Comment sont évalués les actifs immobiliers d'une SCPI

« Ma SCPI a perdu près de 10 % en un an, et pourtant elle n'a rien vendu. » Cette remarque, nous l'entendons en rendez-vous depuis 2023. Et les chiffres lui donnent raison : en moyenne de marché, la valeur de réalisation par part a reculé d'environ 10,3 % en 2023 puis 5,8 % en 2024 (source ASPIM), sans qu'un seul immeuble ne change de mains. Rien de magique : ce qui a bougé, c'est la valeur d'expertise des immeubles, que réévalue chaque année un expert indépendant — et cette réévaluation se propage jusqu'au prix de votre part.

Ce guide vous montre précisément comment cet expert attribue une valeur à chaque immeuble — capitalisation du revenu, comparaison directe, actualisation des flux — pour que vous puissiez juger, chiffres à l'appui, si le prix affiché de votre SCPI est justifié, décoté ou surévalué. Comprendre cette mécanique, c'est cesser de subir le prix et poser les bonnes questions, avant d'acheter comme avant de vendre.

Tout part d'une seule grandeur : la valeur vénale des immeubles. L'article L. 214-109 du Code monétaire et financier prévoit que la société de gestion arrête, à la clôture de chaque exercice (et en situation semestrielle depuis l'ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024), trois valeurs : comptable, de réalisation et de reconstitution. Et le premier terme de la valeur de réalisation, c'est justement la valeur vénale des immeubles — celle que l'expert détermine.

Et c'est un point qui change tout : cette valeur vénale, la société de gestion ne se la fixe pas elle-même. Elle résulte d'une expertise externe et indépendante. C'est ce maillon, l'évaluation immeuble par immeuble, que ce guide décortique. Ici, on reste sur cette seule brique : la valeur de chaque immeuble. Tout le reste — l'ANR, la reconstitution, la décote — vient après, et se traite dans nos pages sœurs.

Pour la vue d'ensemble de ce mécanisme, voyez notre guide comment valoriser une SCPI. La valeur qui résulte directement de l'expertise, c'est la valeur de réalisation, dont le synonyme financier est l'actif net réévalué (ANR). Et si vous partez des bases, commencez par notre guide complet des SCPI.

Avant les méthodes, une question de cadre : qui évalue, et selon quel référentiel ? L'évaluation d'une SCPI ne relève pas de l'improvisation : elle est encadrée à deux étages, le régulateur d'un côté, la déontologie professionnelle de l'autre.

Côté régulateur, l'article 422-234 du Règlement général de l'AMF (version en vigueur au 1er janvier 2026) prévoit que la valeur vénale des immeubles est arrêtée par un expert externe en évaluation indépendant, selon des méthodes appropriées aux SCPI. Le guide pédagogique de l'AMF « S'informer sur les SCPI » précise que chaque immeuble est évalué au moins une fois par an, par des méthodes reconnues.

Côté déontologie, l'expert applique la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025), alignée sur les standards internationaux (RICS, TEGoVA, IVS). C'est ce référentiel qui définit la notion de valeur vénale et normalise les familles de méthodes que nous détaillons plus bas.

Quant à la périodicité, elle dépend de la forme de la SCPI. Pour une SCPI à capital variable — le cas des SCPI grand public —, chaque immeuble fait l'objet d'une expertise complète au moins tous les trois ans, avec une actualisation semestrielle de la valeur vénale. Pour une SCPI à capital fixe sans augmentation de capital, l'expertise complète est quinquennale, avec actualisation annuelle. Attention au raccourci : « quinquennale + annuelle » n'est pas la règle générale, c'est le régime du capital fixe.

Le rôle précis de l'évaluateur, sa désignation et son indépendance sont détaillés dans notre guide dédié à l'expert immobilier chargé de la valorisation d'une SCPI. Ici, on entre dans le « comment » technique : les méthodes.

C'est la méthode reine pour les immeubles de rapport, et de loin la plus pédagogique : elle explique à elle seule la mécanique des baisses de 2023-2025.

