l'Étoile, recherché pour son cadre verdoyant et ses programmes neufs de standing.
Saint-Jérôme
Adossé à la faculté des sciences Aix-Marseille Université (Saint-Jérôme), il combine demande locative étudiante structurelle et tissu pavillonnaire familial.
La Rose - Frais Vallon
Pôle nord historique du métro ligne 1, en pleine transformation NPNRU avec démolitions et reconstructions.
Marseille 13e Arrondissement en zone A — plafonds Denormandie / Jeanbrun applicables
Zone tendue — Île-de-France hors A bis, Côte d'Azur, Genevois français, agglomérations Outre-mer. Forte demande locative.
Hors coefficient surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Exemples pour Marseille 13e Arrondissement :
- Studio/T1 (40 m²)≈ 659 €/mois
- T2 (50 m²)≈ 758 €/mois
- T3 (65 m²)≈ 905 €/mois
- T4 (80 m²)≈ 1 052 €/mois
Source : BOFiP BOI-IR-RICI-360-30 · Revenus N-2 du locataire
Transports et infrastructures à Marseille 13e Arrondissement
La connectivité d'une ville est l'un des principaux facteurs de tension locative et de valorisation immobilière. Voici les axes structurants à Marseille 13e Arrondissement.
- Métro ligne 1 RTM : stations Frais Vallon, La Rose et Saint-Just (terminus nord)
- Bus RTM nombreuses lignes desservant Château-Gombert, Les Olives, Saint-Mitre, Saint-Jérôme et le pôle Hôpital Nord
- Autoroute A7 (sortie Saint-Just / La Rose) connectant le centre de Marseille à Aix-en-Provence en 25 minutes
- Rocade L2 nord livrée en 2018, reliant directement le 13e à l'A50 et à l'est marseillais sans traverser le centre
- Autoroute A55 accessible via la L2 pour rejoindre l'Estaque, Martigues et la côte bleue
- Bus Cartreize interurbains vers Aix-en-Provence et le pays d'Aix depuis le pôle d'échanges Saint-Just
- Technopôle de Château-Gombert : 180 entreprises, Centrale Méditerranée, Institut Fresnel et IRPHE
- Hôpital Nord (AP-HM) : CHU de référence du nord de Marseille, plus de 800 lits et 6 000 professionnels de santé
- Massif de l'Étoile : espace naturel protégé de plus de 4 000 hectares
- Vallon des Tuves : zone naturelle et de loisirs en cœur d'arrondissement
- Plateau de la Mure : site naturel offrant un belvédère remarquable sur Marseille et la chaîne de l'Étoile
- Campus universitaire de Saint-Jérôme (Aix-Marseille Université) : pôle sciences et technologies, plusieurs milliers d'étudiants
Promoteurs présents à Marseille 13e Arrondissement
5 promoteurs partenaires construit actuellement à Marseille 13e Arrondissement. Aucun mandat exclusif — chaque promoteur est sélectionné selon des critères stricts : Garantie Financière d'Achèvement, qualité de prestation, respect des délais, expertise du marché local.
Quel dispositif fiscal choisir pour investir à Marseille 13e Arrondissement ?
2 dispositifs fiscaux sont actuellement éligibles sur les programmes de Marseille 13e Arrondissement. Notre audit personnalisé identifie celui qui correspond à votre TMI, votre horizon d'investissement et votre patrimoine global.
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Pourquoi investir dans le neuf à Marseille 13e Arrondissement ?
Acheter un bien neuf à Marseille 13e Arrondissementavec Hagnéré Patrimoine, c'est cumuler trois leviers de performance : économies immédiates (frais de notaire réduits, garanties intégrales), optimisation fiscale ciblée selon votre profil, et cashback de cabinet — le tout sans surcoût par rapport à un achat direct chez le promoteur.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix d'achat (contre 7-8 % dans l'ancien). Sur un bien à 300 000 €, c'est 10 à 15 000 € d'économie immédiate.
