Mis à jour le 17 août 2026· Conforme au Code monétaire et financier (art. L. 214-86 à L. 214-125, R. 214-155 à R. 214-157-1), au règlement général de l'AMF (art. 422-189 à 422-236, versions en vigueur au 27 décembre 2025 et au 1er janvier 2026), à l'instruction AMF DOC-2019-04 et au règlement (UE) n° 1286/2014.
Le bulletin de votre SCPI arrive. En bas de la dernière page, deux lignes en petits caractères : un visa de l'AMF, avec son numéro et sa date, et une société de gestion agréée par l'AMF sous un autre numéro. Quelques paragraphes plus haut, le même document vous annonce que le prix de la part a été ramené sous celui que vous avez payé — ou qu'une demande de retrait attend toujours d'être servie. Deux tampons officiels d'un côté, une mauvaise nouvelle de l'autre. La question qui vient est simple, et elle est rarement posée à voix haute : qu'est-ce que ces deux lignes garantissaient, au juste ?
Elle paraît naïve ; c'est la bonne question, et on y répond rarement autrement que par une formule. Le mot « AMF » circule partout, sur les plaquettes comme dans les conversations, et il produit une impression rassurante et vague : celle d'un placement « encadré ». Mais encadré par qui, contre quoi, et jusqu'où ? Faute de réponse, l'épargnant vit avec un sentiment de protection dont il ne connaît ni le contenu ni les bords — et il découvre les bords au pire moment, quand quelque chose va mal.
Cette page dresse la carte. Elle montre qu'il n'y a pas un acteur mais trois, chacun avec son texte et sa responsabilité ; elle dit ce que l'AMF fait réellement — elle agrée, elle vise, elle surveille, elle sanctionne — et, surtout, elle dit ce que tout cela ne couvre pas. Parce que la réponse la plus utile, sur ce terrain, est souvent négative : aucun seuil de rendement n'existe, aucun texte n'interdit au prix de la part de baisser, aucun fonds de garantie ne couvre une SCPI. Le savoir ne rend pas le placement plus risqué qu'il ne l'est. Cela vous dit seulement ce que vous achetez.
✅ Réponse express
Trois entités, pas une : la SCPI possède les immeubles, la société de gestion agréée par l'AMF la dirige, le distributeur vous vend les parts. L'AMF agrée une société et vise un document — elle ne juge ni un immeuble, ni une stratégie, ni un rendement. Aucun texte n'impose un niveau de distribution ni n'interdit au prix de la part de baisser, et aucun fonds de garantie ne couvre une SCPI : capital non garanti, revente possiblement longue.
Le mécanisme même de la SCPI — ce qu'elle est, comment on y souscrit, ce qu'elle distribue — n'est pas repris ici : il est traité dans notre guide complet des SCPI et dans notre guide du fonctionnement d'une SCPI. Ce qui suit ne parle que d'une chose : l'architecture juridique qui entoure ce placement, et l'endroit exact où elle s'arrête.
Trois entités, trois responsabilités — et une quatrième qu'on oublie toujours
Cette page situe les acteurs, elle ne les détaille pas
Elle situe les acteurs les uns par rapport aux autres et dit à quel étage se joue chaque chose ; elle ne traite à fond aucun d'entre eux. La confusion la plus répandue du marché — l'agrément, qui vise la société de gestion, et le visa, qui vise la note d'information de la SCPI, ne sont ni délivrés pour la même chose ni la preuve de la même chose — appartient à notre guide de l'agrément et du visa d'une SCPI ; ce que la forme de société civile de placement immobilier change réellement pour vous, associé, appartient à notre guide du statut juridique d'une SCPI ; les obligations de celui qui vous vend les parts appartiennent à notre guide du devoir de conseil ; et ce que fait la société de gestion au quotidien est déjà traité dans notre guide de son rôle. Ici, on ne regarde qu'une chose : comment ces briques s'emboîtent, et où le montage laisse un vide.
Ce que vous achetez : des parts d'une société civile qui possède les immeubles
Le premier étage est le véhicule lui-même. L'article L. 214-114 du Code monétaire et financier, dans sa version en vigueur depuis le 5 juillet 2024, le définit sobrement : « Les sociétés civiles de placement immobilier ont pour objet l'acquisition directe ou indirecte, y compris en l'état futur d'achèvement, et la gestion d'un patrimoine immobilier affecté à la location. » On lit souvent que la SCPI aurait un « objet exclusif » : le mot ne figure pas dans le texte. Ce que la loi installe est un objet légalement défini et limité — elle interdit le marchand de biens déguisé, en n'autorisant les cessions que si les biens n'ont pas été achetés pour être revendus et si les cessions ne présentent pas un caractère habituel. Elle encadre donc ce que la SCPI peut faire. Elle ne dit rien de ce qu'elle doit réussir.
Le texte ajoute deux données sèches, portées par l'article L. 214-88 dans sa version du 5 juillet 2024 : le capital social minimum est de 760 000 € et les parts sont nominatives. On lit encore, ici ou là, qu'une part aurait une valeur nominale minimale de 150 € : cette mention ne figure plus dans le texte en vigueur.
Le point décisif de cet étage est ailleurs : les immeubles appartiennent à la SCPI, personne morale, et jamais à la société de gestion. C'est cette séparation que notre guide sur la défaillance d'une société de gestion détaille — et dont il montre aussi les limites, sur lesquelles nous reviendrons.
Qui la dirige : une société de gestion agréée, qui n'est pas la SCPI
Deuxième étage. L'article L. 214-98 pose que « la gérance des sociétés civiles de placement immobilier […] est assurée par une société de gestion », laquelle « peut être révoquée par l'assemblée générale à la même majorité. Toute clause contraire est réputée non écrite. » Le gestionnaire est donc un prestataire nommé et révocable, pas le propriétaire du patrimoine.
C'est cette société-là, et elle seule, qui est agréée par l'AMF, au titre de l'article L. 532-9 : l'autorité vérifie notamment l'existence d'un programme d'activité par service envisagé, la direction effective par au moins deux personnes présentant l'honorabilité et l'expérience adéquates, et les moyens mis en œuvre. L'agrément porte un numéro préfixé « GP », et le capital minimum d'une société de gestion de FIA est fixé à 125 000 € par l'article 317-2 du règlement général de l'AMF.
Un mot sur un point qui a sa propre page : l'agrément et le visa ne portent pas sur le même objet. L'article 422-192 du règlement général le prouve en un seul texte — son I 1° subordonne l'offre au public à une note d'information visée, son II 2° à l'agrément de la société de gestion. Deux actes, deux objets, deux procédures. Cette distinction est la confusion la plus répandue du marché et elle est traitée en entier dans notre guide de l'agrément et du visa d'une SCPI. Pour la carte, une seule idée compte : l'agrément répond de l'organisation d'une société. Personne ne répond du marché immobilier.
Qui vous les vend : un troisième acteur, avec son propre régime
Troisième étage, et celui qu'on oublie presque toujours de vous présenter. Celui qui vous vend les parts n'est ni la SCPI, ni nécessairement la société de gestion. S'il agit comme conseiller en investissements financiers, il relève des articles L. 541-1 et suivants : immatriculation au registre unique des intermédiaires tenu par l'ORIAS (art. L. 546-1), adhésion à une association professionnelle agréée par l'AMF (art. L. 541-4), obligation d'agir « d'une manière honnête, loyale et professionnelle, servant au mieux les intérêts des clients » (art. L. 541-8-1, 1°) et de veiller à ce que les informations qui vous sont adressées « présentent un contenu exact, clair et non trompeur » (art. L. 541-8-1, 8°).
