Mis à jour le 14 juillet 2026 · Conforme au Code monétaire et financier (art. L. 214-114), à la doctrine ASPIM sur le calcul du TOF (harmonisation au 1er janvier 2022) et aux statistiques agrégées ASPIM / IEIF 2025. Chiffres de marché à vérifier à la source avant toute décision.
À lire avant tout : ce qui n'est pas garanti
Une SCPI est un placement long terme (horizon recommandé 8 à 10 ans minimum). La valeur de part, les revenus (dividendes) et le capital ne sont pas garantis ; la liquidité non plus. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un bon indicateur d'occupation ne supprime jamais le risque. Cet article est éducatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé (art. L. 533-13 du Code monétaire et financier).
En 30 secondes : la vacance, l'essentiel
- La vacance est la part du patrimoine qui ne produit pas de loyer ; elle se lit en creux des taux d'occupation (physique ≈ 100 − TOP en m² ; financière ≈ 100 − TOF en €).
- Il n'existe pas de « taux de vacance » normé : l'ASPIM publie le TOF/TOP, la vacance en est le complément.
- Piège : depuis 2022 le TOF réintègre franchise/travaux/promesse → un TOF élevé peut coexister avec une vraie perte de loyers ; l'agrégat officiel = les « locaux vacants en recherche » (8,3 % en 2025, vs 6,4 % en 2023).
- Frictionnelle (rotation, saine) vs structurelle (durable, actifs obsolètes ou suroffre) : distinction qualitative, aucun seuil réglementaire.
- Impact sur le dividende atténué par la mutualisation et lissé temporairement par le RAN — jamais annulé. Capital, revenus, liquidité non garantis.
La vacance locative, c'est quoi ? La part du patrimoine qui ne rapporte pas de loyer
Reprenons ce « TOF 91,3 % » de plus près. Ce que la société de gestion écrit rarement noir sur blanc dans le bulletin, c'est que les ~9 % qui manquent portent un nom : la vacance. Le mot fait peur, mais il recouvre une réalité banale de tout parc immobilier : à un instant donné, une fraction des locaux n'est pas louée.
Un rappel utile, sans refaire le cours (tout est dans le guide complet des SCPI) : une SCPI a pour objet légal l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier affecté à la location (art. L. 214-114 du Code monétaire et financier). La matière première du dividende, ce sont donc les loyers encaissés. Un local vide ne facture aucun loyer : il pèse directement sur le résultat distribuable.
Définition
La vacance locative d'une SCPI, c'est la part de son patrimoine immobilier qui ne génère pas de loyer parce qu'elle n'est pas louée. Ce n'est pas un indicateur normalisé autonome : l'ASPIM ne définit pas de « taux de vacance », mais publie des taux d'occupation (TOF, TOP). La vacance se lit donc « en creux » de ces taux.
Vacance en SCPI vs logement en direct : pourquoi un départ isolé se voit à peine
La grande différence avec un bien détenu en direct : quand votre studio locatif se vide, vous perdez 100 % du loyer de ce bien tant qu'il reste inoccupé. Dans une SCPI, la vacance est mutualisée sur des dizaines d'immeubles et des centaines de locataires : le départ d'un locataire se dilue dans la masse des loyers qui, eux, continuent de rentrer. C'est l'un des vrais atouts de la pierre-papier (on y revient plus bas). Mais avant ça : comment cette part vacante se mesure-t-elle exactement ? La réponse est moins évidente qu'il n'y paraît.
Le mur des sigles SCPI : où lire chaque définition
Un bulletin trimestriel ou un rapport annuel aligne les acronymes sans les expliquer. Ce guide traite la vacance ; chaque notion voisine a sa fiche dédiée, pour ne pas tout mélanger :
- TOF — taux d'occupation financier (loyers facturés) ; la vacance financière en est le creux.
- TOP — taux d'occupation physique (surfaces louées) ; la vacance physique, c'est ce qu'il ne montre pas.
- TD — taux de distribution, l'indicateur de rendement en vigueur depuis 2022, qui a remplacé le TDVM (ancien taux de distribution sur valeur de marché).
