Par Quentin Hagnéré — Conseiller en Gestion de Patrimoine (ORIAS : CIF, COA, COBSP, Carte T)
Fondateur du cabinet Hagnéré Patrimoine (Chambéry). Spécialiste des montages patrimoniaux B2B : détention de SCPI en société à l'IS, usufruit temporaire, holding et placement de trésorerie d'entreprise.
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Vous dirigez une société — holding, SAS, SARL ou SCI à l'IS — qui accumule une trésorerie excédentaire, et vous songez peut-être aussi à transmettre une partie de ce patrimoine à vos enfants. On vous a sans doute vanté l'usufruit de SCPI en une formule séduisante : « 100 % des revenus pour une fraction du prix, et l'amortissement efface l'impôt ». C'est vrai… mais seulement en partie, et jamais sans contrepartie.
Le montage combine effectivement deux leviers réels : un rendement rapporté à un capital réduit (la décote de l'usufruit) et un amortissement linéaire qui neutralise tout ou partie de l'IS (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous conditions PME, 25 % au-delà) pendant la durée. Mais l'usufruit est consommé à terme (valeur nette comptable nulle : le capital est « perdu »), la plus-value de revente reste professionnelle sans abattement, et sortir la trésorerie vers vos poches personnelles coûte encore 31,4 % de PFU en 2026. L'avantage de l'IS est un reportd'impôt et une capacité de réinvestissement brut — jamais une exonération.
Dans ce qui suit, on regarde froidement ce que ce montage rapporte et ce qu'il coûte réellement, avant de vous renvoyer, étape par étape, vers le détail : mécanique, décote, fiscalité, amortissement, choix de la structure. Nous suivrons tout au long un exemple, Julien et sa holding. Si vous découvrez le produit lui-même, commencez plutôt par notre guide complet des SCPI ; ici, on suppose acquis ce qu'est une SCPI et une société à l'IS.
✅ Réponse express
Une société à l'IS (souvent une holding à trésorerie excédentaire) achète l'usufruit temporaire de parts de SCPI pour une durée fixe. Elle perçoit 100 % des revenus pendant la période, à un prix décoté, et amortit cet usufruit — ce qui neutralise tout ou partie de l'IS. Un nu-propriétaire (le dirigeant ou ses enfants) récupère la pleine propriété à l'extinction. Contreparties : l'usufruit est consommé à terme (VNC = 0), la plus-value de revente est professionnelle sans abattement, la sortie en dividendes coûte 31,4 %, et un montage artificiel est requalifiable en abus de droit.
Le montage en 30 secondes
Considérez cette section comme le sommaire du montage par lequel une société à l'impôt sur les sociétés achète l'usufruit temporaire de parts de SCPI : le principe, l'intérêt et les limites en quelques lignes, pour savoir si ce schéma peut concerner votre situation. Chaque brique est ensuite traitée dans un guide dédié : la mécanique du démembrement, le calcul de la décote, la fiscalité et l' amortissement comptable, ou le choix de la structure (holding, SAS, SARL, SCI à l'IS). À distinguer, enfin, de l' usufruit de SCPI côté investisseur particulier : ici, l'usufruitier est une personne morale à l'IS, et c'est ce qui change tout.
⏱️ L'essentiel en 5 points
- Qui, quoi : une société à l'IS achète l'usufruit temporaire de parts de SCPI pour une durée fixe (5, 10, 15 ou 20 ans).
- Ce qu'elle perçoit : 100 % des revenus pendant la période, pour un prix décoté.
- Qui récupère la propriété : un nu-propriétaire (dirigeant ou enfants) achète la nue-propriété à prix réduit et retrouve la pleine propriété à l'extinction, sans revenu entre-temps.
- Double levier côté société : rendement « boosté » + amortissement linéaire qui neutralise tout ou partie de l'IS.
- Contreparties : usufruit consommé à terme (VNC = 0), PV professionnelle sans abattement + réintégration des amortissements, double imposition 31,4 % à la sortie, abus de droit si le montage est artificiel.
