Acheter les murs de son étude notariale en SCI : le montage et les avantages fiscaux

Quand un notaire me dit qu'il veut acheter ses murs, je commence toujours par là : vos murs et votre office, ce sont deux patrimoines qui ne vivent pas au même rythme. L'immobilier se garde 15, 20, 30 ans ; l'office se transmet un jour à un successeur agréé. Les loger dans la même structure, et le jour de la transmission vous gonflez la valeur du droit de présentation avec un immeuble dont l'acquéreur ne veut pas. La SCI est l'outil qui les sépare proprement.

Une SCI est une société civile immobilière (art. 1832 du Code civil) : deux associés minimum, aucun capital minimum exigé. Vous y logez les murs, et vous détenez des parts — un actif divisible et transmissible — plutôt qu'un immeuble en bloc. La responsabilité des associés est indéfinie mais non solidaire (art. 1857 du Code civil) : chacun répond du passif au prorata de ses parts, jamais pour le tout. Surtout, cette SCI est juridiquement distincte de votre SEL d'exercice et d'une éventuelle SPFPL (cadre de la loi n° 90-1258 du 31 décembre 1990 et de l'ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023, en vigueur depuis le 1^er septembre 2024, qui permet à une SPFPL de détenir jusqu'à 100 % d'une SEL) : l'immobilier se loge dans une société civile, pas dans la société d'exercice à l'objet limité. La logique de séparation entre détention et exercice est la même que celle décrite pour la SPFPL de notaire et la détention des titres de la SEL.

Le loyer : un transfert de richesse de l'étude vers votre patrimoine privé

Tout le montage repose là-dessus : votre SCI vous loue les murs, et ce loyer, vous le déduisez. En exercice individuel, c'est une charge du bénéfice non commercial (art. 93 du CGI) qui réduit votre IR ; en SEL de notaires, c'est une charge déductible du résultat soumis à l'IS de la société. Côté SCI à l'IR, ce même loyer devient un revenu foncier imposable. Le loyer qui s'évaporait chaque année construit maintenant votre patrimoine à vous. Et non, ce n'est pas un schéma limite : le Conseil d'État a validé noir sur blanc la déduction d'un loyer que l'on se verse à soi-même (CE, 11 avril 2008, n° 287808 et sa jumelle n° 300302), à deux conditions cumulatives : le loyer est effectivement versé et il est imposé en revenus fonciers.

C'est le choix qui se chiffre en dizaines de milliers d'euros le jour de la revente. Une SCI est transparente à l'IR par défaut (art. 8 du CGI) : chaque associé déclare sa quote-part de loyers en revenus fonciers. Mais elle peut opter pour l'IS (art. 206-3 et 239 du CGI), option qui se renonce jusqu'au 5^e exercice puis devient irrévocable. À poser avant la création, pas après.

Pour trancher. À l'IR, vous payez plus d'impôt chaque année (loyer net taxé à votre TMI, souvent 45 % chez un notaire, plus 17,2 % de prélèvements sociaux), mais la revente est allégée par les abattements pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans, art. 150 VC ; surtaxe 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, art. 1609 nonies G). À l'IS, l'amortissement écrase l'impôt annuel — votre résultat est faible, voire nul — puis la revente vous rattrape : tous les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, taxés à 25 % sans le moindre abattement, et il faut encore sortir le produit de la société (re-taxé au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %). L'impôt que l'IS vous épargne chaque année réapparaît à la revente.

C'est là que le notaire a une carte que le médecin n'a pas. En principe, la location de locaux nus est exonérée de TVA de plein droit (art. 261 D, 2° du CGI). Mais la SCI peut opter pour soumettre les loyers à la TVA quand le local est à usage professionnel (art. 260, 2° du CGI). Et tout dépend d'une seule chose : le statut TVA du notaire.

