Propriétaire surendetté : réméré, surendettement ou vente, comment choisir

L'essentiel en huit points, texte à l'appui

Guide rédigé le 5 août 2026 — par Quentin Hagnéré, conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, COBSP — adhérent CNCEF Patrimoine). Textes vérifiés sur Légifrance et service-public.gouv.fr le 5 août 2026.

Un recommandé de la banque est arrivé, puis un appel a suivi : on vous propose de « débloquer la situation » sans banque et sans crédit, à condition d'aller vite. Et, au fil de la conversation, on vous explique que la commission de surendettement ne vous est de toute façon pas ouverte, puisque vous êtes propriétaire. Reprenons ces deux phrases une par une. Ce qu'on vous propose porte un nom juridique, et ce nom n'est pas « crédit » : c'est une vente. Et l'affirmation sur la commission est fausse: depuis février 2022, le Code de la consommation écrit l'inverse, en toutes lettres.

Cette page s'adresse à un propriétaire occupant ou bailleur qui n'arrive plus à rembourser. Elle ne vend rien et ne pousse à rien. Elle expose d'abord une procédure administrative gratuite, la procédure de surendettement des particuliers, avec ce qu'elle protège et ce qu'elle coûte ; ensuite seulement une opération de marché, la vente avec faculté de rachat — dite réméré —, qui est une vente, et non un prêt. Chaque affirmation renvoie à son article de loi, vérifié sur Légifrance à la date indiquée ci-dessus, et aucun chiffre n'est avancé sans sa source. Le résumé tient en huit lignes.

• Être propriétaire de sa résidence principale ne fait pas obstacleà la caractérisation du surendettement, même si le bien vaut plus que l'ensemble des dettes (art. L. 711-1 du Code de la consommation, rédaction en vigueur depuis le 16 février 2022).
• La commission dispose d'un délai de trois mois pour statuer sur la recevabilité, instruire et orienter ; passé ce délai, les emprunts en cours basculent au taux de l'intérêt légal pendant trois mois (art. L. 721-2 et R. 721-4).
• La recevabilité suspend et interdit les procédures d'exécution contre les biens du débiteur, deux ans au maximum (art. L. 722-2 et L. 722-3).
• Les créances figurant à l'état d'endettement dressé par la commission ne produisent plus d'intérêts ni de pénalités de retard(art. L. 722-14). Ce n'est pas un gel de toutes les dettes.
• Le plan conventionnel de redressement est réservé au débiteur propriétaire d'un bien immobilier (art. L. 732-1).
• La durée des mesures peut dépasser sept anslorsqu'elles permettent d'éviter la cession de la résidence principale (art. L. 732-3 et L. 733-3).
• S'il faut vendre, le solde de prêt restant dû peut être réduit — y compris après une vente amiable arrêtée d'un commun accord avec le prêteur pour éviter la saisie (art. L. 733-4, 1°).
• Après la recevabilité, un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoinesuppose l'autorisation du juge des contentieux de la protection ; à défaut, déchéance du bénéfice de la procédure et annulation possible pendant un an (art. L. 722-5, L. 761-1, 3° et L. 761-2).

Notre guide sur la vente à réméré explique ce qu'est cette opération, ce qu'elle coûte et ce qu'elle fait perdre ; notre guide sur la saisie immobilière indique ce qui reste possible à chaque stade de la procédure. Cette page-ci répond à une troisième question, rarement traitée ailleurs : avant même d'envisager une opération de marché, que peut faire gratuitement un propriétaire en difficulté, et qu'est-ce qu'une procédure de surendettement change réellement au sort de son logement ? Vous y trouverez les quatre issues possibles de la procédure et ce que chacune fait de votre bien et de votre dette — y compris celles dont personne ne parle, comme la réduction du solde de prêt restant dû après une vente amiable négociée pour éviter la saisie. Pour le mécanisme de l'opération elle-même, voir notre guide de la vente à réméré : mécanisme, coût réel et risques ; pour la chronologie de la saisie, voir ce qui reste possible à chaque stade de la procédure de saisie.

Le point de départ : être propriétaire n'interdit pas de saisir la commission

Le texte, mot pour mot

L'article L. 711-1 du Code de la consommation le formule ainsi : « Le seul fait d'être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l'ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement. » Cette phrase a été ajoutée par la loi n° 2022-172 du 14 février 2022 : ce n'est pas une tolérance administrative, c'est une correction législative expresse.

