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Ce que dit l'article 1660 : cinq années au maximum
Mis à jour le 6 août 2026 — textes consultés à la source le 6 août 2026. Par Quentin Hagnéré, conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, COBSP — adhérent CNCEF Patrimoine).
« On peut aller jusqu'à cinq ans, et on prolongera si besoin. » Cette phrase, souvent entendue autour d'un projet de réméré, a deux moitiés qui n'ont pas le même statut : la première est exacte, la seconde n'engage que celui qui la prononce. Le propriétaire qui signe pour dégager de la trésorerie retient presque toujours la seconde.
Un point commande tout le reste : dans une vente à réméré, le vendeur n'est déjà plus propriétaire. Il ne détient plus qu'une faculté de rachat, que le Code civil enferme dans cinq années au maximum (art. 1660). Ce terme est « de rigueur » et « ne peut être prolongé par le juge » (art. 1661). Passé lui, « l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable » (art. 1662). Tous les articles cités ici ont été relus à la source le 6 août 2026.
L'essentiel, avant le détail
Cinq années au maximum. Un terme plus long est ramené à cinq ans, il n'annule rien. Ni le juge, ni la maladie, ni un dossier bancaire en retard n'arrêtent le compteur. Passé la date, le bien est perdu. Le détail, article par article, suit.
Sommaire
- L'article 1660 : cinq années au maximum
- Ce qu'est vraiment un réméré, et ce qu'il faut avoir examiné d'abord
- Un terme de rigueur : ce que le juge ne peut pas
- Au lendemain du terme : « propriétaire irrévocable »
- Pourquoi les opérations ne durent presque jamais cinq ans
- Le calendrier à rebours : à partir de quand il est trop tard
- Au terme : trois situations, une seule rattrapable
- Avant de signer : six points à faire vérifier, tous sur la durée
- Quand l'opération est une mauvaise idée
Le texte, mot pour mot
Code civil, article 1660
« La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme. »
Version en vigueur depuis le 21 mars 1804, jamais modifiée depuis (Legifrance, LEGIARTI000006442158, consulté le 6 août 2026).
La seconde phrase est elliptique : lue au pied de la lettre, « ce terme » renverrait au terme le plus long, ce qui serait absurde. La lecture constante est que la faculté est ramenée au terme de cinq années posé par la première phrase.
Un mot de vocabulaire, parce qu'il explique pourquoi vous ne trouverez pas le mot « réméré » dans le Code. Il ne figure plus dans les articles qui organisent la faculté de rachat : les articles 1659, 1662 et 1664 — comme, dans la même section, les articles 1667, 1668, 1671 et 1672 — ont été réécrits par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures (art. 10), et le Code parle désormais de faculté de rachat et de pacte de rachat. Ces articles figurent au chapitre « De la nullité et de la résolution de la vente » — pas dans un chapitre consacré au crédit.
Terme stipulé à sept ou dix ans : le contrat n'est pas nul, le délai est réduit
On lit couramment qu'une clause prévoyant un délai supérieur à cinq ans serait nulle. C'est faux, et l'affirmation est même auto-contradictoire : l'article 1660 organise expressément une réduction, pas une annulation. La vente reste valable, la faculté de rachat reste valable, elle est simplement ramenée au plafond. C'est une solution constante (Cass. 3e civ., 13 novembre 1970, n° 68-13.109 ; 31 janvier 1984, n° 82-13.549).
La conséquence pratique est celle-ci : si votre acte stipule sept ans, vous n'avez ni sept ans, ni un acte annulable — vous avez cinq ans, et le compte a déjà commencé. Le vendeur qui se croit protégé par une durée confortable peut ainsi découvrir, deux ans avant la date qu'il avait en tête, que sa faculté est déjà éteinte.
Illustration entièrement fictive — un acte qui stipule sept ans
Hypothèse fictive, construite pour la démonstration : Acte de vente avec faculté de rachat signé le ................ 15 mars 2027 Terme de la faculté de rachat stipulé dans l'acte ........... sept années Point de départ retenu par l'acte (à faire écrire !) ........ jour de la vente Application de l'article 1660 du Code civil : Terme cru par le vendeur .................................... 15 mars 2034 Plafond légal impératif ..................................... cinq années Terme réellement opposable .................................. 15 mars 2032 ------------------------------------------------------------------------ Écart entre ce que le vendeur croit avoir et ce qu'il a ..... 2 ans Ce que l'article 1660 NE fait PAS : annuler la vente .............................. non annuler la faculté de rachat .................. non ce qu'il fait : « elle est réduite à ce terme »
Les dates de cet encadré sont entièrement fictives et servent uniquement à la démonstration : elles ne décrivent aucun dossier et ne constituent ni un barème, ni une projection. Le seul élément réel est la règle de droit : la clause n'est pas nulle, elle est réduite de plein droit. Le point de départ du délai n'étant fixé par aucun texte, il doit être stipulé noir sur blanc dans l'acte.
Une précision pour éviter une confusion fréquente : le plafond de cinq années ne vise que le véritable pacte de rachat. Il a ainsi été jugé que « le droit de préférence institué au profit de la Commune n'est pas soumis au délai prévu par l'article 1660 du Code civil » (Cass. 3e civ., 1er décembre 2010, n° 09-16.126). Encore faut-il que la clause soit lue dans l'acte, et non dans la présentation qui en est faite.
