Immobilier aux Pays-Bas : acheter, louer, rentabiliser

Un Français qui achète aux Pays-Bas se heurte à quatre règles qui n’ont pas d’équivalent chez lui, et qui décident ensemble du coût de l’opération. La première est que le droit de mutation n’a pas un taux mais quatre, et que celui qui s’applique dépend de l’usage réeldu logement, pas de la case cochée devant le notaire. La deuxième est que la quotité de financement n’est pas une politique de risque négociable : elle est fixée par un règlement, à cent pour cent de la valeur du logement — les seuls dépassements admis sont ceux que le règlement énumère lui-même, dont 106 % pour des travaux d’économie d’énergie, et aucun prêteur ne peut y ajouter les siens. La troisième est que les intérêts d’emprunt de la résidence principale sont déductibles— ce qu’ils ne sont pas en France — mais à un taux qui n’est jamais celui de la tranche marginale. La quatrième est que le logement occupé par son propriétaire produit un revenu imposablequ’il ne perçoit pas.

Ce chapitre suit l’opération dans l’ordre où elle se déroule : le prix affiché et ce qu’il recouvre ; le droit de mutation et ce qui fait basculer d’un taux à l’autre ; l’exonération de primo-accédant, son plafond couperet et sa condition d’âge ; les frais annexes, poste par poste ; le financement, ses deux plafonds et son taux de test réglementaire ; la déduction des intérêts, ses quatre conditions et son plafonnement, déroulée sur trente anset non sur une année ; puis la détention, avec le forfait de logement et l’extinction programmée de la déduction Hillen. Il se termine par ce qui devient irréversible, et à quelle date.

Nous y refaisons neuf chiffrages, dont six vont du prix affiché au coût mensuel net : un cadre de trente-quatre ans à Utrecht qui joue le plafond de 555 000 € à mille euros près, un primo-accédant à Rotterdam, un ménage à Amsterdam imposé dans la tranche supérieure, un achat locatif au taux de 8 %, et un résident de France qui achète une maison de vacances en Zélande. Trois autres tranchent des arbitrages : ce que coûte, en capacité d’emprunt, une période de fixation de taux trop courte ; le coût réel d’un crédit sur trente ans ; et le seuil à partir duquel rembourser son prêt cesse d’être la bonne décision. Chacun est refait ligne à ligne : le lecteur doit pouvoir le reprendre avec ses propres chiffres.

Le prix affiché ne veut pas dire la même chose selon le bien

Avant toute chose : aux Pays-Bas, deux annonces qui affichent le même nombre ne décrivent pas le même coût. Un bien ancien est vendu kosten koper(k.k.) — frais à la charge de l’acquéreur —, ce qui signifie que le droit de mutation, les honoraires notariaux et l’expertise viennent s’ajouter au prix. Un logement neuf est vendu vrij op naam(v.o.n.) — libre de frais de mutation —, parce qu’il ne supporte pas de droit de mutation mais la taxe sur la valeur ajoutée néerlandaise, déjà comprise dans le prix affiché. La conséquence est immédiate et rarement tirée : un comparatif ancien / neuf établi sur les prix affichés est un comparatif faux, et il l’est d’un ordre de grandeur qui va de cinq à dix points.

Les repères de marché que nous utilisons dans ce chapitre proviennent de la table StatLine 85792NEDdu Centraal Bureau voor de Statistiek et du Kadaster (« Bestaande koopwoningen : verkoopprijzen, prijsindex 2020 = 100, regio »), interrogée pour le deuxième trimestre 2026, et du communiqué mensuel du CBS du 22 juillet 2026. Ce sont des prix de logements existants, donc des prix k.k.

Deux enseignements que l’indice national masque. Le premier : Amsterdam a calé. La capitale progresse de 0,8 % sur un an quand le pays progresse de 4,2 % et la province de Groningue de 7,9 %. Un expatrié qui raisonne sur l’expérience amstellodamoise des années 2015-2022 raisonne sur un marché qui n’est plus le même. Le second : le communiqué du CBS du 22 juillet 2026 situe l’indice des prix de juin 2026 à 155,9 (base 2020 = 100), soit 17,3 % au-dessus du pic de juillet 2022, pour un prix de transaction moyen de 496 235 € et 114 901 transactions au premier semestre. Le marché n’est pas en correction : il est au-dessus de son précédent sommet.

L’overdrachtsbelasting : quatre taux, et une bascule de six points

Le droit de mutation néerlandais est régi par la Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR, BWBR0002740). Nous en avons ouvert la version « Geldend van 01-01-2026 t/m heden » le 03/08/2026. Son article 14 pose un taux général et quatre dérogations.

Alinéa 1 : « De belasting bedraagt 10,4 percent. » — 10,4 %, taux de droit commun, applicable à tout ce qui n’est pas un logement : bureaux, commerces, entrepôts, terrains, et un box de garage acquis isolément.

Alinéa 2 : « In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 8 percent voor de verkrijging van een woning of van rechten waaraan deze zijn onderworpen […] » — 8 %pour l’acquisition d’un logement, y compris par actions ou droits de sociétariat s’y rapportant directement ou indirectement. C’est le taux de l’investisseur, de la résidence secondaire et de l’achat par une société.

Alinéa 3 : 2 %pour l’acquisition, par une personne physique, d’un logement qu’elle occupera comme résidence principale à titre non temporaire, et qui l’a déclaré. Nous revenons ci-après, en détail, sur la structure de cet alinéa — c’est le point le plus mal restitué de tout le dossier.

Alinéas 4, 5, 7 et 8.L’alinéa 4 applique 2 % à la plus-value visée à l’article 9, alinéa 8. L’alinéa 5 réserve 2 % à l’acquisition « door een wooncoöperatie als bedoeld in artikel 18a van de Woningwet » auprès d’un organisme agréé. L’alinéa 7 étend les taux de 8 % et de 2 % aux aanhorigheden— dépendances — acquises simultanément : cave, place de stationnement, jardin, à condition qu’elles soient acquises dans le même mouvement. L’alinéa 8, enfin, fixe un taux de 4 % « indien de vrijstelling, bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdeel a, en zesde lid, buiten toepassing blijft » — lorsque l’exonération applicable aux livraisons soumises à la taxe sur la valeur ajoutée est écartée.

Ce qui a changé le 1er janvier 2026.La version « Geldend van 01-01-2025 t/m 31-12-2025 » du même article 14 ne comportait, pour les logements, que deuxtaux : 10,4 % et 2 %. L’alinéa 2 à 8 % est une disposition nouvelle. L’investissement locatif résidentiel passe donc de 10,4 % à 8 %, soit 2,4 points, pour les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2026, tandis que le non-résidentiel reste à 10,4 %. Sur un appartement de 422 154 €, la baisse représente 10 131,70 €. Un dossier monté en 2025 et signé en 2026 a gagné cette somme ; un dossier chiffré sur des documents de 2025 la fait perdre à la simulation.

Le taux de 2 % repose sur deux conditions cumulatives, pas sur une déclaration

C’est l’erreur la plus coûteuse du chapitre, et elle circule sous une forme séduisante : « le taux dépend de ce que vous déclarez avant l’acte, pas de ce que vous faites ensuite ». C’est faux, et le texte le dit en un mot.

La preuve a contrarioest décisive, et elle figure dans l’article même que la thèse adverse invoque. L’article 15a comporte deux clauses de sauvegarde qui n’auraient aucun objet si la déclaration suffisait : l’alinéa 4 répute l’usage satisfait lorsque l’acquéreur établit que des circonstances imprévues survenues avant l’acquisition mais aprèsla conclusion du compromis l’ont raisonnablement empêché d’occuper le logement comme résidence principale à titre non temporaire ; l’alinéa 5 fait de même pour les circonstances imprévues survenues aprèsl’acquisition. Le législateur a écrit deux fictions de réputation d’usage précisément parce que, à défaut d’usage réel, le taux de 2 % tombe.

La forme de la déclaration, et qui la transmet.L’article 15a, dans la version que nous avons ouverte le 03/08/2026, prévoit que la déclaration écrite visée à l’article 14, alinéa 3, à l’article 15, alinéa 1, sous p, ou à l’alinéa 4, est faite par chaque acquéreur, par la signature de l’acte notarié ou par le renseignement d’un formulaire type ; elle fait partie de la déclaration fiscale et est annexée à l’acte lorsqu’un acte notarié doit être dressé ; le notaire en transmet une copie électronique à l’inspecteur dans le mois. Trois conséquences pratiques : la déclaration est faite par personne, ce qui compte pour un couple dont un seul membre habitera le logement ; elle est datée par l’acte, non par une démarche séparée ; et l’administration en dispose dans le mois, sans que l’acquéreur ait à faire quoi que ce soit.

Et dans l’autre sens ?L’article 15a, dans la version que nous avons ouverte, organise deux fictions au bénéfice de celui qui a déclaré l’usage de résidence principale et n’a pas pu s’y conformer. Il ne comporte pas de mécanisme symétrique de restitution au profit de celui qui a acquitté 8 % et vient ensuite habiter le logement. Autrement dit : le sens de l’erreur n’est pas neutre. Se tromper en déclarant expose à un rappel ; se tromper en ne déclarant pas expose à un trop-payé de six points que le texte, tel que nous l’avons lu, ne prévoit pas de rendre.

Une précision d’énoncé, pour ne pas dire faux.Le taux de 2 % de l’alinéa 3 est réservé à une personne physique : une société qui acquiert un logement ne peut pas y accéder par cette voie. Mais il serait inexact d’écrire qu’aucune personne morale ne peut jamais bénéficier de 2 % : l’alinéa 5 du même article ouvre ce taux à la wooncoöperatie de l’article 18a de la Woningwetachetant à un organisme agréé. La proposition exacte est celle-ci : le taux de 2 % de l’alinéa 3 est fermé aux personnes morales.

Le neuf est hors barème, et le comparatif s’en trouve renversé

Aucun des quatre taux ci-dessus ne s’applique à un logement neuf. L’article 15, alinéa 1, sous a, de la WBR exonère de droit de mutation l’acquisition « krachtens een levering als bedoeld in artikel 11, eerste lid, onderdeel a, onder 1°, van de Wet op de omzetbelasting 1968 […] ter zake waarvan omzetbelasting is verschuldigd » — la livraison d’un immeuble neuf soumise à la taxe sur la valeur ajoutée. Un achat en nieuwbouwne supporte donc ni 2 %, ni 8 %, ni 10,4 % : il supporte la TVA néerlandaise, incluse dans un prix normalement affiché vrij op naam.

