Par Quentin Hagnéré — Conseiller en Gestion de Patrimoine (ORIAS : CIF, COA, COBSP, Carte T)
Fondateur du cabinet Hagnéré Patrimoine (Chambéry). Spécialiste de la transmission de patrimoine : donation de nue-propriété, démembrement de parts, clause bénéficiaire d'assurance-vie et articulation avec l'IFI.
Publié le · Mis à jour le .
Vous avez patiemment constitué un portefeuille de SCPI, et une inquiétude revient : le jour venu, vos enfants devront-ils payer de lourds droits, voire se retrouver bloqués en indivision — comme sur un appartement qu'on ne peut ni couper en deux ni revendre facilement à plusieurs ? Or c'est précisément là que la SCPI se distingue d'un immeuble : une part se donne, se fractionne et se démembre là où un mur reste indivisible. Vous pouvez donner la nue-propriété de vos parts en gardant les revenus (l'usufruit), transmettre 100 000 € par enfant tous les 15 ans en franchise de droits (art. 779 du CGI), et loger des SCPI en assurance-vie pour transmettre 152 500 € par bénéficiaire hors succession (art. 990 I). Dans notre exemple chiffré, un couple de 60 ans transmet ainsi 200 000 € de parts à ses deux enfants sans un euro de droit de donation — à condition, on y insistera, que cette transmission ne compromette jamais ses propres besoins.
Au décès de l'usufruitier, vos enfants récupèrent la pleine propriété sans aucun droit (art. 1133 du CGI). Ce guide ne réexplique ni comment fonctionne le démembrement, ni comment vivre de ses SCPI à la retraite : il répond à une seule question — comment se servir de parts de SCPI pour transmettre dans de bonnes conditions, avec quelle enveloppe, et pour quel gain réel en droits économisés. C'est un guide d'information générique et non un conseil personnalisé : selon votre âge et votre situation, les SCPI peuvent constituer un bon outil de transmission comme elles peuvent ne pas convenir du tout. Si vous découvrez le produit lui-même, commencez par notre guide complet des SCPI.
✅ Réponse express
Trois leviers pour transmettre des parts de SCPI : (1) la donation de nue-propriété — on donne la nue-propriété décotée selon l'âge (barème 669), on garde l'usufruit donc les revenus, et au décès la pleine propriété se reconstitue sans aucun droit (art. 1133) ; (2) la donation directe dans la limite de 100 000 € par parent et par enfant, rechargeable tous les 15 ans (art. 779/784), fractionnable puisque les parts sont divisibles ; (3) l'assurance-vie contenant des SCPI (152 500 €/bénéficiaire avant 70 ans, hors succession, art. 990 I), cumulable avec l'abattement de donation. Les SCPI peuvent convenir à un objectif de transmission, sous conditions et après étude ; elles ne conviennent pas si vous risquez d'avoir besoin de ce capital : une donation est irrévocable et une SCPI reste illiquide et non garantie.
⏱️ En 60 secondes — l'essentiel
- Atout : la part est divisible et fongible — on donne « 30 parts sur 200 », on fractionne, pas d'indivision subie ; la société de gestion continue de gérer.
- Donation de nue-propriété : base taxable = valeur décotée (barème 669). 60 ans → NP 50 % ; 70 ans → NP 60 % (attention, pas 70 %).
- Au décès de l'usufruitier : pleine propriété reconstituée sans aucun droit (art. 1133).
- Abattement : 100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans (art. 779/784).
- Assurance-vie : 152 500 €/bénéficiaire avant 70 ans (art. 990 I) ; 30 500 € global après 70 ans, mais produits exonérés (art. 757 B).
- Piège IFI : donner la NP en gardant l'usufruit ne réduit pas l'IFI du donateur (art. 968).