Ce montage a-t-il du sens pour votre société ?
Volume de trésorerie, durée, décote, amortissement, coût de sortie et substance économique : un CGP indépendant chiffre le montage complet avant toute décision.
Le principe : usufruit d'un côté, nue-propriété de l'autre
Le démembrement temporaire scinde la propriété de la part en deux droits. L'usufruit donne droit aux dividendes pendant une durée fixe (art. 578 du Code civil) ; la nue-propriété donne le droit de récupérer la pleine propriété à l'extinction, sans percevoir aucun revenu entre-temps. À l'extinction du terme, l'usufruit s'éteint sans contrepartie et le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété. Pour une personne morale, la durée d'un usufruit est plafonnée à 30 ans (art. 619 du Code civil).
Nous ne ré-exposons pas ici toute la mécanique : elle est détaillée dans notre fiche sur le démembrement temporaire de SCPI, et la valorisation (la fameuse « clé de répartition ») dans notre fiche sur le calcul de la décote de l'usufruit. Ici, l'usufruitier est une société à l'IS (levier amortissement + placement de trésorerie) ; l'analyse côté particulier est traitée sur la page dédiée à l'usufruit de SCPI de l'investisseur personne physique.
Qui est usufruitier, qui est nu-propriétaire ?
L'usufruitier : la société à l'IS
Points forts
- Paie un prix décoté (l'usufruit, pas la pleine propriété)
- Perçoit 100 % des revenus pendant la durée fixe
- Amortit l'usufruit linéairement sur sa durée
Points de vigilance
- Ne récupère rien à l'extinction (VNC = 0)
- Subit toute baisse des distributions pendant la période
Le nu-propriétaire : dirigeant ou enfants
Points forts
- Paie la nue-propriété à prix réduit
- Récupère la pleine propriété à l'extinction
- En principe sans droit de mutation supplémentaire (art. 1133 CGI)
Points de vigilance
- Ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée
- Récupère une part dont le prix a pu baisser
Deux voies d'entrée à ne pas confondre
La souscription démembrée d'origine (des parts neuves souscrites d'emblée en usufruit / nue-propriété auprès de la société de gestion) n'a pas de cédant d'usufruit préexistant. À l'inverse, la cession d'un usufruit déjà constitué (par exemple le dirigeant qui vendrait à sa société l'usufruit de parts qu'il détient déjà) déclenche le piège de l'article 13, 5° du CGI— nous y revenons en section 7. Le choix de la voie d'entrée n'est jamais neutre fiscalement.
Une précision de vocabulaire, car le piège est réel : nous raisonnons ici sur des catégories génériques(une SCPI diversifiée, une SCPI proposant du démembrement, « la société de gestion »). Aucune SCPI ni aucune société de gestion n'est nommée, et aucune clé de répartition chiffrée n'est présentée comme une norme de marché : elle se calcule au cas par cas.
Le double levier : rendement décoté + amortissement
C'est le cœur de l'intérêt du montage pour une société à l'IS. Deux effets se cumulent : un rendement rapporté à un capital réduit, et un amortissement qui absorbe l'impôt.
Levier 1 — le rendement « boosté »
L'usufruitier perçoit 100 % des distributions alors qu'il n'a payé qu'une fraction du prix de la part (la décote). Rapporté au capital effectivement engagé, le rendement apparent est donc mécaniquement supérieur à celui de la pleine propriété — au prix, il faut le répéter, d'un capital qui sera consommé à terme. Ce n'est pas un rendement « magique » : c'est un rendement acheté d'avance, sous forme de décote, avec un aléa sur les distributions réelles.
Levier 2 — l'amortissement de l'usufruit
C'est le levier proprement B2B. Attention à une idée reçue tenace : en pleine propriété, les parts de SCPI ne sont pas amortissables (immobilisations financières ; et une SCPI n'amortit pas ses propres immeubles dans ses comptes — règlement ANC n° 2016-03). En revanche, l'usufruit temporaire est un droit limité dans le temps : c'est une immobilisation amortissable linéairement sur sa durée (base : BOFiP BOI-BIC-AMT-10-20 n° 260 ; Conseil d'État, 24 avril 2019, n° 419912). L'article 39 C II du CGI est parfois invoqué à l'appui : sa portée exacte reste à confirmer [À VÉRIFIER], à cadrer avec votre expert-comptable.