Trois conséquences, et la troisième est celle qu’on oublie. Un : le régime de primo-accédant et le taux de 2 % n’ont pas d’objet dans le neuf, faute de droit de mutation à exonérer — un acquéreur de trente-quatre ans qui achète neuf ne « consomme » pas son exonération, mais il ne l’utilise pas non plus. Deux : comparer un neuf à 480 000 € v.o.n. à un ancien à 460 000 € k.k. destiné à la location, c’est comparer 480 000 € à 460 000 + 36 800 € de droits, soit 496 800 € avant même les honoraires. Trois : la TVA supportée sur un logement destiné à la location résidentielle — opération exonérée de TVA — n’est pas récupérable. Elle est un coût définitif, incorporé au prix de revient, et elle ne se retrouve nulle part dans les tableaux de rendement que l’on présente aux acquéreurs étrangers.

La revente dans les six mois : ce qui est réduit, ce n’est pas l’assiette

L’article 13 de la WBR évite la double taxation d’un même bien revendu rapidement. Son alinéa 1 dispose : « In geval van verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander wordt de waarde verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging was verschuldigd hetzij overdrachtsbelasting welke niet in mindering heeft gestrekt van schenk- of erfbelasting, hetzij omzetbelasting welke in het geheel niet op grond van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting 1968 in aftrek kon worden gebracht. » C’est une réduction d’assiette.

Mais l’alinéa 4, que la plupart des présentations omettent, change de mécanique dès lors que l’acquisition précédente a été taxée à l’un des taux dérogatoires — donc à 8 %, à 2 % ou à 4 % : « In het geval van een verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander waarbij ter zake van die vorige verkrijging het tarief, genoemd in artikel 14, tweede, derde, vierde, vijfde of achtste lid, is toegepast, wordt, in afwijking van het eerste lid, het bedrag aan belasting verminderd met het bedrag aan belasting dat ter zake van de vorige verkrijging was verschuldigd. » Ce n’est plus l’assiette qui est réduite, c’est l’impôt, et à concurrence de l’impôt effectivement acquitté lors de l’acquisition précédente.

Pour un logement — c’est-à-dire dans tous les cas qui nous occupent — c’est l’alinéa 4 qui joue seul en pratique. La conséquence chiffrée est nette : si un marchand de biens a acquitté 8 % sur 400 000 €, soit 32 000 €, et revend cinq mois plus tard à 430 000 € à un acquéreur qui y établira sa résidence principale, l’impôt de ce dernier est de 2 % × 430 000  = 8 600 €, réduit de 32 000 €, donc ramené à zéro — sans restitution du surplus. La réduction efface, elle ne rembourse pas. L’alinéa 3 permet en outre au pouvoir réglementaire de fixer un délai différent, et de le différencier entre logements et autres immeubles : c’est un paramètre à revérifier lors de chaque opération de portage.

L’exonération de primo-accédant : quatre conditions, et un plafond couperet

L’article 15, alinéa 1, sous p, de la WBR exonère intégralement de droit de mutation l’acquisition d’un logement — et de ses dépendances acquises simultanément — sous quatre conditions numérotées. Elles sont quatre, pas cinq : nous les avons comptées sur le texte.

Deux points de vocabulaire qui font des dossiers. Le premier : la condition 4° porte sur la valeurdu logement et de ses dépendances, non sur le prix. Sur une transaction de marché entre parties indépendantes les deux coïncident normalement, mais l’écart doit être vérifié avec le notaire avant de jouer le plafond au millier d’euros près. Le second : la condition 1° vise l’acquéreur, individuellement. Dans un couple dont l’un a trente-trois ans et l’autre trente-six, l’exonération s’applique à la quote-partdu premier, et l’autre acquitte 2 % sur la sienne — la déclaration de l’article 15a étant faite par chaque acquéreur.

Coût total = prix + droit de mutation. Sous le plafond : droit nul. Au-dessus : 2 % de la valeur entière

Les frais annexes, poste par poste

Contrairement à la France, les honoraires notariaux néerlandais ne suivent pas un émolument tarifé que nous ayons pu identifier : ils se négocient, et l’écart entre études peut atteindre le simple au double sur un même acte. Les fourchettes ci-dessous proviennent de sources professionnelles néerlandaises de 2026. Nous les traitons comme des ordres de grandeur, et non comme du droit : elles servent à construire un plan de trésorerie, pas à fonder un conseil. Les deux seuls chiffres de ce tableau qui aient une source primaire sont la provision de garantie et, indirectement, le droit de mutation.

Le total kosten koper est couramment annoncé à 5 à 6 % du prix, droit de mutation compris, pour une résidence principale — soit 2 % de droits et environ 3 % de frais. Pour un achat locatif taxé à 8 %, il se situe plutôt autour de 9,5 à 10,5 %. Ces pourcentages sont dégressifs : une part importante des postes est forfaitaire, si bien qu’un achat à 616 709 € supporte proportionnellement moins de frais fixes qu’un achat à 300 000 €.

Le financement : deux plafonds, dont un que personne ne peut desserrer

Le crédit immobilier aux particuliers est régi par la Tijdelijke regeling hypothecair krediet(BWBR0032503), dont nous avons ouvert la version « Geldend van 01-01-2026 t/m heden » le 03/08/2026. Malgré son nom de « régime temporaire », ce texte est en vigueur depuis le 1er janvier 2013 et fixe deux plafonds cumulatifs : une quotité et une capacité. Les deux doivent être satisfaits, et le crédit est calé sur le plus contraignant.

Premier plafond : cent pour cent de la valeur, et rien de plus

L’article 5, alinéa 1, tient en une phrase : « De maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning bedraagt honderd procent. » Il n’existe donc aucune marge de négociation sur la quotité : contrairement à la France, où elle relève de la politique de risque de chaque établissement, elle est ici fixée par la réglementation. Un client qui demande à financer ses frais se voit opposer un texte, pas un comité.

Quatre assouplissements existent, et ils sont limitativement énumérés. L’alinéa 2permet de refinancer, au-delà des cent pour cent, la dette résiduelle après la vente d’un logement précédent. L’alinéa 3 porte la quotité à 106 %lorsque des travaux d’économie d’énergie sont financés. L’alinéa 4énumère sept dérogations supplémentaires, cotées a à g : refinancement à périmètre constant ; amélioration nécessaire du logement couverte par un dispositif communal ; jusqu’à 25 000 € pour la sortie du gaz naturel ou des travaux d’économie d’énergie dans une approche de quartier, avec couverture du Nationaal Warmtefonds ; jusqu’à 25 000 € pour les mêmes travaux menés simultanément à ceux d’un bailleur social dont le bâti forme un ensemble avec le logement ; travaux d’amélioration nécessaire qui font baisserle ratio d’endettement ; arriérés de charges de copropriété ayant pesé sur la valeur à l’achat ; et le cas où la charge de financement est substantieel lagerque la charge autorisée. L’alinéa 5 permet, dans le cas de la dérogation c, de financer aussi les frais de mise en place lorsque le ratio baisse.

Second plafond : la capacité, testée sur trente ans d’annuités et sur un taux de 5 %

L’article 3, alinéa 1, pose la règle : la charge de financement ne peut excéder la charge autorisée. Trois mécanismes en commandent le calcul, et chacun ferme une porte que les acquéreurs français cherchent spontanément à ouvrir.

Un — la forme du prêt ne desserre rien. L’alinéa 2 calcule la charge « ongeacht de vorm van het hypothecair krediet » — quelle que soit la forme du crédit — comme le montant annuel brut d’intérêts et d’amortissement d’un prêt amortissable en annuités sur trente ans. Un prêt in fineest donc testé comme s’il était amortissable : la structure du prêt n’augmente pas la capacité d’un euro. L’alinéa 4 précise que le calcul suppose des versements mensuels à terme échu.

Deux — la charge autorisée sort d’une table.L’alinéa 5 dispose que la charge autorisée est déterminée par le prêteur à partir du revenu de testdu consommateur et du pourcentage de charge de financement applicable en vertu de l’annexe 1 du règlement — les tables établies à partir des budgets de référence, qui croisent le revenu et le taux de test. Ces pourcentages ne sont pas commentables de mémoire : ils se lisent dans l’annexe, pour le revenu exact et le taux exact, et ils sont révisés chaque année. L’alinéa 6 combine les revenus lorsqu’il y a plusieurs emprunteurs ; l’ alinéa 7 règle le cas d’un ménage dont un seul membre a atteint l’âge de la retraite légale.

Trois — le taux de test, et son plancher de cinq pour cent. Les alinéas 9 et 10 imposent, pour un prêt dont la période de fixation du taux est inférieure à dix ans, de tester la capacité au taux moyen publié trimestriellement par l’Autorité des marchés financiers néerlandaise, ou au taux offert s’il est supérieur ; et l’alinéa 10 ajoute : « De gemiddelde debetrentevoet bedraagt ten minste vijf procent » — un plancher de 5 %.

Capacité maximale = charge autorisée annuelle ÷ (12 × facteur d’annuité au taux de test sur 360 mois)

Trois assouplissements chiffrés, à connaître avant de conclure que le dossier ne passe pas. L’article 3, alinéa 8, permet d’écarter jusqu’à 17 000 €du calcul pour un célibataire dont le revenu de test dépasse 30 000 € — 29 000 € au-delà de l’âge de la retraite légale. L’article 4, alinéas 3 et 4, permet d’écarter, selon l’étiquette énergétique, de 0 € pour les classes E, F et G à 40 000 € pour une classe A++++ assortie d’une garantie de performance sur dix ans, plus jusqu’à 20 000 €pour financer des travaux d’économie d’énergie dans un bien mal classé. L’alinéa 5 du même article ajoute, dans la version que nous avons ouverte : « Een aanbieder van hypothecair krediet kan bij het aangaan van een hypothecair krediet voor het treffen van energiebesparende voorzieningen in een woning maximaal € 10.000 buiten beschouwing laten bij het vaststellen van de financieringslast indien de woning geen energielabel of geen geldig energielabel heeft. » Enfin, l’article 3a réintègre les mensualités de prêt étudiant après un coefficient de brutage allant de 1,05 pour un taux de test au plus égal à 2,000 % à 1,40 pour un taux d’au moins 6,001 %.

L’énumération n’est pas décorative : sur un dossier tendu, l’étiquette énergétique du bien vaut jusqu’à 40 000 € de capacité, soit davantage que six mois de salaire pour la plupart des acquéreurs. C’est un paramètre de sélection du bien, pas un détail technique.

