Vente à réméré ou prêt hypothécaire : vendre temporairement ou emprunter

L'essentiel : une dette d'un côté, une vente de l'autre

Guide rédigé le 5 août 2026 — par Quentin Hagnéré, conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, COBSP — ORIAS 23002291, adhérent CNCEF Patrimoine). À jour des textes en vigueur au 5 août 2026. Analyse générique, sans référence à un établissement, un courtier, une société de réméré ni un notaire nommément désigné.

La séquence est presque toujours la même. Vous êtes propriétaire, vous avez besoin de liquidités — un solde de succession à régler, une échéance fiscale qui tombe, des travaux devenus urgents, une trésorerie professionnelle à reconstituer, ou des mensualités qui se sont accumulées — et vous vous tournez vers votre banque, parce que vous détenez un bien qui vaut largement la somme demandée. La banque dit non. Le refus n'est pas discuté, parfois même pas écrit. Quelques jours plus tard, une publicité vous explique qu'il existe une solution « sans condition de revenus, sans examen bancaire » : vendre votre logement en gardant le droit de le racheter.

Les deux opérations ne se ressemblent que par leur effet immédiat : de l'argent disponible. Sur tout le reste, elles s'opposent. L'une crée une dette et vous laisse propriétaire ; l'autre transfère la propriété dès la signature. Le terme du rachat ne peut excéder cinq ans (art. 1660), il est de rigueuret le juge ne peut pas le prolonger (art. 1661) — passé cette date, l'acquéreur « demeure propriétaire irrévocable » (art. 1662). Ni audience, ni mise en demeure, ni recours : une date, et le bien a changé de mains.

Cette page s'adresse à ce propriétaire-là : celui qui vient d'essuyer un refus, ou qui redoute d'en essuyer un. La question qu'il se pose spontanément — « lequel coûte le moins cher ? » — est mal posée, parce que les deux opérations ne s'adressent pas au même dossier. Le prêt suppose une capacité de remboursement que le prêteur a l'obligation légalede vérifier (art. L. 313-16 du Code de la consommation) ; le réméré ne demande rien de tel. Cette facilité d'entrée a un prix, et c'est tout l'objet de cette page.

Nos deux guides décrivent chacun leur solution en détail : le prêt hypothécaire et la vente à réméré. Cette page ne les répète pas : elle traite la question qu'ils laissent ouverte, celle de l'éligibilité. La vraie question n'est donc pas « lequel est le moins cher ? », mais « mon dossier est-il réellement fermé, et qu'ai-je essayé avant de renoncer à la propriété de mon logement ? ».

Cette page prend donc les solutions dans l'ordre où il faut les essayer, dit ce qui fait passer de l'une à l'autre, et ce qu'on paie chaque fois qu'on descend d'un cran. Un mot pour lever une ambiguïté, parce que les deux comparaisons circulent : ici, le point de comparaison est le prêt hypothécaire classique, le « crédit hypothécaire » au sens courant, celui qui se rembourse par mensualités et suppose une capacité de remboursement actuelle.

Si vous ne pourrez rien rembourser de votre vivant, la comparaison pertinente est celle du prêt viager hypothécaire et du réméré, traitée dans un guide distinct : le prêt viager hypothécaire relève du chapitre V du livre III du Code de la consommation (art. L. 315-1 et suivants), le prêt hypothécaire classique du chapitre III (art. L. 313-1 et suivants), soit deux chapitres différents du même code. Le réméré, lui, ne figure dans aucun des deux : c'est une vente, régie par les articles 1659 à 1673 du Code civil.

Le propriétaire change de camp dans un cas, pas dans l'autre

Quand vous empruntez, le prêteur n'acquiert rien : il prend une sûreté réelle, un droit sur la valeur du bien, inscrit au fichier immobilier, qui s'éteint avec la dette. Quand vous signez un réméré, vous vendez: l'acquéreur est propriétaire le jour même et exerce tous les droits de son vendeur (art. 1665). Vous ne conservez qu'une faculté de rachat, et la Cour de cassation a jugé qu'il s'agit d'un droit personnel, non d'un droit réel (Cass. 3^e civ., 8 juin 2023, n° 22-17.992).

