Mis à jour le 15 juillet 2026 · Conforme au Règlement général de l'AMF (art. 422-228, bulletin d'information), à l'article L. 214-109 du Code monétaire et financier, à l'ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024, à la méthodologie ASPIM des indicateurs harmonisés et de la PGA (octobre 2025) et aux données ASPIM 2025 (communiqué du 10/02/2026).
Le bulletin trimestriel SCPI, c'est quoi ?
Un bon réflexe de porteur de SCPI tient en une habitude : ouvrir chaque bulletin non pas pour se rassurer sur un chiffre isolé, mais pour lire une tendance. Encore faut-il savoir quoi regarder — et distinguer ce qui relève du bulletin de ce qui appartient au rapport annuel ou aux documents remis avant de souscrire. Reprenons à la base : de quoi parle-t-on exactement ?
Le bulletin en 30 secondes
Ce que c'est : un document périodique de suivi, publié entre deux rapports annuels, qui donne les chiffres frais du trimestre.
Ce qu'on y lit : distribution, taux de distribution et PGA, taux d'occupation, collecte, parts en attente de retrait, prix et valeurs.
Ce qu'il n'est pas : ni la note d'information (avant de souscrire), ni le rapport annuel certifié — chacun a son rôle.
Le point clé : le minimum légal est semestriel depuis 2019 ; le rythme trimestriel est un choix de la société de gestion.
Le bulletin trimestriel — dont le nom réglementaire exact est « bulletin d'information » — est le document de suivi périodique d'une SCPI. Il paraît entre deux rapports annuels et sert à tenir l'associé informé de la vie du fonds : sa base réglementaire est l'article 422-228 du règlement général de l'AMF (au sein des dispositions particulières aux SCPI, articles 422-223 à 422-236). Son contenu minimal consiste à relater les principaux événements de la vie sociale de la période — c'est un contenu non normalisé : chaque société de gestion est plus ou moins généreuse dans les indicateurs qu'elle publie. Si vous découvrez le sujet, commencez par comprendre ce qu'est une SCPI avant d'entrer dans sa documentation.
Le bulletin est diffusé par la société de gestion, sur support durable (article 314-5 du règlement général de l'AMF) : le plus souvent, il est mis à disposition en ligne, sur le site de la société de gestion ou dans votre espace associé, un exemplaire papier pouvant généralement être obtenu sur demande.
Non, ce n'est plus obligatoire chaque trimestre
Et c'est là qu'on corrige une idée reçue tenace : depuis la réforme entrée en vigueur le 22 février 2019, le minimum légal est passé du bulletin trimestriel obligatoire au bulletin semestriel. En pratique, une large majorité de sociétés de gestion maintient volontairement un rythme trimestriel, parce que leurs associés y sont attachés — mais il ne faut jamais écrire « la loi impose un bulletin trimestriel » : elle impose un bulletin au moins semestriel, la fréquence trimestrielle relevant d'un choix.
Quant au délai de publication, le bulletin paraît après la clôture de la période : l'article 422-228 en vigueur prévoit une mise à disposition dans les 60 jours suivant la fin de chaque semestre. Le délai de 45 jours parfois cité correspond à l'ancien régime trimestriel, abrogé par la réforme entrée en vigueur le 22 février 2019. Reportez-vous, en pratique, au calendrier de publication propre à la SCPI concernée.
Semestriel depuis 2019, trimestriel par choix
À retenir : le bulletin d'information est obligatoire au moins deux fois par an depuis la réforme du 22 février 2019. Le rythme trimestriel que l'on observe encore très largement est une pratique de marché, pas une obligation réglementaire. Un fonds qui ne publierait qu'un bulletin semestriel n'est donc pas en infraction — c'est simplement moins de points de suivi pour l'associé.
Ne confondez pas le bulletin avec les autres documents : les règles d'avant souscription figurent dans la note d'information et le DIC, tandis que les comptes certifiés se trouvent dans le rapport annuel dont nous détaillons ailleurs la méthode de lecture.