La garantie nationale au logement : ses paramètres 2026, sur la source

La Nationale Hypotheek Garantieest une garantie publique qui couvre le prêteur en cas de vente forcée et permet, en pratique, d’obtenir une décote de taux. Nous avons ouvert le 03/08/2026 le communiqué de l’organisme daté du 8 octobre 2025 :

Le plafond de 470 000 € dessine une frontière de marché qu’il faut avoir en tête avant de visiter. Rapporté au tableau des prix ci-dessus : à Rotterdam (422 154 € de moyenne) et dans les provinces du Limbourg et de Groningue, le marché moyen est sousle plafond ; à Amsterdam, à Utrecht, en Hollande-Méridionale et à La Haye, il est au-dessus. Un expatrié qui s’installe à Amsterdam ne bénéficiera de la garantie que sur un bien nettement inférieur au prix moyen de la ville. La provision, elle, est un coût immédiat : 0,40 % de 422 154 € représentent 1 688,62 €, à décaisser au moment de l’acte.

La déduction des intérêts : quatre conditions, un plafond de taux, et une durée

C’est le paramètre qui décide du coût réel, et c’est aussi celui que la littérature française restitue le plus mal — pour une raison simple : le plafonnement ne figure pas dans l’article sur la déduction, il figure dans l’article sur le tarif. Le chapitre consacré aux box 1 et 2 en expose le mécanisme sur une année ; nous le reprenons ici pour ce qu’il fait sur la durée entière d’un crédit, ce qui est la seule échelle à laquelle une décision d’achat se prend.

Quatre conditions cumulatives font qu’une dette est une eigenwoningschuld, c’est-à-dire une dette dont les intérêts sont déductibles (article 3.119a, alinéa 1, de la Wet inkomstenbelasting 2001, version « Geldend van 21-02-2026 t/m heden ») :

La condition b est celle qui surprend le plus un acquéreur français : il n’existe pas d’intérêt déductible sur un prêt in fine contracté aujourd’hui. Le prêt aflossingsvrijreste vendu sur le marché néerlandais, mais depuis 2013 ses intérêts sont hors du champ de la déduction, sous réserve du droit transitoire applicable aux dettes antérieures au 1er janvier 2013. Un Français habitué au crédit in fine adossé à un contrat d’épargne doit le savoir avant de négocier son financement.

Ce qui est déductiblefigure à l’article 3.120, alinéa 1, et se limite à trois postes : les intérêts des dettes composant l’eigenwoningschuld, les frais de ces emprunts, et « de periodieke betalingen op grond van de rechten van erfpacht, opstal en beklemming » — les redevances périodiques de bail emphytéotique, de droit de superficie et de tenure. Ce dernier point est central à Amsterdam, où une large partie du bâti est en erfpacht : le canon est déductible en box 1 pour la résidence principale, ce qui change le calcul du coût mensuel net. L’alinéa 5 limite par ailleurs la fraction de la commission de mise en place déductible l’année du paiement à 1,5 % du montant emprunté et 3 630 € ; l’excédent n’est pas perdu, il est réputé payé par parts égales sur les années auxquelles il se rapporte.

Le plafonnement du taux : 37,56 % et jamais davantage

Le barème 2026 de la box 1, pour les contribuables nés à compter du 1er janvier 1946, comporte trois tranches : 8,10 % jusqu’à 38 883 €, 37,56 % de 38 883 € à 78 426 €, et 49,50 %au-delà — les cotisations d’assurances sociales nationales s’ajoutant dans la première tranche, ce qui porte le taux combiné de celle-ci à 35,75 %.

L’article 2.10, alinéa 2, dispose que lorsque le revenu imposable a été réduit par un ou plusieurs postes énumérés à l’alinéa 3, l’impôt est majoré de 11,94 %de la fraction de la somme du revenu imposable et des montants déduits qui excède le dernier seuil du barème, sans excéder 11,94 % des montants déduits. L’alinéa 3 énumère cinq postes, et cette liste est limitative : « a. de ondernemersaftrek, bedoeld in artikel 3.74 ; b. de MKB-winstvrijstelling, bedoeld in artikel 3.79a […] ; c. de terbeschikkingstellingsvrijstelling, bedoeld in artikel 3.99b […] ; d. de aftrekbare kosten met betrekking tot een eigen woning, bedoeld in artikel 3.120 ; e. de persoonsgebonden aftrek, bedoeld in artikel 6.1. »

Majoration = min [ 11,94 % × (revenu imposable de box 1 + montants déduits − 78 426) ; 11,94 % × montants déduits ]

Le coût réel d’un crédit, déroulé sur trente ans

Une simulation faite sur la première année d’un prêt trompe systématiquement, et dans le même sens : c’est l’année où les intérêts sont les plus élevés, donc l’année où l’avantage fiscal est le plus fort. Or l’amortissement en annuités déplace, année après année, la charge de l’intérêt vers le capital : la déduction s’érode mécaniquement, tandis que le forfait de logement, lui, reste dû en entier. Voici ce que cela donne sur une durée complète.

Hypothèses, toutes explicites. Capital emprunté de 422 154 €— le prix moyen de Rotterdam au deuxième trimestre 2026, financé à cent pour cent de la valeur conformément à l’article 5, alinéa 1. Taux nominal annuel de 4,00 % : c’est une hypothèse de travail, à remplacer par le taux réellement offert, et non un taux de marché que nous constaterions. Amortissement en annuités mensuelles sur 360 mois, ce qui satisfait la condition b de l’article 3.119a. Valeur WOZ supposée constante à 400 000 €, soit approximativement le prix de marché au 1er janvier 2025 — la valeur WOZ d’une année étant arrêtée à une date de référence située un an auparavant. Taux effectif de déduction de 37,56 %, maintenu constant. Aucune de ces hypothèses n’est une prévision : ce sont des conventions de calcul, et le tableau se refait avec d’autres.

Coût net des intérêts = intérêts payés − 37,56 % × (intérêts payés − forfaits cumulés)

Encaisser la déduction : pourquoi le coût mensuel net est un coût réel

Une objection légitime se pose à ce stade : si la déduction d’intérêts ne se matérialise qu’à la déclaration annuelle, alors le « coût mensuel net » dont nous parlons est une fiction de trésorerie — l’acquéreur décaisse la mensualité entière chaque mois et attend l’année suivante pour être remboursé. Aux Pays-Bas, ce n’est pas le cas, et c’est une différence de mécanique importante avec ce qu’un Français imagine.

L’administration fiscale néerlandaise consacre à ce mécanisme une page intitulée « Maandelijkse aftrek hypotheekrente », que nous avons ouverte le 03/08/2026, et dont la phrase opérationnelle est : « U vraagt uw maandelijkse teruggaven aan met een voorlopige aanslag. » L’avis d’imposition provisoire — le voorlopige aanslag — permet de percevoir mensuellement, en cours d’année, le remboursement correspondant à la déduction attendue. Il se demande et se modifie en ligne, sur l’espace personnel de l’administration, avec l’identifiant électronique national.

La détention : l’eigenwoningforfait, et pourquoi il coûte plus cher que la déduction ne rapporte

Aux Pays-Bas, la résidence principale du propriétaire n’est pas en box 3 : elle est en box 1, où elle produit un revenu imputé— l’eigenwoningforfaitde l’article 3.112. Ce revenu s’ajoute au salaire et est imposé au barème progressif. Il n’est jamais perçu.

Le barème est continu : 0,35 % × 1 350 000  = 4 725 €, exactement le montant de départ de la dernière ligne. Le passage de 0,35 % à 2,35 % au-delà de 1 350 000 € est en revanche brutal : le taux marginal y est 6,7 fois supérieurà celui du droit commun. Sur une maison de 2 000 000 € de valeur WOZ, le forfait est de 4 725 + 2,35 % × 650 000 = 20 000 €, contre 7 000 € si le taux uniforme s’appliquait à tout : à 49,50 %, cela représente 9 900 € d’impôt annuelsur un revenu que le propriétaire ne perçoit pas. Pour un dossier haut de gamme, c’est un chiffre à connaître avantde signer le compromis. L’alinéa 5 du même article porte par ailleurs le forfait à 0,55 % — et à 7 425 € + 2,35 % au-delà de 1 350 000 € — pour le logement placé sous le régime de l’article 3.111, alinéa 6, celui du départ temporaire à l’étranger.

Trois précisions de mise en œuvre.D’abord, l’eigenwoningwaarden’est pas le prix payé : c’est la valeur WOZ arrêtée pour l’année civile en application du chapitre IV de la Wet waardering onroerende zaken, notifiée chaque année par la commune (article 3.112, alinéa 2). Cette valeur est contestable dans les six semaines de sa notification, devant le heffingsambtenaar : c’est un délai bref, et elle commande simultanément le forfait de box 1, l’assiette de box 3 pour les biens qui y sont logés, la taxe foncière communale et le comptage de points du système locatif. Ensuite, l’alinéa 6 arrime le début et la fin de la période d’imputation aux dates d’inscription de l’adresse au registre de la population : la date d’inscription à la commune commande l’assiette, pas la date de l’acte notarié. Enfin, l’alinéa 4 fixe à néant les revenus des logements visés à l’article 3.111, alinéas 2 et 3 — les situations de double logement transitoire, à la vente comme à l’achat.

La déduction Hillen subsiste, mais elle s’éteint à 4,8 points par an

Le pendant du forfait est la aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld, dite déduction Hillen, de l’article 3.123a. Elle joue lorsque le forfait excède les charges déductibles qui le grèvent — le cas du propriétaire sans dette ou faiblement endetté — et compense l’écart. Elle subsiste au 2 août 2026, et son taux est de 71,867 % (alinéa 2).

Mais elle est en extinction, et le rythme de cette extinction a été accéléré en 2026. L’article 10.6bis prévoit que le pourcentage est remplacé au début de chaque année civile par arrêté ministériel, ce nouveau pourcentage étant obtenu en diminuant le précédent de 4,8 points. Le rythme était auparavant de 3 ⅓ points : il a été porté à 4,8 points par le Belastingplan 2026, Staatsblad 2025, 444, article I, sous Ha. Les deux articles portent en tête la mention « [Vervalt op 01-01-2041] ». Le recoupement arithmétique ferme la boucle : 76,667 − 4,8 = 71,867, exactement le taux 2026 lu au texte ; et 71,867 ÷ 4,8 = 14,97, soit une extinction en 2041, exactement la date portée par les deux articles.

Lue ainsi, la trajectoire dit une chose simple : le propriétaire néerlandais désendetté est placé sur une pente d’imposition croissante d’environ 4,8 points par an jusqu’en 2040, indépendamment de toute évolution de sa situation personnelle, de son revenu ou de la valeur de son bien. Sur un logement de 400 000 € de valeur WOZ, la charge annuelle passe de 195 € à 693 € ; sur un logement de 1 000 000 €, elle passe de 487 € à 1 733 €. Un client de cinquante-cinq ans qui prévoit de solder son prêt à soixante-cinq ans doit intégrer cette pente dans son plan de retraite : elle est votée, elle n’est pas hypothétique.