Attention à ne pas lire ce texte pour plus qu'il ne dit : il protège la recevabilitédu dossier, pas le bien. Le sort du logement se joue plus loin, au moment de l'orientation du dossier : nous y venons.

La bonne foi : le contresens à éviter

Le bénéfice de la procédure est ouvert aux personnes physiques de bonne foi (art. L. 711-1, alinéa 1). Cette bonne foi est réexaminée à deux moments : lorsque la situation devient irrémédiablement compromise en cours d'exécution des mesures, la commission ne peut imposer un rétablissement personnel qu'« après avoir constaté la bonne foi du débiteur » (art. L. 724-3, qui vise le cas de l'art. L. 724-2) ; et le juge l'apprécie avant d'ouvrir une procédure avec liquidation (art. L. 742-3). La bonne foi n'est pas un test de moralité : c'est l'absence de manœuvres. On ne perd pas le bénéfice de la procédure parce qu'on a mal géré, mais parce qu'on a menti, dissimulé, ou organisé sa situation. La bonne foi est, en principe, présumée: il reviendrait au créancier qui la conteste d'apporter la preuve du contraire [à faire confirmer par un avocat].

Les dettes qui resteront dues quoi qu'il arrive

L'article L. 711-4, dans sa rédaction en vigueur depuis le 27 juin 2026, énumère les dettes qui ne peuvent faire l'objet ni d'une remise, ni d'un rééchelonnement, ni d'un effacement : les dettes alimentaires ; les réparations pécuniaires allouées aux victimesdans le cadre d'une condamnation pénale ; les dettes nées de manœuvres frauduleuses au préjudice des organismes de protection sociale ou des collectivités territoriales versant des prestations et des aides sociales ; et certaines dettes fiscales, dont le périmètre est fixé par le texte. Les amendes pénales sont exclues de toute remise.

Une garantie joue directement en faveur du débiteur : l'origine frauduleuse ne se présume pas. Elle doit être établie par une décision de justice ou par une sanction prononcée par l'organisme compétent.

Votre déclaration, et le délai de réponse de la commission

Le débiteur déclare les éléments actifs et passifs de son patrimoine (art. L. 721-1), avec un état détaillé de ses revenus et de son patrimoine (art. R. 721-2) et la mention des procédures d'exécution en courset d'une éventuelle mesure d'expulsion (art. R. 721-3). Le bien est donc déclaré dès le départ, pas dissimulé, et la procédure est construite pour en tenir compte.

La commission dispose ensuite de trois mois pour examiner la recevabilité, la notifier, instruire et orienter le dossier (art. L. 721-2 et art. R. 721-4). À défaut, le taux de tous les emprunts en cours devient le taux de l'intérêt légal pendant les trois mois suivants, sauf décision contraire. Une attestation de dépôt, remise ou adressée par lettre simple, mentionne la date de dépôt (art. R. 721-4) : c'est le document qui date tout le reste. Il existe au moins une commission par département, dont le secrétariat est assuré par la Banque de France (art. L. 712-4), et ses membres sont tenus au secret professionnel (art. L. 712-5).

Ce que la recevabilité déclenche, effet par effet

Cette section est celle qui sert le plus vite, et elle ne coûte rien. La décision de recevabilité n'est pas un simple accusé de réception : elle produit par elle-même des effets immédiats, énumérés ci-dessous.

Le bouclier : les poursuites s'arrêtent

L'article L. 722-2 dispose que « la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires ». En clair : l'effet est automatique et ne se demande pas comme une faveur ; il vise les procédures contre les biens et les cessions de rémunération ; il ne couvre pas les dettes alimentaires.

Cette suspension court jusqu'à l'approbation du plan conventionnel, la décision imposant les mesures, le jugement de rétablissement personnel sans liquidation ou le jugement d'ouverture d'une procédure avec liquidation — et « cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans » (art. L. 722-3). La formulation exacte compte : c'est deux ans au maximum, et jusqu'à la mise en place de la mesure de traitement. C'est un plafond, pas une durée acquise. Enfin, la décision de recevabilité est notifiée aux agents chargés de l'exécution, qui en informent le tiers saisi(art. R. 722-6, rédaction en vigueur depuis le 1er avril 2026) : la suspension n'est pas un effet théorique dont il faudrait aller convaincre chacun.

