Réponse directe : le projet de loi de finances pour 2027 ne supprime pas l'amortissement en location meublée non professionnelle, il le plafonne. Les locaux ne pourraient plus être amortis qu'au taux de 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par an pour tout le foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme). Les biens déjà achetés sont visés, et l'amortissement qui ne peut pas être déduit cesserait d'être reportable. Le texte n'est pas voté : il sera débattu jusqu'en décembre.
Publié le 2 octobre 2026 par Quentin Hagnéré, fondateur du cabinet Hagnéré Patrimoine, à partir du texte du projet de loi n° 3210 déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026.
L'essentiel en 30 secondes
- Double plafond : 2,5 % par an des locaux, et 7 000 € par an et par foyer fiscal, tous biens meublés additionnés. En meublé de tourisme : 1,5 % et 5 000 €.
- Pas « 2,5 % de la valeur du bien » : le terrain ne s'amortit pas, la base est le prix de revient des locaux.
- Aucune clause pour les biens déjà détenus : un appartement acheté en 2018 serait plafonné comme un achat de 2027.
- Fin du report : dès les exercices clos en 2027, l'amortissement que le résultat ne permet pas d'absorber serait perdu. Le stock d'avant 2027 resterait utilisable jusqu'au 31 décembre 2036, à hauteur de la moitié du résultat chaque année.
- Hors plafond : les loueurs professionnels (LMP), ainsi que les résidences étudiantes et seniors, les EHPAD et les résidences services ; ces résidences restent toutefois visées par la fin du report, à la lettre du texte.
- Sur nos trois cas, l'impôt supplémentaire va d'environ 600 € à 2 700 € par an, et un stock de 15 000 € d'amortissements en report perdrait 8 750 € en 2036.
Si vous découvrez le régime, commencez par notre guide le statut LMNP en 2026 : il explique l'amortissement au régime réel, que ce projet vient raboter.
Ce que dit l'article 7 du PLF 2027, mot pour mot
Le projet de loi de finances pour 2027 a été enregistré à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026 sous le n° 3210. Son article 7, intitulé « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée », réécrit l'article 39 C du Code général des impôts, celui qui encadre l'amortissement des biens donnés en location. Voici la phrase qui concerne les loueurs en meublé non professionnels :
Article 7 du PLF 2027, alinéa 11 (nouveau 2 du I de l'article 39 C du CGI)
« Par dérogation au 1 du présent I, lorsque l'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés n'est pas exercée à titre professionnel au sens du 2 du IV de l'article 155, l'amortissement de ces locaux est admis en déduction dans la limite du taux de 2,5 %, sans pouvoir excéder 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Lorsque le local est un meublé de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, ce taux est abaissé à 1,5 %, sans pouvoir excéder 5 000 euros par an et par foyer fiscal. »
Trois mots comptent. « Pas exercée à titre professionnel » : c'est le LMNP, au sens de l'article 155, IV du CGI ; le loueur professionnel n'est pas visé. « Dans la limite du taux de 2,5 %, sans pouvoir excéder 7 000 euros » : deux plafonds cumulés, le plus bas l'emporte. « Par foyer fiscal » : le plafond en euros ne se compte pas bien par bien. Le texte intégral est publié par l'Assemblée nationale : projet de loi de finances pour 2027 (PDF, article 7 pages 45 et 46).