Coût net annuel de la dette conservée = intérêts − 37,56 % × intérêts + (impôt du propriétaire endetté − impôt du propriétaire désendetté sur le forfait)

Deux chiffrages complets : du prix affiché au coût mensuel net

Coût mensuel net = mensualité de crédit − économie d’impôt mensuelle + charges de détention

Bénéfice fiscal net = 37,56 % × intérêts déductibles − 49,50 % × eigenwoningforfait

Acheter ou louer : le point mort, et ce qui le déplace

C’est la question que pose tout expatrié dont l’horizon néerlandais est incertain, et elle ne se règle pas en comparant une mensualité à un loyer. Il faut comparer ce qui est définitivement perdu de part et d’autre : le loyer, en face du coût mensuel net diminué du capital remboursé, augmenté des frais d’acquisition et des frais de revente, et corrigé de la variation de valeur.

Nous reprenons le cas du chiffrage n° 5 — Rotterdam, 422 154 €, primo-accédant financé à cent pour cent — et nous l’opposons à la location du même bien. Le repère locatif est celui publié par la fédération professionnelle néerlandaise pour le premier trimestre 2026 : 19,31 € du mètre carré par mois dans le secteur libre à Rotterdam, soit 1 351,70 € par moispour 70 m². Nous retenons une indexation du loyer de 3 % par an — hypothèse de travail, inférieure au plafond de 4,4 % applicable en 2026 aux hausses en cours de bail dans le secteur libre.

Coût net de l’achat = frais d’acquisition + mensualités cumulées + charges cumulées − économies d’impôt cumulées − capital remboursé + frais de revente ± variation de valeur

Acheter pour louer : 8 %, la box 3, et une trésorerie qui ne suit pas

Un logement acquis pour être loué relève d’un tout autre régime : 8 % de droit de mutation à l’entrée, puis la box 3 chaque année. Aucune charge n’y est déductible en régime forfaitaire ; les intérêts ne le sont pas davantage. La dette est prise en compte, mais par un forfait, pas pour son coût réel.

Le mécanisme, en deux temps.L’article 5.2, alinéa 2, dans la version consolidée « Geldend van 21-02-2026 t/m heden », dispose : « Het rendement is de som van 1,37% van de waarde van de banktegoeden op de peildatum en 6% van de waarde van de overige bezittingen op de peildatum, verminderd met 2,70% van de waarde van de schulden op de peildatum. » Ce rendement est ensuite rapporté à la base de rendement pour obtenir un pourcentage effectif, lequel s’applique à l’assiette diminuée de l’abattement. Le taux de la box 3 est de 36 % (article 2.13), l’abattement de 59 357 € par personne en 2026 (article 5.5) et la franchise sur les dettes de 3 800 € en 2026 (article 5.3, alinéa 3, sous f).

La valorisation d’un logement loué.L’article 5.20 retient la valeur WOZ, et non la valeur vénale ni le prix payé. Si le logement est loué et que la location relève du régime protecteur du livre 7 du Code civil, cette valeur est affectée d’un coefficient — la leegwaarderatio — fixé à l’article 17a du Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001, dont nous avons ouvert la version « Geldend van 01-01-2026 t/m heden » le 03/08/2026.

Ce barème n’est pas un plafond de décote, et c’est la précision qui manque partout. L’alinéa 6 du même article ouvre une contre-preuve de valeur : si la valeur obtenue en appliquant le coefficient à la WOZ excède d’au moins 10 % la valeur vénale du bien en état louéà la date de référence, c’est cette valeur vénale qui est retenue. La contre-preuve est donc indépendante du niveau de loyer : un bailleur dont le bien, grevé d’un bail protégé, vaut vingt-cinq pour cent de moins que sa WOZ peut retenir cette valeur-là, même à un rapport de loyer supérieur à 5 %. Elle suppose une expertise datée à la waardepeildatumet se plaide au cas d’espèce. Deux correctifs complètent le dispositif : − 20 000 €de WOZ pour un logement qui est une fraction non cessible séparément d’une propriété bâtie (alinéa 4), et application du coefficient à la seule quote-part louée en cas de location partielle (alinéa 5). En cas d’erfpacht, enfin, la valeur est diminuée de dix-sept fois le canon annuel (article 17b du même décret).

Flux mensuel = loyer − charges − intérêts − impôt de box 3, mensualisé

La contre-preuve du rendement réel change-t-elle ce résultat ?Elle est ouverte, y compris aux non-résidents, depuis la loi du 14 juillet 2025 entrée en vigueur le 19 juillet 2025. Mais elle est optionnelle et ne peut que réduire l’imposition : elle ne joue que si le rendement réel est inférieur au forfait. Or ce rendement réel comprend la variation de valeur, réalisée ou non, et n’admet aucune déduction de chargesautres que les intérêts. Dans un marché rotterdamois qui progresse de 3,2 % sur un an — le chiffre de notre tableau —, un bien de 380 000 € de valeur WOZ affiche un rendement réel de l’ordre de 12 160 € de plus-value latente augmentés de 14 737 € de loyers, soit 26 897 € — nettement supérieur au forfait de 20 520 €. La contre-preuve ne sert alors à rien. Elle n’est utile, en immobilier locatif, qu’en marché plat ou baissier, sur un bien vacant, ou lorsque la dette est lourde. Le chapitre consacré à la box 3 en détaille le mécanisme, ses seuils d’ouverture et sa procédure.

Le résident de France qui achète aux Pays-Bas

Le cas est fréquent : une maison de vacances en Zélande, un pied-à-terre à Maastricht, un appartement acheté avant un projet d’expatriation qui ne s’est pas fait. Trois règles le gouvernent, et deux d’entre elles sont défavorables.

Un — le droit de mutation est le même.Il n’existe aucune condition de résidence dans l’article 14. Un résident de France qui achète un logement néerlandais qui ne sera pas sa résidence principale acquitte 8 %, comme un résident. La résidence secondaire relève de l’alinéa 2, pas de l’alinéa 3.

Deux — la box 3 s’applique, et sans abattement.L’article 7.7 soumet le non-résident à l’imposition du rendement de sa rendementsgrondslag in Nederland, définie à son alinéa 2 comme comprenant les immeubles situés aux Pays-Bas et les droits qui s’y rapportent directement ou indirectement, diminués des dettes liées à ces biens. Or l’article 5.2, alinéa 1, assoit l’imposition du résident sur la grondslag sparen en beleggen, c’est-à-dire la base après abattement : la règle spéciale de l’article 7.7 substitue la base bruteà la base nette. La confirmation systématique se trouve à l’article 7.8, alinéa 3 : pour le contribuable étranger qualifiant, le législateur rétablit nommément la déduction personnelle et la franchise de 3 800 € sur les dettes — et ne rétablit pas l’article 5.5. Un non-résident propriétaire d’un seul bien néerlandais est donc imposé dès le premier euro de valeur nette : 1 282 € d’impôt de plus par an et par personnequ’un résident, dans une situation sans dette. Ce point n’est toutefois pas tranché : une seconde lecture, appuyée sur le renvoi global de l’article 7.7, alinéa 1, aux « regels van hoofdstuk 5 », soutient que l’abattement bénéficie aussi au non-résident, et la littérature professionnelle néerlandaise rapporte une modification entrée en vigueur au 1er janvier 2017 en ce sens — sans qu’aucune disposition légale ni position administrative publiée ne l’établisse. Nous exposons les deux lectures et nous faisons confirmer le point auprès d’un belastingadviseur avant toute simulation.

Trois — depuis le 1er janvier 2026, l’usage personnel est imposé sous contre-preuve.L’article 5.27a, inséré par l’article II de la loi du 14 juillet 2025 et applicable à compter du 1er janvier 2026, impose l’avantage tiré de la disponibilité d’un immeuble pour l’usage personnel, à sa valeur locative économique annuelle. Le Belastingdienst offre au contribuable une option — non un standard opposable — consistant à retenir 5,06 %de la valeur WOZ. Pour les années antérieures, la question est tranchée en sens inverse : le Hoge Raada jugé le 20 décembre 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1788) que cet avantage n’était pas quantifiable et devait être fixé à zéro, faute de règle légale. Un calcul de contre-preuve fait pour 2024 avec un avantage d’usage à zéro était juste ; le même calcul refait à l’identique pour 2026 est faux, et il l’est dans le sens qui déclenche un redressement.

Coût annuel de détention = impôt de box 3 sur base brute + charges, sans aucune déduction

Vendre, partir, revenir : trois règles qui se déclenchent au mauvais moment

L’expatrié n’achète pas pour toujours. Trois mécanismes se déclenchent au moment du départ ou du retour, et ils ne sont ni intuitifs, ni rattrapables après coup.

L’eigenwoningreserve : le gain est libre d’impôt, et immobilisé trois ans

Lors de la cession d’une résidence principale, le solde net de cession — valeur de la contrepartie, moins les frais de cession, moins l’eigenwoningschuld — est ajouté à une réserve (article 3.119aa, alinéa 1). Cette réserve réduit ensuite le montant de dette admis comme eigenwoningschuldsur le logement suivant : la plus-value n’est pas imposée, mais elle doit être réinvestie en fonds propres, faute de quoi la déduction d’intérêts correspondante est perdue.

Cette contrainte est temporaire, et c’est le point que la littérature omet presque toujours. L’alinéa 3 dispose : « De eigenwoningreserve vervalt voor zover die is toe te rekenen aan een vervreemdingssaldo eigen woning dat drie jaar geleden is toegevoegd. » La réserve s’éteint pour la fraction correspondant à un solde ajouté trois ans auparavant.

Le départ temporaire : on ne peut pas louer et garder la déduction

L’uitzendregelingde l’article 3.111, alinéa 6, permet, sur demande, de continuer à traiter comme eigen woning le logement occupé au moins un an comme résidence principale et depuis lors seulement temporairement inoccupé. Elle est assortie de deux conditions : « a. de woning niet aan derden ter beschikking wordt gesteld en b. de belastingplichtige tezamen met zijn partner niet met betrekking tot een andere woning belastbare inkomsten uit eigen woning geniet. »

L’effet est net et il déçoit systématiquement : on ne peut pas louer son ancien logement et conserver la déduction d’intérêts par l’uitzendregeling. Louer fait tomber la condition a et bascule le bien en box 3. L’alinéa 7 énumère trois catégoriesde personnes qui ne sont pas des « tiers » lorsque le logement est mis à disposition à titre gratuit : les descendants en ligne directe du contribuable, de son partenaire ou de son ex-partenaire ; le partenaire ou l’ex-partenaire ; et la personne qui, dans les douze mois consécutifs précédant la période, faisait partie du ménage. À titre gratuit, et personne d’autre.