Les intérêts : lesquels s'arrêtent, lesquels courent encore

L'article L. 722-14 prévoit que « les créances figurant dans l'état d'endettement du débiteur dressé par la commission ne peuvent produire d'intérêts ou générer de pénalités de retard à compter de la date de recevabilité et jusqu'à la mise en œuvre des mesures ». Le périmètre est donc celui de l'état d'endettement: cet état est dressé par la commission (art. L. 723-1), notifié au débiteur (art. L. 723-2) et contestable par lui (art. L. 723-3). Ce n'est pas un gel général : les charges courantes restent dues et les dettes alimentaires échappent à la suspension.

La limite honnête : quand le bouclier n'arrive plus à temps

L'article L. 722-4 pose une limite nette : « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d'adjudication ne peut résulter que d'une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. » Le commandement de payer valant saisie referme la fenêtre : c'est l'acte de saisiequi rend l'immeuble indisponible (art. L. 321-2 du Code des procédures civiles d'exécution), sa publication au fichier immobilier le rendant opposable aux tiers (art. L. 321-5). Ce qui reste possible à chaque stade est traité dans notre guide dédié à la saisie immobilière et à ce qui reste possible à chaque stade. À savoir : la demande d'autorisation de vente amiable à l'audience d'orientation est dispensée du ministère d'avocat et peut être formulée oralement (art. R. 322-17 du Code des procédures civiles d'exécution). Le seul élément de temps que nous retenons est factuel, et il n'a rien d'une urgence commerciale : plus le dossier est déposé tôt, plus le bouclier sert à quelque chose.

Les quatre issues de la procédure, et ce que chacune fait de votre logement

L'orientation : sur quoi elle se décide

L'article L. 724-1 distingue deux hypothèses : des mesures de traitement lorsque « les ressources ou l'actif réalisable du débiteur le permettent » ; à défaut, une situation irrémédiablement compromise, avec un rétablissement personnel sans liquidation (1°) ou la saisine du juge, avec l'accord du débiteur, aux fins de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire (2°).

Deux affirmations très répandues sont fausses, et elles le sont en sens inverse l'une de l'autre. Non, la liquidation ne « pend pas au nez » du propriétaire : elle suppose son accord(art. L. 742-1), et son refus renvoie au plan. Mais non plus, la commission ne « privilégie pas systématiquement la conservation du logement » : l'orientation dépend des ressources et de l'actif réalisable, et la voie du 1° — l'effacement sans liquidation — est en pratique fermée au propriétaire dès lors que son bien a une valeur marchande, le texte la réservant au débiteur dont l'actif se limite à des biens meublants nécessaires à la vie courante, à des biens professionnels indispensables, ou à des biens dépourvus de valeur marchande ou dont les frais de vente seraient manifestement disproportionnés au regard de leur valeur vénale (art. L. 724-1, 1°).

Le plan conventionnel est réservé aux propriétaires

Ce point est peu commenté, et il change la position du propriétaire. L'article L. 732-1 dispose que, lorsque le débiteur relève du premier alinéa de l'article L. 724-1 « et que le débiteur est propriétaire d'un bien immobilier », la commission s'efforce de concilier les partiesen vue de l'élaboration d'un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers. Le propriétaire négocie donc son plan, il ne subit pas des mesures imposées unilatéralement — ce qui signifie aussi que ses créanciers ont voix au chapitre. Le plan peut prévoir un report, un rééchelonnement, une remise de dettes, la réduction ou la suppression du taux d'intérêt, une consolidation, la création ou la substitution de garantie (art. L. 732-2). Les créanciers disposent d'un délai pour refuser ; en l'absence de réponse, l'accord est réputé acquis (art. L. 732-3).

