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L'essentiel
Guide rédigé le 11 août 2026 — par Quentin Hagnéré, conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, COBSP — adhérent CNCEF Patrimoine). Droit en vigueur au 11 août 2026 (Code civil, Code général des impôts, Code de la consommation). Analyse générique : aucun opérateur de réméré, aucun investisseur, aucun intermédiaire n'est cité. Les montants du cas chiffré sont explicitement fictifs.
Une proposition de réméré tient sur une page et sur trois nombres : un prix de vente, une indemnité mensuelle, un prix de rachat. Sur le bureau, à côté, il y a souvent le refus d'un regroupement de crédits — et celui-là affichait un TAEG. Impossible de mettre les deux documents côte à côte : il manque au réméré le seul chiffre qui permettrait de le comparer à quoi que ce soit. La question « est-ce que cela me coûte cher ? » reste sans réponse, non pas faute de la poser, mais faute d'unité de mesure.
Ce n'est ni un oubli, ni une opacité de celui qui vous a remis le document : le Code civil ne prévoit aucun taux, parce qu'une vente à réméré est une vente(article 1659), pas un crédit — le Conseil d'État l'a jugé en 2021 en écartant expressément la qualification d'octroi de crédit. Il n'y a donc ni TAEG, ni fiche d'information précontractuelle normalisée, ni plafond d'usure applicable de plein droit. Cette page fait une seule chose, et jusqu'au bout : elle additionne toutce qui sort de votre poche entre le jour de la vente et le jour du rachat — décote d'entrée comprise, alors qu'elle n'apparaît dans aucun décompte —, rapporte ce total à la somme réellement mise à votre disposition, puis le convertit en coût annuel équivalent. À l'arrivée, un pourcentage par an : un chiffre qui se pose enfin à côté d'un taux de crédit, ou à côté d'une procédure gratuite qui, elle, n'en a pas besoin.
Réponse express : combien coûte réellement une vente à réméré ?
Aucun chiffre général ne peut y répondre. Un chiffre général circule pourtant sur beaucoup de pages ; il n'a aucune source, parce qu'il n'existe aucune statistique publiquesur la décote ni sur l'indemnité d'occupation pratiquées en France. Ce qui se dit, en revanche, c'est la compositiondu coût — et elle, elle ne change pas d'un dossier à l'autre : les honoraires prélevés sur le prix, les « frais et loyaux coûts de la vente » que l'article 1673 du Code civil vous fera rembourser au jour du rachat, les indemnités d'occupation versées mois après mois, la majoration éventuelle du prix de rachat, et le coût de l'acte de retrait.
La méthode tient alors en trois gestes : additionner ces postes ; les rapporter non pas au prix affiché mais à la somme réellement mise à votre disposition, que la décote d'entrée détermine ; puis annualiser. Reste la décote elle-même, qui n'est un décaissement dans aucun scénario mais une perte sèche dans un seul — celui où le rachat n'a pas lieu. Elle se chiffre donc à part, et c'est le plus gros nombre de toute la page.
L'essentiel en six points
- Une vente à réméré est une vente(C. civ. art. 1659), pas un prêt : aucun taux n'y figure, et il n'a pas à y figurer.
- Le coût de sortie n'est pas le prix de vente : l'article 1659 renvoie lui-même à l'article 1673pour tout ce qui s'y ajoute.
- La décote d'entrée— l'écart entre la valeur du bien et le prix payé — est le premier poste de coût si le rachat n'a pas lieu, et le dénominateur de tout le calcul s'il a lieu. Ce poste n'apparaît sur aucun décompte : il ne donne lieu à aucun décaissement.
- L'opération emporte deux transferts de propriété, mais le second n'est pas taxé comme une vente : taxe fixe de 125 € (CGI art. 680), sous quatre conditions cumulatives.
- Les droits payés sur la première vente ne sont jamais restitués(CGI art. 1961, qui vise nommément l'article 1659 du Code civil) : ce sont des coûts fixes irréversibles.
- Rapporté à la somme réellement reçue et converti en coût annuel équivalent, le coût devient comparable à un taux de crédit. C'est le seul chiffre qui permette de décider.
La page sœur sortir du réméré : combien réunir le jour du rachat répond à une question précise — « combien dois-je réunir le jour du rachat ? ». C'est un montant, arrêté à une date, et son fondement est l'article 1673 du Code civil. La page réméré ou crédit hypothécaire en pose une autre : celle de la naturedes deux voies — et elle refuse délibérément d'en tirer un ratio de coût, parce qu'aucun barème public n'existe. Cette page-ci pose la troisième question, et une seule : ce que l'opération entière coûte, du jour de la vente au jour du rachat, et à quel pourcentage par an cela revient. La méthode s'applique ensuite à votre propre acte ; elle ne produit aucun tarif. Le panorama de l'opération, lui, est dans le guide pilier de la vente à réméré et sa section coût réel, que cette page développe.