| Point | Aujourd'hui | Selon le PLF 2027 |
|---|---|---|
| Taux d'amortissement des locaux | Selon la durée d'usage de chaque composant (gros œuvre, toiture, installations, agencements) | 2,5 % par an au plus (1,5 % en meublé de tourisme) |
| Plafond en euros | Aucun | 7 000 € par an et par foyer fiscal (5 000 € en meublé de tourisme) |
| Amortissement supérieur au résultat | Reporté sur les exercices suivants, sans limite de durée | Perdu pour les exercices clos à partir du 1er janvier 2027 |
| Stock reporté avant 2027 | Utilisable sans limite de durée | Utilisable jusqu'au 31/12/2036, dans la limite de la moitié du résultat |
| Biens déjà achetés | — | Concernés : aucune clause de maintien |
| Loueur professionnel (LMP) | Régime de droit commun | Inchangé |
| Résidences étudiantes, seniors, EHPAD, résidences services | Régime de droit commun | Hors plafond, mais fin du report (lettre du texte) |
« 2,5 % de la valeur du bien » : pourquoi la formule est fausse
Depuis le dépôt du projet, une formule tourne en boucle : l'amortissement serait limité à « 2,5 % de la valeur du bien ». Le texte ne dit pas cela. Il limite l'amortissement de ces locaux à un taux de 2,5 %. Or le terrain ne s'amortit jamais : le taux s'applique au prix de revient des locaux, frais d'acquisition compris, terrain exclu.
L'écart n'est pas un détail. Pour un appartement acheté 250 000 €, l'exemple qui circule annonce 6 250 € déductibles chaque année. Avec une quote-part de terrain de 15 %, la base amortissable n'est que de 212 500 € et la déduction maximale de 5 312 € ; avec 20 % de terrain, 5 000 €. Près de 1 000 € de déduction en moins chaque année par rapport à ce qu'on lit, soit environ 500 € d'impôt et de prélèvements sociaux pour un foyer imposé dans la tranche à 30 %.
L'amortissement des locaux déductible selon le PLF 2027
Déduction = le plus petit de : 2,5 % × prix de revient des locaux hors terrain ; 7 000 € pour tous les biens du foyer ; résultat restant après les autres charges
Le troisième plafond existe déjà (art. 39 C, II) : l'amortissement ne peut ni créer ni aggraver un déficit. Le projet ajoute les deux premiers.
Un taux de 2,5 % revient à amortir les locaux sur 40 ans. Aujourd'hui, la méthode par composants permet d'aller plus vite sur les éléments à durée d'usage courte (installations techniques, agencements, toiture) et donc de déduire davantage les premières années : c'est cette accélération que le plafond supprime. Notre guide l'amortissement par composant en LMNP détaille la méthode actuelle.
Et le mobilier ?
Le texte vise « l'amortissement de ces locaux ». Le mobilier n'est pas un local : la lecture la plus logique est que son amortissement reste hors du plafond, alors que les travaux immobilisés sur les locaux entrent dans la base plafonnée. Ces deux lectures n'ont pas encore été commentées par l'administration : elles restent à confirmer.
Le plafond de 7 000 € : par foyer, tous biens additionnés
Le second verrou est en euros : 7 000 € par an et par foyer fiscal. Il ne joue qu'au-delà de 280 000 € de base amortissable des locaux (7 000 € divisés par 2,5 %), mais cette base s'additionne entre tous vos biens meublés. Deux ou trois petites surfaces suffisent à la dépasser. Un couple marié ou pacsé forme un seul foyer fiscal et partage donc un seul plafond.
| Base amortissable des locaux du foyer | 2,5 % de la base | Déduction maximale selon le PLF 2027 |
|---|---|---|
| 100 000 € | 2 500 € | 2 500 € |
| 150 000 € | 3 750 € | 3 750 € |
| 200 000 € | 5 000 € | 5 000 € |
| 280 000 € | 7 000 € | 7 000 € (seuil) |
| 400 000 € | 10 000 € | 7 000 € |
| 600 000 € | 15 000 € | 7 000 € |
En meublé de tourisme, au sens du code du tourisme (le logement loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile), les deux verrous descendent à 1,5 % et 5 000 € : le plafond en euros mord dès 333 000 € de base. Le texte ne précise pas comment les deux plafonds se combinent pour un foyer qui loue à la fois un meublé de tourisme et un meublé à l'année.
Le vrai choc : les amortissements non déduits seront perdus
Aujourd'hui, l'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part qui dépasse le résultat (loyers moins autres charges) n'est pas déduite tout de suite, mais elle se reporte sur les exercices suivants sans limite de durée. Beaucoup de loueurs ont ainsi accumulé un stock d'amortissements en attente, surtout après des travaux ou pendant les années où les intérêts d'emprunt pèsent lourd. Ce stock, ce sont des déductions futures déjà acquises.
