Devoir de conseil et SCPI : ce qu'on vous doit avant de vous vendre des parts

Deux guides voisins traitent du professionnel lui-même : ce que fait concrètement un conseiller en gestion de patrimoine décrit le métier, et comment choisir un conseiller fiable donne la checklist de vérification à passer avant de signer. Cette page-ci prend le problème par l'autre bout : elle ne vous aide pas à choisir un conseiller, elle vous dit ce que celui qui vous a vendu vos parts vous devait sur cette souscription-là, et ce que vous pouvez faire s'il ne l'a pas fait. Pour savoir qui régule quoi et quelle autorité est compétente, notre panorama du cadre réglementaire tient la carte ; pour le contenu des documents remis, notre guide du document d'informations clés et notre guide de la note d'information les ouvrent rubrique par rubrique.

La première question n'est pas quel produit, mais quelle porte

Il n'existe pas un devoir de conseil applicable aux SCPI. Il en existe trois, et ils vivent dans des codes différents. Si vous avez été reçu par un cabinet de conseil, le texte applicable est l'article L. 541-1 du Code monétaire et financier (version du 24 mai 2019), qui définit le conseiller en investissements financiers comme celui qui exerce à titre habituel le conseil en investissement, le conseil sur les services d'investissement ou le conseil sur les biens divers. Si vous avez signé au guichet de votre banque, on passe aux articles L. 533-11 et suivants, qui régissent les prestataires de services d'investissement : un établissement bancaire, une entreprise d'investissement. Et si vos parts sont logées dans un contrat, on quitte le Code monétaire et financier pour le code des assurances et sa distribution d'assurances.

La charnière entre ces trois régimes n'est pas une interprétation : c'est un texte. Le III de l'article L. 541-1 écarte expressément du chapitre consacré aux conseillers en investissements financiers les « établissements de crédit […], entreprises d'investissement, sociétés de gestion de portefeuille et entreprises d'assurance ». Autrement dit, la loi elle-même dit que le régime dépend de qui vend. Et l'article L. 511-1 du code des assurancesrègle le troisième cas : vendre une SCPI logée dans un contrat, c'est distribuer de l'assurance — le régime bascule intégralement, y compris pour le vocabulaire des documents et pour le médiateur compétent.

Le statut se lit sur un document que vous devriez avoir reçu

Le professionnel n'a pas à vous dire son statut : il doit vous le remettre par écrit. Côté conseiller en investissements financiers, l'article 325-5 du règlement général de l'AMF (version du 1^er janvier 2023) impose un document d'entrée en relation à tout nouveau client. Côté assurance, le I de l'article L. 521-2 du code des assurances impose une information équivalente avant la conclusion : identité, adresse, immatriculation, procédures de réclamation et de médiation, et liens financiers éventuels avec des entreprises d'assurance. Si vous ne retrouvez ni l'un ni l'autre dans vos archives, c'est par là qu'il faut commencer.

Le fil conducteur des trois régimes tient dans une phrase que le Code monétaire et financier écrit deux fois. À l'article L. 533-11 : les prestataires « agissent d'une manière honnête, loyale et professionnelle, servant au mieux les intérêts des clients ». Au 1° de l'article L. 541-8-1, la même formule s'applique au conseiller en investissements financiers. Tout ce qui suit, du questionnaire à la déclaration écrite et à l'information sur les frais, n'est que la traduction pratique de cette phrase-là.

Trois vérifications gratuites — et leurs angles morts

Trois vérifications ne coûtent rien et se font depuis chez vous. Le numéro d'immatriculation au registre unique des intermédiaires (art. L. 546-1, version du 24 décembre 2021) : cette immatriculation est annuelle et renouvelable, et les frais d'inscription annuels sont fixés par arrêté dans la limite de 250 €. L'association professionnelle agréée par l'AMF, que tout conseiller en investissements financiers doit rejoindre (art. L. 541-4) et qui figure noir sur blanc au document d'entrée en relation. Et la nature annoncée du conseil — indépendant, non indépendant ou mixte —, mention obligatoire du même document.

Un point de droit du démarchage, pour finir, rarement signalé : l'article L. 341-10 du Code monétaire et financier (version en vigueur au 1^er juillet 2026) énumère les produits qui ne peuvent pas faire l'objet d'un démarchage, et n'en excepte les parts de société civile de placement immobilier que lorsque les statuts prévoient « la limitation de la responsabilité de chaque associé au montant de sa part » dans le capital. Toutes les parts ne sont donc pas démarchables.Cette carte-là — qui régule quoi, quelle autorité, quel texte — appartient à notre panorama du cadre réglementaire. Vous, ce qui vous intéresse, c'est ce que celui qui vous a fait signer vous devait ce jour-là.