- Rappel : placement non garanti, illiquide ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pourquoi une part de SCPI se transmet mieux qu'un mur
Un rappel rapide, pour qui arrive ici sans connaître le produit : une SCPI est un placement collectif immobilier de long terme (horizon recommandé de 8 à 10 ans minimum), géré par une société de gestion agréée AMF ; l'associé détient des parts et perçoit des revenus, sans gérer aucun immeuble. Pour le fonctionnement d'ensemble et le choix d'un profil, voyez notre guide complet des SCPI et la page SCPI : pour qui ?. L'angle est plus étroit : pour transmettre, la part de SCPI a un avantage structurel que le mur physique n'a pas.
La raison tient à la nature juridique du bien. Une part est divisible à l'unité et fongible : on peut donner une fraction exacte du portefeuille (« 30 parts sur 200 »), fractionner la donation dans le temps, et éviter l'indivision subie qui empoisonne tant de successions immobilières — cette situation où plusieurs héritiers se retrouvent copropriétaires d'un même bien sans pouvoir décider seuls de le vendre. Un immeuble, lui, ne se coupe pas : on le partage mal, on le vend en bloc, ou l'on subit l'indivision. Avec des parts, la gestion locative reste par ailleurs déléguéeà la société de gestion (art. L. 214-86 et suivants du Code monétaire et financier) : vos enfants héritent d'un placement, pas d'un bien à administrer.
Transmettre une part de SCPI
Points forts
- Divisible à l'unité : on donne une fraction précise
- Donation fractionnée dans le temps, facile
- Indivision évitée : chaque enfant reçoit ses propres parts
- Gestion locative déléguée à la société de gestion
- Démembrement natif et simple à mettre en place
Transmettre un immeuble en direct
Points de vigilance
- Bien indivisible : on ne coupe pas un mur en deux
- Donation partielle lourde (quotes-parts, actes)
- Indivision fréquente entre héritiers, sources de blocage
- Gestion à répartir entre héritiers (travaux, locataires)
- Démembrement possible mais plus complexe à gérer
Ce que ce guide ne traite pas (et où le trouver)
La mécanique complète du démembrement (clés de répartition, sortie, cas d'usage patrimoniaux) est détaillée dans notre guide nue-propriété de SCPI. Vivre de ses SCPI une fois à la retraite — la phase de consommation des revenus — est traité dans SCPI et retraite. Ici, un seul sujet : transmettre.
La donation de nue-propriété de parts : le levier central
C'est, dans la plupart des situations, le levier le plus efficace pour transmettre des parts. Le principe : vous donnez la nue-propriété de vos parts à vos enfants et vous conservez l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'en percevoir les revenus (art. 578 du Code civil). Vous continuez de toucher les distributions tant que vous vivez, et les droits de donation ne portent, eux, que sur la valeur de la nue-propriété, décotée selon votre âge : plus vous êtes jeune au moment de la donation, plus cette valeur — donc la base taxable — est faible.
Cette décote suit un barème légal fixé par l'article 669 du CGI, en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
L'avantage central se révèle au décès. En vertu de l'article 1133 du CGI, l'extinction de l'usufruit et son retour à la nue-propriété n'ouvrent droit à aucun impôt : la reconstitution de la pleine propriété au décès de l'usufruitier est exonérée de droits de mutation. En clair, vous transmettez la valeur pleine des parts en ne payant des droits (ou aucun, si vous restez sous l'abattement) que sur la fraction décotée de la nue-propriété.
Le piège du barème 669 à 70 ans
Beaucoup de contenus écrivent « à 70 ans, l'usufruit vaut 30 % » : c'est faux. Une personne de 70 ans se situe dans la tranche « de 61 à 70 ans » → usufruit 40 % / nue-propriété 60 %. Le ratio 30 % / 70 % ne commence qu'à 71 ans révolus. Repères utiles : 55 ans → NP 50 %, 62 ans → NP 60 %, 72 ans → NP 70 %. Une erreur d'une tranche fausse toute l'assiette taxable : le barème s'apprécie par tranche d'âge, pas année par année.
