Saisie immobilière : ce qui reste possible à chaque étape

L'essentiel : ce qui est possible dépend du stade atteint

Guide rédigé le 5 août 2026 — par Quentin Hagnéré, conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, COBSP — adhérent CNCEF Patrimoine, ORIAS 23002291, cabinet établi à Chambéry). Textes vérifiés sur Légifrance le 5 août 2026. Page informative : elle ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier, ni une offre de crédit, ni une consultation juridique. Analyse générique : aucun établissement, courtier, société de réméré, investisseur, notaire ou avocat n'y est nommé.

Le même impayé ne laisse pas du tout la même marge de manœuvre selon le moment où l'on s'en occupe. Celui qui vient de manquer sa première échéance peut encore à peu près tout : faire jouer son assurance emprunteur, demander un report, vendre au prix qu'il veut, refinancer, restructurer. Celui qui a reçu une mise en demeure peut encore beaucoup, mais chaque semaine lui retire une option. Et celui à qui un commissaire de justice (anciennement huissier) vient de remettre un commandement de payer valant saisiene peut déjà plus vendre son logement librement — alors même que personne ne le lui a dit en ces termes, et qu'on continue peut-être à lui proposer des montages qui supposent exactement l'inverse.

Ce que vous pouvez encore faire ne dépend donc ni de votre bonne volonté, ni de votre capacité à trouver de l'argent vite : cela dépend du stade exact de la procédure. Le commandement de payer valant saisie somme de payer sous huit jours(Code des procédures civiles d'exécution, art. R. 321-3). Dès sa signification — et non, comme on le lit souvent, à compter de sa publication —, le bien devient indisponible : il ne peut plus être ni vendu ni grevé de droits réels librement (art. L. 321-2). Et deux recours gratuits, l'aide juridictionnelle et la commission de surendettement, sont imprimés dans l'acte lui-même(art. R. 321-3) : ils ne se paient pas, et personne n'a besoin de vous les vendre.

D'où l'objet de ce guide : dérouler la procédure acte par acte, et dire à chaque stade ce qui reste ouvert, ce qui passe désormais par un juge, et ce qui est définitivement fermé — y compris pour une opération de type réméré, qui cesse d'être librement réalisable bien plus tôt qu'on ne l'imagine.

Tout tient à une chose : ce qui est possible dépend entièrement du stade atteint, et la fenêtre la plus large se situe tôt — bien avant que le mot « saisie » n'apparaisse. Chaque acte de procédure retire une option et en ouvre une autre, plus contrainte et plus coûteuse. Savoir où l'on en est est donc la première décision utile, avant même de choisir quoi faire.

Ce guide ne réexplique pas le mécanisme de la vente à réméré — notre guide dédié s'en charge. Il répond à une question rarement traitée ailleurs : étape par étape et texte à l'appui, ce que vous pouvez encore décider seul, à partir de quel acte précis il vous faut l'autorisation d'un juge, et à quel moment une opération de ce type cesse d'être librement réalisable. Il commence par les recours gratuits, parce qu'ils sont les moins coûteux et qu'ils sont, pour la plupart, inscrits noir sur blanc dans l'acte que vous avez reçu.

La frise de la procédure : ce qui reste possible à chaque étape

Un mot d'abord : de quel commandement parle-t-on ?

Les huit stades, et ce qu'il reste à décider à chacun

Une dernière raison, économique celle-là, d'agir tôt : le coût de la procédure croît avec le temps. Acte de commissaire de justice, honoraires d'avocat, frais de poursuite taxés par le juge (art. R. 322-21), émoluments du notaire : ces frais s'ajoutent à la dette et se règlent en déduction du produit de la vente. Nous ne les chiffrons pas ici : leur montant dépend de la valeur du bien et du stade atteint, et il ne peut être donné que par les professionnels saisis du dossier. Mais le sens de la courbe, lui, ne fait aucun doute.