L'amortissement linéaire de l'usufruit
Amortissement annuel = Prix de l'usufruit / Duree (lineaire) A l'extinction du terme : Valeur nette comptable (VNC) = 0
La charge d'amortissement s'impute sur la quote-part de résultat IS remontée de la SCPI et neutralise tout ou partie de l'impôt pendant la période. Montant illustratif, hors frais.
Pourquoi cet amortissement mord-il vraiment ? Parce qu'en société à l'IS, la SCPI cesse d'être un revenu foncier. Elle est translucide (art. 8 du CGI) : quand les parts sont à l'actif d'une entreprise à l'IS, la quote-part de résultat est déterminée selon les règles de l'IS (art. 238 bis K, I du CGI), non selon celles des revenus fonciers. Les revenus entrent dans le résultat imposable à l'IS, diminué de l'amortissement de l'usufruit et des charges. D'où l'impression de « pas d'impôt » en phase de capitalisation. Nous ne développons pas ce point ici : voyez notre fiche sur pourquoi une SCPI à l'IS paie si peu d'impôt, la fiscalité détaillée de l'usufruit en société et l' amortissement comptable pas à pas.
À ne pas confondre : neutraliser ≠ annuler
L'amortissement neutralise l'IS pendant la période, il ne l'annule pas définitivement. Si la société cède son usufruit avant le terme, les amortissements déduits sont réintégrés et gonflent la plus-value professionnelle taxable (base majorée, sans abattement pour durée de détention). Et si l'usufruit va jusqu'à son terme, il disparaît sans contrepartie (VNC = 0, capital consommé) : il n'y a alors ni plus-value ni réintégration, mais la trésorerie encaissée devra encore être sortie en dividendes (31,4 % en 2026) pour être appréhendée par les associés. L'avantage de l'IS est un report et une capacité de réinvestissement brut : jamais une exonération. Pour comparer point par point avec la pleine propriété, voyez notre fiche usufruit ou pleine propriété pour une société.
Pourquoi ce montage : trésorerie dormante + transmission
Deux motifs patrimoniaux reviennent le plus souvent. Aucun ne rend le montage universellement pertinent : ce sont des objectifs, pas des garanties.
Motif 1 — placer une trésorerie excédentaire dormante
Beaucoup de sociétés (holding, société d'exploitation) laissent s'accumuler une trésorerie qui ne travaille pas. Plutôt que de la laisser sur un support à faible rendement, la société peut acquérir un actif immobilier productif, décoté et amortissable. C'est une brique parmi d'autres d'une allocation de trésorerie : à comparer aux supports concurrents (comptes à terme, contrat de capitalisation, monétaire…). Nous traitons le sujet dans nos guides sur le placement de trésorerie de holding, par exemple holding avec 1 million de trésorerie excédentaire et holding avec 2 millions à placer.
Motif 2 — préparer une transmission
Le nu-propriétaire — souvent les enfants, ou le dirigeant en direct — acquiert la nue-propriété à prix réduit et retrouve la pleine propriété à l'extinction, en principe sans droit de mutation supplémentaire (art. 1133 du CGI) [À VÉRIFIER selon le schéma]. On parle alors d'une souscription démembrée (ou acquisition démembrée) associant la société usufruitière et les personnes physiques nues-propriétaires. Nous effleurons ce point : le détail est dans nos fiches sur le démembrement de SCPI par une personne morale et sur le démembrement de propriété en général.
Un aléa réglementaire à surveiller (au conditionnel)
Un rapport du Conseil des prélèvements obligatoires (décembre 2025, à visée consultative) a évoqué une réflexion sur la taxation de certains démembrements : il ne s'agit ni d'une loi, ni d'une règle en vigueur. Nous le mentionnons comme une incertitudeà surveiller, pas comme un régime applicable. La fiscalité du démembrement est une matière mouvante : toute décision doit être revérifiée à sa date.
