Corporate tax, structures et vie à Dubaï

Neuf pour cent, et le vrai problème est ailleurs : on entre dans le champ du Corporate Tax émirati sans rien signer, sans courrier d'avertissement, et parfois sans société. Une personne physique titulaire d'une licence professionnelle y est exposée exactement comme une LLC de zone franche. Quant au 0 % que l'on vend aux entrepreneurs français comme un acquis, il se perd sur un dépassement de quelques centaines de milliers de dirhams. Cinq exercices d'un coup, avec effet rétroactif au premier jour de celui où le manquement est survenu.

Le texte est le Federal Decree-Law No. 47 of 2022 sur l'imposition des sociétés et des entreprises, signé le 3 octobre 2022, applicable aux exercices ouverts à compter du 1er juin 2023. Il ne se lit pas seul : le seuil vient d'une décision du Conseil des ministres, le sort des personnes physiques d'une autre, la liste des activités de zone franche d'une décision ministérielle réécrite en août 2025, les pénalités d'une quatrième. Deux de ces textes d'application ont été remplacés depuis la première année d'application, et un cinquième est venu s'y ajouter en juin 2026.

Les conversions retiennent 4,18 AED pour 1 €, dont le chapitre 2 donne la méthode et la date. Les seuils émiratis sont fixés en dirhams et ne bougent pas ; leurs équivalents en euros bougent, eux, avec la parité euro-dollar.

Deux barèmes, et le second ne comporte pas de tranche à zéro

L'article 3 § 1 pose deux taux : 0 % sur la fraction du bénéfice imposable n'excédant pas un montant fixé par décret, 9 % au-delà. Ce montant est fixé à AED 375 000, 89 713 euros, par la Cabinet Decision No. 116 of 2022, dont la Federal Tax Authority cite les articles 2 § 1 et 3 (guide CTGTNP1, note 19). Le seuil joue une seule fois par personne imposable, quel que soit le nombre d'activités exercées : le même guide additionne à son exemple 17 le revenu d'une activité de graphiste indépendant et celui d'une entreprise individuelle de téléphonie avant d'appliquer une tranche unique. Scinder artificiellement une activité pour multiplier la tranche relève de la clause anti-abus générale de l'article 50 de la loi.

Une Free Zone Person est une société immatriculée dans l'une des zones franches émiraties. L'article 1er de la loi la définit comme une personne morale (« a juridical person incorporated, established or otherwise registered in a Free Zone »), ce qui écarte d'emblée l'exercice en nom propre. Elle devient Qualifying Free Zone Person, en abrégé QFZP, si elle réunit les conditions détaillées plus bas, et son Qualifying Income (les revenus limitativement définis par décret) est alors taxé à 0 %.

L'article 3 § 2 lui applique donc deux taux : 0 % sur le Qualifying Income, 9 % sur le bénéfice imposable qui n'en relève pas. Ce second taux ne frappe pas un vaste résidu. Il vise trois catégories limitativement énumérées par la Cabinet Decision No. 100 of 2023, et ces trois catégories sont la réponse à la seule question qui compte ici : dans quel cas un QFZP paie-t-il réellement quelque chose ?

Qui est imposable, et pourquoi la question a un miroir français

L'article 11 § 3 énumère quatre catégories de résidents : la personne morale constituée selon le droit émirati, zone franche incluse ; la personne morale étrangère « effectively managed and controlled in the State » ; la personne physique qui exerce une activité dans l'État ; et toute autre personne désignée par décret.

L'assiette diffère selon la nature. L'article 12 § 1 impose la personne morale résidente sur son résultat mondial, quand l'article 12 § 2 n'impose la personne physique résidente que sur le revenu se rattachant à l'activité qu'elle exerce dans l'État. Un expatrié qui perçoit des dividendes d'une société européenne n'a rien à déclarer aux Émirats de ce chef. À l'inverse, un consultant installé à Dubaï dont tous les clients sont français exerce bien son activité dans l'État : ce qui compte est le lieu d'où l'activité est déployée, pas la résidence du client ni la devise de facturation. Son chiffre d'affaires entre intégralement dans le seuil du million dont il est question plus bas.

Le critère de gestion effective de l'article 11 § 3 b) mérite d'être lu dans les deux sens. Il rend émiratie une société étrangère pilotée depuis Dubaï. Il rend, par le même raisonnement mené côté français sur le fondement de l'article 209 du CGI, française une société de zone franche pilotée depuis la France. Les deux droits écrivent la même règle et aucun des deux ne la suspend au bénéfice de l'autre. Le montage « je crée une société à Dubaï et je continue de travailler depuis Lyon » est traité en détail au chapitre 13, consacré aux structures ; il n'échoue pas sur le droit émirati, il échoue sur le droit français.

La personne physique : tout se joue sur l'exigence d'une licence

L'absence d'impôt sur le revenu des personnes physiques ne met pas les personnes physiques hors du champ de l'impôt sur les entreprises. La Cabinet Decision No. 49 of 2023, en vigueur le 1er juin 2023, fixe le seuil d'entrée à son article 2 § 1 : une personne physique n'est imposable que si le chiffre d'affaires tiré de son activité excède AED 1 000 000 au cours d'une année civile grégorienne, soit 239 234 euros. Chiffre d'affaires brut, pas bénéfice.

L'article 2 § 2 exclut trois catégories de revenus, quel que soit leur montant : le salaire au titre d'un contrat de travail, primes et avantages en nature compris ; le revenu d'investissement personnel ; et le revenu d'investissement immobilier. Les deux dernières exclusions ne répondent pas à la même règle, et la confusion coûte cher.

Le revenu d'investissement immobilier est hors champ dès lors que l'activité n'est ni exercée sous licence, ni soumise à obligation de licence auprès d'une autorité de licence émiratie. Critère unique. Le revenu d'investissement personnel, lui, suppose deux conditions cumulatives : l'article 1er de la Cabinet Decision No. 49 of 2023 le définit comme l'activité d'investissement menée pour compte propre « that is neither conducted through a Licence or requiring a Licence from a Licensing Authority in the State, nor considered as a commercial business in accordance with the Federal Decree-Law No. 50 of 2022 ». Il faut donc, en plus de l'absence de licence, que l'opération ne soit pas un acte de commerce au sens de la loi sur les transactions commerciales.

Acheter pour revendre en vue d'un profit est un acte de commerce (articles 4 à 7 de ce texte, auxquels renvoie le guide CTGTNP1 en notes 12 et 13) : aucune licence n'est nécessaire pour vous faire entrer dans le champ. Le guide prend soin de fermer le raisonnement inverse au § 3.8.2 : « where an activity is not considered a commercial business as per the Commercial Transactions Law, it will not automatically be considered a Personal Investment activity ». C'est exactement ce qui sépare le placement en titres cotés, hors champ, de l'achat-revente d'œuvres d'art, imposable, dans les exemples qui suivent.

Le guide CTGTNP1 de novembre 2023 illustre la règle par des exemples qui tranchent mieux que n'importe quel commentaire.

Une fois dans le champ, la personne physique relève du barème de droit commun : 0 % jusqu'à AED 375 000 de bénéfice imposable, 9 % au-delà. Les deux seuils se cumulent sans se confondre : le million est un seuil d'entrée assis sur le chiffre d'affaires, les 375 000 un seuil d'imposition assis sur le bénéfice. Sa période d'imposition est l'année civile, sans option possible : contrairement à une société, elle ne peut pas décaler son exercice.

L'article 33 § 5 refuse toute déduction aux sommes prélevées sur l'activité par la personne physique imposable : « je me verse 50 000 AED par mois » ne réduit la base d'aucun dirham.

Un paiement à un Connected Person (le propriétaire, un dirigeant, un de leurs proches) n'est déductible qu'à hauteur de sa valeur de marché et s'il est engagé exclusivement pour les besoins de l'activité (article 36 § 1 et § 2). Prenons le cas le plus banal. Vous employez votre conjointe comme assistante et lui versez AED 30 000 par mois. Si le marché local rémunère ce poste AED 12 000, la déduction est ramenée à AED 144 000 par an, AED 216 000 sont réintégrés dans votre bénéfice imposable, et l'addition est de AED 19 440 d'impôt supplémentaire à 9 %.

La charge de la preuve du niveau de marché pèse sur vous, et ce dossier ne se constitue plus une fois le contrôle ouvert. La notion de partie liée de l'article 35 § 1 a) descend jusqu'au quatrième degré de parenté ou d'alliance, adoption et tutelle comprises, ce qui couvre beaucoup plus de monde qu'on ne l'imagine en signant une facture à un cousin.

La limitation de déduction des intérêts nets de l'article 30 ne s'applique pas à une personne physique exerçant une activité dans l'État (article 30 § 6 c). Elle s'applique en revanche à toute personne morale, mais seulement au-delà d'un seuil : les intérêts nets restent intégralement déductibles jusqu'au plus élevé de AED 12 000 000 ou de 30 % du résultat avant intérêts, impôts et amortissements (EBITDA), en application de l'article 30 §§ 1 et 3 et de l'article 8 de la Ministerial Decision No. 126 of 2023. Autant dire que la règle ne concerne aucune structure d'expatrié ordinaire.

Small Business Relief : le compte à rebours du 31 décembre 2026

L'article 21 § 1 de la loi permet à une personne imposable résidente d'opter pour être traitée comme n'ayant réalisé aucun bénéfice imposable sur la période. L'option se coche, période par période ; elle ne joue jamais de plein droit.

La Ministerial Decision No. 73 of 2023 du 3 avril 2023 fixe le seuil à son article 2 § 1 : AED 3 000 000 de chiffre d'affaires, 717 703 euros, pour la période concernée et pour toutes les périodes antérieures. Le § 3 est sans appel : dès qu'un seul exercice a franchi le seuil, l'option est définitivement fermée, y compris pour des exercices ultérieurs où le chiffre d'affaires redescendrait.

Et le § 2 porte la date de péremption. Verbatim : « The threshold […] shall apply to Tax Periods commencing on or after 1 June 2023 and such threshold shall only continue to apply to subsequent Tax Periods that end before or on 31 December 2026. » Le dispositif couvre l'exercice qui se clôt le 31 décembre 2026, et rien après. Au 26 juillet 2026, aucune décision publiée ne le proroge. L'échéance figure dans le texte depuis avril 2023, et personne ne recevra de courrier.

L'article 6 de la même décision ferme la porte à la scission d'activité. Si l'administration établit que plusieurs personnes ont artificiellement séparé une activité pour rester sous AED 3 000 000, l'ensemble est requalifié en montage visant un avantage fiscal au sens de l'article 50 § 1 de la loi. Le § 2 précise ce qu'elle regarde : l'existence d'un motif commercial valable, et le point de savoir si les personnes exercent en substance la même activité, au vu de leurs liens financiers, économiques et organisationnels.

Le régime Qualifying Free Zone Person : sept conditions cumulatives

« 0 % en zone franche » est une phrase fausse. Le 0 % ne porte que sur le Qualifying Income d'un Qualifying Free Zone Person, et le statut de QFZP suppose de réunir toutes les conditions de l'article 18 § 1 : une substance adéquate dans l'État ; un revenu qualifiant au sens du décret ; ne pas avoir opté pour le régime de droit commun ; respecter les articles 34 (principe de pleine concurrence) et 55 (documentation des prix de transfert) ; et remplir toute autre condition fixée par le ministre. Cette dernière ligne n'est pas une clause de style : l'article 5 § 1 de la MD 229/2025 nomme les deux conditions que le ministre a effectivement posées au titre du e), soit le respect du de minimis et l'établissement d'états financiers audités conformes à la MD 84/2025. Sept conditions, donc, pas cinq. Une seule qui manque, à un instant quelconque de la période, et le statut tombe.

Le contenu du revenu qualifiant vient de la Cabinet Decision No. 100 of 2023, article 3 § 1, qui retient quatre catégories : les revenus tirés de transactions avec une autre Free Zone Person, hors activités exclues ; les revenus tirés de transactions avec une personne hors zone franche, mais uniquement au titre d'activités qualifiantes ; les revenus de propriété intellectuelle qualifiante ; et tout autre revenu, à la seule condition que le de minimis soit respecté. Pour la première catégorie, la contrepartie en zone franche doit être le bénéficiaire effectif au sens de l'article 3 § 3, c'est-à-dire celle qui a le droit d'utiliser le bien ou le service et n'a pas d'obligation de le refournir à un tiers. Facturer une société de zone franche qui refacture aussitôt ne qualifie pas.

Une exclusion préalable commande toute la liste, et elle se lit dans le chapeau du même article 3 § 1 : aucun revenu n'est qualifiant s'il est attribuable à un établissement stable national ou étranger (art. 5), s'il provient d'immeubles au sens de l'article 6, ou s'il relève de l'article 7 § 2. L'établissement stable national est le plus traître des trois. Ouvrir un bureau hors de la zone franche crée une présence imposable dont le résultat supporte 9 % sans bénéficier de la tranche à 0 % de AED 375 000, alors même que le statut de QFZP est par ailleurs conservé : c'est exactement la situation de l'exemple 16 du guide CTGFZP1, où AED 500 000 de résultat d'établissements stables nationaux produisent AED 45 000 d'impôt à côté de AED 1 000 000 de revenu qualifiant taxé à 0 %.

Deux portes différentes se ferment, et la plupart des lecteurs sortent par la première.

La première : votre activité n'est pas dans la liste. Le conseil, la formation, le développement logiciel vendu en direct, l'agence, le e-commerce et la création de contenu ne figurent dans aucune de ces quatorze lignes. Un consultant qui facture exclusivement des sociétés européennes ne relève d'aucune d'entre elles : ses revenus tirés de personnes situées hors zone franche ne sont pas qualifiants, en application du b) de l'article 3 § 1 de la CD 100/2023, et le fait que tous ses clients soient des entreprises n'y change rien. C'est le motif de disqualification le plus fréquent, et le moins visible.

La seconde : votre client est une personne physique. Elle est traitée au tableau suivant.

Le point a) mérite d'être pris au pied de la lettre : toute transaction avec une personne physique produit du revenu non qualifiant, sauf à relever de l'une des quatre exceptions, qui supposent toutes une activité réglementée, maritime ou aéronautique. Le consultant qui vend une formation à des particuliers, le créateur qui monétise auprès de son audience, le e-commerçant qui livre des consommateurs : aucun de ces flux n'est du Qualifying Income. Ces structures ne restent à 0 % que si l'ensemble de leur chiffre d'affaires non qualifiant tient dans le de minimis, lequel est plus étroit qu'il n'y paraît.

Ces trois profils ont un second problème, et il n'est pas émirati. Vendre à des consommateurs établis dans l'Union européenne déclenche une obligation de TVA dans le pays du client, que l'impôt sur les sociétés émirati ne remplace pas et que le taux de 0 % n'efface pas. Le chapitre 12 en donne le mécanisme. La conséquence pratique tient en une phrase : une taxe sur le chiffre d'affaires oubliée ne se rattrape pas sur des prix déjà encaissés toutes taxes comprises auprès du client.

De minimis : 5 % du chiffre d'affaires, plafonné à 5 millions

L'article 3 de la MD 229/2025 énonce que le de minimis est satisfait lorsque le chiffre d'affaires non qualifiant de la période n'excède pas 5 % du chiffre d'affaires total ou AED 5 000 000, « whichever is lower », c'est-à-dire le plus faible des deux. La formulation « 5 % ou 5 millions » est fausse dans son implication : le plafond de AED 5 000 000 ne devient contraignant qu'au-delà de AED 100 000 000 de chiffre d'affaires. En dessous, c'est toujours le pourcentage qui mord.

Plafond = min ( 5 % x chiffre d'affaires total ; AED 5 000 000 )

        CA de AED   2 000 000  ->  plafond AED   100 000
        CA de AED  20 000 000  ->  plafond AED 1 000 000
        CA de AED 100 000 000  ->  plafond AED 5 000 000
        CA de AED 300 000 000  ->  plafond AED 5 000 000

Substance, audit, et la sanction de cinq exercices

L'article 8 de la Cabinet Decision 100/2023 exige que le QFZP exerce ses core income-generating activities dans la zone, avec des actifs adéquats, un nombre adéquat de salariés qualifiés à temps plein et des dépenses opérationnelles adéquates, activité par activité. L'externalisation reste possible vers une autre personne située en zone franche, sous supervision adéquate.

Le texte ne fixe aucune surface minimale, aucun effectif minimal, aucun montant de dépense. Les seuils que l'on voit circuler, « un bureau physique », « un salarié », ne sont écrits nulle part. L'appréciation se fait au cas par cas, à la proportion de l'activité, et le seul dossier défendable est un dossier documenté.

La Ministerial Decision No. 84 of 2025 du 25 mars 2025, applicable aux périodes ouvertes à compter du 1er janvier 2025, impose des états financiers audités dans trois cas : toute personne imposable qui n'est pas un Tax Group et dont le chiffre d'affaires excède AED 50 000 000 (art. 2 § 1 a) ; tout Qualifying Free Zone Person, sans aucun seuil (art. 2 § 1 b) ; et tout Tax Group, sous la forme d'états financiers audités à usage spécifique (art. 2 § 2). Une société de zone franche réalisant AED 400 000 de chiffre d'affaires doit donc faire auditer ses comptes si elle veut conserver le 0 %.

C'est un coût fixe du régime, et il commande l'arbitrage. Les honoraires d'audit et les frais d'autorité varient trop d'une zone à l'autre pour qu'une fourchette générale ait un sens ici, mais la comparaison, elle, se pose toujours de la même façon, et elle se calcule avec deux devis : le barème de licence publié par l'autorité de votre zone, et une proposition d'honoraires d'audit. L'économie maximale que le statut de QFZP peut produire est de 9 % de la fraction du bénéfice excédant AED 375 000, puisque c'est exactement ce que vous paieriez sans lui.

Économie annuelle du statut = 9 % x (bénéfice - AED 375 000)
        Surcoût annuel de la structure = C  (licence + audit + tenue comptable)

        Bénéfice de bascule = AED 375 000 + C / 0,09  =  AED 375 000 + 11,1 x C

        C =  AED  20 000  ->  bascule à AED   597 000 de bénéfice
        C =  AED  50 000  ->  bascule à AED   931 000
        C =  AED 100 000  ->  bascule à AED 1 486 000
        C =  AED 200 000  ->  bascule à AED 2 597 000

Un QFZP peut à tout moment opter pour le régime de droit commun (article 19) : l'option prend effet au début de la période où elle est exercée ou de la suivante, et l'avoir exercée fait perdre le statut par l'effet de l'article 18 § 1 c).

Le 0 % n'est pas éternel non plus. L'article 18 § 4 le fait courir pour la durée restante de la période d'incitation fiscale prévue par la législation de la zone concernée, prorogeable par décret, sans qu'une période puisse excéder cinquante ans. Ce plafond légal ne vous dit rien de votre propre échéance : la durée effective figure dans la réglementation propre à chaque zone franche, le plus souvent dans son décret constitutif ou sa charte fiscale, et elle se demande par écrit à l'autorité de la zone. Faites-la confirmer avant de bâtir un plan à dix ans sur le 0 %, parce que la date de fin n'est pas la même d'une zone à l'autre.

Le statut étant décrit, sa base d'imposition se laisse enfin poser, et elle réserve une mauvaise surprise : la tranche à 0 % de AED 375 000 ne bénéficie pas au revenu non qualifiant d'un QFZP, qui est imposé à 9 % dès le premier dirham. La Federal Tax Authority le confirme sans ambiguïté. Son guide Free Zone Persons (CTGFZP1, mai 2024) énonce au § 5.1 qu'« a QFZP is not entitled to a 0% Corporate Tax rate on its first AED 375,000 of Taxable Income », le répète aux §§ 3.3 et 4.6, et le chiffre à son exemple 16 : AED 500 000 de revenu non qualifiant produisent AED 45 000 d'impôt, « because the 375,000 AED threshold (subject to 0%) does not apply to a QFZP ». Le point ne relève donc pas de l'interprétation : il est écrit dans la doctrine administrative publiée. Elle se retourne dans l'autre sens : le § 5.6 du même guide rend la tranche de AED 375 000 à la société de zone franche qui perd le statut de QFZP, puisqu'elle retombe alors sous le barème de droit commun.

S'immatriculer, déclarer, payer : les délais, et AED 10 000 pour le premier oubli

L'article 51 § 1 impose l'immatriculation à toute personne imposable. Sans exception pour le QFZP à 0 %, sans exception pour celui qui coche le Small Business Relief, sans exception pour une société dormante. C'est la première cause de pénalité : des structures créées « pour plus tard », qui n'ont jamais facturé, et dont le gérant croyait que l'absence d'activité valait absence d'obligation.

Le calendrier vient de la FTA Decision No. 3 of 2024, en vigueur le 1er mars 2024. Pour les personnes morales résidentes constituées avant cette date, la date limite dépend du mois d'émission de la licence, quelle que soit l'année, une règle sans équivalent ailleurs, et c'est la licence la plus ancienne qui commande en cas de licences multiples (art. 3 § 2).