Ce que contient le bulletin : la carte des 5 blocs
En pratique, un bulletin s'organise autour de cinq blocs. Je ne vais pas redéfinir chaque indicateur ici — chacun a sa fiche — mais vous montrer où le trouver dans le document et comment le relier aux autres.
| Bloc | Indicateurs à repérer | Ce qu'il mesure | Fiche dédiée |
|---|---|---|---|
| Revenus / distribution | Acompte, taux de distribution (TD) + PGA (2026) | Le revenu distribué rapporté au prix | TD, TDVM |
| Occupation | TOF et TOP | Le remplissage financier vs physique | TOF, TOP, vacance |
| Collecte & parts | Collecte nette, capitalisation, parts en attente de retrait | Dynamisme, taille et liquidité | Collecte, capitalisation, file d'attente |
| Activité immobilière | Acquisitions / cessions du trimestre | Déploiement de la collecte, arbitrages | (texte du bulletin) |
| Prix & valeurs | Prix de souscription/retrait, valeurs de réalisation et de reconstitution | Prix pratiqués et repères patrimoniaux | Réalisation, reconstitution |
Chaque ligne du tableau ci-dessus renvoie à une notion précise : le taux de distribution (TD) et l'ancien indicateur TDVM pour les revenus ; le taux d'occupation financier (TOF), le taux d'occupation physique (TOP) et la vacance locative pour l'occupation ; la collecte nette, la capitalisation et les parts en attente de retrait pour le marché des parts ; enfin la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution pour les repères patrimoniaux. Ici, on apprend seulement à les localiser et à les croiser.
Piège fréquent : TD ou TDVM ?
Sur un bulletin récent, l'indicateur de rendement affiché est le taux de distribution (TD) : depuis l'harmonisation ASPIM de 2022, il rapporte le dividende brut de l'année au prix de souscription au 1er janvier. Il a remplacé le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché), l'ancien indicateur qui rapportait, lui, le dividende au prix de part moyen acquéreur. Conséquence pratique : un TD et un TDVM ne se calculent pas sur la même base — ne comparez jamais un chiffre « nouvelle méthode » à un historique « ancienne méthode » sans le savoir.
Le bulletin rappelle les valeurs, il ne les recalcule pas
Les valeurs réglementaires d'une SCPI — valeur comptable, valeur de réalisation et valeur de reconstitution — sont arrêtées par la société de gestion sur la base d'expertises immobilières, dans le cadre de l'article L. 214-109 du Code monétaire et financier. Le bulletin ne fait que les rappeler. Depuis l'ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024, une publication semestrielle des valeurs a été introduite. Ce qui se lit dans le bulletin, c'est surtout l'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution.
La nouveauté 2026 : la PGA à côté du taux de distribution
La PGA, en bref : de quoi parle-t-on ?
Ce que c'est : la performance globale annuelle, une méthodologie harmonisée par l'ASPIM (publiée en octobre 2025).
Ce qu'elle mesure : sur un an, le dividende brut plus la variation du prix de part — donc la performance réelle, capital inclus.
Pourquoi elle apparaît : pour que le taux de distribution ne soit plus lu seul, un rendement distribué n'étant pas une performance d'ensemble.
À ne pas confondre : le TD = le revenu ; la PGA = un an, capital compris ; le TRI = le long terme (5 à 20 ans).
C'est le changement le plus visible dans les bulletins publiés en 2026 : à côté du taux de distribution apparaît un nouvel indicateur, la PGA (performance globale annuelle). Il s'agit d'une méthodologie harmonisée par l'ASPIM, publiée en octobre 2025. L'intention de l'ASPIM est simple : selon cette méthodologie, le taux de distribution a désormais vocation à ne plus être communiqué seul — il devrait être accompagné de la PGA calculée sur la même période.
Dit autrement : le TD, c'est ce que la SCPI vous verse ; la PGA, c'est ce que vous gagnez vraiment, capital compris — le dividende plus la variation du prix de part sur l'année. Un TD à 6 % avec un prix de part en baisse peut donner une PGA proche de zéro, voire négative — et c'est précisément là son intérêt : elle empêche de confondre un rendement distribué avec une performance d'ensemble.