La grille tient en un tableau. Elle est volontairement construite sur l'obligation, pas sur l'autorité de tutelle ni sur le médiateur : ces deux colonnes-là appartiennent à notre panorama du cadre réglementaire. Une chose avant de la lire : aucune case n'a été remplie par symétrie. Là où un texte n'a pas été vérifié pour un canal, la case le dit.

Même produit, deux droits : le retour en arrière

La dernière ligne mérite d'être dépliée, parce qu'elle prend tout le monde à contre-pied. Tout tient dans deux articles lus l'un après l'autre. Le II de l'article L. 211-1 du Code monétaire et financier (version du 1^er octobre 2016) range les parts ou actions d'organismes de placement collectif parmi les titres financiers. Et l'article L. 341-16, qui ouvre un délai de rétractation de quatorze jours calendaires révolus en matière de démarchage bancaire ou financier, exclut de ce délai, au 1° de son III, « la fourniture d'instruments financiers mentionnés à l'article L. 211-1 ».

Il n'existe donc pas de délai de rétractation de quatorze jours sur une souscription directe de parts de SCPI démarchée. Un détail de date, pour éviter un contresens : l'article L. 341-16 affiche une version en vigueur au 1^er juillet 2026, issue de l'ordonnance n° 2024-936 du 15 octobre 2024, art. 30 — mais le 1° du III est inchangé. Ce n'est donc pas une nouveauté SCPI. Nos propres pages ne disaient pas la même chose : notre guide des étapes de la souscription indique que l'application de ce délai aux SCPI « fait débat » et ne tranche pas. Nous le tranchons ici, sur le seul terrain du démarchage bancaire et financier, parce que la démonstration tient en deux textes lus mot pour mot. Le régime distinct de la vente à distance, lui, reste ouvert : voir l'encadré ci-dessous.

Dans le canal assurance, la logique est inverse : l'article L. 132-5-1 du code des assurances ouvre trente jours calendaires révolus pour renoncer, à compter du moment où le souscripteur est informé que le contrat est conclu, avec restitution des sommes dans les trente jours calendaires révolus suivant la réception de la lettre recommandée. Attention : ce droit porte sur le contrat, pas sur le choix d'une unité de compte à l'intérieur d'un contrat déjà en cours. Deux épargnants, la même SCPI, le même jour — et deux droits opposés.

Quatre blocs devaient être recueillis : vos connaissances et votre expérience en matière d'investissement, votre situation financière — y compris votre capacité à subir des pertes, vos objectifs et votre horizon, et votre tolérance au risque — le tout avant la formulation du conseil, à un moment où le bulletin n'est pas encore signé. Le tableau ci-dessous les détaille en cinq lignes : les préférences de durabilités'y ajoutent, parce qu'elles ne relèvent pas de la même norme selon le canal.

Tout ce qu'on vous a demandé ne relève pas du devoir de conseil, et ça compte. La vérification de votre identité, de votre domicile et de l'origine des fonds répond à une obligation distincte, celle de la lutte contre le blanchiment ; elle n'a rien à voir avec le test d'adéquation et ne le remplace pas. Cette collecte-là est décrite par notre guide du dossier de souscription.

Où chacun des quatre blocs est écrit, exactement

Le texte le plus explicite est le I de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier (version du 28 février 2022), applicable aux prestataires de services d'investissement. Il impose de se procurer les informations sur les connaissances et l'expérience « en rapport avec le type spécifique d'instrument financier ou de service », sur « leur situation financière, y compris leur capacité à subir des pertes, et leurs objectifs d'investissement, y compris leur tolérance au risque ».

Un recueil signé un an avant la souscription a déjà été jugé non conforme

Aucun texte ne fixe de durée de validité à un questionnaire de connaissance client. Ni un an, ni trois, ni cinq : cette péremption n'existe pas. Ce que le droit impose est différent : l'article 325-8 du règlement général exige que le conseiller s'assure de la fiabilité des informations et veille à ce que le client comprenne l'importance de fournir des données exactes et à jour. La commission des sanctions de l'AMF l'a déjà retenu contre un professionnel : dans une décision du 15 février 2023 dont nous ne nommons pas les parties, elle a jugé non conformes cinq dossiers dans lesquels le recueil avait été signé plus d'un an avant les souscriptions, sans mise à jour justifiée. C'est un fait d'espèce, dont on ne peut tirer aucun seuil : il montre seulement qu'un recueil ancien et jamais réactualisé peut ne pas suffire — et c'est une pièce que vous pouvez dater vous-même.