Le mécanisme de chaque opération est exposé ailleurs et n'est pas repris ici : voyez notre guide complet de la vente à réméré et notre guide du prêt hypothécaire, eux-mêmes rattachés au panorama des crédits patrimoniaux. Un point de vocabulaire, parce qu'il revient toujours chez le notaire : l'hypothèque prise sur un bien que vous détenez déjà est conventionnelle(art. 2409) ; la garantie légale spéciale du prêteur de deniers, elle, est réservée au financement d'une acquisition (art. 2402, 2°). Cette distinction a sa propre page : hypothèque conventionnelle ou garantie légale du prêteur de deniers.

Un refus de crédit n'est pas une opinion : c'est un calcul

La loi interdit au prêteur de dire oui sans vérifier

L'article L. 313-16 du Code de la consommation est explicite : « le crédit n'est accordé à l'emprunteur que si le prêteur a pu vérifier que les obligations découlant du contrat de crédit seront vraisemblablement respectées », et le prêteur procède pour cela à une évaluation rigoureuse de la solvabilitéde l'emprunteur, en consultant notamment le fichier prévu à l'article L. 751-1. Autrement dit, un refus n'est pas un jugement de valeur ni une humeur de guichet : c'est le résultat d'une obligation légale.

À cette obligation s'ajoute un cadre d'octroi. La décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 du Haut Conseil de stabilité financière fixe un taux d'effort maximal de 35 % (assurance comprise), une maturité maximale de 25 ans— portée à 27 ans lorsque l'amortissement est différé (vente en l'état futur d'achèvement, construction, travaux représentant au moins un quart du coût de l'opération), la période d'amortissement restant plafonnée à 25 ans — et une marge de flexibilité pouvant aller jusqu'à 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre civil; ce texte a été modifié depuis son adoption, et les critères en vigueur au jour de la demande sont à faire confirmer. Ce cadre a par ailleurs une limite : la décision définit son champ par renvoi à l'article L. 313-1 du Code de la consommation, de sorte que ces critères visent le crédit immobilier ; leur application à une opération de trésorerie adossée à une hypothèque doit être vérifiée auprès de l'établissement prêteur.

Vous avez le droit de connaître le motif

Fiché au FICP n'est pas interdit d'emprunter

L'article L. 751-2 du Code de la consommation précise que l'inscription au fichier « n'emporte pas interdiction de délivrer un crédit ». Le fichier est géré par la Banque de France, seule habilitée à le centraliser (art. L. 751-1). Écrire que « le FICP ferme la porte » est donc faux en droit, même si l'accord devient très difficile à obtenir en fait. Ce que le fichage change, dossier par dossier, on l'a détaillé dans réméré et fichage à la Banque de France. Le fichage ferme la porte de sortie sans fermer la porte d'entrée: rien n'empêche la vente initiale, tout pèse sur le rachat, qui suppose de repasser sous l'article L. 313-16, consultation du fichier comprise. Dans cette configuration, la sortie doit être écrite, datée et chiffrée avant l'entrée.

Les solutions dans l'ordre, et ce qui fait descendre d'une marche

Ce qui fait basculer d'une marche à l'autre

De 1 vers 2: le taux d'effort dépasse le plafond, ou la maturité résiduelle ne permet plus d'étaler la charge. La marche 2 peut être ouverte quand la marche 1 est fermée, et c'est le point que les refus successifs font perdre de vue : la décision du HCSF exclut expressément de son champ (article 3) les crédits relais, les crédits renégociés, les rachats externes et les regroupements. Deux limites à poser tout de suite : cette exclusion ne crée aucun droit— l'établissement reste libre de refuser et reste tenu d'évaluer votre solvabilité — et elle n'exonère pas « de toute règle », seulement de ces deux critères-là, dans cette décision-là. Le mécanisme, lui, est dans notre guide le rachat et le regroupement de crédits.