Toutes ces échéances sont écoulées en juillet 2026, ce qui rend la vraie question de la plupart des lecteurs beaucoup plus simple : « j'ai raté la date, que faire maintenant ? ». On s'immatricule, tout de suite, sur EmaraTax. La pénalité d'immatriculation tardive est de AED 10 000 et elle est unique : contrairement à la pénalité de déclaration tardive, elle ne court pas par mois. Ce sont les pénalités de dépôt et de paiement, elles, qui s'accumulent tant que la situation n'est pas régularisée, ce qui plaide pour ne pas attendre le conseil parfait avant de s'immatriculer.

Un dispositif de remise existe, et il est encore ouvert. La Federal Tax Authority a lancé en avril 2025 une initiative d'exonération de cette pénalité d'immatriculation tardive, subordonnée à une seule condition : déposer la déclaration d'impôt sur les sociétés, ou la déclaration annuelle pour une personne exonérée tenue de s'enregistrer, dans un délai n'excédant pas sept mois à compter de la fin de la première période d'imposition, au lieu des neuf mois de droit commun. La remise ne vaut que pour cette première période. Si la pénalité a déjà été payée, un crédit du même montant est porté automatiquement au compte EmaraTax, utilisable pour d'autres dettes fiscales ou remboursable. Dans un communiqué du 14 mai 2026, l'administration indiquait encore attendre environ 91 000 bénéficiaires et estimait à plus de 22 000 le nombre de personnes imposables éligibles pour la période à venir : le dispositif n'était donc pas clos à cette date. Le communiqué ne donne pas le numéro de la décision du Conseil des ministres qui le porte ; faites confirmer votre éligibilité auprès de l'administration ou d'un conseil fiscal agréé sur place avant de compter dessus.

La déclaration se dépose ensuite dans les neuf mois de la clôture (article 53 § 1), et le paiement suit le même calendrier. Les pièces se conservent sept ans après la fin de la période concernée (article 56 § 1). Quand l'administration demande la documentation de prix de transfert ou tout élément justifiant le caractère de pleine concurrence d'une opération avec une partie liée, le délai de réponse est de trente jours (article 55 §§ 3 et 4) : c'est court, et cela suppose que le dossier existe avant la demande.

Une charge administrative a en revanche disparu, et beaucoup de contenus la présentent encore comme vivante : les Economic Substance Regulations sont éteintes pour les exercices clos après le 31 décembre 2022, en vertu de la Cabinet Decision No. 98 of 2024. Plus de notification, plus de rapport annuel. La substance reste exigée, mais au titre des conditions du statut de QFZP et non d'un régime autonome.

L'impôt complémentaire à 15 % ne vous concerne pas, et c'est le troisième impôt créé en huit ans

L'article 3 § 3 de la loi, ajouté par le Federal Decree-Law No. 60 of 2023, habilite le Conseil des ministres à porter à 15 % le taux effectif d'imposition des groupes multinationaux. La Cabinet Decision No. 142 of 2024 du 31 décembre 2024 en fait application et institue un impôt complémentaire domestique, pour les entités émiraties membres d'un groupe multinational dont les comptes consolidés de l'entité mère ultime atteignent 750 millions d'euros de chiffre d'affaires, dans au moins deux des quatre exercices précédant l'exercice testé. Application aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025. Une Investment Entity située aux Émirats en est écartée (annexe, art. 2.3).

Aucun expatrié individuel, aucune PME, aucun indépendant n'est concerné. Le dispositif a pourtant sa place dans un guide patrimonial.

Pour la filiale émiratie d'un groupe qui franchit le seuil, le 0 % de zone franche ne produit plus d'économie, puisque l'écart jusqu'à 15 % est repris localement. L'arbitrage d'implantation d'un groupe et celui d'un entrepreneur indépendant n'obéissent donc plus aux mêmes règles, et les comparaisons qu'on lit sur l'attractivité de Dubaï mélangent couramment les deux.

La trajectoire, ensuite, est documentée : TVA en 2018, droit d'accise la même année, Corporate Tax en 2023, impôt complémentaire à 15 % applicable depuis le 1er janvier 2025. Un plan patrimonial construit sur le 0 % doit prévoir ce qu'il devient si le taux de droit commun monte de cinq points, parce que l'hypothèse a déjà cessé d'être théorique deux fois en huit ans.

Premier cas : le consultant indépendant qui découvre 2027

Marc (prénom fictif, situation composite, comme tous les cas de ce guide) exerce à Dubaï sous une licence professionnelle individuelle depuis 2024. Il conseille des entreprises européennes et françaises, facture en euros, encaisse sur un compte émirati. Chiffre d'affaires 2026 : AED 1 800 000. Charges réelles (bureau, déplacements, sous-traitance, comptable) : AED 400 000. Il se verse AED 60 000 par mois pour vivre.

Avant même de parler d'impôt, son passé déclaratif doit être vérifié. Ayant franchi AED 1 000 000 dès 2024, il devait s'immatriculer au plus tard le 31 mars 2025 et déposer, pour 2024 comme pour 2025, une déclaration sous option Small Business Relief : impôt nul, mais déclaration obligatoire. S'il ne l'a pas fait, la pénalité d'immatriculation tardive et les pénalités de dépôt courent déjà, indépendamment de tout impôt dû, et l'initiative de remise décrite plus haut ne couvre que sa première période d'imposition.

Exercice 2026 (clos le 31 décembre 2026)
        Chiffre d'affaires .................  AED 1 800 000  au-dessus du seuil du million
        Charges déductibles ................  AED   400 000
        Prélèvements personnels ............  AED   720 000  NON déductibles, art. 33 § 5
        Bénéfice imposable avant option ....  AED 1 400 000
        Small Business Relief ..............  applicable, la période se clôt le 31/12/2026
        Impôt dû ...........................  AED         0

        Exercice 2027 (chiffres identiques)
        Bénéfice imposable .................  AED 1 400 000
        Tranche à 0 % ......................  AED   375 000
        Base taxée à 9 % ...................  AED 1 025 000
        Impôt dû ...........................  AED    92 250  soit 22 069 euros
        Déclaration et paiement ............  au plus tard le 30 septembre 2028

La ligne des prélèvements personnels est celle qui surprend le plus : AED 720 000 sortis du compte de l'activité ne réduisent la base d'aucun dirham, parce qu'une personne physique imposable ne se salarie pas elle-même.

Le passage de zéro à AED 92 250 ne vient d'aucun changement dans son activité : ni le chiffre d'affaires, ni les charges, ni la facturation n'ont bougé. C'est une date qui a changé.

Loger cette activité dans une société de zone franche ne résoudrait rien. Le conseil rendu à des entreprises hors zone franche ne figure dans aucune des quatorze activités qualifiantes ; la structure ne serait donc pas un QFZP, et elle relèverait du même régime de droit commun, 0 % jusqu'à AED 375 000 puis 9 %, pour un impôt identique au dirham près. L'économie étant nulle, le bénéfice de bascule calculé plus haut n'existe pas : tout coût de structure supplémentaire est perdu. À noter qu'une société de zone franche non QFZP dont le chiffre d'affaires reste sous AED 50 000 000 n'est pas tenue à des états financiers audités par la MD 84/2025 ; beaucoup d'autorités de zone l'exigent néanmoins au titre de leur propre réglementation, ce qui se vérifie zone par zone.

Second cas : la société de négoce qui vend AED 400 000 de trop

Une société de distribution, prise comme illustration et non comme dossier réel, établie en Designated Zone, importe et redistribue du matériel à des revendeurs. Son activité relève de la ligne l) des activités qualifiantes. Elle a le statut de QFZP, ses comptes sont audités, sa substance est documentée, et son rapport de procédures convenues sur l'exercice 2026 a été déposé dans les trente jours suivant la déclaration ; faute de quoi elle aurait perdu le statut sans même avoir vendu à un particulier. Chiffre d'affaires de l'exercice 2027 : AED 20 000 000, bénéfice imposable AED 2 600 000. Le dirigeant décide en cours d'année d'ouvrir la vente aux particuliers, parce que la marge y est meilleure. Ces ventes atteignent AED 1 400 000 au 31 décembre.

Chiffre d'affaires total 2027 ...........  AED 20 000 000
        Ventes à des personnes physiques ........  AED  1 400 000  activité exclue
        Plafond de minimis .....................  AED  1 000 000  min (5 % x 20 M ; 5 M)
        Dépassement ............................  AED    400 000

        Perte du statut de QFZP à compter du 1er janvier 2027
        et pour les quatre exercices suivants (MD 229/2025, art. 5 § 2)

        Impôt annuel = (2 600 000 - 375 000) x 9 %  AED   200 250
        Sur 5 exercices, à résultat constant ....  AED 1 001 250  soit 239 534 euros

        Coût du premier dirham de dépassement ...  AED 1 001 250
        Coût du 400 000e ........................  AED         0  (deja inclus)

Le plafond était de AED 1 000 000 et les ventes aux particuliers ont atteint AED 1 400 000 : quatre cent mille dirhams de trop, 95 694 euros de chiffre d'affaires, pour un coût fiscal de 239 534 euros étalé sur cinq exercices. Aucune marge commerciale ne rattrape cela.

Ce n'est pas un barème progressif, c'est un interrupteur : un dirham au-dessus du plafond coûte autant que quatre cent mille. Le cas est banal, et son caractère banal est le problème. La décision d'ouvrir un canal de vente est prise par un dirigeant commercial, en avril, sans que personne ne fasse le lien avec un plafond fiscal qui n'existe que parce que le chiffre d'affaires total est de 20 millions et non de 100.

Le premier réflexe est de suivre le chiffre d'affaires non qualifiant mensuellement, en pourcentage du chiffre d'affaires total, et non de le découvrir à la clôture. Il a une vertu que l'on sous-estime : le de minimis s'apprécie sur la période close. Un dépassement repéré le 30 novembre peut encore être corrigé avant le 31 décembre, en arrêtant le canal ou en orientant les ventes restantes ailleurs. Ce qui est impossible, c'est la correction rétroactive une fois l'exercice clos.

Le second réflexe est plus délicat qu'il n'en a l'air. Loger les flux destinés aux particuliers dans une entité distincte du QFZP suppose que cette entité ait sa propre réalité économique : un motif commercial autre que fiscal, ses moyens et son personnel, son autonomie de décision, l'absence de dépendance financière et organisationnelle. Ce sont les critères mêmes que l'administration applique au titre de l'article 6 § 2 de la MD 73/2023. À défaut, l'article 50 § 1 de la loi requalifie l'ensemble, et la requalification ne coûte pas moins cher que le dépassement qu'elle devait éviter : elle emporte le statut pour l'exercice en cause et les quatre suivants (MD 229/2025, art. 5 § 2), assortis des pénalités du tableau de la Cabinet Decision No. 75 of 2023. Une séparation d'activité se documente avant d'être décidée, et se fait valider par un conseil fiscal agréé aux Émirats.

Le chapitre 11 traitait de l'impôt. Celui-ci traite de ce qu'on doit faire même quand l'impôt est nul, et c'est précisément là que les dossiers se cassent. Une société de zone franche placée à 0 % de Corporate Tax par le statut qualifiant doit malgré tout s'immatriculer, déclarer, conserver, faire auditer ses comptes dans les cas que nous détaillons plus bas, tenir un registre de ses bénéficiaires effectifs, et à partir de 2027 transmettre chacune de ses factures par un canal accrédité. Aucun de ces points n'apparaît dans le devis d'un vendeur de sociétés offshore, pour une raison simple : ce sont des coûts récurrents, et le devis porte sur la constitution.

Ces obligations relèvent d'administrations différentes, avec des calendriers et des régimes de sanction qui ne se parlent pas. La TVA et la facturation électronique sont du ressort de la Federal Tax Authority, mais le calendrier de la seconde est fixé par le ministère des Finances. Le registre des bénéficiaires effectifs se dépose auprès de l'autorité qui a délivré votre licence. La lutte anti-blanchiment se pilote depuis un portail encore différent. S'y ajoutent l'échange automatique de renseignements bancaires, la conservation des pièces et leur traduction. Personne ne vous transmet un tableau récapitulatif à la création de la structure.

Le mot mainland revient à chaque page : il désigne le territoire émirati hors zone franche, celui où l'on exerce sous licence d'un département économique d'émirat plutôt que sous licence d'une autorité de zone. Les conversions en euros retiennent 4,18 dirhams pour un euro, taux dont le chapitre 2 expose la méthode et la date.

La TVA à 5 % : deux seuils, et un test à trente jours que tout le monde oublie

Le taux est de 5 % depuis le 1er janvier 2018, sans changement en 2026 (Federal Decree-Law No. 8 of 2017, art. 3 et 85). Le seuil d'immatriculation obligatoire est de AED 375 000, soit environ 89 750 euros ; le seuil volontaire est de AED 187 500, environ 44 900 euros. Ces montants ne sont pas de simples chiffres publiés sur une page web : ils sont fixés par le règlement d'exécution de la loi TVA, la Cabinet Decision No. 52 of 2017, à son article 7 § 1 pour le seuil obligatoire et à son article 8 § 1 pour le seuil volontaire. Le même article 7, en son § 2, donne le délai qu'on oublie : la demande d'immatriculation se dépose dans les trente jours suivant le jour où l'obligation naît.

L'article 13 § 1 de la loi TVA pose deux tests, pas un. Le premier regarde en arrière : la valeur totale des livraisons visées à l'article 19 a-t-elle dépassé le seuil sur les douze mois écoulés ? Le second regarde en avant : est-il anticipé que ce total dépasse le seuil dans les trente jours à venir ? C'est le second qui piège. Vous signez en février un contrat qui, à lui seul, fera passer votre chiffre d'affaires au-dessus de AED 375 000 dans le mois : l'obligation naît à la signature, avant le premier encaissement, et le retard court à partir de là.

L'article 19 précise ce qu'on additionne, et c'est plus large qu'un chiffre d'affaires : la valeur des biens et services taxables, celle des biens et services reçus dont vous êtes redevable par autoliquidation (c'est-à-dire lorsque c'est vous, et non votre fournisseur étranger, qui déclarez la taxe sur l'achat), celle des livraisons attachées à une activité que vous avez rachetée, et celle des livraisons faites par des parties liées dans les cas fixés par le règlement d'exécution. L'article 20 en retire les immobilisations : la vente de votre voiture de société ne vous fait pas franchir le seuil.

Un point change tout pour un exportateur : les livraisons détaxées (celles taxées au taux de zéro, sur lesquelles vous ne facturez rien mais récupérez la TVA de vos achats, à distinguer des opérations exonérées traitées plus bas) restent des livraisons taxables et comptent dans le seuil. Facturer 100 % de vos honoraires à des clients établis hors des États d'application ne vous met pas sous le seuil, cela vous rend seulement éligible à une dispense qu'il faut demander. Les États d'application, ce sont les États du Golfe qui ont mis en œuvre la TVA commune dans les conditions reconnues par les Émirats (art. 1 de la loi TVA, la liste relevant du règlement d'exécution). En pratique, tout client établi en Europe est hors de ce périmètre ; pour un client saoudien, bahreïni ou omanais, vérifiez le statut en vigueur avant de détaxer.

Le seuil volontaire de AED 187 500 obéit à une logique différente, souvent mal lue. L'article 17 permet de s'immatriculer si les livraisons ou les dépenses soumises à la taxe ont dépassé ce montant sur les douze mois écoulés. Une structure en phase d'investissement, sans aucun chiffre d'affaires, peut donc s'immatriculer sur ses seules dépenses et récupérer la TVA d'amont. L'ordre de grandeur se calcule vite : une structure qui engage AED 400 000 de dépenses locales soumises à la taxe sa première année récupère AED 20 000. À mettre en regard de son prix, fixé par l'article 23 : pas de radiation dans les douze mois suivant l'immatriculation volontaire, quoi qu'il arrive au projet, et quatre déclarations trimestrielles à produire dans l'intervalle même si elles sont vides. En dessous d'une centaine de milliers de dirhams de dépenses taxées, le jeu n'en vaut généralement pas la chandelle.

Détenir deux licences pour des raisons légitimes inquiète beaucoup de dirigeants, qui redoutent de voir leurs deux chiffres d'affaires additionnés. L'article 13 du règlement d'exécution règle la question sans détour : l'agrégation des chiffres d'affaires n'est pas automatique. Elle suppose d'abord que les personnes soient associées par leurs pratiques économiques, financières et réglementaires au sens de l'article 9 § 2 (objectif commercial commun, soutien financier de l'une à l'autre, direction, salariés ou actionnariat communs). Elle suppose ensuite, et c'est le critère décisif, soit que l'activité ait été artificiellement scindée (§ 1), soit que l'administration constate une perte de recettes fiscales née de la scission (§ 2). Deux licences exerçant des activités réellement distinctes, avec leurs propres clients, leurs propres moyens et leur propre comptabilité, ne s'agrègent pas ; une même prestation, aux mêmes clients, coupée en deux facturations, s'agrège.

Dernier cas, et il concerne des Français qui ne vivent pas aux Émirats : l'article 13 § 2 impose l'immatriculation à toute personne sans établissement dans l'État ou dans un État d'application qui y réalise des livraisons de biens ou de services, dès lors qu'aucune autre personne n'est redevable de la taxe sur ces opérations, et sans aucun seuil. La condition finale décide de tout, et elle se traduit simplement : lorsque votre client est lui-même immatriculé à la TVA aux Émirats, c'est lui qui autoliquide, il est donc le redevable, et vous n'avez rien à faire. L'obligation ne se déclenche en pratique que face à un client non immatriculé : un particulier, ou une petite structure sous les seuils. Le cas d'école est celui du formateur ou du consultant français qui vend une prestation à un particulier résidant à Dubaï : une seule opération peut suffire à créer l'obligation.

Détaxé et exonéré : deux mots voisins, un écart de trésorerie permanent

La confusion est constante et elle coûte de l'argent tous les trimestres. Une opération détaxée est taxable au taux de zéro : vous ne facturez rien, mais vous récupérez la TVA sur vos achats. Une opération exonérée est hors du champ du droit à déduction : vous ne facturez rien et vous ne récupérez rien. L'article 45 énumère quatorze catégories détaxées, l'article 46 quatre exonérations seulement.

L'application pratique la plus fréquente concerne l'investisseur immobilier. Un appartement acheté neuf au promoteur, dans les trois ans de l'achèvement, relève du taux zéro. Le même appartement revendu ensuite, ou loué à l'habitation, bascule en exonération : les 5 % supportés sur les frais de gestion, les honoraires d'agence et les travaux deviennent un coût définitif. Sur des charges annuelles de AED 30 000, cela représente AED 1 500 par an et par lot, une ligne qui manque dans la plupart des simulations.

Une question revient systématiquement chez les dirigeants de zone franche, et la réponse déçoit : votre implantation ne vous donne, en elle-même, aucune exception de TVA. Le régime particulier existe, mais il est étroit. Certaines zones franches seulement sont désignées comme zones désignées par décision du Conseil des ministres, et cette désignation crée une fiction territoriale : la zone est réputée hors du territoire de l'État. La fiction ne joue que pour les biens, sous des conditions strictes de clôture, de contrôle des entrées et sorties et de tenue de registres. Elle ne joue pas pour les services, qui restent réputés fournis dans l'État. Une société de conseil, d'ingénierie, de marketing ou de services numériques établie en zone désignée est donc dans la situation de n'importe quelle société continentale : elle collecte 5 % sur ses clients émiratis, quels qu'ils soient. Le fait que le client soit lui-même en zone franche ne change rien au régime de la prestation ; il ne change que l'identité de celui qui pourra déduire.

Facturer à 0 % depuis Dubaï ne dispense pas des 20 % de TVA française

Ce qui précède décrit une taxe émiratie. Elle ne dit rien de celle que vous devez ailleurs, et le taux zéro à l'exportation entretient exactement la confusion inverse : votre facture ne porte aucune taxe à la sortie des Émirats, donc elle n'en porterait aucune à l'arrivée. Pour un client professionnel, c'est juste. Pour un client particulier établi dans l'Union européenne, c'est faux, et l'erreur se chiffre en dizaines de milliers d'euros sur trois exercices.

Deux règles décidaient jusqu'à récemment ; une troisième s'y est ajoutée le 1^er janvier 2025. La première vise les services fournis par voie électronique : depuis le 1^er janvier 2015, ils sont taxables là où réside le client non assujetti, quel que soit le pays d'établissement du prestataire (directive 2006/112/CE, art. 58 ; CGI, art. 259 D, I). La doctrine administrative l'écrit sans réserve : l'imposition suit l'établissement du preneur, le lieu d'établissement du prestataire étant indifférent (BOI-TVA-CHAMP-20-50-40-20, § 210). La deuxième vise les autres prestations immatérielles vendues par un prestataire établi hors de l'Union à un particulier résidant dans un État membre : elles sont taxables en France lorsque leur utilisation effective s'y situe, en application de la règle d'utilisation et d'exploitation effectives (directive 2006/112/CE, art. 59 bis ; CGI, art. 259 C, 1°). Dans les deux cas, le taux est le taux normal français, 20 % (CGI, art. 278). Que la société qui facture soit immatriculée à Dubaï, à Ras al-Khaïmah ou à Abu Dhabi n'entre pas dans le raisonnement.