TD seul vs PGA (illustration marche 2025)
Taux de distribution (TD) 2025, moyenne marche ~ 4,91 % (ce qui est distribue)
Variation moyenne du prix de part 2025 ~ -3,45 % (effet capital)
Performance globale annuelle (ordre de grandeur) ~ +1,46 % (TD + variation de prix)
--> Le TD seul surestime la performance reelle : c'est pourquoi la PGA
l'accompagne desormais.
(Chiffres agreges ASPIM, communique du 10/02/2026, donnees passees, sans valeur predictive.)PGA, TD, TRI : ne pas confondre
Trois indicateurs, trois horizons. La PGA est annuelle : sur un an, elle additionne le dividende et la variation du prix de part. Le TRI est un indicateur de long terme (5, 10, 15 ou 20 ans) qui intègre les prix d'entrée et de sortie. Le taux de distribution reste, lui, l'indicateur de revenu annuel. Cette fiche ne redémontre pas leurs formules : reportez-vous à chaque fiche dédiée pour le détail du calcul.
Cas concret : Julien recalcule la PGA à partir de son bulletin
Reprenons deux lignes du bulletin de Julien et une calculette — prix de souscription et dividende versé, rien de plus. Il compare le bulletin de fin d'année de sa SCPI au précédent et veut vérifier la performance réelle, pas seulement le TD affiché.
Cas pratique — pédagogique, chiffres arrondis
Julien, 41 ans, détient des parts d'une SCPI à capital variable
Son bulletin donne deux lignes qu'il suffit de relier : un prix de souscription de 200 € au 1er janvier N, un dividende brut versé de 10 € par part sur l'année N, et un nouveau prix de souscription de 192 € au 1er janvier N+1. Le TD affiché le rassure ; il veut savoir ce qu'il en reste, capital compris.
Du TD affiche a la performance globale annuelle (PGA)
1) Taux de distribution (TD) affiche dans le bulletin :
dividende brut / prix de souscription au 1er janvier N
10 EUR / 200 EUR = 5,0 % (le chiffre qui rassure)
2) Effet capital : variation du prix de part sur l'annee :
(192 EUR - 200 EUR) / 200 EUR = -4,0 % (le prix a baisse)
3) Performance globale annuelle (PGA), capital variable :
[dividende brut + (prix au 1/1/N+1 - prix au 1/1/N)] / prix au 1/1/N
[10 + (192 - 200)] / 200 = 2 / 200 = +1,0 % (la performance reelle)
--> Le TD (5 %) est bon, mais la PGA (+1 %) revele que le dividende a ete
presque efface par la baisse du prix de part. C'est exactement pour cela
que, selon la methodologie ASPIM (octobre 2025), le TD a vocation a ne plus etre communique sans la PGA.Ces deux informations — le dividende et le prix de souscription — figurent dans le bulletin. Les lire ensemble évite de se fier au seul TD. Julien croise ensuite avec les parts en attente de retrait (en hausse ?) et le TOF avant toute conclusion.
Un exemple, pas une promesse
Ce calcul est pédagogique et les nombres sont arrondis. Le TD et la PGA sont non garantis, le capital non plus : les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité n'est pas incluse : en détention directe, les revenus fonciers sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux (et non 18,6 %, taux réservé aux revenus mobiliers) — voir la fiscalité des SCPI.
Les signaux d'alerte lisibles dans le bulletin
Comparé d'un trimestre à l'autre, le bulletin fait souvent apparaître une dégradation deux ou trois trimestres avant qu'elle ne figure noir sur blanc dans le rapport annuel. Voici les cinq signaux à surveiller — aucun ne se lit seul, mais c'est quand plusieurs signaux vont dans le même sens qu'il faut réagir.
- La file d'attente qui s'allonge : un stock de parts en attente de retrait qui gonfle trimestre après trimestre (au regard de la capitalisation) signale une tension de liquidité — c'est le signal numéro un. Voir aussi le hub liquidité d'une SCPI.