Holding, SAS, SARL ou SCI à l'IS : quel cadre ?
Prérequis absolu : l'usufruitier doit être une personne morale à l'IS. Sans IS, ni l'amortissement de l'usufruit ni la translucidité aux règles de l'IS ne jouent — et tout l'intérêt du montage s'effondre. Le choix précis de la structure dépend ensuite de la rémunération du dirigeant, des associés, du chiffre d'affaires et de la détention du capital.
| Structure | Point différenciant (à vérifier au cas par cas) | Fiche dédiée |
|---|---|---|
| Holding à l'IS | Loge la trésorerie remontée des filiales ; attention : ne remplit pas toujours la condition « 75 % personnes physiques » du taux réduit à 15 % | usufruit-scpi-holding |
| SAS à l'IS | Président assimilé salarié : pas de cotisations TNS sur les dividendes, mais charges plus lourdes sur la rémunération | usufruit-scpi-sas |
| SARL à l'IS | Gérant majoritaire = TNS : dividendes au-delà de 10 % (capital + primes + comptes courants) soumis aux cotisations sociales (art. L.131-6 CSS) | usufruit-scpi-sarl |
| SCI à l'IS | Objet civil immobilier ; à distinguer de la SCI à l'IR (translucide, revenus fonciers) | usufruit-scpi-sci-is |
Chaque cadre a sa page : l'usufruit en holding, en SAS, en SARL et en SCI à l'IS. Pour la détention en pleine propriété (sans usufruit), voyez nos guides déjà publiés sur les SCPI en SCI à l'IS et sur les SCPI en holding patrimoniale.
⚠️ Ne jamais confondre SCI à l'IR et SCI à l'IS
Une SCI à l'IR est translucide : les revenus de SCPI y restent des revenus fonciers chez l'associé (barème + 17,2 % de PS), sans amortissement de l'usufruit à l'échelle de la société. Le montage usufruit-amortissement présenté ici suppose l'IS. Sur les parts de Julien, une SCI à l'IR ne produirait aucun amortissement d'usufruit : le levier central du montage disparaît purement et simplement.
Un mot sur le taux d'IS, à ne jamais présenter comme automatique : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice imposable (conditions PME : chiffre d'affaires HT sous 10 M€, capital entièrement libéré, détenu à au moins 75 % par des personnes physiques), puis 25 %au-delà (art. 219 du CGI, taux maintenus par la loi de finances pour 2026). Une holding qui ne remplit pas la condition de détention à 75 % par des personnes physiques peut se voir refuser le taux réduit : à vérifier structure par structure.
💡 Prérequis de bon sens : un seuil de pertinence
Une structure à l'IS et un démembrement ont un coût — comptabilité d'engagement, expert-comptable, éventuels frais de structuration — et immobilisent le capital sur une durée longue et illiquide. En dessous d'un certain volume de trésorerie et sans horizon cohérent avec la durée de l'usufruit, un placement plus simple (SCPI en direct, contrat de capitalisation, assurance-vie) reste souvent préférable : le coût de la structure mangerait l'avantage fiscal. Le montage ne se justifie qu'au-delà d'un volume significatif et après avoir chiffré ce coût — jamais par principe, et jamais sans étude individualisée.
Cas chiffré : la holding de Julien
Cas pratique — illustration pédagogique datée (23/07/2026)
Julien, 52 ans, dirigeant · holding à l'IS · 300 000 € de trésorerie excédentaire dormante
Julien veut faire travailler sa trésorerie et préparer la transmission à ses deux enfants. Sa holding envisage d'acheter l'usufruit temporaire (10 ans) de parts de SCPI dont la pleine propriété vaudrait 400 000 €. Hypothèses illustratives, non garanties ; aucune SCPI n'est nommée.
