Mis à jour le 15 juillet 2026 · Fiscalité applicable à un particulier résident fiscal français, sauf mention contraire. Conforme au BOFiP, à la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025) et à la LF 2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026). Chaque résultat dépend de la convention fiscale du pays concerné : les règles ci-dessous sont exposées au conditionnel quand elles varient.
Chaque printemps, le même moment de flottement. Vous ouvrez le relevé fiscal annuel adressé par la société de gestion de votre SCPI — une liasse de cases, de montants et de sigles — et deux questions restent en suspens : où reporter ces chiffres sur ma déclaration, et surtout combien l'impôt va-t-il réellement me coûter ? Pour une SCPI 100 % française, la réponse pique : à tranche marginale élevée, la ponction dépasse la moitié du revenu distribué.
Prenons Marc, 44 ans, tranche marginale (TMI) 41 %. Sur ses loyers de SCPI française, ce relevé traduit une amputation de plus de 58 % du revenu distribué (barème de l'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux). En orientant la même épargne vers une SCPI investie en Europe, il obtiendrait, sur la part de revenus de source étrangère, un impôt sur le revenu allégé et, le plus souvent, 0 % de prélèvements sociaux: à distribution égale, un rendement net nettement supérieur. Reste à comprendre d'où vient cet écart, et à quel prix : car cet avantage a des conditions, ne vise pas tous les profils, et ne fait pas disparaître le risque immobilier. Ce guide-panorama fait le tour, chiffres à l'appui — sans jamais transformer une carotte fiscale en promesse de rendement.
Le constat : pourquoi une SCPI européenne est fiscalement plus légère
Pour un résident fiscal français, l'avantage d'une SCPI investie en Europe tient en deux effets qui se cumulent sur la part de revenus de source étrangère. D'un côté, l'impôt sur le revenu est allégé, grâce à la méthode d'élimination de la double imposition prévue par la convention (taux effectif ou crédit d'impôt). De l'autre — et c'est souvent ce qui fait la différence —, aucun prélèvement social de 17,2 %ne vient, le plus souvent, frapper cette part étrangère. À taux de distribution identique, le rendement net dépasse donc celui d'une SCPI 100 % France.
Un mot de vocabulaire, parce que la confusion est fréquente : ce n'est pas une défiscalisation. Il n'y a ni réduction d'impôt à l'entrée, ni déduction sur le revenu global de type Pinel, Malraux ou Monuments Historiques. C'est une taxation courante allégée: le revenu reste imposable, mais moins lourdement. Ne confondez donc jamais « SCPI européenne de rendement » et « SCPI fiscale » — nous y revenons en fin de guide.
L'essentiel en 3 points
- Sur la part de source étrangère : impôt sur le revenu allégé (taux effectif ou crédit d'impôt).
- En règle générale : 0 % de prélèvements sociaux (contre 17,2 % en France), selon la convention de chaque pays.
- Conséquence : à distribution comparable, un rendement net supérieur. Mais le placement reste non garanti.
0 % de PS ne veut pas dire 0 impôt
L'immeuble situé à l'étranger a déjà supporté un impôt local en amont (impôt sur les sociétés ou équivalent). Le revenu distribué vous arrive donc déjà net de cet impôt étranger. L'avantage se joue au niveau de l'associé français (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux), pas d'une exonération totale. Et la fiscalité est mouvante : elle évolue à chaque loi de finances.
Pour comprendre en profondeur ce qu'est le produit lui-même (fonctionnement, frais, liquidité), reportez-vous à notre guide pilier pour tout comprendre sur les SCPI. Pour choisir et investir concrètement dans une SCPI investie en Europe, voyez comment choisir et investir en SCPI européennes. Enfin, la vue d'ensemble de la fiscalité des SCPI est traitée dans le guide complet de la fiscalité des SCPI.
Le point de comparaison : comment est taxée une SCPI 100 % France
Pour mesurer l'avantage européen, il faut d'abord poser le point de départ. Les revenus distribués par une SCPI détenue en direct sont des revenus fonciers. Ils sont donc imposés au barème de l'impôt sur le revenu, à votre tranche marginale, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.
