Faites le point sur votre patrimoine avec un CGP indépendant
Fiscalité, placements, immobilier, retraite et transmission : nous analysons votre situation et vous proposons une feuille de route patrimoniale claire, sans engagement.
L'essentiel : vous avez signé, voici ce qui commande le calendrier
Guide rédigé le 6 août 2026 — par Quentin Hagnéré, conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, COBSP — ORIAS 23002291, adhérent CNCEF Patrimoine). À jour des articles 1659 à 1673 du Code civil dans leur version en vigueur. Analyse générique, sans référence à un établissement de crédit, un courtier, une société de réméré, un investisseur ni un notaire nommément désigné.
Sur votre acte, il y a une date. Vous l'avez peut-être en tête sans l'avoir jamais écrite quelque part, et c'est pourtant elle qui commande tout le reste : au-delà, la faculté de rachat s'éteint et le bien reste acquis à celui qui l'a acheté. D'ici là, une question très concrète vous attend, et c'est celle que le guide général du réméré n'a pas la place de dérouler : combien faut-il réunir, exactement, pour reprendre son bien— et à quelle date, sous quelle forme d'acte ?
La réponse n'est pas « le prix que j'ai reçu ». L'article 1673 du Code civil met à votre charge quatre postes : le prix principal, et trois autres que beaucoup de vendeurs découvrent au moment du décompte. Votre acte peut en ajouter un cinquième. Cette page ne traite que la sortie : la liste des sommes à réunir et la façon de contrôler chaque ligne, les dates que l'on confond presque toujours, et ce qui se passe si le terme passe. Chaque règle est rapportée à son texte, avec sa date ; et les montants de l'exemple chiffré sont annoncés comme fictifs, parce qu'ils servent à montrer une méthode de décompte, pas un barème.
Avertissement
Cette page a une visée informative et pédagogique. Elle ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier, ni une offre de crédit. Le traitement juridique individualisé de votre situation relève du notaire ou de l'avocat; son traitement fiscal et comptable, de l'expert-comptable.
Avant toute solution de marché, des recours gratuits existent. La commission de surendettement de la Banque de France peut être saisie gratuitement (C. consom., art. L. 711-1 ; accueil téléphonique des particuliers au 3414) — et le seul fait d'être propriétaire de sa résidence principale ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement [libellé exact de l'article à faire vérifier]. Les points conseil budget, dispositif labellisé par l'État, reçoivent gratuitement. L'ADILde votre département délivre une information gratuite sur le logement (CCH, art. L. 366-1). L'aide juridictionnelle(loi n° 91-647 du 10 juillet 1991) peut prendre en charge les frais de procédure, et son article 20 prévoit une admission provisoire en urgence, notamment en cas d'exécution forcée portant sur des biens saisis ou d'expulsion. Des plafonds de revenus et de patrimoine s'appliquent, mais le plafond de patrimoine immobilier s'apprécie hors résidence principale: faites examiner votre éligibilité par le bureau d'aide juridictionnelle plutôt que d'y renoncer par avance. Le droit au compte(CMF, art. L. 312-1) permet, en cas de refus d'ouverture, d'obtenir gratuitement une attestation de refus et la désignation d'un établissement par la Banque de France. Enfin, pour vos autresdettes — et non pour le terme du réméré, qu'aucun juge ne peut prolonger — un délai de grâce peut être demandé au juge, avec report ou échelonnement dans la limite de deux années (C. civ., art. 1343-5).
Un texte vous protège directement : « Nul ne peut se faire rémunérer pour examiner votre situation en vue d'un plan de remboursement, pour négocier à votre place des délais de paiement ou une remise de dette, ni pour intervenir pour votre compte dans une procédure de surendettement » (C. consom., art. L. 322-1). Autrement dit : c'est gratuit, et faire payer est interdit. Vous pouvez faire relire tout projet d'acte par un notaire de votre choix, et vous n'êtes jamais tenu de signer.
Le guide de la vente à réméré explique ce qu'est cette opération, ce qu'elle coûte et à qui elle s'adresse : c'est la page de la décision d'entrer. Celle-ci commence après votre signature et ne traite qu'une chose, la sortie: la somme exacte que vous devez réunir pour reprendre votre bien, la date à laquelle l'acte doit être signé et les fonds disponibles, et ce qu'il advient si vous n'y parvenez pas. Pour le mécanisme lui-même, la décote et l'indemnité d'occupation, allez au guide ; pour la durée de cinq ans et son régime, au guide de la durée ; pour le fichage, au guide FICP. Si vous n'avez pas encore signé, cette page n'est pas la vôtre : commencez par le guide du mécanisme.
À retenir en 60 secondes
- Le terme est de rigueuret « ne peut être prolongé par le juge » (art. 1661). Faute d'exercice dans le délai, « l'acquéreur demeurepropriétaire irrévocable » (art. 1662) : il l'était depuis le premier jour.
- Vous ne remboursez pas seulement le prix.L'article 1673 y ajoute les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires et les améliorations — ces dernières plafonnées « jusqu'à concurrence de cette augmentation ».
- Déclarer ne suffit pas: « il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations » (art. 1673, al. 1er). C'est la disponibilité des fonds qui fait la date, pas l'intention.
- L'acte de rachat supporte un droit fixe de 125 € (CGI, art. 680), mais sous quatre conditions cumulatives, et cela ne veut pas dire que le rachat est sans frais.