Une précision qu'on ne vous donne jamais spontanément : tout vendeur de parts n'est pas un conseiller en investissements financiers. S'il agit comme prestataire de services d'investissement— un établissement bancaire, une entreprise d'investissement —, il relève d'un autre corps de règles, et non du statut de CIF. Le régime applicable dépend donc du canal, et pas seulement du produit.
Une dernière règle, discrète : l'article L. 341-10 réserve le démarchage aux parts de SCPI dont les statuts limitent la responsabilité de chaque associé au montant de sa part. Toutes les parts de SCPI ne peuvent donc pas être démarchées. Ce que vous pouvez exiger de ce troisième acteur, et ce que vous pouvez lui reprocher, appartient à notre guide du devoir de conseil en SCPI ; le métier lui-même est décrit dans notre guide du conseiller en gestion de patrimoine.
Le quatrième acteur, celui dont personne ne vous parle : le dépositaire
Parce que la SCPI est un fonds d'investissement alternatif, l'article L. 214-24-4 impose que « le FIA ou sa société de gestion veille à ce qu'un dépositaire unique soit désigné ». Ce n'est pas une formalité de papier : l'instruction DOC-2019-04, § 1.2.2, range la copie de la convention établie avec le dépositaire parmi les pièces conditionnant la délivrance du visa. Le dépositaire conserve les actifs. Il ne protège en rien contre la baisse de valeur des immeubles.
| Étage | Qui c'est | Texte qui le gouverne | Ce que ce texte impose | Ce qu'il ne couvre pas |
|---|---|---|---|---|
| 1 — Le véhicule | La SCPI : société civile propriétaire des immeubles, dont vous êtes associé | CMF art. L. 214-86 à L. 214-125 ; R. 214-155 et s. | Objet légalement défini et limité, capital minimum de 760 000 €, parts nominatives, comptes, assemblée générale, publication des valeurs, encadrement des cessions et des travaux | Ni la qualité des immeubles, ni le niveau du revenu, ni le maintien du prix de la part |
| 2 — Le gestionnaire | La société de gestion : prestataire nommé et révocable par l'assemblée générale | CMF art. L. 214-98 et L. 532-9 ; RG AMF art. 422-223 à 422-236 ; directive AIFM | Agrément préalable de la personne morale, programme d'activité, direction effective par au moins deux personnes, moyens et conditions à satisfaire à tout moment, obligations de publication | Aucune obligation de résultat : l'agrément répond de l'organisation d'une société, pas de ses performances |
| 3 — Le distributeur | Celui qui vous vend les parts : conseiller en investissements financiers, ou prestataire de services d'investissement selon le canal | CMF art. L. 541-1 et s., L. 541-8-1, L. 546-1, L. 341-10 ; doctrine AMF DOC-2006-23 | Immatriculation au registre unique des intermédiaires, adhésion à une association professionnelle agréée, informations présentant un contenu exact, clair et non trompeur, remise des documents avant souscription | La conformité de la vente ne dit rien de la performance du placement vendu |
| Hors étages — Le dépositaire | L'établissement qui conserve les actifs du fonds | CMF art. L. 214-24-4 ; instruction AMF DOC-2019-04, § 1.2.2 | Désignation d'un dépositaire unique, convention exigée pour la délivrance du visa, conservation des actifs | La conservation protège la propriété des actifs, jamais leur valeur |
Ce qui vous arrive, et à quel étage ça se joue
Quand un épargnant nous interroge sur « la réglementation », il pose presque toujours une autre question : est-ce que quelqu'un me protège, et de quoi ? Ce n'est pas l'organisation du secteur qui l'intéresse, c'est la garantie. Répondre par un organigramme rate donc la question. Prenons-la par l'autre bout : on part de l'accident vécu, et on remonte jusqu'à l'étage où il se joue, au texte qui s'applique, au recours ouvert — et à ce que personne, dans ce dispositif, ne garantit.
| Ce qui vous arrive | À quel étage ça se joue | Quel texte | Quel recours | Ce que personne ne garantit |
|---|---|---|---|---|
| Le prix de la part baisse | Étage 1 — le véhicule : marché immobilier, puis valeurs, puis prix | CMF L. 214-94 et L. 214-109 ; RG AMF 422-234 | Aucun, si la procédure a été suivie. Restent l'assemblée générale et le conseil de surveillance | Aucun texte n'interdit la baisse. L. 214-94 oblige à justifier et à notifier un écart supérieur à 10 % avec la valeur de reconstitution, pas à corriger le prix |
| Le revenu diminue | Étage 1 — le véhicule | Aucun texte ne fixe de niveau de distribution | Assemblée générale | Aucun minimum de rendement n'existe en droit, ni aucun objectif opposable |
| Ma demande de retrait n'est pas servie | Étage 1 — le véhicule | RG AMF 422-218 (ordre chronologique) ; CMF L. 214-93 II | Dès lors que 10 % au moins des parts sont concernées pendant douze mois : information de l'AMF sans délai, puis assemblée générale extraordinaire dans les deux mois | Aucun délai maximal d'exécution. La procédure oblige à convoquer une assemblée, pas à rembourser |
| Un document ne m'a pas été remis avant que je signe | Étage 3 — le distributeur | RG AMF 422-226 I ; instruction DOC-2019-04, § 1.1 | Réclamation écrite, puis médiation ; contrôle de l'AMF | La remise du document ne dit rien de la qualité du placement |
| L'information reçue était déséquilibrée | Étage 3 — le distributeur | CMF L. 541-8-1 ; rappel de l'AMF de mars 2025 sur la commercialisation des SCPI | Réclamation, médiation, sanction disciplinaire possible | Une information parfaitement conforme peut rester décevante |
| La société de gestion défaille | Étage 2 — le gestionnaire | CMF L. 532-10 (retrait d'agrément) ; L. 214-24-4 (dépositaire) ; L. 214-98 (désignation de la société de gestion par l'assemblée générale) | Transfert de la gestion à une autre société agréée | La séparation protège la propriété des immeubles, pas leur valeur |
| Mes parts sont logées dans un contrat d'assurance-vie | Un étage supplémentaire : l'assureur | Code des assurances ; CMF L. 612-1 | ACPR et Médiateur de l'Assurance, et non le médiateur de l'AMF | Vous ne votez pas à l'assemblée générale de la SCPI |
| Je conteste un manquement | Selon l'étage visé | CMF L. 621-9, L. 621-15 et L. 621-19 | Réclamation, puis médiation, puis le juge | Une sanction prononcée par l'AMF ne vous indemnise pas |
Cette table met en évidence un point qu'on n'attend pas, et que notre grille des signaux d'alerte d'une SCPI fragile a déjà établi : la quasi-totalité des pourcentages que contient la réglementation des SCPI déclenchent des procédures. Ils ne mesurent rien et ils ne notent personne ; les rares exceptions encadrent un prix — ainsi de l'article 422-230, qui borne le prix d'un retrait non compensé —, jamais une performance. L'encadrement du prix de souscription et la mécanique de l'écart de 10 % sont détaillés dans notre guide de la règle des 10 % : nous ne les refaisons pas ici.