En 30 secondes : la SCPI 100 % France
Revenus distribués = revenus fonciers → barème de l'impôt sur le revenu (à votre TMI) + 17,2 % de prélèvements sociaux. Pas de flat tax sur cette part. À TMI 41 %, la ponction totale atteint 58,2 %du revenu distribué. C'est précisément ce point de départ que la SCPI européenne vient alléger.
Deux pièges à éviter absolument
1. Les prélèvements sociaux du foncier sont de 17,2 %, pas 18,6 %. Le taux de 18,6 % (CSG relevée par la LFSS 2026) frappe le capital mobilier — revenus de capitaux mobiliers, plus-values mobilières, PFU. Le foncier, lui, reste à 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %).
2. Le PFU (flat tax), soit 31,4 % en 2026, ne s'applique pas aux revenus fonciers d'une SCPI détenue en direct. Ces revenus vont obligatoirement au barème. Le PFU ne concernerait qu'une éventuelle quote-part de revenus financiers (trésorerie de la SCPI), traitée comme des revenus de capitaux mobiliers.
Le mécanisme est brutalement simple : plus votre tranche grimpe, plus la ponction totale sur un revenu foncier français s'alourdit. Le tableau ci-dessous donne le taux réel d'imposition (barème + prélèvements sociaux) selon la TMI, sur une distribution brute.
| Tranche marginale (TMI) | Prélèvements sociaux | Taux réel total |
|---|---|---|
| 0 % | 17,2 % | 17,2 % |
| 11 % | 17,2 % | 28,2 % |
| 30 % | 17,2 % | 47,2 % |
| 41 % | 17,2 % | 58,2 % |
| 45 % | 17,2 % | 62,2 % |
Pourquoi des revenus fonciers, et pas des dividendes classiques ? Parce que la SCPI est fiscalement transparente (art. 8 du CGI) : elle ne paie pas d'impôt en son nom, et chaque associé est imposé sur sa quote-part comme s'il détenait directement l'immobilier. C'est ce qui explique que le PFU de 31,4 % — réservé aux revenus de capitaux mobiliers — reste hors-jeu ici. Seule exception : une éventuelle quote-part de revenus financiers(produits de la trésorerie placée par la SCPI) suit, elle, le régime des revenus de capitaux mobiliers (PFU 31,4 % — 12,8 % + 18,6 % — ou barème sur option). Elle est en général marginale, mais figure distinctement sur l'attestation fiscale.
Un mot sur le mode de déclaration, sans l'approfondir ici. Le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %, plafond de 15 000 € de revenus fonciers bruts) n'est en principe accessible que si le contribuable perçoit aussi des revenus fonciers d'un bien détenu en direct et loué nu. Autrement dit, un porteur qui ne détient que des parts de SCPI relève généralement du régime réel — le micro-foncier ne lui est pas ouvert. [À vérifier selon l'état exact 2026 et votre situation.]
Pour creuser ces points de cadrage, voyez le régime des revenus fonciers d'une SCPI, le détail des prélèvements sociaux à 17,2 % et notre comparatif micro-foncier ou régime réel.
Le mécanisme d'ensemble : la convention élimine la double imposition
Un loyer perçu à l'étranger reste, en droit français, un revenu foncier : le résident est imposable sur ses revenus de source mondiale (art. 4 A et 4 B du CGI). Mais l'immeuble est d'abord imposé localement — l'impôt sur les sociétés ou l'impôt local du pays de situation (principe repris à l'article 6 du modèle de convention OCDE : les revenus immobiliers sont imposables là où se trouve l'immeuble). Sans correctif, le même loyer serait taxé deux fois. C'est la convention bilatérale qui élimine cette double imposition (BOFiP BOI-INT-DG-20-20).
Et c'est là qu'on se fait souvent avoir : vous ne choisissez pas la méthode. C'est la convention conclue avec le pays où se trouve l'immeuble — donc, en pratique, le pays dominant de la SCPI — qui l'impose. Deux grandes méthodes coexistent.
Une SCPI investie dans plusieurs pays peut donc combiner les deux traitements selon la répartition géographique de ses actifs : une fraction relevant du taux effectif, une autre du crédit d'impôt. C'est pourquoi le pays dominant et la ventilation communiquée par la société de gestion pèsent lourd dans votre fiscalité réelle. La notion clé est celle de revenu de source étrangère : seule cette part bénéficie de la mécanique conventionnelle. Si une SCPI dite « européenne » conservait une poche d'actifs français, la fraction française correspondante resterait, elle, taxée comme un revenu foncier classique (barème + 17,2 %).