Note de méthode — les hypothèses du cas (toutes illustratives)
- Usufruit 10 ans acheté 120 000 € / nue-propriété 280 000 €. ⚠️ Cette répartition 120/280 est une hypothèse pédagogique, PAS une norme de marché : la clé réelle se calcule par actualisation des flux (DCF), propre à chaque SCPI et durée (voir calculer la décote), et diffère du barème fiscal de l'art. 669 II (23 %/10 ans, réservé au gratuit/IFI/enregistrement).
- Taux de distribution supposé de 4,91 % (ordre de grandeur illustratif proche des moyennes de marché récentes, à confirmer à la source ASPIM, jamais rattaché à un fonds), supposé constant — hypothèse volontairement simplificatrice et irréaliste (le marché 2023-2025 a baissé) : c'est une illustration, pas une projection.
- Taux d'IS de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice. Calculs hors frais de souscription et hors coûts de structure.
Julien — ordres de grandeur sur 10 ans (avant frottements, non garantis)
Cash encaisse a 100 % par l'usufruitier :
400 000 EUR x 4,91 % ................ ~ 19 640 EUR / an
Sur 10 ans (hypothese constante) ... ~ 196 400 EUR
pour un usufruit paye ................. 120 000 EUR
Base imposable a l'IS (differente du cash) :
= quote-part de resultat fiscal remontee de la SCPI,
DEJA minoree des amortissements d'immeubles et des
charges pratiques au niveau de la SCPI (238 bis K)
- amortissement de l'usufruit ....... 12 000 EUR / an
-> l'amortissement de l'usufruit s'ajoute a la premiere
reduction et ecrase une large part de l'IS restant
A l'extinction (10 ans) :
Usufruit VNC = 0 (capital consomme, aucune PV)
Nue-proprietaires -> pleine propriete (~ 400 000 EUR,
sous reserve de l'evolution du prix de part),
en principe sans droit de mutation (art. 1133 CGI)La base imposable à l'IS n'est pas le cash distribué (19 640 EUR) mais la quote-part de résultat fiscal, déjà minorée des amortissements d'immeubles et des charges au niveau de la SCPI ; l'amortissement de l'usufruit vient en plus. Ordres de grandeur pédagogiques, hypothèses explicites et irréalistes (TD constant), fiscalité 2026 : ni une projection ni une promesse.
Les contreparties, dans le même bloc (honnêteté)
- Si le taux de distribution baisse pendant les 10 ans, les ~196 400 € ne seront pas atteints et la décote peut ne pas être rentabilisée.
- Si la holding revend son usufruit avant le terme : plus-value professionnelle sans abattement + réintégration des amortissements déjà déduits (base majorée). À l'inverse, si l'usufruit va à son terme, il s'éteint sans PV (VNC = 0, capital consommé).
- Si la holding remonte la trésorerie à Julien : dividendes au PFU 31,4 % en 2026.
Pour d'autres scénarios (durées, décotes, sensibilité à la baisse des distributions), voyez notre fiche usufruit de SCPI : exemples chiffrés. Rappel : une SCPI est un placement non garanti, illiquide, avec risque de perte en capital ; les distributions et le prix de part peuvent baisser.
Les risques et les pièges : ce que le montage coûte vraiment
Reprenons le cas de Julien. Les 196 400 €encaissés sur 10 ans supposent un rendement qui ne bouge pas, un usufruit qu'il ne revend pas avant le terme, et une sortie qu'on paiera plus tard. Chacune de ces trois hypothèses a un coût : les voici.
⚠️ Risques spécifiques à l'usufruit de SCPI en société
- Baisse des distributions pendant la durée fixe : l'usufruitier subit toute baisse. Le contexte 2023-2025 (baisse des valorisations de bureaux, reculs de prix de part sur plusieurs véhicules, files d'attente au retrait) rappelle que ce risque est concret ; toute donnée de marché doit être appréciée à sa date et à sa source (ASPIM, IEIF), jamais rattachée à un fonds nommé. Décote potentiellement non rentabilisée, et risque asymétrique (l'usufruit disparaît à terme).
- Prix de part qui recule : le nu-propriétaire récupère une pleine propriété qui peut valoir moins qu'anticipé.