Deux articles complètent le tableau, et ils servent tous les deux. L'article 325-7 impose d'expliquer « de façon claire et simple » à quoi sert l'évaluation, et précise que le recours à un système automatisé ou semi-automatisé ne réduit en rien la responsabilité du conseiller : un questionnaire en ligne n'est pas un paravent. Et le règlement va jusqu'au bout de sa logique : le IX de l'article 325-8 prévoit que le conseiller « s'abstient de lui faire une recommandation portant sur des services ou instruments si aucun d'entre eux n'est adéquat à ce client ». La bonne réponse réglementaire à une inadéquation est parfois : ne rien vendre.

Refuser de répondre ne dispense pas le vendeur

En refusant de donner vos revenus, vous ne libérez personne de rien : vous ajoutez une obligation à la charge du vendeur. Le II de l'article L. 533-13 impose au prestataire d'avertir le client, « sous une forme normalisée », lorsqu'il ne peut pas apprécier le caractère approprié. Côté assurance, l'article L. 522-6 écrit que le professionnel « le met en garde préalablement à la conclusion du contrat». Un silence de votre part n'efface aucune obligation ; il en ajoute une, et cette mise en garde doit se retrouver quelque part.

L'adéquation ne qualifie pas le produit, elle qualifie une rencontre

Aucun code ne définit l'adéquation en une phrase autonome ; elle se lit dans la construction des textes, et cette construction est parlante. Les articles L. 541-8-1, 4° et L. 533-13, I imposent un recueil de manière à pouvoir recommander les instruments adaptés à la situation de ce client-là. Le II de l'article L. 522-5 du code des assurances définit la recommandation personnalisée comme le service qui consiste « à lui expliquer en quoi » tel contrat est « plus adéquat à ses exigences et besoins » et « plus adapté à sa tolérance aux risques ».

L'adéquation ne qualifie pas le produit, elle qualifie la rencontre entre un produit et une personne. Une SCPI parfaitement régulière, gérée par une société agréée, dotée d'une note d'information visée et d'un document d'informations clés remis en temps utile, peut être inadéquate pour vous. L'inadéquation n'est pas un défaut du produit : c'est un défaut du conseil.

Le marché cible négatif : le droit oblige à écrire à qui le produit ne convient pas

Le droit ne se contente pas d'imposer d'écrire à qui le produit convient : il oblige aussi à écrire à qui il ne convient pas. L'article L. 533-24-1 du Code monétaire et financier impose au distributeur de comprendre l'instrument, d'évaluer sa compatibilité avec le marché cible défini et de ne le recommander que dans l'intérêt du client. L'article 313-19 du règlement général de l'AMF est plus explicite encore : le distributeur « identifie le ou les éventuels groupes de clients dont les besoins, caractéristiques et objectifs ne sont pas compatibles » avec le produit. Un mot sur le champ d'application, puisque toute cette page repose sur le canal : ces deux textes relèvent du régime des prestataires de services d'investissement — le canal B de notre grille —, le conseiller en investissements financiers étant régi par le chapitre V du règlement général ; la logique du marché cible négatif, elle, structure l'ensemble de la gouvernance produit. Autrement dit, quelqu'un a dû écrire, quelque part, la liste des personnes à qui cette SCPI ne convient pas. La question est de savoir si l'on a vérifié que vous n'y figuriez pas.

Vous a-t-on conseillé, ou seulement exécuté votre ordre ?

Une justification qui pourrait être remise à n'importe qui n'en est pas une

L'article 325-17 du règlement général de l'AMF (version du 1^er janvier 2023) fixe le contenu de la déclaration d'adéquation : objectifs, durée d'investissement requise, connaissances, expérience, attitude à l'égard du risque, capacité à supporter des pertes et préférences de durabilité. Dans la décision anonymisée du 15 février 2023 déjà citée, le manquement à cet article a été retenu au vu de déclarations reproduisant un paragraphe identique d'un client à l'autre — y compris entre des opérations en nue-propriété et en pleine propriété, et entre des clientes de dix ans et de quatre-vingt-deux ans. Le test que vous pouvez faire seul : ma déclaration parle-t-elle de moi ?

Ici, on ne dit pas quelle SCPI acheter, et ce n'est pas une prudence de façade : cette page ne produit aucune grille de choix et aucun critère de sélection. Savoir quelle SCPI retenir relève de notre méthode de sélection et de ses sept critères et de notre analyse comparative des SCPI.

Une confusion à lever tout de suite, sinon vous chercherez les mauvais papiers : les documents dont il est question ici sont ceux du distributeur, et non ceux de la SCPI. Le document d'informations clés, la note d'information, le bulletin et le rapport annuel décrivent le produit ; les quatre documents ci-dessous décrivent la vente. Deux familles de papiers, deux logiques, et on ne les cherche pas au même endroit.