De 2 vers 3: plus aucun établissement ne donne suite, ou bien l'allongement nécessaire rend le coût total déraisonnable. De 3 vers 4: les dispositifs gratuits organisent le passif, ils ne créent pas de trésorerie. C'est la marche qui disparaît le plus souvent des présentations commerciales, et c'est logique : elle ne rapporte rien à personne. Vendre le bien au prix du marché peut pourtant être préférable à une saisie. La contrepartie doit être dite : on perd le logement, et le relogement a un coût. De 4 vers 5 : la marche 4 a été écartée en connaissance de cause, et il existe une réponse datée et chiffrée à la question « à quelle date, et avec quelles ressources, aurai-je les moyens de racheter ? ». Si cette réponse n'existe pas, le réméré est contre-indiqué.

« Accessible à tous les profils » : ce que cette phrase veut dire

Le réméré est présenté comme « accessible à tous les profils, sans condition de revenus, sans examen bancaire ». C'est exact. Et c'est bien là le problème : ce qu'on ne vous demande pas à l'entrée, on vous le prend ailleurs. Cette absence de condition d'entrée se paie sur trois postes : la décote sur le prix, l'indemnité d'occupation, le transfert de propriété. Et il faut ajouter ce que l'argument tait : la même inéligibilité qui vous ferme le crédit aujourd'hui rendra le rachat difficile à financer le jour venu.

Ce que l'on perd en protection à chaque marche

À chaque marche, on sort un peu plus du régime protecteur du crédit. Ce n'est pas une impression : cela se lit dans les textes, article par article.

Un mot sur la ligne « aucun délai légal propre ». Le délai de rétractation attaché aux ventes immobilières bénéficie à l'acquéreur non professionnel, non au vendeur : le propriétaire qui signe un réméré ne devrait donc pas comptersur un délai pour revenir en arrière une fois l'acte signé. Ce point doit être confirmé par le notaire avant la signature, et l'absence de filet est une raison de plus de faire relire le projet d'acte à l'avance.

Et l'acte de réméré est bien notarié, mais il l'est parce qu'il s'agit d'une vente immobilière publiée, pas au titre d'une protection de type crédit. Le réméré a donc un formalisme, et lourd : celui de la vente immobilière. Simplement, ce formalisme n'a pas été conçu pour protéger celui qui vend sous contrainte. Quant à la ligne « taux de l'usure », elle renvoie à un plafond qui ne concerne que le crédit : les seuils applicables en 2026 sont détaillés dans une page dédiée.

Un dernier point, factuel : le réméré est un contrat de droit privé et nous n'avons trouvé, au 5 août 2026, aucune fiche du service publicqui lui soit consacrée, là où le surendettement, le délai de grâce ou le fichage en ont une. Cela ne le rend ni illégal ni suspect (il est encadré par les articles 1659 à 1673 du Code civil), mais cela signifie qu'aucun organisme public ne vous accompagnera dedans. Vous n'y serez conseillé que par des parties intéressées à l'opération, et par le notaire instrumentaire.

Le coût comparé : ce que chaque voie fait payer

Pourquoi cette page ne donne aucun barème

Les fourchettes qui circulent sur le coût d'un réméré varient du simple au tripleselon les sources, ne précisent pas ce qu'elles mesurent (une décote sur le prix, un coût annuel, un coût total, un ratio) et ne sont adossées à aucune statistique publique. Il n'est pas rare que deux pages d'un même site annoncent deux fourchettes différentes. Ni la décote, ni l'indemnité d'occupation ne sont fixées par un texte : elles sont purement contractuelles. C'est pourquoi nous décrivons ici une méthodeplutôt qu'un barème.