- À contrôler en priorité : le pacte de rachat a-t-il été publié au fichier immobilier ? l'acquéreur a-t-il loué le bien ? l'acte prévoit-il une majoration contractuelle du prix de rachat ?
Un mot sur le vocabulaire, parce qu'il explique le reste : le mot réméré n'apparaît nulle part aux articles 1659 à 1673. Le Code parle de faculté de rachat et de pacte de rachat, et loge cette section au chapitre « De la nullité et de la résolution de la vente », non dans les textes relatifs au crédit. Conséquence directe : il n'y a ni prêteur, ni emprunteur, ni taux, ni TAEG, et vous avez perdu la propriété dès la signature, ce que confirme le verbe « demeure » de l'article 1662. Si votre situation est structurellement compromise, lisez d'abord réméré et surendettement : la voie gratuite d'abord.
Le vocabulaire de votre acte, pour vous y retrouver
Ces mots reviennent dans les actes et n'ont pas d'équivalent courant. Le pacte de rachatest la clause qui vous réserve la faculté : c'est elle qu'il faut relire en premier, parce qu'elle fixe le terme, la forme de la déclaration et, le cas échéant, une majoration du prix. Le retrait désigne l'opération par laquelle vous exercez cette faculté ; c'est le mot de la doctrine fiscale, qui parle de « l'acte constatant le retrait » (BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40, § 80). La purge, enfin, désigne l'effacement des charges et hypothèques que l'acquéreur aurait inscrites : elle n'est pas automatique, et la section « ce que vous récupérez » explique à quelle condition écrite elle joue.
Sommaire
- L'essentiel : ce qui commande le calendrier
- Le terme : une date que le juge ne peut pas déplacer
- Combien faut-il réunir exactement ?
- Ce que coûte l'acte de rachat lui-même
- Trois dates se superposent : la plus contraignante commande
- Préparer le financement : commencer bien avant
- Ce que vous récupérez exactement
- Racheter, faire racheter, ou perdre le bien
- Ce qu'il faut faire dès le premier mois, et par écrit
- Quand le rachat ne se produira pas
Le terme : une date que le juge ne peut pas déplacer
L'article 1661 tient en une phrase : « Le terme fixé est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge. » Cette rigueur porte sur le terme écrit dans votre acte, pas sur le plafond légal : un acte qui stipule trente mois expire à trente mois. À défaut d'exercice, l'article 1662 dispose que « l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable » — demeure, et non devient: il l'était depuis la signature.
Le texte vise le juge : une prorogation amiable, en deçà du plafond légal de cinq années (art. 1660), reste concevable, mais elle relève du seul accord de l'acquéreur, elle n'est pas un droit et elle se paie. Rien, en pratique, ne paraît devoir suspendre le délai : il « court contre toutes personnes, même contre le mineur » (art. 1663), et l'article 2220 exclut les délais de forclusion — « sauf dispositions contraires prévues par la loi » — du régime de la prescription extinctive. Aucun texte ne qualifie expressément le terme du réméré, et ce point doit être confirmé par votre notaire ; mais il serait imprudent de compter sur une négociation en cours, une lettre recommandée ou un accord de principe bancaire pour interrompre ou suspendre quoi que ce soit. Le régime de la durée et de ses aménagements est développé dans la durée maximale de cinq ans et son régime.
Mais la date que vous avez en tête n'est probablement pas la vraie date-butoir. Et le Code ne dit même pas d'où court le délai : il plafonne la durée sans en fixer le point de départ. Demandez au notaire d'écrire noir sur blanc la date d'expiration qu'il retient, et à partir de quel événement il la calcule.
⚠️ Ce qui ne repousse pas le terme
Aucun des événements suivants n'a, à notre lecture des textes, d'effet sur la date d'expiration : une négociation en cours avec l'acquéreur, un accord de principe bancaire ou une offre de prêt émise mais non débloquée, une lettre recommandée annonçant votre intention de racheter, un délai de grâce obtenu du juge sur vos autresdettes (C. civ., art. 1343-5), ou le fait d'être mineur — le délai « court contre toutes personnes, même contre le mineur » (art. 1663). Le seul aménagement concevable est un accord écrit de l'acquéreur, en deçà des cinq années de l'article 1660 : ce n'est pas un droit, cela se négocie et cela peut se payer. Aucun texte ne qualifie expressément le terme du réméré : faites confirmer ce point par votre notaire plutôt que de compter sur une suspension.
Combien faut-il réunir exactement ? Poste par poste
Réponse express : plus que le prix que vous avez reçu
Le Code met à votre charge quatre postes— le prix principal, les frais et loyaux coûts de la vente initiale, les réparations nécessaires, et les améliorations, ces dernières plafonnées à l'augmentation de valeur qu'elles ont produite. Votre acte peut y ajouter une majoration contractuelle, et l'acte de rachat lui-même a un coût. L'arriéré éventuel d'indemnité d'occupation, lui, relève d'un compte séparé. L'écart entre le prix que vous avez encaissé et la somme à réunir n'est donc pas une anomalie : il est dans le texte, et il se calcule.
Ce que la loi met à votre charge
L'article 1673, alinéa 1er, énonce : « Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations. » Le texte énumère quatre postes ; cette énumération ne mentionne ni prime, ni commission, ni indemnité d'occupation.