Illustration construite — aucune SCPI réelle, aucun chiffre
Trois mauvaises nouvelles, trois étages différents
Prenons une configuration entièrement fictive, construite pour la démonstration : une associée détient, en direct, des parts d'une SCPI de bureaux à capital variable. Son bulletin lui annonce coup sur coup trois choses désagréables — le prix de la part a été ramené sous celui qu'elle avait payé, son revenu trimestriel a diminué, et sa demande de retrait reste inscrite au registre sans être servie.
Trois faits, trois étages. La baisse du prix et la baisse du revenu se jouent au premier étage, celui du véhicule, et ne violent aucune règle : le droit n'impose ni niveau de distribution, ni maintien du prix. La demande de retrait relève d'une procédure — celle de l'article L. 214-93 II — qui, dès lors que 10 % au moins des parts sont concernées pendant douze mois, oblige à informer l'AMF et à convoquer une assemblée générale extraordinaire, mais pas à rembourser. En revanche, si la vente lui avait été présentée comme sûre et liquide, ou si les documents dus ne lui avaient pas été remis avant qu'elle signe, c'est le troisième étage — celui du distributeur — qui serait en cause, et lui seul. Les deux premiers n'y seraient pour rien.
Rappel : configuration construite pour la démonstration, sans chiffre, sans SCPI réelle. Ce n'est ni un barème, ni une moyenne de marché, ni une promesse.
⚠️ Le droit ne note pas une SCPI : il déclenche des procédures
L'article L. 214-93 II illustre la mécanique : lorsque les ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois — ou les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois — représentent au moins 10 % des parts émises, la société de gestion informe l'AMF sans délai, puis convoque une assemblée générale extraordinaire dans les deux mois. L'article L. 214-95, qui suit immédiatement ce constat dans le code, prévoit alors une proposition à l'assemblée : diminution du prix de la part plafonnée à 30 %, ou cession du patrimoine. Ce plafond encadre une proposition faite dans une procédure précise ; il ne signifie pas qu'un prix ne peut pas baisser davantage. Le détail de ces seuils — 10 %, douze mois, deux mois, 30 % — et de ce qu'ils ne sont pas est déjà exposé dans notre grille des signaux d'alerte.
Sept familles de textes, et ce que chacune régit vraiment
On cite volontiers « la réglementation » au singulier. En réalité, sept familles de textes se partagent le sujet, et chacune a un objet distinct. Une phrase par texte suffit : ce qui compte ici, c'est de savoir lequel régit quoi, pas d'en résumer le contenu — chaque brique détaillée a déjà sa page.
| Texte | Niveau | Ce qu'il régit | Où ça se voit pour vous |
|---|---|---|---|
| Code monétaire et financier, art. L. 214-86 à L. 214-125 et R. 214-155 et s. | Droit dur français | Le régime des SCPI : offre au public, capital, responsabilité de l'associé, souscription et cession des parts, gestion, assemblée générale, comptes et valeurs | L'existence même de votre véhicule, les valeurs publiées, la convocation de l'assemblée |
| Emplacement dans le code : livre II, titre I, chapitre IV, section 2 « FIA », sous-section 2 « FIA ouverts à des investisseurs non professionnels » | Droit dur français | C'est cet emplacement — et non une mention nominative — qui range les SCPI parmi les fonds d'investissement alternatifs ouverts au grand public | L'obligation de dépositaire et la liste d'informations dues avant l'investissement |
| Directive 2011/61/UE du 8 juin 2011 (AIFM) | Droit dur de l'Union | Les gestionnaires de fonds d'investissement alternatifs : agrément, dépositaire obligatoire, fonction d'évaluation, information des investisseurs. Seuils de l'art. 3, § 2 : 100 M€, ou 500 M€ sans effet de levier ni droit de remboursement pendant cinq ans | Le statut de la société de gestion, et la nature des informations qui vous sont dues avant de souscrire |
| Règlement général de l'AMF, art. 422-189 à 422-236 | Droit dur (homologué par arrêté du ministre et publié au Journal officiel ; arrêté fondateur du 12 novembre 2004) | La mécanique : visa, publicité, documents remis avant souscription, prix, retraits, expertises, plafond d'emprunt | Le visa sur votre note d'information, le rythme de votre bulletin, l'encadrement du prix de retrait |
| Instruction AMF DOC-2019-04 (créée le 13 mars 2019, en vigueur depuis le 23 juillet 2026) | Doctrine de l'autorité | Les modalités pratiques : dépôt du projet de note d'information, document d'informations clés, contenu du bulletin et du rapport annuel, rapport de l'expert, informations à communiquer à l'AMF | Le contenu détaillé de vos publications périodiques |
| Règlement (UE) n° 1286/2014 (PRIIPs), applicable depuis le 1er janvier 2018, et règlement délégué (UE) 2017/653 | Droit dur de l'Union | L'information précontractuelle : document d'informations clés, indicateur synthétique de risque sur une échelle de 1 à 7, scénarios de performance, présentation des coûts | Le document de quelques pages qu'on vous remet avant de signer |
| Code général des impôts, art. 239 septies | Droit dur français | La transparence fiscale : la SCPI n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés, chaque associé est personnellement imposé sur sa quote-part | Votre déclaration de revenus |
| Code des assurances (dont art. L. 522-5) | Droit dur français | Le cas où les parts sont logées dans un contrat : autre texte, autre autorité, autre médiateur | Traité en section 7 |
Deux erreurs reviennent partout ; autant les écarter tout de suite. On lit d'abord que l'article L. 214-24 « dispose que les SCPI sont des FIA »: c'est inexact. Ce texte définit le fonds d'investissement alternatif et ne nomme pas les SCPI — la qualification résulte de l'emplacement du régime des SCPI dans la sous-section consacrée aux FIA ouverts à des investisseurs non professionnels. On lit ensuite des références à « l'article L. 214-50 » pour définir une SCPI : la numérotation de ces articles a changé en 2013, par l'ordonnance n° 2013-676, et ces sources sont périmées de plus de dix ans.
Le contenu de la note d'information visée par l'AMF est traité par notre guide de la note d'information, et le régime fiscal des revenus par notre guide de la fiscalité des SCPI. Nous n'ouvrons ni l'un ni l'autre ici.
DIC, pas DICI : le sigle qui circule encore et ne correspond à rien
Le document dû à l'épargnant qui souscrit des parts de SCPI est le DIC, le document d'informations clés au sens du règlement PRIIPs — l'instruction DOC-2019-04 ne connaît que celui-là, et le bulletin de souscription doit mentionner sa remise sur support durable. Le sigle « DICI », hérité du format OPCVM, circule encore : il ne correspond à aucun document dû par une SCPI. Pourquoi ce sigle continue de circuler, ce qu'est devenu ce format et pour qui il subsiste : c'est le sujet de notre guide du document d'informations clés, qui lit aussi le document rubrique par rubrique. La norme elle-même — pourquoi PRIIPs s'applique aux SCPI et ce que valent l'indicateur de risque et les scénarios qu'il impose — appartient à notre guide du règlement PRIIPs.
