Acheter sa résidence principale après une cession : comptant, crédit ou nantissement ?

Vous pouvez payer comptant : la question n'est plus celle de tout le monde

Guide rédigé le 14 août 2026 — par Quentin Hagnéré, fondateur de Hagnéré Patrimoine (CIF, COA, COBSP — adhérent CNCEF Patrimoine). Droit en vigueur au 14 août 2026 (Code général des impôts, Code civil, Code des assurances, Code monétaire et financier, décisions du Haut Conseil de stabilité financière, BOFiP). Analyse générique : aucun établissement, aucun assureur, aucun courtier, aucun contrat, aucun produit n'y est nommé, et aucune situation réelle n'y est décrite.

Une configuration type, construite pour les besoins de cette page. Trois semaines après le closing, un dirigeant de 57 ans ouvre son application bancaire et voit s'afficher, sur un compte personnel, un solde qu'il n'a jamais vu de sa vie. Pendant vingt ans il a surveillé la trésorerie d'une société, découvert autorisé compris ; ce chiffre-là ne ressemble à rien de ce qu'il connaît. Il n'a pas encore payé l'impôt sur la plus-value. Son téléphone sonne beaucoup, et trois rendez-vous sont déjà calés avec des gens qui veulent l'aider à placer cet argent. Or le premier poste auquel il pense n'est ni un contrat, ni un fonds, ni une holding : c'est la maison— celle qu'il repousse depuis dix ans parce que la trésorerie partait dans l'entreprise. Il peut la payer comptant, tout de suite, sans emprunter un euro. Et c'est là que la décision commence, bien avant la signature du compromis.

C'est aussi la décision qui passe après toutes les autres. Les rendez-vous qui suivent une cession parlent de réemploi et d'impôt sur la plus-value ; la maison, elle, se décide seul, un dimanche soir. L'achat de la résidence principale, qui engage pourtant la fraction la plus irréversible du capital reçu, passe pour une évidence. Il n'en est pas une. Payer comptant, emprunter, ou nantir des actifs pour financer sans les vendre sont trois décisions distinctes, dont les conséquences n'apparaissent parfois qu'au bout de deux ans.

Ce que cette page ne fait pas, pour vous éviter de la lire pour rien. Elle ne répond pas à la question « faut-il acheter ou louer » — c'est le sujet de notre guide acheter sa résidence principale ou louer en 2026, écrit pour quelqu'un qui devra emprunter. Elle ne refait pas non plus le guide du crédit immobilier, ni celui du crédit relais, ni celui de l'IFI et de la résidence principale, ni le comparatif rachat ou crédit lombard. Elle ne traite pas davantage le cas de celui qui détient déjà un patrimoine immobilier et cherche à en tirer de la liquidité : c'est l'objet de notre guide emprunter ou vendre quand le patrimoine est déjà immobilier. Son sujet propre tient en une phrase : la question n'est plus « vais-je obtenir un crédit ? », mais « dois-je en prendre un alors que je n'en ai pas besoin ? ». Pour la stratégie d'ensemble du capital que vous venez de recevoir, voyez le guide après une cession.

Avant d'arbitrer : combien, sur le prix de la cession, est réellement sur votre compte

Avant de comparer quoi que ce soit, vérifiez ce qui est réellement sur le compte. Souvent, la réponse règle le débat toute seule : beaucoup d'acheteurs « comptant » découvrent, une fois l'offre acceptée, qu'ils ne disposent pas du montant qu'ils croyaient avoir.

Le prix affiché n'est pas le cash disponible

Quatre dispositifs usuels d'une cession retiennent une partie du prix, et aucun ne relève de cette page. Leur mécanique contractuelle appartient à notre guide crédit-vendeur et earn-out, et leur traitement au moment du closing à notre guide sécuriser le cash entre le closing et les premiers mois. Il suffit ici de les nommer et de retenir leur effet sur le budget d'acquisition.