Deux détails du texte jouent en votre faveur, et il faut les avoir en tête avant le rendez-vous. D'abord, le plafond du poste « améliorations » est dans la loi: ce qui est dû n'est pas la facture, mais l'augmentation de valeur du fonds — et c'est à l'acquéreur de la démontrer. Ensuite, le poste « réparations nécessaires » n'est pas plafonné: la différence de traitement est voulue, l'entretien indispensable se rembourse à l'euro, l'embellissement seulement à hauteur de ce qu'il a rapporté.
Une bonne part de l'écart entre ce que vous avez touché et ce que vous devrez réunir vient de là : les frais de la vente initiale ont été avancés par l'acquéreur, et vous ne les supportez qu'au rachat, donc jamais si vous ne rachetez pas. Le contenu exact de ces « frais et loyaux coûts » n'est défini par aucun texte : il appartient au notaire d'établir le décompte poste par poste. Faites-vous remettre ce décompte par écrit.
Ce que la loi ne prévoit pas — et qui pèse le plus lourd
L'indemnité d'occupationne procède pas de l'article 1673 mais de la convention d'occupation : ce sont deux choses de natures juridiques différentes, donc deux comptes distincts. Si votre acte prévoit une imputation sur le prix de rachat, c'est une faveur contractuelle, qui se lit dans l'acte et ne se présume pas. La décote, elle, ne se rattrape pas : consentie sur le prix principal, c'est un coût définitif, subi que le rachat ait lieu ou non — le guide de la vente à réméré traite ce point au stade de la décision d'entrer.
Reste ce que l'article 1673 ne règle pas : il ne donne pas le montant final. La clause de rachat peut prévoir une majoration conventionnelle. Dans une affaire jugée par la Cour de cassation le 21 mai 2014 (3e civ., n° 12-23.607, arrêt de rejet), l'acte stipulait « la faculté pour M. X… de racheter le bien moyennant le paiement du prix augmenté des frais et travaux nécessaires supportés par l'acheteur assorti d'une majoration de 16 % ». Les juges du fond ont retenu que cette majoration, « qui correspondait à une avance des fonds pendant dix-huit mois, n'apparaissait pas usuraire », et la Cour de cassation a approuvé cette appréciation. C'est une décision rendue sur les faits d'une espèce de 2014, rien de plus: en aucun cas une pratique de marché généralisable. La première question au notaire n'est donc pas « combien vaut mon bien », c'est « quel est le prix de rachat stipulé dans mon acte, et de quoi est-il composé ? »
La règle de contrôle du décompte
Toute somme réclamée au titre du rachat qui ne figure ni dans l'article 1673, ni dans une stipulation écrite de votre acte n'est pas due. Demandez le fondement de chaque ligne, par écrit. Et rappelez-vous que le décompte du rachat et le compte de l'indemnité d'occupation sont deux comptes distincts : demandez les deux.
Les postes à réunir, par nature juridique
| Poste | Fondement | Encadré par la loi ? | Où le trouver |
|---|---|---|---|
| Prix principal | C. civ., art. 1673, al. 1er | Oui — énuméré | Votre acte de vente initial |
| Frais et loyaux coûts de la vente initiale | C. civ., art. 1673, al. 1er | Oui — énuméré ; contenu non défini par le texte | Décompte écrit du notaire |
| Réparations nécessaires | C. civ., art. 1673, al. 1er | Oui — énuméré, non plafonné | Justificatifs de l'acquéreur |
| Améliorations | C. civ., art. 1673, al. 1er | Oui — plafonnées « jusqu'à concurrence de cette augmentation » | Justificatifs + démonstration de la plus-value |
| Majoration contractuelle éventuelle | La clause de rachat de votre acte | Non — contractuelle | Votre acte |
| Arriéré d'indemnité d'occupation | Convention d'occupation | Non — contractuelle | Compte de l'acquéreur, demandé séparément |
| Imposition, contribution et frais de l'acte de rachat | Voir section suivante | Partiellement | À faire chiffrer par le notaire |
Exemple entièrement fictif, construit pour illustrer une méthode de décompte et non une pratique de marché.Il n'existe pas de barème public pour la décote, l'indemnité d'occupation ou les émoluments d'un réméré : les montants marqués « fictif » ci-dessous sont arbitraires et n'ont aucune valeur de référence. La seule valeur réglementaire utilisée dans le décompte est le droit fixe de 125 € (CGI, art. 680, en vigueur depuis le 19 août 2013), appliqué sous le régime conditionnel du BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40, § 80 (publié le 12 septembre 2012). Les autres valeurs réglementaires citées dans cette page — taux de 0,10 % et minimum de 15 € de la contribution de sécurité immobilière (CGI, art. 881 K et 881 M) — ne sont volontairement pasintégrées au total, faute de pouvoir en poser l'assiette sans inventer une valeur de marché.