Ce qui compose le coût de chaque côté

Du côté du prêt : les intérêts, l'assurance, puis les frais de garantie. Pour la taxe de publicité foncière, l'assiette est constituée des sommes garanties énoncées au bordereau d'inscription, et non du prix du bien(art. 844 du Code général des impôts ; champ défini à l'art. 663, 1°). S'y ajoutent les émoluments notariés, qui obéissent pour leur part à un tarif propre, et, en cas de sortie anticipée, la mainlevée. Attention à un contresens fréquent : les coûts des garanties obligatoires sont, eux, comprisdans le TAEG (art. R. 314-4, 3°). Ce que le TAEG laisse dehors, ce sont les frais liés à l'acquisitionde l'immeuble, taxes et frais d'acte notarié d'acquisition (art. R. 314-5, 1°), qui n'existent pas quand on mobilise un bien déjà détenu. Le coût des sûretés exigées doit de toute façon être chiffré dans l'offre de prêt elle-même (L. 313-25, 6°). Le détail se trouve dans nos pages coût et procédure d'inscription hypothécaire et mainlevée : procédure et coût.

Du côté du réméré : la décotesur le prix (un stock, non récupérable), l'indemnité d'occupation (un flux, versé pendant toute la période) et les frais d'acte. Sur ce dernier poste, ce qui est presque toujours mal dit : les frais du premieracte sont avancés par l'acquéreur, et le vendeur ne les supporte qu'au rachat, par le remboursement des « frais et loyaux coûts de la vente » (art. 1673). Donc jamais s'il ne rachète pas, c'est-à-dire précisément dans le scénario le plus grave. S'y ajoutent alors les frais du secondacte, sous la réserve favorable exposée plus bas. Le régime juridique de la convention d'occupation du vendeur, lui, n'est fixé par aucun texte spécifique et devrait être examiné avec le notaire avant signature.

Ce que la loi met à votre charge si vous rachetez

L'article 1673 du Code civil énumère les sommes dues au titre du rachat, et rien d'autre n'est dû à ce titre : le vendeur qui exerce sa faculté de rachat rembourse « le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation ». L'indemnité d'occupation ne figure pas dans cette liste. Vous payez donc deux choses de natures différentes : une somme de rachat encadrée par la loi, et une indemnité purement contractuelle.

Les frais du second acte relèvent d'un régime particulier. L'acte de rétrocession relève du droit fixe de l'article 680 du Code général des impôts, à l'exclusion du droit proportionnel, sous quatre conditions cumulatives— faculté stipulée dans le contrat initial, exercée dans le délai, constatée par un acte authentique ou ayant date certaine avant l'expiration, et exercée par le vendeur lui-même ou son ayant cause à titre universel, et non par un tiers cessionnaire de la faculté de rachat (BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40, publié le 12 septembre 2012, § 80). Autrement dit : ni un doublement des frais, ni leur disparition, et le bénéfice est conditionnel.

Fiscalité : les intérêts, puis la plus-value

Les intérêts d'un prêt sont déductibles selon l'emploi des fonds, jamais selon la garantie : c'est la position exposée dans notre guide du prêt hypothécaire. Un réméré, lui, ne produit aucun intérêt déductible, puisqu'il n'y a pas de dette. Sur la plus-value: le réméré est une cession à titre onéreux, donc dans le champ de l'article 150 U du Code général des impôts ; l'exonération vise la résidence principale du cédant au jour de la cession (150 U, II, 1° ; BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 180). Aucune doctrine publiée ne traite spécifiquement du réméré : nous ne confirmons pas cette exonération. Ce point doit être tranché par écrit, par le notaire, avant l'engagement. Il serait faux d'annoncer l'opération comme « neutre fiscalement », comme « exonérée » ou comme « imposable » sans cette validation.