Suivez l'argent dans l'ordre où il arrive, et le budget se dégonfle à chaque étape. Une fraction du prix est d'abord retenue au closing par le séquestre de garantie d'actif et de passif: sa libération suit un événement, non une date certaine — elle ne peut donc figurer dans aucun plan de financement. Vient ensuite l'earn-out, ou complément de prix, qui n'est pas un actif mais une créance conditionnelle : elle sera peut-être perçue, pour un montant qui n'est pas connu aujourd'hui. Le crédit-vendeur, lui, arrive effectivement, mais échelonné selon un calendrier contractuel : c'est du prix, ce n'est pas de la trésorerie disponible. Et le tout se lit à l'échelle de la durée des garanties, calquée sur les délais de prescription : l'horizon d'indisponibilité se compte en années, quand la recherche immobilière, elle, se compte en semaines.

D'où une chose à ne pas perdre de vue tant que la recherche dure : un acheteur « comptant » peut très bien être un acheteur qui n'a pas encore le cash.

La part qui ne vous appartient pas : la réserve fiscale

Une part connue du montant reçu est due au fisc à une échéance connue. Elle ne vous appartient pas, et elle ne fait pas partie du budget d'acquisition. Nous ne chiffrons ici aucun taux : la catégorie du revenu, la structure de détention et la situation du foyer commandent le résultat, et le calcul relève du conseil fiscal qui vous accompagne sur l'opération.

L'erreur est fréquente pour une raison bête : le décalage. Le cash arrive en année N ; l'impôt se liquide sur la déclaration de l'année suivante. Entre les deux, le contribuable détient physiquement l'argent de l'impôt. Le voir sur son relevé ne le rend pas disponible. Engager cette part dans un apport immobilier est la faute classique de l'après-cession — et une faute irréversible, puisqu'un bien ne se revend pas en quelques semaines pour honorer une échéance fiscale.

D'où une conséquence pratique, rarement formulée aussi sèchement : Quand une part significative du prix est séquestrée ou conditionnelle, un financement — même partiel — cesse d'être un arbitrage de rendement pour devenir une réponse à une contrainte de calendrier. C'est le seul cas où l'emprunt se justifie sans qu'aucune hypothèse de rendement n'ait à être formulée : on emprunte parce que l'argent n'est pas là, pas parce qu'on parie qu'il rapportera plus ailleurs. Pour situer cette contrainte dans l'ensemble du capital reçu, notre cas post-cession déroulé de bout en bout montre l'enchaînement complet des postes.

Les trois voies, et ce que chacune vous coûte vraiment

Payer comptant : la voie la plus simple, et la plus irréversible

Aucune qualification juridique particulière : le prix est payé, le bien est acquis libre de dette. Le seul coût évité est le coût du crédit, c'est-à-dire les intérêts, l'assurance emprunteur, les frais de garantie et les frais de dossier. Tout le reste — frais d'acquisition compris — reste dû à l'identique.

Emprunter classiquement : un crédit immobilier, avec les règles d'octroi qui vont avec

Il s'agit d'un crédit immobilier au sens du 1° de l'article L. 313-1 du code de la consommation, dans sa version en vigueur au 1er juillet 2016, modifiée le 29 décembre 2017. Cette qualification a une conséquence immédiate pour vous : le prêt entre dans le champ des conditions d'octroi fixées par le Haut Conseil de stabilité financière, dont la section 6 montre qu'elles lui sont particulièrement défavorables.

Le nantissement, qu'on prend souvent pour un financement

Le nantissement est « l'affectation, en garantie d'une obligation, d'un bien meuble incorporel ou d'un ensemble de biens meubles incorporels, présents ou futurs » (article 2355 du code civil, rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, en vigueur au 1er janvier 2022 ; régime aux articles 2355 à 2366). Le nantissement ne finance rien. Il garantit un prêt, qui reste un prêt : vous devez toujours l'argent, vous avez seulement mis vos actifs en gage.

Une clause que presque personne ne lit décide de tout en cas de coup dur. Elle figure au dernier alinéa de l'article L. 132-10 du code des assurances : « Sauf clause contraire, le créancier nanti peut provoquer le rachat nonobstant l'acceptation du bénéficiaire. » C'est l'asymétrie réelle du montage : vous croyez « ne pas vendre vos actifs », alors qu'en cas de défaillance c'est le créancier qui décide de la vente, au moment qui l'arrange lui. Côté compte-titres, autre surprise : l'article L. 211-20 du code monétaire et financier, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2024-936 du 15 octobre 2024, retient une assiette mouvante et extensive, absorbant les titres substitués et, sauf convention contraire, les fruits et produits.