La troisième règle est récente, et elle vise exactement ce qu'une partie de notre lectorat vend. La directive (UE) 2022/542 du 5 avril 2022 a réécrit l'article 54 § 2 de la directive TVA : lorsqu'une activité culturelle, artistique, sportive, scientifique, éducative ou de divertissement est diffusée ou mise à disposition virtuellement, le lieu de taxation devient celui où le client non assujetti est établi. La France l'a transposée au III de l'article 259 D du CGI, applicable depuis le 1^er janvier 2025. Un séminaire animé en direct, une classe en visioconférence, une conférence retransmise à des participants français sont donc taxables en France sans qu'il faille passer par le test d'utilisation effective. Les analyses rédigées avant 2025 raisonnent encore sur l'état antérieur, et très peu ont été reprises depuis.

La qualification se fait offre par offre, sur un critère technique et non commercial. Un service est fourni par voie électronique lorsqu'il est délivré via un réseau, de manière essentiellement automatisée, avec une intervention humaine minimale, et qu'il serait impossible sans les technologies de l'information (règlement d'exécution UE n° 282/2011, art. 7) : une formation vendue en accès immédiat à des vidéos préenregistrées y entre. La même formation animée en direct n'y entre pas, mais elle relève désormais du III de l'article 259 D comme activité éducative diffusée virtuellement. Reste le conseil individuel, la consultation, l'accompagnement sur mesure : ni automatisés, ni activité diffusée, ce sont eux que le test d'utilisation effective de l'article 259 C attrape. Trois offres voisines sur une même page de vente, trois textes différents, et le même taux à l'arrivée.

Un seuil existe, et il ne vous concerne pas. Les 10 000 euros de chiffre d'affaires annuel en dessous desquels un vendeur continue de taxer chez lui (directive 2006/112/CE, art. 59 quater ; CGI, art. 259 D, I) sont réservés à l'assujetti établi dans un seul État membre de l'Union. La doctrine ferme la porte explicitement : les assujettis non établis dans l'Union en sont exclus, comme ceux qui sont établis dans plusieurs États membres (BOI-TVA-CHAMP-20-50-40-20, § 220 à 240). Une société établie aux Émirats n'est établie dans aucun État membre. Elle est donc redevable dès le premier euro, sans franchise et sans période de tolérance.

Le sens de lecture est contre-intuitif : plus votre clientèle est modeste et diffuse, plus vous êtes exposé.

L'immatriculation passe par le guichet unique de TVA, dans son volet dit non-Union (le sigle anglais OSS que votre comptable emploiera désigne la même chose), ouvert à tout assujetti n'ayant ni siège ni établissement stable dans l'Union et qui fournit des services à des personnes non assujetties situées dans l'Union. Le régime est transposé à l'article 298 sexdecies F du CGI. Vous choisissez librement votre État membre d'identification (§ 1), vous recevez un numéro propre au dispositif, vous déposez pour chaque trimestre civil une déclaration électronique unique ventilée par État membre de consommation et par taux (§ 5), au plus tard à la fin du mois qui suit le trimestre (directive 2006/112/CE, art. 364), et vous payez au même moment (§ 7), à un seul guichet qui répartit ensuite entre les États. Les registres se conservent dix ans à compter du 31 décembre de l'année de l'opération (§ 9). Le régime se perd, enfin : le § 4 prévoit l'exclusion de celui qui, de manière systématique, ne se conforme pas à ses règles.

Le guichet à l'importation, l'IOSS des documents anglophones, obéit à d'autres règles, plus lourdes. Il couvre les ventes à distance de biens importés dont la valeur intrinsèque n'excède pas 150 euros par envoi, produits soumis à accise exclus (CGI, art. 298 sexdecies H). La déclaration y est mensuelle, et elle se dépose même sur un mois sans vente. Surtout, un opérateur non établi dans l'Union doit désigner un intermédiaire établi dans l'Union, qui souscrit les déclarations pour son compte et devient redevable de la taxe. L'exception est étroite : elle suppose que le pays d'établissement du vendeur soit lié à l'Union par un accord d'assistance mutuelle au recouvrement de portée comparable à la directive 2010/24/UE et au règlement (UE) n° 904/2010. Avant de compter sur elle, faites confirmer par écrit qu'un tel accord lie les Émirats à l'Union ; nous n'en avons pas trouvé. Là aussi, dix ans de conservation des registres, à la charge du vendeur comme de l'intermédiaire.

Le dispositif est administrativement léger. C'est son absence qui coûte cher, pour une raison qui n'a rien de fiscal : la TVA se répercute sur le client, et un client déjà facturé ne se refacture pas. Le rappel porte alors sur des prix encaissés toutes taxes comprises, et il sort intégralement de votre marge.

Créateur de formations en ligne, société de zone franche.
        Prix affiché 490 €, clientèle de particuliers français.
        300 ventes par an pendant 3 ans = 900 ventes, 441 000 € encaissés.

        La TVA française était due dès la première vente, et le prix
        affiché au client est réputé toutes taxes comprises :

          Base hors taxe    = 441 000 / 1,20      =  367 500 €
          TVA française     = 441 000 - 367 500   =   73 500 €

        Ces 73 500 € ne se récupèrent pas auprès des 900 clients.
        Ils se retranchent d'une marge déjà constituée et déjà dépensée.

        S'y ajoutent sur le rappel :
          Intérêt de retard de 0,20 % par mois        (CGI, art. 1727)
          Majoration de 10 %, 40 % après mise en demeure,
          80 % si l'activité est qualifiée d'occulte  (CGI, art. 1728)

        Délai de reprise en matière de taxes sur le chiffre d'affaires :
        3 ans, porté à 10 ans en cas d'activité occulte (LPF, art. L. 176).

        Le même dossier traité dès le départ : prix affiché 588 € TTC,
        73 500 € de TVA collectée auprès des clients, marge inchangée,
        douze déclarations trimestrielles à produire.

Les 73 500 euros ne sont pas une pénalité. Ils sont le prix d'une décision commerciale prise trois ans plus tôt sans connaître la règle.

L'autre impôt français du consultant : celui que votre client prélève avant de vous payer

Le consultant installé à Dubaï qui continue de facturer ses anciens clients français professionnels se croit visé par ce qui précède. Il ne l'est pas au titre de la TVA : son client autoliquide, il n'a rien à déclarer en France. Son exposition est ailleurs, et elle a une particularité qui la rend brutale. Ce n'est pas lui qui la liquide, c'est son client. Il la découvre en recevant un virement amputé d'un quart.

L'article 182 B du CGI oblige tout débiteur qui exerce une activité en France à retenir l'impôt à la source sur les sommes qu'il verse à une personne, physique ou morale, n'ayant pas d'installation professionnelle permanente en France. Son I vise quatre catégories : les sommes rémunérant une activité déployée en France dans l'exercice d'une des professions de l'article 92 (a), les produits de la propriété industrielle et les droits d'auteur (b), les sommes payées en rémunération des prestations de toute nature fournies ou utilisées en France (c), et les prestations sportives (d). C'est le c qui attrape le consultant, et il faut lire le mot « ou » : le texte n'exige pas que vous soyez venu travailler en France, il suffit que la prestation y soit utilisée. Une mission d'organisation conduite depuis Dubaï pour le siège parisien d'un client est utilisée en France. La retenue est opérée par le débiteur au moment du paiement (BOI-IR-DOMIC-10-20-20-50, § 30 et 100).

Le taux renvoie au deuxième alinéa du I de l'article 219, c'est-à-dire au taux normal de l'impôt sur les sociétés : 25 %, 15 % pour les seules prestations sportives. L'assiette est le montant brut versé, et un détail du I bis coûte ici quelques milliers d'euros : l'abattement de 10 % représentatif de charges est réservé aux bénéficiaires personnes morales établies dans l'Union ou dans l'Espace économique européen, sous condition d'assistance administrative. Une société émiratie n'y a pas droit. Le taux majoré de 75 % applicable aux versements vers un État ou territoire non coopératif ne la concerne pas davantage : les Émirats sont absents de la liste de l'arrêté du 15 avril 2026. Reste la sortie : le II prévoit que la retenue s'impute sur l'impôt sur le revenu établi dans les conditions de l'article 197 A, et que l'excédent est remboursable sur demande. Une personne physique récupère donc par cette voie ; une société, elle, passe par une réclamation fondée sur la convention. Dans les deux cas, il faut déposer, justifier, puis attendre.

La convention de 1989 neutralise cette retenue dans la plupart des configurations, par des portes différentes selon ce que vous êtes. Une société émiratie sans établissement stable en France relève de l'article 6 : ses bénéfices ne sont imposables qu'aux Émirats. Un indépendant sans base fixe habituelle en France relève de l'article 12, même résultat. Les redevances relèvent de l'article 10, qui prévoit une retenue nulle. Sur le papier, le sujet est clos, et le chapitre 5 parcourt ces articles un à un.

En pratique il ne l'est pas, et la raison tient à la répartition du risque, pas au droit. Le débiteur français qui ne retient pas et se trompe devient personnellement redevable de ce qu'il aurait dû retenir, majorations comprises. Celui qui retient à tort ne risque rien : c'est vous qui devrez réclamer. Un directeur financier prudent retient donc par défaut, et l'application de la convention se joue avant le paiement. Concrètement : un certificat de résidence fiscale émirati en cours de validité, dont le chapitre 4 détaille l'obtention et le coût, une attestation d'absence d'établissement stable et de base fixe en France, et une clause du contrat qui énonce que les sommes sont payées sans retenue en application de la convention et met la production des justificatifs à votre charge. Ce dossier se constitue à la signature. Réclamé six mois après un virement amputé, il vaut une réclamation contentieuse (LPF, art. R* 196-1) et un exercice de trésorerie en moins.

Consultant établi aux Émirats, société de zone franche,
        ni établissement stable ni base fixe en France.
        Chiffre d'affaires annuel : 200 000 €.

        HYPOTHÈSE A — la clientèle est faite de PARTICULIERS français
        Prestations relevant du CGI, art. 259 D (accès automatisé ou
        diffusion virtuelle) ou art. 259 C (conseil utilisé en France).
        Prix affichés 200 000 €, réputés toutes taxes comprises :

          Base hors taxe   = 200 000 / 1,20     = 166 667 €
          TVA française    = 200 000 - 166 667  =  33 333 €

        Sortie de marge : 33 333 €, non refacturables aux clients.
        Sur le même exercice, si le bénéfice imposable ressort à
        60 000 € (AED 250 800), le Corporate Tax émirati est nul :
        le taux de 9 % ne joue qu'au-delà de AED 375 000.
        Impôt émirati 0, impôt français 33 333 €.

        HYPOTHÈSE B — la clientèle est faite d'ENTREPRISES françaises
        Aucune TVA française : le client autoliquide.
        Mais retenue de l'art. 182 B sur le brut, faute de dossier
        conventionnel remis au payeur avant le premier règlement :

          Retenue 25 % de 200 000 €             =  50 000 €
          Encaissé sur l'exercice               = 150 000 €

        Pas d'abattement de 10 % : il est réservé aux bénéficiaires
        de l'Union et de l'EEE (art. 182 B, I bis).
        Somme récupérable, mais après coup et sur justification :
        imputation puis remboursement de l'excédent pour une personne
        physique (art. 182 B, II), réclamation fondée sur la convention
        pour une société. Un décalage de trésorerie d'un exercice,
        à condition d'aller le chercher.

        HYPOTHÈSE C — clientèle B, convention appliquée en amont
        Certificat de résidence fiscale et attestation d'absence
        d'établissement stable remis avant le premier paiement.
        Retenue = 0. Encaissé = 200 000 €.

        L'écart entre B et C n'est pas fiscal, il est documentaire.

L'artiste, le sportif et le créateur qui continuent de se produire en France relèvent d'un autre texte, l'article 182 A bis. La retenue y est de 15 %, assise sur le montant brut diminué d'un abattement de 10 % pour frais professionnels, et elle frappe les sommes payées en contrepartie de prestations artistiques fournies ou utilisées en France, y compris lorsque ces sommes ont la nature de salaires. Un concert, un tournage, une captation : le producteur ou l'organisateur français retient avant de payer, quel que soit le pays de résidence de l'artiste.

L'ordre des vérifications, pour qui n'a pas encore lancé son offre : qualifier ses clients (assujettis ou non), localiser leur résidence, en déduire le pays de taxation, vérifier si le payeur devra retenir, fixer son prix en conséquence, puis seulement construire la structure. Le chapitre 13 traite du montage lui-même ; il n'a jamais réglé la question du prix de vente.

Déclarer sous 28 jours, et corriger même quand l'erreur ne change rien

L'article 71 de la loi TVA renvoie au règlement d'exécution le soin de fixer la durée de la période fiscale, et le règlement répond à l'article 62 § 1 de la Cabinet Decision No. 52 of 2017 : la période standard est de trois mois civils, pour tout le monde. Contrairement à ce qu'on lit souvent, aucun seuil de chiffre d'affaires ne fait automatiquement basculer en déclaration mensuelle : le § 2 permet seulement à l'administration d'assigner à une personne ou à une catégorie de personnes une période plus courte ou plus longue, pour réduire le risque de fraude, améliorer son suivi ou alléger la charge administrative. C'est une décision de l'administration, qui vous est notifiée ; en son absence, vous êtes trimestriel, quel que soit votre volume d'activité. Le § 3 vous laisse d'ailleurs demander que votre trimestre se termine sur le mois qui vous arrange, la FTA restant libre d'accepter ou non.

La règle de dépôt est à l'article 64 : la déclaration doit être reçue par l'administration au plus tard le 28e jour suivant la fin de la période (§ 1), et le paiement doit lui parvenir à cette même date (§ 3). Le mot « reçue » n'est pas décoratif : ce n'est pas la date d'envoi qui compte. Pour une structure alignée sur les trimestres civils, cela donne quatre échéances : 28 avril, 28 juillet, 28 octobre et 28 janvier.

Le régime de la correction est plus contraignant qu'on ne le suppose. L'article 10 du Federal Decree-Law No. 28 of 2022 impose une déclaration rectificative dès que vous prenez conscience qu'une déclaration déposée a minoré l'impôt. Son § 5 va plus loin : même une erreur ou une omission sans aucune incidence sur le montant dû doit être corrigée par ce canal. Une adresse fausse, un émirat mal renseigné, un numéro d'identification erroné : la loi ne vous laisse pas le choix de laisser courir.

Le délai vient du règlement d'exécution des procédures fiscales, la Cabinet Decision No. 74 of 2023, dont l'article 10 a été réécrit par la Cabinet Decision No. 17 of 2026. Au-dessus de AED 10 000 de minoration, la rectification se dépose dans les vingt jours ouvrés suivant la prise de conscience de l'erreur. À AED 10 000 ou moins, la correction se fait dans la prochaine déclaration non encore échue, ou par rectification sous vingt jours ouvrés s'il n'existe pas de déclaration à venir permettant de le faire. Le point de départ n'est pas la date de l'erreur, c'est le jour où vous en avez eu connaissance, ce qui donne à toute correspondance interne datée une importance qu'on ne lui prête pas sur le moment.

Le barème des pénalités est modeste, la prescription de quinze ans ne l'est pas

L'article 24 § 1 du Federal Decree-Law No. 28 of 2022 dresse la liste des manquements donnant lieu à une décision de pénalité administrative : défaut de tenue des registres, défaut de production des pièces en arabe sur demande, immatriculation tardive, radiation tardive, absence de mise à jour du dossier fiscal, déclaration tardive, paiement tardif, déclaration inexacte, absence de rectification avant notification d'un contrôle, entrave au vérificateur. Le § 3 renvoie au Conseil des ministres pour fixer les montants. Le § 4 pose une limite réelle : aucune pénalité administrative ne peut excéder deux fois le montant de l'impôt au titre duquel elle est établie. Le plafond existe, et il contredit les formulations alarmistes sur des sanctions « sans plafond ». Il ne couvre en revanche que le volet administratif : les amendes pénales de l'article 25, examinées plus bas, s'y ajoutent sans lui être soumises.

Les montants, eux, sont publics. Ils figurent au tableau n° 1 de la Cabinet Decision No. 40 of 2017, dans sa version consolidée telle qu'amendée par la Cabinet Decision No. 129 of 2025, émise le 9 octobre 2025 et en vigueur le 14 avril 2026. Ce dernier amendement change la logique du barème sur le point le plus coûteux : la pénalité de retard de paiement n'est plus le régime de 2 % puis 4 % mensuel qu'appliquait la Cabinet Decision No. 49 of 2021, c'est désormais un taux annuel.

Mis en regard du plafond de l'article 24 § 4, ce tableau dit deux choses. Les montants forfaitaires sont modestes : les contenus qui annoncent des sanctions ruineuses pour un retard de déclaration décrivent autre chose que le droit. Mais ce n'est pas le forfait qui coûte, c'est le temps. À 14 % par an sur l'impôt non réglé et 1 % par mois sur l'écart d'une rectification, un manquement qui dort trois ans produit une note sans commune mesure avec le même manquement réglé le mois suivant.

Le vrai risque n'est pas le taux de la pénalité, c'est la durée pendant laquelle on peut vous la réclamer. L'article 79 bis de la loi TVA, ajouté par le Federal Decree-Law No. 18 of 2022, fixe la prescription à cinq ans à compter de la fin de la période concernée. Les exceptions changent d'échelle : quinze ans en cas de fraude (§ 6), et quinze ans à compter de la date à laquelle vous auriez dû vous immatriculer lorsque l'immatriculation n'a pas été faite (§ 7). Autrement dit, celui qui a franchi le seuil en 2024 sans s'en apercevoir n'est pas couvert en 2030, il l'est en 2039. Et le § 5 lui ferme la porte de la régularisation spontanée au bout de cinq ans : aucune déclaration rectificative n'est recevable au-delà.

Consultant en zone franche, seuil franchi en mars 2024, jamais immatriculé.
        Livraisons taxables à des clients établis aux Émirats :
        AED 1 200 000 cumulés sur les exercices 2024 et 2025.

        Taxe due (5 %)                     = 1 200 000 × 5 %  =  AED 60 000

        Barème réel (CD 40/2017, tableau 1) :
          Immatriculation tardive (ligne 3), forfait     =  AED 10 000
          Déclarations trimestrielles non déposées
          (ligne 8), AED 1 000 puis AED 2 000 par échéance
          Retard de paiement sur AED 60 000 (ligne 9) :
            - jusqu'au 13 avril 2026 : 2 % puis 4 % mensuel
              (ancien régime, CD 49/2021)
            - à compter du 14 avril 2026 : 14 % par an
              (CD 129/2025)

        Plafond légal des pénalités administratives
        (art. 24 § 4, FDL 28/2022)          = 60 000 × 2      =  AED 120 000
                                                                 -----------
        Exposition administrative maximale                       AED 180 000
                                                                 (~ 43 000 EUR)
        Sur ce dossier, le barème n'atteint pas ce butoir :
        c'est une borne haute, pas une prévision de la note.

        Volet pénal, non plafonné : si la non-immatriculation est jugée
        délibérée (art. 25 § 2 b, FDL 28/2022), s'ajoutent une amende de
        1 à 3 fois l'impôt éludé et/ou l'emprisonnement. Le plafond de
        l'art. 24 § 4 ne s'applique qu'aux pénalités administratives.

        Prescription applicable : 15 ans à compter de la date à laquelle
        l'immatriculation était due (art. 79 bis § 7), soit jusqu'en 2039.
        Régularisation spontanée : fermée au-delà de 5 ans (art. 79 bis § 5).

Le chiffre administratif n'est pas spectaculaire, et il n'est pas le plafond de ce qu'on risque. Ce qui frappe, c'est l'asymétrie de calendrier : la faculté de rectifier expire cinq ans après la période, le droit de redresser en dure quinze.

Facturation électronique : l'échéance de juillet 2027 vise aussi les très petites structures

Une erreur de référence circule partout sur ce sujet, y compris dans des notes de cabinets sérieux. Les textes qui ont introduit la facturation électronique dans le droit fiscal émirati ne sont pas de 2025 : ce sont le Federal Decree-Law No. 16 of 2024 pour la loi TVA et le Federal Decree-Law No. 17 of 2024 pour la loi de procédure, tous deux émis le 30 septembre 2024 et en vigueur le 30 octobre 2024. Les versions consolidées publiées par le ministère des Finances ne mentionnent aucun texte modificatif postérieur. Citer un « FDL 16 of 2025 » revient à citer un texte qui n'existe pas.

La règle de fond tient en une phrase, à l'article 65 § 5 de la loi TVA : la personne immatriculée soumise au système de facturation électronique doit émettre et transmettre ses factures sous forme de facture électronique, conformément au système. Le champ du système, lui, est plus large que celui de la TVA : la Ministerial Decision No. 243 of 2025, à son article 3 a, le rend applicable à toute personne exerçant une activité dans l'État, pour toute transaction professionnelle, sans condition d'immatriculation à la TVA. L'article 76 § 6 ajoute que le non-respect des conditions et procédures d'émission des factures et des avoirs électroniques donne lieu à une décision de pénalité administrative, notifiée dans les cinq jours ouvrés de son émission. Une facture PDF envoyée par courriel cessera donc, à la date applicable à votre structure, d'être une facture valable.