La location temporaire d’un logement resté en box 1obéit à une règle distincte, celle de l’article 3.113 : « Met betrekking tot de eigen woning die tijdelijk ter beschikking is gesteld aan derden wordt het ingevolge artikel 3.112 als voordelen uit eigen woning in aanmerking te nemen bedrag vermeerderd met 70 percent van de voordelen ter zake van het ter beschikking stellen. » Soixante-dix pour cent des loyers perçus s’ajoutent au forfait, lequel reste dû intégralement. Ce régime suppose toutefois que le logement demeure un eigen woning : l’alinéa 8 de l’article 3.111 dispose que « het tijdelijk ter beschikking stellen van een woning aan derden, ontneemt daaraan niet het karakter van hoofdverblijf », ce qui vise le contribuable dont ce logement reste la résidence principale — le résident néerlandais qui loue pendant ses vacances. L’expatrié parti s’installer ailleurs n’en relève pas : la location fait tomber la condition a de l’uitzendregeling, le logement cesse d’être un eigen woning, et le bien bascule en box 3 — pour un non-résident, sur le fondement de l’article 7.7, alinéa 2, sous a, sans déduction d’intérêts s’il n’est pas kwalificerende buitenlandse belastingplichtige.

La location d’une chambrebénéficie d’une exonération à l’article 3.114 si les recettes n’excèdent pas 6 633 € en 2026 par an etsi bailleur et locataire sont tous deux inscrits à cette adresse au registre de la population (alinéa 2). La double inscription est une condition de forme dont l’oubli fait tomber l’exonération entière.

La règle des trente pour cent n’a jamais protégé l’immobilier néerlandais

Le régime dit des trente pour cent — l’expatregelingde l’article 31a, alinéa 8, de la Wet op de loonbelasting 1964— permet à l’employeur de verser en franchise d’impôt une fraction de la rémunération, pendant cinq ans au maximum. Trois populations relèvent de trois régimes distincts, et il ne faut jamais en présenter un seul : le salarié dont le régime s’appliquait au 31 décembre 2023 conserve 30 %pour la durée restante ; celui qui est entré dans le régime en 2024, 2025 ou 2026 passe à 27 %au 1er janvier 2027 ; celui qui entre à compter du 1er janvier 2027 relève de 27 % et d’une norme de rémunération rehaussée. Le chapitre qui lui est consacré expose le dispositif complet.

Pour l’immobilier, deux conséquences seulement, et elles sont importantes. Un : l’option de partiële buitenlandse belastingplicht, qui permettait au bénéficiaire d’être traité comme un non-résident pour les box 2 et box 3, est abrogée depuis le 1er janvier 2025— l’article 2.6 de la Wet IB 2001porte la mention « [Vervallen per 01-01-2025] ». Un régime transitoire subsiste, au plus tard jusqu’au 31 décembre 2026, pour le salarié qui percevait une indemnité relevant du régime sur le dernier temps de paie de 2023 — et il est perdu à la date d’une interruption. La question à poser n’est donc pas « bénéficiiez-vous de la règle des trente pour cent fin 2023 ? » mais « en avez-vous bénéficié sans interruptiondepuis ? ». Un changement d’employeur avec coupure depuis 2024 a fait perdre l’option à la date de cette coupure. Deux : ce régime n’a jamais protégé l’immobilier situé aux Pays-Bas, que l’article 7.7 maintient dans l’assiette néerlandaise du non-résident. Un bénéficiaire propriétaire d’une résidence secondaire néerlandaise l’a toujours eue en box 3.

L’échéance du 1er janvier 2027 est en revanche un rendez-vous à porter au calendrier : pour ceux qui bénéficient encore du transitoire, elle fait entrer en box 3 l’ensemble du patrimoine mondial, immobilier resté en France compris. L’arbitrage se conduit avant le 31 décembre 2026, sur la valeur au 1er janvier 2027, et non après.

Le calendrier, et ce qui devient irréversible

Les six trajectoires d’acquisition en une page

Trois lectures transversales de ce tableau. La première : l’écart entre les droits de mutation d’un même bien va de zéro à 44 400 €selon l’âge de l’acquéreur et l’usage projeté. Aucun autre paramètre de l’opération ne présente cette amplitude, et il se joue en une journée, devant notaire. La deuxième : la trésorerie, et non le revenu, est la contrainte qui bloque — la quotité de cent pour cent porte sur la valeur du logement, pas sur le coût de l’opération, et rien de ce qui s’y ajoute n’est finançable. La troisième : l’écart entre l’occupation et la location est de nature, pas de degré. Occuper ouvre 2 % de droits, la déduction des intérêts à 37,56 % et un forfait modeste ; louer impose 8 % de droits, aucune déduction de charges, et un forfait de 6 % sur la valeur.

Ce que nous faisons, ce que nous coordonnons, et ce que nous ne rendons pas

Sur ce chapitre plus que sur tout autre, la ligne de partage doit être dite clairement. Il y a ce qu’un cabinet français peut établir seul, et il y a ce qui relève d’un professionnel néerlandais. Nous identifions le sujet, nous en chiffrons l’enjeu, et nous coordonnons l’intervention ; nous ne rendons pas nous-mêmes ces avis-là.

Il existe une manière de se tromper d’un facteur deux sur un investissement locatif néerlandais, et elle ne tient ni au prix d’achat, ni au taux du crédit, ni à la fiscalité. Elle tient au fait que, dans ce pays, le loyer n’est pas une variable que le bailleur choisit. Il est, dans la majorité des logements, la conséquence arithmétique d’un nombre entier de points attribués au bien selon un barème réglementaire. On compte les mètres carrés, on compte les radiateurs, on compte les WC, on ajoute l’étiquette énergétique, on ajoute une fraction de la valeur cadastrale, on retranche cinq points s’il n’y a pas de balcon — et le total commande un plafond mensuel en euros, publié à l’euro près dans une annexe d’arrêté ministériel.

C’est pourquoi ce chapitre est distinct de celui consacré à l’acquisition. Mélanger les deux revient à publier un rendement qui n’existe pas : on prend un prix de marché réel, on lui applique un loyer de marché réel, et l’on obtient un ratio que la loi néerlandaise interdit d’atteindre sur la plus grande part du parc locatif — les seules corporations de logement social, dont le parc est intégralement réglementé, détiennent déjà 2,33 millions des 3,51 millions de logements loués que le CBS dénombre pour 2025, et la réforme de 2024 y a ajouté le segment intermédiaire du locatif privé. Nous avons donc séparé les deux opérations. Ce chapitre part du logement, en compte les points, en déduit le loyer juridiquement exigible, puis retranche les charges, les taxes locales et l’impôt de box 3 — dans cet ordre — pour arriver à l’euro qui reste. Il le fait sur trois configurations chiffrées, plus deux variantes qui changent le signe du résultat, et il finit par la comparaison avec un investissement locatif français, faite honnêtement, c’est-à-dire en incluant ce que la France impose à la sortie et que les Pays-Bas n’imposent pas.

Le système à points : où il est écrit, et comment il se calcule

Le woningwaarderingsstelsel— que l’on abrège WWS et que l’on peut traduire par « système d’évaluation du logement » — n’est pas une grille indicative. C’est une chaîne de trois textes, dont chacun renvoie au suivant, et il faut connaître les trois pour vérifier un loyer.

Premier maillon : la loi.L’article 10, alinéa 1, de la Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte— que nous avons ouverte le 03/08/2026 dans sa version « Geldend van 04-06-2026 t/m heden » — dispose que des règles d’évaluation de la qualité d’un logement sont fixées par ou en vertu d’un décret. La loi ne dit rien du barème : elle délègue.

Deuxième maillon : le décret. Le Besluit huurprijzen woonruimte(BWBR0003237), version « Geldend van 01-01-2026 t/m heden », règle la question en un article de trois lignes, l’article 5 :

Troisième maillon : l’arrêté qui convertit les points en euros.L’annexe I du décret donne les points ; elle ne donne pas les loyers. Ceux-ci figurent dans la Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte(BWBR0015386), dont nous avons ouvert le 04/08/2026 la version en vigueur, « Geldend van 01-07-2026 t/m heden », qui reprend sans les modifier les montants de la version « Geldend van 01-01-2026 t/m 30-06-2026 » relevée la veille, et dont l’article 2 pose : « De maximale huurprijsgrenzen voor woonruimten welke een zelfstandige woning vormen als bedoeld in artikel 1, tweede lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte zijn de bedragen, genoemd in bijlage I. » C’est cette annexe qui porte la table point par point, du premier au dernier.

Retenez la chaîne, parce qu’elle explique une chose que les brochures ne disent pas : le barème des points et le barème des euros sont dans deux textes différents, et ils ne bougent pas au même rythme. Le premier est refondu par réforme ; le second est indexé chaque 1er janvier. Un comptage fait en 2025 reste valable en 2026, mais le loyer qu’il autorise a changé.

Les douze rubriques, et ce que chacune vaut

Voici le contenu de l’annexe I, sous A, telle que nous l’avons relevée le 03/08/2026. Nous donnons les barèmes principaux ; le texte comporte des sous-cas et une notice explicative (toelichting) qui, elle-même, a valeur normative par le renvoi de l’article 5. Un comptage complet ne s’improvise pas depuis la France : il se fait sur place, mètre en main.

Deux observations, avant d’entrer dans les deux rubriques qui décident vraiment.

La première : le barème ne récompense pas ce qu’un acheteur français croit payer.L’emplacement n’y figure pas. La vue non plus. L’étage non plus, en tant que tel. Le charme d’un immeuble du XVIIe siècle sur un canal ne rapporte aucun point ; son absence d’isolation en fait perdre quinze. Ce que le WWS mesure, c’est une qualité d’usage— surface, confort thermique, équipements — et non une valeur de marché. La valeur de marché n’entre qu’à la rubrique 11, par la porte de la WOZ, et cette porte est étroite.

La seconde : il existe des points négatifs. Un appartement sans balcon ni terrasse ni jardin perd cinq points au titre de la rubrique 8. Une étiquette G en fait perdre quinze au titre de la rubrique 4. Cumulés, ces vingt points valent, dans la zone du seuil de libéralisation, environ 137 € de loyer mensuel— et surtout, ils peuvent faire basculer un bien du secteur libre vers le secteur réglementé, ce qui n’est pas une question de degré mais de nature.

La rubrique 4 : l’étiquette énergétique, seul levier vraiment actionnable

C’est la rubrique la plus lourde du barème après la surface, et c’est la seule sur laquelle un propriétaire peut agir en quelques mois. Le barème distingue les maisons individuelles (eengezinswoningen) des appartements et duplex (meergezinswoningen). En l’absence d’étiquette valable, le décret retient une équivalence fondée sur l’année de construction — et cette équivalence est brutale pour le bâti ancien.