Le document d'entrée en relation et ses huit mentions

Il est dû à tout nouveau client au titre de l'article 325-5 du règlement général de l'AMF (version du 1^er janvier 2023) et comporte huit mentions : identité professionnelle et numéro d'immatriculation ; association professionnelle d'appartenance ; activité de démarchage et identité des mandants le cas échéant ; nature du conseil — indépendant, non indépendant ou mixte —, avec explications ; relations avec les promoteurs de produits ; autres statuts réglementés détenus ; modes de communication ; prise en compte des facteurs de durabilité. On lit souvent la référence à l'article 325-3 : c'est une erreur, cet article ne fait que délimiter le champ d'application et ne prescrit aucun document.

La lettre de mission : signée des deux parties, et avant le conseil

Le 10° de l'article L. 541-8-1 impose au conseiller de constituer un dossier client comprenant « une lettre de mission signée par les deux parties […] où sont énoncés les droits et obligations des parties ». L'article 325-6 du règlement général précise qu'elle est « rédigée en double exemplaire et signée par les deux parties », avant la fourniture du conseil, et qu'elle détaille notamment la rémunération — honoraires et commissions —, le caractère indépendant ou non du conseil, l'étendue de l'analyse, la périodicité des évaluations, et les coûts et frais détaillés y compris les paiements reçus de tiers. Ce n'est pas une politesse commerciale : c'est la pièce qui date le conseil.

La déclaration d'adéquation — et pourquoi ce mot n'existe pas en assurance

Canal A : article L. 541-8-1, 9° et article 325-17 du règlement général — et non l'article 325-12, qui porte sur les communications et les performances : la confusion entre les deux numéros est fréquente. Canal B : le II de l'article L. 533-15 impose que la déclaration soit remise « préalablement à la transaction », sur support durable. La question à se poser est donc chronologique : l'ai-je reçue avant de signer, ou après ?

Le texte prévoit lui-même une exception, et elle change tout. Le troisième alinéa du même II prévoit que, lorsque l'accord est conclu par un moyen de communication à distance qui ne permet pas la transmission préalable de la déclaration, celle-ci peut être transmise sur support durable immédiatement après que le client est lié par l'accord, dans des conditions fixées par décret. Recevoir sa déclaration après signature n'est donc pas, en soi, un manquement: c'est une question à poser avant d'en tirer une conclusion.

Canal C : ici, la réponse est non. L'expression « déclaration d'adéquation » ne figure ni à l'article L. 522-5 ni à l'article L. 522-6 du code des assurances. Ce qui est dû, c'est l'écrit d'exigences et besoins du L. 522-5, I et, seulement si une évaluation périodique a été annoncée, « une déclaration mise à jour » (L. 522-6) — article qui ne fixe aucune fréquence chiffrée. Réclamer une « déclaration d'adéquation » à un assureur, c'est réclamer un document qui n'existe pas sous ce nom.

L'information sur les coûts : l'illustration dont l'absence a été sanctionnée

C'est l'article 325-14 (version du 8 février 2020) qui en demande le plus. Il impose d'agréger les coûts facturés par le conseiller et par les tiers, en présentant séparément les paiements de tiers, et de les exprimer « en montant absolu et en pourcentage ». Il exige ensuite cette information a priori et a posteriori, et « une illustration présentant l'effet cumulatif des coûts sur le rendement ». Canal B : article L. 533-12 (version du 24 avril 2024). Canal C : article L. 522-3 — information avant la conclusion du contrat, présentée de manière agrégée « pour permettre au souscripteur ou à l'adhérent de comprendre leur effet cumulé sur le rendement de l'investissement », puis au moins annuellement pendant la durée de l'investissement, la ventilation des coûts de distribution étant fournie sur demande. L'« effet cumulé sur le rendement » n'est donc pas propre au canal du conseiller en investissements financiers : il figure aussi, en toutes lettres, dans le canal assurance.

Le document d'informations clés vous est dû avant de souscrire au titre de la réglementation européenne : quand et comment il doit vous être remis relève de notre guide du document d'informations clés, la norme qui l'impose relève de notre guide du règlement PRIIPs, et la note d'information visée par l'AMF a sa propre page. Ce document d'informations clés comporte d'ailleurs une rubrique « Comment puis-je formuler une réclamation ? » qui vise non seulement l'initiateur du produit, mais aussi celui qui vous l'a conseillé ou vendu. Enfin, l'échelle qui distingue ce qui est dû par la loi, promis par un engagement de place et seulement offert est établie par notre grille des signaux d'alerte : elle a été écrite pour les publications de la SCPI, elle marche aussi bien pour ce que le vendeur vous doit.

