Par Quentin Hagnéré — Conseiller en Gestion de Patrimoine (ORIAS : CIF, COA, COBSP, Carte T)
Fondateur du cabinet Hagnéré Patrimoine (Chambéry). Spécialiste des montages patrimoniaux B2B : détention de SCPI en société à l'IS, usufruit temporaire, holding et placement de trésorerie d'entreprise.
Publié le · Mis à jour le .
Vous dirigez une société — holding, SAS, SARL ou SCI à l'IS — qui a accumulé une trésorerie qui dort, ou vous cherchez à transmettre un patrimoine à vos enfants sans l'alourdir de droits. On vous a parlé d'un montage qui coche les deux cases : faire acheter par votre société l'usufruit temporaire de parts de SCPI. Sur le papier, c'est séduisant — la société encaisse 100 % des revenus pendant une durée fixe, les amortit, paie peu d'impôt pendant la période ; le nu-propriétaire acquiert des parts décotées et récupère la pleine propriété au terme. Reste une question, posée presque toujours en dernier : « On part sur quelle durée ? 10 ou 20 ans ? » C'est en réalité la première qu'il faudrait travailler.
Parce que ce paramètre, traité comme une formalité de dernière minute, décide en réalité de tout l'équilibre du montage. Le prix payé pour l'usufruit, la décote de la nue-propriété, le rythme de l'amortissement pour une société à l'IS, l'ampleur du risque encouru : tout se déplace quand vous passez de 5 à 20 ans — étant entendu qu'une personne morale ne peut détenir un usufruit au-delà de 30 ans(art. 619 du Code civil). Et rien de tout cela n'est un cadeau fiscal automatique : chaque avantage a sa contrepartie, que ce guide nomme sans détour.
Ce guide se concentre sur un seul sujet, à fond : comment choisir cette durée, et vous donne la méthode pour trancher — partir de l'objectif réel, jamais du seul gain fiscal. Nous supposons acquis ce qu'est le montage lui-même : une société à l'IS qui achète l'usufruit temporaire de parts de SCPI pour en percevoir les revenus pendant une période fixe. Si ce n'est pas encore clair, commencez par la vue d'ensemble du montage d'usufruit de SCPI en société et par la mécanique du démembrement temporaire. Ici, on tranche une question précise : 5, 10, 15 ou 20 ans, et pourquoi.
✅ Réponse express
Il n'existe pas de durée idéale. Plus la durée est longue (15-20 ans), plus l'usufruit vaut cher, plus la nue-propriété est décotée (utile pour transmettre), mais plus l'exposition au risque de baisse des revenus s'allonge et plus l'amortissement annuel est faible. Plus elle est courte (5-10 ans), plus l'amortissement est puissant mais bref, moins la décote est marquée, et plus le montage colle à un horizon de trésorerie rapproché. Tout part de l'objectif (trésorerie, transmission, âge du nu-propriétaire) : la fiscalité en découle, elle ne le dicte pas. Plafond : 30 ans pour une personne morale (art. 619 du Code civil).
La durée, ce curseur qu'on choisit trop vite
Beaucoup abordent la durée par la petite porte : « prenons 20 ans, l'usufruit est moins cher à l'année » ou « prenons 5 ans, on récupère vite ». Ces raccourcis répondent à la mauvaise question. La durée agit simultanément sur quatre leviers qui ne bougent pas dans le même sens, et c'est précisément leur arbitrage qui définit le bon choix pour une situation donnée.
⏱️ L'essentiel en 5 points
- La clé : plus la durée est longue, plus l'usufruit vaut cher et plus la nue-propriété est décotée.
- L'amortissement : la durée est la base de l'amortissement linéaire pour une société à l'IS (5 ans → ~20 %/an, 20 ans → ~5 %/an).
- Le risque : plus la durée est longue, plus l'exposition à une baisse durable des revenus et du prix de part s'allonge.
- L'objectif : courte pour un horizon de trésorerie, longue pour la transmission et un nu-propriétaire jeune.
- La borne : 30 ans maximum pour une personne morale (art. 619 du Code civil).
Quelle durée pour votre montage d'usufruit de SCPI ?
Clé, amortissement, risque et objectif de transmission : un CGP indépendant confronte 5, 10, 15 et 20 ans à votre situation réelle avant toute signature.
