Par Quentin Hagnéré — Conseiller en Gestion de Patrimoine (ORIAS : CIF, COA, COBSP, Carte T)
Fondateur du cabinet Hagnéré Patrimoine (Chambéry). Spécialiste de la détention de SCPI par une personne morale : SCI et holding à l'IS, usufruit temporaire, comptabilisation et arbitrage pleine propriété vs démembrement.
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Julien dirige une holding patrimoniale (une SAS à l'IS) sur le compte à terme de laquelle dorment environ 300 000 € de trésorerie excédentaire. Un confrère lui glisse une phrase : « achète l'usufruit de SCPI, tu ne paieras pas d'IS sur les revenus ». C'est vrai — mais incomplet. La phrase cache pourquoi (l'amortissement du droit) et ce que ça coûte (le capital est consommé au terme, valeur nette comptable nulle).
Trois choses, toutes vérifiables. Les parts en pleine propriété ne s'amortissent jamais. L'usufruit temporaire, lui, s'amortit (prix ÷ durée), parce qu'il a un terme. Et à ce terme, il ne reste rien : valeur nette comptable à zéro.
PÉRIMÈTRE
Le comptable, rien que le comptable
- Ce que cette page traite : l'amortissabilité de l'usufruit, l'écriture, la dotation, l'impact sur le résultat imposable, la sortie à l'extinction.
- Ce qu'elle ne traite pas (renvois) : le régime fiscal complet → usufruit de SCPI en société ; la valorisation → calcul de la décote ; la comptabilisation de la pleine propriété → SCPI au bilan ; la mécanique du démembrement → démembrement temporaire ; le choix de durée → durée de l'usufruit.
✅ Réponse express
En société soumise à l'IS, l'usufruit temporaire de parts de SCPI est un actif à durée déterminée : il s'amortit linéairement sur sa durée (dotation = prix payé ÷ durée), jusqu'à une valeur nette comptable nulle au terme. Cette dotation, une charge, réduit le résultat imposable et peut neutraliser tout ou partie de l'IS sur les revenus perçus. À l'opposé, les parts en pleine propriété sont des immobilisations financières non amortissables. Ce n'est pas un gain gratuit : l'amortissement traduit la consommation réelle du droit, et le capital est perdu à l'extinction. Son application aux parts de SCPI reste une position doctrinale, à valider avec votre expert-comptable avant d'amortir.
L'usufruit de SCPI en société : de quoi parle-t-on, côté comptable ?
Un démembrement temporaire scinde la propriété des parts en deux droits distincts, pour une durée fixe : l'usufruit (le droit de percevoir les revenus — les dividendes issus des loyers — pendant la période) et la nue-propriété (le droit de récupérer la pleine propriété au terme, sans toucher de revenu entre-temps). À l'échéance, l'usufruit s'éteint sans contrepartie et le nu-propriétaire redevient plein propriétaire. Nous ne détaillons pas ici cette mécanique : elle est traitée dans notre guide sur le démembrement temporaire de parts de SCPI.
Cette page vise un cas précis : la société soumise à l'IS usufruitière (holding, SAS, SARL, SCI à l'IS), pas l'investisseur particulier. C'est cette qualité — société à l'IS tenant une comptabilité commerciale — qui ouvre le levier de l'amortissement. L'usufruit côté particulier suit une logique différente ; nous le traitons dans notre guide usufruit de SCPI côté investisseur.
Rappel produit : une SCPI reste un placement à risque
Une SCPI est un placement immobilier de long terme (horizon recommandé de 8 à 10 ans minimum), non garanti et illiquide, exposé à un risque de perte en capital et de baisse des revenus. Le contexte 2023-2026 l'a rappelé : baisse des valorisations sur une partie du marché (bureaux notamment), files d'attente au retrait, suspensions et baisses de prix de part sur certains véhicules. L'usufruit n'y change rien : il ajoute même une couche d'illiquidité (le marché secondaire de parts démembrées est étroit). Une performance passée ne préjuge pas des performances futures.
Ici, on ne parle que d'un point : pourquoi ce droit à durée fixe est amortissable — et pas les parts en pleine propriété — et comment la dotation aux amortissements (prix de l'usufruit ÷ durée) vient réduire le résultat imposable. Le régime fiscal d'ensemble est détaillé dans notre guide sur l'usufruit de SCPI en société, la valorisation de l'usufruit dans le calcul de la décote, et la comptabilisation des parts en pleine propriété dans SCPI au bilan.