Ce que cette page apporte, et que le guide général n'apporte pas
Le guide Vente à réméré : le mécanisme, le coût et les risques expose l'opération dans son ensemble ; il retient du délai qu'il est de cinq ans au maximum. Cette page-ci ne traite que le temps, mais elle le traite entièrement : d'où part le compteur, ce qu'il advient d'un acte qui stipulerait un terme plus long, pourquoi rien ne l'arrête (ni la maladie, ni une négociation bancaire en retard, ni le juge), à quelle date et sous quelle forme la faculté de rachat doit avoir été exercée, et quel est l'état du droit au lendemain du terme. Les moyens concrets de sortir avant cette date sont traités dans Sortir d'un réméré : les modalités.
Avant d'aller plus loin : ce qu'est vraiment un réméré, et ce qu'il faut avoir examiné d'abord
Le réméré est une vente (Code civil, art. 1659), pas un crédit. Le Code n'y connaît ni prêteur, ni emprunteur, ni taux, ni intérêt, ni TAEG : il parle du « vendeur », de « la chose vendue » et de « la restitution du prix ». La conséquence est immédiate et doit être dite tôt : la propriété est transférée dès la signature, et « l'acquéreur à pacte de rachat exerce tous les droits de son vendeur » (art. 1665). L'expression commerciale « crédit réméré » est un abus de langage. Comme il ne s'agit pas d'un crédit, un plafond comme le taux d'usure n'y trouve en principe pas à s'appliquer, sauf requalification judiciaire de l'opération, admise dans certaines espèces mais qui n'a rien d'automatique (voir plus bas). Le mécanisme complet, son coût et ses risques sont exposés dans le guide de la vente à réméré : nous n'y revenons pas ici.
⚠️ Une vente, pas un crédit — et ce que cela change pour le calendrier
La distinction n'est pas une querelle de vocabulaire, elle décide de tout ce qui suit. Dans un crédit, le temps sert à rembourser: chaque mensualité réduit la dette, et l'emprunteur reste propriétaire. Dans un réméré, le temps ne rembourse rien du tout. La propriété est perdue dès la signature, l'indemnité d'occupation versée mois après mois ne s'impute pas, sauf stipulation contraire, sur le prix de rachat, et la somme à réunir au terme reste entière.
Autrement dit, le temps qui passe ne fait ici qu'une seule chose : consommer le délai. C'est la raison pour laquelle une durée longue n'est pas une sécurité, et pour laquelle le calendrier de cette page se lit à rebours, depuis la date d'expiration.
Avant toute solution de marché : les recours gratuits
- La commission de surendettement se saisit par un dépôt de dossier direct auprès de la Banque de France, sans intermédiaire payant. Être propriétaire de sa résidence principale ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement, y compris lorsque la valeur estimée du bien au jour du dépôt égale ou dépasse le total des dettes exigibles et à échoir (Code de la consommation, art. L. 711-1, al. 2 ; service-public.gouv.fr, fiche F134). Une information doit être donnée pour que la décision soit prise en connaissance de cause : saisir la commission entraîne elle-même une inscription au FICP (art. L. 752-2). Ce n'est pas un argument contre cette voie gratuite (elle traite la dette), mais cela pèse sur le rachat à terme, jamais sur la vente elle-même (voir Réméré et fichage FICP).
- Les délais de grâce permettent au juge de reporter ou d'échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années, la décision suspendant les procédures d'exécution engagées (art. 1343-5 du Code civil). C'est un recours à examiner en amont, face à un créancier — jamais un moyen de gagner du temps sur un réméré déjà signé.
- L'ADIL de votre département délivre une information juridique gratuite et neutre sur le logement. Les points conseil budget et l'aide juridictionnelle existent également : leurs conditions doivent être vérifiées auprès des organismes concernés.
Ces voies s'examinent avant toute opération de marché. Nous les détaillons dans Propriétaire surendetté : les voies à examiner avant de vendre.
Un terme de rigueur : ce que le juge ne peut pas, ce que les parties peuvent, ce que rien ne suspend
Le juge ne peut pas prolonger. C'est écrit.
L'article 1661 du Code civil tient en une ligne : « Le terme fixé est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge. » Aucun pouvoir modérateur, aucune indulgence pour circonstances personnelles. Une distinction se perd souvent en chemin : le texte vise « le terme fixé », c'est-à-dire le terme stipulé au contrat, le plus souvent bien inférieur à cinq ans. La rigueur porte donc sur la date de votre acte, pas sur le plafond légal.
Deux dates circulent, et une seule vous concerne
Si vous avez retenu « cinq ans », vous raisonnez peut-être sur la mauvaise date. Il y a en réalité deux dates distinctes, et elles ne jouent pas le même rôle.
Le plafond légal (cinq années, art. 1660) est une limite haute d'ordre public. Il n'intervient que dans un seul cas de figure : rogner un terme stipulé au-delà, qu'il ramène de plein droit à cinq années. Il ne vous donne jamais de temps.
