Qu'est-ce qu'un club deal immobilier en 2026 ?

Un club deal immobilier est un vehicule d'investissement collectif reserve aux investisseurs qualifies (ticket minimum 100 000 EUR selon position AMF DOC-2012-06), qui reunit entre 5 et 50 investisseurs autour d'un actif ou d'un portefeuille immobilier identifie (bureaux prime, hotellerie, logistique, residentiel premium). La structuration la plus courante est le FPCI (art. L. 214-160 CMF) ou la SAS a l'IS via une societe de gestion AMF (art. L. 532-9 CMF). TRI cible : 8 a 12 % nets/an sur 5 a 7 ans. Encours estime 8-15 Md EUR en France fin 2025 selon les statistiques ASPIM.

Quel est le rendement moyen d'un club deal immobilier ?

Le TRI cible communement annonce est de 8 a 12 % nets par an sur des durees de 5 a 7 ans. A comparer avec une SCPI moyenne 4,91 % nets (ASPIM 2025), un fonds euros 2,8 %, une obligation d'Etat 10 ans 3,5 %. Le TRI realise peut diverger significativement du TRI cible - verifier le track record de l'asset manager sur au moins 5 sorties precedentes. Le taux d'echec moyen marche est de 5 a 15 % par millesime selon le segment.

Quel ticket minimum pour un club deal ?

Ticket minimum 100 000 EUR selon position AMF DOC-2012-06 (exemption FIA pour investisseurs qualifies). En pratique, beaucoup de club deals premium demarrent a 250 000 EUR ou 500 000 EUR. Pour des operations institutionnelles cross-border en holding luxembourgeoise SCSp, le ticket demarre a 250 000 EUR mais atteint typiquement 500 000 EUR a 2 M EUR par investisseur.

Quelle est la fiscalite d'un club deal immobilier en 2026 ?

Selon la structure : SAS a l'IS = IS 25 % + dividendes PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS post-LFSS 2026) ; FPCI fiscal art. 163 quinquies B = 17,2 % PS final seulement (conditions strictes : engagement 5 ans, composition actif eligible) ; SCI a l'IR = PV immobiliere 19 % + 17,2 % PS (exception maintenue post-LFSS 2026) avec abattement duree de detention. Le choix de structure peut faire varier la fiscalite finale de 14 points sur la PV.

Les parts de club deal sont-elles soumises a l'IFI ?

Oui, a proportion du ratio immobilier des parts × valeur des parts × (1 − levier bancaire). Article 965 CGI + BOI-PAT-IFI-20-20-20-10 § 90. Le levier bancaire de 50-70 % typique d'un club deal reduit donc mecaniquement l'assiette IFI a 30-50 % de la valeur nominale des parts. Pour un FPCI immobilier a 95 % d'actif immo avec LTV 60 %, l'assiette IFI = 38 % de la valeur des parts.

Un non-resident peut-il investir dans un club deal immobilier France ?

Oui. La fiscalite applicable depend de la convention bilaterale entre la France et le pays de residence : retenue a la source reduite sur distributions (5-15 % selon convention), article 244 bis A ou B sur la PV de cession des parts (19 % personnes physiques). L'arret CE 489370 du 31 mai 2024 a juge l'art. 244 bis B contraire au droit UE pour les residents UE/EEE - ouverture de droit a restitution. Pour les non-UE (Singapour, USA, Suisse), application de la convention bilaterale + analyse au cas par cas.

Comment apport-cession 150-0 B ter et club deal s'articulent-ils ?

Pour qu'un club deal soit eligible au remploi 70 % de l'apport-cession 150-0 B ter (LF 2024), il doit etre structure en FPCI, FPS, SLP ou SCR (modalite d) de l'art. 150-0 B ter, BOFiP BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20 du 18/08/2025). Les fonds doivent eux-memes investir a hauteur de 75 % minimum en titres eligibles. Une SAS directe ou une SCI translucide ne sont pas eligibles au remploi 150-0 B ter.

Quels sont les risques principaux d'un club deal immobilier ?

Cinq risques majeurs : (1) faillite du SPV ou mauvaise selection de l'actif (taux d'echec 5-15 % selon segment), (2) requalification AMF en FIA non autorise (cas Eternam SAN-2025-08 du 9 septembre 2025, amende 400 k EUR), (3) ecart valorisation expertise vs valeur de cession effective (10-30 % en marche baissier), (4) levier bancaire 50-70 % qui amplifie les pertes (perte equity 50-67 % pour 20 % de baisse d'actif), (5) illiquidite totale 5-10 ans sans marche secondaire actif.

Quelles sont les meilleures plateformes club deal en 2026 ?

Les 10 principaux acteurs avec encours significatifs (ASPIM + sites editeurs) : Atream (3,5 Md EUR, hotellerie premium), Mata Capital (2,4 Md EUR, diversifie), Iroko Zen (1,4 Md EUR, bureaux/logistique europeen), Eternam (1,4 Md EUR, hotellerie 4-5 etoiles - vigilance post-sanction AMF), Magellim REIM (> 1 Md EUR, bureaux prime), Sapians, Apicap, Sofidy, Perial AM, Norma Capital. Criteres de selection prioritaires : agrement AMF en cours, encours ≥ 500 M EUR, track record verifiable, specialisation sectorielle claire, frais transparents, reporting trimestriel detaille.

Peut-on recuperer son argent avant l'echeance d'un club deal ?