Le calendrier figure à l'article 5 de la Ministerial Decision No. 244 of 2025, telle qu'amendée par la Ministerial Decision No. 66 of 2026 du 6 mai 2026. La notion pivot est celle de Revenue, définie à l'article 1 comme le revenu brut du dernier exercice comptable, établi d'après les états financiers ou, à défaut, d'après toute pièce acceptable par l'administration.

Le point qui inquiète à raison un dirigeant à clientèle internationale, et que les résumés ne traitent pas : vos factures à des clients étrangers sont-elles dans le système ? La lecture des textes conduit à répondre oui. La seule exclusion posée par l'article 5 § 2 de la Ministerial Decision No. 244 of 2025 est celle des opérations avec un consommateur final personne physique n'exerçant pas d'activité. Une société française cliente n'est pas un consommateur final : elle est une personne exerçant une activité, et la facture que vous lui adressez reste une transaction professionnelle. Elle passe donc par le canal accrédité émirati. Votre client français, lui, n'est raccordé à rien : ce que vous lui envoyez pour sa propre comptabilité reste une facture lisible, PDF compris, la transmission au système émirati étant une obligation qui vous incombe et qui ne dépend pas de lui. L'obligation de désigner un prestataire accrédité pèse d'ailleurs sur l'émetteur comme sur le destinataire lorsque celui-ci est lui-même dans le champ (Ministerial Decision No. 243 of 2025, art. 5 § 1) : entre deux sociétés émiraties, chacune doit avoir le sien.

Le coût réel de cette réforme n'est pas le prix du prestataire accrédité, dont les critères d'éligibilité relèvent de la Ministerial Decision No. 64 of 2025, telle qu'amendée par la Ministerial Decision No. 56 of 2026 du 29 avril 2026, en vigueur le 1er mai 2026. Il est dans le raccordement : votre outil de facturation doit produire un flux structuré, vos données clients doivent être complètes et exactes, et une structure qui facture aujourd'hui depuis un tableur devra changer de méthode. Neuf mois séparent la désignation du prestataire de la mise en production pour la seconde phase : c'est confortable si l'on s'y prend en janvier 2027, très court si l'on découvre l'échéance en mai.

Economic Substance : le régime est mort, ce qui en reste ne l'est pas

Les Economic Substance Regulations issues de la Cabinet Decision No. 57 of 2020 imposaient à certaines activités qualifiées (holding, propriété intellectuelle, financement, distribution, siège, transport maritime, banque, assurance, gestion de fonds) une notification annuelle puis un rapport démontrant que les fonctions génératrices de revenu étaient réellement exercées aux Émirats : direction dirigée depuis l'État, salariés qualifiés, dépenses opérationnelles et actifs physiques sur place. Le ministère des Finances a annoncé le 14 octobre 2024 l'adoption de la Cabinet Decision No. 98 of 2024, qui modifie la décision de 2020 : les obligations de substance cessent de s'appliquer aux exercices clos après le 31 décembre 2022. Le critère est la date de clôture, pas celle d'ouverture, et la nuance décide pour tout exercice décalé : un exercice ouvert le 1er juillet 2022 et clos le 30 juin 2023 est déjà hors du régime, alors qu'un exercice clos le 31 décembre 2022 y reste soumis et devait être déclaré.

Le passé n'est pas effacé pour autant. Le communiqué officiel indique que les entreprises restent tenues de remplir leurs obligations au titre des exercices antérieurs, de répondre aux demandes d'information ou de rectification, et de payer les pénalités infligées par la Federal Tax Authority. La version très répandue selon laquelle les amendes déjà acquittées seraient remboursées, elle, ne figure pas dans le communiqué du ministère. C'est une position rapportée par plusieurs cabinets de façon concordante, pas un droit acquis : une contestation en cours ne se règle pas sur cette seule base.

La disparition du régime ne fait pas disparaître l'exigence de substance, elle la déplace. Aux Émirats, elle devient une condition du statut de Qualifying Free Zone Person, avec sa propre sanction de cinq exercices, traitée au chapitre 11. En France, elle devient un enjeu de contrôle : c'est l'article 209 du CGI et la notion de siège de direction effective qui décident si votre société de zone franche est en réalité une société résidente de France, et l'article 19 § 2 de la convention de 1989 rend cette requalification difficile à contester. Le paradoxe mérite d'être posé clairement : la substance qu'il faut documenter en 2026 n'est plus celle que réclamait la Federal Tax Authority, c'est celle que réclamera la DGFiP. Les diligences que l'ESR imposait (conseils tenus sur place et procès-verbaux datés, salariés réels, bureau réel, décisions prises depuis les Émirats) restent le bon référentiel pratique, même privées de base légale locale.

Bénéficiaires effectifs : votre structure n'est pas anonyme, et ne l'est plus depuis 2020

Le texte en vigueur est la Cabinet Decision No. 109 of 2023 sur les procédures relatives au bénéficiaire effectif, entrée en application le 6 novembre 2023 en remplacement d'un texte de 2020. Le ministère de l'Économie et du Tourisme la désigne comme la réglementation applicable. Les sociétés du mainland comme celles des zones franches non financières doivent tenir un registre de leurs bénéficiaires effectifs et un registre de leurs associés, et les transmettre à l'autorité qui a délivré la licence, en signalant toute modification. Le seuil de déclenchement est une détention ou un contrôle de 25 % des parts ou des droits de vote, ou un contrôle exercé par tout autre moyen.

Le régime de sanctions relève d'une décision distincte, la Cabinet Decision No. 132 of 2023 sur les sanctions administratives résultant des manquements à la décision de 2023. À ne pas confondre avec la Cabinet Decision No. 71 of 2024, qui organise les manquements et sanctions en matière de lutte anti-blanchiment pour les professions supervisées par les ministères de la Justice et de l'Économie : le registre législatif du ministère de l'Économie et du Tourisme distingue explicitement les deux textes. Les autres exclusions du dispositif figurent dans la Cabinet Decision No. 109 of 2023 et ne sont pas énoncées ici, pour la raison indiquée en fin de chapitre.

L'essentiel ne dépend d'aucun chiffre : le registre existe, il est alimenté à la création puis à chaque mouvement, et il est accessible aux autorités. L'argument d'opacité, encore présent dans certains argumentaires commerciaux adressés à des Français, ne décrit plus le droit en vigueur depuis plusieurs années.

À quoi s'ajoute l'échange automatique de renseignements bancaires. Les Émirats appliquent la norme commune de déclaration aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2017, transposée en droit interne par les lois fédérales n° 48 et n° 54 de 2018 (respectivement la ratification de l'accord multilatéral entre autorités compétentes et celle de la convention concernant l'assistance administrative mutuelle en matière fiscale), puis mise en œuvre par la Cabinet Resolution No. 93 of 2021. Le décalage entre la date d'application et celle des lois n'est pas une erreur : l'engagement international a précédé sa transposition interne. Concrètement, un compte détenu à Dubaï par un résident fiscal de France est déclaré à la France, et l'a été pour tous les exercices depuis 2017.

L'extension de la norme aux crypto-actifs est engagée au niveau de l'OCDE. Côté émirati, la page du ministère des Finances consacrée à l'échange automatique, mise à jour le 23 juillet 2026, ne mentionne aucun calendrier : ni version révisée de la norme, ni monnaie électronique, ni monnaie numérique de banque centrale, ni date d'entrée en vigueur. Les échéances qui circulent ne sont adossées à aucun texte émirati publié. Si vous détenez un portefeuille numérique depuis Dubaï, raisonnez comme si la transparence venait, sans vous fier à une date.

Lutte anti-blanchiment : la catégorie dans laquelle on tombe sans l'avoir cherché

Le cadre a été refondu. Le texte que l'Executive Office of Anti-Money Laundering and Countering the Financing of Terrorism présente comme en vigueur est le Federal Decree-Law No. 10 of 2025 relatif à la lutte contre le blanchiment, le financement du terrorisme et le financement de la prolifération, complété par sa réglementation d'application, la Cabinet Decision No. 134 of 2025. Les contenus qui citent encore le décret-loi n° 20 de 2018 modifié en 2021 comme droit positif décrivent l'état antérieur.

Ce qui compte pour un expatrié n'est pas le contenu de la loi, c'est de savoir s'il entre dans le champ. Le régime des professions non financières désignées (les DNFBP dans le vocabulaire des textes) vise des activités que beaucoup de Français exercent aux Émirats sans se percevoir comme un intermédiaire réglementé. La liste en est publiée par le ministère de l'Économie et du Tourisme sur sa page d'inscription au portail goAML, qui pose l'obligation d'enregistrement pour l'ensemble de ces catégories : le courtage et l'agence immobilière, le négoce de métaux précieux et de pierres précieuses, l'audit et l'expertise comptable, et les prestataires de services aux sociétés et aux trusts, c'est-à-dire la domiciliation, la constitution de sociétés et la mise à disposition d'un dirigeant ou d'un associé nominal. Sur ce dernier point, une mise en garde s'impose : le recours à un dirigeant ou à un associé nominal est un service licite aux Émirats, et c'est aussi celui par lequel un résident français ruine en une signature la démonstration de direction effective examinée plus haut. Ce qui est licite localement peut être exactement ce qui vous fait perdre en France.

Obtenir l'une de ces licences fait basculer dans un régime complet : connaissance du client, identification du bénéficiaire effectif, évaluation des risques, déclaration de soupçon, conservation des pièces, et inscription obligatoire sur le portail goAML. C'est là que le calcul de rentabilité d'une petite structure se déforme. Une licence de courtage immobilier prise « pour encadrer deux ou trois opérations par an » n'apporte pas seulement une commission : elle apporte une fonction de conformité, avec ses procédures écrites, sa formation, son responsable désigné et son exposition personnelle. Avant de prendre une licence de cette famille, faites-vous confirmer par écrit, par l'autorité de licence, l'étendue exacte des obligations attachées et les seuils de déclaration applicables à votre activité.

Conserver et traduire : deux obligations qui ne coûtent rien jusqu'au jour du contrôle

L'idée qu'on conserve « cinq ans » est fausse par excès de simplicité. Les durées se cumulent et dépendent de l'impôt.

Le poste le plus souvent absent des budgets est linguistique, et il est presque toujours présenté à l'envers. L'arabe est la langue de dépôt de droit commun. Le Federal Decree-Law No. 28 of 2022, à son article 5 § 1, impose de soumettre la déclaration et toute donnée, pièce ou document fiscal en arabe ; son § 2 fait de toute autre langue une simple tolérance de l'administration, subordonnée à la production d'une traduction arabe sur demande. L'article 5 de la Cabinet Decision No. 74 of 2023 précise cette tolérance : l'administration peut accepter l'anglais et peut, à sa discrétion, exiger la traduction de tout ou partie des pièces. Autrement dit, l'anglais n'est pas la norme assortie d'une exigence discrétionnaire d'arabe : c'est l'inverse.

En pratique, la traduction doit être certifiée conformément à la loi qui régit la profession de traducteur et produite dans le délai que l'administration fixe. Son exactitude et son coût sont à votre charge, et l'administration est fondée à s'y fier (art. 5 § 3 du décret-loi) : une traduction approximative devient votre problème, pas celui du traducteur. Le manquement est enfin chiffré, et modestement : le défaut de production des pièces en arabe sur demande figure à l'article 24 § 1 b de la loi de procédure et coûte AED 5 000 (CD 40/2017, tableau n° 1, ligne 2, telle qu'amendée par la CD 129/2025). L'amende n'est pas le sujet : une demande portant sur trois ans de contrats et de factures se traduit en un volume de traduction assermentée facturé au mot, dont le délai de production est fixé par l'administration et non par vous.

Le calendrier réel d'une petite structure : sept échéances datées et deux obligations permanentes

Une société de conseil en zone franche, associé unique français résident, exercice calé sur l'année civile, chiffre d'affaires 2026 de AED 1 800 000, environ 430 000 euros, dont la moitié facturée à des sociétés établies aux Émirats hors zone franche et la moitié à des sociétés françaises. Elle est immatriculée à la TVA, puisque le seuil est franchi largement, et elle collecte 5 % sur la part émiratie, soit AED 45 000 par an. La part facturée en France relève de l'exportation de services et suit le taux zéro sous les conditions du règlement d'exécution, sans sortir du calcul du seuil.

Ces AED 45 000 ne sont pas un coût : la TVA collectée est encaissée puis reversée, elle transite. Ce qui compte est le solde. Si cette société supporte AED 180 000 de charges locales soumises à la taxe sur l'année (loyer de bureau, prestataires, comptable, frais de licence taxés), elle récupère AED 9 000 de TVA d'amont et reverse AED 36 000 nets sur l'exercice. La charge réelle, pour elle, n'est ni l'un ni l'autre de ces montants : c'est la TVA qu'elle ne peut pas récupérer et le temps de gestion que la conformité consomme.

Il n'existe aucun barème officiel publié pour la licence de zone franche, la domiciliation, la carte d'établissement, la tenue comptable, l'audit ou l'accompagnement TVA. Ce sont des prix de marché, négociés, très dispersés d'une zone à l'autre et d'un prestataire à l'autre, et toute fourchette que nous citerions serait un devis, pas un tarif. Les seuls montants que nous pouvons sourcer relèvent de l'administration elle-même. Ainsi le certificat de résidence fiscale, la pièce dont vous aurez besoin pour faire jouer la convention franco-émiratie et que le chapitre 4 détaille : il coûte AED 50 de frais de dépôt et AED 1 000 de traitement pour une personne physique dépourvue de numéro fiscal, selon la Cabinet Decision No. 65 of 2020 sur les frais des services de la Federal Tax Authority, dans sa version consolidée résultant de la Cabinet Decision No. 174 of 2025, en vigueur au 1er janvier 2026. Le reste, faites-le chiffrer par écrit, ligne par ligne, sur trois ans et non sur la première année : c'est la deuxième année qui révèle l'écart entre le prix d'appel de la constitution et le coût de fonctionnement.

Le coût en temps, lui, est prévisible et il est le vrai sujet. Une structure conforme, ce n'est pas un investissement ponctuel, c'est une routine : une clôture mensuelle qui tient, un jeu de pièces classé au fur et à mesure, un calendrier d'échéances tenu par quelqu'un dont c'est le travail. Les dossiers que nous voyons arriver dégradés ne sont presque jamais des dossiers mal conçus au départ : ce sont des dossiers correctement montés, puis laissés sans suivi pendant plusieurs exercices. Le retard s'y accumule par échéances manquées, et chacune porte sa pénalité propre.

Une dernière remarque, qui vaut avertissement général sur ce chapitre. Le droit fiscal émirati n'est pas ancien : la TVA a huit ans, le Corporate Tax trois, la facturation électronique n'est pas encore entrée en production. Les textes bougent vite et se modifient sans être renumérotés : la Cabinet Decision No. 74 of 2023 a été amendée en avril 2026, la Ministerial Decision No. 244 of 2025 en mai 2026, et le barème des pénalités a changé de logique le 14 avril 2026. Une note de cabinet datée de 2024 peut être fausse sur trois points sans qu'aucun signal ne l'indique. Vérifiez la date de la version consolidée avant d'agir sur une lecture, y compris sur celle-ci.

Ce chapitre décrit enfin un droit étranger que nous ne pratiquons pas. Hagnéré Patrimoine est un cabinet français immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291 (CIF, COA, COBSP) ; il n'est ni conseil fiscal agréé aux Émirats, ni inscrit au registre des agents fiscaux de la Federal Tax Authority, ni avocat sur place. Rien de ce qui précède ne constitue un conseil personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier, et aucune des obligations décrites ne doit être tenue pour tranchée dans votre cas sans confirmation écrite d'un conseil agréé aux Émirats.

La question arrive presque toujours dans le mauvais ordre. On vous demande quelle zone franche choisir avant de vous demander à qui vous facturez. Le régime fiscal d'une structure émiratie ne dépend pourtant pas de son adresse. Il dépend de l'identité de vos clients, de la nature exacte de votre activité et du lieu où sont réellement prises les décisions. La zone n'entre dans aucun de ces trois termes.

Ce chapitre ne recommande aucune zone, aucune forme juridique et aucun prestataire. Il décrit des catégories, leurs conséquences vérifiables et leurs coûts réels, pour que vous puissiez poser les bonnes questions à celui qui montera votre dossier. La mécanique du Corporate Tax elle-même (taux, seuils, activités qualifiantes, de minimis, sanction de cinq exercices) est traitée au chapitre 11, Corporate Tax et n'est reprise ici que là où elle commande le choix de la structure.

Quatre statuts, un seul impôt : ce qui les sépare n'est pas fiscal

La société mainland est licenciée par l'autorité de développement économique de l'émirat où elle s'installe et relève du Federal Decree-Law No. 32 of 2021 sur les sociétés commerciales. Le basculement a une date : depuis le 1^er juin 2021, les dispositions du Federal Decree-Law No. 26 of 2020 ouvrent la propriété étrangère à 100 % des sociétés du continent et suppriment l'obligation de désigner un agent local.

L'ouverture a une réserve, et elle n'est plus en suspens depuis cinq ans. La Cabinet Resolution No. 55 of 2021, applicable à la même date, arrête la liste des activités dites « à impact stratégique » : pour celles-là, c'est l'autorité de régulation sectorielle qui fixe la part du capital qu'un investisseur étranger peut détenir. Elles sont huit : sécurité, défense et activités militaires ; banques, bureaux de change et sociétés de financement ; assurance ; impression de monnaie ; télécommunications ; services du Hajj et de la Omra ; centres de mémorisation du Coran ; services liés aux pièges de pêche.

Hors de ces huit lignes, l'argument du « partenaire émirati à 51 % » appartient au passé. Il continue pourtant d'être vendu.

Le filtre réel s'est déplacé d'un cran. C'est le département du développement économique de chaque émirat qui arrête, activité par activité, ce qu'il ouvre effectivement à 100 %, et deux émirats ne répondent pas nécessairement la même chose pour la même licence. La question utile n'est donc pas de savoir si la loi fédérale autorise 100 %, mais si votre code d'activité figure sur la liste ouverte de l'émirat où vous déposez.

La société de zone franche est définie, aux fins du Corporate Tax, par le guide de la Federal Tax Authority consacré aux Free Zone Persons : une personne morale constituée, établie ou autrement immatriculée dans une zone franche, y compris la succursale d'une personne non résidente ou d'une personne morale émiratie immatriculée dans la zone.

Chaque zone a son propre registre, son propre catalogue de licences, son propre quota de visas et ses propres frais de renouvellement. Rien de fédéral ne les harmonise : deux zones voisines facturent couramment du simple au triple la même licence, pour un régime fiscal fédéral rigoureusement identique. En contrepartie du régime, le marché intérieur lui est fermé en vente directe : l'atteindre suppose une présence hors de la zone, et cette présence porte un nom fiscal sur lequel nous reviendrons.

Le véhicule dit offshore, que les registres appellent International Business Company, n'ouvre ni visa de résidence, ni bureau, ni activité directe sur le marché intérieur. Il a servi pendant vingt ans à détenir des actifs.

Deux textes l'ont rattrapé. L'article 11 § 3 a) du Federal Decree-Law No. 47 of 2022 fait de toute personne morale constituée aux Émirats une Resident Person, et l'article 51 § 1 impose l'immatriculation et le dépôt d'une déclaration à toute personne imposable, sans exception pour la société dormante ou à 0 %. Et le registre des bénéficiaires effectifs institué par la Cabinet Decision No. 109 of 2023 a mis fin à l'argument de l'anonymat : le seuil rapporté est de 25 % des parts ou des droits de vote, ou le contrôle par tout autre moyen, et le registre est accessible aux autorités.

Ce véhicule est-il une Free Zone Person au sens du Corporate Tax ? Son étiquette commerciale ne tranche pas. Le guide de la Federal Tax Authority renvoie lui-même chaque contribuable à son autorité de zone pour savoir s'il opère, aux fins du Corporate Tax, dans une Free Zone ou dans une Designated Zone. Et quand bien même la réponse serait oui, le test de substance de l'article 8 de la Cabinet Decision No. 100 of 2023 reste hors de portée d'une structure qui n'a ni locaux ni personnel : il exige d'exercer ses activités génératrices de revenu essentielles dans la zone, avec des actifs adéquats, des salariés qualifiés à temps plein et des dépenses opérationnelles adéquates.

La Federal Tax Authority a précisé, dans son résumé des clarifications privées rendues jusqu'en mai 2026, que ce test s'apprécie au cas par cas au regard du niveau d'activité et ne comporte aucune exception pour une activité passive ou adossée à des actifs : pour une société qui donne des biens en location, l'absence de tout salarié à temps plein indique qu'aucune personne n'exerce les activités génératrices de revenu essentielles (administration des contrats, suivi de conformité, renouvellement des baux, mise en œuvre des droits contractuels), et le test n'est alors pas satisfait.