Pourquoi l'usufruit temporaire est amortissable (et pas les parts)
En comptabilité, la règle est banale : on amortit un actif dès lors qu'on en consomme les avantages sur une durée limitée. Un actif — même incorporel — n'est amortissable que s'il est prévisible, dès son acquisition, que ses effets bénéfiques prendront fin à une date déterminée. C'est exactement le cas de l'usufruit temporaire.
Le critère jurisprudentiel
Le fondement légal est l'article 39 du CGI (amortissements déductibles), lu avec le Plan comptable général (règlement ANC n° 2014-03, art. 214-1) : seuls les actifs à durée d'utilisation limitée s'amortissent. Le Conseil d'État, dans un arrêt du 24 avril 2019 (n° 419912), a admis l'amortissement d'un usufruit précisément parce que ses effets bénéfiques prennent fin à une échéance connue. Transposé à l'usufruit temporaire à durée fixe : le terme est certain (contractuel), la valeur du droit décroît mécaniquement jusqu'à zéro au terme— les conditions de l'amortissement linéaire sont réunies.
⚠️ La nuance à ne pas franchir : ce que le BOFiP dit (et ne dit pas)
N'écrivez jamais « le BOFiP autorise l'amortissement de l'usufruit de parts ». Le BOI-BIC-AMT-10-20 (§ 260) vise l'usufruitier du bien sous-jacent (qui n'amortit pas le bien corporel qu'il n'a pas acquis en pleine propriété), pas le droit d'usufruit inscrit comme immobilisation. Le vrai fondement reste le principe général de l'article 39 + PCG, confirmé par la jurisprudence CE 2019. Et l'arrêt 419912 visait un immeuble : l'application spécifique aux parts de SCPI est une position de place, pas un acquis : faites-la valider par votre expert-comptable avant d'amortir.
Le fondement, sans raccourci
À retenir : l'amortissement se déduit du principe général des actifs à durée limitée, confirmé par la jurisprudence du Conseil d'État (CE 24 avril 2019, n° 419912) ; la doctrine comptable admet l'amortissement linéaire sur la durée du droit. C'est robuste, mais cela reste une construction doctrinale pour les parts de SCPI, à sécuriser en amont avec votre expert-comptable — d'autant que la charge d'amortissement est le cœur de l'intérêt du montage.
Le contraste : les parts en pleine propriété ne s'amortissent jamais
Détenues par une société, les parts de SCPI en pleine propriété sont des immobilisations financières (classe 27, compte 271). Leur avantage économique n'est pas limité dans le temps : elles ne s'amortissent donc pas. Seule une dépréciation réversible peut être constatée si la valeur baisse. En amont, la SCPI n'amortit pas ses propres immeubles(règlement ANC n° 2016-03 du 16/04/2016) : aucun amortissement d'immeuble ne « remonte » à l'associé en pleine propriété par ce canal.
Corollaire utile : en pleine propriété, pas d'amortissement, donc rien à réintégrer à la cession. L'usufruit temporaire est, à l'inverse, la seule configurationoù des « parts » de SCPI génèrent, au niveau de la société, une charge d'amortissement déductible.
Parts en pleine propriété
Points forts
- Capital conservé, valeur réévaluable
- Aucune consommation du droit dans le temps
- Rien à réintégrer à la cession
Points de vigilance
- Immobilisation financière NON amortissable
- Seule une dépréciation réversible est possible
- Aucun amortissement d'immeuble ne remonte à l'associé
Usufruit temporaire
Points forts
- Actif à durée limitée AMORTISSABLE linéairement
- Dotation déductible qui neutralise le résultat
- Capital d'entrée réduit (décote à l'achat)
Points de vigilance
- Droit consommé au terme (VNC = 0, sans contrepartie)
- Revenus variables face à une dotation fixe
- Réintégration des amortissements si cession avant terme
Aller plus loin : pleine propriété ou usufruit, quel arbitrage ?
Le choix ne se tranche pas sur le seul argument comptable. La pleine propriété conserve le capital et se revalorise, mais ne génère aucune charge d'amortissement ; l'usufruit temporaire amortit et allège l'IS pendant la période, mais le capital est consommé au terme. Le bon arbitrage dépend de votre horizon, de votre objectif (percevoir des revenus faiblement fiscalisés vs valoriser un capital), du coût de structure et de la sortie envisagée. Nous confrontons les deux configurations, chiffres à l'appui, dans usufruit vs pleine propriété en société.