- RAN — report à nouveau, la réserve de revenus qui lisse le dividende quand la vacance monte.
- PGR — provision pour grosses réparations, qui finance l'entretien lourd du patrimoine.
Vacance physique et vacance financière : deux mesures à ne pas confondre
Il n'y a pas une vacance, mais deux façons de la mesurer, selon qu'on compte des mètres carrés ou des euros de loyer. Confondre les deux, c'est croire qu'une SCPI va bien alors que ses meilleurs locaux se vident.
Les deux mesures de la vacance (approchées)
Vacance PHYSIQUE ≈ 100 % - TOP = surfaces vacantes / surfaces detenues (en m2) Vacance FINANCIERE ≈ 100 % - TOF = valeur locative non percue / valeur locative totale (en euros)
La vacance physique compte des surfaces ; la vacance financière pondère par les loyers. C'est la vacance financière qui reflète la perte de revenu réellement subie. Formules approchées : le complément exact du TOF depuis 2022 ne capte que les locaux vacants en recherche de locataire (voir section 3).
La vacance physique se lit en creux du taux d'occupation physique (TOP), qui rapporte les surfaces louées aux surfaces détenues. Elle ne dit rien de la valeur des locaux : une petite surface prime très chère y pèse aussi peu qu'un grand entrepôt bon marché. La vacance financière, elle, se déduit du taux d'occupation financier (TOF), pondéré par les loyers : c'est la mesure pertinente pour le revenu distribué.
| Critère | Vacance physique | Vacance financière |
|---|---|---|
| Se lit en creux de | TOP (taux d'occupation physique) | TOF (taux d'occupation financier) |
| Unité | Surfaces (m²) | Loyers / valeur locative (€) |
| Formule approchée | ≈ 100 % − TOP | ≈ 100 % − TOF |
| Pertinence pour le revenu | Faible — ne dit pas la valeur | Élevée — mesure la perte de loyer |
| Publication ASPIM | TOP facultatif, non comparable | TOF harmonisé, comparable |
Attention : le TOP n'est pas comparable d'une SCPI à l'autre
La publication du TOP est facultative et ses modalités de calcul varient d'une société de gestion à l'autre : il n'existe donc pas de « TOP moyen de marché » ni de « vacance physique moyenne » fiable. Le TOF, lui, est harmonisé depuis 2022 et comparable. Ces deux indicateurs sont détaillés dans nos fiches dédiées au TOF et au TOP — nous ne redéveloppons pas ici leurs formules.
Cas pratique — Sophie · même vacance physique, pas le même impact
2 % de surfaces vides : 5 % ou 1 % de loyers perdus ?
Sophie lit dans le bulletin de sa SCPI que 2 % des surfaces sont vacantes. Rassurée ? Cela dépend quelles surfaces. La SCPI détient 100 000 m² qui rapporteraient 20 000 000 € de loyers par an si tout était loué.
- Scénario A — un plateau « prime » de 2 000 m² se vide (valeur locative 500 €/m²/an) : loyer perdu = 2 000 × 500 = 1 000 000 €. Vacance physique = 2 000 / 100 000 = 2 % ; vacance financière = 1 000 000 / 20 000 000 = 5 %.
- Scénario B — un local « secondaire » de 2 000 m² se vide (valeur locative 100 €/m²/an) : loyer perdu = 2 000 × 100 = 200 000 €. Vacance physique = 2 % (identique !) ; vacance financière = 200 000 / 20 000 000 = 1 %.
Même 2 % de vacance physique, mais une vacance financière de 5 % contre 1 % — soit cinq fois plus de loyers manqués dans le scénario A. La leçon : la mesure qui compte pour le revenu est la vacance financière (≈ 100 − TOF), pas le comptage de m² (≈ 100 − TOP). Personas et chiffres fictifs, à visée illustrative ; en pratique la mutualisation sur des centaines de locataires dilue fortement un tel choc.