À partir de quel acte vous ne pouvez plus vendre librement

Signification ou publication ? Les deux, mais pas pour le même effet

Le texte est explicite, et le commandement lui-même doit porter la mention que le bien est indisponible à l'égard du débiteur à compter de la signification de l'acte(art. R. 321-3). La fenêtre se ferme donc à la remise de l'acte, pas à sa publication. La publication au fichier immobilier, qui doit intervenir dans les deux mois (art. R. 321-6), produit un autre effet : elle rend la saisie opposable aux tierset prive d'effet, à l'égard du créancier poursuivant comme de l'acquéreur sur adjudication, les aliénations non publiées ou publiées postérieurement hors des conditions de l'article L. 322-1 (art. L. 321-5). Le même texte prévoit une soupape, rarement citée : l'aliénation redevient opposable en cas de consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignationsd'une somme suffisante pour acquitter, en principal, intérêts et frais, ce qui est dû aux créanciers inscrits ainsi qu'au créancier poursuivant — la somme consignée leur étant spécialement affectée. Elle suppose de réunir d'un coup la totalité du passif garanti — autant dire qu'elle est hors de portée dans la quasi-totalité des dossiers —, et elle ne dispense pas des règles de l'article L. 322-1.

La nuance est juridique, ses effets ne le sont pas : la sanction n'est pas la nullité, c'est l'inopposabilité. L'acte peut exister entre les parties et ne produire aucun effet à l'égard de ceux qui poursuivent. Une opération conclue hors cadre ne « protège » donc rien : elle laisse la procédure suivre son cours, tout en ayant coûté des frais.

Ce que l'indisponibilité change pour un montage de type réméré

La chaîne de raisonnement est courte, et chacun de ses maillons se lit dans un texte. Le réméré est une venteavec faculté de rachat (Code civil, art. 1659) : c'est donc une aliénation, précisément ce que l'article L. 321-2 interdit au saisi dès la signification, puisque celui-ci « ne peut ni aliéner le bien ni le grever de droits réels sous réserve des dispositions de l'article L. 322-1 ». Or cet article L. 322-1 n'ouvre que deux voies : la vente amiable sur autorisation judiciaire, et la vente de gré à gré après orientation en vente forcée, avec l'accord de tous les créanciers visés. En dehors de ces deux voies, l'aliénation est inopposableau créancier poursuivant comme à l'acquéreur sur adjudication — sauf à consigner, dans les conditions déjà décrites plus haut, une somme suffisante pour désintéresser les créanciers inscrits et le créancier poursuivant (art. L. 321-5).

Reste donc la voie judiciaire — et c'est là que le montage rencontre quatre obstacles successifs, tous inscrits dans le même corps de règles. Le juge fixe un prix plancherau regard des conditions économiques du marché (art. R. 322-21) : une opération dont l'économie repose sur une décote y bute mécaniquement. La vente autorisée produit ensuite les effets d'une vente volontaire et ne peut donner lieu à rescision pour lésion (art. L. 322-3) : le prix ne se rediscutera pas après coup. Le prix lui-même est consignéà la Caisse des dépôts puis distribué aux créanciers (art. L. 322-4 et R. 322-23), le juge ne constatant la vente que si la consignation a bien eu lieu (art. R. 322-25) : il ne transite jamais par les mains du vendeur. Et le calendrier n'est plus le vôtre mais celui du juge — quatre mois, prorogeables de trois mois au maximum, et seulement sur justification d'un engagement écrit d'acquisition (art. R. 322-21).

Aucun texte ne prohibe expressément une telle opération. Simplement, ce canal n'est pas fait pour elle : prix plancher, consignation intégrale du prix, calendrier contraint. À ce stade, rien n'est librement réalisable — un notaire ou un avocat vous le confirmera avant tout engagement.

Un mot sur la garantie de votre prêteur : ce qui a changé au 1er janvier 2022

Depuis l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés (en vigueur le 1^er janvier 2022), l'ancien privilège de prêteur de deniersn'existe plus sous cette forme : la créance de celui qui a fourni les deniers pour l'acquisition est désormais garantie par une hypothèque légale spéciale(Code civil, art. 2402, 2°). Effet vérifiable dans notre sujet : la réserve qui permettait au prêteur de deniers d'inscrire son privilège malgré la publication de la saisie a disparu de l'article L. 321-5 au 1^er janvier 2022. Le rang et le coût des garanties relèvent du notaire ; la comparaison des sûretés est traitée dans notre guide hypothèque conventionnelle et hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.