Méthode du taux effectif (exemption)
Le revenu étranger est exonéré d'impôt sur le revenu en France. Il est seulement pris en compte pour relever votre taux moyen d'imposition (effet de progressivité sur vos autres revenus). Résultat : 0 € d'impôt direct sur ce revenu, un léger surcoût de progressivité ailleurs. Pays souvent concernés : Pays-Bas, Belgique, Irlande, Portugal, Pologne (liste indicative, à vérifier convention par convention).
Crédit d'impôt égal à l'impôt français
Le revenu est intégré au barème, puis un crédit d'impôt égal au taux moyen appliqué à ce revenu vient l'annuler. Il subsiste un léger frottement égal à l'écart entre votre TMI et votre taux moyen. Pays souvent concernés : Allemagne, Espagne, Italie, Luxembourg (revenus à compter de 2024).
Attention à ne pas les mettre sur le même plan : à TMI élevée, le taux effectif est généralement plus favorable(0 € d'impôt direct), tandis que le crédit d'impôt laisse subsister un frottement ; à TMI faible, les deux méthodes convergent.
Vous ne choisissez pas la méthode
Chaque pays impose sa méthode par convention. Le pays dominant de votre SCPI détermine donc largement votre traitement. La mécanique chiffrée du taux effectif et du crédit d'impôt est détaillée dans un guide dédié, et le comportement pays par pays dans un autre — voir les renvois ci-dessous.
Pour la mécanique fine (calculs, cas particuliers), voyez le mécanisme détaillé du crédit d'impôt et du taux effectif. Pour savoir quelle méthode s'applique selon le pays, consultez la fiscalité SCPI pays par pays.
0 % de prélèvements sociaux : d'où vient-il vraiment ?
C'est le point sur lequel circule le plus d'approximations, y compris dans des contenus par ailleurs sérieux. Pour un résident affilié à la sécurité sociale française, le 0 % de prélèvements sociaux ne vient pas de l'arrêt de Ruyter : il découle directement de la mécanique conventionnelle.
Le raisonnement se tient en deux temps, selon la méthode conventionnelle applicable. Sous la méthode du taux effectif, le revenu étranger est purement et simplement hors de la base imposable française. Or les prélèvements sociaux partagent la même assiette que l'impôt sur le revenu foncier : une assiette nulle en France entraîne donc, mécaniquement, des prélèvements sociaux nuls — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité de 7,5 % compris. Sous le crédit d'impôt égal à l'impôt français, la logique diffère mais le résultat converge : le crédit neutralise l'impôt et les prélèvements sociaux dès lors que la convention couvre expressément la CSG/CRDS, ce qui est le propre des conventions modernes.
Idée reçue à corriger : ce 0 % ne vient pas de l'arrêt de Ruyter
L'arrêt de Ruyter (CJUE 26/02/2015, C-623/13) exonère de CSG/CRDS les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'UE, de l'EEE ou de Suisse — typiquement des frontaliers et des expatriés. Il ne concerne pas le résident affilié au régime français, dont l'exonération repose sur la convention. Pour l'expatrié affilié à l'EEE ou à la Suisse, le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste par ailleurs dû (CJUE 14/03/2019, C-372/18, Dreyer).
| Situation | Fondement de l'exonération | Prélèvement de solidarité 7,5 % |
|---|---|---|
| Résident affilié au régime français | Méthode conventionnelle (taux effectif / crédit d'impôt) | Non dû (assiette nulle sous taux effectif) |
| Expatrié affilié à un régime EEE / Suisse | Arrêt de Ruyter (exonération CSG/CRDS) | Reste dû (Dreyer) |
Réserve d'honnêteté : « le plus souvent » n'est pas « toujours ». Une convention ancienne qui ne viserait pas la CSG/CRDS, ou une variante résiduelle, peut laisser subsister des prélèvements sociaux. Cas emblématique : le Royaume-Uni post-Brexit, sorti de l'EEE — les 17,2 % peuvent alors redevenir dus. C'est pourquoi il faut raisonner convention par convention.