Sept ans, sauf pour garder son logement

Les articles L. 732-3 (plan conventionnel) et L. 733-3 (mesures imposées) contiennent la même exception, en toutes lettres : « Les mesures peuvent cependant excéder cette durée lorsqu'elles concernent le remboursement de prêts contractés pour l'achat d'un bien immobilier constituant la résidence principale du débiteur dont elles permettent d'éviter la cession ou lorsqu'elles permettent au débiteur de rembourser la totalité de ses dettes tout en évitant la cession du bien immobilier constituant sa résidence principale. » Autrement dit : le droit du surendettement contient un outil de conservation du logement— celui-là même que le discours commercial attribue au réméré. Les mesures imposées, demandées par le débiteur, prévoient par ailleurs un rééchelonnement dont le délai ne peut excéder « sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours » — le texte juxtapose les deux bornes sans dire expressément laquelle prévaut lorsqu'elles diffèrent, articulation à faire préciser par un avocat avant d'en tirer une conséquence chiffrée [à vérifier] —, une imputation des paiements d'abord sur le capital, un taux réduit qui ne peut jamais excéder le taux légal, et une suspension d'exigibilité de deux ans au maximum (art. L. 733-1).

S'il faut vendre : le solde de prêt peut être réduit

Le 1° de l'article L. 733-4 permet de recommander la réduction du solde de prêt immobilier restant dû après la vente forcée du logement principal. Son second alinéa va plus loin : « La même mesure est applicable en cas de vente amiable dont le principe, destiné à éviter une saisie immobilière, et les modalités ont été arrêtés d'un commun accord entre le débiteur et l'établissement de crédit ou la société de financement. » La conséquence est concrète : la combinaison vente amiable négociée + surendettement peut traiter la dette résiduelle. Une vente à réméré, elle, ne réduit aucune dette et en crée une nouvelle — le prix de rachat.

Le rétablissement personnel : la voie sans liquidation est fermée au propriétaire

Le rétablissement personnel sansliquidation est réservé au débiteur qui ne possède que des biens meublants nécessaires à la vie courante ou dépourvus de valeur marchande (art. L. 741-1) ; il entraîne l'effacement de toutes les dettes, hors exceptions des articles L. 711-4 et L. 711-5 (art. L. 741-2). Un propriétaire dont le bien a une valeur marchande n'y entre pas : autant le savoir.

Reste le rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. La saisine du juge suppose l'accord du débiteur; l'absence de réponse aux convocations vaut refus, et en cas de refus la commission reprend sa mission (art. L. 742-1). La procédure suspend les procédures d'exécution et les mesures d'expulsion (art. L. 742-7), interdit d'aliéner sans accord (art. L. 742-9), entraîne le dessaisissement de plein droit (art. L. 742-15) et donne au liquidateur douze moispour vendre à l'amiable ou organiser une vente forcée (art. L. 742-16), le prix étant réparti suivant le rang des sûretés (art. L. 742-18). Surtout : la clôture pour insuffisance d'actif entraîne l'effacement de toutes les dettesarrêtées à la date du jugement d'ouverture (art. L. 742-21 et L. 742-22).

C'est là que se joue la comparaison décisive : dans cette voie, le bien est vendu mais le solde de dette est effacé, même si le prix ne couvre pas tout. C'est l'inverse exact d'un réméré échoué, où le bien est perdu etoù aucune dette n'a été effacée. Le coût existe : la rémunération du mandataire est prélevée sur le produit de la vente et, en cas d'insuffisance, elle peut être mise à la charge du débiteur par une contribution dont le juge fixe le montant en tenant compte de ses ressources ; à défaut d'actif réalisable ou de ressources, elle incombe au Trésor (art. R. 742-6). En vente de gré à gré d'un bien hypothéqué, le juge fixe le prix minimum et le paiement purge l'immeuble de toute hypothèque et de tout privilège (art. R. 742-23).

Commission, vente amiable, rachat de crédits, réméré : le comparatif

Quatre voies, jugées sur les cinq mêmes questions, reprises ligne par ligne ci-dessous.

Un seul poste se compare vraiment d'une colonne à l'autre : le seul poste directement comparable — l'indemnité de remboursement anticipé — est plafonné par décret dans les trois voies de gauche, et il n'a aucun équivalent plafonné dans la vente avec faculté de rachat, dont aucun des postes (décote, indemnité d'occupation, frais de montage) ne relève d'un barème. Les autres frais — mainlevée, agence, diagnostics, coût d'une nouvelle garantie — existent des deux côtés et ne sont chiffrés ni ici, ni là. Sur le rachat de crédits, ses limites comprises, voir notre guide du rachat de crédits.