Les recours gratuits — dont deux figurent dans l'acte que vous avez reçu

Qui fait quoi, et ce que chacun ne fait pas

« C'est trop lent » : ce que disent les chiffres

L'objection est fréquente, et les données publiques ne la confirment pas. En 2025, les commissions de surendettement ont mis un peu plus d'un mois pour statuer sur la recevabilité et environ quatre mois pour proposer une solution (Banque de France, communiqué du 17 février 2026). Le même communiqué recense 148 013 dossiers déposés en 2025, en hausse de 9,8 %, et indique qu'environ 62 %des personnes concernées vivent sous le seuil de pauvreté, contre 15 % dans l'ensemble de la population. Les dépôts ont encore progressé de 12,3 % au premier semestre 2026 (Baromètre de l'inclusion financière n° 63, 15 juillet 2026). Le principal facteur de bascule reste l'accident de vie — perte d'emploi, séparation, maladie — loin devant la mauvaise gestion. Si vous hésitez à déposer un dossier par gêne : vous n'êtes ni un cas isolé, ni un cas suspect, et la procédure est faite pour cette situation.

Les solutions dans l'ordre de préférence, du moins coûteux au plus coûteux

Cet ordre n'est pas une préférence de cabinet : il suit le coût et la réversibilité. Plus on descend, plus l'opération est engageante et plus elle entame le patrimoine. Aucune de ces solutions n'est « la » solution : chacune a ses contreparties, et plusieurs sont hors de portée selon le stade atteint.

Trois de ces paliers ont leur guide dédié : ce que couvre votre assurance emprunteur, le rachat de crédits, ses limites comprises et le prêt hypothécaire. Deux autres ne s'examinent pas sans notaire : le prêt viager hypothécaire, dont la dette est plafonnée par la loi, et la vente de la nue-propriété avec conservation de l'usufruit.

Les paliers 6 à 8 ont un défaut commun : un prêt, quel qu'il soit, n'apporte pas de patrimoine — il apporte du levier, c'est-à-dire une charge nouvelle adossée au même bien, et le plus souvent une garantie de plus sur le logement. Si la cause de l'impayé n'a pas disparu, un financement supplémentaire déplace l'échéance sans traiter le problème, et il rend l'issue plus coûteuse. Avant chacun de ces paliers, la question est donc toujours la même : qu'est-ce qui aura changé, dans mes revenus ou dans mes charges, le jour où la nouvelle échéance tombera ? Si la réponse est « rien », le palier n'est pas le bon.

La commission de surendettement : déposé tôt, le dossier suspend ; déposé tard, il faut convaincre un juge

Trois articles du Code de la consommation, lus dans l'ordre où ils s'appliquent, suffisent à le montrer. Dès le dépôt du dossier, et à la demande du débiteur, la commission peut saisir le juge aux fins de suspension des procédures d'exécution, jusqu'à la décision de recevabilité (art. L. 721-4). Puis, à la recevabilité, la protection ne dépend plus d'une demande : suspension etinterdiction des procédures d'exécution portant sur les biens du débiteur (art. L. 722-2), pour deux ans au plus (art. L. 722-3). La commission doit par ailleurs statuer sur la recevabilité et l'orientation dans un délai de trois mois (art. L. 721-1) ; à défaut, le taux d'intérêt de tous les emprunts en cours devient le taux de l'intérêt légal pendant les trois mois suivants, sauf décision contraire de la commission ou du juge (art. L. 721-2). Une fois la vente forcée ordonnée, en revanche, la charge s'inverse : le report de l'adjudication ne peut plus résulter que d'une décision du juge de la saisie, saisi par la commission, et seulement pour causes graves et dûment justifiées (art. L. 722-4).

Le dépôt n'a donc pas le même effet selon sa date : avant l'ordonnance de vente forcée, la suspension découle du texte ; après, il faut convaincre le juge de la saisie que des causes gravesjustifient un report, sans garantie qu'elles soient retenues. C'est la date du dépôt, plus que le montage envisagé, qui décide de l'issue.