Le cas de l'expatrié (non-résident) obéit à une logique propre : voyez la fiscalité des non-résidents et expatriés, et pour la mécanique conventionnelle, la taxation des dividendes de SCPI étrangères.
Cas chiffré : SCPI France vs SCPI européenne à TMI élevée
Reprenons Marc, à TMI 41 %, avec un taux moyen d'imposition du foyer d'environ 20 % (illustratif). Il investit 100 000 €, pour une distribution brute de 5 %, soit 5 000 € par an. Comparons trois configurations. Les montants sont arrondis, illustratifs et non garantis— aucune SCPI n'est nommée.
SCPI France vs SCPI européenne — Marc, TMI 41 %, taux moyen 20 %
Hypothese : 100 000 EUR investis, distribution 5 % = 5 000 EUR/an. 1) SCPI 100 % FRANCE (revenus fonciers) Ponction = TMI 41 % + PS 17,2 % = 58,2 % Impot ~ 2 910 EUR Net ~ 2 090 EUR -> rendement net ~ 2,09 % 2) SCPI EUROPEENNE - methode TAUX EFFECTIF IR direct = 0 EUR (revenu exonere, releve seulement le taux moyen) PS = 0 EUR Net ~ 4 700 a 4 900 EUR -> rendement net ~ 4,7 a 4,9 % (leger surcout de progressivite possible sur les autres revenus) 3) SCPI EUROPEENNE - methode CREDIT D'IMPOT IR barreme 41 % x 5 000 = 2 050 EUR - credit 20 % (taux moyen) x 5 000 = 1 000 EUR IR residuel ~ 1 050 EUR PS = 0 EUR Net ~ 3 950 EUR -> rendement net ~ 3,95 % ECART vs SCPI France : environ +1,9 a +2,8 points de rendement net. L'ecart CROIT avec la TMI. Le taux moyen reel depend de votre foyer.
Le chiffre à retenir
À TMI 41 % et distribution égale, une SCPI européenne rend de l'ordre de +1,9 à +2,8 points nets de plus qu'une SCPI 100 % France. L'essentiel de l'écart vient de l'absence de prélèvements sociaux ; l'allègement d'impôt sur le revenu fait le reste. Et cet écart grandit avec la TMI— il se resserre à mesure qu'elle baisse.
Lecture : à TMI 41 %, l'européenne rend environ 1,9 à 2,8 points nets de plus qu'une SCPI française à distribution égale. L'essentiel de l'écart vient de l'absence de prélèvements sociaux, complétée par l'allègement de l'impôt sur le revenu. Attention à ne pas généraliser : le taux moyen réel (donc le frottement de la méthode crédit d'impôt) dépend entièrement de la composition de votre foyer. Faites tourner le calcul sur votre propre avis d'imposition : le taux moyen d'un couple avec deux enfants n'a rien à voir avec celui d'un célibataire à même TMI, et c'est lui qui fixe le frottement de la méthode crédit d'impôt.
Un mot sur le choix du taux moyen à 20 % dans cet exemple. Il n'a rien d'anodin : si l'on avait retenu par commodité un taux moyen de 17,2 %, la méthode du crédit d'impôt aurait semblé, par pure coïncidence arithmétique, « équivalente » à l'économie des prélèvements sociaux — une lecture trompeuse. En réalité, le frottement de la méthode crédit d'impôt (l'écart entre votre TMI et votre taux moyen) et l'économie de prélèvements sociaux sont deux effets indépendants. Le premier dépend de la progressivité de votre foyer ; le second est structurel dès lors que la convention couvre la CSG/CRDS. Retenez l'ordre de grandeur, jamais le chiffre au centime : seul un calcul sur votre déclaration réelle donne le résultat exact.
Combien votre foyer gagnerait-il vraiment avec une SCPI européenne ?
Le taux moyen dépend de vos autres revenus, votre TMI et votre IFI. Un CGP indépendant chiffre l'écart net France / Europe sur votre situation réelle, sans biais commercial.