Loi, règlement, doctrine, engagement de place : quatre forces différentes
Tout ce qui est écrit sur les SCPI n'a pas la même autorité, et la confusion est facile : un document officiel, bien présenté, publié par une institution respectable, peut n'obliger personne. Distinguer les niveaux n'est pas un raffinement de juriste : c'est ce qui permet de savoir si un manquement est opposable ou seulement regrettable.
Quatre niveaux, et ils n'ont pas la même force
Le droit dur réunit les règlements et directives de l'Union, le Code monétaire et financier, les décrets — et le règlement général de l'AMF, précisément parce qu'il est homologué par arrêté du ministre chargé de l'économie et publié au Journal officiel. Beaucoup le rangent à tort dans la « doctrine » : c'est du droit dur.
Un cran en dessous, la doctrine de l'autorité : instructions, positions, recommandations, synthèses de contrôle. Elle précise l'application du règlement général, elle est suivie en pratique et opposable dans les relations avec l'autorité — mais elle cède devant le règlement général en cas de discordance. Ce qui a une conséquence directe quand vous vérifiez une règle : si une instruction n'a pas encore été mise à jour après une modification du règlement général, c'est le règlement général qui dit le droit, et une instruction datée ne suffit jamais à établir la règle applicable aujourd'hui.
Plus bas encore, l'engagement de place professionnel : les notes méthodologiques d'association. Elles peuvent être excellentes, largement suivies, et structurer réellement les publications du marché — elles n'ont aucune force obligatoire. C'est le cas des travaux de l'ASPIM, l'association professionnelle du secteur, qu'il ne faut pas confondre avec l'IEIF, institut d'études qui mesure le marché : l'une normalise des définitions, l'autre produit des données. Ce que chacune est, et ce que valent leurs publications, est traité dans nos guides consacrés à l'association professionnelle et à l'institut d'études. Le calcul du taux de distribution, en particulier, appartient à notre guide du taux de distribution et de la méthode ASPIM 2022 : nous ne le refaisons pas.
Reste un quatrième cas, régulièrement confondu avec le droit en vigueur : le texte non encore applicable— une directive non transposée, un projet de loi, une habilitation non utilisée. Une réforme annoncée n'est pas une règle.
Une réforme, trois textes, dix-huit mois
Un exemple daté vaut mieux qu'une explication. La fréquence à laquelle les immeubles d'une SCPI sont expertisés et ses valeurs publiées a été refondue entre 2024 et 2026 — et cela a demandé trois textes de trois rangs différents à l'intérieur du droit dur: une ordonnance, un décret, puis le règlement de l'autorité. Chacun a sa propre date d'entrée en vigueur.
| Date | Texte | Niveau | Ce qu'il fait | Entrée en vigueur |
|---|---|---|---|---|
| 3 juillet 2024 | Ordonnance n° 2024-662 portant modernisation du régime des fonds d'investissement alternatifs (JO du 4 juillet 2024) | Loi (ordonnance) | Modifie L. 214-114 (objet des SCPI, dans sa rédaction en vigueur depuis le 5 juillet 2024), L. 214-109 (publication des valeurs, le cas échéant au premier semestre), L. 214-88 (suppression de la mention d'un nominal minimal) | Publication immédiate |
| 4 août 2025 | Décret n° 2025-762 (JORF n° 0180 du 5 août 2025, NOR ÉCOT2512027D) | Règlement (décret) | Refond le rythme d'expertise et la publication des valeurs ; porte le mandat de l'expert externe en évaluation à six ans (R. 214-157-1) | Article 12, 3° et 4° : 1er janvier 2026 |
| 26 novembre 2025 | Modifications du règlement général de l'AMF homologuées par un arrêté du 26 novembre 2025 | Règlement de l'autorité (droit dur, homologué et publié au JO) | Articles 422-226 (communication des valeurs à l'AMF dans les soixante jours), 422-228 (délai du bulletin porté à soixante jours), 422-234 (expertise complète tous les trois ans, actualisation semestrielle en capital variable) | 27 décembre 2025 et 1er janvier 2026 selon les articles |
Le détail importe moins que la conclusion : une même réforme — la fréquence à laquelle les immeubles d'une SCPI sont expertisés et ses valeurs publiées — a demandé trois textes de trois rangs différents, tous de droit dur, étalés sur dix-huit mois, et chacun a sa propre date d'entrée en vigueur. C'est la raison pour laquelle une source non datée, sur ce sujet, n'a aucune valeur. Pour mémoire, le régime en vigueur retient une expertise complète de chaque immeuble tous les trois ans — cinq ans pour les SCPI à capital fixe ne faisant pas l'objet d'une augmentation de capital —, l'intervalle étant couvert par une actualisation annuelle ou semestrielle selon le cas (art. 422-234 du règlement général, version au 1er janvier 2026, et R. 214-157-1 du Code monétaire et financier). Ce que la fraîcheur d'une évaluation change concrètement pour vous appartient à notre guide de la périodicité des évaluations et à notre guide de l'expert en valorisation.
Ce qui est annoncé n'est pas ce qui s'applique
Cas d'école du quatrième niveau : la directive (UE) 2024/927 du 13 mars 2024, dite AIFM 2, dont la transposition était attendue au 16 avril 2026 — certaines mesures au 16 avril 2027. Au 17 août 2026, aucune ordonnance française de transposition n'a pu être identifiée ; l'état exact du droit français applicable aux SCPI à cette date n'est donc pas établi ici, et devrait être vérifié avant toute conclusion pratique [A VÉRIFIER]. Nous n'en tirons aucune conséquence : écrire qu'une SCPI « doit désormais » faire quoi que ce soit au titre de ce texte serait prématuré.
Une note de méthodologie professionnelle n'est pas la loi
Un exemple d'avril 2026 le montre bien : une association professionnelle a diffusé un document consacré à une directive européenne dont le texte français de transposition n'était pas paru. Ce document est utile, il éclaire une pratique à venir — mais il n'oblige personne, et il ne crée aucun droit pour l'épargnant. C'est la définition même du troisième niveau. La distinction entre une information due par la loi, promise par un engagement de place et seulement offerte par la société de gestion est établie en détail dans notre guide des signaux d'alerte d'une SCPI fragile: c'est un acquis que nous citons ici plutôt que de le refaire.
Savoir ce qui vous protège, avant de décider quoi que ce soit
Un CGP en architecture ouverte relit vos documents avec vous : ce qui vous est dû, qui répond de quoi dans votre dossier, et où le cadre s'arrête. Aucun produit-maison, aucun classement à vous vendre.
Ce que l'AMF fait réellement : quatre verbes, et une logique
La mission écrite dans le texte
Le meilleur point de départ est l'article L. 621-1 du Code monétaire et financier, qui définit la mission de l'AMF : elle « veille à la protection de l'épargne investie dans les instruments financiers, les unités […] et les actifs […] donnant lieu à une offre au public […] et dans tous autres placements offerts au public. Elle veille également à l'information des investisseurs et au bon fonctionnement des marchés d'instruments financiers […]. »
Relisez la phrase. Le texte dit « protection de l'épargne investie » et « information des investisseurs ». Il ne dit ni rentabilité, ni qualité des actifs, ni performance. La mission légale de l'AMF, telle qu'elle est écrite, est une mission d'information et d'intégrité, pas de résultat. Le reste en découle.