Sommaire
- L'essentiel
- Pourquoi aucun taux ne vous sera communiqué
- Avant de chiffrer quoi que ce soit : ce qui ne coûte rien
- L'inventaire complet des postes de coût
- Deux mutations, un seul droit plein
- Du total en euros au coût annuel équivalent
- Durée et décote : les deux paramètres qui font tout basculer
- À quoi mettre ce coût en regard
- Ce qu'aucun taux ne mesure
- Quand ce n'est pas une bonne idée : cinq tests
Pourquoi aucun taux ne vous sera communiqué — et pourquoi il faut en reconstituer un
Un crédit affiche un TAEG parce que la loi l'y oblige. Une vente à réméré n'affiche rien, parce que ce n'est pas un crédit. Le vendeur voit un prix de vente, une indemnité mensuelle, un prix de rachat : trois nombres qui ne se parlent pas. La démonstration se fait par l'absence, et elle est vérifiable. Le réméré n'étant pas un contrat de crédit, il n'emporte ni TAEG obligatoire, ni fiche d'information précontractuelle normalisée, ni délai de réflexion du crédit immobilier (C. conso. art. L. 313-34), ni évaluation de solvabilité imposée, ni plafond d'usure applicable de plein droit.
L'article 1673, de son côté, n'énonce ni intérêt, ni indemnité d'occupation, ni majoration : il ne prévoit que quatre postes, détaillés plus bas. Tout le reste est contractuel. Interrogé sur la nature de la somme qui s'ajoute au prix dans ce type d'opération, le Conseil d'État a jugé qu'elle rémunère une prestation de serviceset écarté la qualification d'octroi de crédit, « le rachat des immeubles étant défini par les contrats comme une simple faculté » (CE, 9e et 10ech. réunies, 7 octobre 2021, n° 430136). Économiquement, cette somme joue le rôle d'un intérêt ; juridiquement, ce n'en est pas un. Un point à faire préciser : lorsque l'acquéreur est un professionnel assujetti, cette majoration constitue pour lui le prix d'une prestation soumise à TVA ; sa répercussion éventuelle dans le montant qui vous est demandé est une question à poser avant de signer.
Le juge, lui, sait très bien reconstituer ce taux : dans une affaire jugée en 2021, les juges du fond ont rapporté l'écart entre le prix de vente et le prix de rachat à la durée de la convention, puis comparé le résultat au seuil de l'usure — raisonnement que la Cour de cassation a validé en rejetant le pourvoi formé contre l'annulation de l'opération, prononcée sur le fondement du pacte commissoire prohibé (Cass. 3e civ., 24 juin 2021, n° 18-19.771, inédit). Les faits de cette affaire sont détaillés dans notre page réméré et saisie immobilière. Ce qu'il faut en retenir ici est purement méthodologique : ce que le juge fait après coup, cette page le fait avant.Le mécanisme du seuil de l'usure, lui, est exposé par notre page sur le fonctionnement du taux d'usure. Sur le calendrier, enfin : une réforme d'ampleur du crédit à la consommation (ordonnance n° 2025-880 du 3 septembre 2025, corrigée par l'ordonnance n° 2025-1154 du 2 décembre 2025, transposant la directive (UE) 2023/2225) entrera en vigueur le 20 novembre 2026 et étendra la protection du droit du crédit à des objets qui y échappaient. Elle ne vise pas le réméré, qui restera une vente.
Ce que l'absence de taux vous fait perdre
Les protections manquantes sont elles-mêmes un coût, implicite. Le réméré étant une vente, le vendeur ne peut pas se prévaloir de plein droitde l'article L. 519-6 du Code monétaire et financier, qui interdit à tout intermédiaire de percevoir provision, commission ou frais de dossier avant le versement effectif des fonds prêtés— le texte est bâti sur les mots « prêt d'argent ». Cette protection retrouve toute sa place dès que le même intermédiaire intervient pour obtenir le crédit de sortiequi financera votre rachat — et la publicité de celui qui apporte son concours à l'obtention de prêts d'argent doit alors porter la mention de l'article L. 322-2 du Code de la consommation, selon laquelle aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention du ou des prêts. Vérifiez donc à quel titre votre interlocuteur intervient sur chaque étape : c'est ce qui détermine la règle qui vous protège, et c'est une question à poser par écrit.
S'y ajoute une règle qui, elle, vise l'entremise immobilière: lorsque l'intermédiaire exerce une telle activité, aucune somme représentative d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise ne lui est due, ni ne peut être exigée ou acceptée par lui, avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, art. 6, I). D'où une consigne simple : ne versez rien avant d'avoir fait lire le projet d'acte par un notaire de votre choix.
Avant de chiffrer quoi que ce soit : ce qui ne coûte rien
Il y a une comparaison qui ne coûte rien à faire, et elle vient avant toutes les autres : celle avec les démarches qui, elles, ne se facturent pas. Certaines produisent un effet proche. Ce qui suit ne redonne pas la liste des recours — elle est ailleurs — mais chiffre ce qu'ils coûtent.