Pourquoi la vacance ne se lit pas exactement à « 100 − TOF »
On serait tenté d'écrire une formule simple : vacance = 100 % − TOF. C'est une approximation, pas une égalité. Et l'écart, justement, dit quelque chose sur l'état réel du parc. Depuis l'harmonisation ASPIM du 1er janvier 2022, le numérateur du TOF réintègre, à leur valeur locative de marché, des locaux qui ne produisent pas de loyer immédiat : sous franchise, en travaux ou restructuration, sous promesse de vente, ou mis à disposition d'un futur locataire (alignement sur l'EPRA Vacancy Rate).
Conséquence : « 100 − TOF » ne capte que les « locaux vacants en recherche de locataire ». La vraie perte de loyers (recherche + franchise + travaux + promesse) est plus large — c'est pourquoi un TOF élevé peut coexister avec une perte de loyers bien réelle. Regardons ce que recouvre vraiment le TOF moyen du marché, ligne par ligne.
| Composante du parc (marché 2025) | % du patrimoine | Produit un loyer immédiat ? |
|---|---|---|
| Occupés sans franchise | ≈ 87,3 % | Oui |
| Occupés sous franchise de loyer | ≈ 3,5 % | Non / partiel |
| Sous promesse de vente | ≈ 0,3 % | Non |
| En restructuration | ≈ 0,2 % | Non |
| TOF affiché | ≈ 91,3 % | — |
| Vacants EN RECHERCHE de locataire (hors numérateur) | ≈ 8,3 % (vs 6,4 % en 2023) | Non |
Ne jamais écrire « vacance = 100 − TOF » comme une égalité stricte
Le calcul naïf donnerait 100 − 91,3 = 8,7 %. Or la part de locaux vacants en recherche publiée par l'ASPIM en 2025 est de 8,3 % : l'écart tient aux arrondis et à une petite part de locaux vacants hors recherche active — le TOF et la part vacante en recherche sont deux agrégats ASPIM calculés sur des périmètres légèrement différents. Retenez le chiffre publié — 8,3 % — comme l'agrégat officiel de vacance, pas le simple complément arithmétique. Pour la formule complète du TOF et sa lecture, voir le taux d'occupation financier (TOF).
D'où vient la vacance ? Les cinq causes principales
La vacance n'a pas une cause unique. En rendez-vous, je la ramène toujours à cinq familles, qui n'ont ni la même gravité ni la même durée :
- Rotation des locataires — fin de bail, résiliation triennale d'un bail commercial 3/6/9 : le délai de relocation crée une vacance de transition, en général frictionnelle (saine).
- Conjoncture et suroffre sectorielle — un marché tertiaire dégradé (cycle 2023-2026) allonge les délais de commercialisation et fait grimper la vacance.
- Actifs mal situés ou obsolètes — localisation secondaire, immeuble ne répondant plus aux normes énergétiques/ESG : la vacance devient structurelle (durable).
- Travaux ou restructuration — l'immeuble est momentanément indisponible ; il est neutralisé au TOF via sa valeur locative, mais ne produit aucun loyer.
- Concentration — le départ d'un locataire majeur (mono-locataire, secteur ou zone unique) provoque un choc de grande ampleur. L'analyse de la concentration relève du risque locatif d'une SCPI — nous ne la développons pas ici.
Un local vide ne coûte pas zéro
La vacance ne se résume pas au loyer manqué. Sur un local vacant, la SCPI supporte les charges non refacturables (taxe foncière, charges de copropriété, gardiennage), les coûts de relocation (travaux de remise en état, commissions) et souvent des franchises accordées au nouvel entrant pour le convaincre. La vacance pèse donc au-delà du seul loyer perdu.
Tous les secteurs ne sont pas logés à la même enseigne. Les bureaux sont le segment le plus exposé : leur TOF ressortait autour de 88,8 % en 2025, contre 91,2 % en 2023 (ASPIM), sur fond de vacance des bureaux d'Île-de-France de l'ordre de 11,2 % fin 2025 (BNP Paribas Real Estate / Immostat), sous l'effet du télétravail et du flex-office. Ce contexte est décrit sans nommer aucun fonds ; il est approfondi pour la classe d'actif dans les SCPI de bureaux en 2026. La valorisation des immeubles, elle, relève du risque de marché immobilier, distinct de la vacance.