Le projet change la règle dans les deux sens. Pour l'avenir, le b) de l'alinéa 23 est sans ambiguïté :
Article 7 du PLF 2027, alinéa 23
« b) Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, lorsque l'activité n'est pas exercée à titre professionnel au sens du 2 du IV de l'article 155, les amortissements qui n'ont pu être déduits du résultat d'un exercice en application du 2 du I et du 2 du présent II ne sont pas déductibles du résultat des exercices suivants. »
Pour le passé, l'alinéa 22 laisse une porte entrouverte : le stock accumulé au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 pourrait encore être déduit, mais seulement jusqu'au 31 décembre 2036 et chaque année dans la limite de la moitié du résultat imposable, calculé après application du nouveau plafond. Ce qui n'aura pas été consommé fin 2036 serait perdu.
Une confusion fréquente
On lit parfois que tous les amortissements non consommés resteront reportables à 50 % pendant dix ans. C'est vrai du stock constitué avant 2027, pas des amortissements qui naîtront ensuite : ceux-là ne se reporteraient plus du tout.
Il y a une contrepartie, rarement relevée. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont retranchés du prix d'acquisition lors de la revente, ce qui augmente la plus-value imposable (art. 150 VB, III du CGI). La part d'amortissement que le plafond empêche de déduire ne devrait donc pas être réintégrée à la revente. C'est la lecture logique des deux textes, que l'administration n'a pas encore commentée. Le mécanisme de réintégration est détaillé dans notre guide LMNP : faut-il encore investir après les réformes ?
Qui échappe au plafond, et les zones grises du texte
Échappent au plafond, selon le texte :
- Les loueurs en meublé professionnels, c'est-à-dire les foyers dont les recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d'activité (art. 155, IV du CGI). Voir notre comparatif LMNP ou LMP.
- Les biens situés dans une résidence destinée exclusivement aux étudiants, aux moins de 30 ans en formation ou en stage, aux apprentis et titulaires d'un contrat de professionnalisation, ou aux plus de 65 ans (art. L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation).
- Les EHPAD et établissements pour personnes âgées ou handicapées, les résidences services pour personnes âgées ou handicapées agréées ou autorisées pour leur service d'aide à domicile, et les établissements de soins de longue durée.
La liste reprend, à peu de chose près, celle des biens qui échappent déjà à la réintégration des amortissements à la revente. Notre guide les résidences services en LMNP présente ces résidences. Un bien ne s'achète pas pour autant pour une exception fiscale, qui peut elle aussi évoluer.
Hors plafond ne veut pas dire hors réforme
L'exception ne vise que le plafond de 2,5 % et 7 000 €. La fin du report (alinéa 23, b) s'applique, elle, à toute location meublée non professionnelle, sans réserver ces résidences : à la lettre du texte, l'amortissement qu'un bien en EHPAD ou en résidence étudiante ne peut pas déduire faute de résultat suffisant ne serait plus reportable non plus. Lecture à confirmer pendant les débats.
Ce que le texte ne tranche pas
- Les résidences de tourisme classées ne sont pas des « meublés de tourisme » au sens du code du tourisme et ne figurent pas dans les exceptions : elles relèveraient a priori du taux de 2,5 %. À confirmer.
- Les sociétés à l'impôt sur les sociétés (SCI ou SAS à l'IS) : le plafond est exprimé « par foyer fiscal », une notion d'impôt sur le revenu. Son application à une société à l'IS est incertaine. Une SARL de famille restée à l'impôt sur le revenu est, elle, dans le champ.
- La date d'application : l'article ne fixe pas de date d'entrée en vigueur explicite pour le plafond (voir la partie 8).