Aucune de ces quatre voies n'est indolore. La commission protège, mais elle fiche, et elle peut conduire à la vente. La vente amiable règle la dette au prix du logement. Le rachat de crédits allège la mensualité, à condition d'un dossier finançable — ce qui exclut d'emblée la plupart des situations décrites ici. La vente à réméré, elle, est la seule des quatre à faire perdre la propriété sanséteindre la dette : elle en crée une nouvelle, le prix de rachat, à réunir dans un délai qui ne se proroge pas. Choisir, ici, c'est choisir quel inconvénient on préfère assumer — pas trouver l'option qui n'en aurait aucun.

Ce que coûte réellement de vendre pour solder son crédit

Remboursement anticipé : les obligations du prêteur

L'emprunteur peut toujours rembourser par anticipation ; une clause peut interdire les remboursements inférieurs ou égaux à 10 % du montant initial, sauf s'il s'agit du solde(art. L. 313-47) — autrement dit, le remboursement total lié à une vente n'est jamais bloqué par cette clause. Le prêteur doit en outre fournir gratuitement et sans tarder les informations correspondantes, en chiffrant au moins les conséquences et en formulant clairement les hypothèses utilisées.

L'indemnité, elle, est plafonnée : elle « ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement » (art. R. 313-25). Ce sont deux plafonds cumulatifs: il ne faut jamais lire « 3 % ou six mois d'intérêts, au choix du prêteur ». Enfin, aucune indemnité n'est duelorsque le remboursement anticipé est motivé par la vente du bien faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès, ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle — pour les contrats conclus à compter de l'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 (art. L. 313-48). Ce sont précisément plusieurs des situations qui conduisent au surendettement.

HYPOTHESES ENTIEREMENT FICTIVES
  Capital restant du (hypothese arbitraire) ........... 180 000 EUR
  Taux moyen du pret (hypothese arbitraire) ........... 3,10 %
  Duree residuelle .................................... non necessaire au calcul

PLAFOND 1 - un semestre d'interets sur le capital rembourse
  180 000 x 3,10 % x 6/12 ............................. 2 790 EUR

PLAFOND 2 - 3 % du capital restant du
  180 000 x 3 % ....................................... 5 400 EUR

INDEMNITE MAXIMALE = le plus faible des deux plafonds
  min (2 790 ; 5 400) ................................. 2 790 EUR

MEME CAS, VENTE APRES CESSATION FORCEE D'ACTIVITE
  Indemnite due (art. L. 313-48) ...................... 0 EUR

Un poste reste à documenter séparément : la mainlevéede l'inscription hypothécaire et la contribution de sécurité immobilière, dont nous ne publions ici aucun montant. Le sujet est traité dans notre guide consacré à la mainlevée d'hypothèque, sa procédure et son coût.

Le point de vigilance décisif : ce qui peut se retourner contre vous

Ce que la suspension interdit au débiteur lui-même

L'article L. 722-5 interdit au débiteur, pendant la période de suspension, de « faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité », de payer une créance antérieure autre qu'alimentaire, de désintéresser les cautions, et « de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine » ; il lui interdit également de prendre toute garantie ou sûreté. Le même article prévoit une issue : « Le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu'il l'autorise à accomplir l'un des actes mentionnés au premier alinéa. »

Une vente à réméré est une vente (art. 1659 du Code civil), donc un acte de disposition. Une opération de cette nature relève très probablement de cette interdiction; elle suppose, pendant la période de suspension, l'autorisation préalabledu juge des contentieux de la protection. Il faut le faire vérifier avant de signer quoi que ce soit. Il faut se garder de l'excès inverse : le bénéficiaire de la procédure n'est pas privé de disposer de ses biens, il est soumis à des contraintes particulières.

La déchéance et l'annulation : deux sanctions qu'on confond souvent

La première est civile : est déchue du bénéfice du livre VII toute personne qui, « sans l'accord de ses créanciers, de la commission ou du juge, a aggravé son endettement en souscrivant de nouveaux emprunts ou aura procédé à des actes de disposition de son patrimoine pendant le déroulement de la procédure […] ou pendant l'exécution du plan ou des mesures » (art. L. 761-1, 3°). Concrètement : ni bouclier, ni plan, ni effacement.

