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L'essentiel : un ratio écrit au Journal officiel, et jamais cité
Guide rédigé le 6 août 2026 — par Quentin Hagnéré, fondateur de Hagnéré Patrimoine (CIF, COA, COBSP — adhérent CNCEF Patrimoine). État du droit au 6 août 2026. Analyse générique, sans référence à un établissement, à un courtier ni à un comparateur. Toutes les illustrations chiffrées sont explicitement fictives.
Un prêt immobilier qui tourne depuis des années, une voiture financée, des travaux soldés en vingt-quatre mensualités, et deux ou trois réserves de crédit qu'on a fini par utiliser. Prise ligne à ligne, aucune de ces dettes n'est déraisonnable. Additionnées, elles absorbent près de quatre euros sur dix de ce qui rentre chaque mois. La question n'est plus de savoir si chaque crédit, pris isolément, se justifiait : c'est de savoir si le total tient. C'est à ce moment-là qu'arrive le mot « taux d'endettement » — et avec lui trois façons différentes de le calculer. Sur le cas entièrement fictif déroulé plus bas, le même foyer ressort à 39,34 %; qu'il mette en location un studio, et le voilà à 35,93 % ou à 44,34 % selon la méthode retenue pour ses loyers. Trois chiffres pour un seul dossier, et aucun de ces écrans ne dit lequel fait foi.
Le calcul n'a rien d'obscur. Il est simplement presque toujours fait de mémoire. Le taux d'effort a pourtant une définition écrite, publique et datée, tenant en un article publié au Journal officiel. Encore faut-il savoir ce qu'on peut en attendre. Parce que la vraie question n'est pas « à combien suis-je ? », mais « qu'est-ce qu'il me reste, et pendant combien d'années ? »
Réponse express : le calcul, et ce qu'il vaut
Taux d'effort = charges annuelles d'emprunt ÷ revenus annuels (article 4 de la décision du HCSF du 29 septembre 2021). Au numérateur, toutes les charges de crédit, assurance comprise— une mensualité « hors assurance » n'est pas un taux d'effort. Les loyers perçus s'ajoutent au dénominateur, en brut et après une décote : on ne les retire jamais de la mensualité. On retient l'année la plus chargée, pas la première.
Après un regroupement, ce ratio baisse presque toujours — parce que la durée s'allonge. Sur notre cas fictif, il passe de 39,34 % à 23,86 % en portant la dette à vingt ans, et le montant total dû augmente d'environ 59 700 €. Un ratio bas ne prouve donc rien à lui seul : il ignore ce qui reste à vivre, et il ne crée aucun droit à obtenir le crédit.
Ce que cette page apporte, et où aller pour le reste
Le guide rachat de crédits explique ce qu'est un rachat de crédits et ce qu'il coûte. La page conditions d'un rachat de crédits explique ce que le prêteur regarde et pourquoi aucune condition d'acceptation n'est écrite nulle part. Celle-ci ne fait qu'une chose : elle pose le calcul. La formule terme par terme, telle que l'écrit le seul texte français qui définisse le taux d'effort — l'article 4 de la décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021—, puis l'arithmétique de l'avant et de l'après sur un cas fictif, puis ce que ce ratio ne mesure pas. Avec une réserve posée d'emblée : ce texte exclut expressément les regroupements de crédits de son champ. Il ne s'impose donc pas à votre dossier. Il en reste la seule définition écrite, et celle dont les établissements s'inspirent.
Un mot de vocabulaire, parce qu'il commande tout le reste. Un rachat de crédits, ou regroupement, n'est pas une renégociation: ce n'est pas un avenant signé avec votre prêteur actuel, mais un nouveau contrat de crédit, souscrit auprès d'un nouveau prêteur, dont les fonds servent à solder les crédits en cours. La décision du HCSF les distingue elle-même, dans son article 3, qui énumère séparément les crédits faisant l'objet d'une renégociation et ceux résultant d'un regroupement de crédits. Et il n'efface aucune dette : il la déplace et la réétale. Sur la différence entre les deux opérations, voir renégocier ou racheter.
Second repère, qui décide cette fois du régime juridique de l'opération : la règle dite de la dominante. Le seuil est écrit noir sur blanc : « le seuil mentionné à l'article L. 314-11 est atteint lorsque la part des crédits immobiliers […] représente 60 % du montant total de l'opération de regroupement de crédits » (article R. 314-18 du Code de la consommation). Une fois ce seuil atteint, l'opération relève du régime du crédit immobilier ; en deçà, de celui du crédit à la consommation— et un regroupement garanti par une hypothèque relève du régime immobilier quel que soit son objet (article L. 314-12, alinéa 2). Ce n'est pas un détail de forme : durée, garantie exigée, catégorie d'usure et délais légaux en dépendent, donc aussi le premier levier du ratio, qui est la durée. Le mécanisme lui-même est traité par le guide rachat de crédits.
Avant toute solution de marché : ce qui est gratuit
- La commission de surendettement de la Banque de France : ouverte aux personnes physiques de bonne foi dont la situation est caractérisée par « l'impossibilité manifeste de faire face à l'ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir » (article L. 711-1 du Code de la consommation). La procédure est gratuite. Honnêteté oblige : le dépôt du dossier entraîne lui-même une inscription au fichier des incidents de remboursement (article L. 752-2).
- Les points conseil budget, dispositif labellisé par l'État (instruction n° DGCS/SD1B/2021/169 du 27 juillet 2021) — un accompagnement budgétaire, gratuit et sans vente.
- L'ADIL de votre département, pour tout ce qui touche au logement (article L. 366-1 du Code de la construction et de l'habitation).