Trois cas chiffrés : ce que le plafond coûte vraiment
Hypothèses communes : foyer imposé dans la tranche à 30 %, prélèvements sociaux de 18,6 %, soit un taux marginal approché de 48,6 % (avant effet de la CSG déductible) ; amortissement actuel des locaux par composants de 3,5 % par an (le taux réel dépend de la ventilation retenue par votre expert-comptable) ; mobilier hors plafond, selon la lecture exposée plus haut. Ce sont des ordres de grandeur, pas une simulation de votre situation.
Cas 1 : un T2 acheté 200 000 €
Prix de revient de 200 000 €, dont 15 % de terrain : 170 000 € de locaux. Mobilier de 7 000 € amorti sur 7 ans. Loyer de 850 € par mois.
| Poste | Aujourd'hui | Selon le PLF 2027 |
|---|---|---|
| Loyers | 10 200 € | 10 200 € |
| Charges hors amortissement (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, comptabilité) | 3 700 € | 3 700 € |
| Résultat avant amortissement | 6 500 € | 6 500 € |
| Amortissement des locaux | 5 950 € (3,5 %) | 4 250 € (2,5 %) |
| Amortissement du mobilier | 1 000 € | 1 000 € |
| Amortissement déduit | 6 500 € (450 € reportés) | 5 250 € |
| Résultat imposable | 0 € | 1 250 € |
| Impôt et prélèvements sociaux | 0 € | ≈ 610 € |
Le loueur passe d'un résultat nul à environ 610 € d'impôt par an, et 1 700 € d'amortissement des locaux ne seraient plus jamais déductibles chaque année. Sur dix ans, l'ordre de grandeur avoisine 6 000 €.
Cas 2 : trois studios, 360 000 € de locaux
Un couple salarié loue trois studios meublés à 600 € par mois chacun : 21 600 € de recettes, sous le seuil de 23 000 € du loueur professionnel. Locaux : 360 000 € au total. Mobilier : 2 400 € d'amortissement par an. Charges hors amortissement : 5 400 €.
| Poste | Aujourd'hui | Selon le PLF 2027 |
|---|---|---|
| Résultat avant amortissement | 16 200 € | 16 200 € |
| Amortissement des locaux | 12 600 € (3,5 %) | 7 000 € (2,5 % = 9 000 €, ramenés au plafond) |
| Amortissement du mobilier | 2 400 € | 2 400 € |
| Résultat imposable | 1 200 € | 6 800 € |
| Impôt et prélèvements sociaux | ≈ 580 € | ≈ 3 300 € |
Environ 2 700 € d'impôt en plus chaque année. Le plafond en euros pèse à lui seul près de 1 000 € de ce surcoût : avec le seul taux de 2,5 %, le résultat imposable aurait été de 4 800 €. C'est le profil le plus exposé : plusieurs biens, une base amortissable élevée, un même foyer.
Cas 3 : 15 000 € d'amortissements en report
Reprenons le loueur du cas 1, avec 15 000 € d'amortissements en report fin 2026 après des travaux. Aujourd'hui, ce stock attend sans date limite : il servira quand les loyers augmenteront ou quand les composants à durée courte seront amortis. Selon le projet, il s'imputerait au plus sur la moitié du résultat de 1 250 €, soit 625 € par an, et 6 250 € en dix ans si le résultat restait stable. Les 8 750 € restants seraient perdus le 31 décembre 2036.
Combien le plafond vous coûterait-il ?
Un conseiller du cabinet reprend la base amortissable de chacun de vos biens et votre stock d'amortissements en report, et chiffre l'effet du projet année par année.
