Mis à jour le — Quentin Hagnéré, conseiller en gestion de patrimoine (CIF · COA · COBSP). À jour de l'ordonnance n° 2025-230 du 12 mars 2025. Fiche gouvernance générique : aucune SCPI ni société de gestion nommée. Elle définit l'AG et renvoie vers les notions voisines sans les re-traiter.
Pourquoi une SCPI a-t-elle une assemblée générale ?
Un matin, vous ouvrez le courrier de votre SCPI : une convocation à l'assemblée générale, un rapport de gestion truffé de sigles (TD, TOF, RAN, collecte nette), une dizaine de résolutions à voter et, en dernière page, un formulaire dont une case paraît déjà toute désignée : « pouvoir au président ». La plupart des associés la cochent sans lire et referment l'enveloppe. C'est justement le geste qu'il faut comprendre avantde le faire — car il n'est pas neutre. Depuis le 14 mars 2025, la loi n'impose plus de quorum : une assemblée délibère valablement même avec très peu de votants, et ce formulaire pré-orienté vote automatiquement pour la société de gestion. Reprenons ce moment dans l'ordre : à quoi sert l'AG, qui tranche quoi, et ce que pèse concrètement votre bulletin.
Une SCPI(société civile de placement immobilier) n'est pas un produit bancaire dont vous seriez le client : c'est une société civile dont vous devenez associéen achetant des parts. Cette nuance juridique change tout. Parce que c'est une société, ses associés disposent d'un pouvoir de décision collectif— qui s'exerce en assemblée générale. La SCPI est par ailleurs un fonds d'investissement alternatif au sens de la directive AIFM, géré par une société de gestion agréée par l'AMF (voir le guide complet des SCPI).
L'assemblée générale d'une SCPI en 30 secondes
La SCPI est une société civile : ses souscripteurs sont des associés qui votent, avec un poids proportionnel à leur part du capital. Deux formats : l'AGO(approbation des comptes, dividende, conseil de surveillance) et l'AGE(modification des statuts). Depuis mars 2025, la loi n'impose plus de quorum. Retenez surtout : voter est un droit de regard collectif, pas une garantie de rendement.
Un associé, pas un simple client
L'assemblée générale est le seul rendez-vousde l'année où l'associé approuve les comptes, décide (par l'affectation du résultat) du dividende et de la mise en réserve, élit le conseil de surveillanceet contrôle la société de gestion. C'est là que se joue la démocratie de la SCPI. Attention toutefois : ce droit de regard n'efface pas les risques du placement. Une SCPI reste non garantie, illiquide et exposée à une perte en capital — un point développé dans les avantages et inconvénients des SCPI.
Ici, on reste sur le vote et l'assemblée. Les organes et documents cités ici ont chacun leur logique propre : le rôle exact de la société de gestion est traité à part, tout comme le conseil de surveillance, le commissaire aux comptes et les statuts — ici, on décrit ce que les associés décident et comment.
AG ordinaire ou extraordinaire : qui décide de quoi ?
Toutes les assemblées ne se valent pas. La vraie ligne de partage : l'assemblée générale ordinaire (AGO)gère le quotidien de la SCPI, tandis que l'assemblée générale extraordinaire (AGE) ne sort que pour toucher aux statuts. Dans la pratique, les deux se tiennent souvent le même jour : on parle alors d'AG mixte.
| Critère | AGO (ordinaire) | AGE (extraordinaire) |
|---|---|---|
| Périodicité | Au moins 1 fois par an, dans les 6 mois de la clôture (L. 214-103) | Ponctuelle, selon les besoins |
| Objet | Comptes, affectation du résultat / dividende, quitus à la société de gestion, élection du conseil de surveillance, nomination du commissaire aux comptes, conventions réglementées (L. 214-106), approbation des valeurs (L. 214-109) | Modification des statuts : plafond de capital, prix hors marge, passage capital fixe/variable, changement de société de gestion, fusion, prorogation ou dissolution |
| Majorité | Simple : majorité des voix des présents ou représentés (L. 214-103) | Renforcée, généralement fixée par les statuts (souvent deux tiers) — pas une règle légale universelle |
| Base | CMF art. L. 214-103 + statuts | Statuts + droit de la société civile (C. civ. art. 1852 et s.) |
AGO vs AGE, la ligne de partage en une phrase
L'AGO gère la vie courantede la SCPI : approuver les comptes, voter le dividende, donner quitus à la société de gestion, renouveler le conseil de surveillance. L'AGE, elle, touche au « contrat de départ », c'est-à-dire aux statuts: prix, capital, frais, changement de société de gestion, fusion, dissolution. Règle mnémotechnique : dès qu'une résolution modifie les statuts, on bascule en extraordinaire.