Quatre verbes : elle agrée, elle vise, elle surveille, elle sanctionne
Elle agrée une personne morale, pas un produit (art. L. 532-9). L'examen porte sur un programme d'activité par service envisagé, la direction effective par au moins deux personnes présentant l'honorabilité et l'expérience adéquates, l'identité des détenteurs de participations qualifiées et les moyens. Et surtout : les conditions de l'agrément doivent être satisfaites à tout moment. L'agrément est un état permanent, pas un diplôme obtenu une fois.
Elle vise un document : la note d'information (art. 422-192 I 1° du règlement général), le visa étant notifié par lettre aux dirigeants de la société de gestion (instruction DOC-2019-04, § 1.1.1). Là encore, c'est un état à maintenir : la note doit être mise à jour dans les cas prévus à l'article 422-193, toute demande de visa doit être précédée d'une autorisation de l'assemblée générale extraordinaire lorsqu'il s'agit d'émettre des parts nouvelles après plus de cinq ans sans augmentation de capital, ou de modifier la politique d'investissement initiale (art. 422-223), et l'AMF peut retirer le visa lorsque la note ne correspond plus à la situation réelle après mise en demeure infructueuse — mesure qui interdit alors toute offre au public (art. 422-195).
Elle surveille de trois façons, et elles n'ont rien à voir entre elles. Il y a l'information continue : une partie des données produites par la société de gestion part au régulateur — renseignements statistiques semestriels, valeurs de réalisation et de reconstitution — sans être publiée au public (art. 422-226 II, version en vigueur au 1er janvier 2026). Ce que l'épargnant reçoit et ce que voit l'AMF ne se recouvrent pas exactement, et ce point est traité dans notre guide des chiffres publiés par une SCPI. Il y a les contrôles thématiques, menés après coup et publiés en synthèses de bonnes et de mauvaises pratiques : ainsi la synthèse de mars 2024 sur la commercialisation des SCPI en démembrement temporaire de propriété, dont l'AMF précise elle-même qu'elle « ne constitue pas une position ni une recommandation ». Il y a enfin les rappels de doctrine: en mars 2025, l'autorité a rappelé la réglementation applicable à la commercialisation des SCPI, en relevant la multiplication de discours commerciaux déséquilibrés et parfois trompeurs.
Elle sanctionne, par une commission des sanctions distincte de ses services d'enquête (art. L. 621-15). Les plafonds diffèrent selon la catégorie de personne mise en cause, et citer un plafond unique serait faux : pour les personnes mentionnées aux 1° à 8°, 10° bis, 11°, 12°, 15° à 19°, 21° et 22° du II de l'article L. 621-9 — parmi lesquelles les sociétés de gestion de placements collectifs et les conseillers en investissements financiers —, la sanction pécuniaire peut atteindre 100 millions d'euros ou le décuple de l'avantage retiré du manquement (art. L. 621-15 III a, version en vigueur au 27 juin 2026) ; elle est de 15 millions d'euros ou du décuple de l'avantage retiré pour les personnes physiques placées sous l'autorité ou agissant pour le compte de ces personnes (III b).
Ce que l'AMF ne regarde jamais
L'article L. 621-9 II énumère les personnes soumises au contrôle de l'AMF : prestataires de services d'investissement, sociétés de gestion de placements collectifs, conseillers en investissements financiers, prestataires de services de financement participatif, et d'autres encore. Son 7° vise « les placements collectifs mentionnés au I de l'article L. 214-1 et les sociétés de gestion de placements collectifs » : la SCPI, qui est un fonds d'investissement alternatif au sens du 2° du I de l'article L. 214-1, y figure donc au même titre que son gestionnaire. Cette liste dit surtout la nature du contrôle : l'AMF contrôle des personnes et des documents. Un immeuble, un locataire, un bail, un plan d'affaires n'y figurent pas.
⚠️ Le visa n'approuve pas l'opportunité de l'opération — l'encadré officiel, cité tel quel
Toute note d'information visée porte une mention réglementaire normalisée. En voici le passage décisif : « Le visa n'implique ni approbation de l'opportunité de l'opération, ni authentification des éléments comptables et financiers présentés. Il a été attribué après examen de la pertinence et de la cohérence de l'information donnée dans la perspective de l'opération proposée aux investisseurs. » Le fondement de cet encadré est donné par les articles L. 411-3 9° et L. 214-86 du Code monétaire et financier et 422-192 du règlement général.
Ce que doit porter toute publicité de SCPI — et comment le vérifier
L'article 422-196 du règlement général autorise tout procédé de publicité, à condition qu'il indique la dénomination sociale, l'existence de la note d'information en cours de validité visée par l'AMF, la date du visa et le numéro du visa, ainsi que l'accès gratuit à cette note. Une plaquette ou une page de présentation qui ne les porte pas est hors des clous — et c'est une vérification que vous pouvez faire vous-même, en trente secondes.
Assemblée, conseil, commissaire, expert : qui contrôle quoi à l'intérieur du véhicule
À côté de l'autorité de marché, la SCPI porte ses propres organes de contrôle. Ils tiennent sur la carte parce que c'est le seul étage où vous votez. Ils sont quatre, chacun a sa page dédiée dans nos guides, et on donne ici pour chacun sa fonction, son article, et ce qu'il ne peut pas faire.
Quatre organes : ce qu'ils peuvent, et où lire le reste
L'assemblée générale (art. L. 214-103 à L. 214-108) se réunit en séance ordinaire dans les six mois de la clôture de l'exercice. Elle approuve les comptes, mais surtout elle détient deux pouvoirs qu'on lui prête rarement : elle désigne et révoque la société de gestion, toute clause contraire étant réputée non écrite (art. L. 214-98), et c'est elle qui fixe le montant maximum d'emprunt de la SCPI (art. 422-225 du règlement général). Le détail — convocation, ordre du jour, vote, résolutions — est traité dans notre guide de l'assemblée générale d'une SCPI.
Vient ensuite le conseil de surveillance (art. L. 214-99), composé de trois à douze associés dans la version du texte en vigueur depuis le 14 mars 2025. Il opère les vérifications qu'il juge opportunes et rend compte à l'assemblée. Son rapport se lit avant les autres pour une raison matérielle : c'est la seule pièce du dossier que la société de gestion n'écrit pas elle-même. Voir notre guide du conseil de surveillance.
Le commissaire aux comptes (art. L. 214-110) certifie ensuite les comptes — et l'instruction DOC-2019-04, § 3.1.2, impose que ses réserves soient reproduites intégralement dans le rapport annuel : s'il en a formulé, elles figurent dans le rapport, intégralement, sans résumé possible. Voir notre guide du commissariat aux comptes.
L'expert externe en évaluation, enfin, évalue les immeubles. Sa candidature est présentée à l'AMF et réputée acceptée deux mois après dépôt d'un dossier complet (art. 422-235), et il est nommé pour six ans (art. R. 214-157-1, alinéa 4, version en vigueur au 1er janvier 2026 — et non cinq ans, comme le répètent encore beaucoup de sources). Voir notre guide de l'expert en valorisation et notre guide des méthodes d'évaluation des actifs.
Ce que ces quatre organes ne peuvent pas faire
Chacun a son guide, et le détail y est. La limite, en revanche, se dit ici : ces organes contrôlent des procédures, des comptes et des évaluations. Ils vérifient que les règles ont été suivies. Aucun d'eux ne garantit un résultat, et aucun n'a le pouvoir de faire remonter un prix de part ou un revenu.
