Acheter en SCI ou via la SELARL : pourquoi dissocier les murs
Première chose que je dis à un avocat qui veut acheter : vos murs et votre cabinet, ce sont deux patrimoines qui ne vivent pas au même rythme. L'immobilier se garde 15, 20, 30 ans ; le cabinet se cède un jour. Les loger dans la même structure, et le jour de la vente vous le payez cash. La SCI est l'outil qui les sépare proprement.
L'essentiel en 30 secondes
IR ou IS : l'IR est le standard (revenus fonciers + 17,2 % de PS, plus-value des particuliers allégée à la revente). L'IS efface l'impôt annuel par l'amortissement mais alourdit lourdement la revente.
Le levier propre à l'avocat : assujetti à la TVA à 20 %, vous activez l'option TVA (art. 260, 2°) et la SCI récupère 20 % du prix HT — 80 000 € sur 400 000 €. Un confrère médecin, exonéré, ne récupère rien.
Les garde-fous : engagement TVA sur 20 ans, loyer de marché (acte anormal de gestion) et bail écrit.
Une SCI est une société civile immobilière (art. 1832 du Code civil) : deux associés minimum, aucun capital minimum exigé. Vous y logez les murs, et vous détenez des parts — un actif divisible et transmissible — plutôt qu'un immeuble en bloc. La responsabilité des associés est indéfinie mais non solidaire (art. 1857 du Code civil) : chacun répond du passif au prorata de ses parts, jamais pour le tout. Surtout, cette SCI est juridiquement distincte de votre SEL d'exercice et d'une éventuelle SPFPL (cadre de l'ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023, en vigueur depuis le 1er septembre 2024) : l'immobilier se loge dans une société civile, pas dans la société d'exercice à l'objet limité. La logique de séparation entre détention et exercice est la même que celle décrite pour la SPFPL et la détention des titres de la SEL.
| Critère | Nom propre | SCI | Murs dans la SELARL |
|---|---|---|---|
| Transmission | Immeuble en bloc | Parts par tranches (donation, démembrement) | Liée à la cession des titres d'exercice |
| Dissociation / risque | Patrimoine personnel exposé | Immobilier isolé de l'exercice | Immeuble mêlé à l'outil professionnel |
| Loyer | Pas de loyer à soi-même en direct | Loyer déductible (BNC ou SEL), foncier pour la SCI | Pas de loyer (immeuble à l'actif) |
| Plus-value de revente | Particuliers (22 / 30 ans) | Particuliers (IR) ou pro (IS) selon l'option | Plus-value professionnelle, sans abattement durée |
Le loyer : un transfert de richesse du cabinet vers votre patrimoine privé
Le moteur du montage tient en une phrase : votre SCI vous loue les murs, et ce loyer est déductible. En exercice individuel, c'est une charge du bénéfice non commercial (art. 93 du CGI) qui réduit votre IR ; en SELARL, c'est une charge déductible du résultat soumis à l'IS de la société. Côté SCI à l'IR, ce même loyer devient un revenu foncier imposable. Autrement dit : l'argent qui partait en loyer « perdu » alimente désormais votre propre patrimoine. Et ce n'est pas une astuce : le Conseil d'État a expressément validé la déduction d'un loyer que l'on se verse à soi-même (CE, 11 avril 2008, n° 287808 et sa jumelle n° 300302), à deux conditions cumulatives : le loyer est effectivement versé et il est imposé en revenus fonciers.
La caisse de retraite n'entre pas en jeu ici
SCI à l'IR ou à l'IS : le grand arbitrage de l'avocat
C'est la décision qui fait gagner — ou perdre — des dizaines de milliers d'euros à la sortie. Une SCI est transparente à l'IR par défaut (art. 8 du CGI) : chaque associé déclare sa quote-part de loyers en revenus fonciers. Mais elle peut opter pour l'IS (art. 239 du CGI), option qui se renonce jusqu'au 5e exercice puis devient irrévocable. À poser avant la création, pas après.