La mécanique complète du démembrement de parts (clés de répartition des revenus et du capital, sortie du démembrement) est détaillée dans notre guide nue-propriété de SCPI ; la question de savoir qui perçoit exactement quoi est traitée dans l'usufruit de parts de SCPI.
Ne pas confondre transmettre et préparer sa retraite
Attention à un contresens fréquent. Préparer sa retraite consiste à acheter la nue-propriété temporaire de parts (art. 669 II, décote forfaitaire par période) pour capitaliser à son profit ; transmettre, à l'inverse, consiste à donner la nue-propriété à ses enfants en conservant l'usufruit viager (art. 669 I). Ce sont deux mouvements opposés, régis par deux alinéas différents du même article. Voyez préparer sa retraite avec des SCPI et le démembrement temporaire.
Abattements et calendrier : 100 000 € tous les 15 ans
Vient ensuite l'abattement. En ligne directe, chaque parent peut donner 100 000 € par enfant en franchise de droits (art. 779 du CGI). Et surtout, cet abattement se recharge tous les 15 ans(art. 784, qui organise le « rappel fiscal » des donations sur cette période). Un couple avec deux enfants peut donc transmettre, à chaque enfant, deux fois 100 000 € — soit 200 000 € par enfant — sans droits, et recommencer 15 ans plus tard.
Et c'est là que la forme « parts » prend l'avantage sur l'immeuble : parce qu'elles sont divisibles, on peut fractionner la donation en tranches successives calibrées sur l'abattement, année après année ou tous les 15 ans — un ajustement impossible avec un immeuble unique qu'il faudrait démembrer ou vendre en bloc. Donner tôtpermet ainsi d'empiler plusieurs recharges d'abattement sur une vie.
D'autres abattements existent selon le lien de parenté : petits-enfants (31 865 €, art. 790 B), personne en situation de handicap (159 325 €, cumulable), époux ou partenaire de PACS (80 724 € en donation) ; le conjoint ou partenaire survivant est par ailleurs totalement exonéré de droits de succession. Ces montants sont à revalider au millésime 2026.
Au-delà de l'abattement : le barème des droits
Si la valeur transmise dépasse l'abattement, la fraction excédentaire est taxée selon le barème progressif des droits de mutation à titre gratuit en ligne directe (art. 777 du CGI) :
| Fraction taxable (après abattement) | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Reste un outil à connaître : la donation-partage, qui permet notamment de figer la valeur des parts entre vos enfants au jour de l'acte, évitant les réévaluations et les tensions au moment de la succession. Les parts, divisibles, se prêtent bien à ce partage égalitaire. Les modalités relèvent du notaire : retrouvez la mécanique générale dans notre guide de la donation.
Le paramètre de timing : à étudier, jamais un signal d'achat
Depuis 2023, une partie du marché a vu son prix de part baisser (source : données agrégées ASPIM). Mécaniquement, une valorisation plus basse réduit la base des droits de donation et l'assiette IFI. Mais la valeur peut continuer de baisser, une SCPI reste illiquide, et la donation est irrévocable : c'est un simple paramètre de timing à arbitrer après étude, jamais une incitation à donner « pour profiter de la baisse ». On transmet une stratégie patrimoniale, pas un point d'entrée de marché.
Quelle stratégie de transmission pour vos parts de SCPI ?
Donation de nue-propriété, calendrier des abattements sur 15 ans, arbitrage avec l'assurance-vie, impact IFI : un CGP indépendant modélise votre transmission et la coordonne avec votre notaire.