Faute de locaux et de personnel, un véhicule offshore relève donc en pratique du régime de droit commun, tranche à 0 % jusqu'à 375 000 AED comprise. Il n'est exonéré d'aucune obligation déclarative et ne conserve aucun des avantages qu'on lui prête encore.

Que faire de celui qu'on possède déjà ? La radiation se demande auprès du registre offshore concerné et suppose des comptes arrêtés, l'apurement des dettes et, selon les registres, l'intervention d'un liquidateur agréé ; comme pour les licences, aucun tarif n'est publié, il faut le faire chiffrer par écrit avant d'engager la démarche. L'erreur à ne pas commettre est de laisser simplement la licence expirer sans rien demander : l'immatriculation au Corporate Tax et l'obligation de déposer une déclaration survivent à l'inactivité comme à la caducité de la licence, et les pénalités de retard continuent de courir sur une entité que plus personne ne surveille. Tant que la radiation n'est pas prononcée au registre, la personne morale existe et doit déclarer.

La quatrième famille est celle qu'on ne présente jamais comme une structure : la licence délivrée à une personne physique, établissement individuel ou permis de travailleur indépendant. Le guide de la Federal Tax Authority est explicite : une personne qui n'est pas une personne morale, qu'il s'agisse d'un partenariat non constitué en société ou d'une personne physique, ne peut pas être une Free Zone Person. Tout le débat sur le statut qualifiant ne la concerne donc pas. Elle relève de la Cabinet Decision No. 49 of 2023 et de son seuil de 1 000 000 AED de chiffre d'affaires annuel, avec la tranche à 0 % jusqu'à 375 000 AED de bénéfice. En revanche, elle répond des dettes de l'activité sur son patrimoine personnel.

Cette conséquence-là n'est pas fiscale, et elle peut coûter davantage que tout l'impôt réuni. Aucune source publique ne permet de dire dans quelle mesure une condamnation prononcée à Dubaï serait exécutée sur des actifs situés en France : la question relève de l'exequatur, elle se tranche au cas par cas, et personne ne peut vous répondre à l'avance.

La règle qui en découle est simple. Si votre activité peut générer un litige à six chiffres (prestation intellectuelle engageant un résultat, négoce de marchandises, conseil réglementé), l'écran d'une personne morale se paie de l'ordre de 12 000 AED par an, environ 2 870 euros, ce qui est peu au regard de ce qu'il couvre. Si vous vendez du temps à quelques clients récurrents, l'écran coûte plus cher qu'il ne protège.

Le 0 % n'est pas un statut que vous demandez, c'est un statut que vous perdez

Le guide de la Federal Tax Authority pose une règle de méthode : une Free Zone Person est réputée être un Qualifying Free Zone Person tant qu'aucune des conditions ne fait défaut et tant qu'elle n'a pas opté pour le régime de droit commun. Il n'y a ni demande, ni agrément, ni certificat. Le régime s'applique par défaut ; ce qui se produit, c'est la sortie, et elle est silencieuse. Personne ne vous la notifiera. Vous la découvrirez au moment où votre comptable préparera la liasse, ou quatre exercices plus tard, la perte du statut étant prononcée pour l'exercice en cours et les quatre suivants (Ministerial Decision No. 229 of 2025, art. 5 § 2).

Le statut a aussi un coût que les argumentaires de vente passent sous silence. Le guide l'écrit noir sur blanc à sa section 5.1 : un Qualifying Free Zone Person n'a pas droit au taux de 0 % sur ses 375 000 premiers dirhams de bénéfice imposable. La tranche d'exonération de la Cabinet Decision No. 116 of 2022 ne vise que le régime de l'article 3 § 1 de la loi, pas celui de l'article 3 § 2. Autrement dit : le revenu non qualifiant d'une société de zone franche restée qualifiante est taxé dès le premier dirham.

Une précision sur ce guide, puisque tout le marché s'y réfère : il date de mai 2024 et renvoie encore, dans ses notes de bas de page, à la Ministerial Decision No. 265 of 2023, abrogée depuis par la Ministerial Decision No. 229 of 2025. Son raisonnement d'ensemble tient, parce que la décision de 2025 en a repris la substance, mais chacune des références de texte qu'il cite doit être recontrôlée, d'autant que la plupart des pages commerciales que vous lirez en sont tirées.

Facturer le marché intérieur depuis une zone franche : ce n'est pas interdit, c'est imposé

Aucune question ne revient plus souvent. Une société de zone franche crée un établissement stable domestique de deux façons, décrites par le guide de la Federal Tax Authority : en maintenant une installation fixe d'affaires hors de la zone, ou en agissant par un agent dépendant qui exerce habituellement le pouvoir de conclure des contrats en son nom, ou de les négocier sans que la société ait à les modifier substantiellement. Le revenu attribuable à cet établissement stable est imposé à 9 % en application de l'article 3 § 2 b) de la loi combiné à l'article 5 § 1 de la Cabinet Decision No. 100 of 2023.

Une nuance technique change le calcul : le chiffre d'affaires attribuable à cet établissement stable est exclu du calcul du de minimis par l'article 4 § 3 b) de la même décision. Il ne fait donc pas tomber le statut qualifiant. Il est simplement taxé à part, à 9 %, l'établissement stable étant traité comme une personne distincte et indépendante, avec une attribution de résultat conforme au principe de pleine concurrence. La structure se scinde alors en deux, et la moitié intérieure paie.

Une société de zone franche réalise 2 000 000 AED de chiffre d'affaires, dont 300 000 par un bureau de vente loué à Dubaï, hors de la zone. Le résultat attribué à ce bureau selon le principe de pleine concurrence, disons 90 000 AED, supporte 9 %, soit 8 100 AED, environ 1 940 euros. Les 300 000 AED de chiffre d'affaires correspondants sortent du calcul du de minimis : le statut qualifiant se juge sur les 1 700 000 AED restants, et il tient. La contrepartie est comptable, et c'est elle qui coûte : l'établissement stable exige une comptabilité séparée, une documentation d'attribution du résultat opposable en cas de contrôle, et un jeu d'écritures que votre comptable facturera chaque année. Beaucoup de structures créent ce bureau sans jamais faire la seconde partie du travail.

L'échappatoire de l'agent indépendant se referme vite. N'est pas indépendante la personne qui agit exclusivement ou quasi exclusivement pour la société de zone franche, ni celle qui ne peut être regardée comme juridiquement ou économiquement indépendante d'elle. Le distributeur mainland créé pour la circonstance et qui ne travaille que pour vous ne vous protège de rien.

Le guide donne à l'inverse une respiration utile. Dans son exemple 21, une société de distribution emploie 500 personnes, dont 20 seulement dans la zone désignée où sont conduites les opérations centrales, et 480 en livraison à l'extérieur. Comme les livreurs n'ont pas le pouvoir de négocier ni de conclure, il n'y a pas d'établissement stable, et les vingt personnes de la zone peuvent suffire à porter la substance. Mais l'administration ajoute que si l'activité de l'un de ces 480 salariés dépassait la simple exécution de routine, la condition de substance tomberait. La ligne de partage est celle du pouvoir de décision : un salarié qui exécute ne crée rien, un salarié qui négocie crée un établissement stable, où qu'il se trouve.

Trois structures, un même bénéfice, un même impôt

Prenons une consultante installée à Dubaï. Elle facture des sociétés françaises et européennes, donc des personnes morales situées hors zone franche, pour une activité de conseil qui ne figure dans aucune des quatorze activités qualifiantes de la Ministerial Decision No. 229 of 2025 (liste complète au chapitre 11). Son chiffre d'affaires est de 1 200 000 AED, son bénéfice imposable de 800 000 AED. Voici ce que donne chacune des trois structures qu'on lui proposera.

Societe de zone franche
          Revenu qualifiant                                    0 AED
          Revenu non qualifiant                        1 200 000 AED
          Plafond de de minimis (5 % du CA total)         60 000 AED  -> depasse
          Statut qualifiant                                     perdu
          Regime applicable                       droit commun (0 % / 9 %)
          Impot 2027 = 9 % x (800 000 - 375 000)          38 250 AED
          Rappel exercice 2026, sur option SBR                  0 AED

        Societe mainland
          Impot 2027 = 9 % x (800 000 - 375 000)          38 250 AED
          Rappel exercice 2026, sur option SBR                  0 AED

        Licence de personne physique
          Chiffre d'affaires > 1 000 000 AED  ->  dans le champ
          Impot 2027 = 9 % x (800 000 - 375 000)          38 250 AED
          Rappel exercice 2026, sur option SBR                  0 AED

Les coûts de constitution diffèrent beaucoup d'une structure à l'autre ; l'impôt, lui, est strictement identique. La zone franche n'apporte ici aucun avantage fiscal, parce que l'activité n'est pas qualifiante et que les clients ne sont pas des personnes de zone franche. Elle apporte en revanche une contrainte de plus : la sanction de l'article 5 § 2 de la Ministerial Decision No. 229 of 2025 fait perdre le statut qualifiant pour l'exercice en cours et les quatre suivants, ce qui n'a aucune importance tant qu'on n'a jamais eu de revenu qualifiant, mais devient une bombe à retardement le jour où l'activité évolue vers des clients de zone franche.

Sur ce profil, le choix ne se fait pas sur l'impôt : les trois structures aboutissent au même montant. Le résultat s'inverse dès que le statut qualifiant est réellement tenu, puisque la société de zone franche perd alors la tranche des 375 000 AED que ses deux concurrentes conservent, soit les 27 000 AED d'écart calculés plus haut sur 300 000 AED de bénéfice. Le reste du choix se joue sur la responsabilité personnelle, sur l'accès au marché intérieur, sur le nombre de visas dont votre famille a besoin, sur le coût annuel de maintien et sur votre capacité à prouver où sont prises les décisions.

Maintenir une structure d'une seule personne coûte 45 000 à 80 000 AED par an

Les échéances d'abord : ce sont elles qui coûtent le plus cher en cas d'oubli. Une entité constituée depuis le 1^er mars 2024 dispose de trois mois à compter de sa constitution pour s'immatriculer au Corporate Tax (FTA Decision No. 3 of 2024, art. 3 § 3), et de neuf mois après la clôture pour déposer sa liasse et payer (Federal Decree-Law No. 47 of 2022, art. 53 § 1).

Pour les entités constituées avant le 1^er mars 2024, le calendrier d'immatriculation dépendait du mois de délivrance de la licence et toutes les échéances sont aujourd'hui échues : si vous n'êtes pas immatriculé, l'amende de 10 000 AED est déjà encourue et l'immatriculation reste due. L'immatriculation à la TVA devient obligatoire au-delà de 375 000 AED de livraisons taxables et d'importations sur douze mois glissants, et volontaire dès 187 500 AED (Federal Decree-Law No. 8 of 2017, art. 13 et 17 ; les montants sont fixés par le règlement d'exécution et publiés par la Federal Tax Authority).

Un Qualifying Free Zone Person doit faire auditer ses comptes quel que soit son chiffre d'affaires : une structure à 400 000 AED de chiffre d'affaires paie un audit comme une structure à quarante millions. Cette condition n'a rien de nouveau : elle figurait déjà à l'article 2 § 2 de la Ministerial Decision No. 82 of 2023, qui régit les exercices ouverts avant le 1^er janvier 2025, avant d'être reprise à l'article 2 § 1 b) de la Ministerial Decision No. 84 of 2025. Les exercices 2023 et 2024 sont donc concernés au même titre que les suivants.

Le prix de l'oubli est fixé par la Cabinet Decision No. 75 of 2023 et son amendement de 2024 : 10 000 AED pour une immatriculation tardive, 500 AED par mois de retard de déclaration les douze premiers mois puis 1 000 AED par mois, et 14 % par an sur le solde impayé. Ce dernier chiffre n'est pas un intérêt de retard à la française : c'est une pénalité administrative, et le tableau ne la plafonne pas dans le temps.

Le reste ne se source pas. Aucune autorité émiratie ne publie de tarif consolidé. Chaque zone franche fixe librement ses frais de licence, de carte d'établissement et de quota de visas, chaque émirat les siens pour le mainland, et les grilles changent d'une année sur l'autre sans publication centralisée. Les fourchettes ci-dessous sont des ordres de grandeur de marché constatés en 2026 : elles servent à cadrer une discussion budgétaire, pas à décider.

Additionnés, hors solde bancaire immobilisé, ces postes donnent une enveloppe théorique de 34 000 à 92 500 AED par an. La combinaison des extrêmes est rare : en pratique, une structure d'une seule personne se maintient le plus souvent entre 45 000 et 80 000 AED, soit environ 11 000 à 19 000 euros au cours de 4,18 AED pour un euro, hors visas familiaux. Retirez l'audit lorsque la structure n'est pas un Qualifying Free Zone Person et le plancher descend encore.

L'audit d'abord. Il est dû sans seuil, et son prix ne dépend pas de votre volume d'affaires mais du temps que l'auditeur passe à reconstituer une comptabilité mal tenue : c'est le seul poste du tableau que votre propre négligence peut tripler. Les visas viennent ensuite, et leur piège est calendaire : celui du conjoint et de chaque enfant suit son propre cycle de renouvellement, décorrélé de celui de la licence, si bien qu'une famille de quatre personnes reçoit quatre échéances réparties dans l'année plutôt qu'une seule. Le solde bancaire minimum, enfin. Il n'apparaît dans aucun budget de charges puisqu'il s'agit d'une immobilisation, et il se comporte pourtant comme une charge dès qu'on passe dessous : de 25 000 à 150 000 AED gelés selon l'établissement et la formule, avec des frais mensuels prélevés automatiquement sous le seuil.

Une difficulté échappe au budget et bloque plus de projets que toutes les autres réunies : l'ouverture du compte professionnel. Les contrôles de conformité se sont nettement durcis, et les refus visent en priorité les structures d'une personne sans historique local. Aucune statistique publique n'existe sur les délais ; l'ordre de grandeur constaté en 2026 sur ce profil est de six à douze semaines entre le dépôt d'un dossier complet et le premier virement encaissable, davantage si l'activité touche au négoce international ou aux crypto-actifs. Le plan B se prépare avant la constitution, pas après le refus : conserver un compte hors des Émirats le temps de l'instruction, ne résilier aucun moyen de paiement existant avant l'ouverture effective, et provisionner dès le premier jour la trésorerie du solde minimum, qui est exigée à l'ouverture et non à la première facture.

Le risque français commence là où votre agenda le dit

Une société est fiscalement française lorsque son siège de direction effective est en France, quelle que soit son immatriculation : c'est la portée de l'article 209, I du CGI, qui rattache à l'impôt français les bénéfices des entreprises exploitées en France. Le Conseil d'État a jugé, le 15 mars 2023 (10^e et 9^e chambres réunies, n° 449723), qu'une société immatriculée à l'étranger dont les décisions sont prises depuis la France y a son centre effectif de direction, au sens de la clause conventionnelle de départage.

Il raisonne par faisceau d'indices, et le lieu de réunion des assemblées et du conseil n'en est qu'un parmi d'autres : en l'espèce, un bureau de 13 m² fourni par un domiciliataire, un seul salarié à temps partiel tenant la comptabilité, des contrats signés et des décisions prises depuis Paris ont suffi, alors même que les organes sociaux se réunissaient bien à l'étranger.

La définition que reprennent les commentateurs, celle du lieu où les personnes exerçant les fonctions les plus élevées prennent les décisions stratégiques qui déterminent la conduite des affaires de l'entreprise dans son ensemble, vient du commentaire OCDE sur l'article 4 § 3 du modèle de convention, non de cet arrêt. Transposée à une société de zone franche dont l'associé unique décide depuis Lyon ou Bordeaux, la grille s'applique sans le moindre effort d'adaptation.

La convention conduit exactement au même résultat. Son article 4 § 3 attribue la résidence d'une personne morale à l'État de son siège de direction effective, et cette règle a traversé BEPS intacte : les Émirats ont écarté l'intégralité de l'article 4 de la convention multilatérale de l'OCDE, ce traité de 2016 qui a modifié d'un coup plus de cent conventions bilatérales et qui produit ses effets sur cette convention depuis le 1^er janvier 2020 pour les retenues à la source et le 1^er mars 2020 pour les autres impôts (BOI-ANNX-000511). Conséquence pratique pour vous : il n'existe aucune négociation entre les deux administrations pour trancher votre cas. Le siège de direction effective décide seul.

S'y ajoutent deux dispositions. L'article 19 § 2 rend imposables en France, « nonobstant toute autre disposition » de la convention, les revenus d'une personne établie aux Émirats qui est une filiale contrôlée à plus de 50 % depuis la France, avec un crédit égal à l'impôt émirati effectivement acquitté : nul sur un revenu qualifiant taxé à 0 %, égal au Corporate Tax de 9 % sur le reste, dans les deux cas très loin des 25 % français, et le différentiel reste dû en France. L'exception est réservée aux citoyens émiratis, jamais à un Français.

Et l'article 18 § 6 précise que la convention n'empêche en rien la France d'appliquer sa législation interne destinée à prévenir ou sanctionner l'évasion et la fraude fiscales, avec la même exception de nationalité.

Les conséquences chiffrées se cumulent : impôt sur les sociétés français à 25 % sur le résultat mondial, majoration de 80 % pour activité occulte (CGI, art. 1728, 1, c), délai de reprise porté à dix ans (LPF, art. L. 169) et intérêt de retard de 0,20 % par mois, soit 2,4 % par an (CGI, art. 1727). Invoquer une erreur de bonne foi ne désarme pas la majoration : la cour administrative d'appel de Paris l'a refusée le 11 décembre 2024 (2^e chambre, n° 23PA01641) à une société britannique dont les pièces saisies établissaient « une claire connaissance de son absence de substance au Royaume-Uni et du risque de requalification correspondant », circonstance faisant obstacle, selon la cour, à la reconnaissance d'une erreur de bonne foi.

Le raisonnement a un miroir. L'article 11 § 3 b) du Federal Decree-Law No. 47 of 2022 range parmi les résidentes émiraties toute personne morale constituée à l'étranger mais effectivement gérée et contrôlée dans l'État. Les deux administrations appliquent la même grille en sens inverse. Les preuves que vous constituez pour l'une sont exactement celles qu'attendrait l'autre. Des procès-verbaux signés à Dubaï à des dates où vous y étiez, un bail et des factures d'électricité à votre nom, des mandats bancaires détenus localement, des négociations conduites sur place, et une trace de vos entrées et sorties du territoire. Cette documentation se constitue au fil de l'eau. Reconstituée après coup, elle ne convainc personne.

Article 123 bis : l'absence qui vous coûte trois fois

L'article 123 bis du CGI impose entre les mains d'une personne physique domiciliée en France les résultats d'une entité établie hors de France dont elle détient, directement ou indirectement, 10 % au moins des actions, parts, droits financiers ou droits de vote, lorsque cette entité est soumise à un régime fiscal privilégié et que son actif est principalement constitué de valeurs mobilières, de créances, de dépôts ou de comptes courants. Le texte se lit en deux temps : un test d'actif, puis un test de taux.

Le test d'actif filtre. Une société de zone franche qui exerce réellement une activité de conseil, de négoce ou de fabrication n'entre pas dans le champ de l'article 123 bis, faute d'un actif majoritairement financier. Une holding qui loge un portefeuille de titres et de la trésorerie y entre de plein fouet. Loger son portefeuille dans une structure de Dubaï, c'est exactement la configuration pour laquelle ce texte a été écrit, et c'est pourtant le montage le plus fréquemment proposé au dirigeant qui vient de céder.

La condition de régime privilégié, elle, est remplie par construction. L'article 238 A du CGI caractérise le régime privilégié lorsque l'impôt étranger est inférieur de 40 % ou plus à l'impôt français correspondant ; avec un impôt sur les sociétés français à 25 %, la ligne se situe à 15 %. Un Corporate Tax émirati à 9 %, et a fortiori un revenu qualifiant à 0 %, passe très en dessous. L'entrée en vigueur du Corporate Tax en 2023 n'a pas sorti les Émirats du champ des articles 123 bis, 209 B et 238 A.

Les bénéfices de l'entité sont réputés constituer, entre vos mains, un revenu de capitaux mobiliers, déterminé selon les règles françaises comme si l'entité était imposable à l'impôt sur les sociétés en France, l'impôt acquitté localement venant en déduction du revenu et non en imputation sur l'impôt. Ce revenu supporte ensuite le prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 30 %, sauf option globale pour le barème (CGI, art. 200 A). Le plancher de revenu réputé que prévoit l'article 123 bis ne vise que les entités établies dans un État ou territoire non coopératif au sens de l'article 238-0 A ; les Émirats n'y figurent pas, si bien qu'une holding qui ne dégage aucun résultat n'engendre aucun revenu imposable.