Le principe

On capitalise un revenu annuel. Ce revenu, c'est le loyer constaté si l'immeuble est bien loué, ou sa valeur locative de marché s'il est libre. On divise ce revenu par un taux de capitalisation, c'est-à-dire le rendement exigé par le marché pour ce type d'actif et cette localisation. Plus le marché exige de rendement, plus le taux est élevé, et plus la valeur est faible.

Valeur venale = Revenu annuel / Taux de capitalisation

Exemple chiffré : l'immeuble de bureaux de Nadia

Nadia, associée d'une SCPI de bureaux, ne comprend pas la baisse de 2023. Prenons l'un des immeubles du parc, loué 500 000 EUR par an, capitalisé à un taux de marché de 5 %.

Loyer net annuel .......... 500 000 EUR
Taux de capitalisation .... 5 %

Valeur venale = 500 000 / 0,05 = 10 000 000 EUR

Pourquoi une petite variation de taux fait bouger la valeur

C'est ici que tout se joue. Gardons le même loyer, mais supposons que le marché exige maintenant 5,5 % au lieu de 5 % — par exemple parce que les taux d'intérêt ont monté.

Meme loyer (500 000 EUR), taux porte a 5,5 %

Valeur = 500 000 / 0,055 = 9 090 909 EUR   (soit ≈ −9 %)

La brique n'a pas bougé — même immeuble, même locataire, même loyer. Mais le taux exigé par le marché, lui, a bougé de seulement un demi-point, et la valeur perd 9 %. C'est toute la chaîne causale des dernières années : hausse des taux d'intérêt → hausse du rendement exigé (taux de capitalisation) → baisse des valeurs vénales. Le moteur des baisses 2022-2025 tient dans cette division.

On estime un bien à partir de ce que valent des biens semblables qui viennent de se vendre : c'est le raisonnement de l'agent immobilier, appliqué avec la rigueur de l'expert.

En pratique, l'expert rassemble une poignée de ventes récentes portant sur des biens aussi semblables que possible (consistance, état, situation), à une date proche de l'expertise. Il procède ensuite à des ajustements (surface, étage, qualité, emplacement, date de vente) pour ramener chaque comparable au bien évalué, et en déduit une unité de valeur : un prix au mètre carré ou au lot. La Charte cite plusieurs déclinaisons (« sol + construction », « bâti/terrain intégré », régression statistique), mais le principe reste le même.

C'est la méthode que l'expert sort pour un immeuble compliqué : au lieu de figer un loyer, il modélise dix ans de recettes et de dépenses, puis rapatrie tout ça en valeur d'aujourd'hui. C'est le même DCF que celui d'une valorisation d'entreprise, transposé à un immeuble : les investisseurs anglo-saxons l'emploient de longue date.

L'expert modélise l'ensemble des flux futurs (loyers, indexations, re-locations, réversions) sur une période d'étude — souvent de l'ordre de dix ans — et y ajoute une valeur de revente terminale en fin de période. Le tout est ramené à la valeur actuelle via un taux d'actualisation qui intègre le rendement exigé et une prime de risque.

Valeur = somme des flux futurs actualises (loyers annee 1 a n)
       + valeur de revente en fin de periode, actualisee

Taux d'actualisation = rendement exige + prime de risque

Cette méthode est particulièrement adaptée aux actifs à revenus non linéaires : immeuble en cours de re-commercialisation, vacance à résorber, gros travaux programmés, actifs à enjeux. Sa faiblesse, c'est qu'elle repose sur des paris : selon que l'expert table sur des loyers en hausse de 2 %/an ou stables, ou sur un taux de sortie de 5 % plutôt que 5,5 %, la valeur finale peut nettement diverger. Deux experts sérieux, deux jeux d'hypothèses, deux chiffres différents.

Enfin, deux méthodes subsidiaires méritent une mention : le coût de remplacement (prix à neuf − dépréciation + terrain), utilisé pour les actifs sans marché ni comparables, et les méthodes professionnelles (hôtels, cliniques, résidences), qui reposent sur des ratios sectoriels par chambre ou par lit.