S'y ajoute une remarque propre à ce moment de vie : le contrat qu'on nantirait vient à peine d'être alimenté par le produit de la cession. La garantie porterait donc sur un capital dont l'allocation n'est même pas stabilisée. La mécanique complète appartient à deux pages dédiées : la mécanique du nantissement d'un contrat et racheter son contrat ou nantir : le comparatif. Aucun taux de crédit adossé, aucun seuil réel d'appel de marge, aucune quotité de marché et aucune décote d'actif ne sont publiés dans cette page : les seules quotités citées, en section 8, sont inventées, et elles montrent un mécanisme, pas un usage de marché.

Le coût d'opportunité : un coût certain contre un rendement espéré

C'est la vraie question, et elle n'a rien à voir avec le débat « acheter ou louer ». Dans ce raisonnement-là, l'apport n'est qu'une fraction du prix et l'alternative est de rester locataire ; c'est le sujet de notre guide acheter sa résidence principale ou louer en 2026. Ici, le capital disponible couvre le prix, et l'alternative n'est jamais de louer : c'est de choisir le mode de financement. La question n'est pas « puis-je me le permettre », mais « qu'est-ce que je perds, selon la façon dont je le finance ? ».

Ce qu'il faut mettre de chaque côté de la balance

Emprunter est retrospectivement gagnant si, et seulement si :

   rendement NET du capital conserve  >  cout actuariel TOUT COMPRIS du credit
   (net de frais ET net de fiscalite)    (interets + assurance + garantie + dossier,
                                          exprime en taux annuel effectif)

   sur le MEME horizon

Le point mort est le coût actuariel du crédit

On compare deux trajectoires sur vingt ans, qui finissent toutes les deux propriétaires du même bien, sans dette, en regardant la richesse financière terminale. Dans le premier cas, l'acheteur décaisse le coût d'acquisition complet et investit le reliquat au taux net r. Dans le second, il ne décaisse que la différence, investit un reliquat plus important au même taux r, et chaque mensualité est prélevée sur ce portefeuille.

Sur le jeu d'hypothèses entièrement fictives détaillé en section 8 — emprunt de 900 000 € sur 20 ans, taux nominal fictif de 3,50 %, prime d'assurance fictive de 0,30 % par an —, le résultat est structurel et ne dépend pas du patrimoine de départ : nous l'avons contrôlé sur trois niveaux de capital, avec le même point mort à 4,05 %.

Pourquoi ce point mort est plus haut qu'il n'en a l'air

rendement BRUT requis  =  cout actuariel du credit  /  (1 - taux d'imposition des produits)

Tout cela suppose que le capital soit investi — et laissé investi

Tout ce raisonnement s'effondre dans deux cas, que nous voyons souvent. Celui qui emprunte et ne place pas cumule le coût du crédit et l'absence de rendement : c'est la combinaison la plus coûteuse des trois, et sur les hypothèses fictives de la section 8 elle coûte de l'ordre de 407 000 € d'intérêts et d'assurance, sans aucune contrepartie. Celui qui place et vend au mauvais moment pour honorer ses échéances réalise ses pertes au plus mauvais moment — un crédit est un flux mensuel, il ne se met pas en pause.

Riche et illiquide : ce que payer comptant vous retire

La contrepartie du comptant n'a rien d'un ressenti : chaque euro versé au vendeur cesse d'être mobilisable tant que le bien n'est pas revendu ou hypothéqué.

Une résidence principale ne produit aucun flux monétaire. Elle rend un service de logement, qui n'est pas de l'argent, et elle génère des charges bien réelles — taxe foncière, entretien, copropriété le cas échéant. Elle ne se vend pas en partie, et sa cession suppose un délai de commercialisation puis un acte notarié.

La conséquence n'a rien de théorique. Une fois le virement parti chez le notaire, l'impôt de la cession tombera à sa date, que l'achat ait eu lieu ou non : c'est le poste le plus souvent oublié, parce qu'il est décalé d'une année. S'y ajoute l'imprévu, qu'il faudra financer soit par cession d'actifs financiers, s'il en reste, soit par une dette contractée après l'achat, c'est-à-dire dans les conditions que décrit la section suivante. Et l'IFI, qui se règle lui aussi en argent, alors même que l'achat vient de convertir du financier en immobilier (section 7). Aucune de ces trois échéances ne se règle en mètres carrés.