Un point technique utile : dans une SCPI à capital variable, les souscriptions et retraits se font au fil de l'eau, sans AGE, dans la limite du capital maximum statutaire. Seule la modification de ce plafond passe par l'extraordinaire. Cette mécanique est détaillée dans la fiche SCPI à capital fixe ou variable, et la notion de plafond dans celle sur la capitalisation d'une SCPI.
AGE n'est pas synonyme de « super-majorité légale »
Contrairement à une société anonyme, le Code monétaire et financier ne fixe pas de seuil de deux tiers légal pour les SCPI. La différence entre AGO et AGE se joue d'abord sur les compétences(gestion courante vs modification des statuts). La majorité renforcée éventuelle de l'AGE, comme un éventuel quorum, relève des statutsde la SCPI : c'est là qu'il faut la vérifier, pas dans un manuel de droit des sociétés anonymes.
Combien pèse votre voix, et le quorum en 2026
Trois règles cadrent le vote. Le poids des voix, d'abord : chaque associé dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa part du capital social (art. L. 214-103). En pratique, une part donne une voix. La majorité ensuite : les décisions sont prises à la majorité des voix des présents ou représentés. Et le quorum — le point que presque tout le monde rate.
Le fait 2026 que la plupart des sources ignorent encore
Depuis l'ordonnance n° 2025-230 du 12 mars 2025(en vigueur le 14 mars 2025), l'article L. 214-103 prévoit que l'assemblée générale d'une SCPI peut se tenir sans qu'un quorum soit requis. Autrement dit : la loi n'impose plus de seuil minimal de parts présentes ou représentées pour délibérer valablement. Les seuils d'un quart (AGO) et de la moitié (AGE), que citent encore beaucoup de blogs, correspondent à l'ancien droit ou à un quorum statutaire résiduel — à vérifier dans les statuts. Conséquence directe : une assemblée est valablement tenue même avec peu de votants, d'où l'intérêt de participer.
| Règle | Valeur | Base |
|---|---|---|
| Tenue de l'AGO | Dans les 6 mois de la clôture | L. 214-103 |
| Voix par associé | Proportionnelle au capital (1 voix par part) | L. 214-103 |
| Majorité | Simple : voix des présents ou représentés | L. 214-103 |
| Quorum légal | Aucun depuis le 14/03/2025 (statutaire éventuel) | L. 214-103 (Ord. 2025-230) |
| Abstention / blanc | Assimilée à un vote défavorable (contre) | L. 214-105 |
| AG à distance | Possible si les statuts l'autorisent | L. 214-107-1 |
Soyons honnêtes : seul, un petit porteur pèse peu, puisque son nombre de voix suit son capital. L'enjeu du vote n'est donc pas individuel mais collectif — nous y revenons dans la section sur le contre-pouvoir.
Voter, c'est votre seul contre-pouvoir face à la société de gestion
Pourquoi prendre le temps de voter, si votre voix pèse peu ? Parce que le vote est le seul contre-pouvoir organisé des associés face à la société de gestion. Trois textes du Code monétaire et financier suffisent à le démontrer. Aucun ne suppose de mauvaise foi de la société de gestion : ce sont juste des règles de comptage qui, par défaut, jouent en sa faveur.
D'abord, le pouvoir au président (L. 214-104).En l'absence de mandataire désigné, le président de l'assemblée émet un vote favorable aux résolutions présentées ou agréées par la société de gestion. Ne rien renvoyer, ou cocher « pouvoir au président » sans lire, revient donc à laisser la gestion décider seule.
Ensuite, la règle de l'abstention (L. 214-105) : ne rien cocher, c'est voter contre.Ne pas se prononcer n'est pas neutre : une abstention ou un formulaire sans sens de vote est assimilé à un vote défavorable. L'inaction a donc un effet mécanique sur le résultat.