Ce que la durée change vraiment
Avant d'entrer dans le détail, posons la carte des quatre leviers. La durée n'a pas un effet, elle en a quatre en même temps— et deux d'entre eux tirent dans des directions opposées (la décote, favorable à la transmission, augmente avec la durée ; le risque et la faiblesse de l'amortissement annuel aussi).
Mémo express
Les quatre effets de la durée, d'un coup d'œil
- Clé de répartition — durée longue = usufruit plus cher, nue-propriété plus décotée. Le calcul précis est renvoyé à sa fiche.
- Amortissement — durée = base de la dotation linéaire pour la société à l'IS : courte = intense et brève, longue = faible et étalée.
- Risque — durée longue = exposition prolongée à une baisse des distributions et du prix de part, sans rattrapage possible.
- Objectif — la durée doit épouser l'horizon de trésorerie de la société et le calendrier de transmission du nu-propriétaire.
On les prend maintenant un par un, avant de les recroiser dans une grille de décision. Deux d'entre eux — le calcul exact de la clé et l'écriture de l'amortissement — sont volontairement effleurés puis renvoyés à leurs fiches spécialisées : c'est ici l'arbitrage de durée qui nous intéresse, pas la mécanique de calcul.
Durée et clé : plus long, plus cher, plus décoté
Commençons par le plus évident. L'usufruit donne droit aux revenus pendant la durée : plus cette durée est longue, plus il y a de flux à percevoir, donc plus l'usufruit vaut cher. Symétriquement, la nue-propriété — qui ne donne droit à rien pendant la période — est d'autant plus décotéeque l'attente est longue. Cette direction est certaine ; le chiffre exact, lui, ne l'est pas.
Attention : deux répartitions à ne pas confondre
Il existe un barème fiscal et un prix économique, et ils ne coïncident pas. Le barème de l'article 669 II du CGI valorise l'usufruit à durée fixe à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans (chiffre à vérifier), « sans fraction ». Mais ce barème ne sert qu'au calcul des droits d'enregistrement, des donations et, dans les cas particuliers prévus par l'art. 968 du CGI, de l'IFI (une personne morale n'y étant pas assujettie) — pas à fixer le prix auquel une société achètel'usufruit.
| Durée fixe | Usufruit (barème 669 II) | Nue-propriété |
|---|---|---|
| 1 à 10 ans | 23 % | 77 % |
| 11 à 20 ans | 46 % | 54 % |
| 21 à 30 ans | 69 % | 31 % |
Le piège : « sans fraction » et barème ≠ prix de marché
Le barème 669 II raisonne par tranches de dix ans entamées : un usufruit de 5 ans est valorisé comme 10 ans (23 %), et 15 ans comme 20 ans (46 %). C'est un escalier grossier, purement fiscal. Le prix économique auquel une société acquiert l'usufruit se calcule, lui, par actualisation des flux futurs attendus, propre à chaque SCPI et à chaque durée — le juge l'a confirmé (Conseil d'État, 30 septembre 2019, n° 419855, Luccotel). Ne prenez jamais une clé de démembrement affichée comme une norme : elle varie d'un véhicule et d'une durée à l'autre. Le calcul détaillé est traité dans notre fiche calculer la décote de l'usufruit de SCPI.
Ce que la durée vous dit, sans chiffre, c'est donc une direction : une durée courte donne un usufruit peu coûteux et une nue-propriété peu décotée ; une durée longue, l'inverse. Pour qui vise la transmission, cette décote croissante de la nue-propriété est justement l'argument central — un sujet développé du côté de la nue-propriété de SCPI.
Durée et amortissement : intensité contre étalement
✅ À retenir sur ce levier
L'usufruit temporaire acheté par une société à l'IS s'amortit sur sa durée ; des parts en pleine propriété, jamais. La durée courte donne un bouclier d'amortissement intense mais bref ; la durée longue, une charge faible mais étalée. Attention : cet amortissement reportel'impôt, il ne l'efface pas — en cas de cession avant terme, les dotations sont reprises en plus-value professionnelle sans abattement.
Ici, on touche au cœur du sujet pour une société à l'IS. Contrairement à des parts détenues en pleine propriété — immobilisations financières jamais amortissables —, l'usufruit temporaire a une durée de vie limitée : il constitue une immobilisation à durée d'utilisation déterminée, donc amortissable linéairement sur sa durée (principe à confirmer avec votre expert-comptable ; la jurisprudence a admis l'amortissement d'un usufruit lorsque ses effets prennent fin à une date déterminée, Conseil d'État, 24 avril 2019, n° 419912). La durée n'est pas ici un paramètre parmi d'autres : elle estla base de calcul de l'amortissement.