Payer comptant peut vous obliger à emprunter plus tard, au pire moment

Payer comptant, puis découvrir qu'on manque de liquidité, conduit à emprunter ensuite, au moment où le dossier bancaire est le plus faible, faute de revenus récurrents, comme la section suivante le montre. Le choix du comptant n'est donc pas réversible au coût qu'on imagine.

Un cas voisin, qu'on confond tout le temps avec le vôtre : le besoin de liquidité portant sur un actif immobilier déjà détenu relève de notre guide emprunter ou vendre quand le patrimoine est déjà immobilier. Ici, la situation est inverse : le capital est liquide et l'actif n'existe pas encore. Quant à la sécurisation du cash entre le closing et les premiers mois qui suivent, elle fait l'objet d'un guide dédié du même dossier : sécuriser le cash entre le closing et les premiers mois.

Emprunter après une cession : votre dossier a changé de nature

Pourquoi une banque peut refuser un dossier à plusieurs millions

Vous n'avez jamais eu autant d'argent, et jamais aussi peu de capacité d'emprunt au sens de la réglementation. Changer de banque n'y changera rien : la norme se calcule sur des revenus récurrents, et le produit de la cession n'en est pas un.

Ce que la norme regarde — et ce qu'elle ne regarde pas

                 charges annuelles d'emprunt (TOUTES dettes) + assurance emprunteur
taux d'effort =  --------------------------------------------------------------------
                 revenus annuels nets RECURRENTS

Le cadre juridique tient en trois références. Le 5° de l'article L. 631-2-1 du code monétaire et financier permet au Haut Conseil de stabilité financière de fixer des conditions d'octroi de crédit aux entités contrôlées par l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution. La décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, en vigueur au 1er janvier 2022, plafonne le taux d'effort à 35 % et la maturité à 25 ans, portée à 27 ans au maximum dans les seuls cas où l'entrée en jouissance du bien est différée — vente en l'état futur d'achèvement, construction, ou acquisition dans l'ancien avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération —, la période d'amortissement ne pouvant en tout état de cause excéder 25 ans. Elle prévoit une marge de flexibilité plafonnée à 20 % de la production trimestrielle, permettant aux établissements de déroger à ces critères, prioritairement au profit de l'acquisition d'une résidence principale. Elle a été modifiée par la décision du 29 juin 2023, puis par celle du 18 décembre 2023, NOR ÉCOT2333556S, publiée au Journal officiel du 24 décembre 2023 et en vigueur au 1er janvier 2024, dont l'article 3 charge l'ACPR de « veiller à la mise en œuvre de la présente décision » : la norme est supervisée, elle n'est pas indicative. À la date de rédaction, les critères posés en 2021 et ajustés en 2023 restent ceux qui encadrent l'octroi des crédits immobiliers.

Le point décisif : le produit de cession ne compte pas

L'article 4 de la décision définit le dénominateur comme le revenu net avant impôt, minoré des revenus exceptionnels, entendus comme les revenus qui, par leur nature, « ne sont pas susceptibles de constituer une ressource stable et récurrente, mobilisable pour faire face aux charges d'emprunt ». Une plus-value en est l'exemple type, et le critère est un critère de nature, pas de montant. Traduit sans détour : avec plusieurs millions sur votre compte, vous êtes, au regard de la norme, un dossier sans revenus.

Une précision de prudence s'impose ici. La façon exacte dont les revenus du patrimoine sont retenus n'est pas uniforme : le calcul retient les revenus et écarte en principe ce qui n'est ni stable ni récurrent, et l'intégration d'un revenu du patrimoine dépend de son caractère régulier et de l'appréciation de l'établissement. Cela se prépare, cela ne s'improvise pas au moment du compromis, et personne ne peut vous promettre l'obtention d'un financement.