Le terme stipulé dans votre acte est la seule date qui commande votre dossier : c'est elle que l'article 1661 déclare « de rigueur », elle que la doctrine fiscale appelle le « délai stipulé », et elle qui, une fois franchie, rend la propriété de l'acquéreur irrévocable. Reprenez-la sur votre propre acte, et faites écrire la date d'expiration exacte plutôt qu'une durée à recalculer.
Reste le délai de grâce de l'article 1343-5. Il vise le débiteur d'une somme d'argent; or le vendeur à réméré n'est pas débiteur, il est titulaire d'une faculté, et aucun délai de grâce n'a vocation à repousser un terme que l'article 1661 déclare insusceptible de prolongation judiciaire. Ce raisonnement est développé dans Réméré ou crédit hypothécaire : ce qui change vraiment.
Il ne faut pas davantage compter sur une requalification: la Cour de cassation a jugé que « la requalification de la vente à réméré en pacte commissoire prohibé ne pouvait se déduire de la seule concomitance entre un acte de prêt et un acte de vente » (Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 12-23.607, rejet publié). Des requalifications ont été prononcées dans certaines espèces (la cour d'appel de Paris a ainsi déclaré nul, le 19 juin 2020, un acte de vente jugé destiné à dissimuler un prêt à taux usuraire, n° 18/206007), mais elles supposent des circonstances propres au dossier et ne s'obtiennent jamais de plein droit. Sur le juge, donc : ni allongement du délai, ni requalification acquise d'avance.
« Et si l'acquéreur est d'accord ? » — la réponse dépend d'où l'on se situe
C'est la question qui revient dans presque tous les dossiers. Tout dépend de l'endroit où l'on se situe par rapport au plafond légal d'une part, par rapport au terme stipulé d'autre part.
Au-delà de cinq ans, c'est non. L'article 1660 est prohibitif (« ne peut être stipulée ») et organise une réduction automatique. Le plafond ne se négocie pas, même d'un commun accord, et le consentement de l'acquéreur n'y change rien.
En deçà du plafond, c'est pratiqué, mais ce n'est pas un droit. Des prorogations apparaissent dans des affaires publiées (Cass. 3e civ., 1er octobre 2020, n° 19-17.668 ; CA Paris, 19 juin 2020, n° 18/206007 — faculté stipulée pour quinze mois, puis prorogée « au 9 septembre 2014 », le prix de rachat étant porté de 90 000 à 96 000 euros). Dans cette dernière affaire, la cour relève que l'acquéreur « n'était pas tenu d'accepter une nouvelle prorogation » — étant précisé que la même décision a finalement déclaré nul l'acte de vente, de sorte que ces stipulations n'ont pas produit leurs effets. Une prorogation n'est donc pas un droit : elle se négocie, et elle se paie. Que toute prorogation reste enfermée dans le plafond de cinq années devrait s'imposer au regard de l'article 1660 ; ce point mérite d'être confirmé par votre notaire avant toute signature.
Après le terme, il n'y a plus rien à proroger. L'acquéreur « demeure propriétaire irrévocable » (art. 1662). Ce qui serait conclu ensuite ne serait pas une prorogation mais une vente nouvelle, aux conditions que l'acquéreur voudra bien accepter — s'il accepte. C'est très exactement ce que le web omet lorsqu'il écrit que « le délai peut être prolongé d'un commun accord ».
Ni la maladie, ni une négociation en cours : rien ne suspend le compteur
L'article 1663 du Code civil prévoit que « le délai court contre toutes personnes, même contre le mineur, sauf, s'il y a lieu, le recours contre qui de droit ». S'il court contre un mineur, il court a fortiori contre un vendeur malade, hospitalisé, absent ou mal conseillé. Le seul recours que le texte réserve est un recours « contre qui de droit», c'est-à-dire contre celui qui devait agir pour le compte de la personne protégée — jamais la récupération du bien.
Les caractères posés par les articles 1661 à 1663 sont ceux d'un délai de forclusion, et l'article 2220 du Code civil précise que « les délais de forclusion ne sont pas, sauf dispositions contraires prévues par la loi, régis par le présent titre », c'est-à-dire par le régime de la prescription. Aucun texte ne qualifie expressément ce délai de forclusion : nous présentons donc cette qualification comme la lecture qui découle des textes, à confirmer par un professionnel du droit. En pratique, cela veut dire une chose : une négociation en cours, une lettre recommandée, un accord de principe ou un rendez-vous notarial n'interrompent ni ne suspendent rien.
Au lendemain du terme : « l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable »
Code civil, article 1662
« Faute par le vendeur d'avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable. »
Version en vigueur depuis le 14 mai 2009 (Legifrance, LEGIARTI000020616216, consulté le 6 août 2026).
La perte du bien est définitive. Il n'y a pas d'audience, pas de mise en demeure préalable, pas de délai de tolérance, et aucun recours au titre de la faculté de rachat. Le verbe « demeure » est choisi : l'acquéreur était déjà propriétaire, le terme ne lui transfère rien, il consolide sa propriété en la rendant définitive. Le vendeur, lui, avait perdu la propriété dès le premier jour.
Le terme de rigueur est posé par l'article 1661 ; la conséquence de son expiration est écrite à l'article 1662.
