Par Quentin Hagnéré — Conseiller en Gestion de Patrimoine (ORIAS : CIF, COA, COBSP, Carte T)
Fondateur du cabinet Hagnéré Patrimoine (Chambéry). Spécialiste du démembrement de parts de SCPI : usufruit temporaire, nue-propriété, valorisation, détention par une société à l'IS.
Publié le · Mis à jour le .
Marc dirige une holding à l'IS. Depuis la cession de sa société d'exploitation, plusieurs centaines de milliers d'euros de trésorerie dorment sur un compte : il voudrait les faire travailler sans alourdir sa fiscalité, et pourquoi pas préparer une transmission. Un cabinet lui a glissé l'idée qui fait mouche en ce moment : racheter l'usufruit temporaire de parts de SCPI. Le discours est bien rodé — « décoté », « amortissable sur la durée », « quasiment sans impôt pendant dix ans ». Reste la seule question qui compte vraiment au moment de signer : combien vaut réellement cet usufruit qu'on lui propose — et donc quelle décote obtient le nu-propriétaire en face ?
Derrière cette question s'en cache une plus dérangeante : le prix qu'on lui demande est-il cohérent ? Car deux calculs coexistent, et presque tout le monde les confond. D'un côté, le barème fiscal de l'article 669 II du CGI — 23 % de la pleine propriété par tranche de dix ans — qui ne sert qu'à liquider les droits d'enregistrement. De l'autre, la clé économique fixée librement par la société de gestion, par actualisation des flux, qui détermine le prix réellement décaissé. Ce ne sont ni les mêmes chiffres, ni le même usage — et les confondre peut coûter cher.
On reste ici sur un seul terrain : savoir valoriser cet usufruit et lire une clé de répartition sans se faire avoir. Il ne déroule ni la mécanique complète du démembrement, ni la rentabilité pour l'usufruitier, ni l'amortissement en société : ces sujets sont renvoyés aux fiches dédiées. Si vous découvrez le produit lui-même, commencez plutôt par notre guide complet des SCPI.
✅ Réponse express
La décote se calcule à partir d'une clé de répartition : valeur de l'usufruit ÷ valeur de la pleine propriété. La décote du nu-propriétaire en est le complément (il paie 100 % moins la part de l'usufruit). Deux référentiels : le barème fiscal 669 II (23 / 46 / 69 % par tranche de dix ans, uniquement pour les droits d'enregistrement) et la clé économique de la société de gestion (le prix réellement payé, par actualisation des flux). Ils divergent : ne jamais les confondre.
⏱️ En 60 secondes — l'essentiel
Cette page répond à une seule question : combien vaut l'usufruit — donc quelle décote pour le nu-propriétaire — selon la durée, et pourquoi. Elle distingue les deux référentiels que tout le monde confond : le barème fiscal 669 II, qui ne sert qu'aux droits d'enregistrement, et la clé économique de la société de gestion, qui détermine le prix réellement payé.
- Barème fiscal : 23 % de la pleine propriété par tranche de dix ans (669 II) — figé, pour les droits.
- Clé économique : actualisation des flux — variable selon SCPI, durée, marché ; c'est le prix payé.
- Aucune grille « de marché » : nous décrivons la méthode, pas un chiffre présenté comme une norme.
- La décote n'est jamais un gain automatique : elle ne se rentabilise que si le rendement tient sur toute la durée.
Décote, usufruit, nue-propriété : de quoi on parle
Le démembrement temporaire scinde la propriété des parts de SCPI en deux droits, pour une durée fixe (5, 10, 15 ou 20 ans). L'usufruit donne droit aux revenus — les dividendes issus des loyers — pendant toute la durée. La nue-propriété ne procure aucun revenu entre-temps, mais permet de récupérer la pleine propriété au terme. À l'extinction, l'usufruit s'éteint sans contrepartieet le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété : c'est ce point qui structure tout le calcul de valorisation.
La décote est le complément de la clé de répartition
Usufruit et nue-propriété sont les deux faces d'une même clé. Si l'usufruit vaut X % de la pleine propriété, la nue-propriété s'acquiert avec une décote de X % : elle coûte 100 % moins X %. Valoriser l'usufruit, c'est donc mécaniquement fixer la décote du nu-propriétaire. Toute la difficulté tient à ceci : il existe deux façons de fixer cette clé, qui ne donnent pas le même résultat.
Ce que cette page traite (et ne traite pas)
Nous traitons ici uniquement la méthode de valorisation : comment se calcule la répartition usufruit / nue-propriété selon la durée. La mécanique générale du démembrement temporaire (scission, extinction, marché secondaire) est détaillée dans notre guide démembrement temporaire de SCPI ; le point de vue de l'investisseur particulier dans notre guide usufruit de SCPI, celui de l'acheteur de décote dans notre guide nue-propriété de SCPI. La fiscalité et l'amortissement en société sont renvoyés en fin de page.