Une illustration, entièrement fictive

L'exemple qui suit est entièrement fictif. Les montants sont choisis pour illustrer une méthode de comparaison, pas pour refléter des conditions de marché: aucune décote type, aucune indemnité d'occupation type, aucun taux de crédit ne sont publiés, et rien de tel n'est chiffré ici. Les seuls chiffres réelsde cet encadré sont ceux de la décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021 : le plafond de taux d'effort de 35 % et la maturité de 25 ans. Tous les autres montants sont fictifs, y compris le rapport entre le besoin et la valeur du bien : aucune quotité de financement type n'existeen réméré, et celle qui s'affiche ici est arbitraire.

HYPOTHESES FICTIVES
  Revenu net avant impot du foyer, ramene au mois
  (au sens de l'art. 4 de la decision HCSF) ..... 2 500 EUR
  Charges d'emprunt deja supportees ............    600 EUR / mois
  Besoin de tresorerie ......................... 60 000 EUR
  Bien evalue (valeur fictive) ................ 240 000 EUR
  Le rapport entre ces deux derniers montants est ARBITRAIRE :
  aucune quotite de financement type n'existe, ni en credit ni en remere.

  Reserve : ces criteres visent le credit immobilier ; leur application
  a une operation de tresorerie adossee a une hypotheque doit etre
  verifiee aupres du preteur.

VOIE 1 - LE CREDIT : le dossier doit passer un calcul
  Plafond de taux d'effort (HCSF, 29/09/2021) .. 35 % x 2 500 = 875 EUR / mois
  Charges deja supportees ...................... -      600 EUR / mois
  ------------------------------------------------------------------
  Capacite residuelle .......................... =      275 EUR / mois

  Le dossier ne peut passer que si la mensualite du nouveau pret,
  assurance comprise, tient dans ces 275 EUR - et tenir dans ces
  275 EUR ne suffit pas : l'evaluation de solvabilite reste due
  (art. L. 313-16) et une marge de flexibilite permet des derogations.
  S'il ne passe pas, un refus fonde sur ce calcul ne dit rien de
  votre serieux ; il constate un ecart entre deux montants.

  Ordre de grandeur de ce que 275 EUR / mois financent :
  60 000 EUR / 275 = 218 mois, soit plus de 18 ans - et encore,
  a taux nul et hors assurance, ce qui n'existe pas. Sur la maturite
  maximale de 25 ans, 275 x 300 = 82 500 EUR rembourses.

  EFFET DE LA MARCHE 2 (renegociation / rachat / regroupement) :
  ces operations sont hors du champ des criteres de 35 % et 25 ans
  (decision HCSF, art. 3). Si la restructuration ramene les charges
  existantes de 600 a 400 EUR :
  Capacite residuelle ........... 875 - 400 = 475 EUR / mois  (+ 200)
  Le plafond de 875 EUR reste ici celui du CREDIT NEUF sollicite
  ensuite ; la restructuration elle-meme, hors champ, sert a faire
  redescendre les charges pour que ce credit neuf tienne dedans.
  Contrepartie a compter de l'autre cote : cette baisse s'obtient
  par un allongement de duree, donc un cout total superieur.
  L'etablissement reste libre de refuser (C. conso., art. L. 313-16).

VOIE 2 - LE REMERE : aucune de ces trois lignes n'est calculee
  Taux d'effort ................................ sans objet
  Evaluation de solvabilite .................... sans objet
  Plafond de duree d'endettement ............... sans objet
  La condition d'entree est la VALEUR DU BIEN, pas le revenu.

  Mais la SORTIE, elle, se calcule - et elle se calcule a une date :
  Somme a reunir au rachat = prix principal
                           + frais et loyaux couts de la vente
                           + reparations necessaires
                           + travaux ayant augmente la valeur, dans la
                             limite de cette augmentation (art. 1673)
  A part, et deja decaisse : les indemnites d'occupation versees sur
  toute la periode - hors art. 1673, purement contractuelles, non
  imputables sur le prix de rachat.
  Aucun de ces postes n'est chiffre ici : aucun texte ne les fixe.