Pourquoi le notaire est le locataire idéal d'une SCI ayant opté à la TVA

Le notaire facture la TVA à 20 % sur ses émoluments tarifés comme sur ses honoraires libres : l'exonération des soins de l'article 261-4-1° vise la santé humaine et ne le concerne pas. Il est donc assujetti avec un droit à déduction. Concrètement, ça marche en trois temps : la SCI opte pour la TVA, ce qui lui ouvre le droit de récupérer la TVA d'amont sur l'acquisition et les travaux — soit environ 20 % de l'investissement HT ; elle facture ensuite les loyers TTC ; et le notaire déduit cette TVA sur le loyer. L'opération est neutre pour l'étude et procure un gain de trésorerie de 20 % à la SCI sur l'immeuble.

Recuperation TVA = Prix HT x 20 %

  Prix de l'immeuble (HT)                = 500 000 EUR
  TVA recuperee par la SCI (option)      = 100 000 EUR
  Decaissement net pour la SCI           = 500 000 EUR

  (sans option : 600 000 EUR TTC supportes definitivement)

Comment exercer l'option (un formalisme simplifié pour le notaire)

La bonne surprise, c'est que comme le preneur (vous, ou votre SEL) est assujetti, l'option s'exerce par une simple lettre ou déclaration au service des impôts des entreprises, sans qu'aucune clause de bail particulière ne soit imposée (à la différence du cas où le preneur n'est pas assujetti, art. 206 de l'annexe II au CGI). L'option se fait immeuble par immeuble — chacun constituant un secteur d'activité distinct (art. 209 de l'annexe II). Elle prend effet le 1^er jour du mois au cours duquel elle est formulée, et ne peut être dénoncée qu'à compter du 1^er janvier de la 9^e année qui suit (art. 194 de l'annexe II). Opter à la TVA, c'est donc s'engager dans la durée : la section suivante détaille comment.

La TVA récupérée n'est pas définitivement acquise le jour de l'achat : elle se « consolide » année après année. La TVA déduite sur un immeuble est régularisable par vingtièmes sur 20 ans (art. 207 de l'annexe II au CGI), l'année d'acquisition comprise. Les travaux d'amélioration suivent la même logique.

Dernier réflexe à avoir : si l'étude ferme ou que le local reste vide longtemps (notaire parti), le droit à déduction peut sauter et déclencher une régularisation. Anticipez la relocation ou la revente. Ce garde-fou ne remet pas en cause l'intérêt de l'option : il invite simplement à raisonner l'opération sur un horizon de 20 ans, ce qui correspond précisément à la durée de détention d'une SCI de murs.

Rares sont les notaires qui sortent 600 000 € de leur trésorerie pour acheter leurs murs : à crédit, ce sont en partie les loyers (versés par vous-même ou votre SEL) et l'économie d'impôt qui remboursent l'échéance. Tout l'intérêt du crédit est là : avec un apport modeste, vous tenez un bien que vous ne pourriez pas payer cash, et c'est l'étude qui rembourse, échéance après échéance.

Le niveau de loyer : l'acte anormal de gestion

Le seul vrai danger de ce montage, c'est le loyer que vous vous fixez à vous-même : trop haut ou trop bas, l'administration parle d'acte anormal de gestion. Le loyer entre votre SCI et votre étude doit correspondre à la valeur locative de marché, documentée (comparables, surface, emplacement). Un loyer surévalué verra l'excédent réintégré chez le preneur ; un loyer sous-évalué ou gratuit expose la SCI à un redressement (réintégration d'un loyer théorique). Dès que l'administration établit un écart significatif au marché, la charge de la preuve se renverse contre le contribuable (CE, 21 décembre 2018, n° 402006, SARL Croë Suisse).

Le bail : professionnel, pas commercial

On entend souvent qu'un local professionnel exige un bail commercial. C'est inexact pour le notaire. Le notaire exerce une activité libérale (officier public et ministériel, BNC), ni commerciale ni artisanale : le régime de droit commun est le bail professionnel (art. 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986), d'une durée minimale de 6 ans, avec reconduction tacite et résiliation possible par le seul locataire (préavis). Le bail commercial 3/6/9 (art. L. 145-1 et suivants du Code de commerce) est réservé aux fonds de commerce : il reste possible sur option, mais ce n'est ni l'obligation ni le standard. Dans tous les cas, formalisez un bail écrit : c'est aussi ce qui sécurise la déductibilité du loyer.