On lit parfois qu'après le terme, il resterait possible de faire vendre le bien à un tiers et d'en récupérer le complément de prix. Aucun texte ne le prévoit. Un partage de plus-value est une stipulation contractuelle, jamais un effet de la loi. Pendant le délai, en revanche, l'article 1664 permet au vendeur d'exercer son action contre un second acquéreur, quand bien même la faculté de rachat n'aurait pas été déclarée dans le second contrat — mais, là encore, seulement dans le délai.
Pourquoi les opérations ne durent presque jamais cinq ans
Faute de statistique publique datée, nous ne retenons ici aucune durée moyenne de marché. La logique économique, elle, se comprend sans statistique.
Le coût court avec le temps, et il ne vient pas en déduction du prix de rachat
Lorsque le vendeur reste dans les lieux, il verse une indemnité d'occupation mois après mois. Cette indemnité est purement contractuelle (elle ne figure dans aucun des articles 1659 à 1673) et, sauf stipulation contraire, elle ne s'impute pas sur le prix de rachat. Le temps coûte, et il ne réduit pas la somme à réunir au terme. L'écart de montant surprend souvent : ce qu'il faudra financer au terme, c'est l'intégralité du prix principal, augmentée des accessoires énumérés par l'article 1673, et non le seul besoin de trésorerie qui a motivé l'opération au départ.
L'assiette du rachat peut s'alourdir avec la durée
L'article 1673, alinéa 1er, énumère ce que doit rembourser le vendeur qui use du pacte : « non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation ». Le texte joue dans les deux sens : plus la période est longue, plus les travaux susceptibles d'entrer dans l'assiette sont nombreux ; mais le plafond est dans le texte lui-même, et il protège le vendeur. Le détail des sommes à réunir est traité dans Sortir d'un réméré : les modalités.
L'opération n'a de sens que si la sortie est déjà datée et chiffrée
Le rachat suppose, dans la plupart des cas, d'obtenir un financement, c'est-à-dire de repasser des critères d'octroi opposables : la décision du Haut Conseil de stabilité financière n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, en vigueur depuis le 1er janvier 2022 et modifiée depuis, retient un taux d'effort maximal de 35 % et une maturité maximale de 25 ans, assortis d'une marge de flexibilité. Les conditions d'octroi et leurs contreparties sont exposées dans notre guide du prêt hypothécaire. Un plan de rachat qui repose sur l'espoir d'une détente future des taux n'est pas un plan.
Enfin, la durée n'est pas neutre aux yeux du juge, qui apprécie l'opération dans sa globalité économique (Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 12-23.607), mais il ne faut pas compter dessus : la requalification n'a rien d'automatique, et il faut décider comme si aucun recours n'existait. La seule illustration de durée que nous citons est un cas d'espèce judiciaire : dans l'affaire jugée par la cour d'appel de Paris le 19 juin 2020 (affaire dans laquelle la vente a d'ailleurs été annulée), la faculté avait été stipulée pour quinze mois, puis prorogée. Ce chiffre vaut pour ce seul dossier ; il ne dit rien des durées pratiquées ailleurs.
Le calendrier à rebours : à partir de quand il est déjà trop tard
Les mois passent : le refinancement n'est pas bouclé, la banque redemande une pièce, un rendez-vous notarial est calé « juste après » la date — et personne n'a dit que cette date-là, précisément, ne se déplace pas.
Ce n'est pas la déclaration qui compte, ce sont les fonds
L'article 1673, alinéa 1er in fine, est décisif : le vendeur « ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations ». La date à retenir n'est donc ni celle du dépôt du dossier bancaire, ni celle de l'accord de principe : c'est la mise à disposition effective des fonds, avant le terme.
Les deux textes ne disent pas exactement la même chose : l'article 1662 vise une « action en rachat » exercée dans le terme, tandis que l'article 1673 subordonne l'entrée en possession au paiement. La seule position prudente est de considérer que les fonds doivent être disponibles avant le terme. C'est précisément pour cela que le calendrier se construit à rebours.
Une illustration, sur la même hypothèse fictive que plus haut : si le terme réellement opposable est le 15 mars 2032, tout doit être bouclé avant cette date, et non « autour » d'elle. Une offre de prêt immobilier ne peut être acceptée que dix jours après sa réception, et le prêteur n'est tenu de maintenir ses conditions que trente jours (Code de la consommation, art. L. 313-34) : ce sont des minima légaux protecteurs; ils ne renseignent en rien sur le temps de traitement bancaire. Une offre reçue trop tôt aura expiré au moment de signer ; reçue trop tard, elle ne pourra plus être acceptée dans les délais. Le temps d'instruction, lui, n'est pas chiffrable et s'ajoute en amont.