Lisez la colonne de droite de haut en bas. Sur un appartement, passer de l’étiquette E à l’étiquette A fait gagner 41 points : −4 devient +37. Dans la zone du seuil de libéralisation, un point vaut de l’ordre de 6,80 € à 6,85 € de loyer mensuel — nous établissons ce chiffre plus bas sur la table officielle. Quarante et un points, ce sont donc environ 281 € de loyer mensuel, soit 3 372 € par an, et le franchissement quasi certain d’un ou deux seuils de segment.

La rubrique 11 : la valeur cadastrale, et le plafond de 33 % qui referme la porte

Voici la rubrique que les investisseurs étrangers comprennent de travers, et l’erreur coûte cher parce qu’elle porte sur la décision d’achat elle-même. Le raisonnement spontané est : « j’achète cher à Amsterdam, donc ma WOZ est élevée, donc j’aurai beaucoup de points, donc je serai dans le secteur libre ». Ce raisonnement est faux, et il est faux par construction.

La rubrique 11 comporte deux composantes. La première convertit la valeur WOZ en points à raison d’un point par 16 954 €pour les avis WOZ dont la date de référence est le 1er janvier 2025 — c’est-à-dire, pour l’année 2026. La seconde rapporte la valeur WOZ à la surface : on divise la valeur par le nombre de mètres carrés des pièces, des autres espaces et des emplacements de stationnement, puis par 268 €, pour la même date de référence. Un plancher de valeur WOZ est prévu pour les logements de très faible valeur. Les deux composantes s’additionnent.

Puis vient la phrase qui referme le dispositif, et nous la reproduisons parce qu’elle est le cœur du sujet :

Prenons la mesure de la contrainte. Pour qu’un logement atteigne 187 points avec le plafond en vigueur, les rubriques 1 à 10 et 12 doivent à elles seules produire au moins 125 points— puisque les points de WOZ ne peuvent représenter plus du tiers du total, soit au plus 62 points sur 187. Cent vingt-cinq points hors WOZ, sur un appartement, cela suppose une combinaison de surface et de confort qui ne s’obtient pas en dessous d’environ 70 m² correctement équipés et correctement isolés. Un studio amstellodamois de 35 m² à 450 000 € ne sera pas dans le secteur libre, quel que soit son prix, et son loyer sera plafonné. Une précision s’impose toutefois sur la portée du plafond, et elle en borne l’effet : lorsqu’il s’applique, il ne peut jamais faire descendre le logement en dessous de 186 points. La notice officielle du barème l’énonce ainsi : « wanneer een woning zonder de ‘cap op de WOZ’ 187 of meer punten krijgt en door ‘de cap op de WOZ’ minder dan 187 punten krijgt: dan geldt een minimale waardering van 186 punten voor de woning ». Un logement que le plafond fait retomber du secteur libre ne tombe donc que d’un point : il se retrouve au sommet du segment intermédiaire, à 1 228,07 € par mois, et non au bas du barème.

Les majorations de plafond : monuments, sites protégés, construction neuve

L’article 8a du Besluit huurprijzen woonruimte, dans sa version « Geldend van 01-01-2026 t/m heden », prévoit quatre majorations du plafond obtenu par les points. Elles ne créent pas de points : elles multiplient le loyer plafond correspondant au nombre de points déjà obtenu. La distinction compte, parce qu’une majoration de plafond ne fait pas franchir le seuil de libéralisation, qui se mesure en points.

La quatrième ligne mérite une attention particulière, parce qu’elle est la seule mesure de ce corpus qui soit franchement favorable à l’investisseur et qu’elle porte une date couperet. Un logement neuf du segment intermédiaire, occupé pour la première fois après le 1er juillet 2024 et dont le chantier a démarré avant le 1er janvier 2028, bénéficie d’un plafond majoré de 10 % pendant vingt ans. Sur le plafond du segment intermédiaire, cela porte le loyer maximal de 1 228,07 € à 1 350,88 € par mois, soit 1 474 € de loyer supplémentaire par an, pendant vingt ans. C’est, à notre lecture, le seul argument proprement fiscal et réglementaire qui distingue aujourd’hui le neuf de l’ancien en location intermédiaire aux Pays-Bas — l’autre étant le régime de TVA, traité au chapitre consacré à l’acquisition.

Les trois segments, et le point de bascule vers le secteur libre

Le total de points range le logement dans l’un de trois segments. Le premier est le logement social régulé ; le deuxième, créé par la réforme de 2024, est le segment intermédiaire, le middenhuur ; le troisième est le secteur libre. Les bornes sont des nombres entiers de points, et les plafonds correspondants sont indexés chaque 1er janvier — de 3,65 %au 1er janvier 2026.

Nous avons relevé sur cette même annexe les quatre valeurs qui encadrent les deux seuils, parce que ce sont elles qui permettent de chiffrer ce que vaut un point :

Le 187e point n’est pas un point comme les autres.Au barème, il vaut 6,85 €. En réalité, il vaut la différence entre un loyer administré et un loyer de marché. Sur un appartement de 70 m² à Amsterdam, le loyer moyen du secteur libre relevé par la fédération professionnelle NVM au premier trimestre 2026 s’établit à 24,88 €/m²/mois, soit 1 741,60 €pour ce logement. Le plafond du 186e point est de 1 228,07 €. L’écart est de 513,53 € par mois, soit 6 162 € par an, et il tient à un point.

Valeur d’un point = 6,80 € à 6,85 € par mois au barème, PARTOUT SAUF au franchissement du 144e et du 187e point, où elle vaut le changement de régime tout entier

La réforme du secteur intermédiaire : un texte, deux dates d’effet

Le segment intermédiaire n’existait pas avant 2024. Jusque-là, le système à points ne s’imposait qu’au logement social : au-dessus de la liberalisatiegrens, le loyer d’entrée était libre. La Wet betaalbare huura étendu le caractère contraignant du WWS jusqu’à 186 points, créant de toutes pièces un troisième segment régulé. Le gouvernement néerlandais chiffre lui-même l’effet attendu à environ 300 000 logements dont le loyer doit baisser, à terme, de 190 € par mois en moyenne — chiffres publiés sur la page consacrée à la loi par volkshuisvestingnederland.nl, ouverte le 03/08/2026.

Les références exactes, que nous avons vérifiées le 03/08/2026 sur zoek.officielebekendmakingen.nl :

Cette exception d’un seul article est le point que presque toutes les présentations françaises manquent, et il n’est pas anecdotique.L’article I de la Wet betaalbare huur est celui qui modifie la Wet goed verhuurderschap, c’est-à-dire le texte administratif qui donne aux communes le pouvoir de sanctionner un bailleur. Les règles civiles — plafond de loyer opposable, saisine de la commission des loyers — sont entrées en vigueur le 1er juillet 2024. Le pouvoir communal de constater et de sanctionner un loyer excessif n’est né que le 1er janvier 2025. La page officielle volkshuisvestingnederland.nl, ouverte le 03/08/2026, l’écrit sans ambiguïté : les communes peuvent intervenir depuis le 1er janvier 2025 lorsque des bailleurs demandent un loyer trop élevé.

Reste la question du droit transitoire, celle que pose tout propriétaire déjà en place : mon bail conclu avant le 1er juillet 2024 est-il rattrapé ? La Wet betaalbare huur insère à cet effet un article 23a dans la Wet goed verhuurderschap, qui réserve en principe les baux conclus avant l’entrée en vigueur, avec des exceptions — dont l’une n’a produit effet qu’un an plus tard, et concerne les logements du bas du barème. Nous avons ouvert ce texte le 03/08/2026, mais nous n’en publions pas la mécanique détaillée : l’articulation entre l’article 23a, les seuils exprimés par renvoi à la Wet op de huurtoeslaget la date de conclusion du bail est précisément le genre de question qui se tranche sur pièces, bail en main. Nous identifions le sujet, nous en chiffrons l’enjeu, et nous coordonnons l’intervention d’un avocat néerlandais en droit locatif ; nous ne rendons pas nous-mêmes cet avis.

La commission des loyers : six mois, vingt-cinq euros, et un effet rétroactif

Le contrôle du loyer d’entrée repose sur l’article 7:249 du Burgerlijk Wetboek, dont nous avons vérifié le 03/08/2026 que le livre 7 est servi par wetten.overheid.nldans sa version « Geldend van 01-07-2026 t/m heden ». Le texte, relevé sur cette source lors de l’établissement de notre socle et recoupé caractère par caractère par notre contre-audit, dispose :

Et voici le point que la plupart des bailleurs particuliers ignorent : cette faculté survit dans le secteur libre.L’article 7:247 du même code, qui écarte l’essentiel du régime des loyers pour les baux dont le loyer d’entrée dépasse le montant fixé en application de l’article 3, alinéa 2, de la Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, maintient expressément l’article 249 parmi les articles réservés. Autrement dit : un bail présenté comme libre, signé à 1 800 € par mois, peut être déféré à la commission des loyers dans les six mois de sa prise d’effet ; si le comptage révèle 182 points au lieu des 187 espérés, le loyer est ramené au plafond du barème, à compter de la date d’effet du bail.

Le coût d’accès à cette procédure est asymétrique, et l’asymétrie est voulue. Nous avons ouvert la page officielle de la Huurcommissieconsacrée aux frais de procédure le 03/08/2026 :

Vingt-cinq euros contre cinq cents, avec restitution au gagnant : le rapport de force procédural est construit pour que le locataire n’hésite pas. Un bailleur français qui raisonne en coût de contentieux se trompe d’échelle : l’enjeu n’est pas le montant des frais, c’est la rétroactivité de la baisse et son caractère définitif pour toute la durée du bail — laquelle, on va le voir, est en principe indéterminée.

Les hausses de loyer : trois plafonds, trois dates, aucune liberté

Il faut ici corriger une formule qui circule et que nous avons nous-mêmes trouvée dans nos documents de travail avant de la reprendre : on lit qu’« il n’existe aux Pays-Bas aucun segment où le loyer puisse être augmenté librement ». La phrase est fausse telle quelle, parce qu’elle confond deux choses. Le plafonnement porte sur la hausse en cours de bail, dans les trois segments sans exception. Il ne porte pas sur le loyer d’entrée d’un nouveau bail dans le secteur libre, lequel se fixe au prix du marché.

Cette distinction n’est pas doctrinale : elle commande la stratégie de détention. En France, la rentabilité d’un bien locatif se construit sur la durée du bail et l’indexation. Aux Pays-Bas, dans le secteur libre, l’indexation est bridée à un pourcentage inférieur à la progression des loyers de marché, et c’est la rotation des locatairesqui permet de rattraper le marché. C’est exactement l’inverse de la logique française — et cela explique que la protection du locataire, traitée dans la section suivante, soit le véritable paramètre de risque de l’opération.