- Les délais de grâce que le juge peut accorder, dans la limite de deux années (article 1343-5 du Code civil).
- Le droit au compte, qui permet de faire désigner un établissement par la Banque de France après un refus d'ouverture, et les services sociaux de votre commune ou de votre département, dont l'accompagnement est gratuit.
Enfin, l'article L. 322-1 du Code de la consommation interdit à un intermédiaire de se charger, moyennant rémunération, d'intervenir dans l'établissement d'un plan de remboursement ou d'un dossier de surendettement. Le tableau complet de ces recours figure dans notre page sur les critères d'octroi et recours gratuits.
Sommaire
- L'essentiel : un ratio écrit au Journal officiel
- La formule exacte, terme par terme
- Avant / après : le calcul déroulé sur un cas fictif
- Ce que le ratio ignore : le reste à vivre
- Le saut de charge, une pratique et non une règle
- Le seuil, son origine et sa vraie portée
- Quatre façons d'améliorer le ratio, et leur prix
- Quand un rachat est une mauvaise idée
La formule exacte, terme par terme
Une réserve à poser avant tout calcul
L'article 4 de la décision du HCSF est la seule définition normative du taux d'effort en droit français. Mais elle appartient à un texte dont l'article 3 exclut expressément les regroupements de crédits du champ d'application. Cette définition ne s'impose donc pas à votre dossier de rachat: elle en est la référence méthodologique, la seule méthode écrite, et celle dont les établissements s'inspirent. L'origine de ce seuil et sa portée juridique sont traitées plus bas, en section 6. Ce que le prêteur en fait ensuite dans sa grille de décision — les pièces, les motifs de refus, la politique commerciale — relève de la page sur les conditions d'un rachat.
Taux d'effort — la définition de l'article 4
Taux d'effort = Charges annuelles d'emprunt ÷ Revenus annuels
- Charges annuelles d'emprunt :Somme des montants totaux dus par l'emprunteur (ou les co-emprunteurs) pour une année donnée, au sens du 9° de l'article L. 311-1 du Code de la consommation
- Revenus annuels :Revenu net avant impôt, calculé comme le revenu net global (art. 156 et 156 bis du CGI), majoré des abattements forfaitaires non déjà pris en compte et minoré des revenus exceptionnels
- Périmètre :L'endettement TOTAL — le prêt considéré ET l'ensemble des emprunts en cours, quelle qu'en soit leur nature
- Moment retenu :Les charges annuelles d'emprunt MAXIMALES sur l'ensemble de la période d'amortissement, rapportées aux revenus appréciés à l'octroi
Décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, article 4 (JORF, JORFTEXT000044178669). État du droit au 6 août 2026.
Le ratio est annuel, pas mensuel
Le texte dit exactement ceci : « Taux d'effort » : le ratio comprenant au numérateur les charges annuelles d'emprunt associées à l'endettement total de l'emprunteur (ou des co-emprunteurs, le cas échéant) comprenant le prêt considéré et l'ensemble des emprunts en cours, quelle qu'en soit leur nature, et au dénominateur les revenus annuels. Il s'apprécie en prenant les charges annuelles d'emprunt maximales sur l'ensemble de la période d'amortissement des crédits ramenées aux revenus annuels appréciés à l'octroi.
Le calcul « mensualité ÷ revenu mensuel », que tout le monde fait, n'est donc qu'une approximation: juste quand les charges sont constantes, faux dès qu'il y a un différé, des paliers, une prime annuelle ou un revenu saisonnier. Sur le cas fictif ci-dessous, les deux bases coïncident : 1 613 / 4 100 = 39,34 %, et 19 356 / 49 200 = 39,34 %. Le texte impose par ailleurs de retenir l'année la plus chargée, pas la première : un montage à paliers ne trompe pas le ratio. Et l'asymétrie est assumée : les charges sont prises à leur pire moment futur, les revenus au jour de l'octroi. Le ratio est donc statique face à une situation dynamique.
Ce qui entre au numérateur (assurance comprise)
Le numérateur n'est ni « les intérêts », ni la seule mensualité de remboursement. L'article 4 renvoie au 9° de l'article L. 311-1 du Code de la consommation : le montant total dû par l'emprunteur, qui est la somme du montant total du crédit et du coût total du crédit. Or le coût total du crédit, au 7° du même article, comprend tous les coûts — intérêts, frais, taxes, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects — « qui constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées ».
L'assurance emprunteur exigée par le prêteur entre donc au numérateur : non parce qu'un texte la nomme, mais parce qu'elle remplit ce critère — c'est une condition pour obtenir le crédit. Une mensualité « hors assurance » n'est pas un taux d'effort. L'article 4 raisonne d'ailleurs lui-même assurance comprise : dans sa définition des revenus fonciers, il vise le revenu brut « avant déduction d'éventuels abattements fiscaux et charges, y compris intérêts d'emprunts et assurance emprunteur » — l'assurance y est rangée du côté des charges d'emprunt. Et le TAEG, de son côté, intègre le coût de l'assurance. Sur son fonctionnement, voir l'assurance emprunteur et, dans le cadre d'un regroupement, l'assurance d'un rachat de crédits.
Deux exceptions, vite dites. Pour un prêt relais, la décision du HCSF exclut le remboursement du capital des charges annuelles d'emprunt. Et le 7° de l'article L. 311-1 exclut du coût total du crédit « les frais liés à l'acquisition des immeubles […] tels que les taxes y afférentes ou les frais d'acte notarié ». Attention au raccourci pour autant : les frais de garantie, eux, conditionnent l'octroi — ils font partie du coût du crédit; et dès lors qu'un frais est financé dans le capital emprunté, il grossit la mensualité, donc il finit au numérateur, quelle que soit sa qualification. Leur détail figure dans la décomposition poste par poste du coût.