- Usufruit consommé (VNC = 0) : à l'extinction, sans contrepartie ; le capital est « consommé ».
- Illiquidité renforcée : le compartiment démembré du marché secondaire est étroit ; s'y ajoutent, sur le marché général, files d'attente au retrait et suspensions de variabilité observées en 2023-2026 [à confirmer à la source ASPIM].
Le piège de l'article 13, 5° du CGI
C'est le point que les plaquettes commerciales oublient de mentionner. La première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire (depuis le 14 novembre 2012) est imposée comme un revenu — des revenus fonciers pour de l'immobilier, taxés au barème — et non comme une plus-value (art. 13, 5° du CGI ; BOI-IR-BASE-10-10-30). Le cas concret : si un dirigeant vend à sa propre société l'usufruit de parts qu'il détient déjà, le produit est lourdement taxé chez lui. La souscription démembrée d'origine, elle, n'a pas de cédant d'usufruit préexistant et échappe à ce régime.
La plus-value de sortie et la double imposition
En cas de cession par la société de son usufruit avant le terme (ou de parts détenues en pleine propriété), la plus-value est professionnelle : taux d'IS, sans abattement pour durée de détention, avec réintégration des amortissements (base majorée) — l'inverse du régime des particuliers (voir la plus-value de cession de parts de SCPI). Et pour sortir la trésorerie vers les associés personnes physiques, il faut encore verser un dividende, imposé au PFU de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'IR + 18,6 % de PS, LFSS 2026) ou au barème après abattement de 40 %. ⚠️ Pas 30 % en 2026. L'IS est un report, pas une exonération (voir les prélèvements sociaux des SCPI, 17,2 % vs 18,6 %).
L'abus de droit
Un montage sans substance économique réelle, motivé par un but principalement ou exclusivement fiscal, est requalifiable(art. L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales). La substance s'exige : trésorerie réellement placée, durée cohérente avec l'horizon, rendement attendu documenté, objectif patrimonial identifiable. Ce n'est pas un schéma à monter pour le seul avantage d'impôt.
Mémo express
À retenir sur les risques
- Chaque avantage a une contrepartie : rendement décoté ↔ capital consommé ; amortissement ↔ réintégration à la sortie.
- La plus-value de revente est professionnelle, sans abattement ; la sortie en dividendes coûte 31,4 % en 2026.
- Le piège de l'art. 13, 5° frappe le dirigeant qui cède à sa société un usufruit préexistant.
- Le montage n'a de sens qu'avec une substance économique et un horizon cohérent : à défaut, abus de droit.
Ce montage est-il fait pour votre société ?
Cette page délivre une information générique, jamais une recommandation personnalisée : celle-ci suppose un questionnaire de connaissance, d'expérience, d'objectifs et de situation. Rappel de bon sens : un placement simple (SCPI en direct, assurance-vie) est souvent préférable en dessous d'un certain volume et d'un certain horizon, une fois le coût de la structurepris en compte. L'IS et l'usufruit ne se justifient qu'au-delà d'un certain montant de trésorerie dormante et sur un horizon long, après calcul.
Quand ce montage n'est PAS adapté
- Petits montants et horizon court : honoraires d'expert-comptable et frais de structuration du démembrement dépassent vite l'IS économisé.
- Pas de trésorerie dormante à placer, ou besoin de récupérer l'argent rapidement.
- Pas de projet de transmission associé.
- Forte aversion à l'illiquidité ou au risque de perte en capital.
- Montage envisagé au seul but fiscal, sans substance économique : risque d'abus de droit.
Autrement dit, il est parfaitement légitime que la conclusion soit : « ce montage n'est pas adapté à votre situation ». Sur les 300 000 € de Julien, avec deux enfants et un horizon de 10 ans, le montage se discute ; sur 60 000 € à récupérer dans trois ans, la réponse est non — et c'est un bon conseil. Pour approfondir, comparez avec la pleine propriété en société, la durée d'usufruit à retenir, ou revenez au guide complet des SCPI.
Faites valider (ou écarter) le montage par un cabinet indépendant
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