Le même mot, deux cadres : en direct ou dans un contrat d'assurance-vie
On dit « j'ai des SCPI » dans les deux cas, et ce sont pourtant deux situations juridiques différentes, avec deux autorités et deux médiateurs. Cette rupture décide de choses très concrètes — à commencer par l'adresse à laquelle vous réclamez.
Souscription en direct
Ce que le cadre prévoit
- Vous détenez des parts : vous êtes associé de la SCPI et vous votez à l'assemblée générale
- Documents dus avant la souscription : note d'information visée, bulletin de souscription et statuts, plus le document d'informations clés PRIIPs (RG AMF 422-226 I ; DOC-2019-04, § 1.1)
- Vendeur : conseiller en investissements financiers (CMF L. 541-1), immatriculé au registre unique des intermédiaires tenu par l'ORIAS (CMF L. 546-1) — ou prestataire de services d'investissement, selon le canal
- Autorité compétente : l'AMF (CMF L. 621-9)
- Médiation : le médiateur de l'AMF (CMF L. 621-19)
Parts logées dans un contrat d'assurance-vie
Ce que le cadre prévoit
- Les parts servent d'unité de compte : vous détenez un droit à l'égard de l'assureur, et non les parts elles-mêmes
- Conséquence pratique la plus visible : vous ne votez pas à l'assemblée générale de la SCPI
- Vendeur : intermédiaire en assurance, sous la directive sur la distribution d'assurances (UE) 2016/97
- Obligations du code des assurances, dont l'article L. 522-5 : exigences et besoins précisés par écrit
- Autorité compétente : l'ACPR (CMF L. 612-1)
- Médiation : le Médiateur de l'Assurance, et non le médiateur de l'AMF
Une réserve de méthode s'impose sur un point : la qualification juridique exacte du droit détenu par l'épargnant sur des parts logées en unité de compte n'a pas été confirmée mot pour mot à la source, et mérite vérification [A VÉRIFIER]. La formulation prudente est la suivante : dans un contrat d'assurance-vie, les parts servent d'unité de compte ; l'épargnant détient un droit à l'égard de l'assureur, et non les parts elles-mêmes. La conséquence pratique, elle, est acquise : il ne vote pas à l'assemblée générale de la SCPI, et sa réclamation ne relève pas du médiateur de l'AMF, dont la compétence est délimitée par celle de l'autorité.
Les particularités de la détention via un contrat sont traitées dans notre guide des SCPI en assurance-vie, et les obligations propres à celui qui vous a vendu le contrat dans notre guide du devoir de conseil.
Ce que le cadre ne fait pas
Revenons au bulletin du début, à ses deux lignes en petits caractères et à sa mauvaise nouvelle. La réponse tient en une phrase : ces deux lignes ne garantissaient rien de ce que vous espériez. Le cadre organise l'information, la compétence et le contrôle des procédures ; il ne produit ni ne promet la performance. L'autorité elle-même a dû rappeler, en mars 2025, que des chiffres exacts peuvent être présentés de manière déséquilibrée ou trompeuse — preuve que conformité formelle et information utile ne coïncident pas toujours.
Onze croyances répandues, passées au texte une par une.
| Ce qu'on croit encadré | Ce que dit le droit | Texte |
|---|---|---|
| Un plafond d'endettement | Aucun ratio réglementaire. Le texte dit que la société de gestion ne peut contracter d'emprunts « si ce n'est dans la limite d'un montant maximum », et que « l'assemblée générale des associés fixe ce montant ». C'est l'assemblée qui l'écrit — et il peut être élevé | RG AMF 422-225 |
| Un niveau de rendement | Aucun minimum, aucun objectif opposable | Absence de disposition |
| Une interdiction de baisser le prix de la part | Aucune. L. 214-94 impose de justifier un écart supérieur à 10 % avec la valeur de reconstitution et de le notifier à l'AMF, et déclenche la mise à jour de la note d'information. Il n'interdit rien | CMF L. 214-94 ; RG AMF 422-193 |
| Un délai maximal d'exécution d'un retrait | Aucun. Les demandes sont satisfaites par ordre chronologique d'inscription et supposent une contrepartie. Le seul déclencheur chiffré est celui de 10 % au moins des parts pendant douze mois, qui oblige à informer l'AMF et à convoquer une assemblée — pas à rembourser | RG AMF 422-218 ; CMF L. 214-93 II |
| Une durée de validité d'une demande de retrait | Aucune : le porteur n'a pas à renouveler sa demande après douze mois | Aucun texte ; constat du rapport du Médiateur de l'AMF au titre de l'exercice 2024 |
| Une information trimestrielle | Non due. Le bulletin d'information est semestriel et doit être fourni dans les soixante jours suivant la fin du semestre (version en vigueur depuis le 27 décembre 2025 ; délai plus court auparavant — quarante-cinq jours [A VÉRIFIER] ; périodicité trimestrielle avant l'arrêté du 12 février 2019). Le bulletin trimestriel que vous recevez est offert, pas dû | RG AMF 422-228 |
| Une évaluation toujours fraîche | Expertise complète de chaque immeuble tous les trois ans — cinq ans pour les SCPI à capital fixe sans augmentation de capital —, l'intervalle étant couvert par une simple actualisation | RG AMF 422-234, version au 1er janvier 2026 |
| Une garantie du capital | Aucune. Mention normalisée du document d'informations clés : « L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti ni couvert par un système national de compensation » | Règlement (UE) n° 1286/2014 et mention normalisée du DIC |
| Un indicateur de risque comparable | L'indicateur synthétique du DIC, sur une échelle de 1 à 7, mesure principalement le risque de marché sur une durée de détention supposée et ne capture pas le risque de liquidité — d'où l'avertissement séparé imposé par le règlement | Règlement délégué (UE) 2017/653 |
| Des scénarios qui prédisent l'avenir | Ce sont des rétro-projections construites à partir de données passées, et le document le dit lui-même | Règlement délégué (UE) 2017/653 |
| Un avis de médiateur exécutoire | La recommandation du médiateur n'est pas contraignante : les parties l'acceptent ou la refusent | CMF L. 621-19 ; documentation du Médiateur de l'AMF |
Aucun seuil réglementaire n'existe — et c'est déjà établi
Ce constat n'est pas neuf dans nos guides : notre grille des signaux d'alerte d'une SCPI fragile établit déjà qu'il n'existe aucun seuil réglementaire de taux d'occupation, de report à nouveau ou d'endettement. Nous ne le redéveloppons pas ; nous apportons en revanche la référence exacte qui manquait sur le point le plus contesté : l'article 422-225 du règlement général, qui prouve textuellement que le plafond d'endettement d'une SCPI est fixé par son assemblée générale, et non par un texte.
Le visa n'est pas un label, l'agrément n'est pas une note
L'encadré officiel cité en section 5 se suffit à lui-même : le visa n'implique ni approbation de l'opportunité de l'opération, ni authentification des éléments comptables et financiers présentés. Quant à l'agrément, il répond de l'organisation d'une société de gestion — de ses moyens, de sa gouvernance, de ses procédures — et de rien d'autre. Ce que chacun de ces deux actes contrôle réellement est développé dans notre guide de l'agrément et du visa d'une SCPI.