Ce qui entre au dénominateur (ni votre net, ni votre revenu imposable)
| Ce que dit le texte | Ce que le lecteur croit | Ce qu'il faut en retenir |
|---|---|---|
| Revenu net avant impôt = revenu net global (art. 156 et 156 bis du CGI) | « mon salaire net » | C'est une notion fiscale, ni le brut, ni le net perçu sur le compte |
| Majoré des abattements forfaitaires non déjà pris en compte | — | Ils sont réintégrés : la déduction forfaitaire de 10 % pour frais professionnels en est l'exemple canonique (service-public.gouv.fr, fiche F1989, MAJ 15/04/2026 ; CGI art. 82 à 84 A). Le dénominateur n'est donc pas le revenu imposable |
| Minoré des revenus exceptionnels | « ma grosse prime compte » | Non : le texte vise les revenus qui, « par leur nature », ne sont pas une ressource stable et récurrente. Critère de nature, pas de montant |
La définition se termine sur une faculté peu connue : les revenus annuels peuvent être majorés du montant annualisé des réductions d'impôt de l'article 199 novovicies du Code général des impôts. Sa portée est aujourd'hui résiduelle, le dispositif étant clos aux acquisitions depuis le 31 décembre 2024.
Les revenus locatifs : deux méthodes, deux résultats, une seule écrite
Le texte est ici très précis, et il écarte les deux méthodes qu'on voit le plus souvent appliquées. Le revenu retenu est le revenu brut, « avant déduction d'éventuels abattements fiscaux et charges, y compris intérêts d'emprunts et assurance emprunteur », loyers futurs du bien financé compris. Et il « doit être appliqué des décotes par les établissements de crédit afin de refléter le risque locatif » — le texte impose une décote mais n'en fixe ni le taux ni la méthode. Le fameux « 70 % des loyers » est une pratique d'établissement, pas une règle : deux prêteurs peuvent décoter différemment le même bien sans qu'aucun ne soit en faute. Quant à la méthode dite différentielle, la foire aux questions du HCSF du 29 janvier 2024 est explicite : le calcul consistant à retirer les loyers de la charge de remboursement, au numérateur, est exclu.
Ce que l'écart de méthode change — hypothèse entièrement fictive
Un studio loué s'ajoute au dossier fictif ci-dessous. Mensualité assurance comprise : 480 €/mois — Loyer brut : 620 €/mois Méthode DIFFÉRENTIELLE (celle des simulateurs — exclue) (1 613 + 480 − 620) ÷ 4 100 = 1 473 ÷ 4 100 = 35,93 % Méthode D'INCLUSION (celle du texte), loyer brut non décoté (1 613 + 480) ÷ (4 100 + 620) = 2 093 ÷ 4 720 = 44,34 %
Illustration entièrement fictive du 6 août 2026, construite pour faire apparaître l'effet de la méthode. Ni barème, ni offre, ni prévision.
Plus de huit points d'écart sur le même dossier, selon la méthode retenue. Et comme le texte impose une décote sur les loyers sans la chiffrer, le résultat réel de la méthode d'inclusion est nécessairement supérieur à 44,3 % — mais personne ne peut dire de combien. D'où les deux réponses différentes que renvoient deux simulateurs sur le même dossier. En pratique, une seule question à poser : demandez à votre interlocuteur, par écrit, quelle décote il applique et selon quelle méthode. Sur le statut de cette méthode : elle est officielle pour un crédit immobilier neuf ; pour un rachat, aucun texte ne l'impose, mais c'est la seule méthode écrite.
Ce qui n'entre nulle part — et c'est beaucoup
Le numérateur ne connaît que des charges d'emprunt. Tout le reste du budget lui est étranger, à commencer par le plus gros poste de la plupart des ménages : le loyer que vous payez. Deux foyers à revenus identiques, l'un locataire au loyer élevé, l'autre propriétaire sans crédit, affichent exactement le même taux d'effort. N'y figurent pas davantage l'alimentation, l'énergie, les transports, la garde des enfants, la santé, la scolarité, ni aucune des assurances de la vie courante.
La composition du foyer est tout aussi invisible : l'article 4 ne connaît ni enfant, ni personne à charge. Les pensions alimentaires versées ne jouent qu'au dénominateur, par le canal du revenu net global, jamais au numérateur. Quant aux dettes non bancaires— arriérés fiscaux, loyers impayés, charges de copropriété —, elles échappent au ratio alors même qu'elles figurent dans le document d'information propre au regroupement (article R. 314-20, 2°). Autrement dit : le prêteur les voit, le ratio ne les compte pas. C'est ce que déplie la section suivante.
Vérifier votre propre chiffre : les quatre erreurs qui le faussent
Quatre approximations suffisent à faire dériver un calcul maison de plusieurs points, et elles jouent presque toujours dans le sens qui rassure. La plus fréquente consiste à retenir la mensualité affichée sur le tableau d'amortissement hors assurance : le poste manquant est petit chaque mois, décisif sur le ratio. La plus coûteuse revient à soustraire les loyers perçus de la mensualité du bien loué — c'est le calcul différentiel, précisément celui que le HCSF exclut, et il fait gagner plusieurs points à un dossier qui ne les a pas.
La plus discrète est de calculer sur l'année en cours alors que le texte impose l'année la plus chargée de toute la période d'amortissement : un différé ou un palier fait apparaître un chiffre trop favorable les premières années. La plus technique, enfin, consiste à prendre le net qui tombe sur le compte, alors que le dénominateur est un revenu net avant impôt avec réintégration des abattements forfaitaires. Une façon simple de régler les quatre d'un coup : refaire le calcul en annuel, toutes charges d'emprunt comprises, et demander par écrit à son interlocuteur la décote qu'il applique aux loyers et la méthode qu'il retient. Une réponse écrite vaut mieux qu'un chiffre affiché à l'écran.