Pour qui c'est (vraiment) intéressant : l'effet de la TMI
L'avantage fiscal d'une SCPI européenne croît avec la tranche marginale. À TMI 0 % ou 11 %, l'économie se réduit : le foncier français ne coûte alors « que » 17,2 % à 28,2 %, et l'européenne n'économise pour l'essentiel que les prélèvements sociaux (de l'ordre de +0,8 à +1 point de rendement net). À TMI 30, 41 puis 45 %, l'écart devient franc, car on gagne à la fois sur les prélèvements sociaux et sur une part de l'impôt sur le revenu.
| Tranche marginale (TMI) | Intérêt fiscal de l'européenne | Écart net indicatif |
|---|---|---|
| 11 % | Faible | ~+0,8 à +1 pt (surtout les PS) |
| 30 % | Bascule : significatif | ~+1,5 à +2 pts |
| 41 % | Élevé | ~+1,9 à +2,8 pts |
| 45 % | Maximal | le plus élevé |
En pratique, deux profils reviennent à nos rendez-vous. Le contribuable à TMI 41 ou 45 % qui cherche du revenu complémentaire faiblement fiscalisé, sans exposer davantage au barème français : pour lui, l'économie de prélèvements sociaux et l'allègement d'impôt sont mécaniques. Et le foyer déjà lourdement fiscalisé sur son foncier existant (locatif nu, autres SCPI françaises), qui veut ajouter du rendement sans empiler une nouvelle couche à 58 %. À l'inverse, un foyer à TMI 0 ou 11 %n'a guère d'intérêt fiscal à privilégier l'européenne : il gagnerait surtout à optimiser d'abord ses enveloppes, et à choisir sa SCPI sur des critères de qualité et de liquidité.
Le point de bascule se situe autour de la TMI 30 % : c'est à partir de là que l'écart net justifie vraiment le détour fiscal. En dessous, choisissez d'abord sur la qualité du sous-jacent. Et même à TMI haute, gardez le cap : l'avantage fiscal ne doit jamais dicter seul la décision. Avant de regarder l'étiquette fiscale, regardez d'abord qui gère, avec quel taux d'occupation, et combien de temps il faut aujourd'hui pour ressortir : une SCPI européenne mal gérée reste une SCPI mal gérée, exonérée ou pas. Pour comprendre le produit avant d'arbitrer, revenez au guide pilier sur les SCPI et à notre guide pour choisir et investir en SCPI européennes.
Le bon réflexe : la fiscalité en dernier, pas en premier
Même à TMI 45 %, sélectionnez d'abord la SCPI sur la qualité du sous-jacent— solidité de la société de gestion, taux d'occupation, endettement, taille et diversification du parc, liquidité — puis vérifiez l'avantage fiscal. L'ordre inverse, courir après le « 0 % de PS » avant tout, reste le meilleur moyen d'acheter un mauvais placement bien étiqueté. On valide d'abord le placement, on vérifie l'avantage fiscal ensuite. Prenez Marc : s'il choisit sa SCPI pour cette seule exonération et découvre trois ans plus tard une file d'attente au retrait, l'économie de 860 € de prélèvements sociaux ne le consolera pas.
Les limites et points de vigilance
La fiscalité ne fait pas tout — et l'européenne a ses angles morts
Un rendement net supérieur sur le papier ne garantit rien. Une SCPI reste un placement long terme, non garanti, illiquide, exposé à la perte en capital et à la baisse des revenus. Les points ci-dessous sont à peser avant toute décision.
- Un impôt local prélevé en amont. Le rendement distribué est déjà net d'impôt étranger(impôt sur les sociétés ou équivalent, dont l'ordre de grandeur varie selon les pays). « 0 % de prélèvements sociaux français » ne signifie donc pas « zéro impôt ».
- Le risque de change hors zone euro.« Européen » n'est pas « zone euro » : Royaume-Uni (livre), Pologne (zloty), pays scandinaves (couronnes), etc. Le gain fiscal peut être rogné, voire effacé, par une évolution défavorable de la parité.
- L'IFI reste dû (et c'est contre-intuitif). Un résident est imposé à l'IFI sur son immobilier mondial (art. 964 du CGI) : les parts de SCPI européennes entrent dans l'assiette, pour leur quote-part immobilière, à leur valeur au 1er janvier communiquée par la société de gestion. Seuil d'entrée : 1,3 M€ de patrimoine immobilier net taxable ; barème progressif de 0,5 % à 1,5 %. Investir « à l'étranger » ne sort pas les parts de l'IFI. Voir l'optimisation de l'IFI et la place des parts de SCPI.
