Mis à jour le 14 juillet 2026 · Conforme au Code monétaire et financier (régime des SCPI), au Règlement général de l'AMF (dispositions particulières SCPI), à l'instruction AMF DOC-2019-04 (mise à jour du 27/11/2025) et aux données ASPIM 2025 (communiqué de février 2026).
Les statuts d'une SCPI, c'est quoi ?
Vous ouvrez le bulletin ou le rapport annuel de votre SCPI et vous tombez sur une pluie de sigles : TD, TDVM, TOF, RAN, PGR, collecte nette… Chacun mesure un bout de la rentabilité ou de la solidité du fonds. Mais aucun ne répond à la seule question qui engage vraiment votre argent : pourrez-vous récupérer votre capital, à quel prix et sous quelles conditions ? Cette réponse n'est dans aucun indicateur. Elle est dans un document qu'on vous remet et que la plupart des souscripteurs rangent sans le lire : les statuts.
Ce n'est pas un débat de juriste. Sur l'ensemble de 2025, le prix de part moyen des SCPI a reculé d'environ 3,45 % et les parts en attente de retrait atteignaient près de 2,8 milliards d'euros, soit environ 3,1 % de la capitalisation du marché (source : ASPIM, communiqué de février 2026). Derrière ces chiffres agrégés, ce sont des épargnants qui découvrent a posteriori une clause de retrait, un malus de sortie ou une suspension de la variabilité du capital qu'ils auraient pu lire avant de signer. On va donc regarder ces 7 clauses une à une, situer les statuts par rapport aux autres documents, et voir qui peut les changer.
Les statuts en 30 secondes
Ce que c'est : le contrat de société civile de la SCPI, ses règles de fonctionnement, remis gratuitement avant toute souscription.
Ce qu'ils fixent : l'objet, le capital (variable ou fixe), les modalités de retrait et de cession, la gouvernance, les frais et l'affectation du résultat.
Ce qu'ils ne sont pas : ni la note d'information (le détail visé par l'AMF), ni le DIC (la fiche PRIIPS de 3 pages).
Le point clé : sur une règle de fonctionnement, ce sont les statuts qui font foi.
Une SCPI est une société civile (Code civil, article 1845 et suivants). Comme toute société, elle a des statuts : le contrat qui la constitue et qui fixe ses règles de fonctionnement. Ils sont rédigés par la société de gestion, dans les limites de la loi et du règlement général de l'AMF. Si vous débutez, commencez par comprendre ce qu'est une SCPI avant d'entrer dans sa documentation.
Côté textes, prudence : aucune règle statutaire ne tient à un seul article. La matière se lit en croisant le Code monétaire et financier (art. L. 214-86 et suivants, et L. 214-114 et suivants) pour le régime et l'objet des SCPI, et le règlement général de l'AMF (art. 422-223 et suivants) pour les dispositions particulières applicables aux statuts et à la note d'information. C'est la société de gestion qui les établit et les fait évoluer.
Un point de vocabulaire : statuts, pas « règlement de gestion »
Un mot revient souvent à tort. Le terme « règlement de gestion » vise les fonds sans personnalité morale, comme le FCP (fonds commun de placement) : il n'existe pas pour une SCPI. Une société — qu'il s'agisse d'une SICAV ou d'une SCPI — est régie par des statuts. Une SCPI étant une société civile, son document fondateur s'appelle donc les statuts. Si un interlocuteur vous parle du « règlement de gestion » d'une SCPI, c'est un abus de langage : demandez les statuts.
Les statuts n'annulent pas le risque
Une clause statutaire favorable (délai de jouissance court, existence d'un fonds de remboursement) ne supprime jamais le risque de perte en capital, de baisse des revenus ni d'illiquidité. Les statuts organisent le fonctionnement de la SCPI : ils ne garantissent ni sa performance, ni votre capital.