Resultat reconstitue selon les regles francaises     400 000 EUR
        Corporate Tax emirati = 9 % x (400 000 - 89 700)     27 900 EUR
        Revenu de capitaux mobiliers (art. 123 bis, 3)      372 100 EUR
        Prelevement forfaitaire unique 30 %                 111 630 EUR

        Total supporte                                      139 530 EUR
        Taux effectif sur le resultat                            34,9 %

La clause de sauvegarde du 4 bis comporte deux étages. Le premier alinéa vise les entités établies dans un État membre de l'Union européenne ou dans un autre État ayant conclu avec la France, cumulativement, une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales et une convention d'assistance mutuelle en matière de recouvrement d'une portée similaire à celle de la directive 2010/24/UE, et qui n'est pas un État non coopératif : là, l'article 123 bis est écarté sauf montage artificiel, et c'est à l'administration de le démontrer.

Le second alinéa vise tous les autres États : la charge s'inverse, et c'est au contribuable de démontrer que sa détention « a principalement un objet et un effet autres que de permettre la localisation de bénéfices ou de revenus dans un État ou territoire où elle est soumise à un régime fiscal privilégié ».

De quel côté tombent les Émirats ? La convention de 1989 comporte bien un article d'échange de renseignements, l'article 21 A, créé par l'avenant de 1993. Elle ne comporte aucun article d'assistance au recouvrement : la liste de ses articles s'arrête à 24 et aucun ne traite du recouvrement. La confirmation vient d'ailleurs : la liste des États remplissant la double condition, que l'administration publie pour le sursis de plein droit d'exit tax et qui est reproduite dans la notice du formulaire 2074-ETD, mentionne le Koweït et ne mentionne pas les Émirats arabes unis. Le second alinéa s'applique donc.

Une réserve de méthode s'impose : l'administration n'a jamais publié de liste dédiée au 4 bis de l'article 123 bis, et le raisonnement ci-dessus repose sur l'identité de rédaction entre ce texte et ceux de l'exit tax et de l'ancienne résidence principale. L'identité est complète, mot pour mot, mais elle n'a pas été confirmée par un commentaire administratif. Vous n'êtes pas sans défense pour autant. La preuve vous incombe, et elle se constitue pendant la vie de la structure : reconstituée le jour de la proposition de rectification, elle arrive trop tard.

Une protection supplémentaire, distincte de la loi, mérite d'être connue. Par sa décision n° 2017-659 QPC du 6 octobre 2017, le Conseil constitutionnel a jugé que l'article 123 bis ne saurait faire obstacle à ce que le contribuable soit autorisé à prouver que sa participation n'a ni pour objet ni pour effet de permettre, dans un but de fraude ou d'évasion fiscales, la localisation de revenus à l'étranger. Cette réserve d'interprétation vise les entités « établies ou constituées hors de France », sans aucune limitation géographique. Elle s'ajoute au second alinéa du 4 bis et se plaide indépendamment de lui.

Article 209 B : quand c'est votre société française qui crée la filiale

Si la structure émiratie est détenue non par vous, mais par votre société française soumise à l'impôt sur les sociétés, le texte applicable n'est plus l'article 123 bis : c'est l'article 209 B.

Le seuil y est de plus de 50 % des actions, parts, droits financiers ou droits de vote, détenus directement ou indirectement, ramené à 5 % dans les configurations où l'essentiel du capital est réparti entre entités placées sous une même influence ; la définition du régime privilégié est celle de l'article 238 A, avec la même ligne à 15 %, et les bénéfices de l'entité émiratie sont réputés constituer un revenu de la société française, imposé à l'impôt sur les sociétés en France.

La succursale est visée au même titre que la filiale, le texte saisissant la société française qui exploite une entreprise hors de France et pas seulement celle qui détient des titres : s'immatriculer à Dubaï sous forme de succursale ne change rien à l'exposition, et crée même du côté émirati un effet contre-intuitif que le guide de la Federal Tax Authority décrit sans ambiguïté, la succursale immatriculée en zone franche devenant la Free Zone Person tandis que la maison mère étrangère est traitée comme un établissement stable étranger.

Hors Union européenne, la clause de sauvegarde du III suppose que la société française démontre que les opérations de l'entité étrangère ont principalement un objet et un effet autres que la localisation de bénéfices dans un État à régime privilégié, mais le même III ajoute une présomption qui change tout pour une filiale réellement opérationnelle : cette condition est réputée remplie lorsque l'entité exerce principalement une activité industrielle ou commerciale effective sur le territoire de son État d'établissement. Une filiale de Dubaï qui fabrique, négocie ou rend des prestations sur place entre dans cette présomption ; une holding de titres n'y entre pas.

L'impôt français que votre structure paie chaque année sur votre appartement parisien

Le conseil arrive toujours dans le même sens. Puisque vous vivez à Dubaï, votre appartement français sera logé dans votre société émiratie, ou au bout d'une chaîne dont elle est le sommet. Ce que cette détention coûte ne figure sur aucun devis de création de société.

Les articles 990 D à 990 G du CGI soumettent à une taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale les immeubles situés en France, et les droits réels portant sur ces immeubles, détenus par une entité juridique, directement ou par l'intermédiaire d'une ou plusieurs personnes interposées, françaises ou étrangères (BOI-PAT-TPC-10). La valeur retenue est celle du 1^er janvier. Le taux est proportionnel, sans abattement ni progressivité, et le paiement est solidaire le long de la chaîne de détention.

Un appartement parisien de 900 000 euros logé dans une structure qui n'a rien déposé coûte donc 27 000 euros par an, pour chaque année où la condition d'exonération n'a pas été remplie. Le Corporate Tax que le montage prétendait éviter n'a jamais approché ce montant.

Deux filtres écartent une partie des dossiers avant d'arriver là. L'entité qui n'est pas à prépondérance immobilière française, ses immeubles français comptant pour moins de la moitié de ses actifs français, est exonérée par nature, au même titre que les sociétés cotées sur un marché réglementé (BOI-PAT-TPC-20-10). Et la participation de faible valeur, inférieure à 100 000 euros ou à 5 % de la valeur vénale du bien, appréciée bien par bien, est dispensée (BOI-PAT-TPC-20-20, § 150 à 180). La structure montée pour détenir un seul appartement ne relève d'aucun des deux.

L'exonération existe pour toutes les autres, et le chemin qui y mène est plus étroit qu'il n'y paraît. Le 3° de l'article 990 E la réserve aux entités dont le siège se situe dans l'Union européenne, ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales, ou dans un État lié à la France par un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités ayant leur siège en France (BOI-PAT-TPC-20-20, § 40).

Des trois branches, une seule est ouverte à une société émiratie, et ce n'est pas celle qu'on invoque d'instinct. La troisième suppose une clause de non-discrimination qu'une société puisse faire valoir. Or l'article 20 A de la convention, créé lui aussi par l'avenant de 1993, ne protège de la discrimination fondée sur la nationalité que les personnes physiques, et la clause du modèle OCDE relative aux entreprises détenues par des non-résidents n'y a pas été reprise. Une société ne peut donc pas s'en prévaloir (chapitre 5).

La deuxième branche, elle, est ouverte. L'avenant de 1993 a inséré dans la convention l'article 21 A, clause d'échange de renseignements, et les Émirats arabes unis figurent nommément dans la liste que l'administration publie pour l'application du 3° de l'article 990 E (BOI-ANNX-000349). Une structure émiratie peut donc être exonérée. Elle ne l'est jamais d'office.

L'exonération se gagne par un acte, et par un acte répété. Deux voies s'ouvrent, au choix de l'entité, et la seconde se referme d'elle-même si on l'oublie une année.

Un oubli ne se répare pas par la diligence de l'année suivante. La taxe reste due pour l'année où la condition n'a pas été remplie, et elle se cumule sur toute la période que l'administration peut reprendre. Rien ne signale l'anomalie entre-temps.

Une disposition joue en sens inverse au même endroit, et personne ne la cite. L'article 8 § 6 de la convention dispense la société résidente des Émirats imposable en France au titre des articles 5, 6 ou 11 de la retenue de l'article 115 quinquies du CGI, celle qu'on appelle la branch tax. Elle ne réduit pas la taxe de 3 %, mais elle supprime un prélèvement distinct que la même structure aurait supporté sur ses résultats français (chapitre 5).

Le dispositif ne vise pas que les sociétés d'exploitation. La fondation familiale décrite plus loin, la société civile immobilière détenue depuis l'étranger du chapitre 8 et toute entité au bilan de laquelle figure un immeuble français, fût-ce au bout d'une chaîne, relèvent de la même règle.

Le montage qui ne tient pas

« Je crée une société à Dubaï, je facture mes clients français depuis là-bas, et je continue de vivre en France. » Rien ne se vend davantage, et rien ne tient moins. Le montage tombe en France, dans la convention et aux Émirats, simultanément.

En France d'abord. Le siège de direction effective est chez vous ; la société est résidente française et doit l'impôt sur les sociétés sur son résultat mondial, avec la majoration de 80 % pour activité occulte et un délai de reprise de dix ans. S'y ajoute l'article 155 A du CGI, dont le I vise les sommes perçues par une société établie hors de France en rémunération de services rendus par une personne domiciliée en France : c'est votre cas dès lors que vous y résidez, quel que soit le lieu matériel d'exécution.

Les sommes versées à la société sont alors imposées directement entre vos mains, et la troisième condition alternative du I, l'établissement dans un État à régime fiscal privilégié, est acquise d'avance.

Le coût n'est pas seulement fiscal : au-delà de 100 000 euros de droits éludés, l'application de la majoration de 80 % pour activité occulte oblige l'administration à dénoncer les faits au procureur de la République (LPF, art. L. 228, 1°), l'article 1741 du CGI réprimant la soustraction frauduleuse à l'impôt. S'ajoutent enfin les obligations déclaratives personnelles : le compte de la société émiratie sur lequel vous détenez une procuration est un compte détenu ou utilisé à l'étranger au sens du deuxième alinéa de l'article 1649 A du CGI, et son omission a son amende propre, par compte et par année (CGI, art. 1736, IV). Le chapitre 3 en chiffre le résultat sur six exercices, et le chapitre 23 décrit la voie de régularisation spontanée, qui reste ouverte tant que le contrôle n'a pas commencé.

Dans la convention ensuite. L'article 19 § 2 et l'article 18 § 6 ferment la porte, comme on l'a vu. Et depuis le 1^er mars 2020, l'instrument multilatéral a inséré dans cette convention un critère des objets principaux : un avantage conventionnel peut être refusé lorsque l'octroi de cet avantage était l'un des objets principaux d'un montage. Le seul argument qui restait, « la convention me protège », a été retiré du jeu il y a six ans.

Aux Émirats enfin. La même structure y est également irrégulière. Elle n'a jamais eu la substance exigée par l'article 8 de la Cabinet Decision No. 100 of 2023, elle n'est donc pas un Qualifying Free Zone Person. Comme le statut qualifiant est présumé acquis, sans demande ni agrément, personne ne le lui a jamais refusé : la remise en cause se fait après coup, sur des exercices déjà déclarés, et non par un refus au moment de la constitution. Elle reste malgré tout tenue de s'immatriculer et de déclarer, avec les pénalités correspondantes en cas de retard. Vous ne payez pas 9 % au lieu de 25 % : vous payez 25 % en France, plus des pénalités françaises, plus des pénalités émiraties, sur une structure dont le seul actif est une adresse.

Une ligne manque à tous ces argumentaires, et elle ne dépend même pas de l'endroit où vous vivez. Un impôt sur les bénéfices à 0 % ne dit rien de la taxe sur le chiffre d'affaires. Une structure émiratie qui vend une formation, un abonnement ou une application à des consommateurs français relève de la TVA française sur ces ventes, et la sanction de l'omission n'est pas émiratie : elle est française, donc recouvrable ici. Le chapitre 12 en donne le champ, les seuils et le guichet déclaratif. La TVA émiratie à 5 % ne s'y substitue pas.

La fondation familiale : transparente aux Émirats, peut-être un trust en France

Pour la détention patrimoniale, une voie existe. L'article 17 § 1 du Federal Decree-Law No. 47 of 2022 permet à une Family Foundation d'être traitée comme fiscalement transparente, sur demande adressée à la Federal Tax Authority, à cinq conditions cumulatives.

La Ministerial Decision No. 261 of 2024, à son article 5 § 2, ajoute la brique qui rend l'ensemble opérationnel : une personne morale ordinaire, société de capitaux ou véhicule de détention, peut à son tour demander la transparence si elle est détenue et contrôlée à 100 % par une Family Foundation elle-même transparente, directement ou par une chaîne ininterrompue d'entités toutes transparentes.

L'outil a une limite de champ et un piège de continuité. La Federal Tax Authority a précisé, dans son résumé des clarifications privées rendues jusqu'en mai 2026, qu'une société de famille ou une société privée qui investit en actions au bénéfice d'une personne physique ne peut pas être une Family Foundation au sens de l'article 17 : la notion d'entité similaire exclut la société à responsabilité limitée et la société privée, mais peut inclure un trust doté de la personnalité morale.

Quant au piège, il tient à la durée : les conditions de l'article 17 § 1 de la loi et de l'article 5 de la Ministerial Decision No. 261 of 2024 doivent être remplies sans interruption sur toute la période fiscale ; dès qu'elles cessent de l'être, la transparence tombe rétroactivement au premier jour de l'exercice, pour l'entité concernée comme pour toute la chaîne qu'elle détient.

Deux échéances, enfin. Le Small Business Relief cesse de s'appliquer aux périodes closes après le 31 décembre 2026 : l'indépendant qui facture entre 1 et 3 millions de dirhams et qui « a toujours été à zéro » depuis 2024 bascule dans le régime de droit commun sur l'exercice 2027, sans qu'aucun courrier ne l'en avertisse (chapitre 11 pour l'option et ses conditions).

La norme d'échange automatique dite CRS 2.0, dont le ministère émirati des Finances a annoncé la mise en œuvre au 1^er janvier 2027 pour des premiers échanges en 2028, étend le périmètre déclaré à la monnaie électronique et à certaines activités liées aux crypto-actifs. Une structure conçue en 2024 sur la base d'un texte de 2023, adossée à un allègement qui expire et dont le périmètre déclaré s'élargit encore en 2027, mérite une relecture avant la fin de l'année.

Si votre interlocuteur vous propose une zone avant de vous avoir demandé à qui vous facturez et sous quelle forme juridique, où sont réellement prises les décisions, et ce que le maintien coûtera une fois l'audit, les visas et les renouvellements comptés, il vous vend une immatriculation, pas une structure.

Deux personnes très différentes achètent à Dubaï, et la plupart des présentations commerciales s'adressent à la première. Il y a celui qui est parti, qui est résident fiscal des Émirats, et pour qui l'opération est effectivement à l'abri de l'impôt sur le revenu et de l'impôt sur la fortune. Et il y a celui qui n'est pas parti, qui vit à Lyon ou à Bordeaux, qui achète un appartement à Business Bay parce qu'on lui a promis du 8 % défiscalisé, et pour qui la convention du 19 juillet 1989 (chapitre 5) organise exactement l'inverse de ce qu'il croit. Ce second cas concerne tout acheteur resté résident fiscal de France. Il fait l'objet d'une section entière, plus bas dans ce chapitre, intitulée « Si vous n'avez pas quitté la France ».

Entre les deux, une mécanique commune : des frais d'entrée que le prix affiché ne contient pas, des charges de copropriété qui mangent une part fixe du loyer, une revente qui dépend d'un document que vous ne contrôlez pas, et un marché qui a déjà connu deux corrections sévères en vingt ans. Rien de tout cela n'est disqualifiant. Tout cela se chiffre avant de signer, et le chiffrage est rarement fait avant la réservation.

Freehold, leasehold : le bail de 99 ans n'est pas le lot de consolation qu'on décrit

L'article 4 de la loi n° 7 de 2006 relative à l'enregistrement foncier réserve le droit de propriété immobilière à Dubaï aux Émiratis, aux ressortissants des États du Conseil de coopération du Golfe, aux sociétés qu'ils détiennent intégralement et aux sociétés anonymes publiques. Puis il ouvre une exception, et c'est elle qui vous concerne : dans les zones désignées par le Souverain, et seulement dans celles-ci, l'étranger non ressortissant du Golfe peut se voir accorder soit la pleine propriété sans limitation de durée (freehold ownership of Real Property without time restrictions), soit unusufruit ou un bail n'excédant pas 99 ans.

Retenez la conséquence, parce qu'elle inverse ce qu'on lit souvent. Le bail de 99 ans n'est pas ce qui vous resterait en dehors des zones freehold : c'est une option à l'intérieur de ces zones, à côté de la pleine propriété. Hors de ces zones, un étranger ne peut acquérir ni l'une ni l'autre. Ce qui vous serait présenté là sous le nom de leasehold, d'usufruit ou de musataha (le droit de construire et d'exploiter sur le terrain d'autrui) n'aurait alors aucun fondement dans le texte.

La liste des zones désignées est fixée par règlement et elle a été modifiée à plusieurs reprises depuis 2006. Conséquence pratique : la seule liste opposable est celle que le Dubai Land Department applique au moment de l'enregistrement, pas la carte publiée par un intermédiaire. Pour une unité donnée, c'est le titre de propriété (title deed) délivré par le DLD qui tranche, et rien d'autre. Le DLD propose un service de vérification de titre sans frais ; vérifiez au moment de votre démarche les conditions d'accès depuis l'étranger, certains services du portail exigeant un identifiant UAE Pass.

Le prix affiché n'est pas le prix payé

Première chose à savoir si vous n'habitez pas les Émirats : l'acquisition en freehold dans les zones désignées vous est ouverte sans condition de résidence. Vous n'avez besoin ni d'un titre de séjour, ni d'une société locale. Le transfert se signe au bureau d'enregistrement, en personne ou par procuration régulièrement notariée et légalisée. Un compte bancaire local n'est pas exigé pour acheter, mais il devient vite nécessaire en pratique pour encaisser les loyers et régler les charges et les factures de services : c'est le sujet du chapitre 15. Il n'existe pas de contrôle des changes à la sortie des fonds.

Aucun notaire n'intervient dans une vente immobilière à Dubaï : le transfert s'opère devant un bureau d'enregistrement (trustee) agréé par le Dubai Land Department. L'idée qu'il n'y a donc « pas de frais de notaire » est l'un des raccourcis les plus coûteux du marché. Le DLD publie son barème, poste par poste, sur la page du service d'enregistrement des ventes.

Relisez la troisième colonne, parce qu'elle vaut de l'argent. Le DLD publie une répartition 2 % vendeur et 2 % acquéreur. L'usage du marché fait porter les 4 % à l'acquéreur, et cet usage est si solidement installé qu'il est présenté partout comme la règle. Ce n'en est pas une. La part du vendeur se négocie comme se négocie le prix, et elle vaut AED 60 000 sur un bien à AED 3 000 000. Sur un marché tendu, vous ne l'obtiendrez pas. Face à un vendeur pressé, c'est la première concession à demander : elle n'apparaît pas dans le prix enregistré au DLD, donc elle ne pèse pas sur la valeur de référence du quartier, ce qui la rend plus facile à accorder qu'une baisse de prix équivalente.

Ajoutez ce que le DLD ne facture pas : la commission de l'intermédiaire, usuellement 2 % du prix majorés de la TVA à 5 % (Federal Decree-Law n° 8 of 2017, art. 3, dans sa rédaction issue du Federal Decree-Law n° 16 of 2025 applicable depuis janvier 2026), et le certificat de non-objection du promoteur (NOC), qui conditionne le transfert et se facture couramment entre AED 500 et AED 5 000 selon le promoteur. Sur un appartement de AED 2 000 000, cela donne le compte suivant.

Les postes que le tableau de frais ne contient pas

Le barème du DLD couvre la transaction, pas la mise en service du bien. Cinq postes apparaissent ensuite, et aucun n'est annoncé au moment de la réservation.

Le plus lourd est la redevance de refroidissement urbain (district cooling). Beaucoup de tours de Dubaï sont raccordées à un réseau de froid dont la facture comporte une part de consommation et une part fixe de capacité, due même logement vide. Son montant dépend du contrat signé entre le promoteur et l'opérateur du réseau, et il n'est publié nulle part. Réclamez ce contrat avant de signer : c'est le poste que les acquéreurs découvrent le plus souvent après coup.

Viennent ensuite le dépôt de garantie exigé à l'ouverture des compteurs d'eau et d'électricité, puis l'enregistrement du bail au registre Ejari, obligation qui pèse sur le bailleur à chaque nouveau bail et à chaque renouvellement. Le quatrième poste ne se paie qu'à la revente : les arriérés de charges du vendeur doivent être soldés pour que le promoteur délivre son NOC, et tant qu'ils ne le sont pas, c'est le transfert qui attend. Le cinquième, en cas de financement, est l'enregistrement de l'hypothèque au DLD.

Les service charges : la ligne qui décide du rendement

À Dubaï, il n'existe pas de taxe foncière annuelle. Il existe des charges de copropriété, exprimées en dirhams par pied carré et par an, et elles sont d'un tout autre ordre de grandeur que ce à quoi un propriétaire français est habitué. Les fourchettes qui suivent sont des ordres de grandeur relevés sur le marché en 2026, et non des données publiées : sur les résidences standard, on observe de 10 à 30 AED par pied carré, soit environ 26 à 77 € par m² et par an ; une villa se situe plutôt entre 2 et 6 ; les tours de très haut de gamme dépassent 60. L'écart entre l'appartement et la villa tient aux parties communes : une villa n'a ni ascenseur, ni piscine collective, ni réseau de froid à financer, mais son propriétaire supporte seul l'entretien extérieur. Ne vous contentez d'aucun de ces chiffres, parce que le vôtre est publié.