Le compte à rebours, en jalons relatifs
Ce tableau ne répond qu'à une question : à quelle date chaque étape doit être derrière vous. La construction du plan de financement lui-même (sommes exactes à réunir, montages, ordre des démarches) appartient à Sortir d'un réméré : les modalités, et nous n'y revenons pas ici.
| Jalon | Ce qui doit être engagé | Ce qui est déjà verrouillé par un texte | Pour aller plus loin |
|---|---|---|---|
| Avant même de signer | Faire écrire la date exacte d'expiration, la forme de la déclaration de rachat et la publication du pacte au fichier immobilier | Terme « de rigueur » (art. 1661) ; reprise du bien exempt des charges seulement si le pacte a été régulièrement publié au fichier immobilier antérieurement à la publication de celles-ci (art. 1673, al. 2) | Voir la section « Avant de signer : six points à faire vérifier » |
| Dès la signature | Identifier et dater l'événement de financement ; engager la régularisation des incidents de paiement | FICP : jusqu'à 5 ans pour un incident de paiement caractérisé (C. conso., art. L. 752-1), jusqu'à 7 ans en cas de plan ou de mesures (art. L. 752-3) | Réméré et fichage FICP |
| Premier tiers de la période | Faire chiffrer par le notaire l'assiette complète du rachat, et pas seulement le prix | Prix principal + frais et loyaux coûts de la vente + réparations nécessaires + plus-values plafonnées (art. 1673, al. 1er) | Sortir d'un réméré |
| Mi-parcours | Première présentation du dossier de financement | Taux d'effort maximal de 35 %, maturité maximale de 25 ans (HCSF, décision D-HCSF-2021-7, modifiée depuis) | Sortir d'un réméré |
| Dernier tiers | Offre de prêt en cours d'émission ; date de l'acte calée avec le notaire | Offre acceptable 10 jours après réception, conditions maintenues 30 jours (C. conso, art. L. 313-34) | — |
| Dernières semaines | Fonds disponibles ; acte de retrait signé avant l'expiration | Art. 1673, al. 1er ; régime fiscal de faveur subordonné à un acte authentique ou ayant date certaine avant l'expiration du délai (BOFiP, § 80) | Voir l'encadré fiscal ci-dessous |
| Au lendemain du terme | Plus rien | « L'acquéreur demeure propriétaire irrévocable » (art. 1662) | Voir la section « Au lendemain du terme » |
Ce tableau est écrit du point de vue du vendeur, comme si le calendrier ne dépendait que de lui. Il n'en dépend pas : il dépend aussi d'un prêteur qui instruit à son rythme et n'est tenu à aucun délai, d'un notaire dont l'agenda n'est pas extensible, et d'un acquéreur qui, lui, n'a strictement rien à faire pour que la date arrive. Aucun de ces aléas n'est une cause de suspension : ils s'imputent sur le délai, ils ne s'y ajoutent pas. C'est la raison pour laquelle un plan de rachat calé au plus juste sur le calendrier le plus favorable ne résistera pas au premier retard.
Deux portes qui se ferment avant le terme
La saisie. « L'acte de saisie rend l'immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d'administration du saisi. Celui-ci ne peut ni aliéner le bien ni le grever de droits réels sous réserve des dispositions de l'article L. 322-1 » (Code des procédures civiles d'exécution, art. L. 321-2). Et « la saisie immobilière est opposable aux tiers à partir de sa publication au fichier immobilier » (art. L. 321-5) : c'est cette publication qui referme la porte à l'égard d'un acquéreur. Les biens sont alors vendus « soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication » (art. L. 322-1). La chronologie complète est traitée dans Saisie immobilière : ce qui reste possible, et jusqu'à quand.
Le fichage. Il n'empêche pas de vendre : il pèse sur le financement au terme. C'est le rachat, et non la vente initiale, qui bute dessus — sujet traité dans Réméré et fichage FICP : ce que le fichage empêche vraiment.
Le calendrier a aussi un prix fiscal
Deux conditions sur quatre sont des conditions de temps
L'acte constatant le retrait est soumis au droit fixe de l'article 680 du CGI (125 €), sous quatre conditions cumulatives posées par la doctrine administrative (BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40, § 80, document publié le 12 septembre 2012). Deux de ces quatre conditions sont des conditions de temps: le retrait doit être exercé « dans le délai stipulé », et l'acte qui le constate doit revêtir « la forme authentique ou avoir date certaine avant l'expiration du délai ».
Le texte fiscal parle du « délai stipulé », le terme contractuel, exactement comme l'article 1661. Le Code civil et la doctrine fiscale renvoient donc à la même date. À ne pas confondre toutefois : le Code civil n'impose aucune forme à la déclaration de rachat ; c'est le régime fiscal, et lui seul, qui exige un acte authentique ou ayant date certaine. La doctrine ne traite pas le cas d'une opération conclue après le terme. Le coût de l'acte de rachat lui-même est détaillé dans Sortir d'un réméré : les modalités ; son chiffrage relève de votre notaire.
Illustration chiffrée sur des hypothèses explicitement fictives — deux scénarios, la même somme
HYPOTHESES FICTIVES (aucune valeur de marche n'est ici affirmee)
Prix principal stipule dans l'acte de vente ........... 200 000 EUR (fictif)
Acte suppose passe dans la fenetre du 1er avril 2025
au 31 mars 2028 (au-dela, autre taux applicable)
Bien suppose situe dans un departement ayant vote le
taux departemental le plus repandu au 1er fevrier 2026 5,00 % (source DGFiP)
et dans une commune de plus de 5 000 habitants
SCENARIO A - le retrait est exerce dans le delai stipule,
et constate par acte authentique AVANT l'expiration
Les quatre conditions du BOFiP sont reunies
Acte de retrait .................................... droit fixe, 125 EUR
(CGI, art. 680)
D'autres composantes s'y ajoutent egalement : non chiffrees.
SCENARIO B - le terme est passe. L'acquereur, qui n'y est
pas tenu, accepte de revendre le bien.