Méthode de décompte (exemple fictif)
Somme a reunir = prix principal + frais et loyaux couts de la vente
+ reparations necessaires
+ ameliorations (plafonnees a l'augmentation de valeur)
+ imposition de l'acte (droit fixe 125 EUR si 4 conditions)
+ CSI + emoluments + debours
[+ majoration contractuelle eventuelle : voir votre acte]
[+ arriere d'indemnite d'occupation : compte distinct, voir votre convention]Dans cet exemple fictif, le prix principal stipulé était de 168 000 € — dont le vendeur n'a conservé que le solde après désintéressement des créanciers inscrits — et il doit en réunir au moins 191 225 € de postes identifiables, soit 23 225 € de plus, sans compter la contribution de sécurité immobilière, les émoluments, les débours, l'éventuelle majoration contractuelle, l'arriéré d'indemnité d'occupation et les frais de garantie du nouveau prêt. L'écart affiché est donc un plancher, pas une estimation. Refaites ce décompte sur vos propres chiffres, avec le notaire : la méthode se transpose, les montants non.
- Prix principal stipulé à l'acte : 168 000 € (fictif — repris de l'acte). Ce n'est pas ce que vous avez gardé : ce prix sert d'abord à désintéresser les créanciers inscrits, par le notaire, avant tout versement — voir ce qui reste possible quand une saisie est engagée.
- Frais et loyaux coûts de la vente initiale : 13 400 € (fictif — à faire chiffrer par le notaire), avancés par l'acquéreur et supportés au rachat seulement. Le rapport entre ce montant et le prix est arbitraire et ne correspond à aucun barème.
- Réparations nécessaires justifiées : 4 200 € (fictif), sur justificatifs, poste non plafonné.
- Travaux d'amélioration : facture 9 000 €, augmentation de valeur démontrée 5 500 € → 5 500 € dus, et non 9 000 €, par application du plafond légal (fictif).
- Sous-total « article 1673 » : 191 100 € — puis + 125 € d'imposition de l'acte (valeur réelle, CGI art. 680, si les quatre conditions sont réunies) = 191 225 € de postes identifiables.
- Non chiffrés ici: contribution de sécurité immobilière (assiette au moins égale à la valeur réelle du bien, que nous ne pouvons pas poser sans inventer une valeur de marché — mais avec un minimum de perception de 15 € par acte publié si elle s'applique au retrait, point à confirmer par le notaire), émoluments, débours, majoration contractuelle éventuelle, arriéré d'indemnité d'occupation, frais de garantie du nouveau prêt.
Ce que coûte l'acte de rachat lui-même : impôt, contribution, émoluments
On lit partout que « le rachat, c'est 125 € ». C'est une demi-vérité. L'article 680 du CGI (version en vigueur depuis le 19 août 2013) soumet certains actes à une imposition fixe de 125 €, et le BOFiP (BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40, § 80, publié le 12 septembre 2012) précise que ce taux fixe s'applique à l'exclusion de la taxe proportionnelle — sous quatre conditions cumulatives.
| # | Condition (d'après le BOFiP) | Ce que le lecteur doit en faire |
|---|---|---|
| 1 | Faculté stipulée dans le contrat même de vente | Se joue à la signature initiale |
| 2 | Retrait exercé dans le délai stipulé | Le terme, encore |
| 3 | Acte authentique ou à date certaine avant l'expiration du délai, « même autrement que par l'enregistrement » | C'est la vraie date-butoir (section suivante) |
| 4 | Retrait exercé par le vendeur lui-même ou son ayant cause à titre universel, non par un tiers cessionnaire | Le point à vérifier si quelqu'un rachète à votre place |
Le BOFiP subordonne expressément le bénéfice du taux fixe : « Mais la perception de cette taxe fixe à l'exclusion de la taxe proportionnelle est subordonnée à l'accomplissement des conditions suivantes… » Si l'une d'elles fait défaut, le taux fixe ne s'applique pas : l'acte relève alors de l'imposition proportionnelle, dont le taux départemental de droit commun est de 3,80 %, portable à 4,50 % (CGI, art. 1594 D) — et jusqu'à 5 % pour les actes passés entre le 1eravril 2025 et le 31 mars 2028 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 116) —, à quoi s'ajoute la taxe communale additionnelle de 1,20 % (CGI, art. 1584). Nous ne donnons volontairement pas de taux global.
Deuxième couche : la contribution de sécurité immobilière. Elle est due par toute personne qui requiert l'accomplissement de la formalité (CGI, art. 879, I), et le II précise que « seules en sont exonérées »l'État et les hypothèses où la loi le prévoit « expressément et formellement ». Le taux est de 0,10 % sur la publication de chaque acte, sur une assiette au moins égale à la valeur réelle de l'immeuble pour les actes non assujettis au proportionnel (art. 881 K), avec un minimum de perception de 15 € par acte publié (art. 881 M, b). [À vérifier auprès du notaire]: l'application de cette chaîne à l'acte de retrait n'est écrite dans aucun texte que nous ayons pu lire, le BOFiP ne traitant que la taxe de publicité foncière. Elle devraits'appliquer, mais ce point doit être confirmé par le notaire.
Troisième couche : les émoluments, débours et frais de formalités. Le tarif est réglementé, donc identique partout : rien à négocier, mais à payer quand même. Une ligne tarifaire propre au réméré existe (C. com., art. A. 444-119, qui prévoit un barème d'émolument proportionnel distinct pour le rachat) : nous ne la chiffrons pas ici, car le résultat dépend de l'assiette retenue et de la période tarifaire en vigueur. Demandez cette liquidation avant de boucler votre plan de financement, pas après.