Qui paie l'intermédiation d'une SCPI

En SCPI, la commission de souscription est incluse dans le prix de la part et rémunère la société de gestion et son réseau de distribution. Vous ne recevez donc pas de facture, et c'est précisément pour cela que le sujet est opaque pour la plupart des épargnants. L'anatomie de ces frais est traitée par notre guide des frais de SCPI et par notre guide du règlement de la souscription : cette page ne publie aucune fourchette de frais.

Ce que le droit exige : trois conditions, pas une interdiction

On lit souvent que les rétrocessions seraient interdites. Elles ne le sont pas : elles sont conditionnées, et elles doivent être dites. L'article 325-16 du règlement général de l'AMF interdit au conseiller en investissements financiers de recevoir une rémunération d'un tiers « à moins que le paiement ou l'avantage ait pour objet d'améliorer la qualité de la prestation » et qu'il ne nuise pas à l'intérêt du client ; et il ajoute que « le client est clairement informé de l'existence, de la nature et du montant du paiement ou de l'avantage », ou de son mode de calcul. L'article 314-14 précise qu'une rémunération n'est réputée améliorer la qualité du service que si un service supplémentaire, proportionnel à l'incitation, procure un bénéfice tangible au client.

Canal B : l'article L. 533-12-4 (version du 3 mai 2025) pose les mêmes conditions et exige que l'information intervienne « avant que le service d'investissement ou le service connexe concerné ne lui soit fourni ». Attention à un piège de veille : cette version résulte de la loi n° 2025-391 du 30 avril 2025, qui ajoute l'interdiction du paiement pour flux d'ordres — écrire que « le régime des rétrocessions a été durci en 2025 » pour les épargnants serait un contresens. Canal C : l'article L. 521-2, II impose d'indiquer si la rémunération intervient « sur la base d'une commission, c'est-à-dire une rémunération incluse dans la prime d'assurance » ou « sur la base d'honoraires, c'est-à-dire une rémunération payée directement par le souscripteur » ; et le III de l'article L. 521-1 interdit qu'une disposition de rémunération ou d'objectifs de vente encourage la recommandation d'un produit inadapté quand une meilleure alternative existe.

Les paliers de commissionnement

La doctrine de l'autorité — non la loi, et la distinction compte — ajoute un étage. La position-recommandation AMF DOC-2013-10 retient qu'une convention de distribution assortie d'une rémunération incitative avec effet de seuil fait présumer que le prestataire « ne [sera] pas en situation d'agir au mieux des intérêts de ses clients », charge à lui de prouver le contraire. L'autorité l'a constaté sur le terrain : dans sa synthèse des contrôles SPOT sur la commercialisation des SCPI en démembrement temporaire de propriété, publiée en mars 2024(quatre prestataires, contrôles menés d'avril à août 2023, période examinée 2020-2022, huit rappels réglementaires, quatre bonnes et dix mauvaises pratiques), l'AMF a identifié de telles rémunérations dans les schémas de commercialisation de SCPI. L'autorité précise elle-même que ce document « ne constitue ni une position, ni une recommandation ».

Le mot « indépendant » a un sens réglementaire — et nous ne l'employons pas

Le 7° de l'article L. 541-8-1 réserve la mention d'un conseil « fourni de manière indépendante » à celui qui évalue un « éventail suffisant d'instruments financiers disponibles sur le marché » et qui n'accepte pas les rémunérations de tiers ; le 4° de l'article 325-5 impose d'indiquer dès l'entrée en relation si le conseil est indépendant, non indépendant ou mixte. Nous appliquons cette règle à nous-mêmes : notre cabinet est rémunéré par des commissions incluses dans les produits qu'il intermédie ; il ne se présente donc pas comme fournissant un conseil « indépendant » au sens réglementaire, quelle que soit son indépendance capitalistique.

Le vrai signal n'est donc pas « êtes-vous rémunéré par le produit ? » — c'est le mode de rémunération propre à ce circuit — mais « me l'avez-vous dit par écrit, avant, avec un montant ou son mode de calcul ? ».

Les nombres qui suivent sont des HYPOTHESES DE CALCUL, choisies parce
qu'elles tombent rond. Ce ne sont ni un bareme, ni une moyenne de marche,
ni une prevision : les niveaux reellement pratiques et leur dispersion
sont traites par notre guide des frais, pas ici. Aucun taux de frais et
aucun taux de rendement ne sont poses : tout est exprime en euros.

Hypothese fictive : 10 000 euros souscrits - un ecart de 1 000 euros
entre le prix paye et la valeur de retrait - un revenu annuel suppose de
400 euros, net des frais de gestion et avant impot - un horizon
d'illustration de 8 ans, a valeur de part inchangee.