L'assurance-vie contenant des SCPI : transmettre hors succession
Dernier levier, qui se cumule avec les deux précédents : loger des SCPI en assurance-vie(sous forme d'unités de compte). Le capital transmis via un contrat d'assurance-vie échappe en principe à la succession et bénéficie d'un régime fiscal propre, dépendant de l'âge auquel les primes ont été versées.
| Versements AVANT 70 ans | Versements APRÈS 70 ans | |
|---|---|---|
| Article | 990 I du CGI | 757 B du CGI |
| Abattement | 152 500 € par bénéficiaire | 30 500 € global (tous bénéficiaires et contrats) |
| Assiette | Capital transmis (primes + produits) | Primes versées uniquement |
| Taxation au-delà | 20 % jusqu'à 700 000 €, puis 31,25 % | Droits de succession selon le lien de parenté |
| Produits / plus-values | Compris dans la base transmise | Exonérés |
| Cumul avec l'abattement de 100 000 €/enfant | Oui (enveloppes distinctes) | Non distinct : les primes réintègrent la succession et relèvent de l'abattement de 100 000 € (art. 779) non consommé |
La nuance de l'article 757 B est décisive pour un porteur âgé : même après 70 ans, si l'abattement de 30 500 € ne porte que sur les primes, les produits et plus-values générés restent exonérés de droits. Des SCPI qui ont capitalisé longtemps dans le contrat peuvent ainsi transmettre une plus-value en franchise.
En assurance-vie, la fiscalité est celle de l'enveloppe (art. 125-0 A) : l'assuré ne déclare pas de revenus fonciers, les loyers sont capitalisés dans le contrat — souvent avec une quote-part de loyers réduite par l'assureur — et la liquidité est assurée par l'assureur. En revanche, la fraction immobilière du contrat reste dans l'assiette de l'IFI (art. 972). On peut aussi démembrer la clause bénéficiaire (usufruit au conjoint, nue-propriété aux enfants), montage technique à rédiger avec soin. Le détail de l'enveloppe est traité dans SCPI en assurance-vie ; la combinaison avec la succession dans notre guide succession et notre guide de l'assurance-vie.
Donation ET assurance-vie se cumulent
Il ne faut pas choisir entre les deux : ce sont deux enveloppes juridiques distinctes. Vous pouvez donner 100 000 € de parts par enfant en direct (art. 779) et, en parallèle, transmettre 152 500 € par bénéficiairevia un contrat d'assurance-vie contenant des SCPI (art. 990 I). Le bon dosage entre les deux dépend de votre âge, du montant et de votre situation — il se décide après étude, jamais sur catalogue.
Le piège IFI de la transmission (art. 968)
Les parts de SCPI sont un actif immobilier (art. 965 du CGI) : leur valeur, retenue au 1er janvier pour sa fraction représentative d'immobilier, entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière dès que le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 €. C'est l'idée qu'on nous soumet presque à chaque rendez-vous transmission : « je donne la nue-propriété à mes enfants, donc mes parts quittent mon IFI ». La déconvenue arrive à la déclaration suivante — le fisc continue de vous compter la pleine propriété.
En cas de donation avec réserve d'usufruit, l'article 968 du CGI prévoit que c'est l'usufruitier — donc vous, le donateur — qui reste redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriétédes parts. Le nu-propriétaire (l'enfant) est en principe hors assiette, mais vous, vous ne réduisez pas votre IFI en donnant la nue-propriété : vous continuez d'être imposé comme si vous déteniez la pleine propriété.
À distinguer d'un cas voisin : l'achat d'une nue-propriété temporaire, où un tiers (une société) détient l'usufruit, sort bien le nu-propriétaire de l'assiette IFI — par application du principe de l'article 968, l'usufruitier (ici une société, non redevable de l'IFI) est réputé détenir la pleine propriété, de sorte que les parts échappent à l'IFI. Mais ce n'est pas le cas d'une donation familiale avec réserve d'usufruit. L'assurance-vie n'efface pas non plus l'IFI (art. 972). Le calcul complet de l'assiette figure dans SCPI et IFI et notre dossier optimisation de l'IFI.