Les mécanismes de plafonnement figurent à l’article 10 de la Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, version « Geldend van 04-06-2026 t/m heden » que nous avons ouverte le 03/08/2026 :

Le communiqué gouvernemental détaille les calculs, et il vaut de les refaire, parce qu’ils disent où se situera le plafond de l’année prochaine. Segment social :l’inflation moyenne de décembre 2022 à décembre 2025 ressort à 3,6 %, majorée de 0,5 point, soit 4,1 %. Segment intermédiaire :la progression des salaires conventionnels de décembre 2024 à décembre 2025 ressort à 5,1 %, majorée d’un point, soit 6,1 %. Secteur libre :l’inflation, à 3,4 %, étant inférieure à la progression salariale de 5,1 %, c’est elle qui est retenue, majorée d’un point, soit 4,4 %.

Deux précisions de calendrier, l’une et l’autre issues de textes que nous avons ouverts le 03/08/2026. Première : le plafonnement du secteur libre, longtemps présenté comme temporaire, a été prorogé par la loi du 24 avril 2024 publiée au Staatsblad 2024, 108, dont l’article I substitue à la formule « drie jaar na dat tijdstip » les mots « met ingang van 1 mei 2029 ». Le plafonnement du secteur libre court donc jusqu’au 1er mai 2029, et l’article 10 de la Uitvoeringswet porte effectivement, dans la version consolidée que nous avons ouverte, une modification future prenant effet à cette date. Seconde :la même loi du 24 avril 2024 a raccourci le délai de prescription de l’action en paiement d’une hausse de loyer, ramené à deux ans, et réduit à un an dans un cas particulier tenant à l’absence de notification écrite. Un bailleur qui laisse courir des hausses non réclamées ne les rattrape plus indéfiniment.

Les obligations du bailleur : ce que la Wet goed verhuurderschap impose

La Wet goed verhuurderschap — la loi sur le bon comportement du bailleur — est la loi du 24 mars 2023, publiée au Staatsblad 2023, 103, portant règles tendant à promouvoir le bon comportement locatif et à prévenir les pratiques de location indésirables. Nous l’avons ouverte le 03/08/2026, ainsi que la page officielle volkshuisvestingnederland.nlconsacrée aux règles nationales qui en découlent. Son article 2, alinéa 1, pose que le bailleur ou l’intermédiaire d’un local d’habitation ou d’hébergement agit conformément aux règles du bon comportement de bailleur ; son alinéa 2 les énumère.

Deux dispositions de cette loi méritent d’être isolées, parce qu’elles portent le risque. L’article 5autorise le conseil municipal à instaurer, par règlement, l’interdiction de louer sans autorisation une catégorie de logements désignée dans un périmètre désigné : c’est la verhuurvergunning. L’article 19prévoit une amende administrative, dont le plafond correspond à la quatrième catégorie du code pénal néerlandais, portée à la cinquième catégorie en cas de récidive. Nous ne publions pas ici le montant en euros de ces catégories : il est fixé par un autre texte, que nous n’avons pas ouvert pour ce chapitre, et il est révisé périodiquement. L’ordre de grandeur, en revanche, n’est pas celui d’une contravention.

La durée du bail : depuis le 1er juillet 2024, le bail court redevient l’exception

Le second texte de 2024 est la Wet vaste huurcontracten, la loi sur les baux permanents. Sa date d’entrée en vigueur est établie par un texte primaire, et non par une brochure : l’article 3 du Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst, décret du 5 juin 2024 publié au Staatsblad 2024, 152, dispose « De Wet vaste huurcontracten treedt in werking met ingang van 1 juli 2024 ». Le bail à durée indéterminée redevient la norme du logement d’habitation.

L’article 7:271, alinéa 1, du Burgerlijk Wetboekénonce le principe, et il faut le formuler avec précision parce que la formulation approximative circule : le bail conclu pour une durée déterminée ne prend pas fin par le seul écoulement du terme. Il ne devient pas pour autant un bail à durée indéterminée : il reste à durée déterminée, mais il doit être résilié, et cette résiliation n’est possible, à peine de nullité, que sur l’un des neuf motifsénumérés à l’article 7:274, alinéa 1. La nuance est sans effet pratique pour le locataire, qui est protégé dans les deux cas ; elle en a un pour le bailleur, qui doit produire un motif et non attendre une date.

L’alinéa 2 du même article ouvre l’exception : les baux de deux ans ou moins conclus avec des personnes appartenant à des catégories désignées par décret. Ces catégories sont au nombre de huit, énumérées à l’article 1er du Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst(Stb. 2024, 152), et nous les avons dénombrées :

Les neuf motifs de congé, et les deux qui servent réellement à un expatrié

L’article 7:274, alinéa 1, énumère limitativement les cas dans lesquels le juge peut faire droit à une demande de résiliation. Ils sont neuf, de a à i : a) mauvais comportement du locataire ; b) clause de libération de l’alinéa 2 ; c) besoin urgent du logement pour un usage personnel ; d) refus par le locataire d’une offre raisonnable de nouveau bail ; e) réalisation d’une affectation prévue par le plan d’urbanisme ; f) chambre située dans le logement du bailleur ; g) immeuble sous permis temporaire de quinze ans au plus ; h) vente par un bailleur particulier ; i) reprise du bail par le plus âgé des occupants ayant atteint 28 ans.

Le motif c— le besoin personnel — comporte une exclusion expresse que le texte formule entre parenthèses et qui ruine l’usage qu’un propriétaire français en attendrait : « vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen », l’aliénation du logement loué n’étant pas comprise dans le besoin personnel. Vouloir vendre n’est pas un besoin personnel. Le motif exige en outre que le locataire puisse obtenir un autre logement adapté.

Une quatrième voie existe, la location temporaire sous permis communal fondée sur la Leegstandswet, généralement employée pour un bien mis en vente et resté vacant. Nous ne l’avons pas instruite pour ce chapitre et nous n’en publions donc aucune condition ni aucun délai : c’est un sujet à ouvrir avec un avocat néerlandais en droit locatif, au même titre que la rédaction des clauses ci-dessus.

La fiscalité du bailleur : l’immeuble locatif en box 3

Le chapitre 5expose l’architecture de la box 3, l’état de la jurisprudence du Hoge Raad, le statut exact de chacun des trois forfaits et la procédure de contre-preuve. Nous n’y revenons pas : nous prenons ces acquis et nous les appliquons à un immeuble donné en location. Trois différences majeures avec la France doivent être posées d’emblée, parce qu’elles commandent tout ce qui suit.

Les paramètres applicables à l’exercice 2026 sont les suivants. Nous reprenons ici la qualification exacte de chaque taux, parce qu’elle n’est pas la même pour les trois et que la confusion entre eux est la plus fréquente du dossier.

La valorisation : WOZ, leegwaarderatio, et les trois correctifs

Un logement de box 3 n’est pas retenu pour sa valeur vénale mais pour sa valeur WOZarrêtée pour l’année civile (article 5.20, alinéa 1). Lorsqu’il est loué et que la location relève du régime protecteur du livre 7 du code civil, cette valeur est réduite par un coefficient fixé par décret, la leegwaarderatio (alinéa 3). En cas de bail à construction (erfpacht), elle est diminuée de la valeur capitalisée du canon (alinéa 4) — et cette capitalisation est chiffrée : l’article 17b du Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001 retient dix-sept fois le canon annuel.

Le barème de la leegwaarderatiofigure à l’article 17a du même décret, version « Geldend van 01-01-2026 t/m heden ». Son alinéa 3 précise que le loyer annuel à retenir est douze fois le loyer mensuel tel qu’il s’applique au début de l’année civile.

Le barème n’est pas un plafond de décote, contrairement à ce que l’on lit — et à ce que nos propres documents de travail ont d’abord écrit. L’alinéa 6 de l’article 17a ouvre une contre-preuve de valeur, indépendante du niveau de loyer :si la valeur obtenue par WOZ × leegwaarderatioexcède d’au moins 10 % la valeur vénale du bien en état louéà la date de référence de l’article 18 de la Wet waardering onroerende zaken, c’est cette valeur vénale qui est retenue. C’est le seul mécanisme qui protège le bailleur dont le bien est grevé d’un bail protégé de longue durée à loyer élevé : il suppose une expertise datée à la waardepeildatumet se plaide au cas d’espèce.

Deux correctifs complètent le dispositif : l’alinéa 4 retranche 20 000 €de la WOZ d’un logement qui constitue une fraction non cessible séparément d’une propriété bâtie ; l’alinéa 5 n’applique le coefficient qu’à la quote-part effectivement louée, au prorata des mètres carrés, en cas de location partielle.

Un dernier mot sur les travaux, parce que la ligne de partage n’est pas celle qu’on croit. Elle ne passe pas entre « travaux » et « absence de travaux », mais entre amélioration et entretien. La hausse de valeur résultant de l’extension ou de l’amélioration d’un logementest neutralisée : l’article 5.31, alinéa 3, retient la valeur de fin d’année telle qu’elle aurait été fixée sans cette extension ou amélioration, à condition que les travaux aient été déclarés à la commune, ce qui déclenche l’article 18, alinéa 3, sous b, de la Wet WOZ. Pour un actif autrequ’un logement, l’article 5.29, alinéa 2, en fait au contraire un apport, donc une déduction. En revanche, la plus-value résultant du simple entretien n’est neutralisée par aucun mécanisme : elle est imposée. Refaire une salle de bains vétuste à l’identique améliore la valeur sans ouvrir la neutralisation ; l’étendre ouvre la neutralisation, à condition de l’avoir déclarée.

La contre-preuve du rendement réel appliquée à un bien locatif

Le chapitre 5 expose la procédure de contre-preuve dans son ensemble. Ce qu’il faut en retenir pour un immeuble locatiftient en six points, et le sixième renverse l’intuition générale.

Seuil = 6 % × (1 − 59 357 ÷ V) pour un célibataire résident ; 6 % × (1 − 118 714 ÷ V) pour un couple de partenaires fiscaux ; et 6 % TOUT COURT pour un non-résident

Ce qui entre dans le rendement réel d’un bien locatif :les loyers (article 5.27, alinéa 1, sous b) ; la variation de valeur, réalisée ou non (article 5.28, et arrêt du 6 juin 2024, considérant 5.4.8, qui retient expressément les variations de valeur même non réalisées) ; et, depuis le 1er janvier 2026, l’avantage tiré de la disponibilité du bien pour usage personnel, évalué à sa valeur locative économique annuelle (article 5.27a, alinéa 1). Ce dernier point ne joue pas tant que le bien est loué : l’alinéa 3 écarte expressément la présomption dans la mesure où le bien est loué ou affermé, en construction, ou inutilisable en raison d’un incendie ou de travaux.