Ce que contiennent les statuts (les rubriques)
Les statuts suivent une trame assez constante d'une SCPI à l'autre. Les grandes rubriques reviennent presque toujours dans le même ordre ; on les passe en revue, avec le lien vers la fiche qui détaille chaque notion.
| Rubrique | Ce qu'elle fixe | Où creuser |
|---|---|---|
| Dénomination, forme, durée | Société civile ; durée souvent de l'ordre de 99 ans (horizon long terme) | Hub SCPI |
| Objet social | Constitution et gestion d'un patrimoine immobilier locatif (objet exclusif, art. L. 214-114 CMF) | — |
| Capital | Variable ou fixe, minimum 760 000 €, plafond statutaire, valeur nominale, clause de variabilité | Capital fixe / variable |
| Souscription, retrait, cession | Prix de retrait, registre des retraits, ordre chronologique, contrepartie | Liquidité, file d'attente |
| Gouvernance | Société de gestion, conseil de surveillance, assemblée générale, commissaire aux comptes, dépositaire | AG, conseil de surveillance, CAC |
| Frais et commissions | Base et taux des commissions (souscription, gestion, cession / retrait) | Frais SCPI |
| Affectation du résultat | Distribution, report à nouveau (RAN), réserves, délai de jouissance | RAN, délai de jouissance |
Le capital d'une SCPI en 30 secondes
Capital social minimum : 760 000 €. C'est le plancher légal du régime des SCPI, inscrit aux statuts.
Plafond statutaire (capital variable) : au-delà, la SCPI ne reçoit plus de souscriptions tant que l'assemblée ne relève pas le plafond.
Offre au public : une part du capital maximum statutaire doit avoir été souscrite par le public avant la commercialisation grand public (seuil de 15 % prévu par la réglementation).
À retenir : ces bornes, propres à chaque SCPI, se lisent dans les statuts et conditionnent la capacité du fonds à collecter — donc, en partie, votre liquidité.
Retenez deux choses. La durée inscrite aux statuts (souvent de l'ordre de 99 ans) confirme qu'une SCPI se garde longtemps, pas deux ans. Et derrière chaque rubrique se cache une notion technique à part entière : capital fixe ou variable, liquidité et modalités de sortie, assemblée générale, conseil de surveillance, commissaire aux comptes, frais, report à nouveau (RAN) et délai de jouissance. Les statuts ne sont pas figés pour autant : ils se modifient (voir la section 5).
Les 7 clauses à regarder de près avant de souscrire
Personne ne lit les statuts ligne à ligne. Mais sept clauses méritent votre attention avant de signer : ce sont elles qui pèsent sur la liquidité, le coût et la gouvernance de votre placement. Pour chacune, nous renvoyons vers la fiche qui la traite en profondeur — l'objet ici est de savoir quoi vérifier.
- La variabilité du capital et la clause de suspension de la variabilité. C'est le point de vigilance liquidité le plus important. La suspension du caractère variable du capital peut résulter d'une clause statutaire préexistante ou d'une décision d'assemblée générale extraordinaire, sous le contrôle de l'AMF. C'est ce qui se joue quand le marché se retourne et que les files d'attente s'allongent. Voir SCPI à capital fixe ou variable et les dangers du capital variable.
- Les conditions de retrait. Prix de retrait, tenue d'un registre des retraits, traitement par ordre chronologique et nécessité d'une contrepartie (une souscription en face, ou le fonds de remboursement). Sans contrepartie, la demande de retrait entre en file d'attente. Voir la file d'attente au retrait, le fonds de remboursement et la liquidité d'une SCPI.
- Les frais et commissions. La base et le taux des commissions figurent aux statuts : commission de souscription, de gestion, de cession ou de retrait, d'acquisition ou de cession d'actifs, de suivi de travaux. Ne vous arrêtez pas au seul taux affiché : regardez l'assiette. Le détail chiffré est propre à chaque SCPI — voir les frais d'une SCPI.
- Un éventuel malus ou commission de sortie anticipée. Certaines SCPI prévoient une pénalité en cas de retrait avant un certain nombre d'années. C'est une clause possible, pas une règle générale : à repérer dans les statuts, car elle peut renchérir sensiblement une sortie précoce.