La seconde vise l'acte : « Tout acte ou tout paiement effectué en violation des articles […] L. 722-5 […] peut être annulé par le juge des contentieux de la protection, à la demande de la commission, présentée pendant le délai d'un an à compter de l'acte » (art. L. 761-2). La formulation compte : l'acte peut être annulé, il n'est pas nul de plein droit. L'article vise nommément l'article L. 722-5 parmi les textes dont la violation ouvre cette annulation : le fondement n'est pas discutable, seule l'appréciation du juge l'est.

La fenêtre juridique d'un réméré est donc étroite, et elle se situe tôt : au moment même où les voies gratuites fonctionnent le mieux.

Et une opération signée avant le dépôt du dossier ?

Aucun texte lu ne règle expressément ce cas, et nous n'en tirerons donc aucune certitude. Deux textes peuvent être invoqués, aucun ne tranche : la bonne foi, qui s'apprécie sur le comportement d'ensemble (art. L. 711-1, L. 742-3) ; et le 2° de l'article L. 761-1, qui vise le détournement ou la dissimulation de biens, y compris la tentative, mais dont la portée temporelle n'est pas précisée par le texte [à confirmer].

Une nuance s'impose ici : un créancier peut faire déclarer inopposable un acte fait en fraude de ses droits, mais, s'il s'agit d'un acte à titre onéreux — ce qu'est une vente à réméré —, à charge pour lui d'établir que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude (art. 1341-2 du Code civil). Ce n'est donc pas un risque automatique. Rappelons enfin, sans dramatiser, la règle de fond : les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers (art. 2284 et 2285 du Code civil). L'appréciation relève de la commission puis du juge, au cas par cas. Ce point doit être soumis à un avocat avant toute signature.

Dans quelle configuration précise une vente à réméré garde-t-elle un sens

Ce qu'est réellement l'opération

C'est une vente, pas un crédit : l'article 1659 du Code civil figure au titre « De la vente ». Il n'y a ni prêteur, ni emprunteur, ni taux, ni TAEG, et le vendeur perd la propriété dès la signature ; il ne conserve qu'une faculté de rachat. L'expression commerciale « crédit réméré » est un abus de langage. Point de vocabulaire : le terme légal en vigueur est « faculté de rachat » ; « réméré » est un terme d'usage, hérité de la rédaction antérieure à la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 — le Code civil ne l'emploie plus, ce qui ne veut évidemment pas dire que l'opération aurait disparu.

La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années ; stipulée plus longue, elle est réduite à ce maximum (art. 1660), et ce terme est de rigueur, le juge ne pouvant pas le proroger (art. 1661) — voir la durée maximale de cinq ans et le terme de rigueur. L'article 1662 est net : faute par le vendeur d'avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable — la perte du bien est alors définitive.

L'identité économique de l'opération se dit sans aucun chiffre, et elle suffit : le vendeur encaisse un prix inférieur à la valeur de marché du bien et doit, pour le reprendre, réunir ce même prix augmentédes accessoires que l'article 1673 énumère limitativement — frais et loyaux coûts de la vente, réparations nécessaires, améliorations dans la limite de la plus-value apportée —, après avoir supporté entre-temps une indemnité d'occupation que ce texte ne prévoit pas et qui relève de stipulations contractuelles distinctes. La somme à réunir dépasse donc toujours celle qui a été reçue : ce n'est pas un accident de dossier, c'est le mécanisme. Et l'écart avec la valeur de marché est perdu définitivement si le rachat n'a pas lieu, ce rachat supposant de retrouver un financement (voir les modalités de sortie d'un réméré). Le régime de la convention d'occupation doit être vérifié par un notaire ou un avocat avant signature [à faire confirmer] ; le mécanisme, son coût réel et ses risques généraux sont traités dans notre guide dédié à la vente à réméré.

Quatre conditions — et une seule qui manque suffit

Ces conditions ne se cochent pas dans le désordre : le raisonnement s'arrête à la première réponse négative. On part du bien. Si la dette approche ou dépasse sa valeur, l'affaire est déjà tranchée : le prix reçu étant, par construction, inférieur à la valeur de marché, il ne suffira pas à désintéresser les créanciers, et l'opération ne solde rien. Si la dette reste nettement inférieure, la question suivante porte sur la cause de la difficulté. Un accident de parcours identifié, daté et terminé — une interruption d'activité qui a repris, une séparation dont les conséquences financières sont soldées, une dépense exceptionnelle passée — n'a rien à voir avec des charges durablement supérieures aux revenus.