Le détail de la comptabilisation de la pleine propriété (plan de comptes, dépréciation) est traité dans notre guide SCPI au bilan. Et le « pourquoi si peu d'impôt » en détention à l'IS en pleine propriété — qui tient au taux et aux charges, pas à un amortissement des parts — est expliqué dans SCPI à l'IS : pourquoi si peu d'impôt.
L'écriture, la dotation et l'impact sur le résultat imposable
À l'acquisition, le droit d'usufruit entre à l'actif immobilisé pour son prix d'achat. Ensuite, chaque exercice, une dotation aux amortissementsréduit le résultat. En mode linéaire :
Dotation annuelle d'amortissement de l'usufruit
Dotation annuelle = Prix de l'usufruit / Duree du demembrement Exemple de lecture : usufruit paye X euros, duree N annees --> charge annuelle = X / N A l'extinction (annee N) : Valeur Nette Comptable = 0 euro
Ne vous trompez pas d'assiette : ce qu'on amortit, c'est le prix réellement payé pour l'usufruit — issu de la clé économique de la société de gestion (une actualisation des flux futurs, ou DCF) — et non le barème fiscal de l'article 669 II du CGI, qui ne vaut que pour les droits d'enregistrement. Le Conseil d'État l'a confirmé (30 septembre 2019, n° 419855, Luccotel) : pour une acquisition onéreuse, la valeur se détermine par les flux, le barème 669 ne s'impose pas. Nous ne chiffrons pas de clé ici : la méthode de valorisation est détaillée dans le calcul de la décote de l'usufruit.
Où passe l'écriture (sans trancher le compte)
La dotation transite en principe par le compte 6811 (dotations aux amortissements sur immobilisations), en contrepartie de l'amortissement cumulé au bilan. Le classement du droit d'usufruit lui-même — immobilisation incorporelle (droit assimilable) ou financière, selon l'analyse — ne se tranche pas d'un article de blog : c'est le rôle de votre expert-comptable, au regard de la substance de l'opération.
L'impact sur le résultat imposable
C'est là que se joue le levier. La dotation s'impute sur la quote-part de résultat remontée de la SCPI. Rappelons que cette quote-part est déjà déterminée selon les règles de l'IS (translucidité, art. 8 et 238 bis K du CGI) et déjà minorée, en amont, des charges déductibles (frais de gestion, intérêts, provisions) pratiquées au niveau de la SCPI — les SCPI n'amortissant pas leurs immeubles (règlement ANC n° 2016-03). La dotation d'usufruit vient par-dessus : elle peut neutraliser tout ou partie de l'IS sur les revenus pendant la période. La mécanique IS générale (pourquoi si peu d'impôt en capitalisation) est développée dans SCPI à l'IS : pas d'impôt ?.
Un mot sur la durée : plus elle est courte, plus la dotation annuelle est forte (le même prix réparti sur moins d'années), donc plus la neutralisation est concentrée. Ce choix, et ses effets sur la décote, sont traités dans la durée de l'usufruit.
En clair
L'amortissement de l'usufruit s'ajoute aux charges déjà déduites via la translucidité (frais de gestion, intérêts). C'est ce cumul qui donne, en phase de capitalisation, l'impression de « pas d'impôt ». Mais c'est une charge réellequi correspond à un actif qui s'épuise — pas une simple optimisation de papier.
L'amortissement de l'usufruit neutralise-t-il vraiment votre IS ?
Prix de l'usufruit, durée, dotation, revenus attendus, coût de structure : un CGP indépendant chiffre l'opération et la coordonne avec votre expert-comptable, hypothèses explicites à l'appui.
Cas chiffré : la dotation qui absorbe les revenus (illustration fictive)
Reprenons Julien et sa holding. L'exemple ci-dessous est une illustration pédagogique 100 % fictive, datée du 23 juillet 2026, à hypothèses explicites : aucune SCPI n'est nommée, aucun rendement de marché n'est promis.
CAS PRATIQUE — JULIEN, 52 ANS · HOLDING SAS À L'IS
Usufruit de 150 000 € sur 10 ans : IS ≈ 0 pendant la période
Hypothèses (fictives, non contractuelles). La holding acquiert l'usufruit temporaire de parts de SCPI pour un prix d'usufruit de 150 000 € (montant fictif ; la répartition usufruit/nue-propriété dépend de la clé économique de la société de gestion et de la durée, non chiffrée ici). Durée : 10 ans. On retient un revenu annuel hypothétique de 15 000 € — un rendement supposé constant, hypothèse volontairement irréalistepuisque les revenus d'une SCPI sont variables et non garantis (ordre de grandeur purement illustratif).