La durée fixe le rythme de l'amortissement (illustration arithmétique)
Dotation annuelle = prix paye pour l'usufruit / duree Usufruit 5 ans -> 1 / 5 = 20 pourcent par an Usufruit 10 ans -> 1 / 10 = 10 pourcent par an Usufruit 15 ans -> 1 / 15 = 6,67 pourcent par an Usufruit 20 ans -> 1 / 20 = 5 pourcent par an
Le choix n'est donc pas anodin : une société qui veut effacer un pic de résultat sur quelques exercices a intérêt à une durée courte ; une société qui cherche à lisser une charge sur le long terme regardera plutôt vers 15 ou 20 ans. Cette charge vient s'imputer sur la quote-part de résultatremontée de la SCPI, déterminée selon les règles de l'IS lorsque les parts sont à l'actif d'une société à l'IS (art. 8 et 238 bis K du CGI) — ce qui peut neutraliser tout ou partie de l'imposition des revenus pendant la période.
Effleuré ici, détaillé ailleurs
L'amortissement ne supprime pas l'impôt, il le reporte : en cas de cession avant terme, les dotations déjà pratiquées sont réintégrées dans une plus-value professionnelle sans abattement ; au terme, l'usufruit est totalement amorti (valeur nette comptable nulle) et disparaît. Les écritures, les conditions et les limites de la déductibilité relèvent d'une fiche dédiée : amortir l'usufruit de SCPI. La mécanique générale de l'IS translucide est, elle, expliquée dans SCPI à l'IS : pourquoi si peu d'impôt en capitalisation.
Durée et risque : l'exposition s'allonge avec le temps
Vient le levier dont les argumentaires commerciaux ne parlent jamais. L'usufruitier n'a droit qu'aux revenus effectivement versés pendant la durée. Si les distributions baissent durablement, il perçoit moins que prévu et peut ne pas rentabiliser la décote qu'il a payée — sans aucun rattrapage. Or sur vingt ans, un trou d'air de marché n'est plus une hypothèse d'école : il devient probable.
Plus la durée est longue, plus le risque est engagé
Entre 2023 et 2026, plusieurs véhicules à dominante bureaux ont baissé leur prix de part et vu se former des files d'attente au retrait. Ces phénomènes sont globaux et ne présument d'aucun fonds en particulier ; toute donnée chiffrée doit être appréciée à sa date et à sa source (ASPIM, IEIF). Une durée de 20 ans engage l'usufruitier sur quatre fois plus longtemps qu'une durée de 5 ans, avec autant d'exposition supplémentaire à une baisse durable des revenus. S'ajoute une illiquidité renforcée du marché secondaire des parts démembrées, d'autant plus marquée que la durée restante est longue. Une SCPI reste un placement non garanti, illiquide, avec risque de perte en capital.
La durée ne règle donc pas que le rendement et la décote : elle décide aussi combien de temps vous restez exposé à un mauvais cycle. Passer de 10 à 20 ans pour « gonfler la décote », c'est doubler la période pendant laquelle une baisse des loyers peut ronger le rendement réel. Le panorama complet des aléas est détaillé dans notre guide des risques des SCPI.
Quelle durée pour quel objectif ?
Réunissons les quatre leviers dans une grille de lecture. Elle n'a rien d'une recommandation : c'est un repère générique pour situer chaque durée face à un objectif type. Les taux d'amortissement sont une simple arithmétique (1 / durée) ; la « clé » est indiquée en direction, jamais en valeur, puisqu'elle se calcule au cas par cas.
| Durée | Clé (direction) | Amortissement / an | Exposition au risque | Objectif type |
|---|---|---|---|---|
| 5 ans | Usufruit le moins cher · NP peu décotée | ~20 %/an (bouclier bref) | La plus faible | Trésorerie court terme, projet rapproché |
| 10 ans | Intermédiaire | ~10 %/an | Modérée | Durée pivot, équilibre rendement / horizon |
| 15 ans | Élevée · NP bien décotée | ~6,67 %/an | Accrue | Transmission à moyen terme |
| 20 ans | Usufruit le plus cher · NP très décotée | ~5 %/an (étalé) | La plus forte | Transmission longue, nu-propriétaire jeune |
Durée courte (5 à 10 ans)
Amortissement intense mais bref, exposition au risque réduite, décote de nue-propriété modeste. Cohérente avec une société qui cherche surtout à loger une trésorerie sur un horizon rapproché, avec un dénouement relativement proche.