Ne mélangez pas l'impôt et les honoraires
Ces postes obéissent à des logiques distinctes : une imposition (CGI, art. 680), une contribution versée à l'État (CGI, art. 879), une rémunération réglementéepar le tarif des notaires (C. com., art. A. 444-119 pour le rachat), à quoi s'ajoutent des débours, qui ne sont qu'un remboursement d'avances. Seul le notaire peut liquider l'acte : demandez-lui un chiffrage écrit des quatre, poste par poste. Les 125 €, quand ils s'appliquent, ne couvrent que la première de ces lignes.
Trois dates se superposent : c'est la plus contraignante qui commande
La date du terme est celle que tout le monde retient. Deux autres la précèdent en pratique : celle de l'acte, et celle des fonds.
| Date | Ce qu'elle exige | Fondement |
|---|---|---|
| La date du terme | Faculté exercée dans le délai stipulé | Art. 1660 et 1661 ; le Code ne fixe pas le point de départ, à faire écrire par le notaire |
| La date de l'acte | Acte authentique ou à date certaine AVANT l'expiration, sous peine de bascule sur la taxe proportionnelle | BOFiP, § 80, condition 3 |
| La date des fonds | Toutes les sommes effectivement payées | Art. 1673, al. 1er in fine |
La loi civile n'impose aucune forme pour manifester le rachat, mais la doctrine fiscale, elle, en impose une pour bénéficier du droit fixe : l'acte doit être authentique, ou avoir date certaine, avant l'expiration du délai. Autrement dit, l'acte doit exister avant le terme ; l'intention, même annoncée par recommandé, ne suffit pas — et les fonds doivent être là.
Sur la forme de la déclaration, le Code civil ne fixe rien [à confirmer avec votre notaire]: c'est donc votre acte qui organise cette étape — forme, destinataire, préavis éventuel. Relisez cette clause.Et n'écrivez dans votre agenda aucune date de terme que le notaire ne vous aura pas confirmée par écrit : le point de départ du délai n'est fixé par aucun texte.
Préparer le financement : ce qui doit commencer bien avant le terme
Le rachat suppose presque toujours un crédit, donc un dossier, donc une situation régularisée. Le calcul de la mensualité est fait ailleurs ; ce qui compte à ce stade, c'est le rétroplanning: on remonte depuis la date de l'acte, pas depuis aujourd'hui.
| Jalon (à rebours depuis la date de l'acte) | Borne légale incompressible | À anticiper, durée variable |
|---|---|---|
| Signature de l'acte + fonds disponibles | — | Rédaction, formalités, rendez-vous (non chiffrable) |
| Déblocage des fonds | — | Non chiffrable |
| Acceptation de l'offre de prêt | 10 jours de réflexion incompressibles ; conditions maintenues 30 jours minimum (C. consom., art. L. 313-34) | — |
| Émission de l'offre | — | Instruction (non chiffrable) |
| Montage et dépôt du dossier | — | Non chiffrable |
| Régularisation d'une inscription FICP | — | Non chiffrable — c'est le premier jalon |
Ces délais protègent l'emprunteur. Ils ne disent rien du temps qu'une banque met à instruire un dossier, et on les lit souvent comme s'ils le disaient. Personne ne peut vous dire combien de temps prend cette instruction, et nous ne le chiffrerons pas. Le coût de la garantie du nouveau prêt, en revanche, figure dans l'offre elle-même : elle doit énoncer, en donnant une évaluation de leur coût, les sûretés exigées (C. consom., art. L. 313-25, 6°). Inutile de le simuler. Le mécanisme de la garantie elle-même est traité dans le prêt hypothécaire, garanti sur le bien repris, son coût dans le coût et la procédure d'inscription de la garantie. Sur un bien repris, la garantie du prêteur devrait être une hypothèque conventionnelle, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (C. civ., art. 2402, 2°, issue de la réforme du 15 septembre 2021 entrée en vigueur le 1erjanvier 2022) étant réservée au financement d'une acquisition — point à faire confirmer par le notaire, le retrait n'étant pas traité comme une mutation ordinaire. Voir hypothèque conventionnelle et hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.
Les conditions d'octroi s'apprécient au moment de la demande, pas au moment où vous avez signé le réméré : votre situation aura changé, les conditions de marché aussi, en mieux ou en moins bien. Nous ne publions ici aucun taux, aucun seuil et aucune statistique ; le plafond légal applicable est décrit dans le taux d'usure, plafond du crédit de rachat.
Si vous êtes inscrit au FICP, commencez par là : la régularisation prend du temps, et tout le reste du rétroplanning en dépend. L'inscription n'interdit pas d'obtenir un crédit et ne constitue pas une incapacité juridique, mais elle pèse exactement au moment où le rachat doit être payé. Voir réméré et fichage FICP : ce que le fichier empêche réellement.
Fichage FICP : ce qu'il bloque vraiment
Une inscription au FICP n'est ni une interdiction de vendre, ni une incapacité juridique: c'est un fichier que les prêteurs consultent avant d'accorder un crédit. Dans un réméré, la vente initiale a déjà eu lieu : le fichage n'y change plus rien. Il pèse au rachat, qui suppose d'obtenir un financement. La radiation, elle, suit la régularisation: elle est opérée par l'établissement déclarant ou par la Banque de France, et elle est gratuite (C. consom., art. L. 752-1) [à vérifier]. Toute offre payante promettant un « défichage » doit vous alerter : elle vous fera perdre de l'argent dont vous aurez besoin au terme.