Mécanique. Dotation annuelle = 150 000 € ÷ 10 = 15 000 €/an (linéaire). Résultat lié à l'opération ≈ revenus 15 000 € − dotation 15 000 € = 0 € → IS ≈ 0 pendant la durée (avant charges de structure). Au terme (année 10), l'usufruit est totalement amorti, VNC = 0 : il s'éteint sans contrepartie. Les 150 000 € de capital ont été consommés — les ~150 000 € de revenus perçus sur 10 ans en ont été la contrepartie économique.
Un mot sur les chiffres. Cette illustration retient volontairement un prix d'usufruit égal à la somme nominale des flux (150 000 € pour 15 000 € × 10 ans), ce qui correspond à un rendement nul — et même à une perte en valeur actualisée (encaisser 150 000 € étalés sur 10 ans vaut moins que les décaisser aujourd'hui). En pratique, une clé de valorisation par actualisation des flux (DCF) fixe le prix de l'usufruit nettement en dessous de la somme des flux attendus : le chiffre est ici un support de démonstration comptable (dotation ≈ revenus), pas un prix de marché. La méthode est détaillée dans le calcul de la décote.
| Année (illustration) | Revenu perçu (hypothèse) | Dotation (fixe) | Résultat imposable lié |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 15 000 € | − 15 000 € | ≈ 0 € |
| Année 5 | 15 000 € | − 15 000 € | ≈ 0 € |
| Année 10 | 15 000 € | − 15 000 € | ≈ 0 € |
| Cumul 10 ans | ~150 000 € | − 150 000 € | ≈ 0 € |
Trois garde-fous sous ce cas
Si le rendement baisse (scénario réel du marché 2023-2026), les revenus encaissés tombent sous 15 000 €/an tandis que la dotation reste à 15 000 € : Julien crée un déficit comptable mais perd économiquement (il a payé 150 000 € pour un flux moindre). En cas de cession avant terme, les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans une plus-value professionnelle sans abattement, avec le piège de l'article 13, 5° côté cédant (voir § 6). Enfin, ce cas n'inclut pasle coût de la structure (comptabilité, honoraires) ni les aléas de prix de part et de liquidité : c'est une illustration, pas une projection.
À l'extinction et en cas de cession avant terme : ce qui se passe au bilan
La sortie au terme prévu
Au terme, l'usufruit est totalement amorti (VNC = 0) et s'éteint sans contrepartie. Comme il ne reste rien à sortir de l'actif, il n'y a en principe ni plus-value ni moins-value résiduelle à constater (point à confirmer avec votre expert-comptable). Côté nu-propriétaire, la reconstitution de la pleine propriété s'opère en principe sans droit de mutation(art. 1133 du CGI). On garde le « en principe » : les modalités exactes dépendent de la configuration.
La cession avant terme (effleurée)
Si la société cède l'usufruit avant l'échéance, la plus-value est professionnelle, sans abattement pour durée de détention, avec réintégration des amortissements déjà déduits (la base taxable est donc majorée) : c'est l'inverse du régime des particuliers. Un retraitement de type Quéméner(CE 16 février 2000, n° 133296) peut, en principe, corriger le prix de revient fiscal pour éviter une double imposition, sous réserve de sa transposition à la cession d'un usufruit (à confirmer avec votre conseil).
⚠️ Céder avant le terme reprend l'économie d'IS
C'est la contrepartie directe de l'amortissement — et précisément ce que le confrère de Julien a oublié de préciser au dîner. Chaque dotation déduite a réduit la valeur nette comptable de l'usufruit ; en cas de cession avant l'échéance, ces amortissements sont réintégrés dans une plus-value professionnelle sans abattement pour durée de détention. Autrement dit, l'IS économisé pendant la période est en grande partie repris au moment de la vente. L'avantage n'est un vrai gain que si l'usufruit va jusqu'à son terme. Chiffré sur le cas de Julien : s'il revend au bout de 6 ans, les 90 000 € d'amortissements déjà passés (6 × 15 000 €) sont réintégrés dans la plus-value taxée à l'IS — l'économie des six premières années repart quasi intégralement.