- Le TOF qui baisse sur plusieurs trimestres : dégradation de l'occupation, à croiser avec le TOP et la vacance locative.
- Un écart prix / valeur de reconstitution défavorable : un prix de souscription supérieur à la valeur de reconstitution (surcote) accroît le risque d'une baisse future du prix — comment le repérer : décote ou surcote.
- Une collecte nette négative persistante : défiance ou tension durable, à suivre via la collecte nette.
- Une révision ou baisse répétée du prix de part : pourquoi une SCPI baisse son prix et quand elle le fait ; un dividende soutenu par une ponction du report à nouveau mérite aussi l'attention.
Le piège du TOF post-2022
Depuis l'harmonisation ASPIM de 2022, le numérateur du TOF intègre les locaux sous franchise, en travaux ou en restructuration, ou sous promesse : un TOF élevé peut donc masquer une vacance économique, et un TOF « nouvelle méthode » n'est pas comparable à un TOF calculé avant 2022. Réflexe systématique : croiser TOF et TOP et lire la tendance, jamais le seul chiffre du trimestre.
Un signal isolé ne suffit pas : agir quand deux ou trois se cumulent
Un TD élevé, un TOF proche de 100 % ou une décote ne suppriment jamais le risque. Le contexte 2023-2026 l'a rappelé : la hausse des taux a fait reculer les valorisations (surtout les bureaux), entraînant des baisses de prix de part et un allongement des files d'attente, avant une détente amorcée en 2025 et au premier trimestre 2026. À titre de repère agrégé (source ASPIM, données passées) : les parts en attente de retrait représentaient de l'ordre de 2,8 milliards d'euros (environ 3,1 % de la capitalisation) fin 2025, pour une capitalisation de marché de l'ordre de 89 milliards d'euros — chiffres agrégés, sans référence à une SCPI nommée. Attention enfin : il n'existe pas de seuil réglementaire officiel du type « parts en attente supérieures à 5 % ». C'est un stock qui gonfle de trimestre en trimestre qui doit alerter, pas un pourcentage figé.
Un bulletin de SCPI à décrypter ?
Nous lisons vos bulletins avec vous : distribution, TOF, file d'attente, écart prix/reconstitution. Sans produit-maison ni biais émetteur.
Bulletin trimestriel ou rapport annuel : lequel dit quoi ?
Le bulletin et le rapport annuel se complètent : le bulletin donne les chiffres du trimestre écoulé, non audités ; le rapport annuel, lui, présente les comptes de l'exercice une fois certifiés par le commissaire aux comptes. À quoi s'ajoutent les documents de pré-souscription. Voici comment ne pas les confondre.
| Document | Fréquence | Profondeur / certification | Usage |
|---|---|---|---|
| Bulletin d'information | Trimestriel (pratique) / semestriel (min. légal, art. 422-228 RG AMF) | Synthétique, non audité, contenu non normalisé | Suivi court terme, à lire en tendance |
| Rapport annuel | Annuel (soumis à l'AG) | Le fond : comptes certifiés par le CAC, état du patrimoine, 3 valeurs réglementaires | Juger la robustesse une fois par an |
| Note d'information + DIC | Avant souscription (DIC révisé au moins 1x/an) | Règles, frais, risques (note visée AMF) ; indicateur de risque 1-7 (DIC PRIIPS) | Décider d'investir |
Le bulletin sert au suivi trimestriel en tendance ; il ne remplace pas le rapport annuel, dont nous détaillons ailleurs la méthode de lecture (ordre de lecture des comptes, TOF vs TOP en profondeur, signaux propres au rapport). Pour la décision d'investir, tout part de la note d'information et du DIC. Chacun son rôle : ne cherchez pas dans le bulletin ce qui relève des deux autres.
Notions et documents voisins
Le bulletin est un agrégateur d'indicateurs : chaque notion qu'il affiche a sa fiche dédiée. Voici où creuser, selon ce que vous voulez vérifier.
- Les indicateurs du bulletin : le taux de distribution (TD), le TOF et le TOP, la collecte nette, la capitalisation, les parts en attente de retrait, le TRI et l'ancien TDVM.