SCI à l'IR — la transparence
Loyers imposés au barème (TMI 41-45 %) + 17,2 % de prélèvements sociaux (revenus fonciers, taux maintenu en 2026). Charges déductibles (art. 31), mais pas d'amortissement. Déficit foncier imputable 10 700 €/an sur le revenu global (art. 156, I-3°), hors intérêts. À la revente : plus-value des particuliers (art. 150 U) — exo d'IR à 22 ans, de PS à 30 ans. Idéale pour détenir longtemps, transmettre ou revendre.
SCI à l'IS — l'amortissement
IS à 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 % (art. 219, I-b). L'amortissement du bâti (le terrain n'est pas amortissable, art. 39 et 39 C) écrase l'impôt annuel : les loyers sont peu fiscalisés en détention. Mais à la revente : plus-value pro = prix − valeur nette comptable, amortissements réintégrés, sans abattement de durée. Puis PFU 31,4 % pour sortir le cash. L'effet ciseau de la sortie.
Résumons l'arbitrage. À l'IR, vous payez plus d'impôt chaque année (loyer net taxé à votre TMI, souvent 41-45 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux), mais la revente est allégée par les abattements pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans, art. 150 VC ; surtaxe 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, art. 1609 nonies G). À l'IS, l'amortissement écrase l'impôt annuel — votre résultat est faible, voire nul — puis la revente vous rattrape : tous les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, taxés à 25 % sans le moindre abattement, et il faut encore sortir le produit de la société (re-taxé au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %). L'impôt que l'IS vous épargne chaque année réapparaît à la revente.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Barème (TMI) + 17,2 % de PS | IS 15 % / 25 % sur le résultat net |
| Amortissement du bâti | Non déductible | Déductible → impôt annuel faible |
| Déficit foncier | Oui, 10 700 €/an (art. 156, I-3°) | Non (logique de résultat société) |
| Plus-value à la revente | Particuliers : exo IR 22 ans / PS 30 ans | Pro : prix − VNC, amortissements réintégrés, 25 % |
| Sortie du cash | Directe (associé personne physique) | Distribution ré-taxée au PFU 31,4 % |
| Réversibilité de l'option | Régime de droit commun | Irrévocable après le 5e exercice |
Un piège à ne pas confondre : 150 U n'est PAS 151 septies B
Choisir l'IR ou l'IS : la règle simple
L'IS ne se justifie que dans un cas étroit : TMI très élevée, horizon long, aucune revente envisagée (on garde le bien ou on le transmet via la société), et besoin d'effacer l'impôt foncier annuel. L'arbitrage générique est détaillé dans notre guide pilier sur l'achat des murs en SCI.
Le différenciateur de l'avocat : récupérer la TVA via l'option (art. 260, 2°)
C'est ici que l'avocat prend une longueur d'avance sur ses confrères médecins. En principe, la location de locaux nus est exonérée de TVA de plein droit (art. 261 D, 2° du CGI). Mais la SCI peut opter pour soumettre les loyers à la TVA quand le local est à usage professionnel (art. 260, 2° du CGI). Et tout se joue sur un détail : le statut TVA de l'avocat.
Pourquoi l'avocat est le locataire idéal d'une SCI ayant opté à la TVA
L'avocat facture la TVA à 20 % sur ses honoraires : l'exonération des soins de l'article 261-4-1° vise la santé humaine et ne le concerne pas. Il est donc assujetti avec un droit à déduction. Le mécanisme s'enchaîne : la SCI opte pour la TVA, ce qui lui ouvre le droit de récupérer la TVA d'amont sur l'acquisition et les travaux — soit environ 20 % de l'investissement HT ; elle facture ensuite les loyers TTC ; et l'avocat déduit cette TVA sur le loyer. L'opération est neutre pour le cabinet et procure un gain de trésorerie de 20 % à la SCI sur l'immeuble.