Donner la nue-propriété ne fait pas baisser votre IFI d'un euro
Ne présentez jamais la donation de nue-propriété comme un moyen d'échapper à l'IFI : le donateur qui conserve l'usufruit reste imposé sur la pleine propriété (art. 968). L'IFI se calcule d'abord, la transmission s'organise autour ensuite : dans cet ordre, jamais l'inverse. Un cadre dirigeant, un chef d'entreprise ou un contribuable au patrimoine élevé peut d'ailleurs basculerdans l'IFI en ajoutant des SCPI à son patrimoine.
Les revenus que garde le donateur
Puisque vous conservez l'usufruit, vous continuez de percevoir les revenus des parts pendant toute la durée du démembrement — c'est tout l'intérêt de ce montage pour un donateur qui a encore besoin de ses distributions. Ces revenus sont, pour l'essentiel, des revenus fonciers, imposés au barème de l'impôt sur le revenu à votre TMI (0, 11, 30, 41 ou 45 %) + 17,2 % de prélèvements sociaux(le foncier reste à 17,2 %, jamais 18,6 %). Le nu-propriétaire (l'enfant), lui, ne perçoit rien et n'est pas imposé pendant cette période. La quote-part financière suit le PFU.
Deux cas de figure méritent un mot au passage, même si chacun a son guide dédié. Si vous transmettez en étant non-résident, les revenus fonciers de source française restent imposables en France (taux minimum d'imposition, prélèvements spécifiques) : on n'est jamais « exonéré ». Si vos parts sont investies via des SCPI européennes, la quote-part étrangère échappe souvent aux 17,2 % (crédit d'impôt ou taux effectif, variable selon la convention). Le régime foncier détaillé est dans revenus fonciers SCPI et le hub fiscalité SCPI ; l'expatriation dans fiscalité SCPI de l'expatrié et l'étranger dans SCPI européennes.
Cas chiffré : donner la nue-propriété de 200 000 € de parts
Prenons Bernard et Isabelle, 60 ans, mariés, TMI 41 %, deux enfants. Leur patrimoine immobilier net est inférieur à 1,3 M€ (ils ne sont donc pas redevables de l'IFI). Ils détiennent 200 000 € de parts de SCPI en pleine propriété et souhaitent les transmettre à leurs enfants tout en continuant de percevoir les revenus.
Hypothèses (illustration pédagogique, non garantie)
Montant de 200 000 € = hypothèse illustrative fictive au 27 juillet 2026 ; aucun rendement ni prix de part rattaché à un fonds, aucune SCPI nommée. Barèmes 669 et 777 à revalider à la source. Ce n'est pas une projection garantie et le résultat dépend de la situation exacte du foyer.
Bernard et Isabelle — donation de nue-propriété à 60 ans
Valeur des parts (pleine propriété) ......... 200 000 € Barème 669 I à 60 ans -> nue-propriété = 50 % Base taxable de la donation .. 200 000 x 50 % = 100 000 € Répartie entre 2 donateurs et 2 enfants -> chaque enfant reçoit une nue-propriété très inférieure à l'abattement de 100 000 €/parent/enfant -> DROITS DE DONATION ......................... 0 € Au décès des usufruitiers (art. 1133) -> pleine propriété reconstituée ......... sans droit
Le déroulé, étape par étape :
| Étape | Effet |
|---|---|
| 1. Donation de la nue-propriété des 200 000 € de parts, usufruit conservé | Bernard et Isabelle gardent les revenus |
| 2. Barème 669 I à 60 ans → NP = 50 % | Base taxable = 100 000 € (et non 200 000 €) |
| 3. Répartition sur 2 donateurs × 2 enfants, sous l'abattement de 100 000 € | 0 € de droits de donation |
| 4. Ils perçoivent les revenus (barème IR 41 % + PS 17,2 %) | Fiscalité foncière classique de l'usufruitier |
| 5. Au décès des usufruitiers (art. 1133) | Les enfants deviennent pleins propriétaires sans nouveau droit |
Résultat : 200 000 € transmis, 0 € de droits — sous conditions
Grâce au démembrement (base réduite à 100 000 €) et à l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, la donation ne génère aucun droit, et la pleine propriété se reconstitue sans impôt au décès (art. 1133). Quatre garde-fous, toutefois : la donation est irrévocable ; la SCPI reste illiquide et non garantie ; si Bernard et Isabelle étaient assujettis à l'IFI, ils resteraient imposés sur la pleine propriété (art. 968) ; et le barème 669 évolue avec l'âge (donner plus tard aurait augmenté la base taxable).