Enfin, le verrou des conventions réglementées (L. 214-106).Les conventions entre la SCPI et sa société de gestion sont approuvées par l'assemblée, sur rapports du conseil de surveillance et du ou des commissaires aux comptes. L'AG est ainsi le garde-fou des conflits d'intérêts. Le rôle exact de la société de gestion est détaillé dans sa fiche dédiée.
Ce qui se vote peut changer vos conditions d'investissement
L'assemblée générale peut réellement modifier des paramètres clés de votre placement : l'affectation du résultat (donc le dividende et la mise en réserve, dont le report à nouveau), la composition du conseil de surveillance, la rémunération de la société de gestion, un changement de société de gestion, ou l'évolution des statuts (prix, capital, frais). Autant de sujets qui justifient de lire les résolutions avant de voter.
Voter ne supprime aucun risque
Attention au malentendu : le vote donne un droit de regard collectif, rien de plus. Un vote favorable ne protège ni contre la baisse du prix de part, ni contre la vacance locative, ni contre l'illiquidité. Une SCPI reste un placement non garanti, avec un risque de perte en capital et de baisse des revenus — voir le panorama des risques d'un investissement en SCPI et la question de la liquidité des parts.
Qui convoque, sous quels délais, et quels documents lire avant de voter
La procédure de convocation est encadrée par la partie réglementaire du Code monétaire et financier (art. R. 214-136 et suivants). Les numéros précis et les délais exacts devant être confirmés dans les statuts et la convocation de chaque SCPI, nous les présentons ici de manière prudente.
- Qui convoque : en principe la société de gestion ; à défaut, le conseil de surveillance, le commissaire aux comptes ou un mandataire de justice.
- Comment : par un avis au Bulletin des annonces légales obligatoires (BALO)et par une lettre adressée à chaque associé, indiquant la date, le lieu, la nature de l'assemblée et l'ordre du jour.
- Délais : un préavis d'au moins quinze joursavant l'assemblée en principe (délai réduit sur convocation suivante) — à vérifier dans les statuts.
Les documents préparatoiressont mis à disposition avant l'assemblée (au siège et, en pratique, sur le site de la société de gestion). L'essentiel à consulter :
- le rapport de gestion de la société de gestion (stratégie, arbitrages, collecte, endettement) ;
- le rapport du conseil de surveillance (regard critique sur la gestion) ;
- le ou les rapports du/des commissaires aux comptes (les comptes sont-ils certifiés ?) ;
- les comptes annuels (bilan, compte de résultat, annexe) pour l'AGO ;
- le texte des projets de résolution et l'ordre du jour ;
- les formulaires de vote par correspondance et de pouvoir.
Un associé peut aussi, sous conditions, demander l'inscription d'un projet de résolutionà l'ordre du jour et poser des questions écrites — de l'ordre d'environ vingt-cinq joursavant l'assemblée [à vérifier dans la partie réglementaire du CMF et les statuts]. Les décisions font ensuite l'objet d'un procès-verbalet d'une feuille de présence (art. L. 214-108).
Lire avant de voter : l'ordre de lecture
L'ordre de lecture qui fait gagner du temps : le rapport de gestion pour l'année écoulée, le rapport du conseil de surveillance pour le regard indépendant, le rapport du commissaire aux comptes pour la fiabilité des comptes, puis le texte des résolutions pour savoir exactement ce que vous approuvez. La méthode complète est dans notre guide pour lire le rapport annuel d'une SCPI.
Passer vos résolutions d'AG au crible avant de voter
Rapport de gestion, conventions réglementées, projet de changement de société de gestion : on les ouvre ensemble, résolution par résolution, en partant de votre portefeuille réel.
Le cas de Sophie : combien pèse vraiment sa voix ?
Sophie, 58 ans, détient 60 partsd'une SCPI à capital variable au prix de souscription de 200 €, soit 12 000 € investis (exemple entièrement générique, aucune SCPI nommée). La SCPI affiche une capitalisation de 600 M€. Combien pèse la voix de Sophie ?
Étape 1 — Le nombre total de voix
Nombre total de parts = capitalisation ÷ prix de souscription = 600 000 000 € ÷ 200 € = 3 000 000 parts → 1 part = 1 voix (L. 214-103) → 3 000 000 de voix au total
Étape 2 — Le poids de Sophie
Voix de Sophie = 60 (une par part) Poids = 60 ÷ 3 000 000 = 0,00002 = 0,002 % du capital → individuellement négligeable : Sophie ne fait basculer aucun vote seule
Étape 3 — L'effet du choix de formulaire. Le poids de Sophie ne change pas, mais le sensde ses 60 voix dépend entièrement de la case qu'elle coche :
- « Pouvoir au président » → ses 60 voix votent pour les résolutions de la société de gestion (L. 214-104).