⚠️ Le piège de l'article 13, 5° du CGI (côté cédant)
À signaler sans le sur-généraliser : la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire peut être imposée non comme une plus-value mais comme un revenu, dans la catégorie dont relèvent les fruits (revenus fonciers pour de l'immobilier) — BOI-IR-BASE-10-10-30. Un point de vigilance dans les montages, à qualifier au cas par cas. Le régime fiscal complet (translucidité détaillée, PV professionnelle, sortie en dividende) est traité dans notre guide dédié à la fiscalité de l'usufruit de SCPI en société ; le panorama d'ensemble du montage figure dans l'usufruit de SCPI en société. La comparaison avec la plus-value du particulier figure dans la plus-value de cession de parts de SCPI.
L'amortissement n'est pas un gain gratuit
L'amortissement n'est pas un cadeau fiscal
La dotation traduit la consommation réelle du droit. Année après année, une fraction du capital investi dans l'usufruit disparaît, jusqu'à une VNC nulle au terme : à l'extinction, ce capital est perdu, sans aucune contrepartie. L'avantage à l'IS est un report d'imposition et une capacité de réinvestissement brut pendant la période — pas une exonération. Neutre en résultat comptable ne veut pas dire gratuit économiquement.
Le vrai risque tient au décalage entre une dotation fixe et des revenus variables. La charge d'amortissement ne bouge pas : 15 000 €/an, que la SCPI distribue 4,5 % ou tombe à 3 %. Les revenus, eux, dépendent du taux de distribution — non garanti. Si celui-ci baisse pendant la période, ce que le marché a montré sur 2023-2026 (correction sur une partie des bureaux, files d'attente au retrait, suspensions ; ordres de grandeur agrégés ASPIM/IEIF, aucun véhicule nommé), l'usufruitier encaisse moins que prévu et peut ne pas rentabiliser sa décote. Comptablement, la dotation peut alors excéder les revenus (déficit) ; économiquement, l'usufruitier perd : il a payé un prix pour un flux qui s'est révélé plus faible.
D'où le rôle central de l'expert-comptable : classement du compte, sécurisation du caractère amortissable (position doctrinale), plan d'amortissement, puis retraitements Quéméner en cas de cession. Ce montage se pilote à deux mains — le conseil patrimonial et le chiffre — pas sur la foi d'une phrase entendue en dîner.
Les 3 contreparties à connaître avant de se lancer
Trois contreparties pèsent au moins autant que l'avantage comptable. On les pose ici en une phrase chacune, le détail est dans les guides dédiés.
- Double couche à la sortie. Sortir la trésorerie vers les associés personnes physiques, c'est un dividende soumis au PFU de 31,4 % (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la LFSS 2026) ou au barème après abattement de 40 %. L'avantage IS est un report, jamais un gain automatique. Détail dans l'usufruit de SCPI en société.
- Taux d'IS.15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice imposable (conditions PME : CA HT sous 10 M€, capital entièrement libéré détenu à 75 % au moins par des personnes physiques), 25 % au-delà (art. 219 CGI) — seuil à revérifier à chaque loi de finances.
- Abus de droit. Un montage sans substance économique, à but principalement ou exclusivement fiscal, est requalifiable (art. L64 et L64 A du LPF). Il faut une opération réelle : trésorerie effectivement placée, durée cohérente, objectif patrimonial.
Déontologie : ce montage n'est pas universel
Ce guide délivre une information générique, pas une recommandation personnalisée (laquelle suppose l'étude de votre connaissance, votre expérience, vos objectifs et votre situation). Aucun montage n'est universellement avantageux : l'usufruit temporaire à l'IS peut convenir à certaines situations, sous conditions, après étude. Pour de petits montants, un placement simple (SCPI en direct, assurance-vie) est souvent plus adapté qu'une structure à l'IS : l'IS et l'usufruit ne se justifient qu'au-delà d'un certain volume et d'un certain horizon, une fois le coût de la structure calculé. Et il est parfaitement possible que la conclusion, pour vous, soit : ce montage n'est pas adapté à votre situation.
Faites étudier l'opportunité (ou non) d'un usufruit de SCPI en société
Sous ~200 000 € de trésorerie, une assurance-vie ou des SCPI en direct font souvent mieux qu'un usufruit à l'IS une fois la compta payée. On chiffre les deux hypothèses, on coordonne avec votre expert-comptable, et on vous le dit sans détour. Bilan offert, sans engagement, depuis Chambéry ou en visio.