  ATTENTION AU CHANGEMENT D'ECHELLE :
  la somme a reunir au terme est le PRIX PRINCIPAL, c'est-a-dire le
  prix de vente recu - inferieur aux 240 000 EUR de valeur, la decote
  n'etant pas chiffrable - et NON les 60 000 EUR du besoin de depart.
  On ne compare donc pas deux financements de meme montant.

  TEST A FAIRE AVANT DE SIGNER :
  a la date du terme, quelle sera ma capacite residuelle ?
  Si elle vaut 275 EUR aujourd'hui et qu'aucun element objectif
  ne doit changer, le rachat suppose de repasser exactement
  le meme examen (art. L. 313-16, consultation du fichier comprise),
  pour un montant sans commune mesure avec le besoin initial.

Comparer les deux sur le seul coût ne mène nulle part. Ce qu'il faut chiffrer, c'est ce qui reste au bout, dans chacun des deux scénarios, y compris celui où le rachat n'a pas lieu.

Ce qui se passe quand ça tourne mal, de chaque côté

Côté prêt : une procédure qui vous informe elle-même de vos recours

Une saisie immobilière suppose un titre exécutoireconstatant une créance liquide et exigible (art. L. 311-2 du Code des procédures civiles d'exécution), ce qui, pour un prêt, suppose la déchéance du terme. Le commandement de payer valant saisie doit ensuite comporter, à peine de nullité(art. R. 321-3), l'avertissement de payer sous huit jours, l'indication que le bien est indisponible, que le débiteur peut demander au juge l'autorisation de vendre à l'amiable, qu'il peut bénéficier de l'aide juridictionnelle et saisir la commission de surendettement. Ces indications ne relèvent pas du conseil officieux : leur absence entache le commandement de nullité.

À l'audience d'orientation, le juge « autorise la vente amiable à la demande du débiteur ou ordonne la vente forcée » (art. R. 322-15) ; la demande est dispensée du ministère d'avocatet peut être « formulée verbalement à l'audience » (art. R. 322-17), et l'appel se fait à jour fixe (art. R. 322-19). S'y ajoute le délai de grâce de l'article 1343-5 du Code civil, qui permet un report ou un échelonnement dans la limite de deux années et dont la décision suspend les procédures d'exécution. Cette fenêtre est large, mais elle se referme, et les délais de procédure ne s'additionnent pas comme on le lit souvent : deux mois pour publier le commandement au fichier immobilier (art. R. 321-6), deux mois pour assigner à l'audience d'orientation (art. R. 322-4), une audience devant un juge, puis, en cas de vente forcée, une adjudication fixée entre deux et quatre mois à compter du prononcé de la décision (art. R. 322-26), le non-respect des délais étant sanctionné par la caducité. Le déroulé est exposé dans notre page ce qui reste possible quand une saisie est engagée.

Côté réméré : ni juge, ni délai, ni recours

Les articles 1660 à 1662 règlent la question. L'article 1660 : la faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années, et un terme plus long est réduit à ce délai. L'article 1661 : ce terme est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge. L'article 1662 : faute d'exercice dans le délai, « l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable». L'article 1663 ajoute que le délai court contre toutes personnes. L'article 1343-5, lui, vise le débiteur d'une somme d'argent. Le vendeur à réméré ne l'est pas : il est titulaire d'une faculté. C'est pour cela que le délai de grâce ne peut pas le secourir. Sur ce point précis, voyez notre page la durée maximale de cinq ans et, pour les issues possibles avant ce terme (exercer la faculté, la financer, ou revendre), notre page sortir d'un réméré : les modalités.