Il n'existe pas de fonds de garantie sur la valeur d'une SCPI
Ni système national de compensation, ni garantie publique, ni mécanisme d'indemnisation en cas de baisse. Le document d'informations clés le dit lui-même, et il n'y a rien à ajouter pour l'atténuer. Une précision pour être complet, et parce qu'elle est souvent mal comprise : la garantie des titres du Fonds de garantie des dépôts et de résolution ne vise que la non-restitution de titres par un teneur de compte défaillant — jamais un remboursement de la valeur —, et elle ne s'applique généralement pas aux parts détenues au nominatif pur. Le détail de ce mécanisme et de ses limites figure dans notre guide sur l'absence de fonds de garantie en SCPI. Un épargnant qui compare mentalement une SCPI à un dépôt bancaire garanti se trompe d'objet.
La séparation véhicule / gestionnaire protège la propriété, pas la valeur
Les immeubles appartiennent à la SCPI ; le dépositaire conserve les actifs ; la défaillance de la société de gestion ouvre un transfert de la gestion. Tout cela est réel et utile. Vos immeubles restent les vôtres même si le gestionnaire tombe. Leur valeur, elle, dépend du marché immobilier, et rien dans ce montage ne la soutient — pas davantage que le revenu qu'ils produisent. Le mécanisme complet, et sa limite, sont exposés dans notre guide sur ce que la séparation protège et ne protège pas.
Rien ne garantit qu'un retrait sera exécuté
L'article 422-230 encadre le prix d'un retrait non compensé par une souscription : il ne peut être supérieur à la valeur de réalisation, ni inférieur à cette valeur diminuée de 10 %, sauf autorisation de l'AMF. Le texte dit donc à quel prix un retrait se dénoue, pas s'il se dénoue : sans acheteur en face, le prix encadré ne sert à rien. La sortie suppose une contrepartie, et la mécanique complète est traitée dans notre guide de la liquidité d'une SCPI.
Ce que le cadre fait quand même
Trois protections existent malgré tout, et elles sont rarement citées. La souscription minimale de 15 % du capital maximum statutaire dans l'année suivant l'ouverture de la souscription, à défaut de quoi « la société est dissoute et les associés sont remboursés du montant de leur souscription » (art. L. 214-116). L'inaliénabilité des parts des fondateurs pendant trois ans à compter de la délivrance du visa (art. L. 214-86 ; art. 422-189-1 du règlement général). Et la garantie bancaire approuvée par l'AMF, préalable à l'offre au public (art. L. 214-86 ; art. 422-190). Ces trois règles jouent au démarrage de la SCPI, ou jamais : une fois le véhicule constitué et les parts placées, elles ne vous servent plus.
⚠️ Le risque, écrit en clair
La SCPI est un placement immobilier à capital non garanti et illiquide. Le prix de la part peut baisser, le revenu peut diminuer, être réduit ou suspendu, la revente des parts peut prendre plusieurs mois voire davantage, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'horizon de placement recommandé est long. Ces faits ne relèvent pas d'une note de bas de page : ils font partie du produit, et la matrice complète est exposée dans notre guide des risques d'une SCPI.
Vérifier soi-même : trois questions, une par étage
Une question par étage suffit. Encore faut-il savoir ce que la réponse prouve — et ce qu'elle ne prouve pas.
Étage 2 — le gestionnaire est-il agréé, et pour quoi ?
L'AMF tient une base publique où figurent les sociétés de gestion qu'elle a agréées ; la liste est également publiée en données ouvertes. Une précision de méthode, puisque cette page traite justement de la fiabilité de l'information : le chiffre qui suit est un dénombrement effectué par nos soins — et non un chiffre publié par l'AMF — sur ce jeu de données dans sa version du 14 août 2026, en comptant les numéros d'agrément distincts au statut « vivant ». Sur cette base, 665 sociétés de gestion de portefeuille étaient agréées, dont 161 portant le libellé d'activité « actifs immobiliers, définis à l'article L. 214-36 du Code monétaire et financier». Attention à ne pas transformer ce chiffre en autre chose : porter ce libellé n'équivaut pas à gérer une SCPI, et il serait faux d'en déduire un nombre de « sociétés de gestion de SCPI ».
Le registre atteste d'un statut. Il ne dit pas si la maison gère bien.
Étage 1 — le document est-il visé, et à quelle date ?
Le numéro et la date du visa doivent figurer dans toute publicité (art. 422-196), ainsi que sur le bulletin d'information (instruction DOC-2019-04, § 3.1.1) — et, sur le même document, la date et le numéro d'agrément de la société de gestion. C'est la vérification la plus concrète que vous puissiez faire : les deux actes figurent côte à côte, sous vos yeux, et ils ne portent pas sur le même objet.
Sur votre propre bulletin, deux numéros, deux objets (gabarit)
Visa AMF n° AA-NN en date du JJ/MM/AAAA -> porte sur LA NOTE D'INFORMATION de la SCPI -> RG AMF art. 422-192 I 1° Societe de gestion agreee sous le n° GP-... (numero d'agrement AMF) -> porte sur LA SOCIETE DE GESTION, personne morale -> CMF art. L. 532-9 ; RG AMF art. 422-192 II 2° Deux numeros qui ne portent pas sur la meme chose : l'un sur un document, l'autre sur une societe. Ils figurent cote a cote sur le meme document.
Les formats ci-dessus sont des gabarits destinés à montrer la structure des deux numéros : aucune valeur réelle n'y figure, et aucun acteur n'est nommé.
Étage 3 — le vendeur est-il immatriculé, et que vous doit-il avant que vous signiez ?
Le registre unique des intermédiaires est tenu par l'ORIAS (art. L. 546-1), et un conseiller en investissements financiers doit en outre adhérer à une association professionnelle agréée par l'AMF (art. L. 541-4). Vient ensuite un droit opposable et rarement exercé : préalablement à la souscription, la note d'information visée, le bulletin de souscription et les statuts vous sont remis sur support durable (art. 422-226 I), auxquels s'ajoute le document d'informations clés (instruction DOC-2019-04, § 1.1). La différence entre un document qui vous est remis et un document seulement mis à disposition — et ce que cela change en pratique — est traitée dans notre guide des chiffres publiés par une SCPI.
Ce que ces documents deviennent une fois entre vos mains est traité ailleurs : la note d'information, les clauses des statuts, le bulletin et le rapport annuel ont chacun leur guide. Enfin, une vérification d'identité du vendeur reste utile face aux usurpations de nom et aux faux sites, sujet traité dans notre guide des arnaques en SCPI.
Ce que ces vérifications prouvent, et ce qu'elles ne prouvent pas
Elles établissent qu'un acteur a le droit d'exercer, que son document est visé et que son vendeur est immatriculé. Elles ne disent rien de la qualité des immeubles, de la pertinence de la stratégie, ni du rendement futur : vous saurez qu'on a le droit de vous vendre ces parts, vous ne saurez rien de ce qui a été acheté ni à quel prix. Le mérite de ces vérifications est ailleurs : elles éliminent en quelques minutes ce qui n'est pas régulier du tout.
Quand ça se passe mal : réclamer, et après
La table d'attribution de la section 2 se termine, pour plusieurs lignes, par le mot « réclamation ». Encore faut-il savoir ce que ce mot recouvre exactement, quels délais s'imposent au professionnel, et ce que la médiation peut — ou ne peut pas — obtenir.