Ecart entre le prix paye et la valeur de retrait ......... 1 000 euros
   cet ecart n'est pas preleve a l'entree : vous achetez la totalite
   de vos parts, il se materialise a la sortie, sur la valeur de retrait.
Valeur de retrait theorique, a valeur de part inchangee .. 9 000 euros
   sous reserve qu'un retrait puisse etre execute :
   la liquidite n'est pas garantie.
Revenu annuel suppose (net des frais de gestion, avant impot) 400 euros
Revenus cumules sur 8 ans ............................... 3 200 euros

EFFET CUMULATIF, LES DEUX LECTURES
  en part des revenus : 1 000 / 3 200 = 31,25 % des revenus de la periode
  en effet annuel     : 1 000 / 8 = 125 euros par an, soit 1,25 point de
                        rendement annuel en moins sur les 10 000 euros

Duree au terme de laquelle les revenus cumules egalent cet ecart : 2,5 ans.

Ce qui suit compte davantage que les nombres. Cette durée de 2,5 ans mérite un mot : à ce moment-là, à valeur de part inchangée et avant impôt, l'épargnant a simplement récupéré sa mise — son rendement est donc nul. Ce n'est ni une durée de détention recommandée, ni la durée d'amortissement au sens de notre guide des frais, qui raisonne en taux de rendement interne et retient un horizon sensiblement plus long : deux questions différentes, deux durées différentes. Attention aussi au double comptage : les frais de gestion sont prélevés en amont de la distribution, ils sont déjà déduits du revenu distribué, et les recompter fausserait le résultat — dans cette illustration, le revenu de 400 € s'entend donc avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, mais déjà net des frais de gestion. Et redisons-le après comme avant : ces nombres ne valent ni barème, ni moyenne, ni prévision. Aucun rendement n'est promis ici — le capital n'est pas garanti, la valeur de la part peut baisser et le revenu peut diminuer. Ce calcul ne mesure pas un niveau de frais. Il montre ce qu'un document manquant vous empêche de voir.

Ce qui est dû sur le papier et ce qui se passe en rendez-vous ne coïncident pas toujours, et l'autorité le mesure elle-même. Dans ses résultats de la campagne de visites mystère risquophobe/risquophile 2025, publiés le 9 juillet 2026 et repris dans la Lettre de l'Observatoire de l'épargne n° 66 de juillet 2026, l'AMF rend compte de 145 visites menées dans 11 enseignes — 122 sur un scénario « prospect » et 23 sur un scénario « souscription » —, terrain réalisé de septembre 2025 à février 2026 sur toute la France avec un institut de sondage, réparties entre 74 profils risquophobes et 71 profils risquophiles.

Le détail du questionnement est le point noir. Sa qualité globale est jugée « insuffisante » et « en recul » par rapport aux campagnes précédentes. Les projets, objectifs et horizon sont abordés dans « plus de 4 rendez-vous sur 5 », mais la tolérance aux risques et les préférences de durabilité ne le sont, quel que soit le profil, que dans « un rendez-vous sur deux, voire moins ». Les informations sur les coûts sont présentées dans « 35 % des rendez-vous côté risquophobe » et « 27 % côté risquophile ». Le rapport ne précise pas la base de ces deux pourcentages : on ne peut donc pas les rapporter avec certitude aux 74 et 71 visites de chaque profil. Et l'autorité conclut : « le rapport d'adéquation ainsi que les documents réglementaires sont peu remis », le discours demeurant « orienté avantages et bénéfices, au détriment des inconvénients et des frais ».

Sur les SCPI elles-mêmes, le résultat est moins parlant qu'il n'y paraît, et il faut séparer les deux scénarios. En scénario prospect (122 visites), le rapport relève un « net recul par rapport à 2022 » de leur présence dans les échanges, sans en donner la mesure chiffrée. En scénario souscription, il relève une part de 0 % dans les produits conseillés sur les 23 visites de ce scénario : sur un effectif aussi réduit, un zéro ne prouve pas une absence totale du marché, il indique une présence très faible dans cet échantillon-là. Ce document ne dit donc pas que les SCPI sont mal vendues en banque. Ce qu'il établit, en revanche, c'est la qualité du processus (recueil, coûts, remise des documents), c'est-à-dire exactement la mécanique décrite dans les sections précédentes. Un document dû n'est pas un document remis. C'est la raison pour laquelle il faut le réclamer, nommément et par écrit.

Une réclamation est un écrit — un appel n'en est pas une

L'instruction-recommandation AMF DOC-2012-07, « Traitement des réclamations » (mise à jour du 4 juillet 2023, applicable au 1^er janvier 2024), définit la réclamation comme « une déclaration actant du mécontentement du client envers le professionnel quel que soit l'interlocuteur auprès duquel elle est formulée », émanant de toute personne ayant un intérêt à agir « y compris en l'absence de relation contractualisée ». Et elle ajoute : « Une demande d'information, d'avis, de clarification, de service ou de prestation n'est pas une réclamation. » Téléphoner pour demander des explications ne déclenche donc rien.