Barème fiscal 669 II : la valeur pour le fisc, pas le prix payé
Commençons par le référentiel fiscal, celui que le fisc impose mais qui ne sort pas votre chéquier. L'article 669 II du CGI dispose que « l'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier ». Ce barème est identique pour tous, quelle que soit la SCPI.
Barème fiscal 669 II — usufruit à durée fixe
Valeur usufruit = 23 % x valeur pleine propriete
x (nombre de periodes de 10 ans entamees)
Valeur nue-propriete = 100 % - valeur usufruit
Plafond : usufruit a duree fixe <= usufruit viager (art. 669 I)En pratique, le barème monte donc par paliers : une tranche de dix ans entamée compte pour une tranche entière. À durée de démembrement égale, la grille est la même pour n'importe quelle SCPI :
| Durée de l'usufruit | Valeur usufruit (669 II) | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| 1 à 10 ans | 23 % | 77 % |
| 11 à 20 ans | 46 % | 54 % |
| 21 à 30 ans | 69 % | 31 % |
Le piège : « sans fraction » — le barème saute par paliers de dix ans
Le barème 669 II ignore les années intermédiaires : un usufruit de 7 ans est valorisé comme un usufruit de 10 ans (23 %) ; un usufruit de 11 ans, comme un usufruit de 20 ans (46 %). Cette grossièreté est volontaire : c'est un outil d'assiette fiscale, pas un calcul économique. Et c'est précisément la raison technique pour laquelle il diverge d'un prix économiquelissé année par année (voir § 3).
À quoi sert (et ne sert pas) ce barème
Le barème 669 II sert à liquider les droits d'enregistrement et de mutation (à titre gratuit comme à titre onéreux) et la taxe de publicité foncière (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50). Il ne fixe pas le prix que vous payez pour acquérir l'usufruit : ce prix suit la clé économique. Le détail du barème figure dans notre guide barème 669 de l'usufruit.
La clé économique : la valeur réellement payée
L'autre valeur est celle qui vous coûte vraiment de l'argent : c'est elle qui détermine le prix décaissé, et elle n'a rien à voir avec le fisc. Aucun texte n'impose la clé économique : c'est la société de gestion qui la fixe et la publie dans les conditions de souscriptionde la SCPI démembrée, pour chaque durée proposée. L'AMF encadre la documentation, pas le niveau de la clé.
Logique de la clé économique (actualisation des flux)
Valeur usufruit ~ somme actualisee des dividendes
previsionnels percus sur la duree
Valeur nue-propriete ~ valeur actuelle du retour de la
pleine propriete au terme
Parametres cles : duree, taux d'actualisation,
hypothese de taux de distributionLa méthode repose sur l'actualisation des flux : on estime les dividendes que l'usufruitier percevra sur la durée, puis on les ramène à leur valeur d'aujourd'hui via un taux d'actualisation. Le sens de variation, lui, ne trompe pas : plus la durée s'allonge ou plus le rendement attendu est élevé, plus l'usufruit pèse lourd — et plus la décote du nu-propriétaire grimpe. La durée est d'ailleurs le principal levier laissé à l'investisseur : le choix entre 5, 10, 15 ou 20 ans déplace mécaniquement le partage, et nous lui consacrons un guide dédié — bien choisir la durée de l'usufruit de SCPI.
Pourquoi nous ne donnons AUCUNE grille de clés
Ces clés varient d'une SCPI et d'une durée à l'autre, et selon les conditions de marché. Publier « 5 ans = 20 %, 10 ans = 30 % » comme une norme serait trompeur : la clé réelle est celle publiée pour cette SCPI et cette durée. Nous décrivons la méthode ; le chiffre applicable se vérifie dans les conditions de souscription [à vérifier auprès de la société de gestion]. Se méfier de tout vendeur qui présente une clé comme un standard du marché.
Un mot sur la rentabilité pour l'usufruitier — « combien ça rapporte » : c'est une autre question que la valorisation, traitée dans notre guide usufruit de SCPI en société. Ici, on se limite à combien vautl'usufruit, pas à ce qu'il finit par produire.
Barème fiscal vs clé économique : deux valeurs à ne pas confondre
C'est le cœur du sujet. Les deux référentiels donnent des chiffres différents parce qu'ils ne mesurent pas la même chose et ne servent pas au même usage.