Reste la perspective de rachat, la question sur laquelle la plupart des dossiers s'arrêtent. Reprendre le bien suppose de retrouver un financement, et c'est exactement là que le fichage pèse — sur le rachat à terme, jamais sur la vente initiale (voir ce que le fichage FICP bloque réellement). Il faut donc pouvoir dire, avantde signer, qui financera le rachat, sur quelle base et à quelle date. Reste une quatrième condition, qui n'est pas juridique mais personnelle : la volonté de conserver ce bien précisdoit être forte et assumée, y compris à un coût supérieur à celui d'une vente ordinaire. Ces quatre conditions sont cumulatives au sens strict : il suffit qu'une seule manque pour que l'opération perde son sens, et, dans les situations de surendettement, c'est presque toujours la troisième qui manque.

Une ligne de partage aide à trancher. Une difficulté de liquidité — un capital existe, il est simplement immobilisé — peut se traiter par un financement. Une difficulté de solvabilité — les revenus ne couvrent plus durablement les charges — ne se traite par aucun montage de financement, quelle que soit la garantie. Elle y ajoute une échéance de plus.

Prêt viager hypothécaire et vente de la nue-propriété : leur contrepartie

Pour un propriétaire âgé, le prêt viager hypothécaire conserve la propriété et plafonne la dette à la valeur du bien : voir notre guide du prêt viager hypothécaire, et, pour la comparaison terme à terme avec la vente avec faculté de rachat, prêt viager hypothécaire ou réméré. La vente de la nue-propriétélibère un capital en conservant l'usufruit, sans faculté de rachat à financer ni indemnité d'occupation à supporter : voir vendre la nue-propriété en conservant l'usufruit.

Ni l'une ni l'autre n'est « la » solution, et leur contrepartie doit être dite. Le prêt viager hypothécaire n'est pas ouvert à tous : c'est un crédit, il suppose l'accord d'un établissement, et la dette capitalisée réduira ce qui reviendra aux héritiers. La vente de la nue-propriété est définitive : le bien sort du patrimoine transmissible, et le prix reçu tient compte de l'usufruit conservé. Surtout, elles butent sur le même mur que le réméré : aucune ne traite une insolvabilité durable, et aucune ne remplace la procédure gratuite décrite plus haut lorsque c'est elle qui correspond à la situation.

Ce qui retarde le dépôt d'un dossier n'est presque jamais financier

Beaucoup de propriétaires retardent le dépôt d'un dossier non par calcul, mais par honte. Deux choses aident à la lever. D'abord le texte : la procédure est confidentielle, les membres de la commission et toute personne participant à ses travaux étant tenus au secret professionnel, sous peine des sanctions de l'article 226-13 du Code pénal (art. L. 712-5).

Ensuite les chiffres. La Banque de France a recensé 148 013 dossiers déposés en 2025 en France hexagonale, en hausse de 9,8 %, et indique qu'environ 62 % des personnes concernées vivent sous le seuil de pauvreté (communiqué du 17 février 2026) ; le nombre de nouvelles inscriptions au FICP— agrégat distinct des dépôts de dossiers — s'accroît de 3,3 %au premier semestre 2026 par rapport à la même période de 2025 (Baromètre de l'inclusion financière n° 63, juin 2026). Le facteur de bascule dominant est l'accident de vie— perte d'emploi, séparation, maladie —, loin devant la mauvaise gestion.

Il faut aussi nommer ce qui change une fois la recevabilité obtenue, parce que ce n'est pas seulement juridique : les procédures d'exécution s'arrêtent (art. L. 722-2) et les frais de rejet ne peuvent plus être prélevés après notification (art. L. 722-12). Autrement dit, la spirale mécanique qui aggravait la dette chaque mois s'interrompt. C'est souvent le premier moment depuis des mois où il devient possible de réfléchir sans être rattrapé par une échéance. Une décision engageante se prend là, pas avant.