- Une éventuelle clause d'agrément sur la cession de parts. Certaines SCPI encadrent la cession par une notification à la société de gestion et des délais. L'applicabilité et les délais exacts sont propres à chaque SCPI et restent à vérifier au cas par cas dans les statuts. Voir la vente de parts sur le marché secondaire.
- Les pouvoirs, la rémunération et les conditions de révocation de la société de gestion. Les statuts encadrent le mandat de gestion : ce que la société de gestion peut décider seule, ce qui relève de l'assemblée, et dans quelles conditions elle peut être remplacée. Voir le rôle de la société de gestion.
- Le prix, la valeur de reconstitution et l'affectation du résultat. Les statuts et la réglementation encadrent le prix de souscription autour de la valeur de reconstitution — c'est la règle des ±10 % de l'AMF, que nous ne développons pas ici : voir la règle des ±10 %. Les statuts fixent aussi l'affectation du résultat (distribution, report à nouveau).
Le piège : le vrai risque n'est pas dans le taux affiché
Beaucoup d'épargnants comparent les SCPI sur le seul taux de distribution et négligent les clauses de sortie. C'est l'inverse qu'il faut faire. Un taux élevé ne vous protège pas si, le jour où vous voulez récupérer votre argent, la clause de retrait vous place en file d'attente, si un malus de sortie anticipée ampute votre capital, ou si l'assemblée a suspendu la variabilité du capital. Le rendement se lit dans le bulletin ; votre capacité réelle à sortir, elle, se lit dans les statuts. Ne confondez jamais les deux : un placement non garanti, illiquide, avec risque de perte en capital, ne devient pas sûr parce que son taux est attractif.
Pourquoi ces clauses comptent : le contexte 2023-2026
La hausse des taux (2022-2023) a pesé sur les valorisations immobilières, surtout sur les bureaux, entraînant des baisses de prix de part et des files d'attente au retrait. Sur l'ensemble de 2025, le prix de part moyen a reculé d'environ 3,45 % et les parts en attente de retrait représentaient environ 2,8 milliards d'euros, soit près de 3,1 % de la capitalisation du marché (source : ASPIM, communiqué de février 2026). Ces chiffres sont agrégés au niveau du marché, sans référence à une SCPI en particulier. C'est ce stress qui a rendu très concrètes les clauses de retrait et de suspension de la variabilité : autant les avoir lues avant.
Des statuts à décrypter avant de souscrire ?
Nous lisons les statuts et la note d'information avec vous : clause de variabilité, conditions de retrait, frais réels et pouvoirs de la société de gestion. Sans produit-maison ni biais émetteur.
Statuts, note d'information, DIC : qui dit quoi ?
Les statuts s'accompagnent d'autres documents qu'on mélange facilement. Chacun a son rôle et sa périodicité ; le tableau ci-dessous les sépare clairement.
| Document | Nature / cadre | Rôle | Fréquence |
|---|---|---|---|
| Statuts | Contrat de société civile (Code civil art. 1845 et s.) | Les règles de fonctionnement : objet, capital, retrait, gouvernance, frais | Modifiés en AG extraordinaire |
| Note d'information | Document détaillé visé par l'AMF (RG AMF art. 422-189 et s. ; DOC-2019-04) | Stratégie, frais, facteurs de risque, modalités | Actualisée à chaque modification importante |
| DIC | Fiche standardisée UE ~3 p., cadre PRIIPS (règlement UE 1286/2014) | Indicateur de risque SRI 1-7, scénarios, coûts, pour comparer | Révisé au moins une fois par an |
| Bulletin d'information | Information périodique (RG AMF) | Suivi : taux de distribution, TOF, collecte, file d'attente | Semestriel a minima ; souvent trimestriel |
| Rapport annuel | Comptes + rapport de gestion | Comptes certifiés, valeurs réglementaires | Annuel |
Anti-confusion : DIC, DICI, note, prospectus
Le DIC a remplacé le DICI (ancien cadre OPCVM), pas la note d'information : en 2026, la note d'information et le DIC coexistent. Pour une SCPI, on écrit donc DIC, jamais DICI. Le DIC (cadre PRIIPS) est obligatoire pour les SCPI depuis le 1er janvier 2023. Enfin, le mot « prospectus » vise en principe les titres cotés, pas les SCPI : ce n'est pas un synonyme de note d'information.