La formule tient en une ligne ; ce qu'elle donne sur un dossier complet est plus instructif.
Avant / après : le calcul déroulé sur un cas fictif
Reprenons le foyer de l'introduction et donnons-lui des chiffres. Tout ce qui suit est entièrement fictif et n'a qu'un objet : rendre la méthode vérifiable, chaque ligne pouvant être recalculée. Ni barème, ni offre, ni prévision — les taux retenus sont des hypothèses de travail, pas des taux de marché.
| Poste (fictif) | Capital restant dû | Durée restante | Taux | Mensualité |
|---|---|---|---|---|
| Prêt immobilier (résidence principale) | 128 000 € | 168 mois | 1,80 % | 862,50 € + 39,50 € d'assurance = 902 € |
| Prêt auto | 5 400 € | 18 mois | 5,50 % | 313 € (sans assurance) |
| Prêt travaux | 3 100 € | 24 mois | 6,50 % | 138 € (sans assurance) |
| Quatre réserves de crédit renouvelable (2 450 € utilisés chacune) | 9 800 € | ≈ 56 mois | 18 % | 260 € au total |
| Total | 146 300 € | — | — | 1 613 €/mois |
Revenus retenus, également fictifs : 4 100 €/mois, soit 49 200 € sur l'année — étant entendu qu'il s'agit ici du revenu net avant impôt au sens de l'article 4, abattements forfaitaires réintégrés, et non d'un net perçu sur le compte. Le taux d'effort initial est donc de 39,34 %.
Quelle année retient-on ? Celle où vous payez le plus
En année 3, le prêt auto et le prêt travaux sont soldés : il ne reste que 902 € et 260 €, soit 1 162 € de charges, et un taux d'effort de 28,34 %. Le même dossier « vaut » donc 39,34 % ou 28,34 % selon l'année qu'on regarde. La norme tranche : on retient l'année la plus chargée. « Mes petits crédits se terminent bientôt » est donc exact, et pourtant sans effet sur le calcul : c'est l'année la plus lourde qui est retenue, pas celle qui arrive.
Le capital réellement emprunté : plus que la dette rachetée
| Poste | Montant (fictif) |
|---|---|
| Capital restant dû racheté | 146 300 € |
| + indemnité de remboursement anticipé (hypothèse) | 1 152 € |
| + frais de l'opération (poste global) | 5 000 € |
| = Capital emprunté | 152 452 € |
Les 1 152 € d'indemnité ne sont pas posés au hasard : dans cette hypothèse fictive, c'est le plus faible des deux plafonds légaux— d'un côté un semestre d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt (128 000 € × 1,80 % ÷ 2 = 1 152 €), de l'autre 3 % du capital restant dû (3 840 €). On s'attend en général à ce que ce soient les 3 % qui plafonnent ; ici, c'est le semestre d'intérêts qui mord, parce que le taux du prêt d'origine est bas. Les crédits à la consommation à taux fixe de notre cas restent, eux, sous le seuil en deçà duquel aucune indemnité n'est due, et une réserve renouvelable n'en génère pas.
On emprunte 6 152 € de plus que la dette rachetée. L'indemnité et les frais sont payés à crédit, avec des intérêts — et ils entrent au numérateur du nouveau ratio. Le régime des indemnités de remboursement anticipé, leur plafond et leurs cas d'exonération sont traités par la page indemnités de remboursement anticipé ; le détail des autres frais, par la décomposition du coût d'un rachat.
⚠️ Deux effets que le nouveau ratio n'affichera jamais
Le premier tient à l'assurance. Un regroupement étant un nouveau contrat, l'assurance emprunteur se souscrit à nouveau — à l'âge que vous avez aujourd'hui et sur votre état de santé du jour, pas sur ceux que vous aviez à la signature du prêt d'origine. Le poste peut donc ne plus rien avoir de comparable à l'ancien, et il entre au numérateur du ratio comme au TAEG. Une déclaration de santé peut aussi conduire à des exclusions ou à une surprime : ce sont des points à faire chiffrer avant de comparer deux mensualités. Le sujet est traité par la page assurance emprunteur d'un rachat de crédits.
Le second tient à la garantie. Lorsque l'opération est adossée à une hypothèque sur le logement, des dettes qui n'étaient garanties par rien — un crédit auto, des réserves renouvelables — deviennent garanties par votre résidence. Le taux d'effort, lui, ne bouge pas d'un centième : c'est le même quotient, avec une nature de risque entièrement différente en cas d'accident de la vie. Aucun ratio ne mesure cela. Voir le rachat de crédits garanti par une hypothèque.
Le ratio baisse, le coût monte : trois durées côte à côte
Toujours sur la même hypothèse entièrement fictive, voici ce que donnent trois durées de remboursement. La dernière colonne est le montant total dû au sens du 9° de l'article L. 311-1 — capital, intérêts et assurance additionnés —, pas le seul coût du crédit.
| Scénario | Mensualité (assurance comprise) | Taux d'effort | Montant total dû |
|---|---|---|---|
| Avant rachat | 1 613 € | 39,34 % | ≈ 175 000 € |
| Après — 14 ans (durée du prêt immobilier inchangée) | 1 239,89 € | 30,24 % | ≈ 208 300 € |
| Après — 20 ans | 978,09 € | 23,86 % | ≈ 234 700 € |
| Après — 25 ans | 859,74 € | 20,97 % | ≈ 257 900 € |
Un avertissement sur la lecture de ce tableau : 4,20 % est un taux nominal fictif, pas un TAEG. Une fois l'assurance et les frais financés réintégrés, le TAEG d'une telle opération serait sensiblement plus élevé, et sur la variante la plus courte il dépasserait vraisemblablement le seuil de l'usure de sa catégorie : l'offre ne pourrait alors pas être proposée. Le seuil applicable est celui de la catégorie et du trimestre en vigueur au jour de l'offre — il se vérifie, il ne se suppose pas. C'est le cas d'école du point repris en section 6 : un dossier peut passer le taux d'effort et buter sur l'usure.