Ce qui n’y entre pas :aucune charge. L’article 5.27, alinéa 2, ne comporte que deux points, tous deux relatifs aux intérêts ; l’arrêt du 6 juin 2024 le confirme à son considérant 5.4.9. Frais de gestion, honoraires, courtages, taxe communale, assurance, charges de copropriété, entretien : rien de tout cela ne se déduit. C’est la différence de fond avec le régime français du réel, et c’est elle qui rend la comparaison des deux pays impossible sur le seul terrain du taux.

La méthode de valorisation, dite « t−1 »(article 5.31, alinéa 2, et arrêt du 20 décembre 2024, ECLI:NL:HR:2024:1788, considérant 5.2.2) : la valeur de début d’année est la WOZ arrêtée pour cette année civile, celle de fin d’année est la WOZ arrêtée pour l’année suivante. Or la WOZ d’une année a pour date de référence le 1er janvier de l’année précédente. La « variation de valeur de 2026 » retenue en box 3 est donc le mouvement de marché intervenu entre le 1er janvier 2025 et le 1er janvier 2026.Le même arrêt précise, au considérant 5.2.5, que l’écart entre le prix payé et la valeur WOZ n’est pas un rendement.

Le rendement réel, refait pas à pas sur trois configurations

Nous passons maintenant aux chiffres. Trois configurations, choisies parce qu’elles couvrent les trois situations que nous rencontrons : le bien plafonné au sommet du segment intermédiaire, le bien de secteur libre dans la capitale, et le bien provincial du haut du segment social. Puis deux variantes qui, l’une et l’autre, changent le signedu résultat : le levier et le bail à construction.

Configuration A — Rotterdam, 70 m², plafonné au 186e point

Huit cent quarante-neuf euros par an pour 463 103 € engagés. Ce n’est pas une anomalie de nos hypothèses : c’est le résultat structurel d’un loyer plafonné à 3,18 % du coût de revient face à une charge fiscale qui, elle, ne dépend pas du loyer. Appliquons la contre-preuve de valeur de l’article 17a, alinéa 6 : si une expertise datée à la waardepeildatumétablit une valeur en état loué de 300 000 €, la base retenue est cette valeur — puisque 342 000 € excède de plus de 10 % les 300 000 €. L’impôt tombe à 300 000 × 6 % × 36 % = 6 480 €, et le résultat net passe de 849 € à 1 756 €, soit 0,38 %. Une expertise vient de doubler le rendement net. Elle n’est pas gratuite, elle n’est pas acquise, et elle se plaide : mais 907 € par an sur la durée de détention justifient de l’instruire.

Configuration B — Amsterdam, 70 m², secteur libre

Voici le résultat le plus contre-intuitif de ce chapitre : le secteur libre ne sauve pas le rendement.Il rapporte 986 € contre 849 €, sur un capital engagé supérieur de 46 %. En pourcentage, il fait moins bien : 0,15 % contre 0,18 %. La raison est arithmétique et elle est la clé du sujet : l’impôt de box 3 est proportionnel à la valeur, tandis que le loyer, libre ou non, progresse moins vite que le prix dans les marchés tendus. Libérer le loyer ne libère pas de l’impôt : cela déplace simplement le point d’équilibre.

Impôt de box 3 annuel = 6,00 % × 36 % × (WOZ × leegwaarderatio) = 2,16 % de la base retenue — dû que le bien soit loué, mal loué, ou vacant

Configuration C — ville de province, 55 m², haut du segment social

La configuration la plus régulée est la plus rentable des trois, et de loin : 0,82 % contre 0,18 % et 0,15 %. Là encore, la raison est structurelle et non conjoncturelle. Le barème du WWS convertit les points en euros de façon à peu près linéaire, tandis que le prix d’acquisition, lui, croît avec la localisation, la vue et la rareté — qui ne rapportent aucun point. Plus le prix au mètre carré est élevé, plus l’écart se creuse entre ce que le bien coûte et ce que le barème l’autorise à rapporter. Le système à points pénalise mécaniquement les marchés chers, et il le fait avec d’autant plus de force que le plafond de 33 % de la rubrique 11 empêche la valeur de se traduire en points.

Notons enfin la marge sur laquelle repose la configuration C : le rapport loyer / WOZ y est de 4,98 %. Deux centièmes de point de plus et le coefficient passe à 100 %, portant l’impôt de 4 617 € à 4 860 € et le résultat net de 2 247 € à 2 004 € — une perte de 243 € pour un gain de loyer nul. Sur ce profil de bien, l’indexation annuelle du loyer doit être calculée en regardant la borne, et non seulement le pourcentage autorisé.

Première variante : le levier, qui améliore la base imposable et détruit la trésorerie

Reprenons la configuration A avec un emprunt de 70 % du prix, soit 295 500 €, à 4,5 % d’intérêt, sans amortissement — hypothèses posées. Les règles de quotité et d’amortissement de la Tijdelijke regeling hypothecair kredietvisent le prêt de la résidence principale ; un financement locatif obéit à d’autres conditions, que nous ne détaillons pas ici et qui relèvent du chapitre consacré à l’acquisition.

Seconde variante : l’erfpacht amstellodamois, qui fait passer le résultat sous zéro

Une part importante du bâti amstellodamois est détenue en erfpacht, bail à construction consenti par la commune, avec un canon périodique, racheté pour une période, ou perpétuel. Le régime fiscal en est double, et il joue dans les deux sens.

Trois mille euros de canon décaissés contre mille cent un euros d’impôt économisés : le bail à construction coûte 1 899 € nets par an, et il fait basculer la configuration B d’un résultat positif de 986 € à un résultat négatif de 913 €. C’est un renversement complet, et il tient à une ligne du contrat communal que beaucoup d’acquéreurs étrangers découvrent après la signature. Les conditions de rachat, de révision et de durée du canon sont fixées par la commune et varient d’un contrat à l’autre : il faut lire le contrat d’erfpacht avant l’offre, pas après.

La comparaison avec un investissement locatif français, faite honnêtement

La comparaison la plus fréquemment demandée est aussi la plus facile à truquer, dans les deux sens. On peut faire gagner la France en s’arrêtant à la trésorerie annuelle ; on peut faire gagner les Pays-Bas en s’arrêtant à l’absence d’imposition de la plus-value de cession. Il faut donc faire les deux, et les faire sous deux hypothèses de marché opposées. C’est ce que nous faisons ici.

Le terme de comparaison français est un appartement acquis 250 000 € frais d’agence inclus, loué nu 900 € par mois, détenu par un résident des Pays-Bas — donc un non-résident au sens fiscal français. Les hypothèses de charges sont posées, comme du côté néerlandais. Le régime foncier français, le taux minimum de l’article 197 A du code général des impôts et le sort des prélèvements sociaux sont exposés en détail aux chapitres 14 et 12 ; nous n’en reprenons ici que le résultat.

En trésorerie annuelle, la France l’emporte largement : 4 816 € contre 2 247 €, soit plus du double, sur un capital engagé équivalent. La raison tient en une phrase : la France impose un revenu net de charges, les Pays-Bas imposent une valeur. Aucune des 4 331 € de charges néerlandaises n’est déductible ; les 4 158 € de charges françaises le sont intégralement au régime réel. À elle seule, cette différence de base représente, au taux minimum de 20 % majoré du prélèvement de solidarité, plus de 1 100 € par an.

Mais la trésorerie n’est pas tout, et c’est ici que la comparaison honnête se distingue de la comparaison commode. Sur dix ans, il faut ajouter ce que chaque État prend à la sortie. Nous posons deux hypothèses de marché, l’une et l’autre explicitement hypothétiques, et nous ne présentons aucune progression de valeur comme acquise.

Le calendrier annuel du bailleur, et ce qui devient irréversible

Un investissement locatif néerlandais se pilote sur un calendrier, pas sur une intuition. Trois dates du 1er janvier commandent trois choses différentes, et elles ne se rattrapent pas.

Ce que nous faisons, et ce que nous ne faisons pas

Ce chapitre est aussi précis que nous savons l’écrire, et il ne suffit pas à conduire une opération. Cinq sujets, sur les précédents, exigent un professionnel néerlandais, et nous le disons sans détour : nous identifions le sujet, nous en chiffrons l’enjeu et nous coordonnons l’intervention d’un conseil néerlandais ou d’un notaire ; nous ne rendons pas nous-mêmes cet avis.

Deux questions relèvent, elles, d’un rescrit françaisplutôt que d’un spécialiste néerlandais : le taux des prélèvements sociaux applicable aux plus-values immobilières des non-résidents, exposé plus haut, et l’assiette des bénéfices industriels et commerciaux de location meublée au regard du I bis de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale — cette seconde question ne concernant que le patrimoine français conservé, elle est traitée au chapitre 14.

Les huit phrases à retenir

Un.Le loyer n’est pas une variable de décision : c’est le résultat d’un comptage de points, contraignant jusqu’à 186 points depuis le 1er juillet 2024, et sanctionnable par la commune depuis le 1er janvier 2025.

Deux.Le seuil de libéralisation est de 187 points, et le plafond de 33 % de la rubrique 11 empêche d’y accéder par le prix : il ne s’applique précisément qu’aux logements qui, sans lui, atteindraient ce seuil.

Trois.Le seul levier rapide sur le nombre de points est l’étiquette énergétique : 41 points entre E et A sur un appartement, soit environ 281 € de plafond mensuel.

Quatre.C’est le loyer d’entrée qui détermine le régime du bail, pour toute sa durée, et le locataire dispose de six mois pour le faire vérifier — y compris dans le secteur libre, l’article 7:247 maintenant expressément l’article 7:249 parmi les articles réservés.

Cinq.Le bail à durée déterminée ne prend plus fin par l’écoulement du terme depuis le 1er juillet 2024, sauf pour huit catégories de personnes parmi lesquelles l’expatrié ne figure pas — et il fait perdre la leegwaarderatio en totalité.

Six. L’impôt de box 3 vaut 2,16 %de la base retenue chaque année, que le bien soit loué, mal loué ou vacant, et sans qu’aucune charge ne soit déductible. Sur nos hypothèses, il faut environ 3 % de rendement brut pour ne pas perdre d’argent.

Sept.Le non-résident n’a pas droit à l’abattement de 59 357 € — soit 1 282 € par an et par personne —, mais il franchit plus facilement le seuil de la contre-preuve, qui est pour lui de 6 % et non de 6 % × (1 − 59 357 ÷ V).

Huit.Sur nos trois configurations, le rendement net après impôt s’étage de −0,13 % à +0,82 %sans levier, et le levier le fait tomber à −5,74 % sur fonds propres parce que les intérêts réels ne sont pas déductibles. La position néerlandaise est une position pariée sur la hausse : le forfait la fait payer d’avance, et il reste dû si elle ne vient pas.