L'assurance emprunteur, et pourquoi le dispositif de dispense ne vous protège pas

Le tableau ci-dessus intègre déjà l'assurance emprunteur, parce que la norme la place au numérateur. Isolons sa contribution : avec une prime fictive de 0,30 % par an du capital initial, soit 2 700 € par an, l'annuité de notre illustration passe de 62 636 € à 65 336 €, et le revenu requis pour tenir le plafond de 178 959 € à 186 673 € : soit 7 714 € de revenus supplémentaires exigés pour la seule assurance. Un raisonnement mené sur la seule mensualité de remboursement sous-estime donc le revenu nécessaire.

L'article L. 113-2-1 du code des assurances, créé par la loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (art. 10) et en vigueur au 1er juin 2022, dispense de questionnaire de santé sous deux conditions cumulatives : une part assurée sur l'encours cumulé des contrats de crédit immobilier n'excédant pas 200 000 € par assuré, et une échéance de remboursement antérieure au soixantième anniversaire. Sur notre illustration fictive, le montant emprunté écarte la première condition, et un remboursement s'achevant après le soixantième anniversaire écarte la seconde. La sélection médicale est donc complète : questionnaire, surprimes éventuelles, exclusions, voire refus — et un refus d'assurance peut faire tomber le dossier alors même que le patrimoine est là. C'est, à tout le moins, un facteur de délai et d'incertitude à intégrer dans le calendrier d'une acquisition.

Amortissable ou in fine : pourquoi on vous proposera le second

La charge courante est presque deux fois plus faible, et c'est exactement pour cela que cette formule sera proposée à ce profil : le dossier « passe » plus facilement. En revanche elle produit nettement plus d'intérêts, sans que la comparaison des deux totaux suffise à conclure : l'emprunteur in fine conserve 900 000 € investis pendant vingt ans là où l'amortissable les consomme progressivement. L'in fine ne coûte donc pas seulement plus : il fait porter davantage au portefeuille, dans les deux sens, comme le tableau de la section 8 le montre pour le crédit amortissable. Et à l'IFI, il ne procure pas l'avantage d'assiette qu'on lui prête, comme la section suivante l'établit. Le sujet du financement adossé est traité pour lui-même dans notre comparatif racheter son contrat ou nantir.

Le corollaire honnête : le pire moment pour monter un dossier est le lendemain du closing

Un exercice complet de revenus du patrimoine documentés — perçus, déclarés, réguliers — change la nature d'un dossier. C'est mécaniquement efficace, mais cela suppose un délai et des choix d'allocation, donc l'inverse d'un achat rapide. Autant l'écrire : ce constat ne nous arrange pas. Un dossier qui se prépare pendant un exercice complet, c'est un achat qui ne se fait pas cette année. Nous n'en tirons ici aucune allocation, aucune classe d'actifs et aucun objectif de rendement : la stratégie d'ensemble appartient au guide après une cession.

Enfin, un cas à ne pas confondre : le crédit relais obéit à des règles distinctes, exposées dans notre guide crédit relais et résidence principale — ses particularités ne se transposent pas au crédit d'acquisition ordinaire.

L'IFI : l'achat crée l'assiette, le crédit l'atténue — et l'effet est plafonné

Pour un cédant, l'achat de la résidence principale ne réduit pas l'exposition à l'IFI : il la crée. Le produit de cession est un actif financier, hors assiette. Le convertir en immobilier fait entrer de la valeur dans l'assiette. Le régime général appartient aux pages citées en fin de section ; trois faits suffisent ici.

L'abattement, d'abord : 30 % sur la valeur vénale réelle de l'immeuble occupé à titre de résidence principale par son propriétaire (CGI, art. 973, I, en vigueur au 31 décembre 2023), pour un seul immeuble par foyer. Le seuil d'assujettissement est un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier (CGI, art. 964 ; fiche service-public F563, vérifiée le 6 mars 2026).

La dette, ensuite, est déductible mais écrêtée, et c'est là que le raisonnement se casse : « à concurrence de son montant total sans pouvoir toutefois excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale réelle) » (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 160, 5 juin 2024). C'est un plafond, pas une décote de 30 % appliquée à la dette. Cette limitation est de source doctrinale : sous l'ISF la déduction était totale, sa légalité est contestée, et aucune jurisprudence n'a tranché — son avenir doit donc s'écrire au conditionnel.