Ce n'est plus un retrait : c'est une VENTE NOUVELLE.
Droit departemental 200 000 x 5,00 % = 10 000 EUR (DGFiP, 01/02/2026)
Taxe communale addit. 200 000 x 1,20 % = 2 400 EUR (CGI, art. 1584)
---------------------------------------------------------------------------
Ces DEUX composantes seules, additionnees ...... 12 400 EUR
D'autres composantes s'y ajoutent : nous ne les chiffrons pas,
faute de source officielle datee.Le montant de 200 000 € est une hypothèse fictive, choisie pour la lisibilité : ce n'est ni un ordre de grandeur de marché, ni un exemple de dossier. La base est volontairement maintenue identique dans les deux scénarios, afin d'isoler le seul différentiel fiscal ; dans une vente nouvelle, le prix est librement fixé entre les parties, de sorte que le montant du scénario B est un plancher et non une estimation. Les taux, eux, sont vérifiés, mais ils dépendent de la date et du lieu de l'acte : le taux départemental applicable est celui en vigueur à la date de l'acte, et 5,00 % correspond au taux voté au 1er février 2026 dans la grande majorité des départements (tableau DGFiP, colonne « hors primo-accédant »), en application de l'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, qui autorise un relèvement jusqu'à 5 % pour les seuls actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 — au-delà de cette échéance, c'est le taux de l'article 1594 D du CGI qui retrouve à s'appliquer, et l'article 116 prévoit par ailleurs une exclusion au profit des primo-accédants acquérant leur première propriété affectée à leur résidence principale. Le taux de 1,20 % est la taxe communale additionnelle de l'article 1584 du CGI, qui ne vise que les communes de plus de 5 000 habitants et les communes touristiques ; ailleurs s'applique l'article 1595 bis. Nous ne reprenons aucun « taux global de DMTO » : aucun document officiel n'en publie, et le sous-total de 12 400 € n'additionne que les deux composantes citées — il reste volontairement partiel. Le scénario B doit se lire au conditionnel : la deuxième condition du BOFiP n'étant plus remplie, le régime du droit fixe ne paraît pas pouvoir s'appliquer, et l'opération serait alors traitée comme une acquisition ordinaire. Surtout, ce scénario suppose que l'acquéreur accepte de revendre, ce à quoi rien ne l'oblige (art. 1662) : le coût fiscal n'est que la partie visible du problème. Ni un barème, ni une projection : à faire chiffrer par votre notaire.
Faire examiner un projet avant de signer
Un réméré engage votre logement, et tout se décide sur une date. Avant toute signature, un conseiller peut regarder avec vous si un refinancement au terme est réaliste, et quelles solutions permettent de rester propriétaire.
Au terme : trois situations, dont une seule est encore rattrapable
| Où en est la date | Ce que dit le droit à cette date | Fondement | Ce qu'il faut avoir fait avant |
|---|---|---|---|
| 1. Avant le terme — rachat exercé et payé | Le vendeur redevient propriétaire — mais il est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur, et il ne reprend le bien exempt des charges et hypothèques qu'à la condition que le pacte ait été régulièrement publié au fichier immobilier antérieurement à la publication de celles-ci | Art. 1673, al. 1er, 2 et 3 | Avoir réuni toute l'assiette et disposer effectivement des fonds |
| 2. Date encore ouverte, sortie en cours | Tant que le terme n'est pas atteint, la faculté de rachat subsiste — mais aucune sortie n'est un droit opposable à l'acquéreur : dans une affaire jugée, celui-ci « n'était pas tenu d'accepter une nouvelle prorogation » (décision ayant par ailleurs annulé l'acte de vente). Les modalités concrètes de sortie relèvent de notre guide dédié | Art. 1661 et 1662 ; CA Paris, 19 juin 2020, n° 18/206007 ; Cass. 3e civ., 1er octobre 2020, n° 19-17.668 | Sortir d'un réméré : les modalités |
| 3. Terme atteint sans rachat | La perte du bien est définitive. « L'acquéreur demeure propriétaire irrévocable. » Pas d'audience, pas de mise en demeure, aucun recours. Aucun droit à un partage de plus-value, sauf stipulation expresse de l'acte | Art. 1662 | — |
Cette page traite la date, et elle s'y arrête. Les moyens concrets de sortir avant elle (refinancement, revente, sortie négociée) et les sommes exactes à réunir sont traités dans Sortir d'un réméré : les modalités.
Avant de signer : six points à faire vérifier, tous sur la durée
Un projet d'acte de réméré se lit d'abord comme un calendrier. Les six points qui suivent ne sont pas une liste de recommandations générales : ce sont les endroits précis où le temps se joue, dans l'ordre où ils apparaissent dans la vie du dossier. Les faire vérifier ne coûte rien. Les découvrir après signature coûte le bien.
1. Point de départ et date exacte d'expiration. Le Code plafonne la durée sans fixer son point de départ : c'est l'acte qui le fixe. Ne reprenez aucune formule générale lue ailleurs, y compris « à compter de la vente initiale », qui n'est pas une règle légale. Faites écrire une date, en toutes lettres.