Barème fiscal 669 II
Figé (23 / 46 / 69 %, par paliers de dix ans). Sans égard au rendement de la SCPI. Même valeur pour toutes les SCPI à durée égale. Usage : assiette des droits d'enregistrement et de mutation.
Clé économique (société de gestion)
Lissée (actualisation année par année). Sensible au rendement prévisionnel et au taux d'actualisation. Varie par SCPI, durée et marché. Usage : prix réellement décaissé par l'usufruitier.
Ça se voit dès qu'on cède des parts démembrées : les droits d'enregistrement tombent sur la valeur fiscale 669 II, pas sur le prix réellement payé. Il peut donc exister un décalage entre la base taxable et le montant réellement décaissé. Deux montants, deux logiques.
La question à se poser
À chaque fois qu'un chiffre de valorisation apparaît, demandez-vous : est-ce que je regarde la valeur pour les droits (barème 669 II) ou le prix que je paie(clé économique) ? Les confondre, c'est se tromper de montant — et parfois croire à une décote qui n'est pas celle qu'on paie.
La clé de répartition qu'on vous propose est-elle cohérente ?
Barème fiscal, clé économique, effet de la durée, hypothèse de rendement : un CGP indépendant recalcule la clé qu'on vous propose et vous dit si le prix payé correspond aux loyers réellement attendus.
Exemple chiffré : Marc valorise un usufruit sur 10 ans
Reprenons Marc et sa holding à l'IS. Les chiffres qui suivent sont volontairement fictifs et servent uniquement à illustrer la différence entre les deux référentiels : ils ne représentent aucun prix, aucun rendement et aucune clé de marché réels.
Marc — holding à l'IS, usufruit sur 10 ans (illustration fictive 2026, non garanti)
Hypotheses fictives (illustratives) :
Part en pleine propriete ............. 200 € (illustratif)
Usufruit temporaire de 500 parts sur 10 ans (duree fixe)
BAREME FISCAL 669 II (pour les droits d'enregistrement) :
23 % x 200 € = 46 € / part
46 € x 500 = 23 000 € -> base des droits d'enregistrement
CLE ECONOMIQUE (hypothese fictive ~40 %, PAS une norme) :
40 % x 200 € = 80 € / part
80 € x 500 = 40 000 € -> prix reellement paye
ECART : prix paye 40 000 € vs base fiscale 23 000 €
-> deux montants distincts, deux usagesMarc paie 40 000 € (clé économique), mais la base des droits d'enregistrement en cas de cession démembrée serait de 23 000 €(barème fiscal). Reste la vraie question de Marc : ces 40 000 € vont-ils lui revenir ? Toujours avec des chiffres inventés :
Ce que l'usufruit est censé produire (hypothèses fictives)
Taux de distribution previsionnel fictif : 5 % / an 5 % x 200 € = 10 € / part / an 10 € x 500 = 5 000 € / an bruts sur 10 ans = 50 000 € bruts esperes (pour 40 000 € de mise) Point mort nominal (avant IS et actualisation) : ~4 % / an Scenario defavorable 3 % / an -> 30 000 € bruts, INFERIEUR aux 40 000 € de mise -> usufruit NON rentabilise A terme : usufruit eteint, 40 000 € consommes, rien recupere
Lecture honnête de cet exemple
Les 50 000 € sont bruts, nominaux, non actualisés et avant IS — prévisionnels et non garantis. Rapportés à 40 000 € de mise, le point mort nominal se situe déjà vers 4 % de rendement annuel : dès 3 %, la mise n'est pas rentabilisée (~30 000 € encaissés pour 40 000 € engagés). Une fois les flux actualisés et l'IS pris en compte, le seuil réel de rentabilité est encore plus haut — même le scénario à 5 % n'a rien d'un gain acquis. L'usufruit s'éteint à 10 ans sans contrepartie : les 40 000 € sont « consommés », Marc ne récupère rien du capital. L'amortissement de l'usufruit (40 000 € / 10 ans) et son effet sur l'IS ne sont pas calculés ici(voir § 6 et renvois). Chiffres illustratifs, non représentatifs du marché, fiscalité 2026.
Le cas de la société : durée plafonnée à 30 ans, valeur fiscale max 69 %
Quand c'est une société de Marc — sa holding, ou une SAS, SARL, SCI à l'IS — qui achète l'usufruit, une règle du Code civil change la borne haute. L'usufruit consenti à une personne morale ne peut excéder 30 ans (article 619 du Code civil, règle d'ordre public). On reste donc toujours dans le barème à durée fixe 669 II : la valeur fiscale de l'usufruit d'une société plafonne à 69 % de la pleine propriété (trois périodes de dix ans).