Et si le couple avait dépassé 70 ans ?
Passé un certain âge, le barème 669 devient moins favorable (à 72 ans, la NP vaut 70 %) et l'horizon de détention se réduit. On étudie alors davantage l'assurance-vie (152 500 €/bénéficiaire, art. 990 I), en tenant compte du régime de l'article 757 B pour les versements après 70 ans. Le bon outil dépend de l'âge et de l'objectif : voyez SCPI en assurance-vie.
Limites et contre-indications
Un schéma de donation bien ficelé ne transforme pas une mauvaise SCPI en bon placement. Avant de parler transmission, deux minutes sur ce qui peut clocher.
Avant de transmettre : les limites à intégrer
- Donation irrévocable : on ne récupère pas la nue-propriété donnée. La transmission ne doit jamais primer sur ses propres besoins (retraite, dépendance). Conserver l'usufruit protège vos revenus, pas votre capital.
- SCPI illiquide et non garantie : vous transmettez un actif que vos héritiers ne pourront pas forcément revendre vite (files d'attente au retrait, suspensions observées en 2023-2026 ; communications de l'AMF sur la liquidité des SCPI).
- Distribution non garantie : l'usufruitier n'a aucune garantie de maintien du dividende ; la distribution peut baisser.
- IFI maintenu : pour un donateur assujetti, l'usufruitier reste imposé sur la valeur en pleine propriété (art. 968).
- Barème 669 évolutif : donner tôt coûte moins cher, mais la décision se prend après étude, pas pour « profiter » d'une baisse de valorisation.
Concrètement, on déconseille de transmettre en SCPI dans cinq situations : besoin de liquidités à court terme, horizon sous 8-10 ans, épargne de précaution encore à constituer, allergie au risque immobilier, ou capacité d'épargne trop juste. Dans ces cas, mieux vaut ne rien transmettre en SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et la distribution n'est pas garantie. Une donation à 0 € de droits sur une SCPI dont le prix de part chute reste une mauvaise opération : c'est le placement qu'on regarde d'abord, l'enveloppe fiscale ensuite.
Profils voisins et pour aller plus loin
Vivre de ses SCPI à la retraite et les transmettre sont deux objectifs distincts : le premier — la consommation des revenus — est traité dans SCPI et retraite ; le second, la transmission, occupe cette page. Si votre enjeu est d'abord de réduire l'impôt sur vos revenus plutôt que d'organiser leur transmission, voyez le profil SCPI pour une TMI élevée. Et pour capitaliser en vue de la retraite via la nue-propriété temporaire, voyez préparer sa retraite avec des SCPI.
Transmettre des parts, c'est à la fois du Code civil (l'usufruit), du fiscal (le barème 669, les abattements) et un choix d'enveloppe — donation directe ou assurance-vie. Trois briques qu'on chiffre ensemble, puis qu'on fait signer chez le notaire. Pour une vue d'ensemble, revenez au guide complet des SCPI et à la page SCPI : pour qui ?.
Faites chiffrer votre stratégie de transmission SCPI
Donation de nue-propriété, calendrier des abattements, assurance-vie, IFI : un CGP indépendant modélise votre transmission, la compare aux alternatives et la coordonne avec votre notaire. Bilan offert, sans engagement, depuis Chambéry ou en visio.