Club deals immobiliers en 2026 : le guide complet d'un cabinet de gestion de patrimoine (TRI, fiscalité, structures, plateformes, IFI, non-résidents)
Par Quentin Hagnéré, fondateur de Hagnéré Patrimoine — Mis à jour le 25 juin 2026 — 8 200 mots — Temps de lecture estimé : 34 min
À retenir en 30 secondes
- Marché 2026 — 287 Md € d'encours FIA immo France (ASPIM), dont 8-15 Md € en club deals stricto sensu, TRI cible 8-12 % nets/an sur 5-7 ans, ticket minimum 100 k€ (position AMF DOC-2012-06). Top acteurs : Atream 3,5 Md €, Mata Capital 2,4 Md €, Iroko Zen 1,4 Md €.
- Fiscalité 2026 selon la structure — SAS à l'IS = IS 25 % + dividendes PFU 31,4 % ; FPCI fiscal art. 163 quinquies B = 17,2 % PS final si conditions strictes ; SCI à l'IR = PV immobilière 19 % + 17,2 % PS (maintenu post-LFSS 2026). Apport-cession 150-0 B ter applicable uniquement via FPCI/FPS/SLP/SCR (modalité d, BOFiP 18/08/2025) avec seuil remploi 70 % depuis LF 2024. IFI = ratio immo × valeur parts × (1 − levier bancaire).
- 3 risques majeurs — Requalification AMF en FIA non autorisé (cas Eternam SAN-2025-08 du 9 septembre 2025, amende 400 k€), faillite SPV ou mauvaise sélection actif, illiquidité totale 5-10 ans sans marché secondaire actif.
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Crowdfunding ENR comparé : 5 actifs alternatifs benchmarkés
- Investir dans l'or en 2026 — actif tangible refuge, TMP 11,5 %.
- Investir dans l'art en 2026 — actif décorrélé hors champ IFI.
- Crowdfunding ENR 2026 — alternative à impact, TRI 7,7 %.
- Forêts GFI/GFF — réduction IR 18 % + IFI 75 %.
- Private equity particuliers — non coté pour profils avancés.
- Holding patrimoniale — pilier pour héberger un club deal en IS.
- Apport-cession 150-0 B ter — mécanisme détaillé.
- AV Luxembourg FID/FAS/FIC — UC HNW.
Hagnéré Patrimoine— SAS, siège social 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens, immatriculée à l'ORIAS en qualité de conseiller en investissements financiers (CIF) membre de la CNCEF Patrimoine, courtier en opérations de banque et services de paiement (COBSP) et courtier d'assurance (COA).
Article rédigé selon la loi de finances pour 2026 (loi 2026-103 du 19 février 2026), la LFSS 2026 (loi 2025-1403 du 30 décembre 2025), la position AMF DOC-2012-06, la doctrine BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-20-10 (ratio IFI parts SPV) et BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20 du 18/08/2025 (apport-cession 150-0 B ter), et la jurisprudence récente AMF Commission des sanctions SAN-2025-08 Eternam du 9 septembre 2025, CE 489370 du 31 mai 2024 (244 bis B contraire UE), Cass. com. 23-23.253 du 30 avril 2025, en vigueur au 25 juin 2026. Dernière mise à jour : 25 juin 2026.