Dès la suspension ou l'interdiction des procédures d'exécution, le débiteur ne peut plus faire aucun acte qui aggraverait son insolvabilité, ni « un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine », ni prendre aucune garantie ou sûreté (art. L. 722-5 du Code de la consommation). Une vente, fût-elle assortie d'une faculté de rachat, est un acte de disposition. Le texte prévoit la sortie : le débiteur peut saisir le juge des contentieux de la protectionpour être autorisé à accomplir l'acte. Un avocat vous dira si votre projet entre dans ce cadre, avant toute signature.

Reste le fichage FICP, que beaucoup croient rédhibitoire : l'inscription n'interdit ni de vendre son bien, ni même juridiquement de souscrire un nouveau crédit ; les établissements consultent le fichier et l'inscription y constitue un élément défavorable. La radiation suit la régularisation ou l'écoulement des durées légales — elle ne s'achète pas, et toute offre payante de « défichage » doit alerter. Dans une opération de réméré, l'obstacle n'est donc pas la vente initiale mais le rachat à terme. Ce point est détaillé dans notre guide sur le fichage FICP, et ce qu'il bloque réellement.

La vente amiable sur autorisation du juge : le seul canal qui reste, et ses règles

Deux possibilités gratuites, à faire soi-même

Premièrement, la demande d'autorisation de vente amiable peut être présentée et jugée avantla signification de l'assignation à l'audience d'orientation, sous réserve de mettre en cause les créanciers inscrits ; la décision qui y fait droit suspend le cours de la procédure, sauf le délai imparti aux créanciers pour déclarer leur créance (art. R. 322-20). Deuxièmement, cette demande — et les actes consécutifs à la vente — sont dispensés du ministère d'avocat, et le texte ajoute qu'elle peut être formulée verbalementà l'audience d'orientation (art. R. 322-17). La doctrine administrative rappelle de son côté que le débiteur n'a pas l'obligation d'être représenté pour demander un report (BOFiP, BOI-REC-FORCE-40-30-20, publié le 17 août 2022). Concrètement : vous pouvez saisir le juge avant l'assignation, et sans avocat pour cette demande.

Ce que le juge contrôle — et ce qu'il décide à votre place

Le juge vérifie d'abord que la vente peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences du débiteur (art. R. 322-15).

Il fixe ensuite le prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu, taxe les frais de poursuite et arrête une audience de rappel dans un délai qui ne peut excéder quatre mois; un délai supplémentaire de trois mois au maximum n'est accordé que sur justification d'un engagement écrit d'acquisition (art. R. 322-21). La carence du débiteur dans ses diligences peut être constatée à tout moment (art. R. 322-22).

Une fois l'acquéreur trouvé, l'acte notarié n'est établi que sur consignation du prix (art. L. 322-4 et R. 322-23), les frais taxés étant versés en suspar l'acquéreur (art. R. 322-24) ; la vente n'est constatée que si le prix a été consigné, et le jugement qui la constate ordonne la radiation des inscriptions d'hypothèqueprises du chef du débiteur — il n'est pas susceptible d'appel (art. R. 322-25). La vente autorisée produit enfin les effets d'une vente volontaire et ne peut donner lieu à rescision pour lésion (art. L. 322-3).

Illustration chiffrée : où va le prix ?

Hypothèses fictives
  Valeur du bien .............................. 300 000 €
  Capital restant dû .......................... 150 000 €
  Arriérés et intérêts échus ..................  12 000 €
  Prix plancher fixé par le juge .............. 285 000 €
  Prix de vente amiable obtenu ................ 290 000 €

Circuit du prix
  Prix de vente ............................... 290 000 €
    -> intégralement consigné à la Caisse
       des dépôts et consignations       (L. 322-4, R. 322-23)
    -> frais taxés versés EN SUS par l'acquéreur   (R. 322-24)
    -> le juge ne constate la vente que si
       le prix a été consigné                     (R. 322-25)