Récupération de TVA via l'option (art. 260, 2°)
Recuperation TVA = Prix HT x 20 % Prix de l'immeuble (HT) = 400 000 EUR TVA recuperee par la SCI (option) = 80 000 EUR Decaissement net pour la SCI = 400 000 EUR (sans option : 480 000 EUR TTC supportes definitivement)
La SCI opte pour la TVA, récupère 80 000 € sur un immeuble de 400 000 € HT et facture les loyers TTC ; l'avocat déduit cette TVA. L'investissement net retombe au montant HT.
Avocat (assujetti) vs médecin/dentiste (exonéré) : le contraste qui change tout
Médecin / dentiste / kiné (exonéré, art. 261-4-1°) : le preneur ne facture pas la TVA, donc ne déduit rien → la TVA d'acquisition reste une charge sèche de 20 %, l'investissement coûte le TTC.
C'est le différenciateur structurel de l'avocat (et du notaire). La même opération pour un cabinet médical, où la TVA reste une charge, ne permet pas ce levier.
Comment exercer l'option (un formalisme simplifié pour l'avocat)
Bonne nouvelle : parce que le preneur (vous, ou votre SELARL) est assujetti, l'option s'exerce par une simple lettre ou déclaration au service des impôts des entreprises, sans qu'aucune clause de bail particulière ne soit imposée (à la différence du cas où le preneur n'est pas assujetti, art. 206 de l'annexe II au CGI). L'option se fait immeuble par immeuble — chacun constituant un secteur d'activité distinct (art. 209 de l'annexe II). Elle prend effet le 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée, et ne peut être dénoncée qu'à compter du 1er janvier de la 9e année qui suit (art. 194 de l'annexe II). Opter à la TVA, c'est donc s'engager dans la durée : la section suivante détaille comment.
Et la franchise en base de TVA en début d'activité ?
Le garde-fou : l'engagement de 20 ans et la régularisation
La TVA récupérée n'est pas définitivement acquise le jour de l'achat : elle se « consolide » année après année. La TVA déduite sur un immeuble est régularisable par vingtièmes sur 20 ans (art. 207 de l'annexe II au CGI), l'année d'acquisition comprise. Les travaux d'amélioration suivent la même logique.
Optez à la TVA — mais raisonnez l'engagement sur 20 ans
| Hypothèse | Donnée | Conséquence |
|---|---|---|
| TVA récupérée à l'achat | 80 000 € (sur 400 000 € HT) | Acquise par 1/20 chaque année |
| Revente exonérée à l'année 12 | 8 années restantes sur 20 | Reversement ≈ 80 000 × 8/20 = 32 000 € |
| Pour éviter le reversement | Option TVA sur la cession (art. 260, 5° bis) | Ou transfert du droit à déduction à un acquéreur assujetti |
Et gardez ça en tête : une cessation d'activité ou une vacance durable du local (cabinet fermé, avocat parti) peut remettre en cause le droit à déduction et déclencher une régularisation. Anticipez la relocation ou la revente. Ce garde-fou ne remet pas en cause l'intérêt de l'option : il invite simplement à raisonner l'opération sur un horizon de 20 ans, ce qui correspond précisément à la durée de détention d'une SCI de murs.
Financer l'achat : crédit amortissable ou crédit in fine
Rares sont les avocats qui sortent 480 000 € de leur trésorerie pour acheter leurs murs : à crédit, ce sont en partie les loyers (versés par vous-même ou votre SELARL) et l'économie d'impôt qui remboursent l'échéance. C'est l'effet de levier : avec un apport limité et les frais, vous pilotez un bien que vous ne pourriez pas payer comptant, et le cabinet finance progressivement votre patrimoine privé.
Crédit amortissable
Capital + intérêts remboursés progressivement. Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers (SCI à l'IR) ou du résultat (SCI à l'IS). Solution standard, lisible, qui désendette la SCI dans la durée. À privilégier quand on ne dispose pas d'un capital à nantir.
Crédit in fine adossé
On ne rembourse que les intérêts ; le capital est soldé au terme grâce à un placement nanti (assurance-vie, contrat de capitalisation). Souvent pertinent en SCI à l'IR : les intérêts, élevés et constants, maximisent la déduction sur les revenus fonciers. Plus technique, à réserver aux profils avertis.