Le ratio gagne 15,5 points (39,34 % → 23,86 %) pendant que le montant total dû augmente d'environ 59 700 €. Même à durée du prêt immobilier inchangée, il monte déjà d'environ 33 300 €— pour les trois quarts parce que le taux passe de 1,80 % à 4,20 % (≈ 24 600 €), pour le reste parce que les 6 152 € d'indemnité et de frais sont eux-mêmes remboursés à crédit (≈ 8 100 €). Autrement dit, la baisse de mensualité ne vient pas d'un meilleur taux, elle vient de la durée. Et l'allongement se paie deux fois : de 14 à 20 ans, 261,80 € de mensualité en moins et 6,38 points de ratio, pour environ 26 400 € de plus ; de 20 à 25 ans, 2,89 points seulement, pour environ 23 200 € de plus. Le rendement de l'allongement décroît, son prix, lui, continue de courir.
⚠️ La vérité économique, sans euphémisme
La baisse de la mensualité vient principalement de l'allongement de la durée. Payer moins chaque mois pendant plus longtemps augmente le plus souvent le coût total. Le rachat de crédits est un outil de trésorerie et de restructuration de passif, pas une économie— sauf configuration précise : crédits rachetés portant des taux nettement supérieurs, sortie d'un engrenage de crédits renouvelables, évitement d'une procédure de surendettement.
Et ce n'est pas une opinion. En novembre 2025, la DGCCRF a contrôlé 47 professionnels du regroupement de crédits : environ un tiers présentait des anomalies, et l'une des plus fréquentes consistait précisément à comparer les seules mensualités sans présenter les montants totaux dus (publication du 3 novembre 2025 ; suites : 13 avertissements, 6 injonctions, 3 procès-verbaux). Le taux d'endettement souffre du même défaut : il baisse quand la mensualité baisse, y compris lorsque la dette totale augmente. La même enquête relève d'ailleurs une bonne maîtrise globale de la réglementation : deux tiers des professionnels contrôlés étaient conformes. Le détail des postes qui composent ce montant total figure dans la décomposition du coût d'un rachat.
Le droit en tire une conséquence : le prêteur doit remettre un document d'information propre au regroupement, comportant un avertissement en cas d'allongement de durée ou d'augmentation du coût total et les éléments du bilan économique de l'opération (articles R. 314-19 à R. 314-21 du Code de la consommation).
Et si l'on ajoute de la trésorerie
Reprenons la même illustration entièrement fictive, variante à vingt ans, en y ajoutant 15 000 € de trésorerie complémentaire.
| Indicateur | Sans trésorerie | Avec 15 000 € | Écart |
|---|---|---|---|
| Mensualité (assurance comprise) | 978,09 € | 1 074,32 € | + 96,23 €/mois |
| Taux d'effort | 23,86 % | 26,20 % | + 2,34 points |
| Montant total dû | ≈ 234 700 € | ≈ 257 800 € | ≈ + 23 100 € |
Dans cette hypothèse fictive, 15 000 € de trésorerie font payer environ 23 100 € au total sur vingt ans — dont environ 8 100 € d'intérêts et d'assurance, le reste étant le capital lui-même — et consomment 2,34 points de l'amélioration du ratio que l'opération venait de produire. Le droit encadre d'ailleurs ce supplément : l'augmentation significative du montant total du crédit oblige le prêteur à réévaluer la solvabilité (article L. 313-18). Et la DGCCRF a relevé, dans son contrôle, la pression exercée pour ajouter une ligne de trésorerie augmentant l'endettement. Le sujet est traité en propre par la page trésorerie complémentaire.
Refaire ce calcul sur vos propres chiffres
Le simulateur calcule une mensualité à partir d'un capital, d'un taux et d'une durée. Le taux d'effort se pose ensuite, à la main, en réunissant les charges d'emprunt de tout le foyer.
Pour la mécanique de l'annuité elle-même, voir la formule de calcul d'une mensualité. service-public.gouv.fr met également à disposition un calculateur d'endettement.
Ce que le ratio ignore : le reste à vivre
Le taux d'effort rapporte des dettes bancaires à un revenu fiscal. Ni le nombre d'enfants, ni le loyer payé, ni la facture d'énergie n'entrent dans ce rapport. C'est pourquoi aucun prêteur ne s'en contente : il regarde ensuite ce qui reste une fois la mensualité payée.