Distribution aux créanciers, dans leur rang
  - capital restant dû ....................... -150 000 €
  - arriérés et intérêts échus ............... - 12 000 €
  - autres créances inscrites, s'il en existe  non chiffrées
  ---------------------------------------------------------
  Solde éventuel restitué au propriétaire .. ≈ 128 000 €
      MOINS les postes non chiffrés ci-dessus

Deux choses à retenir. D'abord, le prix ne passe pas par vos mains: un montage qui suppose que le vendeur conserve la maîtrise économique du bien n'a tout simplement pas de place dans ce circuit. Ensuite, moins souvent dit, le solde vous revient : une vente au prix du marché, même contrainte, laisse un solde après désintéressement des créanciers lorsque la dette est inférieure au prix obtenu— ce qui n'est pas toujours le cas, et c'est la première contre-indication examinée plus bas. Plus le prix est bas, plus le solde qui vous revient est faible.

Le réméré à ce stade : ce qu'il peut, ce qu'il ne peut pas

Éviter la saisie immobilière par un réméré : à quelle condition c'est encore vrai

Ces trois règles commandent tout ce qui suit. Le mécanisme complet de l'opération, son coût réel et ses risques généraux sont traités dans notre guide de la vente à réméré : nous ne les réécrivons pas ici. Ce guide-ci répond à une autre question — à quel stade de la procédure l'opération est-elle encore matériellement réalisable, et à partir de quel acte cesse-t-elle de l'être ?

Autre conséquence : le réméré n'étant pas un crédit, les protections propres au crédit ne s'y appliquent pas— pas de TAEG, pas de taux d'usure, pas de délai de réflexion sur une offre de prêt, pas d'information précontractuelle du crédit immobilier. C'est une perte de protection: l'opération reste licite, elle est simplement moins encadrée pour vous.

Le réméré est souvent présenté comme une alternative à la saisie. Ce n'est exact qu'à une condition : que l'opération intervienne avant que le bien ne devienne indisponible. Passé ce stade, le propriétaire ne peut plus vendre librement, et toute vente amiable suppose l'autorisation du juge. Avant de se demander si le réméré protège de la saisie, il faut donc savoir où en est la procédure.

Un point sur le calendrier. Le plafond de cinq annéesde l'article 1660 et le caractère de rigueurdu terme de l'article 1661 ne sont pas des formalités d'acte : ils signifient que la date de rachat ne bouge pas, quelle que soit la raison du retard. En pratique, l'échec vient rarement de la durée : il vient du financement qui n'est pas là le jour de l'échéance. La règle, ses effets sur un terme stipulé plus long et ce qu'il advient d'un vendeur qui laisse passer l'échéance sont détaillés dans notre guide sur la durée maximale de cinq ans du réméré. Ce qui suit chiffre, sur un exemple entièrement fictif, ce que « réunir de quoi racheter » veut dire.

Cas fictif A (suite) : ce que le rachat exigera

Reprenons le même bien fictif. Les hypothèses de patrimoine restent entièrement fictives; deux valeurs seulement sont réelles et sourcées : le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat et le plafond de taux d'effort. Aucune source officielle n'établit de décote type ni de niveau d'indemnité d'occupation : ces postes ne sont donc pas chiffrés.

Une remarque avant de lire l'encadré : cette illustration se situe avant l'acte de saisie. À 195 000 €, l'opération passerait très en dessous du prix plancher de 285 000 € retenu au cas A — elle ne serait donc plus réalisable une fois la procédure engagée, puisque le juge fixe ce plancher au regard des conditions économiques du marché (art. R. 322-21).

Hypothèses fictives : même bien (valeur 300 000 €, dette
totale 162 000 €). Prix de vente à réméré 195 000 €
(chiffre arbitraire et fictif). Durée 3 ans, dans la
limite légale de cinq ans (art. 1660 C. civ.).