La même instruction-recommandation prévoit que, pour une réclamation formulée à l'oral ou par messagerie instantanée, le professionnel doit inviter le client « à formaliser son mécontentement au moyen d'un support écrit durable », et que, lorsqu'un formulaire en ligne est utilisé, il doit veiller à ce que « le client dispose d'une copie datée de sa réclamation ». Exigez cette copie datée.C'est cette date, et elle seule, qui fait courir les délais.

Le choix du médiateur est irréversible

L'instruction-recommandation DOC-2012-07 désigne, dans les modèles de lettre qu'elle impose, le médiateur de l'AMF pour « tous litiges portant sur un instrument financier, un service d'investissement ou […] une matière entrant dans le champ de compétence de l'AMF », et place l'assurance-vie hors de ce périmètre. En pratique : souscription en direct, le médiateur de l'AMF ; parts logées dans un contrat d'assurance-vie ou de capitalisation, La Médiation de l'Assurance. En cas de doute, le document remis à l'entrée en relation et les conditions générales du contrat indiquent le médiateur à saisir — c'est une mention obligatoire au titre du I de l'article L. 521-2 et de l'article R. 521-1 du code des assurances, qui imposent aussi les coordonnées du service de réclamation et celles de l'ACPR. Le défaut d'information sur le médiateur est d'ailleurs sanctionné par une amende de 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (C. conso., art. L. 641-1).

Ce point est rarement signalé, et il est irréversible : lorsqu'un professionnel dispose de son propre médiateur, conventionné avec celui de l'AMF, le client « aura le choix » — et l'instruction-recommandation impose de mentionner de manière visible que « le choix du client est définitif ». Saisir le médiateur interne d'un établissement ferme donc la porte du médiateur de l'AMF pour le même litige. C'est irréversible, et cela se décide avant d'écrire.

Les délais, en cinq lignes

Trois délais circulent ici, et ils n'ont pas la même force. L'instruction-recommandation DOC-2012-07 en fixe deux : un accusé de réception sous dix jours ouvrables, puis une réponse sous deux mois. Mais c'est de la doctrine de l'AMF, pas la loi. Le délai de deux mois figure en outre au règlement général, à l'article 325-23 (version du 8 mai 2023), qui impose également la gratuité du traitement et l'enregistrement de chaque réclamation : là, il est opposable par un texte, mais pour les seuls conseillers en investissements financiers. C'est le seul canal dans ce cas, et il ne se transpose pas aux deux autres. Le parcours complet — étapes, interlocuteurs, issue, effets de la saisine sur la prescription — est décrit par notre panorama du cadre réglementaire, et nous ne le refaisons pas ici.

La médiation, elle, est prise entre deux délais qui tirent en sens inverse : la saisine du médiateur de l'AMF suspend la prescription de l'action civile et administrative (art. L. 621-19, version du 24 mai 2019), tandis qu'une demande introduite plus d'un an après la réclamation écrite est irrecevable (C. conso., art. L. 612-2, 4°, version du 1^er juillet 2016) — deux points développés par le panorama. Les durées d'instruction, elles, relèvent de deux régimes distincts et se ressemblent au point d'être confondues : côté médiation de la consommation, l'issue intervient au plus tard sous quatre-vingt-dix jours, prolongeables « en cas de litige complexe » (art. R. 612-5, version du 1^er juillet 2016) ; côté assurance, La Médiation de l'Assurance annonce une proposition dans un délai de trois mois à compter de la recevabilité de la saisine, prorogeable, la saisine étant gratuite — ce dernier délai est un engagement publié par l'organisme sur son site institutionnel (page consultée le 17 août 2026), pas une durée fixée par un texte.

Un dernier constat institutionnel, sans chiffre : dans son rapport au titre de l'exercice 2024, le médiateur de l'AMF relève que les litiges portant sur les SCPI concernent principalement les délais de traitement et d'exécution des retraits, « aggravées parfois par la dépréciation de la valeur des parts ou élargies à la remise en cause du conseil lors de la souscription ». La volumétrie de ces saisines est détaillée dans notre panorama du cadre réglementaire.

Une réclamation ne vaut que par les pièces qui l'accompagnent. Le tableau ci-dessous dit lesquelles chercher et ce que chacune établit.