- Une complexité déclarative accrue. Les revenus de source étrangère passent par le formulaire 2047, avec report sur la 2042 (et le cas échéant la 2044). Les cases diffèrent selon la méthode (taux effectif ou crédit d'impôt) et peuvent changer chaque année : appuyez-vous sur l'attestation fiscale de la société de gestion. Voir la déclaration des revenus de SCPI.
- La plus-value de revente suit le régime immobilier. La cession de parts relève des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux (36,2 % avant abattement), abattement pour durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans), surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. À ne pas confondre avec les plus-values mobilières. Détails : la plus-value de cession de parts et l'abattement pour durée de détention.
- Le résultat dépend de la convention de chaque pays.Ne généralisez jamais « 0 % de PS partout » : c'est faux pour certaines conventions et pour les pays hors EEE.
Enfin, le décor de marché rappelle que l'avantage fiscal ne supprime aucun risque. D'après les données agrégées ASPIM/IEIF pour 2025, le taux de distribution moyen s'établit à 4,91 %, mais le prix de part moyen a reculé d'environ −3,45 % et près de 2,8 Md€de parts étaient en attente de retrait (de l'ordre de 3,1 % de la capitalisation, surtout sur les véhicules à dominante bureaux).
| Indicateur 2025 | Valeur (agrégée) | Source |
|---|---|---|
| Taux de distribution moyen | 4,91 % | ASPIM / IEIF |
| Collecte nette | ~4,6 Md€ (~+29 %) | ASPIM / IEIF |
| Performance globale moyenne | ~+1,46 % | ASPIM / IEIF |
| Prix de part moyen | ~−3,45 % | ASPIM / IEIF |
| Parts en attente de retrait | ~2,8 Md€ (~3,1 %) | ASPIM / IEIF |
SCPI européenne n'est pas SCPI fiscale
En rendez-vous, c'est l'amalgame numéro un : un client arrive persuadé qu'une « SCPI européenne » ouvre droit à une réduction d'impôt, comme un Pinel. Faux — et l'erreur peut coûter cher. La SCPI européenne de rendement, c'est du revenu : vos loyers étrangers arrivent moins taxés, point. La SCPI fiscale, elle, ne cherche pas le rendement : elle vous rend une partie de votre impôt à l'entrée (Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier), en contrepartie d'un engagement de conservation pluriannuel et d'une revente très laborieuse. Rien à voir.
SCPI européenne de rendement
Objectif : revenu. Avantage : taxation courante allégée (IR allégé + souvent 0 % de PS sur la part étrangère). Pas de réduction d'impôt à l'entrée. Liquidité relative d'une SCPI classique.
SCPI fiscale
Objectif : réduire l'impôt. Avantage : réduction ou déduction à l'entrée (Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier). Rendement locatif faible, durée contrainte, liquidité très faible. Le Pinel, lui, est clos depuis le 31/12/2024.
Pinel : clos depuis le 31 décembre 2024
Aucune nouvelle souscription de SCPI Pinel n'est possible depuis le 1er janvier 2025. Les véhicules existants sont en gestion extinctive et ne conservent que l'avantage déjà acquis. Ne présentez jamais le Pinel comme souscriptible en 2026.Restent d'actualité, avec leurs mécanismes propres et hors de l'angle de ce guide : Malraux, Monuments Historiques et déficit foncier via SCPI.
Deux nuances utiles pour l'européenne. La détention via une société à l'IS (SCI ou holding à l'impôt sur les sociétés) change complètement le régime : les revenus sont imposés à l'IS (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous conditions, puis 25 %) et non plus en revenus fonciers, et la plus-value relève des plus-values professionnelles, sans abattement pour durée de détention, avec réintégration des amortissements. [Seuils IS 2026 à confirmer selon votre situation.] La détention en assurance-vie, elle, fait souvent perdre l'avantage conventionnel/crédit d'impôt : pour une SCPI européenne, la détention en direct est généralement plus favorable fiscalement — voir SCPI en direct ou en assurance-vie et, pour la déclaration pratique, déclarer ses revenus de SCPI.