Ce que le vendeur encaisse réellement
  Prix de vente à réméré ...................... 195 000 €
  - désintéressement des créanciers inscrits
    par le notaire, avant tout versement ...... -162 000 €
  - frais de la vente initiale ................ non chiffrés
  ---------------------------------------------------------
  Disponible pour le vendeur ................ ≈  33 000 €
      MOINS les frais non chiffrés ci-dessus
  puis, pendant 3 ans, une indemnité d'occupation
  à verser à l'acquéreur ................. non chiffrable
                            (aucune source officielle)

Ce que le rachat coûtera (art. 1673 C. civ.)
  prix principal .............................. 195 000 €
  + frais et loyaux coûts de la vente
  + réparations nécessaires
  + plus-values apportées, dans la limite de
    l'augmentation de valeur du fonds

Ce que le rachat SUPPOSE
  Emprunter AU MOINS 195 000 € : le principal seul,
  augmenté des sommes de l'article 1673, non
  chiffrables ici. Taux retenu à titre d'illustration :
  le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat de
  mai 2026, soit 3,21 % (Banque de France, Stat Info
  du 8 juillet 2026). Le taux applicable dans trois
  ans est inconnu.

     sur 20 ans -> mensualité ≈ 1 102 € (hors assurance)
     sur 15 ans -> mensualité ≈ 1 366 € (hors assurance)

  À titre d'ordre de grandeur, si l'on retient le plafond
  de taux d'effort de 35 % et la maturité de 25 ans
  retenus par le HCSF pour les crédits immobiliers
  résidentiels (décision D-HCSF-2021-7, modifiée par la
  décision du 29 juin 2023, toujours applicable en 2026),
  et en supposant AUCUNE autre charge de crédit :

     sur 20 ans -> revenu net mensuel nécessaire ≈ 3 150 €
     sur 15 ans -> revenu net mensuel nécessaire ≈ 3 900 €

  Ces seuils sont des PLANCHERS : le taux d'effort se
  calcule assurance emprunteur comprise, et les
  mensualités ci-dessus sont hors assurance.

Hors article 1673 : les frais de l'acte de rachat lui-même relèvent de la convention des parties et du droit commun de l'acte — demandez-en le chiffrage exact au notaire.

La question n'est donc pas « combien vais-je toucher ? », mais « qui me prêtera 195 000 € au minimum dans trois ans, à quel taux, sur quelle durée, et avec quels revenus ? » Si vous ne pouvez pas y répondre aujourd'hui, vous risquez de perdre le bien trois ans plus tard, après avoir versé une indemnité d'occupation entre-temps. Un futur prêteur appréciera votre demande à l'aune des règles d'octroi en vigueur, qui n'ont pas été assouplies. Les modalités concrètes de sortie — rachat, revente, échec — sont détaillées dans notre guide sur les modalités de sortie d'un réméré.

Quand il ne faut pas le faire

Voici les cas où il faut renoncer. Dans les cinq situations qui suivent, une opération de marché sur votre logement vous fait perdre le bien sans effacer la dette. Si vous vous reconnaissez dans l'une d'elles, la réponse est ailleurs — le plus souvent dans les recours gratuits exposés plus haut, parfois dans une vente que vous décidez vous-même pendant qu'elle est encore libre.

Cinq situations où l'opération est une mauvaise idée

1. La dette est trop lourde par rapport à la valeur du bien. Le notaire ne pourra pas purger les inscriptions et il ne restera rien pour vous : vous aurez perdu la propriété sans obtenir de trésorerie utile.
2. Aucune perspective sérieuse de refinancement.Le test est celui de la section précédente : sans réponse chiffrée à la question « qui prêtera, à quel taux et sur quelle durée ? », il n'y a pas de dossier.
3. La situation relève en réalité du surendettement.Être propriétaire n'y fait pas obstacle, et les mesures peuvent dépasser sept ans précisément pour éviter la cession de la résidence principale — les deux textes sont cités plus haut. Ce cas de figure est traité dans notre guide sur la situation du propriétaire surendetté.
4. Une vente amiable classique, décidée tôt, rapporterait davantage.Au prix du marché, avec un solde restitué, plutôt qu'à un prix décoté assorti d'une indemnité d'occupation pendant toute la période. Le calcul se fait des deux côtés : après une vente, il faut se reloger, et ce coût de relogement est la contrepartie économique de l'indemnité d'occupation du réméré. Il s'apprécie au cas par cas, les deux postes en regard.
5. La procédure est déjà engagée. Le bien est indisponible depuis la signification : plus de vente libre, seulement une vente amiable sur autorisation du juge, à un prix plancher et avec consignation du prix.