De la vacance au dividende : pourquoi vos loyers ne bougent pas au premier départ
Mécaniquement, moins de loyers rentrent, moins il reste à distribuer : quand la vacance monte, les loyers encaissés baissent, le résultat distribuable diminue et le dividende (proposé par la société de gestion, voté en assemblée générale) finit sous pression. Les revenus ne sont pas garantis. Sauf que « mécaniquement » ne veut pas dire « immédiatement » : dans l'instant, l'impact est amorti, pour deux raisons.
Prenez une SCPI qui perd un locataire sur 300 : le trou se noie dans la masse, c'est la mutualisation (tout l'intérêt des SCPI diversifiées). Et si un exercice décroche, la société de gestion peut puiser dans le report à nouveau (RAN), ce matelas de loyers mis de côté les bonnes années, pour tenir le dividende un temps. Un piège à connaître : le RAN étale un trou, il ne fabrique pas de loyer. Le jour où il est vide, la baisse se voit. Le mécanisme est détaillé dans le report à nouveau (RAN).
Honnêteté : le lissage a une limite
Une vacance structurelle et durable finit toujours par peser sur la distribution : une SCPI ne peut pas puiser dans le RAN deux ou trois ans de suite sans que ça finisse par se voir. Un dividende soutenu par une ponction régulière sur le RAN (ou par des plus-values exceptionnelles) peut être non soutenable — c'est un signal « distribution non récurrente » à surveiller. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Enfin, ne confondez pas occupation et valorisation. En 2025, le taux de distribution moyen ressortait à 4,92 % pendant que le prix de part moyen reculait de −3,45 % (ASPIM) : un porteur a touché ses loyers alors même que la valeur de sa part baissait. Le dividende suit le loyer encaissé, pas la valeur de l'immeuble au bilan. L'impact chiffré de l'occupation sur le rendement est traité dans le rendement d'une SCPI et le taux de distribution.
Vacance frictionnelle « normale » vs vacance structurelle préoccupante
Une SCPI dont le TOF descend le temps de relouer trois plateaux entre deux baux n'a rien à voir avec une SCPI dont les immeubles ne trouvent plus preneur. Le chiffre affiché peut être le même ; le problème, non. La distinction est réelle, mais elle reste qualitative.
Vacance frictionnelle (saine)
Temporaire et incompressible : elle correspond au délai de relocation entre le départ d'un locataire et l'arrivée du suivant (fin de bail, résiliation triennale). Un TOF ou un TOP de 100 % n'existe quasiment jamais : une part de vacance frictionnelle est normale.
Vacance structurelle (préoccupante)
Durable : elle touche des actifs obsolètes, mal situés ou frappés par une suroffre sectorielle. Elle ne se résorbe pas par une simple relocation et pèse à terme sur le dividende. C'est elle qu'il faut détecter.
Aucun seuil réglementaire ne sépare les deux
Ni l'AMF ni l'ASPIM ne fixent de borne chiffrée « officielle » entre vacance frictionnelle et structurelle. Les repères de marché (par exemple une vacance financière agrégée de l'ordre de 7 à 9 % en 2024-2025, ASPIM-IEIF, et une part vacante en recherche de 8,3 % en 2025) sont des ordres de grandeur, pas des normes. Ce qui compte, c'est la durée, la tendance et la cause, pas un chiffre isolé sur un seul trimestre.
Note de méthode : distinguer le frictionnel du structurel en pratique
Aucun seuil ne tranche à votre place, mais un réflexe simple aide. Suivez le TOF sur trois à quatre exercices : s'il baisse puis remonte après relocation, la vacance était frictionnelle (saine). S'il stagne bas ou dérive exercice après exercice sur les mêmes actifs, c'est le signe d'une vacance structurelle. Croisez toujours avec la cause (rotation ponctuelle vs suroffre sectorielle durable) et le secteur — un bureau obsolète se reloue plus lentement qu'un local logistique bien placé. Un trimestre isolé ne prouve rien : regardez la pente sur trois exercices, c'est elle qui vous dit si la SCPI reloue ou si elle s'enlise.