Une limite qu'on lit rarement : racheter à crédit, c'est reconstituer une dette garantie sur le logement. Le réméré s'arrête, le risque non : il redevient une mensualité et une hypothèque sur le logement. Si la capacité de remboursement n'est pas rétablie de façon durable, l'opération ne fait que reporter la difficulté, avec cette fois des frais d'acte et de garantie payés en plus. Cette question se tranche avant d'engager le moindre frais ; la dernière section y revient.
Ce qu'une proposition n'a pas le droit de vous demander
- Aucune somme ne peut vous être demandée avant le versement effectif des fonds prêtés— ni provision, ni frais de dossier, ni frais de recherche, ni commission d'entremise (CMF, art. L. 519-6 ; interdiction pénalement sanctionnée, art. L. 353-1 — le quantum de la peine est à vérifier à la source).
- La publicité doit porter la mention « Aucun versement… » et nommer l'établissement de crédit(C. consom., art. L. 322-2), sous réserve des opérations visées à l'article L. 312-1 du même code— à ne pas confondre avec l'article L. 312-1 du Code monétaire et financier, qui organise le droit au compte.
- Nul ne peut se faire rémunérer pour examiner votre situation, négocier des délais ou une remise de dette, ou intervenir dans une procédure de surendettement (C. consom., art. L. 322-1).
- La radiation d'un fichage ne s'achète pas (C. consom., art. L. 752-1).
Ces règles ne dispensent d'aucune vérification : vous pouvez faire relire tout projet d'acte ou de financement par un notaire de votre choix, et vous n'êtes jamais tenu de signer.
Sur les regroupements de crédits, la DGCCRF a publié une mise en garde intitulée « Regroupement de crédits : attention aux publicités mensongères ». Dans un réméré, seule compte la somme totale à réunir au terme ; la mensualité affichée ne dit rien de cette somme. Le mécanisme est détaillé dans regrouper ses crédits : ce que la mensualité affichée ne dit pas.
Ce que vous récupérez exactement, et à quelle condition
Pas de possession sans paiement intégral.L'article 1673, alinéa 1er, se clôt ainsi : « Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutesces obligations. » Un paiement partiel, ou différé, ne vous donne donc aucun droit d'entrer dans les lieux.
Charges et hypothèques purgées, mais sous condition. L'alinéa 2 prévoit que le vendeur reprend le bien « exempt de toutes les charges et hypothèques dont l'acquéreur l'aurait grevé », mais « à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au fichier immobilier, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques ». C'est la vérification à faire faire en premier : ce sont les règles de publicité foncière qui gouvernent l'opposabilité aux tiers, et l'alinéa 2 subordonne lui-même la purge à la publication régulière du pacte, antérieure à celle des charges. Demandez au notaire la date de publication du pacte, et celle des charges.
Les baux, eux, survivent. Le même alinéa ajoute : « Il est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur. » Vous pouvez donc récupérer un bien occupé, locataire en place. Enfin, la revente du bien par l'acquéreur ne fait pas obstacle à votre action : l'article 1664 permet d'agir contre un second acquéreur, « quand même la faculté de rachat n'aurait pas été déclarée dans le second contrat ». Cela ne dit rien de l'opposabilité aux tiers, qui relève des règles de publicité foncière.
Quant à la qualification d'ensemble, la doctrine fiscale considère que le retrait « constitue seulement une condition résolutoire replaçant les parties dans le même état où elles se trouvaient avant la vente » (BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40, § 60). Aucun article du Code civil ne l'écrit en ces termes : mieux vaut raisonner sur les effets ci-dessus que sur l'idée vague que « tout serait effacé ». Aucun texte n'impose formellement le notaire, mais l'alinéa 2 subordonne la purge à une publication régulière et le BOFiP exige la forme authentique ou une date certaine : en pratique, c'est un acte notarié.
À vérifier avant de payer
- Le pacte de rachat a-t-il été publié au fichier immobilier, et à quelle date par rapport aux charges éventuelles ?
- L'acquéreur a-t-il consenti un bail sur le bien ?
- L'acquéreur a-t-il revendu le bien à un tiers ?
Faire relire un décompte de rachat et un plan de financement
Vous avez reçu un décompte, ou vous cherchez à savoir si le rachat est finançable dans le temps qui reste : un conseiller Hagnéré Patrimoine examine les postes, le calendrier et les alternatives. Il peut aussi vous dire que l'opération n'est pas jouable.
Racheter, faire racheter, ou perdre le bien : les trois issues concrètes
Issue n° 1 — le rachat aboutit. Trois conditions cumulatives, toutes textuelles : les fonds sont disponibles et payés (art. 1673, al. 1er in fine), l'acte est authentique ou a date certaine avant l'expiration (BOFiP, § 80, condition 3), et le tout intervient dans le délai stipulé (art. 1660 et 1661).