Ce qui doit faire cesser la discussion

Un juge a déjà annulé un réméré : dans quel cas exactement

La Cour de cassation a annulé une vente à réméré portant sur une résidence principale comme constituant un pacte commissoire prohibé, l'économie de l'opération révélant un crédit déguisé à des conditions usuraires (Cass. 3e civ., 24 juin 2021, n° 18-19.771). Les montants qui suivent sont ceux d'une opération annulée, et non des ordres de grandeur de marché. Le bien, dont la valeur estimée dépassait le double du prix de vente, avait été cédé 380 000 €, avec un rachat fixé à 493 696 € sur deux ans — soit un taux d'intérêt que les juges du fond ont évalué à environ 13,5 %, contre un seuil de l'usure de 5,97 % applicable en 2011 aux prêts immobiliers consentis à des particuliers, auxquels s'ajoutaient des indemnités mensuellesde jouissance représentant 9 % du prix d'achat.

Un dernier point : le taux d'usureest un plafond légal qui s'applique au crédit. Le réméré n'étant pas un crédit, il n'y est pas soumis — raison de plus pour examiner son coût complet plutôt que de chercher un taux affiché. Le mécanisme du plafond est expliqué dans notre guide sur le taux d'usure du crédit immobilier.

Qui contacter, et quoi vérifier avant de signer quoi que ce soit

Les questions à poser avant de signer

• À quel stade exactde la procédure suis-je, et quel acte l'atteste ?
• Le pacte de rachat sera-t-il publiéau fichier immobilier, et à quelle date ? (Le bien ne revient franc des charges et hypothèques constituées par l'acquéreur qu'à cette condition — art. 1673, al. 2 du Code civil. Question à poser au notaire.)
• Quel est le prix de rachat exact, sa formule, et quelles sommes s'y ajoutent au titre de l'article 1673 ?
• L'acquéreur peut-il louer le bienpendant la période ? (Si je rachète, je suis tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur — art. 1673, al. 2 du Code civil. À faire préciser au notaire, et à écrire dans l'acte si vous entendez l'encadrer.)
• Quelle est la nature juridiquede mon maintien dans les lieux, et quel régime protecteur s'y attache ? (Cela relève de la convention conclue et s'examine au cas par cas : ce point se règle en rendez-vous chez le notaire, pas dans un guide.)
• Quel est le traitement au regard de la plus-value immobilièrede la vente, puis du rachat ? (Demandez la réponse au notaire, et le cas échéant à un expert-comptable. Ne présumez pas qu'une exonération s'applique.)
• Combien restera-t-il après désintéressement des créanciers inscrits ?
• Que se passe-t-il si je ne rachète pas dans le délai ?
• Puis-je faire lire le projet d'acte par un notaire de mon choix ? (La réponse est oui, toujours.)

Où aller gratuitement, et par quoi commencer

La commission de surendettement, dont le secrétariat est assuré par la Banque de France (accueil téléphonique des particuliers au 3414) ; un point conseil budget labellisé par l'État ; le CCAS ou le CIAS de votre commune ; l'ADIL de votre département pour une information gratuite et neutre sur le logement ; le bureau d'aide juridictionnelle ; et, en cas de sollicitation suspecte, INFO ESCROQUERIES au 0 805 805 817. Deux de ces recours — l'aide juridictionnelle et la commission de surendettement — sont mentionnés dans le commandement lui-même.

Pour situer ce dossier dans un ensemble patrimonial plus large, notre guide des crédits patrimoniaux replace chaque outil de financement dans son usage.

Cette page ne recommande aucune solution. Elle donne des repères : à chaque stade, ce que vous pouvez encore décider vous-même, à partir de quel acte il vous faut l'accord d'un juge, et ce qui n'est plus possible. En pratique, la décision la moins coûteuse est presque toujours la plus précoce — et attendre est aussi un choix. Si vous ne savez pas où vous en êtes, le vérifier ne coûte rien.