Le parcours de la réclamation, de la lettre au juge
D'abord, écrivez au professionnel. Toute société de gestion de SCPI et tout conseiller en investissements financiers doivent disposer d'un dispositif de traitement des réclamations et informer le client de son existence — c'est l'objet de l'instruction AMF DOC-2012-07, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2024, dont le champ vise expressément les sociétés de gestion de SCPI. Deux délais y sont posés : accusé de réception sous dix jours ouvrables et réponse sous deux mois.
Si la réponse ne vient pas, ou ne convient pas, le médiateur de l'AMF. La procédure est gratuite, confidentielle et volontaire. Elle suppose une réclamation préalable refusée, ou restée sans réponse pendant au moins deux mois, et elle est irrecevable si cette réclamation date de plus d'un an.
Un point que peu d'épargnants connaissent : aux termes de l'article L. 621-19 du Code monétaire et financier, la saisine du médiateur suspend la prescription de l'action civile et administrative, qui court à nouveau, une fois la médiation terminée, pour une durée minimale de six mois. Saisir le médiateur ne vous fait donc perdre aucun droit. C'est une raison suffisante de ne pas s'en priver par crainte de « perdre du temps ».
À l'arrivée : le médiateur émet une recommandation, que les parties acceptent ou refusent. Elle n'est pas contraignante, et elle n'a pas vocation à indemniser une perte de marché. Reste ensuite le juge.
Le bon guichet dépend de l'étage
Le médiateur de l'AMF traite ce qui entre dans la compétence de l'AMF. Un litige portant sur un contrat d'assurance-vie n'en relève donc pas : il revient au Médiateur de l'Assurance. Aucun texte ne l'écrit noir sur blanc : cela découle du périmètre de l'AMF. Le résultat est le même pour vous, et un guichet mal choisi se paie en mois. Pour l'information générale sur ses droits et démarches, un service commun à l'ACPR, à l'AMF et à la Banque de France existe également.
Ce que les chiffres du recours disent — et ce qu'ils ne disent pas
Dans son rapport au titre de l'exercice 2024, le médiateur de l'AMF fait état de 2 204 demandes de médiation, dont 1 168 entrant dans son champ de compétence, contre 1 005 en 2023. Les SCPI y comptent pour 141 dossiers, contre 86 en 2023, avec 106 propositions de solution rendues sur ces dossiers. Parmi ces 141 dossiers figurent notamment 35 mises en cause du conseil en investissement, 29 litiges portant sur les délais d'exécution des demandes de rachat, 15 sur les délais de traitement et d'enregistrement des demandes de retrait et 8 sur la dépréciation de la valeur des parts — cette ventilation ne couvre donc pas l'ensemble des 141 dossiers, le rapport n'en détaillant que les motifs principaux. Le périmètre est celui des dossiers portés devant ce médiateur, sur ce seul exercice.
Ces chiffres se lisent avec deux précautions. La première : ils mesurent des litiges portés devant un guichet précis, sur un seul exercice : ils ne disent rien du nombre de SCPI, ni de leur performance, ni de la proportion d'épargnants mécontents — et, comme toute donnée agrégée, ils ne décrivent aucune SCPI en particulier, et surtout pas la vôtre. La seconde tient à un détail : la première catégorie porte sur le conseil — c'est-à-dire sur l'étage 3, celui qu'on oublie de présenter, et non sur le véhicule ni sur le gestionnaire. Le litige le plus fréquent ne naît donc pas là où on l'attend.
Une sanction de l'AMF ne vous indemnise pas
L'action de l'autorité vise l'intégrité du marché et la conformité des professionnels : elle peut aboutir à un avertissement, à une interdiction d'exercer ou à une sanction pécuniaire versée au Trésor. La réparation d'un préjudice individuel, elle, relève de la réclamation, puis de la médiation, puis du juge. Ce sont deux logiques distinctes, et les confondre est la déception la plus fréquente chez un épargnant qui vient de lire une décision de sanction et attend un chèque.
Ce cadre ne suffit pas à décider — et il faut le dire
Vous savez désormais qui répond de quoi : quel étage porte quelle responsabilité, quel texte l'organise, quel recours il ouvre. C'est ce qu'un cadre juridique permet de savoir. Vous ne savez toujours pas si telle SCPI est un bon placement pour vous — et cette page ne peut pas vous le dire, pour une raison simple : le cadre ne le dit pas non plus.
La conformité établit que les documents ont été remis, que le gestionnaire est agréé et que les procédures ont été suivies. Elle ne dit rien du prix, du revenu, ni de votre capacité à sortir le jour où vous en aurez besoin — c'est-à-dire de tout ce qui décide de votre résultat. Un dossier parfaitement régulier peut décevoir profondément, et un épargnant qui n'aurait lu que cette page ne dispose pas, à ce stade, de l'information suffisante pour décider. On l'écrit sans précaution oratoire : la conclusion honnête, à ce point du parcours, peut être qu'il manque une pièce — et qu'il faut aller la chercher avant de signer quoi que ce soit.
La suite ne relève pas du cadre mais de la sélection, qui obéit à d'autres critères et que nous ne refaisons pas ici : elle est traitée par notre guide de la méthode de sélection et de ses sept critères et par notre guide sur le choix d'une SCPI. Le choix commence là où cette page s'arrête. Il se peut aussi que la conclusion soit de ne pas investir en SCPI, ou de reporter : c'est une issue légitime, et rien de ce qui précède ne suppose le contraire.
Un dernier mot sur ce que vous lisez : cet article est informatif. Il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal ; votre situation individuelle relève d'un professionnel. Hagnéré Patrimoine est un cabinet CIF, COA et COBSP, immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23002291 et établi à Bassens : il conseille et il oriente. Il n'est ni une société de gestion, ni un expert immobilier, ni l'AMF.
Mémo express
Ce qu'il faut retenir
- Trois étages, et un dépositaire en arrière-plan : le véhicule (la SCPI), le gestionnaire (la société de gestion agréée), le distributeur. Trois régimes, trois responsabilités.
- L'AMF agrée une société et vise un document: elle ne juge ni un immeuble, ni une stratégie, ni un niveau de rendement. Le visa n'implique aucune approbation de l'opportunité de l'opération.
- Quatre niveaux de normes: le règlement général de l'AMF est du droit dur parce qu'il est homologué et publié ; l'instruction est de la doctrine ; une note professionnelle n'oblige personne ; une directive non transposée n'est pas le droit applicable.
- Aucun seuil d'occupation, de report à nouveau, d'endettement ni de rendement n'existe— le plafond d'emprunt lui-même est fixé par l'assemblée générale, pas par un texte.
- Le bulletin dû est semestriel, dans les soixante jours suivant la fin du semestre ; le bulletin trimestriel que beaucoup reçoivent relève du choix de la société de gestion, qui peut cesser de l'envoyer sans rien violer.
- Aucun fonds de garantie, aucune protection publique ne couvre un placement en SCPI : le capital n'est pas garanti et la liquidité non plus.
Faire relire votre dossier par un conseiller en gestion de patrimoine
Documents, interlocuteurs, recours ouverts : on fait le point avec vous, en architecture ouverte. Y compris quand la conclusion est qu'il manque une information pour décider.