Non. Il n'existe pas de marche secondaire actif pour les parts de club deal immobilier en France. Votre capital est bloque jusqu'a la sortie programmee par la societe de gestion (typiquement 5 a 7 ans, parfois prolonge a 10 ans en cas de difficultes). Cession amiable de gre a gre possible theoriquement mais en pratique rare et a tres forte decote. N'investissez en club deal que de l'argent dont vous n'aurez pas besoin pendant toute la duree.

Quelle difference entre un club deal et une SCPI ?

Une SCPI (Societe Civile de Placement Immobilier) est un fonds ouvert avec encours typique 500 M EUR-10 Md EUR, 200-2000 actifs diversifies, distribution annuelle 4,5-5 %, ticket d'entree 200-1000 EUR par part, liquidite semi-fermee (rachat possible avec preavis). Un club deal est un vehicule ferme sur 1-3 actifs identifies, ticket 100 k EUR+, TRI cible 8-12 % mais sans distribution recurrente garantie, duree 5-10 ans bloque. La SCPI est un placement de rendement courant ; le club deal est un placement de plus-value a long terme.

Le club deal est-il accessible via une assurance-vie luxembourgeoise ?

Oui, sous certaines conditions. Une assurance-vie luxembourgeoise FAS (Fonds d'Assurance Specialise) peut detenir des parts de FPCI ou FPS eligibles, sous reserve d'acceptation par la compagnie luxembourgeoise (Lombard International, Wealins, Baloise Lux, Vitis Life, Sogelife) et d'analyse de l'eligibilite de l'actif sous-jacent. Combinaison fiscalement tres puissante pour les patrimoines HNW ≥ 2 M EUR (cumul exoneration AV-Lux + regime FPCI fiscal 17,2 %).

Club deals immobiliers en 2026 : le guide complet d'un CGP (TRI, fiscalité, structures, plateformes, IFI, non-résidents)

Par Quentin Hagnéré — CIF/COA/COBSP, membre CNCEF Patrimoine — Mis à jour le 25 juin 2026 — 8 200 mots — Temps de lecture estimé : 34 min

À retenir en 30 secondes

Marché 2026 — 287 Md € d'encours FIA immo France (ASPIM), dont 8-15 Md € en club deals stricto sensu, TRI cible 8-12 % nets/an sur 5-7 ans, ticket minimum 100 k€ (position AMF DOC-2012-06). Top acteurs : Atream 3,5 Md €, Mata Capital 2,4 Md €, Iroko Zen 1,4 Md €.
Fiscalité 2026 selon la structure — SAS à l'IS = IS 25 % + dividendes PFU 31,4 % ; FPCI fiscal art. 163 quinquies B = 17,2 % PS final si conditions strictes ; SCI à l'IR = PV immobilière 19 % + 17,2 % PS (maintenu post-LFSS 2026). Apport-cession 150-0 B ter applicable uniquement via FPCI/FPS/SLP/SCR (modalité d, BOFiP 18/08/2025) avec seuil remploi 70 % depuis LF 2024. IFI = ratio immo × valeur parts × (1 − levier bancaire).
3 risques majeurs — Requalification AMF en FIA non autorisé (cas Eternam SAN-2025-08 du 9 septembre 2025, amende 400 k€), faillite SPV ou mauvaise sélection actif, illiquidité totale 5-10 ans sans marché secondaire actif.

Avertissement. Cet article a une visée informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier. Tout investissement en club deal immobilier comporte un risque de perte en capital significatif (taux d'échec ~5-15 % selon segment et millésime), un risque de liquidité totale (capital bloqué 5-10 ans, pas de marché secondaire), un risque opérateur (faillite SPV, requalification AMF - précédent Eternam SAN-2025-08 du 9 septembre 2025), un risque de levier bancaire 50-70 % et un risque réglementaire spécifique aux fonds immobiliers professionnels. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Pour une analyse adaptée à votre cas, sollicitez un bilan patrimonial personnalisé (réservé aux patrimoines ≥ 500 000 €).

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Investir dans l'or en 2026 — actif tangible refuge, TMP 11,5 %.
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Crowdfunding ENR 2026 — alternative à impact, TRI 7,7 %.
Forêts GFI/GFF — réduction IR 18 % + IFI 75 %.
Private equity particuliers — non coté pour profils avancés.
Holding patrimoniale — pilier pour héberger un club deal en IS.
Apport-cession 150-0 B ter — mécanisme détaillé.
AV Luxembourg FID/FAS/FIC — UC HNW.

Hagnéré Patrimoine— SAS, siège social 7 rue Ernest Filliard, 73000 Chambéry, immatriculée à l'ORIAS en qualité de conseiller en investissements financiers (CIF) membre de la CNCEF Patrimoine, courtier en opérations de banque et services de paiement (COBSP) et courtier d'assurance (COA).

Article rédigé selon la loi de finances pour 2026 (loi 2026-103 du 19 février 2026), la LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30 décembre 2025), la position AMF DOC-2012-06, la doctrine BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-20-10 (ratio IFI parts SPV) et BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20 du 18/08/2025 (apport-cession 150-0 B ter), et la jurisprudence récente AMF Commission des sanctions SAN-2025-08 Eternam du 9 septembre 2025, CE 489370 du 31 mai 2024 (244 bis B contraire UE), Cass. com. 23-23.253 du 30 avril 2025, en vigueur au 25 juin 2026. Dernière mise à jour : 25 juin 2026.