- Abstention / formulaire vide → ses 60 voix comptent contre (L. 214-105).
- Vote explicite → ses 60 voix expriment son choix réel.
La leçon du cas de Sophie
Le poids d'un petit porteur est faible, mais le vote est un acte collectif : si tous les « petits » délèguent au président par défaut, la société de gestion obtient une majorité mécanique. Voter reste un droit de regard, jamais un levier de rendement — le placement demeure non garanti et illiquide. Cette fiche parle de gouvernance uniquement : le calcul du rendement, du délai de jouissance ou de la vacance relève d'autres guides, comme le taux de distribution et le rendement global d'une SCPI.
Ce qui change en 2025-2026 pour la gouvernance des SCPI
Depuis le 14 mars 2025, la règle du jeu en AG a changé sur un point que beaucoup de convocations 2026 n'ont pas encore répercuté. L'ordonnance n° 2025-230 du 12 mars 2025, prise sur habilitation de la loi n° 2024-537 du 13 juin 2024 dite « Attractivité », a introduit plusieurs évolutions : suppression du quorum légal des assemblées, généralisation des assemblées dématérialisées(dans la lignée de la directive UE 2025/25 sur la numérisation du droit des sociétés) et une modernisation d'ensemble des organes. Assemblées sans quorum et 100 % en ligne : c'est plus pratique, mais aussi plus facile pour une poignée de votants d'emporter la décision — d'où l'intérêt de renvoyer votre bulletin.
En parallèle, la directive AIFM 2 (UE 2024/927)oblige désormais les fonds à se doter d'outils de gestion de la liquidité. Pour une SCPI à capital variable, l'introduction de ces outils peut relever du champ statutaire et donc de l'AGE, avec information des porteurs. C'est un sujet qui touche directement la liquidité des parts. Enfin, l'information des porteurs a été renforcée sur les valeurs (réalisation, reconstitution) soumises à l'approbation de l'assemblée (art. L. 214-109), dont la valeur de réalisation.
Un marché sous contrainte : voter, oui — mais sans illusion
Le contexte reste tendu. Selon l'ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,91 %en 2025, pour une performance globale d'environ +1,46 %une fois intégrée la baisse des valorisations (données de marché agrégées, passées et non garanties, aucune SCPI nommée). Dans un tel environnement, l'assemblée générale est le moment où l'associé exerce son droit de regard — mais aucun vote ne compense une baisse de marché. Pour choisir en connaissance de cause, croisez la gouvernance avec la méthode pour choisir une SCPI.
Le mémo AG en 6 points
1. La SCPI est une société civile : le vote pèse au prorata du capital. 2. AGO = comptes et dividende ; AGE = statuts. 3. Plus de quorum légal depuis mars 2025. 4. Abstention = vote contre. 5. « Pouvoir au président » = vote pour la société de gestion. 6. Lire le rapport de gestion, le rapport du conseil de surveillance et celui du commissaire aux comptes avant de voter. Et toujours : voter est un droit de regard, pas une garantie.
Côté impôts, pour mémoire : le dividende voté en assemblée (par l'affectation du résultat) constitue, pour une SCPI française détenue en direct, un revenu foncier imposé au barème de l'impôt sur le revenu selon votre tranche, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Ce n'est pas l'objet de cette fiche — le détail figure dans la fiscalité des SCPI.
Comment voter, même sans vous déplacer
Pas besoin de vous déplacer pour participer à une AG de SCPI. Quatre modalités coexistent, et le choix du bon formulaire a des conséquences très différentes.
Trois formulaires, trois conséquences très différentes
« Je vote par correspondance » → votre sens de vote est enregistré résolution par résolution. Mais une case laissée vide vaut vote contre (art. L. 214-105).
« Je donne pouvoir à un associé nommé » → cette personne vote selon vos instructions ou son propre jugement.
« Je donne pouvoir au président » → le président vote automatiquement pour les résolutions de la société de gestion. C'est l'option la plus lourde de conséquences, et pourtant la plus souvent cochée par réflexe.