Ce ratio ne dit rien de ce qui reste. Son propre texte de référence ne prétend d'ailleurs pas le contraire : il plafonne une proportion, il ne certifie pas qu'un budget tient. C'est pourquoi la loi n'a jamais demandé au prêteur de calculer un ratio : elle lui demande d'examiner les revenus, l'épargne et les actifs d'un côté, les dépenses régulières, les dettes et les engagements de l'autre (article R. 313-14 du Code de la consommation). La loi demande au prêteur un inventaire, là où le ratio se contente d'un quotient.
| Ménage (fictif) | Revenus | Charges de crédit (30 %) | Reste | Par personne |
|---|---|---|---|---|
| Ménage A — 2 adultes, 3 enfants | 2 200 € | 660 € | 1 540 € | 308 € |
| Ménage B — 1 personne seule | 8 000 € | 2 400 € | 5 600 € | 5 600 € |
Soit un écart de 3,6 à 1 sur le reste du foyer et de 18 à 1 par personne, pour un taux d'effort identique. Pour donner un ordre de grandeur du terrain, la Banque de France relève un niveau de vie médian de 1 206 € chez les ménages surendettés (Typologie du surendettement 2025, publiée le 17 février 2026, sur 148 013 dossiers, en hausse de 9,8 %). Ce chiffre décrit une population précise : il ne dit rien de la vôtre, et se trouver en recherche de rachat ne signifie évidemment pas être surendetté.
Ce qu'un reste à vivre doit couvrir : la seule liste écrite
Aucun barème légal de reste à vivre n'existe en matière d'octroi de crédit. Les planchers « par personne » ou « par enfant » qui circulent sont des pratiques d'établissement, jamais du droit. La façon dont les prêteurs s'en servent est traitée par les critères d'un rachat de crédits.
La seule définition légale relève de la procédure de surendettement, et elle énumère les postes incompressibles. L'article L. 731-2 du Code de la consommation énonce que cette part « intègre le montant des dépenses de logement, d'électricité, de gaz, de chauffage, d'eau, de nourriture et de scolarité, de garde et de déplacements professionnels ainsi que les frais de santé ». Ce texte ne s'applique pas à l'octroi d'un crédit — il régit une procédure de traitement des difficultés — mais il présente un intérêt pratique : c'est le seul texte qui liste ce qu'un budget doit couvrir avant de payer une mensualité.
Poser son propre reste à vivre, relevés bancaires en main
Reprenez la liste de l'article L. 731-2 et posez chaque poste en euros réels, relevés bancaires en main plutôt que de mémoire : logement, électricité, gaz, chauffage, eau, nourriture, scolarité et garde, déplacements professionnels, frais de santé. Additionnez, soustrayez du revenu du foyer, puis comparez le solde à la nouvelle mensualité envisagée, assurance comprise. C'est ce solde qui dira si la mensualité tient, pas le quotient.
Puis faites-le tenir debout sous contrainte, parce qu'un budget ne se juge pas sur un mois moyen, mais sur les mois difficiles : refaites l'opération avec une facture d'énergie plus lourde, un mois sans la prime habituelle, une franchise de santé imprévue, une voiture à remplacer. Si le solde ne résiste pas à ces quatre hypothèses, ce n'est pas le taux d'endettement qu'il faut corriger— et un crédit de plus n'y suffira pas seul. C'est le moment de reprendre les recours gratuits rappelés en début de page. Enfin, si un plancher de reste à vivre vous est opposé, demandez comment il est construit— par personne ou par foyer, enfants comptés ou non, quel forfait retenu à défaut de justificatif — et documentez vos charges réelles plutôt que de les laisser estimer forfaitairement. Et gardez en tête qu'un tel plancher se discute : c'est une pratique d'établissement, pas une règle de droit.
Ce que la formule laisse dehors : le niveau de revenu, le foyer, les dettes non bancaires
Un ratio n'a pas de terme de niveau : 30 % d'un revenu modeste et 30 % d'un revenu élevé s'écrivent de la même façon. Aucune variable familiale n'apparaît à l'article 4, qui ne connaît ni enfant ni personne à charge. Les dettes non bancaires, elles, figurent au document d'information du regroupement (article R. 314-20, 2°) sans jamais entrer dans le calcul. Un dernier angle mort, celui de la structure du prêt : un prêt in fine produit, sur sa dernière année, un taux d'effort structurellement très supérieur : à euro de charge égal, un prêt amortissable et un in fine n'exposent pas au même effort de fin de parcours.
Le saut de charge, une pratique et non une règle
Le saut de charge— l'écart entre ce que vous consacrez aujourd'hui à votre logement, loyer ou mensualité, et ce que vous y consacrerez demain — ne figure dans aucune des règles d'octroi examinées ici. Ce n'est pas une notion de droit : c'est un outil d'analyse que les prêteurs se sont donné, et il existe parce que le taux d'effort a un trou : il ignore ce que vous payez pour vous loger. Sa logique est saine — un ménage qui a déjà absorbé une charge équivalente en a fait la preuve — mais son mode de calcul, son seuil de tolérance et son articulation avec le taux d'effort appartiennent à chaque établissement. Personne ne peut vous opposer un saut de charge maximal au nom de la loi.
Mécaniquement, le loyer n'a jamais figuré au numérateur : sa disparition n'apparaît donc nulle part dans le ratio. D'où l'intérêt, pour toute opération incluant un projet, une acquisition ou une trésorerie affectée à des travaux, de comparer en euros et loyer compris la charge de logement d'avant et celle d'après. Le cas du propriétaire est traité par la page rachat de crédits pour un propriétaire.
Le seuil, son origine et sa vraie portée
Le niveau de 35 % vient de l'article 1er de la décision du HCSF — texte pris sur le fondement de l'article L. 631-2-1 du Code monétaire et financier, et juridiquement contraignant pour les prêteurs, non une simple recommandation. Sa phrase d'attaque en dit plus que le chiffre : « Outre leurs critères propres, les établissements de crédit et les sociétés de financement […] appliquent les critères d'octroi cumulatifs suivants […] : (i) le taux d'effort […] n'excède pas 35 % ; (ii) la maturité du crédit n'excède pas 25 ans. » Le même article tolère par ailleurs une maturité de 27 ans dans le seul cas d'un différé d'amortissement lié à un décalage d'entrée en jouissance, la période d'amortissement ne pouvant elle-même excéder 25 ans. La norme s'adresse aux établissements : elle impose une contrainte au prêteur, elle ne confère aucun droit à l'emprunteur.