Le contrepoids : le réméré n'est ni illégal, ni annulable à volonté

Un recours n'est jamais garanti. La Cour de cassation a jugé qu'une vente à réméré « peut constituer un pacte commissoire prohibélorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit et a pour objet d'éluder les dispositions protectrices […] relatives au taux d'usure » (Cass. 3^eciv., 24 juin 2021, n° 18-19.771, non publié) — dans cette espèce, les indemnités de jouissance représentaient annuellement près de 9 % du prix d'achat, ce qui est un fait d'espèceet en aucun cas un ordre de grandeur de référence. Mais la requalification n'a rien d'automatique : elle a été refusée dans une autre affaire (Cass. 3^e civ., 1^eroctobre 2020, n° 19-17.668) — refus fondé, dans cette espèce, sur le recours habituel du vendeur au réméré comme technique de financement. Il faut donc décider comme si aucun recours n'existait.

Un texte du droit des sûretés éclaire la différence de fond. L'article 2452 du Code civil prévoit que la clause par laquelle le créancier deviendrait propriétaire de l'immeuble hypothéqué est sans effet sur l'immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur. Un créancier hypothécaire ne peut donc pas s'approprier le logement par une clause ; dans un réméré, le transfert de propriété a lieu dès la signature, sans juge. Cette différence de mécanique, un juge dans un cas, une date dans l'autre, est ce qui doit peser le plus lourd dans la décision.

Avant de signer : ce que l'acte doit dire, noir sur blanc

Le notaire instrumentaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment juridiques et fiscaux, de l'acte auquel il prête son concours (Cass. 1^re civ., 1^erfévrier 2023, n° 20-16.905, dans une affaire portant précisément sur un réméré), la perte de chance indemnisable étant celle de renoncer à la vente ou de rechercher un autre montage plus avantageux : autrement dit, l'existence d'alternatives non explorées est un chef de préjudice reconnu. La liste ci-dessous sert à préparer cet entretien.

Contre-indications : quand ne faire ni l'un ni l'autre

Contre-indications du réméré

Le réméré est contre-indiqué lorsqu'il n'existe aucune réponse datée et chiffrée à la question du financement du rachat ; lorsque le montage proposé consiste à « faire un réméré puis racheter grâce à un prêt hypothécaire » alors que rien d'objectif ne doit changerd'ici le terme, ce schéma présupposant une éligibilité retrouvée, c'est-à-dire exactement ce qui manquait au départ ; lorsqu'une saisie est déjà engagée, le bien étant alors indisponible (art. L. 321-2, voir notre page sur réméré et saisie immobilière) ; lorsque la difficulté est structurelle et non ponctuelle, auquel cas les dispositifs décrits par notre page réméré et surendettement du propriétaire sont à examiner d'abord ; et enfin lorsque le refus n'a jamais été formalisé par écrit, ou que les marches supérieures n'ont pas été testées.

Contre-indications du prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire a lui aussi ses contre-indications. Quand la capacité de remboursement est déjà saturée: ajouter une mensualité à un budget tendu expose le bien à la saisie et ne fait que déplacer l'échéance. Quand le besoin est de très court termeau regard des frais fixes de garantie et de mainlevée, qui ne s'amortissent que sur une certaine durée. Quand l'emploi des fonds n'est pas défini : emprunter en hypothéquant son logement pour « avoir de la trésorerie » sans projet identifié revient à payer un coût certain pour un bénéfice incertain.

Les autres voies possibles

Vendre la nue-propriétéen conservant l'usufruit permet de dégager un capital sans quitter les lieux : voyez notre guide du démembrement de propriété. Si votre patrimoine est financierplutôt qu'immobilier, la question se déplace vers le crédit lombard, avec ses propres contreparties. Si vous ne pourrez rien rembourser de votre vivant, le comparatif pertinent est celui du prêt viager hypothécaire et du réméré. Et il reste toujours l'option de ne rien faire.

Trois questions à emporter, en refermant cette page. Ai-je le motif écrit du refus ? Quelles marches ai-je réellement testées, et laquelle a échoué, pour quelle raison précise ? À quelle date et avec quelles ressourcespourrai-je racheter, et que se passe-t-il si cette date arrive sans que je le puisse ? Si l'une de ces réponses manque, la décision n'est pas mûre. Ne rien décider aujourd'hui est une décision légitime, et souvent la moins coûteuse.