La frontière à retenir : les statuts fixent les règles ; la note d'information les explicite et détaille la stratégie et les risques ; le DIC sert à comparer ; le bulletin périodique (semestriel a minima depuis la réforme de 2019, souvent trimestriel en pratique) donne les chiffres récents ; le rapport annuel présente les comptes. Pour ne pas re-détailler la note, reportez-vous à sa fiche dédiée.
Comment les statuts se modifient (l'assemblée générale extraordinaire)
Les statuts peuvent changer, mais pas d'un simple courrier de la société de gestion : toute modification passe par un vote des associés en assemblée. Passage du capital variable au capital fixe ou l'inverse, suspension de la variabilité, création d'une commission, changement de politique d'investissement : ces décisions relèvent de l'assemblée générale extraordinaire (AGE), sur proposition de la société de gestion.
Les conditions de quorum et de majorité sont fixées par les statuts et le Code monétaire et financier : elles ne se citent pas de mémoire et se vérifient dans les documents propres à chaque SCPI. La création d'une commission éventuelle est, elle, approuvée par l'assemblée générale des associés. Pour le déroulé complet d'une assemblée, voir l'assemblée générale d'une SCPI.
Aller plus loin : assemblée ordinaire ou extraordinaire ?
On confond souvent AGO et AGE, alors que seule l'une des deux peut toucher à vos statuts. L'assemblée générale ordinaire (AGO) traite la vie courante : approbation des comptes, quitus à la société de gestion, distribution, élection du conseil de surveillance. L'assemblée générale extraordinaire (AGE), elle, est la seule habilitée à modifier les statuts — c'est là que se décident un changement de régime de capital, une suspension de la variabilité ou la création d'une commission. Retenez le repère : dès qu'une résolution modifie une clause (capital, retrait, commission), elle relève de l'AGE, jamais de l'AGO. Le détail du déroulé est traité dans l'assemblée générale d'une SCPI.
Relire les statuts avant un vote en AGE
Quand une résolution d'assemblée générale extraordinaire modifie les statuts, relisez la clause concernée avant de voter : c'est là que se décident les règles qui vous engagent (retrait, frais, gouvernance). Un vote distrait peut, par exemple, valider sans le voir le passage du capital variable au capital fixe — et geler votre sortie.
Cas concret : deux clauses statutaires qui coûtent cher
Prenons un cas chiffré. Deux clauses inscrites aux statuts pèsent directement sur ce que vous percevez : le délai de jouissance et l'écart entre prix de souscription et prix de retrait.
Cas pratique — pédagogique, chiffres arrondis
Sébastien, 47 ans, souscrit 40 000 € en parts d'une SCPI à capital variable
Avant de signer, Sébastien lit les statuts et repère deux clauses. Les statuts et la note d'information indiquent un taux de distribution (hypothèse) de 4,9 %, un délai de jouissance de 5 mois (dans la fourchette usuelle de 3 à 6 mois) et une commission de souscription d'environ 10 % intégrée au prix. Que va-t-il vraiment toucher, et que lui coûterait une sortie précipitée ?
Deux clauses statutaires, deux effets chiffrés
CLAUSE 1 - Delai de jouissance (5 mois) : effet sur la 1re annee
Revenu theorique en annee pleine :
40 000 EUR x 4,9 % = 1 960 EUR / an (avant fiscalite)
Les parts ne produisent de revenu qu'a partir du 6e mois :
1re annee = 7 mois sur 12
1 960 EUR x (7 / 12) = 1 143,33 EUR percus la 1re annee
Manque a gagner la 1re annee (5/12 non percus) :
1 960 EUR - 1 143,33 EUR = 816,67 EUR
CLAUSE 2 - Ecart prix de souscription / prix de retrait (~10 %)
Investissement = 40 000 EUR
Valeur recuperable a court terme (~ -10 %) :
40 000 EUR x 90 % = 36 000 EUR
Cout d'une sortie prematuree = 4 000 EUR (les frais se materialisent a la sortie)
Lecon : ces deux regles sont ECRITES DANS LES STATUTS.