Durée longue (15 à 20 ans)
Nue-propriété fortement décotée (levier de transmission), amortissement faible mais étalé, et surtout exposition au risque la plus longue. Cohérente avec un objectif patrimonial de long terme et un nu-propriétaire jeune, à condition d'accepter une immobilisation durable et illiquide.
Règle de méthode
On part de l'objectif, pas de la durée
La première question n'est pas fiscale. Elle est : dans combien de temps la société — ou le nu-propriétaire — aura-t-elle besoin de récupérer quelque chose ? L'horizon de trésorerie de la société et le calendrier de transmission du nu-propriétaire déterminentla durée ; la fiscalité ne fait qu'en découler. Une durée choisie pour la seule optimisation, sans rationnel économique, fragilise le montage (voir la section pièges).
Le choix de la durée se coordonne aussi avec la structure qui porte l'usufruit et son horizon de trésorerie : une holding patrimoniale qui place une trésorerie excédentaire de long terme ne raisonnera pas comme une SCI à l'IS dédiée. Le cadre translucide et l'arbitrage de détention sont traités dans ces fiches.
Aller plus loin : au-delà de quel volume ce montage a du sens
Fixer une durée n'a d'intérêt que si le montage lui-même se justifie. L'usufruit de SCPI en société suppose un volume significatif de trésorerie et un horizon long : en deçà, le coût d'une structure à l'IS et sa double imposition à la sortie effacent souvent le gain, et un placement plus simple (SCPI en direct ou en assurance-vie) reste préférable. Le raisonnement de calibrage rejoint celui du placement d'une trésorerie excédentaire : voir holding avec 1 million de trésorerie, holding avec 2 millions et contrat de capitalisation contre OPCVM monétaire. Aucun de ces montages n'est universellement avantageux : chacun se tranche après étude.
Cas pédagogique : 10 ans contre 20 ans
Prenons deux durées à investissement égal, la même mise de départ, et regardons ce qui bouge. Toutes les valeurs qui suivent sont explicitement fictives, choisies pour la démonstration : elles ne représentent aucune SCPI réelle et ne valent pas norme de marché.
Cas pédagogique fictif — la holding de Karim (à l'IS)
Une holding déploie 120 000 € en usufruit : 10 ans ou 20 ans ?
Karim, dirigeant, a 120 000 € de trésorerie qui dorment sur le compte de sa holding ; son expert-comptable lui propose de les placer en usufruit de SCPI, sur 10 ou 20 ans. Hypothèses fictives datées du 24 juillet 2026, sans valeur de norme : taux de distribution supposé de 5 % (non garanti) ; clés d'usufruit purement illustratives — 40 % de la pleine propriété pour 10 ans, 60 % pour 20 ans (le vrai calcul se fait par actualisation des flux, jamais par un pourcentage forfaitaire).
Version 10 ans (clé 40 %) : 120 000 € achètent l'usufruit de 300 000 € de parts en pleine propriété (120 000 / 0,40). Revenus fictifs : 5 % × 300 000 = 15 000 €/an. Amortissement : 120 000 / 10 = 12 000 €/an. Exposition au risque : 10 ans.
Version 20 ans (clé 60 %) : 120 000 € achètent l'usufruit de 200 000 € de parts (120 000 / 0,60). Revenus fictifs : 5 % × 200 000 = 10 000 €/an. Amortissement : 120 000 / 20 = 6 000 €/an. Exposition au risque : 20 ans.
Lecture : à mise égale, la durée courte « contrôle » plus de parts, encaisse plus de revenus et amortit plus vite — mais le nu-propriétaire paie sa part plus cher (moins de décote) et récupère la pleine propriété plus tôt. La durée longueoffre au nu-propriétaire une décote bien plus forte (levier de transmission), au prix de revenus annuels moindres pour l'usufruitier et d'une exposition au risque doublée.
Ce cas ne prouve rien : il illustre un arbitrage
Les clés de 40 % et 60 % sont inventées pour la démonstration. Dans la réalité, elles dépendent de la SCPI, de son taux de distribution attendu et du taux d'actualisation retenu : elles se calculent, elles ne se supposent pas. Si les distributions réelles s'écartent des 5 % supposés — à la baisse, ce que le marché récent a montré —, l'équilibre bascule, et d'autant plus vite que la durée est longue. Pour un chiffrage bâti sur des hypothèses argumentées, voir nos exemples chiffrés d'usufruit de SCPI et la méthode de calcul de la décote.