2. Forme de la déclaration de rachat et date de réception. Aucune forme n'est imposée par le Code civil, mais la preuve suppose un écrit daté émanant du vendeur : dans un litige fiscal portant sur la preuve du retrait, un acte d'huissier établi non à l'initiative du vendeur, « seul qualifié à exercer le droit de réméré », mais par l'acquéreur, faisant état de « déclarations verbales » « non autrement précisées ni datées », a été jugé insuffisant (Cass. com., 2 juin 1992, n° 90-18.381).
3. Date de disponibilité des fonds (art. 1673, al. 1er) et, si le droit fixe est recherché, date de l'acte authentique ou ayant date certaine avant l'expiration du délai (BOFiP, § 80, condition n° 3).
4. Publication du pacte au fichier immobilier, et sa date: c'est elle qui conditionne la reprise du bien exempt des charges et hypothèques inscrites par l'acquéreur, le texte exigeant que le pacte ait été régulièrement publié « antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques » (art. 1673, al. 2).
5. Sort de l'occupation et des baux. L'acquéreur exerce tous les droits de son vendeur (art. 1665) et peut donc louer ; le vendeur qui reprend son bien est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude (art. 1673, al. 3) — il peut donc récupérer un bien occupé. Ni le principe ni le montant de l'indemnité d'occupation ne sont fixés par les articles 1659 à 1673 : tout est contractuel, et le sort d'un impayé dépend d'une qualification que le texte ne règle pas. Faites préciser ce point par écrit.
6. Clause de déchéance anticipée. Dans une affaire jugée, l'acte stipulait qu'« à défaut de règlement à l'échéance de l'indemnité dans les dix jours du terme convenu, le vendeur sera de plein droit déchu de la faculté de racheter » (CA Paris, 19 juin 2020). Cette clause n'a jamais été mise en œuvre dans cette affaire, la cour ayant déclaré nul l'acte de vente ; ce n'est donc ni une clause type, ni un effet de la loi, mais une stipulation rencontrée dans un dossier. Elle signifie que l'on peut perdre la faculté de rachat avant le terme. Cherchez-la dans votre acte.
Un dernier point, rarement lu dans les projets d'acte : le droit fixe suppose un retrait exercé « par le vendeur lui-même ou son ayant cause à titre universel ». Un cessionnaire tiers n'en bénéficie pas.
⚠️ Un second délai court en parallèle : deux ans pour l'action en rescision (art. 1676)
La vente à réméré se conclut généralement à un prix inférieur à la valeur du bien. Si le vendeur a été lésé de plus des sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il peut demander la rescision de la vente (art. 1674). Mais cette action est doublement enfermée : « La demande n'est plus recevable après l'expiration de deux années, à compter du jour de la vente. Ce délai court et n'est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte du rachat » (art. 1676, version en vigueur depuis le 6 août 2018).
Un vendeur qui découvrirait la lésion au terme d'un réméré de quatre ans serait donc forclos depuis deux ans. À l'inverse, lorsque le terme stipulé est inférieur à deux ans, l'action peut être encore ouverte au terme — raison de plus pour compter en dates. Et proroger ne rouvre rien : la Cour de cassation a jugé que des avenants « ne constituaient pas de nouveaux contrats », la demande en rescision pour lésion étant dès lors jugée prescrite (Cass. 3e civ., 1er octobre 2020, n° 19-17.668). Cette action n'est pas un recours facile : son appréciation relève d'un notaire ou d'un avocat.
Le notaire est tenu d'un devoir de conseil sur la portée, les effets et les risques de l'acte : dans une affaire de vente à réméré, la Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui n'avait pas recherché si la faute du notaire n'avait pas privé le vendeur « d'une chance de renoncer à la vente ou de rechercher un autre montage plus avantageux que la vente à réméré » (Cass. 1re civ., 1er février 2023, n° 20-16.905). Vous pouvez faire lire tout projet d'acte par un notaire de votre choix, et vous n'êtes jamais obligé de signer.
Quand la durée n'y changera rien : les situations où l'opération est une mauvaise idée
Dans les quatre situations qui suivent, allonger le délai ne change rien. Ce ne sont pas des dossiers difficiles : ce sont des dossiers dont l'issue est déjà écrite au jour de la signature, et où la durée retenue ne fait que décider du moment où la perte du bien sera constatée. Dans ces cas-là, la bonne décision est de ne pas signer, et d'examiner d'abord les voies rappelées plus bas, qui sont gratuites.
1. La dette est trop lourde par rapport à la valeur du bien. Aucune durée ne comble un écart structurel : si le passif absorbe l'essentiel de la valeur, le rachat sera hors d'atteinte quelle que soit la date retenue.
2. Aucune perspective sérieuse et datée de refinancement. Racheter suppose de repasser des critères opposables (taux d'effort, maturité), avec en plus la charge de l'indemnité d'occupation déjà supportée. Tant qu'aucune date ni aucun montant ne sont posés, il n'y a pas de plan de rachat, seulement une intention. Les voies qui conservent la propriété — comme le prêt hypothécaire ou, dans un tout autre horizon, le prêt viager hypothécaire — méritent d'être examinées avant, avec leurs propres contreparties.
3. La situation relève en réalité du surendettement, ou d'une vente amiable classique. Être propriétaire de sa résidence principale ne fait pas obstacle à la caractérisation d'une situation de surendettement, même lorsque la valeur du bien couvre le total des dettes exigibles et à échoir (C. conso, art. L. 711-1, al. 2 ; fiche F134). Voir Propriétaire surendetté : les voies à examiner avant de vendre.