Reste l'idée qu'un in fine y échapperait : le II de l'article 974 du CGI y met fin en imposant un amortissement fictif, le montant total étant diminué d'une fraction correspondant aux années écoulées rapportées à la durée totale (un vingtième par année pour un prêt sans terme). Un in fine n'est donc pas « déductible en plein », contrairement à ce qu'on lit souvent.

Deux choses tempèrent aussitôt cet exemple. Une résidence principale de 1 200 000 € détenue seule donne une assiette de 840 000 € : vous n'êtes même pas redevable de l'IFI, et le réflexe « j'emprunte pour l'IFI » suppose un patrimoine immobilier qui n'existe pas toujours. Et l'erreur qu'on voit passer le plus souvent consiste à appliquer l'abattement de 30 % à la dette aussi: sur la même configuration, l'écart d'assiette atteint 210 000 €.

Un dernier point : le plafonnement du passif prévu au IV de l'article 974 du CGI — lorsque la valeur des biens et droits immobiliers et des parts taxables excède 5 000 000 € et que les dettes admises excèdent 60 % de cette valeur, l'excédent n'étant admis en déduction qu'à hauteur de la moitié, sauf si le redevable justifie que ces dettes n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal — peut concerner un cédant qui achète très gros à crédit. Le régime complet est exposé dans nos guides IFI et résidence principale et dettes déductibles de l'IFI.

Deux précisions de contexte, pour finir. À la date de rédaction, et sous réserve d'évolutions législatives ultérieures, les liquidités ne sont pas dans l'assiette de l'IFI, dont le champ reste strictement immobilier : le projet d'« impôt sur la fortune improductive », qui aurait étendu cette assiette aux actifs financiers des particuliers, n'a pas été retenu dans le texte final de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026.

Cette loi a en revanche créé, à son article 7, une taxe distincte codifiée à l'article 235 ter C du CGI, qui vise certains actifs non affectés à une activité opérationnelle détenus par des sociétés : elle concerne donc le cédant qui loge son cash dans une holding, et non son patrimoine personnel. C'est l'objet de notre page taxe sur les holdings patrimoniales. Dernier point, parce que la question revient : il n'y a aucune « nouveauté 2026 » sur l'IFI de la résidence principale, le régime est celui décrit ci-dessus, inchangé.

Un mot, enfin, sur une confusion courante : ce qui compte est l'usage des fonds empruntés, pas la garantie donnée. Une dette contractée pour acquérir des actifs financiers ne réduit pas l'assiette, fût-elle garantie par une hypothèque.

Trois scénarios chiffrés, dont un dégradé — hypothèses entièrement fictives

Jeu d'hypothèses commun aux trois scénarios : capital disponible après cession de 3 000 000 € ; prix de la résidence principale de 1 200 000 € ; frais d'acquisition retenus à 96 000 €, soit 8 % du prix (hypothèse fictive arrondie), dont la seule part vérifiée est le droit de mutation — 69 680 € au taux global de 5,80665 %, usuellement arrondi à 5,81 %, ou 75 822 € en département majoré, au taux global de 6,3185 %, arrondi à 6,32 % —, le solde couvrant les émoluments et débours que nous ne chiffrons pas ; coût total de l'acquisition de 1 296 000 € ; financement envisagé de 900 000 € sur 20 ans au taux nominal fictif de 3,50 %, assurance fictive de 0,30 % par an du capital initial — soit un coût actuariel de 4,05 % par an, intérêts et assurance compris. Les frais de garantie et de dossier ne sont pas chiffrés, faute de pouvoir les documenter : les 4,05 % sont donc un plancher, et le coût réel d'un crédit comparable serait supérieur. Horizon de 20 ans, les trois scénarios finissant propriétaires du même bien.

Scénario A — payer comptant

Décaissement immédiat de 1 296 000 €. Reste investi : 1 704 000 €, soit 56,8 % du capital. Mais si la réserve fiscale représentait un tiers du produit — part elle aussi fictive —, il ne resterait que 704 000 €, soit 23,5 % du capital: 3 millions reçus, 704 000 € réellement disponibles. Les frais d'acquisition, 96 000 €, sont perdus dès la signature. La capacité d'emprunt future est dégradée, et l'assiette IFI est créée en totalité.