Faites modéliser les deux durées côte à côte
Clé, revenus attendus, amortissement, coût de sortie et exposition au risque : un CGP indépendant chiffre 10 ans contre 20 ans sur vos hypothèses réelles.
Les pièges et contreparties liés à la durée
Trois points de vigilance méritent d'être rappelés — ils ne sont pas propres à la durée, mais celle-ci les aggrave ou les met en jeu.
La substance économique de la durée (abus de droit)
Une durée choisie uniquement pour maximiser l'amortissement ou la décote, sans horizon patrimonial réel, expose à une requalification en abus de droit(art. L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales). Le démembrement n'est pas abusif en soi ; il le devient s'il est dépourvu de substance. La durée doit correspondre à un objectif tangible : horizon de trésorerie, calendrier de transmission, projet du nu-propriétaire.
Le piège de l'article 13, 5° (côté cédant)
Si un dirigeant vend à sa société l'usufruit de parts qu'il détient déjà, la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire est imposée comme un revenu(revenus fonciers au barème), et non comme une plus-value (art. 13, 5° du CGI). Ce piège vise l'apport d'un usufruit préexistant, pas une souscription démembrée d'origine. Il est indépendant de la durée, mais une durée longue augmente le montant en jeu.
Le dénouement : rien à récupérer, sortie à 31,4 %
Quelle que soit la durée, au terme, l'usufruit s'éteint sans contrepartie (valeur nette comptable nulle : le capital est consommé). La société a encaissé des revenus, mais ne récupère rien ; c'est le nu-propriétaire qui retrouve la pleine propriété, en principe sans droit de mutation (art. 1133 du CGI). Et la trésorerie logée dans la société devra tôt ou tard être distribuée aux associés : en 2026, la sortie en dividendes coûte 31,4 % (12,8 % d'IR au PFU + 18,6 % de prélèvements sociaux). La fiscalité complète du montage est détaillée dans la fiche montage société.
Deux contreparties à ne jamais oublier
1. L'usufruit est consommé. L'usufruitier ne détient pas un actif qu'il revend : il achète un droit qui disparaît au terme. Son « rendement » n'existe que si les revenus perçus pendant la durée dépassent le prix payé — ce qu'une baisse durable des distributions peut mettre en échec, sans rattrapage. 2. La sortie se paie. L'économie d'IS réalisée pendant la période n'est pas un gain acquis : dès que la trésorerie remonte vers les associés personnes physiques, elle subit une seconde couche (dividendes à 31,4 % en 2026). L'avantage de l'IS est un report et une capacité de réinvestissement brut, pas une exonération.
Aucune durée n'est bonne dans l'absolu
Au fond, il n'y a pas de durée idéale — et mieux vaut se méfier de qui vous en vend une toute faite. Une même durée de 20 ans peut être pertinente pour transmettre à un enfant de 30 ans, et parfaitement inadaptée pour une société qui aura besoin de sa trésorerie dans huit ans.
Rappelons enfin les prérequis : un usufruit de SCPI en société est un montage qui suppose un volume significatif de trésorerie, un horizon long et cohérent avec la durée, et le coût d'une structure à l'IS. En deçà, un placement plus simple — SCPI en direct ou en assurance-vie — est souvent préférable. Et pour certaines situations, la réponse juste est : ce montage n'est pas adapté, quelle que soit la durée.
Rappels produit et déontologie
Ce guide délivre une information générique, jamais une recommandation personnalisée (au sens de l'art. L. 533-13 du Code monétaire et financier), qui suppose l'étude de vos connaissances, de votre expérience, de vos objectifs et de votre situation. Une SCPI est un placement de long terme non garanti, illiquide, exposé à un risque de perte en capital et de baisse des revenus : une durée longue amplifie cette exposition. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Toute durée doit être arrêtée après une étude individualisée, avec votre expert-comptable et votre notaire.
Pour resituer la durée dans l'ensemble du montage, revenez à la vue d'ensemble de l' usufruit de SCPI en société, comparez avec l' usufruit côté investisseur particulier, ou repartez du guide complet des SCPI.
10 ans ou 20 ans : on tranche sur vos chiffres
On part de la date où vous voudrez récupérer la trésorerie, on chiffre la décote, l'amortissement et le coût de sortie, et on vérifie que le montage tient. Bilan offert, à Chambéry ou en visio.