Pourquoi le gouvernement fait ça : le Jeanbrun en ligne de mire
L'exposé des motifs le dit sans détour : il s'agit de « poursuivre le rapprochement des caractéristiques des régimes de la location nue et de la location meublée non professionnelle » et de rendre plus attractif le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026 pour la location nue. Selon ce même exposé, le Jeanbrun « permet, sous condition de loyer abordable notamment, de déduire, au titre de l'amortissement des biens donnés en location nue, un montant compris entre 3 et 5,5 % du prix d'acquisition du logement, dans la limite maximale de 12 000 € par an et par foyer fiscal ».
| LMNP selon le PLF 2027 | Jeanbrun (location nue) | |
|---|---|---|
| Taux | 2,5 % des locaux (1,5 % en meublé de tourisme) | 3 à 5,5 % du prix d'acquisition |
| Plafond annuel par foyer | 7 000 € (5 000 €) | 12 000 € |
| Conditions de loyer | Aucune | Loyer abordable, notamment |
Le message est clair : l'État veut orienter l'investissement locatif vers la location nue de longue durée à loyer abordable. C'est la troisième loi financière d'affilée qui touche le meublé, après la réintégration des amortissements dans la plus-value (loi de finances pour 2025) et la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % (loi de financement de la sécurité sociale pour 2026). Pour comparer les deux voies sur votre tranche, voir Jeanbrun ou LMNP et location nue ou meublée : la rentabilité nette.
Selon les chiffres de Bercy repris par la presse, la mesure rapporterait environ 200 millions d'euros par an et concernerait 1,37 million de loueurs ; ces montants ne figurent pas dans le texte du projet.
Calendrier : ce qui peut encore changer d'ici décembre
Le projet est examiné d'abord par la commission des finances de l'Assemblée nationale, puis en séance, puis au Sénat. Le Parlement dispose de 70 jours pour se prononcer (article 47 de la Constitution) ; la loi de finances est en principe publiée fin décembre. D'ici là, tout peut être amendé : les taux, le plafond, le sort des biens déjà détenus, le régime du report.
Quatre points du texte prêtent particulièrement à discussion. L'absence de clause pour les biens achetés sous l'ancienne règle. Le montant de 7 000 €, commun à tout le foyer. La perte définitive de l'amortissement non déduit. Et la date d'application : le plafond lui-même n'est assorti d'aucune date explicite, alors que le régime transitoire est bâti sur les exercices clos à partir du 1er janvier 2027. D'où la lecture répandue « revenus 2027, déclarés en 2028 », la plus probable. Mais une loi publiée avant le 31 décembre 2026 pourrait, faute de précision, être lue comme visant déjà l'exercice clos à cette date : un point à surveiller pendant les débats.
Notre suivi
Cet article sera mis à jour à chaque étape : vote en commission, vote de l'Assemblée, Sénat, texte final. La date de mise à jour figure en haut de page.
Propriétaire d'un meublé : que faire dès maintenant ?
- Ne rien vendre dans l'urgence. Le texte n'est pas voté, et une vente déclenche aujourd'hui la réintégration des amortissements déduits dans la plus-value. Vendre pour fuir un plafond qui peut encore changer coûte souvent plus cher que le plafond lui-même.
- Connaître deux chiffres. La base amortissable des locaux de chaque bien (prix de revient hors terrain) et le montant de vos amortissements en report à la clôture de l'exercice 2026. Votre expert-comptable les a : ce sont eux qui disent si le plafond vous touche, et combien.
- Recalculer le rendement net après impôt avec un amortissement des locaux à 2,5 %, plafonné à 7 000 € pour le foyer, sur plusieurs années.
- Comparer à nouveau micro-BIC et réel. Avec un amortissement plafonné, l'abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC (jusqu'à 83 600 € de recettes pour un meublé à l'année) peut redevenir compétitif pour un bien sans crédit et avec peu de charges.
- Ne pas changer de statut par réflexe. Passer loueur professionnel entraîne des cotisations sociales et un autre régime de plus-value ; loger les biens dans une société à l'IS pose d'autres questions (imposition à la sortie, incertitude du texte). Chaque option se chiffre avec votre expert-comptable ou votre avocat.
- Pour un projet d'achat, intégrer le plafond dès maintenant dans le calcul de rentabilité, comme si le texte était voté : une bonne affaire au régime actuel peut ne plus l'être.
Pour la vue d'ensemble des règles actuelles, notre guide le statut LMNP en 2026 reste la référence, en attendant le texte définitif.