Garanties intégrales
GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage : 10 ans de couverture sans franchise.
Cashback Hagnéré
Jusqu'à 3 % du HT reversé par virement après l'acte authentique. Aucun frais pour vous, même prix qu'en direct.
Audit fiscal en architecture ouverte
Cabinet CIF/COA/COBSP en architecture ouverte (multi-immatriculations ORIAS 23002291). Aucun mandat exclusif promoteur — nous sélectionnons sur 30+ partenaires.
Tout savoir sur l'immobilier neuf à Marseille 13e Arrondissement
Au-delà de l'immobilier neuf : votre patrimoine global avec Hagnéré Patrimoine
Investir dans le neuf à Marseille 13e Arrondissementest rarement un acte isolé. Selon votre situation, l'opération s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large : optimisation fiscale annuelle, transmission familiale, préparation retraite, diversification entre immobilier et financier.
En tant que cabinet CGP en architecture ouverte, Hagnéré Patrimoine vous accompagne au-delà du programme. Notre approche gestion de patrimoine 360° couvre l'audit fiscal complet, le PER, l'assurance-vie multisupport, la nue-propriété, les SCPI et la transmission. Pour les investisseurs avec un patrimoine net supérieur à 1 M €, notre offre gestion de fortune ajoute la structuration en SCI/holding, le crédit lombard, la fiscalité des cessions et le family office.
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Identification du cabinet
Hagnéré Patrimoine SASU, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 €, immatriculée au RCS de Chambéry B 891 025 504 (SIREN 891 025 504), siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, France. Président : Quentin Hagnéré. Téléphone : 03 74 47 20 18. Email : contact@hagnere-patrimoine.fr.
Activité d'entremise immobilière — Carte T
Carte professionnelle Transactions immobilières (Carte T) n° CPI 7301 2024 000 000 014, délivrée par la CCI Savoie en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Mandat écrit obligatoire pour toute entremise (art. 1 et 6 loi Hoguet).
Non-détention de fonds : Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission (art. 73 décret 72-678 — absence de garantie financière).
Statuts financiers & assurance — ORIAS 23002291
Inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 23002291 au titre des activités : CIF (art. L. 541-1 CMF, sous contrôle Autorité des Marchés Financiers (AMF) via CNCEF Patrimoine n° 25/859654) · COA catégorie « b » (art. R. 511-2 I 1° C. ass., adhérent Endya, contrôle ACPR) · COBSP catégorie « mandataire non exclusif » (art. R. 519-4 I 1° CMF, contrôle ACPR, partenariat MIOBSP BankKeys).
Statut MIF II : Conseil en investissement à titre non indépendant au sens de l'art. 24(7) directive 2014/65/UE (MIF II) et de l'art. 325-7 RG AMF — rétrocommissions perçues, intégralement déclarées dans la lettre de mission préalable (art. L. 541-8-1 CMF).
Statut DDA : Conseil en distribution d'assurance fondé sur une analyse non impartiale au sens de l'art. L. 521-2 II du Code des assurances. Rétrocommissions sur certains contrats déclarées dans la lettre de mission.
Responsabilité civile professionnelle : AIG Europe SA, contrat n° RD01808201Y — plafonds 1 564 610 € par sinistre / 2 315 610 € par an, période 01/03/2026 → 28/02/2027.
Médiation & réclamations
Toute réclamation peut être adressée par écrit à contact@hagnere-patrimoine.fr ou via la procédure dédiée (voir page Réclamations). En cas d'échec, médiateurs compétents : Médiateur de l'AMF (CIF — 17 place de la Bourse, 75082 Paris Cedex 02) · Médiation de l'Assurance (COA — TSA 50110, 75441 Paris Cedex 09) · Liste des médiateurs ACPR (COBSP).
Avertissement risques · Mentions légales · Politique de gestion des conflits d'intérêts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance locative et d'évolution défavorable des dispositifs fiscaux.