Issue n° 2 — vous ne rachetez pas vous-même.Une précision juridique s'impose : vous n'êtes plus propriétaire, et l'acquéreur « exerce tous les droits de son vendeur » (art. 1665). Vous n'avez donc rien à vendre. Deux voies sont évoquées en pratique : racheter puis revendre, souvent le même jour via le notaire ; ou céder la faculté de rachat. La première relève de la pratique notariale et doit être validée par le notaire ; la seconde n'est réglée par aucun des articles 1659 à 1673 s'agissant de la cession entre vifs : nous ne pouvons pas affirmer que la faculté est cessible. Et il y a un piège fiscal : la quatrième condition du BOFiP exige que le retrait soit exercé par le vendeur lui-même ou son ayant cause à titre universel, et un tiers cessionnaire fait perdre le droit fixe en faisant basculer l'opération sur la taxe proportionnelle. Ce montage doit être chiffré par le notaire avantd'être retenu. Il ne dispense pas de trouver l'argent ; il raccourcit seulement le temps pendant lequel il faut le porter. Enfin, négocier une sortie anticipée est purement contractuel : l'acquéreur n'a aucune obligation d'accepter.
⚠️ Issue n° 3 — le terme passe : la perte du bien est définitive
Passé le terme, « l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable » (art. 1662) : la perte du bien est définitive. Vous n'avez plus aucun recours au titre de la faculté de rachat, et un accord conclu après coup serait une vente nouvelle, négociée aux conditions de l'acquéreur, qui reste libre de ne rien signer. Le régime du terme et de son expiration est exposé en détail dans la durée maximale de cinq ans et son régime.
Sur le maintien dans les lieux: la situation de l'occupant dépend du titre d'occupation prévu par l'acte et des règles propres à sa qualification. Ce point ne peut pas être tranché de façon générale : il s'examine au cas par cas, avec un notaire ou un avocat. Sur ce point précis, l'ADIL de votre département renseigne gratuitement.
Si une saisie immobilièreest engagée, la chronologie change : l'acte de saisie rend l'immeuble indisponible (CPCE, art. L. 321-2) et une vente amiable suppose alors l'autorisation du juge (art. L. 322-1) — voir ce qui reste possible quand une saisie immobilière est engagée. Si la difficulté est structurelle, la commission de surendettement peut être saisie gratuitement — en sachant que cette saisine entraîne elle-même une inscription au FICP (C. consom., art. L. 752-2) et que la suspension des mesures d'expulsion est une facultéde la commission, qui « peut saisir le juge » (art. L. 722-6) : ce n'est jamais automatique. Voir réméré et surendettement : la voie gratuite d'abord.
Ce qu'il faut faire dès le premier mois, et par écrit
Les listes de vérification portent d'ordinaire sur ce qu'il faut contrôler avant de signer. Celle-ci suppose que vous avez déjà signé, et elle organise le temps qui reste. L'ordre compte : tant que la date et le montant ne sont pas écrits, aucun plan de financement n'est possible. Viennent ensuite les lignes qui servent à contrôler le décompte qu'on vous présentera, puis le financement, parce qu'il est le plus long à produire ses effets. Les dernières sont des réflexes de protection, à garder tout du long. Rien de tout cela n'est urgent. C'est simplement l'ordre dans lequel les choses avancent.
| Action | Fondement |
|---|---|
| Faire écrire noir sur blanc la date exacte d'expiration du terme, et le jour d'où il court | Le Code ne fixe pas le point de départ ; terme de rigueur (art. 1661) |
| Demander le décompte complet des sommes de l'article 1673, poste par poste, par écrit | Art. 1673, al. 1er |
| Relire la clause de rachat : une majoration contractuelle est-elle stipulée ? | Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 12-23.607 |
| Demander le compte de l'indemnité d'occupation, séparément | L'indemnité ne figure pas à l'art. 1673 |
| Faire chiffrer par le notaire l'imposition, la contribution de sécurité immobilière, les émoluments et les débours de l'acte | CGI art. 680 ; 879, 881 K, 881 M ; tarif des notaires, C. com. art. A. 444-119 |
| Vérifier que le pacte a été publié au fichier immobilier, et à quelle date | Art. 1673, al. 2 |
| Demander si l'acquéreur a consenti un bail, et s'il a revendu le bien | Art. 1673, al. 2 et art. 1664 |
| Vérifier si l'acte met à votre charge une conséquence fiscale subie par l'acquéreur du fait de votre rachat | Lecture de l'acte |
| Faire trancher par écrit le traitement de la plus-value — sans présumer aucune exonération | CGI, art. 150 U ; aucune doctrine ne traite spécifiquement du réméré |
| Vérifier votre inscription FICP et engager la régularisation : la radiation suit le paiement et ne s'achète pas | C. consom., art. L. 752-1 (radiation à réception de la déclaration de paiement intégral) [à vérifier] |
| Ouvrir le dossier de financement pour que les fonds soient disponibles avant le terme | Art. 1673, al. 1er in fine + art. 1661 |
| Ne compter sur aucune suspension du délai | Art. 1663 |
| Refuser tout versement demandé avant le déblocage des fonds prêtés | CMF, art. L. 519-6 |
| Faire relire l'acte par un notaire de votre choix — la réponse est toujours oui | Liberté du choix du notaire |
Pourquoi insister autant sur l'écrit : aucun organisme public n'accompagne une opération de réméré, et la recherche d'informations conduit majoritairement vers des sites d'opérateurs qui commercialisent l'opération. D'où l'importance d'obtenir du notaire un décompte écrit, poste par poste, plutôt qu'une estimation téléphonique.