Prenons un cas concret, anonymisé : un notaire associé, du compromis jusqu'à la 15^e année. Les calculs figent les taux 2026 et toutes les hypothèses sont posées.

L'option TVA : 100 000 € de trésorerie récupérés

Parce que Maître Berthier facture la TVA à 20 % sur ses émoluments et honoraires, la SCI peut opter et récupérer la TVA d'acquisition. La SELARL paie le loyer TTC et déduit la TVA correspondante : l'opération est neutre pour l'étude. Un confrère médecin, exonéré, paierait l'immeuble 600 000 € sans rien récupérer.

Notaire (assujetti, option TVA)
  Prix HT                                = 500 000 EUR
  TVA recuperee par la SCI               = 100 000 EUR
  Investissement net                     = 500 000 EUR

Medecin (exonere 261-4-1)
  Prix TTC supporte                      = 600 000 EUR
  TVA recuperee                          =       0 EUR
  Investissement net                     = 600 000 EUR

Ecart en faveur du notaire               = 100 000 EUR

La détention : loyer déductible et déficit foncier les premières années

Côté exploitation, la SELARL déduit 30 000 € de loyer chaque année (économie d'IS ≈ 30 000 × 25 % = 7 500 €). Côté SCI à l'IR, les premières années, après imputation des intérêts d'emprunt (sur le foncier) et des charges/travaux, un déficit foncier apparaît. La fraction hors intérêts s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (art. 156, I-3°).

Cote SELARL
  Loyer deductible du resultat IS        = 30 000 EUR/an
  Economie d'IS a 25 %                   ~  7 500 EUR/an

Cote SCI a l'IR (premieres annees)
  Deficit foncier impute sur revenu global (plafond) = 10 700 EUR
  Economie d'IR a TMI 45 %               = 10 700 x 45 % ~ 4 815 EUR/an
  (les interets d'emprunt restent imputables sur le foncier)

Cote SCI a l'IR (regime de croisiere, foncier positif)
  Prelevements sociaux sur le revenu foncier net      = 17,2 %

Ce guide traite du montage d'acquisition : comment acheter, financer et opter à la TVA. Une fois les murs achetés, le travail continue : encaisser les loyers, donner les parts aux enfants, surveiller l'IFI, préparer la sortie. C'est un autre chantier, que je traite ailleurs. Pour diversifier au-delà des murs (SCPI, immobilier locatif, démembrement selon votre TMI), voyez l'investissement du notaire : SCPI, immobilier et démembrement et l'immobilier du professionnel libéral. En voici simplement les grandes lignes côté transmission.

La transmission se fait par les parts, pas par l'immeuble : chaque parent peut donner 100 000 € par enfant en franchise de droits, abattement rechargeable tous les 15 ans (art. 779 et 784 du CGI). On y ajoute le démembrement (art. 669) — donner la nue-propriété des parts en gardant l'usufruit, donc les loyers ; le passif d'emprunt en cours réduit d'autant la valeur taxable. Deux précautions : rédiger une convention de démembrement dès la donation, et ne jamais promettre le pacte Dutreil (art. 787 B) : il est exclu pour une SCI de location nue (activité civile, non opérationnelle). Les droits de cession des parts s'élèvent à 5 % (art. 726, I-2°). Le mécanisme du démembrement est détaillé dans notre guide sur le démembrement de propriété.

Enfin, ne confondez pas la transmission des murs (parts de SCI) avec la cession de l'office lui-même (droit de présentation, clientèle, parts de SEL), qui obéit à un régime de plus-value professionnelle distinct (avec des prélèvements sociaux à 18,6 %, et non 17,2 %) : voyez la cession de l'office et sa plus-value professionnelle. Le loyer versé à la SCI est par ailleurs déductible chez la SEL ; pour la structuration BNC/SEL/SPFPL et l'arbitrage rémunération/dividendes, voyez la structuration BNC, SEL et SPFPL du notaire et la SPFPL de notaire.

Pour replacer cet achat dans votre situation d'ensemble — exercice, trésorerie, retraite, transmission —, consultez le hub de la stratégie patrimoniale 360° du notaire.