Vacance : ce que l'investisseur doit regarder (et où le lire)
Plutôt que de fixer un chiffre isolé, voici les cinq points que je regarde avec un client quand on analyse l'occupation d'une SCPI :
- Le niveau ET la tendance du TOF sur plusieurs exercices, jamais un point isolé → voir le TOF.
- La part de locaux vacants en recherche de locataire (l'agrégat vacance publié par l'ASPIM), à distinguer du simple complément du TOF.
- L'écart TOP/TOF : s'il se creuse, la vacance frappe des actifs bien valorisés → voir le TOP.
- La diversification et la mutualisation : nombre de locataires, de secteurs, de géographies.
- Le niveau du report à nouveau (RAN) : le matelas d'avance qui lisse les à-coups → voir le report à nouveau.
Où lire le TOF et la vacance
Deux documents. Le bulletin trimestriel donne un point (spot) de fin de trimestre ; le rapport annuel donne l'arrêté au 31 décembre, avec la ventilation sectorielle et géographique. Le corpus documentaire 2026 comprend aussi le DIC (document d'informations clés, cadre PRIIPs, obligatoire depuis le 1er janvier 2023), qui coexiste avec la note d'information visée par l'AMF. Pour savoir où trouver chaque chiffre, voir lire le rapport annuel d'une SCPI.
Auditer le niveau et la tendance de vacance de vos SCPI
Dans le cadre d'une lettre de mission, nous lisons pour vous le TOF et sa tendance, l'écart TOP/TOF, la part de locaux vacants en recherche et la diversification, puis nous mutualisons le risque. Premier rendez-vous offert (45 min), sans recommandation personnalisée.
Pour la méthode de sélection complète, voir comment choisir une SCPI, et pour savoir si les SCPI vous conviennent, les SCPI, pour qui ?
Ce que la vacance n'est pas (et un mot de fiscalité)
En rendez-vous, on me sert la vacance à toutes les sauces — un client la confond même avec le fait de ne pas pouvoir revendre ses parts. Ce sont pourtant trois choses différentes, à ne pas mélanger.
La VACANCE (cet article)
Un local vide : aucun loyer facturé. Elle agit sur le montant des loyers encaissés, donc sur le revenu distribué. Se lit en creux du TOF (financière) et du TOP (physique).
≠ L'IMPAYÉ
Un locataire présent mais défaillant : le loyer est facturé mais pas encaissé, la SCPI passe des provisions pour créances douteuses. On le suit via le taux de recouvrement. C'est le risque locatif au sens large.
≠ La BAISSE DE PRIX DE PART
La valorisation : elle dépend du cycle immobilier et des taux d'intérêt, pas directement de l'occupation. C'est le risque de marché immobilier.
≠ Le PROBLÈME DE LIQUIDITÉ
File d'attente, suspension de retrait : c'est la difficulté à revendre ses parts, pas la solvabilité locative. Une baisse de dividende n'est ni une suspension ni une faillite.
Vacance ≠ impayé ≠ prix de part ≠ liquidité
La vacance et l'impayé touchent tous deux les loyers, mais l'impayé relève de l'analyse du risque locatif. La baisse de prix de part relève du prix de part qui baisse et du risque de marché. La file d'attente et les suspensions relèvent de la liquidité des SCPI et de la file d'attente de vente. Quatre problèmes différents, avec quatre causes et quatre remèdes : les confondre, c'est se tromper de diagnostic.
Un mot de fiscalité (accessoire)
La vacance change le montant de vos revenus, pas leur régime. Les revenus distribués (quote-part de revenus fonciers) sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu à votre tranche marginale, majorés de 17,2 % de prélèvements sociaux (et non 18,6 %, qui ne concerne que les revenus mobiliers). La plus-value de cession de parts relève du régime des plus-values immobilières (art. 150 UB et 150 VC du CGI). Le détail est traité dans la fiscalité des SCPI, et le bilan global d'un investissement dans avantages et inconvénients des SCPI.