Confronter le document commercial et le document d'informations clés

Mettez côte à côte le rendement annoncé sur le document commercial et les scénarios de performance du document d'informations clés de la même SCPI. C'est exactement l'écart relevé le 15 février 2023 : le document d'informations clés affichait des scénarios compris entre −17,36 % et +4,96 % quand neuf déclarations annonçaient 7 %, sans l'avertissement obligatoire. Il s'agit là encore d'un dossier individuel : ces valeurs n'ont aucune portée de moyenne de marché. Avant de faire ce test, sachez que ces deux nombres ne se construisent pas de la même façon. Les scénarios du document d'informations clés sont annualisés sur la période de détention recommandée, nets de tous les coûts, et intègrent l'évolution de la valeur de la part ; le rendement annoncé, lui, est un taux de distribution. Ce que la comparaison révèle n'est donc pas un écart arithmétique — c'est une incohérence de discours entre deux documents remis par la même personne, et c'est l'absence d'avertissement qui a été sanctionnée. Le texte applicable est le VI de l'article 325-12 : une prévision ne peut se fonder sur des simulations de performances passées, elle repose sur des « hypothèses raisonnables fondées sur des données objectives », intègre l'effet des commissions et des frais, présente des scénarios négatifs et positifs, et comporte un « avertissement bien visible » indiquant que ces prévisions « ne constituent pas un indicateur fiable quant aux performances futures ».

Le même article dit encore deux choses utiles. Le IV impose, lorsque des performances passées sont présentées, qu'elles portent sur les cinq dernières années par tranches complètes de douze mois, avec avertissement. Le VIII interdit d'utiliser le nom d'une autorité compétente d'une manière laissant entendre qu'elle « approuve ou cautionne » les produits : la formule « produit approuvé par l'AMF», qu'on entend encore, est donc proscrite.

Voici ce que rien de tout cela ne vous garantit.

Une obligation de méthode, jamais de résultat

Les articles L. 541-8-1, L. 533-13, L. 522-5 et 325-14 imposent des diligences — recueillir, comprendre, expliquer, remettre, justifier — et rien d'autre. Aucun ne promet une performance, et un conseil parfaitement conforme peut se solder par une moins-value sans que personne n'ait manqué à quoi que ce soit. Et cela déçoit souvent : aucun texte n'oblige un professionnel à vous recommander la meilleure SCPI du marché, l'obligation portant sur l'adéquation à votre situation et non sur un classement. Comparer et sélectionner est un exercice entièrement distinct, qui relève de notre méthode de sélection et de ses sept critères, pas du devoir de conseil.

Le suivi n'est dû que s'il a été promis

C'est la limite qui surprend le plus, parce qu'on attend spontanément de son conseiller qu'il revienne vers soi. Le II de l'article 325-17 ne vise que le conseiller « menant périodiquement des évaluations de l'adéquation », auquel il impose alors d'examiner l'adéquation au moins une fois par an ; le I, lui, demande seulement d'indiquer dans la déclaration si un réexamen périodique est nécessaire. Côté assurance, l'article L. 522-6 ne déclenche la déclaration mise à jour que « lorsqu'un intermédiaire ou une entreprise d'assurance a informé le souscripteur […] qu'il ou elle procéderait à une évaluation périodique », sans aucune fréquence chiffrée. Le suivi se promet donc à l'entrée en relation ; il ne se présume pas. S'il n'a pas été annoncé, ne comptez pas sur une obligation de rappel qui n'existe pas.

Régulier ne veut pas dire adapté, immatriculé ne veut pas dire pertinent

Un produit régulier n'est pas un produit adapté : c'est même la raison pour laquelle le droit impose d'écrire un marché cible négatif (art. 313-19 du règlement général, dans le régime des prestataires de services d'investissement). De la même façon, une inscription au registre des intermédiaires n'est pas un label mais une vérification administrative annuelle ; le mot « indépendant » ne décrit pas une vertu mais un mode de rémunération, défini au 7° de l'article L. 541-8-1 ; et ni l'agrément d'une société de gestion ni le visa apposé sur une note d'information ne valent recommandation ou garantie de rentabilité, comme le montre notre guide de l'agrément et du visa. Immatriculation, agrément, visa : trois choses qui rassurent, et qui ne disent rien du conseil qu'on vous a donné.

Aucune procédure ne promet une indemnisation

La médiation propose, elle n'impose pas ; l'AMF sanctionne le professionnel, elle n'indemnise pas les épargnants ; et aucune durée de conservation ne vous protège si vous n'avez rien gardé, puisqu'il n'en existe aucune côté conseiller en investissements financiers. Reste la nature même du placement, en clair et pour la dernière fois : le capital n'est pas garanti, la liquidité n'est pas garantie et la revente peut prendre du temps, le prix de la part est révisable à la baisse, le revenu peut être réduit ou suspendu, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le détail figure dans notre matrice des risques et dans notre guide de la liquidité d'une SCPI.