Scénario B — crédit amortissable

Décaissement immédiat de 396 000 €. Reste investi : 2 604 000 €. Charge mensuelle de 5 219,64 €, arrondie à 5 220 €, soit une annuité de 62 636 € — 5 444,64 € par mois et 65 336 € par an assurance comprise. Revenus récurrents nécessaires pour tenir le plafond de 35 % : 186 673 € par an assurance comprise, contre 178 959 € si l'on omettait l'assurance. Coût total certain du crédit : 406 713 €— 352 713 € d'intérêts et 54 000 € d'assurance sur vingt ans —, soit 45,2 % du capital emprunté. À l'IFI, la dette admise est de 840 000 €, dont 60 000 € écrêtés sans aucun effet.

Scénario C — financement adossé à un nantissement, structuré in fine

Choix de méthode assumé : nous retenons volontairement le même taux nominal fictif de 3,50 % que pour le scénario B, afin que la comparaison porte sur la structure de remboursement et non sur un écart de taux que nous ne sommes pas en mesure de documenter. Aucun taux de crédit adossé de marché, aucune quotité de marché et aucune décote d'actif réelle ne sont publiés dans cette page : les quotités qui suivent sont des hypothèses inventées. Charge mensuelle de 2 625 € hors assurance (− 49,7 %) : le dossier « passe » plus facilement. Mais le coût en intérêts ressort à 630 000 € (+ 78,6 %), et 900 000 € restent dus au terme. Aucun avantage IFI supplémentaire (art. 974, II). Risque propre : les actifs sont gagés, et le créancier nanti peut, sauf clause contraire, provoquer le rachat.

Le scénario dégradé : le levier joue symétriquement

Le tableau ci-dessous compare la richesse financière au terme des vingt ans selon le rendement net hypothétique du capital conservé. Les lignes négatives ne sont pas là pour faire sérieux : sans elles, on ne verrait qu'un côté du levier.

La ligne à 0 % donne la clé : l'écart y vaut exactement le coût total du crédit, − 406 713 €, intérêts et assurance. Ce n'est pas la simulation qui le produit, c'est l'arithmétique : quand le capital conservé ne rapporte rien, emprunter coûte ce que coûte le crédit, ni plus ni moins.

Les lignes négatives, que presque aucune présentation n'affiche, montrent que l'écart ne se stabilise pas : il se creuse contre le crédit, − 406 713 € à 0 %, − 475 015 € à − 2 %, − 496 793 € à − 4 %. C'est là que le tableau sert vraiment à quelque chose : le levier joue dans les deux sens, il augmente la dispersion des résultats et non le rendement espéré.

Le changement de signe, lui, tombe entre 4,00 % et 4,50 % : le point mort ressort à 4,05 % net pour un taux nominal fictif de 3,50 %, soit le coût actuariel tout compris du crédit (identité algébrique, vérifiée à 3, 5 et 10 M€ de capital de départ), et il est donc plus haut que le taux affiché. Celui qui compare son rendement espéré aux 3,50 % affichés se croit gagnant à 3,8 % ; il perd encore.

Et le pire cas, sans le déguiser : emprunter et ne pas placer. Le coût est alors supporté en entier, sans contrepartie : − 406 713 €. C'est fréquent, et pratiquement aucun tableau ne le modélise.

Le scénario dégradé du nantissement : la quotité, puis le terme

Sur un encours fictif de 900 000 € gagé sur une part des actifs conservés — soit 2 000 000 € dans cette hypothèse fictive —, la quotité de financement initiale ressort à 45 %.

La quotité monte sans que personne n'ait rien décidé: l'encours ne bouge pas, seule la valeur des actifs baisse. Si le seuil contractuel de rappel était fixé à 60 % — hypothèse fictive —, il serait atteint dès une baisse de 25 %. Le prêteur peut alors réclamer un apport ou un remboursement partiel dans un délai court, au moment où les actifs valent le moins. Et ce qui est financé, ici, c'est la maison : on gage un portefeuille dont la valeur bouge tous les jours pour acheter un bien qui met des mois à se vendre, et c'est le toit de la famille.