Quand le rachat ne se produira pas : le dire franchement
Il existe des situations dans lesquelles la lecture honnête des chiffres conduit à conclure que le rachat n'aura pas lieu. Le dire tôt évite d'ajouter des frais à une perte déjà constituée. Les mois passés sur un financement qui n'aboutira pas sont autant de mois en moins pour organiser la suite, et les frais engagés en chemin (expertise, dossier, honoraires) ne sont pas récupérables. Trois configurations reviennent souvent.
| Situation | Pourquoi le rachat n'est pas la réponse |
|---|---|
| La dette est trop lourde au regard de la valeur du bien | Le rachat n'est alors qu'un coût ajouté à une perte déjà constituée |
| Aucune perspective sérieuse de refinancement à terme | Le rachat suppose de repasser un examen de solvabilité, pour un montant sans commune mesure avec le besoin initial |
| La situation relève du surendettement ou d'une vente amiable classique | Des dispositifs gratuits existent, et ils traitent la cause plutôt que le symptôme |
Sur le deuxième point, la question à se poser est simple : « qui me prêtera cette somme, à cette date, avec quels revenus ? »Si la réponse n'est pas plausible aujourd'hui, elle ne le sera pas davantage au terme. Sur le troisième, les recours gratuits rappelés en tête de page (commission de surendettement, points conseil budget, ADIL, aide juridictionnelle) s'examinent avant toute solution de marché. Et si vous vous demandez, avec le recul, si un autre outil aurait convenu, la comparaison est faite dans l'arbitrage entre réméré et crédit hypothécaire, qui se fait avant de signer — et, pour un propriétaire âgé qui ne peut plus emprunter sur ses revenus, dans la comparaison entre prêt viager hypothécaire et réméré. Ces deux pages n'aident pas sur le contrat en cours : elles se lisent avant de signer.
Si, après avoir posé ces questions, la réponse est que le rachat n'est pas finançable, la décision utile n'est pas de chercher plus longtemps un prêteur : c'est de préparer la suite (logement, budget, dettes restantes) avec les dispositifs gratuits rappelés en tête de page, et de faire examiner par un notaire ou un avocat ce que votre acte prévoit pour l'après-terme. Aucun intermédiaire n'a qualité pour vous convaincre du contraire.
Un point de stabilité : le régime civil du réméré n'a pas bougé. L'article 1673 est inchangé depuis le 1er janvier 2013, les articles 1659 et 1662 depuis le 14 mai 2009, les autres depuis 1804 ; et les règles applicables à votre contrat sont celles en vigueur à sa signature. Personne ne peut vous opposer une « nouvelle réglementation » civile. La fiscalité de l'acte, en revanche, peut évoluer: le relèvement temporaire des taux départementaux évoqué plus haut en est l'illustration : faites-la liquider à la date de votre acte.
Prendre le temps d'examiner votre situation, sans engagement
Un échange de 30 minutes pour reprendre ces questions sur votre situation : quelle somme, pour quelle date, sous quelle forme d'acte. Sans promesse de solution, et sans aucune sollicitation commerciale si l'opération n'est pas jouable.
Cette page ne peut pas décider à votre place, et elle ne cherche pas à vous faire agir. Elle vous donne de quoi poser trois questions précises — quelle somme, pour quelle date, sous quelle forme d'acte— et de quoi vérifier les réponses qu'on vous apporte. Vous pouvez faire relire tout projet d'acte par un notaire de votre choix, vous n'êtes jamais tenu de signer, et il est parfaitement légitime de conclure qu'il n'y a rien à faire dans l'immédiat. Le traitement juridique de votre situation relève du notaire ou de l'avocat ; son traitement fiscal et comptable, de l'expert-comptable. Pour replacer l'ensemble dans une vue d'ensemble du passif, voir notre guide des crédits patrimoniaux.
À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Conseiller en Gestion de Patrimoine — Hagnéré Patrimoine
Conseiller en gestion de patrimoine, Quentin Hagnéré accompagne particuliers et dirigeants sur les stratégies de financement patrimonial et la lecture des actes qui les engagent. Son cabinet, Hagnéré Patrimoine, aborde la vente à réméré pour ce qu'elle est : une vente, pas un crédit.
⚠️ Informations légales et réglementaires
Cet article a une visée informative et pédagogique générale ; il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier, ni une offre de crédit, ni une recommandation personnalisée. Aucun établissement de crédit, aucun courtier, aucune société de réméré, aucun investisseur, aucune plateforme et aucun notaire n'y est cité.
La vente à réméré est une vente: la propriété du bien est transférée dès la signature. Si la faculté de rachat n'est pas exercée dans le terme stipulé, la perte du bien est définitiveet le juge ne peut pas prolonger ce terme (C. civ., art. 1661 et 1662). Le traitement juridique individualisé de votre situation relève du notaire ou de l'avocat ; son traitement fiscal et comptable, de l'expert-comptable. Les montants figurant dans l'illustration chiffrée sont explicitement fictifs et n'ont aucune valeur de référence. Les règles fiscales citées le sont dans leur version en vigueur à la date de rédaction et peuvent évoluer.
Hagnéré Patrimoine est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23002291 (www.orias.fr) en qualité de Conseiller en Investissements Financiers (CIF), Courtier en Assurance (COA) et Courtier en Opérations de Banque et en Services de Paiement (COBSP), adhérent de la CNCEF Patrimoine. Des recours gratuits existent avant toute solution de marché : commission de surendettement de la Banque de France, points conseil budget, ADIL, aide juridictionnelle.