Intérêts d'emprunt : un déficit qui ne descend PAS sur le revenu global
Aller plus loin : qui rembourse vraiment l'échéance ?
IR ou IS, option TVA, crédit ou in fine : faisons les chiffres
Un CGP indépendant modélise votre achat de murs sur 20 ans, active l'option TVA quand elle a du sens, compare l'IR et l'IS, calibre le loyer de marché et structure le financement avec votre banque et votre notaire — sans vous pousser vers une option qui ne sert pas votre intérêt.
Fixer le bon loyer et sécuriser le bail
Le niveau de loyer : l'acte anormal de gestion
Ici, le risque fiscal porte un nom : l'acte anormal de gestion. Le loyer entre votre SCI et votre cabinet doit correspondre à la valeur locative de marché, documentée (comparables, surface, emplacement). Un loyer surévalué verra l'excédent réintégré chez le preneur ; un loyer sous-évalué ou gratuit expose la SCI à un redressement (réintégration d'un loyer théorique). Dès que l'administration établit un écart significatif au marché, la charge de la preuve se renverse contre le contribuable (CE, 21 décembre 2018, n° 402006, SARL Croë Suisse).
Checklist : sécuriser le loyer et le bail
Loyer de marché documenté (comparables, surface, état du local).
Révision indiciaire prévue et appliquée.
Quittances et flux réels (un vrai versement, pas une simple écriture).
Cohérence avec l'option TVA (loyers facturés TTC).
En SEL, attention aux conventions réglementées puisque vous signez des deux côtés (gérant de la SCI bailleresse et dirigeant preneur).
Le bail : professionnel, pas commercial
On entend souvent qu'un local professionnel exige un bail commercial. C'est inexact pour l'avocat. L'avocat exerce une activité libérale (BNC), ni commerciale ni artisanale : le régime de droit commun est le bail professionnel (art. 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986), d'une durée minimale de 6 ans, avec reconduction tacite et résiliation possible par le seul locataire (préavis). Le bail commercial 3/6/9 (art. L. 145-1 et suivants du Code de commerce) est réservé aux fonds de commerce : il reste possible sur option, mais ce n'est ni l'obligation ni le standard. Dans tous les cas, formalisez un bail écrit : c'est aussi ce qui sécurise la déductibilité du loyer.
Cas chiffré : Maître Rousseau, 400 000 € HT, SCI à l'IR avec option TVA
Reprenons le dossier d'une avocate lyonnaise, de la signature du compromis à la 15e année. Prénom fictif, ordres de grandeur réalistes ; les calculs figent les taux 2026 et les hypothèses sont explicitées.
Note de méthode : un cas est une illustration, pas une promesse
Hypothèses — Maître Rousseau, 47 ans, avocate associée à Lyon
L'option TVA : 80 000 € de trésorerie récupérés
Parce que Maître Rousseau facture la TVA à 20 % sur ses honoraires, la SCI peut opter et récupérer la TVA d'acquisition. La SELARL paie le loyer TTC et déduit la TVA correspondante : l'opération est neutre pour le cabinet. Une consœur médecin, exonérée, paierait l'immeuble 480 000 € sans rien récupérer.
Effet de l'option TVA (Maître Rousseau)
Avocat (assujetti, option TVA) Prix HT = 400 000 EUR TVA recuperee par la SCI = 80 000 EUR Investissement net = 400 000 EUR Medecin (exonere 261-4-1) Prix TTC supporte = 480 000 EUR TVA recuperee = 0 EUR Investissement net = 480 000 EUR Ecart en faveur de l'avocat = 80 000 EUR
Le seul statut TVA de l'avocat fait économiser 80 000 € sur l'investissement par rapport à une profession de santé exonérée. C'est le différenciateur central de ce montage.
La détention : loyer déductible et déficit foncier les premières années
Côté exploitation, la SELARL déduit 28 000 € de loyer chaque année. Côté SCI à l'IR, les premières années, après imputation des intérêts d'emprunt (sur le foncier) et des charges/travaux, un déficit foncier apparaît. La fraction hors intérêts s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (art. 156, I-3°).