Amortissement et translucidité : effleurés, traités ailleurs
L'usufruit acquis par une société serait, selon la doctrine comptable (CNCC, bulletin n° 158, juin 2010), un actif amortissable linéairement sur sa durée — contrairement aux parts en pleine propriété, non amortissables [à vérifier]. Et les revenus remontent dans la quote-part selon les règles de l'IS (art. 238 bis K, I). Ces deux leviers ne sont pas déroulés ici : ils sont détaillés dans notre guide SCPI en société à l'IS et régime translucide. L'amortissement efface l'impôt sur les loyers, mais il alourdit d'autant la plus-value le jour où la société revend (voir § 7).
Pour le contexte des structures, voir aussi la SCI à l'IR et le démembrement de parts et la détention en SCI à l'IS en pleine propriété.
Les pièges de valorisation : la décote n'est pas un gain automatique
La décote n'est pas un gain garanti
Marc a sorti 40 000 € contre des loyers qui n'existent pas encore. Il ne s'y retrouve que si la SCPI verse bien ~5 % chaque année pendant dix ans — un seul exercice à 3 % et le compte n'y est plus. Si le rendement décroche durablement, il perçoit moins que prévuet peut ne pas récupérer sa mise. La décote du nu-propriétaire, symétriquement, rémunère un renoncement à tout revenu : ce n'est pas une remise « offerte ».
Le contexte 2023-2026 le rappelle. Selon les données agrégées de marché (source : ASPIM), le prix de part moyen a reculé trois années de suite et une partie des véhicules a connu des retraits en attente, concentrés sur les SCPI exposées aux bureaux. Ces chiffres sont globaux et ne présument en rien d'un véhicule particulier — mais ils montrent qu'une hypothèse de rendement retenue dans une clé économique peut être démentie par le marché. Références précises à vérifier avant toute décision.
Autres pièges à garder en tête :
- Extinction sans contrepartie : au terme, la mise de l'usufruitier est intégralement « consommée ».
- Le prix de part peut reculer : l'usufruitier ne capte que les flux, jamais la revalorisation du capital (qui revient au nu-propriétaire).
- Illiquidité renforcée du marché secondaire des parts démembrées.
- Barème figé vs clé mobile : en cycle baissier, l'écart entre les deux référentiels peut se creuser.
Cession d'usufruit et abus de droit
Deux textes peuvent transformer l'opération en mauvaise surprise fiscale : d'une part, la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire est imposée comme un revenu (art. 13, 5° du CGI ; revenus fonciers pour de l'immobilier), et non comme une plus-value — dispositif anti-abus dont la portée, large, est précisée par la doctrine administrative (BOI-IR-BASE-10-10-30) et confirmée par la jurisprudence récente [référence à vérifier au cas par cas]. D'autre part, un montage sans substance économique réelle, motivé par le seul but fiscal ou de durée incohérente, est requalifiable au titre de l'abus de droit (LPF art. L. 64 / L. 64 A). L'usufruit et l'IFI se traitent par ailleurs à part : SCPI, usufruit et IFI.
Ce que cette page ne traite pas, et où aller ensuite
On s'est arrêté au « combien ça vaut ». Le « combien ça rapporte », le « comment ça se comptabilise » et le reste ont chacun leur fiche :
- La mécanique générale du démembrement temporaire (scission, extinction, marché secondaire) : démembrement temporaire de SCPI ; côté investisseur particulier, usufruit de SCPI.
- Le point de vue de l'acheteur de décote : nue-propriété de SCPI.
- La rentabilité et le montage pour une société usufruitière : usufruit de SCPI en société.
- La fiscalité et l'amortissement en société (IS translucide) : SCPI en société à l'IS.
- Le barème 669 en détail et la vue d'ensemble SCPI : barème 669 et guide complet des SCPI.
Notre position de CGP indépendant
L'usufruit temporaire de SCPI ne se justifie qu'au-delà d'un certain volume et d'un certain horizon, après calcul du coût de la structure et vérification de la clé de répartition proposée. Pour de petits montants, un placement plus simple (SCPI en direct, assurance-vie) peut convenir davantage. Ce montage peut ne pas être adapté à votre situation : pour Marc comme pour vous, la réponse dépend du montant en jeu, de l'horizon et de ce que coûte déjà la structure — ça se tranche dossier en main, pas sur une page web. Nous ne délivrons ici aucune recommandation personnalisée.
Faites valoriser l'usufruit qu'on vous propose
On lit la clé de répartition, on distingue le barème fiscal du prix réellement payé, on chiffre l'effet de la durée et on vérifie la cohérence du montage. Bilan offert, sans engagement, depuis Chambéry ou en visio.