4. On compte sur le calendrier plutôt que sur une régularisation. Le fichage peut durer jusqu'à cinq ans pour un incident de paiement caractérisé, sept ans en cas de plan ou de mesures : sur un terme stipulé plus court que le plafond légal (l'hypothèse ordinaire), le compteur du FICP survit au réméré. La radiation anticipée dépend de la régularisation et non de l'écoulement du temps : elle ne viendra pas seule, et il faut s'y prendre tôt. Voir Réméré et fichage FICP.
Les recours gratuits, à réexaminer avant toute signature
Aucune des voies rappelées en début de page ne se referme parce qu'un projet de réméré est sur la table, et il vaut la peine de les reprendre une dernière fois avant de signer. Le dépôt d'un dossier de surendettement auprès de la Banque de France est gratuit et direct: aucun intermédiaire payant n'est nécessaire, et personne n'a besoin d'être mandaté pour le faire à votre place. Face à un créancier, des délais de grâce peuvent être demandés au juge dans la limite de deux années, la décision suspendant les procédures d'exécution engagées (art. 1343-5 du Code civil). Enfin, l'ADIL de votre département délivre une information juridique gratuite et neutre sur le logement ; les points conseil budget et l'aide juridictionnelle existent également, leurs conditions étant à vérifier auprès des organismes concernés.
Ces démarches prennent du temps, ce qui est l'argument qu'on oppose parfois pour les écarter. Elles n'engagent pourtant pas votre logement, alors qu'une signature, elle, transfère la propriété le jour même.
⚠️ Aucun frais avant le déblocage des fonds : ce que dit l'article L. 519-6
C'est au moment de chercher un refinancement, à l'approche du terme, que le vendeur est le plus exposé à une demande de frais payables d'avance. Or l'article L. 519-6 du Code monétaire et financier, dans sa rédaction en vigueur en août 2026, interdit à toute personne qui apporte son concours à l'obtention ou à l'octroi d'un prêt d'argent de percevoir une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d'entremise quelconque, avant le versement effectif des fonds prêtés ; sa méconnaissance est pénalement sanctionnée. Une demande de paiement anticipé doit donc, à elle seule, faire suspendre la discussion.
Cette protection a toutefois une frontière précise : ce texte vise l'obtention ou l'octroi d'un prêt d'argent. Le réméré n'étant pas un prêt, cette interdiction ne paraît pas couvrir des frais réclamés d'avance au titre de l'opération de réméré elle-même, mais seulement au titre du refinancement. Ce point devrait être confirmé par un professionnel du droit. Dans tous les cas, aucune somme ne se verse sans devis écrit et sans avoir fait relire le projet.
Attention à la date de votre dossier : une partie du droit du crédit évolue au 20 novembre 2026 (ordonnances n° 2025-880 du 3 septembre 2025 et n° 2025-1154 du 2 décembre 2025, transposant la directive (UE) 2023/2225), et l'article L. 519-6 précité est lui-même modifié à cette date : faites vérifier la rédaction applicable à la date de votre dossier. Les articles 1659 à 1673 du Code civil ne sont pas touchés : la règle des cinq ans est stable.
Le réméré n'est pas illicite, et il est parfois utile. Mais c'est une vente, la propriété est perdue dès la signature, et son délai est une date fixée, qui ne se négocie pas. Ne rien signer, prendre le temps de saisir d'abord les dispositifs gratuits, ou choisir une voie qui conserve la propriété, sont des décisions à part entière, pas des reculades. Le panorama des solutions de financement patrimonial est présenté dans notre guide complet des crédits patrimoniaux.
À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Conseiller en Gestion de Patrimoine — Hagnéré Patrimoine
Conseiller en gestion de patrimoine, Quentin Hagnéré dirige Hagnéré Patrimoine, cabinet basé à Chambéry. Sur les opérations qui engagent un logement, le cabinet part d'un principe simple : une décision ne se prend qu'une fois le calendrier, le coût complet et l'issue en cas d'échec écrits noir sur blanc — y compris lorsque la conclusion est de ne rien faire.
⚠️ Informations légales et réglementaires
Cet article a une visée informative et pédagogique générale. Il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier, ni une offre de crédit, ni une recommandation personnalisée. Aucun établissement de crédit, aucun courtier, aucune société de réméré, aucun investisseur, aucune plateforme et aucun notaire n'y est cité.
La vente à réméré est une vente : la propriété du bien est transférée dès la signature de l'acte, et si la faculté de rachat n'est pas exercée dans le terme stipulé, la perte du bien est définitive. Le traitement juridique individualisé d'un projet d'acte relève du notaire ou de l'avocat ; son traitement comptable et fiscal, de l'expert-comptable. Les références de textes citées ont été consultées à la source le 6 août 2026 et peuvent évoluer ; les points signalés au conditionnel doivent être confirmés par un professionnel du droit.
Hagnéré Patrimoine est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23002291 (www.orias.fr) en qualité de Conseiller en Investissements Financiers (CIF), Courtier en Assurance (COA) et Courtier en Opérations de Banque et en Services de Paiement (COBSP), adhérent de la CNCEF Patrimoine.