Effets fiscaux annuels (ordres de grandeur, SCI à l'IR)
Cote SELARL Loyer deductible du resultat IS = 28 000 EUR/an Cote SCI a l'IR (premieres annees) Deficit foncier impute sur revenu global (plafond) = 10 700 EUR Economie d'IR a TMI 45 % = 10 700 x 45 % ~ 4 815 EUR/an (les interets d'emprunt restent imputables sur le foncier) Cote SCI a l'IR (regime de croisiere, foncier positif) Prelevements sociaux sur le revenu foncier net = 17,2 %
Les premières années, le déficit foncier (hors intérêts) procure jusqu'à ~4 815 €/an d'économie d'IR à TMI 45 %. Une fois le foncier redevenu positif, le revenu net supporte 17,2 % de prélèvements sociaux (et non 18,6 %).
| Bilan sur 15 ans | Effet |
|---|---|
| Investissement net (option TVA) | 400 000 € au lieu de 480 000 € → 80 000 € récupérés |
| Loyer | 28 000 €/an déductible du résultat de la SELARL |
| Premières années | Déficit foncier ≈ 4 815 €/an d'IR économisé (TMI 45 %) |
| Régime de croisière | Revenu foncier net imposé au barème + 17,2 % de PS |
| Au terme | Crédit largement remboursé par les loyers, murs hors bilan d'exploitation |
| Garde-fou | Revente avant 20 ans → reversement des vingtièmes de TVA restants (cf. § 4) |
Le contre-exemple : Maître Lefèvre et le piège de l'IS à la revente
Une fois les murs acquis : transmission, IFI et gestion dans la durée
Ce guide traite du montage d'acquisition : comment acheter, financer et opter à la TVA. La vie de la SCI après l'achat — percevoir et optimiser les loyers, défiscaliser par les travaux, transmettre les parts, gérer l'IFI, organiser la sortie — relève de la SCI comme outil patrimonial, développée en détail dans la SCI pour avocat : détenir, percevoir des loyers et transmettre les parts. En voici simplement les grandes lignes.
La transmission se fait par les parts, pas par l'immeuble : chaque parent peut donner 100 000 € par enfant en franchise de droits, abattement rechargeable tous les 15 ans (art. 779 et 784 du CGI). On y ajoute le démembrement (art. 669) — donner la nue-propriété des parts en gardant l'usufruit, donc les loyers. Deux précautions : rédiger une convention de démembrement dès la donation (sans elle, le produit d'une cession totale revient au nu-propriétaire, Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, n° 22-18.687), et ne jamais promettre le pacte Dutreil (art. 787 B) : il est exclu pour une SCI de location nue (activité civile, non opérationnelle). Les droits de cession des parts s'élèvent à 5 % (art. 726, I-2°).
IFI : les parts de SCI dans l'assiette (au conditionnel)
Enfin, ne confondez pas la transmission des murs (parts de SCI) avec la cession du cabinet lui-même (clientèle, parts de SEL), qui obéit à un régime de plus-value professionnelle distinct : voyez la fiscalité de la cession du cabinet d'avocat et, plus largement, transmettre son cabinet et son patrimoine.
Acheter les murs de votre cabinet d'avocat avec Clément Chatelain
Cabinet de Bassens (Savoie), 100 % indépendant. On active l'option TVA quand elle est gagnante, on arbitre l'IR ou l'IS sur la durée, on calibre le loyer de marché, on structure le financement et la transmission des parts, et on coordonne avec votre notaire et votre expert-comptable. On vous dit aussi quand il vaut mieux attendre.
Cet achat s'inscrit dans une stratégie immobilière et patrimoniale plus large. Pour diversifier au-delà des murs (SCPI, LMNP, déficit foncier selon votre TMI), voyez l'investissement immobilier pour avocat et l'immobilier du professionnel libéral. Et pour replacer le tout dans votre situation d'ensemble, consultez le hub de la stratégie patrimoniale globale de l'avocat.