Il faut aller jusqu'au terme, ce que les présentations de ce montage font rarement. L'in fine suppose que 900 000 € soient remboursés en une fois au bout de vingt ans, à partir du portefeuille lui-même. Dans la même convention que le tableau précédent — le portefeuille supporte les intérêts et l'assurance, et le reliquat sert à solder le capital —, un rendement net de − 4 % par an sur vingt ans laisserait un portefeuille de 682 697 € face à un capital de 900 000 € à rembourser : un découvert de 217 303 €, à combler par la vente d'un autre actif — au pire, la maison elle-même. À − 2 % par an, le portefeuille tiendrait, avec 1 175 290 € au terme, soit 275 290 € de reliquat après remboursement. Ces deux chiffres sont des hypothèses inventées: ils ne disent rien de la probabilité d'un tel scénario, seulement de sa conséquence arithmétique s'il survenait.

Quand la bonne réponse est de ne rien acheter pour l'instant

Acheter trop grand, ou trop tôt : l'erreur la plus fréquente de ce moment de vie

Les frais d'acquisition sont dus dans les trois voies et immédiatement perdus. Acheter vite puis revendre deux ans plus tard coûte la friction deux fois. C'est le seul chiffre de cette page qui ne dépende d'aucune hypothèse de rendement : un coût net, connu avant de signer.

Le capital est par ailleurs fini et non renouvelable. Une erreur d'allocation immobilière n'est pas rattrapable par le travail comme elle l'aurait été à trente ans — c'est ce qui distingue cette décision de toutes celles prises jusqu'ici. Et il faut nommer la pression réelle, qui est sociale et familiale : le prix de la maison a une fâcheuse tendance à se caler sur le montant reçu, et non sur le besoin.

Reste l'évidence qu'on oublie au moment de fixer le prix : le même euro ne sert qu'une fois. Celui qui part dans la maison ne financera ni ce que vous envisagez de transmettre, ni ce que vous envisagez de réinvestir — deux décisions qui se posent exactement au même moment, et que traitent nos guides transmettre après une cession et réinvestir en private equity après une sortie. Fixer le prix de la maison, c'est fixer ce qui restera pour le reste, même si personne ne le formule ainsi autour de la table.

La résidence principale n'est pas un investissement

Elle ne produit aucun revenu, ne se vend pas par fractions, et supporte des charges récurrentes. Un contre-argument revient toujours : « mais la revente de la résidence principale est exonérée ». C'est exact — le 1° du II de l'article 150 U du CGI exonère la plus-value de cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession —, mais cela n'en fait pas un investissement: l'exonération porte sur une plus-value éventuelle, elle ne produit ni revenu, ni liquidité, ni diversification, et elle ne compense pas les frais d'acquisition supportés à l'entrée. Si une ancienne résidence est encore détenue, la question devient celle de l'achat-revente, traitée par notre guide crédit relais et résidence principale.

Et si vous envisagez aussi de vous installer à l'étranger ?

Un seul repère juridique ici : la résidence fiscale se détermine par l'article 4 B du CGI et par les conventions fiscales. Acheter un logement à l'étranger n'emporte par lui-même aucun changement de résidence fiscale, et acheter en France n'empêche aucun départ. La vraie question est une question de calendrier — partir avant ou après l'opération —, et elle appartient à notre guide partir avant ou après la cession. Conséquence pratique, en revanche, immédiatement utile : une mobilité envisagée à brève échéance est une raison sérieuse de différer un achat, pas de l'accélérer.

Ce que coûte vraiment le fait d'attendre six mois

Il n'y a aucune urgence à engager un capital qui vient d'arriver. Différer un achat de quelques mois coûte un loyer et une incertitude de prix. Acheter trop grand ou trop tôt engage une fraction irréversible d'un capital non renouvelable, et les frais d'acquisition sont perdus dès la signature. Le temps joue même en votre faveur sur un point : un exercice complet de revenus du patrimoine documentés change la nature d'un dossier bancaire.

Et si vous concluez, en lisant cette page, qu'il ne faut rien acheter pour l'instant — c'est une conclusion recevable, et nous préférons que vous l'ayez tirée avant de signer un compromis.