Reste que la décision engage un foyer : la date de dépôt, l'éventuelle vente, l'arbitrage entre garder le logement et alléger la charge sont des sujets de couple et de famille, pas des sujets techniques. Il s'agit du lieu où vivent les enfants, d'une histoire, de l'image que l'on a de soi. Ce n'est pas un paramètre de calcul. Ne rien signer sous pression, et prendre le temps d'en parler, y compris avec un tiers neutre et gratuit, est une décision légitime.

Contacts, vérifications, et ce que vous n'êtes jamais obligé de signer

Facturer l'aide au montage d'un dossier de surendettement est un délit

L'article L. 322-1 du Code de la consommation interdit à un intermédiaire de se charger ou de se proposer, moyennant rémunération, d'examiner la situation d'un débiteur en vue de l'établissement d'un plan de remboursement, de rechercher pour son compte des délais de paiement ou une remise de dette, ou d'intervenir, pour le compte du débiteur, sous quelque forme que ce soit, pour les besoins de la procédure de surendettement. La convention est nulle de plein droit(art. L. 342-1) et la perception d'une somme est punie d'un an d'emprisonnement et de 300 000 € d'amende (art. L. 342-5). Nuance indispensable : les membres des professions juridiques et judiciaires réglementées — avocat, notaire — et les mandataires désignés par justice sont hors champ (art. L. 321-1) et peuvent légitimement être rémunérés.

Pour être clair sur notre propre position : le cabinet n'intervient pas, à quelque titre que ce soit, dans la procédure de surendettement. Celle-ci ne suppose aucun intermédiaire, elle se conduit directement auprès de la commission, et rien de ce qui est exposé sur cette page ne nécessite de nous consulter.

Aucune somme— provision, commission, frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d'entremise — ne peut être perçue avant le versement effectif des fonds prêtés(art. L. 519-6 du Code monétaire et financier), mention qui doit figurer de manière apparente dans toute publicité (art. L. 322-2 ; sanction de 150 000 € à l'art. L. 342-2). Et le « défichage » payant n'existe pas : la Banque de France est seule habilitée à centraliser (art. L. 751-1), la radiation suit la régularisation, et les frais de déclaration ne peuvent pas être facturés à la personne concernée (art. L. 752-1). Toute offre payante promettant un défichage doit alerter.

Le filet du démarchage à distance ne couvre pas une vente immobilière

Une personne démarchée pour un produit bancaire dispose de quatorze jours calendaires révoluspour se rétracter (art. L. 341-16 du Code monétaire et financier, rédaction issue de l'ordonnance n° 2024-936 du 15 octobre 2024, en vigueur depuis le 1er juillet 2026). Aucune règle équivalente n'existe pour la vente de son bien.De même, les protections issues de l'ordonnance n° 2026-2 du 5 janvier 2026 — explications adéquates gratuites avant conclusion (art. L. 222-5-1), interdiction des interfaces trompeuses (art. L. 222-16-3) — visent les services financiers conclus à distance: elles ne s'appliquent pas à une vente d'immeuble par acte notarié. Quant au démarchage téléphonique, il évolue vers un régime de consentement préalable (loi n° 2025-594 du 30 juin 2025) ; à la date de rédaction, la liste d'opposition reste le dispositif en vigueur.

À qui s'adresser gratuitement

Commission de surendettement des particuliers (secrétariat assuré par la Banque de France, au moins une commission par département ; accueil de la Banque de France au 3414) · point conseil budget (label d'État) · ADIL et réseau ANIL · bureau d'aide juridictionnelle · services sociaux et fonds locaux d'aide, via le CCAS ou le CIASde votre commune, une assistante sociale ou l'ADIL · droit au compte auprès de la Banque de France · en cas de sollicitation suspecte, INFO ESCROQUERIES au 0 805 805 817.

Pour finir : ne rien signer est aussi une décision

Vous pouvez faire lire tout projet d'acte par un notaire de votre choix, et vous n'êtes jamais obligé de signer. Ne rien signer dans l'immédiat, et commencer par déposer un dossier, est une décision à part entière, souvent la plus prudente.

Les volumes de dossiers de surendettement évoluent chaque année ; les seules données à jour sont publiées par la Banque de France. Pour situer cette page dans l'ensemble du sujet, voir notre guide des crédits patrimoniaux.