- Les autres documents : lire le rapport annuel d'une SCPI et la note d'information (les statuts — contrat social de la SCPI — font l'objet d'une fiche distincte de notre corpus).
- Liquidité & valeurs : la liquidité d'une SCPI, la valeur de reconstitution et la valeur de réalisation.
- Pour agir : le hub SCPI, le guide complet 2026.
Note de méthode
Les chiffres de marché de ce guide (taux de distribution moyen, prix de part, capitalisation, stock de parts en attente) sont agrégés et sourcés (ASPIM, données 2025 / T1 2026) : ils décrivent une tendance de place, jamais une SCPI nommée, et n'ont aucune valeur prédictive. En rendez-vous, nous lisons vos bulletins de la même façon : en série, chaque indicateur comparé à ses propres trimestres précédents, jamais un chiffre isolé rapproché d'un classement. Un exemple parlant : un TOF pourrait afficher 96 % un trimestre, puis 94 %, 92 %, 90 % aux suivants — le premier chiffre rassure, la série alerte, et c'est elle qu'il faut lire.
Un dernier repère, le plus important : le bulletin ne fait que constater ce qui s'est passé le trimestre dernier ; il n'annonce ni les revenus ni le prix des parts à venir. Une SCPI reste un engagement de long terme (8 à 10 ans minimum), non garanti, illiquide, avec risque de perte en capital et de baisse des revenus ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le réflexe qui protège : notez chaque trimestre le TOF, la file d'attente et la collecte nette, et comparez au trimestre précédent — c'est ce suivi de dix minutes qui, au second semestre 2023, a permis à certains porteurs de voir le retournement arriver bien avant le rapport annuel.
Lire le bulletin pas à pas : la méthode en 7 points
Un bulletin se lit dans un ordre précis. Voilà celui qu'on applique en rendez-vous : on part du revenu, on remonte vers le risque, et on termine par le réflexe qui prime sur tout le reste.
Checklist de lecture d'un bulletin
1. Distribution / acompte du trimestre — cohérent avec l'objectif annuel ? L'acompte est trimestriel (parfois mensuel) : la périodicité change l'étalement, pas le montant annuel.
2. TD + PGA lus ensemble (depuis 2026) — le revenu et la performance capital inclus.
3. TOF, puis croiser avec le TOP — occupation financière vs physique.
4. Collecte nette — positive (dynamisme) ou négative (défiance) ?
5. Parts en attente de retrait, rapportées à la capitalisation — le signal de liquidité numéro un.
6. Prix de part et écart au prix vs valeur de reconstitution — décote ou surcote ?
7. Acquisitions / cessions et origine de la distribution — récurrente (loyers) ou soutenue par des plus-values exceptionnelles ou une ponction du RAN ?
Chaque point renvoie à sa fiche : la distribution mensuelle ou trimestrielle pour l'étalement des acomptes, la collecte nette pour le dynamisme, les parts en attente de retrait pour la liquidité, et le report à nouveau (RAN) ou les réserves pour comprendre d'où vient réellement le dividende.
Le vrai réflexe : lire en tendance, jamais un chiffre isolé
Un bulletin ne se lit jamais isolément. Comparez toujours l'indicateur au(x) trimestre(s) précédent(s) — le trimestre passé (T-1) et le même trimestre de l'année précédente (T-4). Un point isolé ne vaut rien ; c'est la série qui parle. L'épisode de 2023 l'a montré : la collecte nette annuelle pouvait rester positive alors que le retournement s'était amorcé au second semestre — seul un lecteur de bulletins trimestriels, en tendance, l'a vu à temps.
Distribution récurrente ≠ distribution exceptionnelle
Un taux de distribution flatté par des plus-values de cession ou une ponction du report à nouveau n'a pas la même valeur qu'un revenu locatif récurrent. Le bulletin donne souvent l'origine de la distribution : lisez-la. Pour distinguer le coussin de lissage de la performance réelle, voir les réserves et le report à nouveau (RAN).