Les charges d'un ensemble immobilier de Dubaï sont approuvées par la RERA et publiées dans le système Mollak. Le Dubai Land Department expose un service dédié, le Service Charge Index, qui « permet de consulter les charges approuvées pour les biens en copropriété » projet par projet, année par année, selon l'usage du bien. Il est accessible depuis le site du DLD et depuis l'application Dubai REST, éditée par le DLD, immédiatement et sans condition de résidence. Quelques minutes de consultation valent mieux qu'une estimation d'agence, et regardez l'historique sur plusieurs exercices : une charge qui a progressé de 15 % par an pendant trois ans continuera de progresser, alors que le loyer, lui, ne s'augmente que dans les limites que le calculateur de la RERA vous laissera.

Le 7 % annoncé, refait ligne par ligne

Le rendement affiché dans une brochure est presque toujours un loyer annuel divisé par un prix d'achat. Deux erreurs dans une seule division : le dénominateur ignore les frais d'entrée, le numérateur ignore les charges. Reprenons l'appartement précédent, 1 000 pieds carrés, loué AED 140 000 par an, soit exactement 7 % du prix affiché.

Il manque encore la sortie. Si vous revendez au bout de cinq ans au prix d'achat, vous supporterez au minimum votre part légale de droit d'enregistrement, soit 2 % ou AED 40 000, et la commission de l'intermédiaire majorée de la TVA, soit AED 42 000 :AED 82 000 au total. Amortis sur cinq ans, ces frais de sortie retirent 0,77 point de plus. Le 7 % de la brochure vaut, dans cette hypothèse, 3,72 % net sur une détention de cinq ans à prix constant. Ce n'est simplement pas le chiffre qu'on vous a annoncé, et l'écart de 3,3 points sur AED 2 000 000 représente environ AED 328 000 sur la période.

Le loyer que vous ne pourrez pas augmenter comme vous voulez

L'idée d'un marché locatif entièrement libre est fausse. Le portail u.ae renvoie audécret n° 43 de 2013 de l'émirat de Dubaï : une hausse de loyer ne peut intervenir que par comparaison au loyer moyen de la zone, tel que le calcule l'indice locatif de la RERA, l'autorité de régulation immobilière de Dubaï. Le Dubai Land Department expose ce calculateur en libre accès : vous saisissez la date d'expiration du bail, le type de bien, la zone, le nombre de pièces et le loyer en cours, et le système renvoie la hausse admissible. Ce calculateur applique l'encadrement de l'émirat et constitue la référence utilisée en pratique dans les litiges locatifs, portés devant le centre de règlement des litiges locatifs (Rental Dispute Center, RDC) ; il ne dispense pas d'une décision de ce centre.

Une précision d'actualisation qui change le résultat : le décret n° 43 de 2013 fixe toujours les tranches de hausse admissible, mais la comparaison au loyer moyen s'effectue depuis janvier 2025 sur un indice locatif refondu, qui classe les immeubles. Un calcul fait sur l'ancien indice n'est plus opposable. Faites donc tourner le calculateur sur l'unité précise pendant que vous négociez encore.

Deux délais encadrent le reste, et ils sont opposables des deux côtés. La hausse doit être notifiée quatre-vingt-dix jours avant l'échéance du bail, sans quoi le bail se reconduit au loyer en cours. Et reprendre le logement pour votre usage personnel suppose un préavis de douze mois délivré par voie notariée ou par lettre recommandée, le bailleur devant aussi justifier qu'il ne dispose pas d'un autre bien adapté (loi de l'émirat n° 26 de 2007 modifiée par la loi n° 33 de 2008, art. 14 et art. 25 § 2).

Achetez un bien occupé et vous héritez du bail, de son loyer et de son échéance, y compris si ce loyer est très en dessous du marché.

Financer : vous achetez un actif en dollars, et vous l'empruntez en dollars

Le dirham est arrimé au dollar américain à un cours fixe de 3,6725 AED pour 1 USD, sans dévaluation depuis les années 1990. Cette seule phrase a plus de conséquences patrimoniales que tout ce qui précède. Votre appartement de Dubaï n'est pas un actif « émirati » du point de vue du risque : c'est un actif libellé en dollars. Si vos revenus et vos engagements sont en euros, vous portez une exposition de change sur la totalité de la valeur du bien, sans l'avoir choisie et le plus souvent sans le savoir. Comme le dirham suit le dollar, le coût de votre crédit local suit également les taux courts américains, pas les taux européens.

Mesurons-la, cette exposition, parce qu'elle est rarement chiffrée. Le taux de référence de la Banque centrale européenne pour le dollar est passé de 1,1797 le 17 avril 2026 à 1,1340 le 24 juin, soit une amplitude de près de 4 % en un peu plus de deux mois. Appliquons maintenant une variation de 10 % au bien de AED 2 000 000, qui vaut environ 479 000 € au cours du 24 juillet 2026 : si l'euro s'apprécie de 10 % contre le dollar, le bien ne vaut plus que 435 000 €, soit 44 000 € de moins ; s'il se déprécie de 10 %, il vaut 532 000 €. Le marché immobilier de Dubaï n'a pas bougé d'un dirham entre les deux. Sur un horizon de dix ans, cet effet peut dépasser le rendement locatif net cumulé.

Les quotités de financement sont plafonnées par la réglementation de la banque centrale des Émirats sur les prêts hypothécaires, dont le texte n'est pas librement consultable en ligne. Nous ne publierons donc aucun pourcentage de quotité, et nous vous invitons à en faire autant avec ceux que vous lirez ailleurs : exigez le chiffre applicable à votre dossier par écrit. Deux constantes tiennent, elles, sans chiffre : la quotité maximalebaisse pour un bien au-delà d'un certain prix comme pour un deuxième bien, et elle est nettement plus faible en vente sur plan. Le taux, la durée et l'âge limite se demandent de la même façon, par écrit et avant de verser quoi que ce soit : ils varient d'un établissement à l'autre et aucun barème public ne les fixe.

Le dernier effet du financement local n'est pas financier. Un prêt souscrit aux Émirats crée une dette locale, et une dette locale non soldée peut faire obstacle à votre sortie du territoire : le mécanisme est décrit au chapitre 15. Si votre horizon sur place est incertain, un achat financé localement transforme cette incertitude en contrainte juridique.

Revendre : le document que vous ne contrôlez pas

La revente d'un bien achevé prend quelques semaines, à une condition : que le promoteur délivre son certificat de non-objection. Ce document n'est pas un droit. Le promoteur le subordonne au paiement intégral des charges et de tout arriéré, et il fixe lui-même son délai. Si le bien est hypothéqué, le prêt doit être soldé avant le transfert, ce qui suppose en pratique que l'acquéreur finance le remboursement de votre propre crédit avant d'être propriétaire : une séquence que le bureau d'enregistrement encadre, mais qui exclut de fait les acquéreurs sans financement solide.

La difficulté réelle est ailleurs. Quand le marché ralentit, la liquidité ne diminue pas partout dans les mêmes proportions : elle se concentre sur les biens achevés, bien situés et sans arriéré, et elle se retire presque entièrement du reste.

Un bien encore en construction ne trouve alors plus d'acquéreur qu'avec une décote, parce que celui qui l'achèterait hérite de votre échéancier et de votre dépendance au promoteur. Un bien dans une résidence dont les charges ont dérapé se compare mal, puisque l'acquéreur raisonne en loyer net et que la charge est publique. Un bien dont le promoteur traîne à délivrer les documents ne se vend pas du tout tant que le NOC n'est pas signé, quel que soit le prix consenti.

Un témoignage public, que nous n'avons pas pu vérifier, décrit la version extrême de ce scénario : une propriétaire dont le promoteur refuse d'autoriser les visites alors que trois acquéreurs attendent, pendant que les pénalités de retard courent, et qui explique qu'elle n'a pas les moyens de financer un avocat à Dubaï depuis la France. Illiquide, coûteux à défendre, et lointain.

La vente sur plan : le séquestre bloque les fonds, il ne livre pas l'appartement

Dubaï s'est doté dès 2007 d'un dispositif de protection sérieux, la loi de l'émirat n° 8 du 6 mai 2007 sur les comptes séquestres de promotion immobilière, complétée après la crise par le registre intermédiaire de la loi n° 13 de 2008. Il fonctionne. La page du Dubai Land Department consacrée à l'enregistrement de projet le décrit sans ambiguïté : le service « permet aux sociétés de promotion immobilière d'enregistrer leurs projets et d'ouvrir des comptes séquestres pour les ventes sur plan ». Le promoteur dépose un dossier complet (lettre du bureau d'études, contrat de refroidissement urbain, mécanisme d'indemnisation des investisseurs, permis de construire définitifs, garantie bancaire) et acquitte AED 150 000 de frais d'enregistrement de projet. Les fonds des acquéreurs sont versés sur un compte séquestre tenu par un dépositaire agréé, dont le DLD publie la liste.

Trois vérifications préalables sont officielles et faisables depuis la France en un quart d'heure. Le DLD publie la liste des promoteurs agréés, la liste des dépositaires de comptes séquestres agréés, et un service d'état d'avancement des projets qui « permet de consulter le pourcentage d'achèvement et les caractéristiques d'un projet immobilier de l'émirat de Dubaï » à partir du numéro de terrain, du numéro de projet ou de son nom. Les trois sont accessibles sur le site du DLD et dans l'application Dubai REST. Un projet qui n'apparaît dans aucun des trois n'est pas un projet.

Dernier point sur la vente sur plan : l'échéancier de paiement engage l'acquéreur, et le défaut de paiement expose à des pénalités puis à la résiliation, avec une retenue sur les sommes déjà versées. Un investisseur français qui compte sur un financement non encore accordé pour honorer une échéance à dix-huit mois prend un risque que l'échéancier contractuel ne met pas en avant, et qui s'est matérialisé dans plusieurs témoignages publics.

Le Golden Visa immobilier : deux sources officielles, deux durées

Le seuil est de AED 2 000 000, soit environ 479 000 €. Sur ce point, tout le monde s'accorde. Sur la durée du titre, deux administrations émiraties se contredisent, et il serait malhonnête de trancher à leur place.

Voici ce que chacune écrit, et ce que vous devez en faire. Le Dubai Land Department, dont vous saisissez le service si le bien est à Dubaï, annonce un permis de dix ans renouvelable. Le portail fédéral u.ae annonce cinq ans pour l'investisseur immobilier et rattache la délivrance du titre à l'ICP, l'autorité fédérale chargée de l'identité et de la résidence, ainsi qu'à la GDRFA, la direction générale de la résidence de l'émirat. Le DLD atteste l'éligibilité du bien ; il n'est pas l'autorité qui délivre le titre de séjour. Ces administrations n'ayant pas publié de position commune, ne considérez aucune des deux durées comme acquise.

Le DLD publie ses conditions et ses tarifs, ce qui permet de sortir des ordres de grandeur d'agence. Le bien doit être intégralement détenu par l'investisseur, un ou plusieurs biens pouvant être additionnés pour atteindre le seuil. Il peut être hypothéqué, à condition de produire une lettre de non-objection de l'établissement prêteur indiquant qu'il ne s'oppose pas à la délivrance d'un titre de séjour sur ce bien, et précisant le montant déjà payé et le solde restant dû. Le demandeur doit se trouver physiquement aux Émirats : aucune procuration ni aucun représentant n'est admis. Délai annoncé : 7 à 10 jours ouvrés.

Que devient ce titre si vous vendez le bien ? Le Golden Visa investisseur est adossé à un actif, et un titre adossé à un actif suppose ordinairement que l'actif demeure. Mais la page du DLD ne dit rien du sort du titre en cas de cession, ni des conditions de son renouvellement au terme, et elle ne traite pas davantage le cas de la vente sur plan dont la part payée n'atteint pas encore le seuil. Le sort des titres délivrés aux membres de la famille, adossés au vôtre, n'y figure pas non plus.

Ces quatre points se font confirmer par écrit auprès de la GDRFA pendant que vous pouvez encore renoncer à l'acquisition. Si votre résidence dépend du bien, la décision de vendre cesse d'être une décision purement patrimoniale.

Si vous n'avez pas quitté la France, l'article 19 § 1 vous prend la plus-value entière

Voici le point décisif pour qui n'est pas parti. Un résident fiscal de France qui achète à Dubaï n'est pas dans une opération neutre, et la convention de 1989 ne le protège que pour moitié, la moins importante.

Son article 19 § 1 organise deux régimes de crédit d'impôt, et non un seul. Pour la plupart des revenus, le crédit est égal à l'impôt français. La double imposition disparaît, mais le revenu reste compté pour déterminer le taux appliqué au reste : c'est la règle dite du taux effectif. Concrètement, si vous percevez 120 000 € de revenus en France et 30 000 € de loyers à Dubaï, l'impôt français est calculé comme si vous aviez 150 000 €, puis appliqué aux seuls 120 000 €. Vous ne payez rien sur les loyers de Dubaï, mais vos revenus français sont imposés au taux d'un contribuable plus aisé que vous. Le surcoût est réel, il se chiffre, et il ne se voit dans aucune brochure.

Pour les revenus visés à l'article 11 § 1, c'est-à-dire les gains d'aliénation de biens immobiliers, le mécanisme est tout autre : le crédit est égal aumontant de l'impôt payé aux Émirats. Or les Émirats n'imposent pas la plus-value immobilière des personnes physiques. Le crédit vaut donc zéro, et l'impôt français s'applique en entier.

La troisième ligne mérite une explication, parce qu'elle heurte l'intuition. La règle que chacun a en tête est celle du lieu de situation : un immeuble est imposable là où il se trouve. L'article 16 A § 1 la reprend, en réservant à l'État de situation l'imposition de la fortune immobilière. Mais réserver un droit d'imposer n'oblige pas à l'exercer, et les Émirats ne lèvent aucun impôt sur la fortune. L'article 19 § 3 prend alors le relais : la France impose son résident, sous déduction d'un crédit égal à l'impôt émirati sur cette fortune. Ce crédit est nul. Le bien entre donc entièrement dans votre IFI. Le paragraphe 4 de l'article 16 A, souvent cité à tort ici, est une clause balai qui ne joue que « sous réserve des paragraphes précédents », c'est-à-dire pour ce que les §§ 1 à 3 ne couvrent pas.

Chiffrons. Un résident de France achète en 2020 l'appartement de nos exemples, AED 2 000 000, frais d'acquisition réels de AED 128 720. Il le revend six ans plus tard AED 2 400 000. La plus-value française se calcule en euros, sur un prix d'acquisition et un prix de cession convertis à la date de chaque opération. Retenons, à titre purement illustratif, un cours de 4,00 AED pour 1 euro à l'achat et de 3,80 à la vente.

Sur AED 400 000 de plus-value nominale, environ 105 000 €, le fisc français prélève près de 36 400 €, sur une opération vendue comme exonérée. Ajoutez l'IFI si votre patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier : l'appartement de Dubaï y entre pour sa valeur vénale, et l'idée reçue selon laquelle « un bien à Dubaï sort de l'IFI » n'est vraie que pour un non-résident. Elle est fausse, et coûteuse, pour qui est resté.

Concrètement, chaque printemps, voici ce que vous déposez. Vos loyers de Dubaï sont des revenus fonciers de source étrangère : ils se déterminent selon les règles françaises, régime réel ou micro-foncier selon le montant, puis se déclarent avec le crédit d'impôt conventionnel qui les neutralise tout en les retenant pour le taux effectif. Le compte bancaire ouvert aux Émirats pour encaisser ces loyers doit être déclaré chaque année : l'amende encourue pour un compte non déclaré est sans commune mesure avec la fiscalité décrite plus haut, et c'est de très loin l'erreur la plus fréquente sur ce sujet. La valeur à retenir à l'IFI est celle du 1er janvier, convertie au cours de cette date. Le détail de ces obligations est traité au chapitre 20, et la transmission du bien au chapitre 18.

Hagnéré Patrimoine n'intervient ni comme agent immobilier, ni comme commercialisateur, et ne perçoit aucune rémunération d'un promoteur ou d'un intermédiaire sur une acquisition à Dubaï. L'intervention se limite au chiffrage et à l'analyse des conséquences patrimoniales et fiscales françaises de l'opération, rémunérés par honoraires.

Détenir en direct ou par une société : la Free Zone fait perdre le 0 %

Pour une personne physique, la question est réglée par la Cabinet Decision n° 49 of 2023, article 2 § 2 c) : le Real Estate Investment income (toute activité d'investissement, de vente, de location ou de sous-location d'immeubles situés aux Émirats) est exclu du champ du Corporate Tax dès lors qu'elle n'est pas exercée sous licence et n'exige pas de licence. Le guide de la Federal Tax Authority sur les personnes physiques le confirme par un exemple sans ambiguïté : une contribuable qui perçoit AED 1 200 000 de loyers annuels reste intégralement hors champ. Ce qui fait basculer dans le champ n'est donc ni le montant des loyers ni leur nature, mais l'existence d'une licence.

La location de courte durée suppose un permis holiday home délivré par l'autorité du tourisme de Dubaï : à partir de là, l'activité est exercée sous licence, le raisonnement ci-dessus ne s'applique plus, et trois obligations apparaissent d'un coup. Passer d'un bail annuel à de la location de vacances n'est pas seulement un choix de rendement, c'est un changement de régime fiscal.

Deux krachs en vingt ans, et des chiffres 2026 que nous ne validons pas

Le marché de Dubaï n'a jamais été un marché tranquille. Il s'est effondré à partir de 2008 dans des proportions que peu de marchés occidentaux ont connues, puis a mis plusieurs années à se relever ; il a connu une seconde phase de baisse prolongée dans la seconde moitié des années 2010 ; il a ensuite enchaîné une période de hausse exceptionnelle à partir de 2021. Un investisseur entré au mauvais moment de l'un de ces deux premiers cycles a attendu près d'une décennie pour retrouver son prix d'achat, en payant chaque année des charges de copropriété. Ce risque est réel et il est documenté par l'histoire du marché lui-même.

Sur 2026, nous refusons de publier les chiffres qui circulent. Une chute des transactions « de 37 % sur un an » et des décotes « de 12 à 15 % sur le luxe » sont reprises de page en page en français depuis le printemps ; en remontant à la source, l'article d'origine ne cite aucune statistique du Dubai Land Department, aucune date d'observation et aucune méthodologie. Le portail de données ouvertes du DLD, lui, n'expose que des outils de requête sans agrégats publiés : aucune de ces reprises ne remonte à une statistique publiée par le DLD. Nous ne validons donc aucun de ces chiffres, ni dans un sens ni dans l'autre.

Vous pouvez faire ce travail vous-même, et c'est la seule façon de le faire proprement. Le Dubai Land Department publie les transactions enregistrées et permet de les filtrer par période, par type et par zone : c'est la seule donnée qui ne soit pas commentée par quelqu'un qui a un bien à vous vendre. Regardez les prix au pied carré effectivement enregistrés dans le projet exact qui vous intéresse, sur les douze derniers mois, et comparez-les au prix qu'on vous propose. Une demi-heure y suffit, et elle vaut tous les rapports de marché commentés.

C'est aussi le meilleur antidote à l'argument du rendement « garanti ». Sur un marché où le prix d'entrée se vérifie publiquement, un rendement annoncé deux points au-dessus du marché signale d'abord un prix d'entrée deux points au-dessus du marché.

Abu Dhabi : même taxe de 5 %, autre registre de baux, autre autorité

Deux points seulement sont établis. La taxe municipale sur le loyer y est de 5 %, assise sur la valeur locative ou sur l'indice locatif, le plus élevé des deux : le portail u.ae l'écrit expressément, dans les mêmes termes que pour Dubaï. Et l'enregistrement du bail relève du système Tawtheeq, le registre des baux de l'émirat, non d'Ejari, qui est celui de Dubaï.

Le régime de propriété étrangère y est plus récent et plus restrictif qu'à Dubaï, ce qui rend la vérification du titre auprès du Department of Municipalities and Transport d'autant plus nécessaire. Quant au droit d'enregistrement des ventes, usuellement présenté à 2 % de la valeur de transaction, nous n'avons pas pu le confirmer sur une page officielle du département : posez-lui la question avant de signer.

Quand il ne faut pas acheter

Rien de ce qui précède ne disqualifie l'achat. Les risques décrits plus haut, illiquidité, cycles, change, dépendance au promoteur, charges non pilotables, se pilotent quand ils sont chiffrés avant la signature. Certaines situations rendent en revanche l'achat prématuré, et elles se reconnaissent avant de signer.