Les avoir lues, c'est anticiper que la 1re annee est amputee (816,67 EUR)
et qu'une SCPI est un placement de LONG TERME (8-10 ans) ou l'on n'entre pas pour ressortir vite.Ces deux règles ne sont pas des surprises : elles sont écrites dans les statuts. Les avoir lues, c'est comprendre que la première année est mécaniquement amputée par le délai de jouissance et qu'une sortie précoce se paie, l'essentiel des frais se matérialisant au moment de la revente. Le point devient crucial à crédit : les mensualités courent dès le départ, avant les premiers dividendes.
Un exemple, pas une promesse
Ce calcul est pédagogique et les nombres sont arrondis. Le taux de distribution n'est pas garanti (les revenus peuvent baisser) et le capital non plus. La fiscalité n'est pas incluse : en détention directe, les revenus fonciers sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux. Chaque SCPI fixe ses propres taux et délais dans ses statuts : vérifiez les vôtres.
Où trouver les statuts et quand les consulter
Les statuts ne se demandent pas comme une faveur : la société de gestion doit vous les remettre gratuitement, sur support durable et avant toute souscription, en même temps que la note d'information, le DIC et le bulletin de souscription. Trois canaux pour les obtenir. La plus directe est la société de gestion (site internet de la SCPI, espace documentaire). Votre conseiller ou intermédiaire (CGP, banque, plateforme) est tenu de la même obligation de remise. Enfin, les statuts sont joints à la convocation d'assemblée générale lorsqu'une résolution les modifie.
Deux moments clés pour les lire : avant de souscrire (les clauses de vigilance de la section 3) et avant un vote en AGE (la clause qui va être modifiée).
Réflexe avant de signer
Repérez en priorité la clause de retrait et la clause de variabilité du capital : ce sont elles qui conditionnent votre capacité à sortir. Et un document qui n'émanerait pas d'une société de gestion agréée par l'AMF doit vous alerter immédiatement — c'est l'un des premiers réflexes anti-arnaque. Une fois les statuts en main, place à la pratique : voir comment investir en SCPI.
Le réflexe CGP et les notions voisines
En rendez-vous, quand un client hésite entre deux documents qui semblent se contredire, on tranche toujours pareil. Sur une règle de fonctionnement (retrait, frais, gouvernance), ce sont les statuts qui font foi : c'est le contrat de société. La note d'information les explicite et les met en perspective ; le DIC sert à comparer les produits entre eux. Statuts (la règle) → note (le détail) → DIC (la comparaison).
Une fois les statuts lus, le reste du corpus se met en place tout seul. Le document qui les modifie, c'est l'assemblée générale ; autour d'eux gravitent les autres documents, à commencer par la note d'information, le bulletin périodique et le rapport annuel — dont nous détaillons la méthode de lecture. Chaque clause sensible renvoie ensuite à sa fiche dédiée : le choix entre capital fixe ou variable, la liquidité et ses coulisses, le fonds de remboursement, le délai de jouissance qui décale vos premiers revenus, ou encore les frais que vous payez réellement.
Côté gouvernance, les statuts désignent les acteurs et leurs contre-pouvoirs : la société de gestion qui gère par mandat, le conseil de surveillance élu par les associés pour la contrôler, et le commissaire aux comptes qui certifie les comptes. Une fois cette lecture faite, place à la pratique : comment investir en SCPI, en repartant si besoin du hub SCPI, le guide complet 2026.
Un dernier repère, le plus important : les statuts encadrent le fonctionnement de la SCPI, ils ne suppriment pas le risque. Une SCPI reste un placement de long terme (8 à 10 ans minimum), non garanti, illiquide, avec risque de perte en capital et de baisse des revenus ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Côté fiscalité (accessoire) : les revenus fonciers sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, et la plus-value de cession de parts relève du régime des plus-values immobilières. Les cinq minutes passées sur les clauses de retrait et de frais, c'est ce qui évite de découvrir la file d'attente le jour où l'on a besoin de son argent.