Sur le champ d'application, la ligne de partage est la suivante : le seuil est opposable au prêteur pour un crédit immobilier neuf, il n'est qu'un repère interne, librement fixé, pour un regroupement, puisque l'article 3 exclut les regroupements. Attention au piège symétrique : cela ne signifie pas que le taux d'endettement ne compte pas pour un rachat. Il compte en fait, pas en droit. Quant à la marge de flexibilité de l'article 2 — jusqu'à 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre civil — c'est une enveloppe de production dont dispose l'établissement, pas une dérogation individuelle. Elle ne concerne pas les regroupements, qui ne sont même pas comptabilisés dans cette production : il n'y a pas de « dérogation HCSF » à demander pour un rachat.
Le seuil marque une limite extérieure, pas le niveau couramment pratiqué. Le HCSF relevait, dans son communiqué du 9 juin 2026, une maturité moyenne de 22,6 ans et un taux d'effort moyen de 30,6 % en mars 2026, la marge de flexibilité étant utilisée à 17,5 % au premier trimestre 2026 pour un maximum de 20 %. Arriver à 34,9 % n'est donc pas « être dans les clous » : c'est se situer très au-dessus de ce qui se pratique. Précaution nécessaire : ces chiffres décrivent la production de crédit immobilier neuf, et il n'existe aucune statistique publique du taux d'effort moyen d'un rachat— 30,6 % ne doit jamais servir de repère de regroupement. Enfin, aucune décision du HCSF relative à l'octroi de crédits immobiliers n'est intervenue en 2024, 2025 ni 2026 : le dernier texte date du 18 décembre 2023.
Passer sous le seuil n'ouvre aucun droit à obtenir le crédit. L'article L. 313-16 du Code de la consommation est écrit à la forme négative : « Le crédit n'est accordé à l'emprunteur que si le prêteur a pu vérifier que les obligations […] seront vraisemblablement respectées ». C'est une interdiction de prêter sans vérifier, jamais une obligation d'accorder: un dossier à 30 % peut être refusé, et ce refus est licite. Le devoir que la loi impose au prêteur n'est pas de vous accorder le crédit : c'est notamment de vous mettre en garde gratuitement (article L. 313-12) et, pour un regroupement, de vous remettre le document d'information des articles R. 314-19 à R. 314-21. Les motifs de refus et ce que vous pouvez demander à en savoir sont traités par la page consacrée aux conditions d'acceptation. Et tant qu'aucune offre n'a été éditée, rien n'est acquis : un chiffre annoncé au téléphone n'est pas un engagement. Le déroulé complet de l'opération, du dépôt du dossier au déblocage des fonds, est décrit par la page étapes et délais d'un rachat de crédits.
Dernière distinction, souvent confondue : le TAEG et le taux d'effort ne mesurent pas la même chose. Le TAEG mesure le prix du crédit— c'est le seul indicateur comparable entre deux offres ; le taux d'effort mesure la place du crédit dans un budget. Un dossier peut passer le taux d'effort et buter sur l'usure, et inversement. Voir le taux d'usure et le TAEG.
Quatre façons d'améliorer le ratio, et leur prix
| Levier | Effet sur le ratio | Ce qu'il coûte réellement |
|---|---|---|
| 1. Allonger la durée | Le plus efficace : − 6,38 points de 14 à 20 ans sur le cas fictif | Environ + 26 400 € de coût total. La durée d'un regroupement n'est fixée par aucun texte (la maturité de 25 ans relève d'une norme dont les regroupements sont exclus). La durée est le prix du ratio, et elle se paie en intérêts. Le différé compte dans la maturité : « démarrer doucement » n'achète pas de la durée gratuite |
| 2. Apporter du capital | Réduit le numérateur | L'épargne apportée n'est plus disponible, or c'est elle qui absorbe les accidents. La loi demande au prêteur d'examiner « les revenus de l'emprunteur, son épargne et ses actifs » (R. 313-14) : vider son épargne pour faire passer un ratio dégrade l'autre moitié de ce que le prêteur regarde |
| 3. Exclure un crédit du périmètre | Ne marche pas, et le texte le dit | L'article 4 vise « l'ensemble des emprunts en cours, quelle qu'en soit leur nature ». Un crédit laissé dehors reste au numérateur ; il n'en sort que s'il est réellement soldé. Une réserve renouvelable ramenée à zéro reste une ligne ouverte, et l'article L. 314-13 oblige le prêteur qui rachète la totalité du restant dû à rappeler la faculté de résilier et à proposer d'adresser sans frais la lettre de résiliation |
| 4. Ajouter un co-emprunteur | Pas toujours favorable | Le ratio est consolidé des deux côtés. Sur le cas fictif : + 1 800 € de revenus et 550 € de charges → 36,66 % ; + 1 500 € et 700 € → 41,30 %, soit plus qu'avant. Contrepartie : il s'engage personnellement et se trouve tenu de la totalité de la dette, pas de la moitié — un point à faire préciser par un notaire ou un avocat |
Ces quatre leviers déplacent le ratio sans changer la situation du foyer. Allonger la durée augmente le coût total ; apporter du capital consomme l'épargne qui vous protège d'un imprévu ; sortir un crédit du périmètre ne le sort pas du calcul ; ajouter un co-emprunteur transfère une partie du risque à quelqu'un d'autre. Sur le cas fictif, passer de 14 à 20 ans fait tomber le taux d'effort de 30,24 % à 23,86 % : le foyer n'est pas moins endetté, il l'est six ans de plus et pour environ 26 400 € supplémentaires.