Au moins deux méthodes, puis recoupement

L'expert ne se contente jamais d'une seule approche. La recommandation de l'AMF est claire : recourir à au moins deux techniques différentes — typiquement comparaison directe et capitalisation du revenu — puis recouper les résultats. Il choisit les méthodes les plus pertinentes selon l'actif (loué ou libre, banalisé ou spécialisé) et arrête une valeur retenue. Une seule méthode, c'est un seul pari. Si la capitalisation dit 10 M€ et la comparaison 9,4 M€, l'expert sait qu'il doit creuser l'écart avant de trancher — pas se fier aveuglément au premier chiffre.

Valeur vénale hors droits (HD) ou droits inclus

C'est là que beaucoup d'associés se trompent. La valeur vénale hors droits (HD) est exprimée hors frais d'acquisition : hors droits de mutation (ou hors TVA selon la nature), hors honoraires et frais d'actes. La valeur droits inclus, ou acte en main (AEM), intègre au contraire ces droits et frais.

Pour une SCPI, c'est la valeur hors droits qui est retenue par l'expertise : c'est elle qui alimente la valeur de réalisation (l'ANR). Les droits et la commission de souscription sont réintégrés ensuite pour obtenir la valeur de reconstitution. C'est précisément ce qui explique l'écart mécanique entre réalisation et reconstitution.

Le détail du calcul en aval est traité dans nos pages sœurs : comment calculer la valeur de réalisation, comment réintégrer les droits et la commission dans la valeur de reconstitution, et pourquoi la reconstitution est la valeur de référence du prix. Quant à la commission de souscription (souvent de l'ordre de 8 à 12 %, prélevée à l'entrée), elle est détaillée dans notre guide sur les frais d'une SCPI.

Une expertise reste une estimation à un instant t, pas un prix de transaction. Aussi carrées soient-elles, ces méthodes butent sur trois angles morts.

1. Marché peu liquide. Quand les transactions se raréfient, les comparables manquent : la comparaison directe s'affaiblit et l'expert s'appuie davantage sur la capitalisation et le DCF, plus modélisants, donc plus sensibles aux hypothèses.
2. Sensibilité aux taux et aux hypothèses. Capitalisation et DCF dépendent d'un taux (de capitalisation ou d'actualisation). Une faible variation de ce taux fait bouger fortement la valeur — souvenez-vous des −9 % pour un demi-point en section 3. C'est ce qui a fait plier les valorisations entre 2022 et 2025.
3. Révision périodique. La valeur est actualisée par intervalles. La semestrialisation apportée par l'ordonnance 2024-662 rapproche les valeurs du marché, mais un décalage transitoire entre la valeur affichée et l'état réel du marché reste possible.

Pour comprendre quand et pourquoi une SCPI ajuste son prix, voyez quand une SCPI baisse le prix de sa part et pourquoi le prix d'une part de SCPI peut baisser. La règle qui déclenche cet ajustement est expliquée dans la règle des 10 % de l'AMF. Et pour repérer ces valeurs dans les documents officiels, suivez notre méthode pour lire le rapport annuel d'une SCPI.

Ces méthodes ne sont pas qu'un sujet d'expert : elles décident, très concrètement, de trois choses au moment où vous signez.

• Lire une décote ou une surcote. Un prix inférieur à la valeur de reconstitution est une décote (marge de sécurité potentielle) ; un prix supérieur, une surcote (risque de baisse). Comprendre l'expertise aide à juger si cet écart est justifié — voyez comment interpréter une décote et le danger d'une surcote.
• Situer une baisse de prix. Une baisse peut être un simple rattrapage de la valeur d'expertise, ou le signal d'un actif dégradé. La méthode aide à distinguer les deux.
• Ne pas confondre valeur d'expertise et prix réel. Le prix auquel on entre, c'est le prix de souscription ; le prix auquel on sort, c'est la valeur de retrait. La valeur d'expertise, elle, n'est ni l'un ni l'autre.

Nadia et Marc n'ont pas eu besoin de devenir experts. Il leur a suffi de savoir quoi demander : de quand date la dernière expertise, et quel taux l'expert a retenu. C'est exactement le travail que nous menons en rendez-vous, sans vendre aucune SCPI maison.