Une dernière situation ne figure pas dans ce tableau parce qu'elle n'interdit rien : le décès du propriétaire. Elle se règle au moment de l'achat, faute de quoi ce sont vos héritiers qui découvriront le sujet à votre place. Un immeuble situé aux Émirats relève, pour sa dévolution, du droit de son lieu de situation, et le droit émirati applique par défaut aux non-musulmans un régime qui ne correspond pas aux attentes d'une famille française. La loi fédérale sur le statut personnel des étrangers permet d'y déroger, et l'émirat de Dubaï tient un registre de testaments ouvert aux non-musulmans : sans testament enregistré, vous vous en remettez à un ordre successoral que vous n'avez pas choisi. S'y ajoute, côté français, la question de l'articulation avec la réserve héréditaire et celle des droits de mutation à titre gratuit, qui dépend entièrement de votre résidence au jour du décès. C'est l'objet du chapitre 18.

À Dubaï, l'immobilier se vend très bien, et il se vérifie tout aussi bien. La plupart des difficultés décrites dans ce chapitre se détectent en amont et gratuitement, sur les services que le Dubai Land Department expose au public. Les sept ci-dessous couvrent l'essentiel.

Votre salaire sera versé sur un compte émirati que vous n'avez pas encore. Pour l'ouvrir, la banque réclame une attestation d'emploi et un justificatif de domicile. Le justificatif de domicile suppose un bail enregistré. Le bail enregistré suppose que le loyer de l'année ait été payé. Et le loyer de l'année, vous comptiez le financer avec le salaire qui attend le compte. Cette boucle n'est pas une anecdote d'installation : elle décide du montant de trésorerie que vous devez sortir avant de toucher quoi que ce soit, et ce montant se compte en dizaines de milliers d'euros.

Rien de ce qui suit n'est fiscal, et c'est pourtant là que les projets déraillent : le coût du premier trimestre, ce qu'une banque française a le droit de faire à votre compte, et la raison pour laquelle votre banquier parisien cessera de vous rappeler le jour où votre bulletin de paie sera libellé en dirhams.

Ouvrir un compte aux Émirats : six à huit semaines, et une boucle à casser

Le point de départ est le Wage Protection System (WPS), le dispositif de versement électronique des salaires piloté par le ministère des Ressources humaines et de l'Émiratisation. Il a été institué en 2009, bien avant le droit du travail actuel, et il est aujourd'hui mis en œuvre par la réglementation d'application du Federal Decree-Law n° 33 of 2021 sur les relations de travail : la contrainte a donc plus de quinze ans, elle n'est pas née avec le texte de 2021. La rémunération d'un salarié sous contrat fédéral transite par un établissement agréé localement, sous une référence identifiée, et un employeur qui n'est pas à jour de ses déclarations WPS se voit refuser la délivrance de nouveaux permis de travail. Les places financières de Dubaï et d'Abou Dabi appliquent des mécanismes propres.

Traduction pour vous : dans le cas général, votre salaire n'atterrira pas sur un compte français, et tant que le compte local n'existe pas, il n'atterrit nulle part.

Cette ouverture est devenue nettement plus difficile depuis que les Émirats sont sortis de la liste grise du GAFI, le 23 février 2024. La sortie de liste grise n'a pas assoupli les contrôles, elle les a institutionnalisés : les établissements locaux ont conservé les procédures d'identification et de justification de l'origine des fonds mises en place pour obtenir cette sortie, parce que c'est leur maintien qui conditionne la crédibilité de la place. On lit souvent l'inverse dans les guides d'installation, qui présentent février 2024 comme une simplification. Ce n'est pas ce que constatent les arrivants.

Pour le conjoint sans revenu propre, l'autonomie bancaire locale n'est pas acquise et ne se gagne pas par la négociation : un établissement qui refuse un compte individuel faute de salaire ne change pas d'avis parce qu'on insiste. La parade se prend en amont et hors des Émirats, par un compte français ou européen à son seul nom, ouvert avant le départ et alimenté par virement permanent depuis le compte émirati. C'est aussi le support de la réserve de liquidité décrite en fin de chapitre.

Une conséquence patrimoniale en découle : vous ne fermez aucun compte français avant que le compte émirati fonctionne. Pas avant qu'il soit ouvert, avant qu'il fonctionne, c'est-à-dire qu'il ait reçu un virement, délivré une carte et accepté un chèque. Ces six à huit semaines se passent sur vos comptes français.

On sort de la boucle par trois portes, et une seule dépend de vous. L'employeur fournit une attestation de logement ou un hébergement provisoire, ce qui se négocie avant la signature du contrat et jamais après. Vous payez le premier loyer annuel depuis vos comptes français, ce qui suppose d'avoir la trésorerie mobilisable : elle est chiffrée plus bas, en section coût de la vie, et tourne autour de 50 000 €. Ou vous vivez à l'hôtel pendant six semaines, ce qui coûte à peu près la même chose sans rien construire.

Vos comptes français : deux mois de préavis pour fermer, rien pour restreindre

La légende communautaire veut que la banque française ferme le compte d'un expatrié du jour au lendemain. C'est faux en droit. La clôture d'un compte de dépôt qui fonctionne normalement, à l'initiative de l'établissement, suppose un préavis écrit d'au moins deux mois (code monétaire et financier, art. L. 312-1-1). La banque n'a pas à motiver sa décision, sauf si le compte a été ouvert au titre du droit au compte : l'article L. 312-1 impose alors une notification écrite et motivée, l'information de la Banque de France et un délai minimum de quarante-cinq jours. Dans les deux cas elle doit vous prévenir, et ce délai suffit à organiser un transfert de domiciliation.

Ce qui est vrai, en revanche, c'est que la banque dispose d'une marge considérable sans fermer le compte. Elle peut refuser de renouveler une carte à une adresse étrangère, cesser de traiter les virements sortants au-delà d'un certain montant, exiger une auto-certification de résidence fiscale à chaque anomalie détectée, ou fermer le seul robinet qui vous intéresse : les opérations sur vos comptes d'épargne et d'investissement. Là, le régime protecteur du compte de dépôt ne s'applique plus.

Le PEA illustre l'écart entre les deux. Votre départ pour les Émirats ne le clôture pas : la clôture automatique ne joue plus que pour un transfert vers un État ou territoire non coopératif, et les Émirats n'y figurent pas. Le chapitre 9 donne la doctrine applicable, la liste en vigueur et la référence du code monétaire et financier que le marché lui associe à tort.

Ce que la doctrine préserve, la convention de compte peut le restreindre. Un teneur de compte reste libre de refuser de nouveaux versements, de suspendre les arbitrages, ou de n'accepter que les ordres de vente d'un client non-résident hors Union européenne. Vous conservez le plan et son antériorité ; vous ne conservez pas nécessairement la faculté de vous en servir.

Le raisonnement vaut au-delà du PEA. Livret A et LDDS se conservent en non-résidence, certains établissements cessant simplement d'accepter les versements. PEL et CEL suivent leur convention. Le contrat d'assurance-vie français pose des questions d'une autre nature, fiscalité des rachats, prélèvements sociaux, clause bénéficiaire, traitées aux chapitres 9 et 10. La démarche est identique pour toutes ces enveloppes : obtenez par écrit, tant que vous êtes encore client résident, la liste des opérations que votre teneur de compte acceptera encore d'exécuter pour un client résidant hors Union européenne.

Si tout se ferme malgré tout, il reste le droit au compte de l'article L. 312-1 du code monétaire et financier. Le texte vise les personnes domiciliées en France, et toute personne physique de nationalité française résidant hors de France. Un Français installé à Dubaï auquel un établissement oppose un refus d'ouverture peut saisir la Banque de France, qui désigne un établissement dans un délai d'un jour ouvré ; le compte est ouvert dans les trois jours ouvrés suivant la réception des pièces requises (fiche service-public.fr consacrée au droit au compte, vérifiée au 28 octobre 2025). Un seul refus suffit, mais il doit être matérialisé : c'est l'attestation de refus qui conditionne toute la procédure, beaucoup d'agences ne la délivrent pas spontanément, et elle se réclame par écrit. Le service rendu se limite aux services bancaires de base : tenue de compte, virements, prélèvements, carte à autorisation systématique, relevés. Pas de découvert, pas de chéquier. Une réserve pratique, enfin, que le texte ne dit pas : l'entrée en relation suppose une identification qui, conduite à distance, déclenche les mesures de vigilance renforcée de l'article L. 561-10, quand elle n'impose pas un passage en agence. Pour un demandeur installé à Dubaï, le parcours s'allonge d'autant. C'est un filet, pas une solution de confort.

Sur les comptes émiratis eux-mêmes, la France ne vous demande rien tant que vous êtes non-résident : l'article 1649 A du CGI, celui du formulaire 3916, ne vise que les personnes domiciliées ou établies en France. L'obligation joue pour la fraction de l'année du départ pendant laquelle vous l'étiez encore, elle renaît intégralement l'année du retour, y compris pour un compte soldé avant de rentrer, et elle vous poursuit pendant toute l'expatriation si vous continuez à souscrire une déclaration commune avec un conjoint resté résident, cas du célibataire géographique. Les trois textes que le marché confond sous le nom de « 3916 », leurs amendes et le délai de reprise de dix ans sont détaillés au chapitre 20, avec ce que votre banque de Dubaï transmet de son côté.

Emprunter en France depuis Dubaï : pourquoi cela se ferme, et quand

Les normes d'octroi ne changent pas selon que vous habitez Lyon ou Jumeirah. Le Haut Conseil de stabilité financière plafonne le taux d'effort à 35 % assurance comprise, c'est-à-dire la part du revenu absorbée par les mensualités, et la maturité à 25 ans, portée à 27 ans en cas de différé d'amortissement lié à des travaux représentant au moins 10 % de l'opération ou à une acquisition en l'état futur d'achèvement. La marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle n'est pas libre : elle est fléchée, au moins 70 % vers des acquisitions de résidence principale, dont au moins 30 % vers des primo-accédants. Ces normes résultent de la décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, modifiée par la décision n° D-HCSF-2023-2 du 29 juin 2023, prises sur le fondement du 5° de l'article L. 631-2-1 du code monétaire et financier, qui donne au Haut Conseil le pouvoir de les fixer ; elles sont opposables aux établissements depuis le 1er janvier 2022. Ce qui change pour vous, ce n'est pas la règle, c'est le dénominateur.

Un revenu en dirhams n'est pas un revenu en euros. Le prêteur le convertit au cours du jour puis lui applique une décote, parce qu'il ne porte aucun risque de change : c'est vous qui le portez intégralement, sur vingt ans, contre une mensualité qui ne bouge jamais. Il ajoute une seconde décote au titre de la stabilité de l'emploi, et là son raisonnement est difficile à contester. Aux Émirats, votre titre de séjour est adossé à votre employeur. La fin du contrat entraîne l'annulation du permis de résidence, avec un préavis contractuel de 30 à 90 jours (Federal Decree-Law n° 33 of 2021, art. 43), puis un délai de grâce de trente jours en principe et jusqu'à six mois selon la catégorie de titre, qui court à compter de l'annulation du permis et non de l'annonce verbale. Du point de vue du prêteur, un contrat à durée indéterminée émirati ressemble à un contrat à durée déterminée renouvelable dont l'échéance n'est pas connue.

L'ampleur de ces deux décotes n'est publiée nulle part. Elle relève de la politique de chaque prêteur, les deux se cumulent, et le chiffre ne se découvre qu'au moment de l'étude. Un apport supérieur à celui demandé à un résident et un taux majoré reviennent dans la quasi-totalité des dossiers de non-résident hors Union européenne, sans être davantage publiés. Faites chiffrer ces quatre paramètres au stade du plan de financement : une fois le compromis signé, le délai de rétractation ne suffira pas à les renégocier.

S'ajoute une friction dont le calendrier fait les frais : l'entrée en relation à distance. Les obligations de vigilance renforcée du code monétaire et financier lorsque le client n'est pas physiquement présent aux fins de l'identification (article L. 561-10) transforment un dossier ordinaire en échange de dizaines de pièces certifiées, souvent traduites, parfois légalisées. Ce n'est pas de la mauvaise volonté commerciale, c'est une obligation légale. Elle explique la moitié des délais et la totalité des exaspérations.

Le change : le peg vous protège du dirham, pas du dollar

Le dirham est arrimé au dollar américain au cours de 3,6725 AED pour 1 USD, parité maintenue par la Banque centrale des Émirats depuis 1997 et jamais modifiée depuis. Les Émirats ne pratiquent aucun contrôle des changes : la convertibilité est libre, sans plafond réglementaire de transfert. De là, une conclusion fausse que l'on lit partout : « pas de contrôle des changes, donc pas de risque de change ».

La convertibilité règle la question de savoir si vous pouvez sortir votre argent. Elle ne dit rien de ce qu'il vaudra une fois sorti.

Puisque le dirham suit le dollar, votre patrimoine émirati est en réalité un patrimoine en dollars, et sa valeur en euros dépend entièrement d'un taux sur lequel vous n'avez aucune prise. Le peg supprime la volatilité entre votre salaire et vos dépenses locales, qui sont toutes en dirhams ; il ne supprime rien entre votre salaire et vos engagements en euros, crédit immobilier français, scolarité d'un enfant resté en France, versements sur un contrat en euros, projet de retour. Le cours de référence de la Banque centrale européenne s'établissait à 1,1377 dollar pour 1 euro le 24 juillet 2026, après être passé par 1,1793 le 14 avril 2026 et 1,1340 le 24 juin 2026 : quatre pour cent d'amplitude en un seul trimestre, sans qu'aucun événement de votre vie n'en soit responsable. C'est ce cours, et la parité fixe du dirham, qui donnent les 4,18 AED pour 1 € retenus dans tout ce guide, méthode exposée au chapitre 2.

D'où une correction qui vaut pour un conseil très répandu. On recommande souvent à l'expatrié des Émirats de « détenir ses avoirs en dollars pour limiter le risque de change ». Si votre horizon est un retour en France, une transmission à des héritiers français ou un crédit en euros, un compte en dollars ne réduit strictement rien : c'est exactement l'exposition que vous aviez déjà par votre salaire, en double. La couverture d'un engagement en euros, c'est de l'euro. La question à poser n'est pas « dans quelle devise mon compte est-il libellé » mais « dans quelle devise mes engagements futurs sont-ils libellés », et l'on aligne l'un sur l'autre.

Le passage d'une devise à l'autre a son prix, et il est rarement affiché. Le taux annoncé par un intermédiaire n'est presque jamais le taux interbancaire. Le spread, l'écart entre le cours de marché et le cours qu'on vous applique, constitue l'essentiel de sa rémunération, et il survit très bien à la mention « zéro frais ». Sur un rapatriement mensuel de 5 000 €, un écart de 1,5 % représente 75 € par mois et 900 € par an ; à écart constant sur vingt ans, l'ordre de grandeur atteint cinq chiffres. La seule comparaison qui a un sens est celle du montant crédité au bout de la chaîne, à la même heure, pour un même montant envoyé. Les modèles tarifaires diffèrent fortement d'un intermédiaire à l'autre, et l'écart annoncé n'est pas toujours l'écart pratiqué : faites le test sur un petit montant.

Agrément, régime de protection des fonds et juridiction de rattachement se vérifient tant que vous n'avez encore rien envoyé. Concrètement : le registre REGAFI de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution pour un établissement de paiement agréé en France, le registre de l'autorité de tutelle du pays d'origine pour un acteur exerçant en libre prestation de services, et la mention du cantonnement des fonds de la clientèle dans les conditions générales. Un intermédiaire qui ne peut pas produire son numéro d'agrément en une minute ne le produira pas davantage en cas de litige. Le cabinet n'intervient pas dans les services de paiement et ne se prononce sur aucun prestataire.

Le coût de la vie : la trésorerie d'arrivée, puis le reste à investir

Les comparateurs de coût de la vie raisonnent en indice mensuel. Aux Émirats, la difficulté n'est pas le niveau, c'est le calendrier. Le loyer se paie à l'année, en un chèque de plus en plus souvent. La scolarité se règle par trimestre d'avance, précédée d'un droit d'inscription non remboursable. Et la voiture suppose un crédit local qu'on n'obtient pas sans plusieurs mois d'historique de salaire, ce qui laisse la location comme seule option pendant le premier semestre.

Le fractionnement en quatre ou douze chèques existe, et il se paie par un loyer plus élevé. L'écart n'est publié nulle part : il se négocie bien par bien, avec le bailleur, et un même appartement peut être proposé à deux prix selon le nombre de chèques. Faites donc chiffrer les deux, sur le même bien, avant de choisir. L'arbitrage n'est pas toujours en faveur du chèque unique : immobiliser 130 000 AED d'un coup pour économiser quelques pour cent de loyer revient à payer très cher une trésorerie dont vous aurez besoin ailleurs pendant tout le premier semestre.

Cinquante mille euros à sortir avant le premier salaire complet.

C'est le chiffre qui explique la suite. Faute de cette trésorerie, un nombre significatif d'arrivants souscrivent un crédit à la consommation local pour payer le loyer de l'année. Trois ans plus tard, ce crédit est ce qui les empêche de partir.

Passé le premier trimestre, le budget se stabilise. Ce qui compte alors n'est ni le loyer ni le salaire brut, mais leur différence : le montant qui reste disponible chaque année pour construire un patrimoine, seule justification économique sérieuse d'une expatriation aux Émirats.

Le budget de croisière ci-dessous reprend le loyer, la scolarité, l'assurance et la voiture déjà cités : il ne s'ajoute pas à la trésorerie d'arrivée. Sur la première année, comptez le budget annuel plus les seuls postes non récurrents du tableau précédent, soit 411 500 + 25 300 = 436 800 AED, environ 104 500 €.

La première ligne se lit avec le régime du renouvellement en tête. À Dubaï, la hausse du loyer n'est pas libre : elle est plafonnée par paliers de 0 à 20 % selon l'écart entre votre loyer et l'indice locatif de référence, et le bailleur doit vous notifier son intention 90 jours avant l'échéance (émirat de Dubaï, décret n° 43 de 2013 ; loi n° 26 de 2007, art. 14 modifié). Un loyer très inférieur au marché autorise donc la hausse la plus forte. L'indice se consulte au moment où vous négociez le bail : au renouvellement, il ne vous sert plus qu'à constater l'augmentation.

La scolarité est le poste qui commande tout le reste. En retenant le haut de la fourchette, 105 000 AED par enfant, le budget annuel passe à 521 500 AED et le reste à investir tombe à 138 500 AED, soit environ 33 100 € : le même salaire produit deux projets patrimoniaux différents selon l'établissement choisi. Refaites ce calcul avec le tarif réel de l'école qui vous a accepté, pas avec une moyenne.

Deux lignes de ce tableau démentent à elles seules le slogan du « zéro impôt ». La taxe municipale sur le logement représente 5 % du loyer annuel à Dubaï, prélevés mensuellement sur la facture d'eau et d'électricité : sur le loyer de 130 000 AED retenu ci-dessus, 6 500 AED par an, soit 541 AED par mois ; sur un loyer de 180 000 AED, 9 000 AED par an et 750 AED par mois. Abou Dabi applique 5 % de la valeur locative ou de l'indice locatif, le plus élevé des deux, selon le portail gouvernemental ; plusieurs sources secondaires citent 3 %, et la divergence n'est pas tranchée. Enfin la taxe sur la valeur ajoutée de 5 % frappe l'ensemble de la consommation courante depuis 2018.

L'assurance santé, ensuite. Elle est obligatoire pour tous les salariés du secteur privé dans l'ensemble des sept émirats depuis le 1er janvier 2025, et sa souscription conditionne la délivrance comme le renouvellement du permis de résidence. Le paquet de base fédéral, décrit au chapitre 16, affiche un tarif très bas et un plafond annuel de prise en charge de 150 000 AED : il remplit l'obligation légale, il ne finance pas une hospitalisation lourde ni l'accès aux établissements que la plupart des familles françaises visent. Pour ces familles, le complément relève de la dépense contrainte plutôt que du choix, sans que ce soit automatique : cela dépend du plan fourni par l'employeur, de l'émirat et de l'âge des assurés.

Deux clauses commandent ce que vous achetez vraiment. Le paquet fédéral n'applique aucun délai d'attente sur les affections chroniques, quand les formules de marché d'entrée de gamme appliquent couramment un délai de carence de six mois sur les affections préexistantes. Et une pathologie non déclarée à la souscription constitue un motif classique de refus de prise en charge, découvert deux ans plus tard.

La scolarité, enfin, décide de la viabilité économique du projet familial autant que le salaire. Sa prise en charge, ou non, dans le contrat d'expatriation déplace le résultat de plus de 100 000 AED par an, soit près de 24 000 € : c'est la ligne à faire écrire noir sur blanc avant de signer, parce que ce qui n'est pas dans le contrat n'existe pas. Le budget n'est du reste pas ce qui bloque le plus souvent, mais le calendrier d'admission, que le chapitre 19 déroule avec les tarifs 2026-2027 du réseau francophone.

Aucune administration, française ou émiratie, ne publie de statistique agrégée des loyers, des frais de scolarité ou des primes d'assurance santé pour les expatriés. Avant d'arrêter un chiffre, il vous faut donc un devis d'une école nommée, un bail sur un bien précis et une cotation d'assurance à votre âge réel.