⚠️ Aucune somme ne peut être exigée avant le déblocage des fonds
Aucune somme ne peut vous être réclamée pour « débloquer » un dossier : il est interdit à toute personne qui apporte son concours à l'obtention d'un prêt d'argent de percevoir une somme quelconque avant le versement effectif des fonds prêtés (article L. 519-6 du Code monétaire et financier). Toute demande d'avance, de « frais de déblocage » ou de virement sur un prétendu compte de dépôt est, à elle seule, le signal d'arrêt. Une offre de crédit se lit à tête reposée, délais légaux compris. Les montages recensés par ABE Info Service — service public commun à la Banque de France, à l'ACPR et à l'AMF — dans sa mise à jour du 3 mars 2025, ainsi que les vérifications gratuites à effectuer, sont détaillés dans le guide des conditions d'un rachat de crédits.
Quand un rachat est une mauvaise idée : six signaux
Un regroupement de crédits aggrave parfois la situation, y compris — et surtout — lorsqu'il fait afficher un taux d'endettement flatteur. Un ratio ramené sous un seuil par le seul allongement de la durée ne signale pas un redressement : il étale la même charge sur davantage d'années. Et lorsque le reste à vivre est déjà insuffisant, ou que les dettes ne se résorberont pas par un simple rééchelonnement, l'opération ne fait que reporter l'échéance en la rendant plus coûteuse. Dans ces cas-là, la bonne décision peut être de ne rien faire, ou de se tourner vers les recours gratuits rappelés en début de page — la commission de surendettement de la Banque de France au premier chef, dont la saisine ne coûte rien.
| Signal | Ce que le ratio affiche | Ce qu'il faut en conclure |
|---|---|---|
| Le ratio ne repasse sous le seuil que par l'allongement | Un « bon » chiffre | Le foyer n'est pas moins endetté : il l'est plus longtemps, et plus cher |
| Ratio satisfaisant mais reste à vivre insuffisant | 30 %, 28 %, 25 % | Un chiffre bas ne prouve rien à lui seul : c'est le solde après mensualité qu'il faut vérifier |
| Dettes qui ne se résorberont pas par un rééchelonnement | — | Un crédit de plus ne résout pas une insuffisance structurelle de revenus |
| Impossibilité manifeste de faire face à l'ensemble de ses dettes | Sans objet | Relève de la commission de surendettement (art. L. 711-1) |
| Ratio amélioré par un co-emprunteur qui n'a pas mesuré son engagement | Chiffre plus bas | Le risque a été transféré, pas réduit |
| Marge dégagée sans affectation identifiée | Chiffre plus bas | Le risque de re-souscription annule le gain |
La seule attente officielle jamais formulée sur un regroupement de crédits n'est pas qu'il passe sous un seuil : c'est qu'il permette une réduction du taux d'effort (foire aux questions du HCSF, version du 29 janvier 2024, question 9). Si l'opération qu'on vous propose ne réduit pas votre taux d'effort, elle n'a pas d'objet. Et si elle le réduit uniquement en allongeant la durée, demandez à voir le montant total dû, pas la mensualité. Avant de vérifier si le taux passe, posez deux chiffres : ce qui restera chaque mois une fois la nouvelle mensualité payée, et le nombre d'années pendant lesquelles il faudra la payer. Si ces deux chiffres ne conviennent pas, ne pas donner suite reste une décision recevable.
État du droit au 6 août 2026. Une réforme du crédit à la consommation, issue de l'ordonnance n° 2025-880 du 3 septembre 2025 transposant la directive (UE) 2023/2225, entre en vigueur le 20 novembre 2026. Elle est sans effet sur la norme d'octroi du HCSF. Pour situer cette page dans l'ensemble, voir le panorama des crédits patrimoniaux.
Faire le point avant de décider
Poser le calcul, comparer les montants totaux dus et vérifier ce qui reste chaque mois. Un conseiller Hagnéré Patrimoine (statut COBSP) peut examiner ces trois éléments avec vous, sans engagement — y compris pour conclure qu'il n'y a pas lieu de donner suite.
À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Fondateur de Hagnéré Patrimoine
Quentin Hagnéré a fondé Hagnéré Patrimoine en 2020 et en est associé, sans fonction de direction depuis septembre 2026. Auteur de deux livres sur l'investissement immobilier, il signe les guides du cabinet. Le cabinet, présidé par Clément Chatelain, est immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291 (CIF, COA, COBSP).
Informations légales et réglementaires
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Cette page est informative et pédagogique : elle ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier, ni une offre de crédit, ni une recommandation. Aucun établissement de crédit, courtier, organisme de caution, plateforme ni comparateur n'y est cité.
Toutes les illustrations chiffrées de cette page sont entièrement fictives: elles servent à faire apparaître une méthode de calcul, et ne constituent ni un barème, ni une offre, ni une prévision. Aucun taux de marché, aucun taux d'usure, aucun barème de frais, aucun montant d'indemnité de remboursement anticipé et aucun barème de reste à vivre n'est avancé — ce dernier n'existant d'ailleurs pas en droit. Le traitement juridique individualisé relève du notaire ou de l'avocat, le traitement comptable et fiscal de l'expert-comptable.
Hagnéré Patrimoine est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23002291 (www.orias.fr) en qualité de Conseiller en Investissements Financiers (CIF), Courtier en Assurance (COA) et Courtier en Opérations de Banque et en Services de Paiement (COBSP), adhérent de la CNCEF Patrimoine, établi à Bassens. Pour une analyse adaptée à votre situation personnelle, sollicitez un bilan patrimonial.