Quatre démarches à coût nul, à épuiser avant toute signature
Aucune n'engage à rien et aucune ne se facture. Déposer un dossier devant la commission de surendettementde la Banque de France : la procédure est gratuite, et nul ne peut vous facturer d'y intervenir (C. conso. art. L. 322-1). Demander un délai de grâceau juge sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil, qui peut reporter ou échelonner un paiement sur deux années au plus. Prendre rendez-vous dans un point conseil budget labellisé, ou appeler le 3414 de la Banque de France. Relire les garanties de votre assurance emprunteur, que vous payez déjà depuis des années — perte d'emploi, incapacité, invalidité : c'est le réflexe gratuit le plus souvent oublié.
Aucune de ces quatre voies ne convient à toutes les situations et aucune ne garantit un résultat. Mais chacune se compare à un coût de zéro euro, ce qu'aucune solution payante ne peut faire. Chacune est reprise ci-dessous par son coût, et par ce qu'elle évite de payer.
Le dépôt d'un dossier devant la commission de surendettement de la Banque de France, et la procédure elle-même, sont gratuits— et la décision de recevabilité suspend les procédures d'exécution pour deux ans au plus (C. conso. art. L. 722-2 et L. 722-3). Deux précisions : être propriétaire de sa résidence principale, même d'une valeur supérieure aux dettes, ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement (art. L. 711-1) ; la suspension reste en revanche inapplicable à une expulsion fondée sur un jugement d'adjudication (art. L. 722-8). Et nul ne peut vous facturer cette démarche: l'article L. 322-1 du Code de la consommationinterdit à un intermédiaire de se faire rémunérer pour examiner la situation d'un débiteur en vue d'un plan de remboursement, pour rechercher des délais de paiement ou pour intervenir dans une procédure de surendettement.
Le délai de grâcede l'article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou d'échelonner le paiement dans la limite de deux années, et sa décision suspend les procédures d'exécution. En coût, la comparaison est sans appel : deux ans de délai judiciaire ne se facturent pas, deux ans de réméré si.Une nuance s'impose toutefois, car elle est souvent mal comprise : cet article vise le débiteur d'une somme d'argent. Le vendeur à réméré n'est pas débiteur, il est titulaire d'une faculté — aucun délai de grâce ne repousse le terme d'un réméré. Ne comptez pas sur ce recours au stade du rachat ; la démonstration complète figure dans notre page sur le terme que rien ne prolonge.
Les autres appuis gratuits, brièvement : point conseil budget (labellisé, gratuit, confidentiel), numéro 3414 de la Banque de France, CCAS ou CIAS et services sociaux départementaux, ADIL, aide juridictionnelle (loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, avec une admission provisoire prévue à l'article 20 en cas d'exécution forcée emportant saisie ou expulsion), et INFO ESCROQUERIES au 0 805 805 817. Le réflexe à coût nul le plus souvent oublié reste pourtant ailleurs : vérifier d'abord les garanties de votre assurance emprunteur, déjà payée depuis des années. Le détail de ces voies figure dans les recours gratuits, un par un et, pour le cas particulier du propriétaire, dans la recevabilité en commission de surendettement quand on est propriétaire.
L'inventaire complet des postes : qui les supporte, quand ils se paient, où ils sont écrits
Ce que la loi met à votre charge, et ce qu'elle ne dit pas
L'article 1673 du Code civil est le fondement du coût de sortie, et il s'ouvre par ces mots : « Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations. » Trois nuances de lecture : les « réparations nécessaires » ne sont pas plafonnées par le texte ; les améliorations le sont, à hauteur de l'augmentation de valeur ; et c'est à celui qui réclame le remboursement d'établir le montant de cette augmentation. La décomposition détaillée de ce montant est faite par la page consacrée à la somme à réunir.
L'article 1673 fixe un plancher légal, pas un plafond— et c'est ce silence qui coûte cher. Tout ce qui s'y ajoute — majoration du prix de rachat, indemnité d'occupation, honoraires d'intermédiation — est contractuel. C'est précisément pour cela qu'il faut l'additionner soi-même : aucun texte ne le fait à votre place, et aucun document ne vous remettra un taux. Une règle de contrôle en découle, et notre page sur les modalités de sortie en fait une consigne de vérification à part entière : chaque ligne du décompte doit avoir un fondement identifiable, légal ou contractuel. L'autre versant de la règle sert le calcul : tout ce qui a un fondement contractuel entre dans le coût, même quand aucun texte ne l'impose. C'est là que les décomptes remis s'arrêtent.
Un stock, un flux, et un coût qu'on ne voit jamais
Les postes n'ont pas tous la même nature, et les confondre fausse le calcul. La décote est un stock ; l'indemnité d'occupation est un flux ; les frais d'acte sont un stock différé. Le stock se divise par la durée ; le flux ne se divise pas. C'est le squelette de toute la conversion menée plus bas.
Reste la décote, et il faut être précis sur son statut car les propositions commerciales ne l'additionnent jamais. Elle mesure ce que vous n'avez pas obtenu, et son sort dépend de l'issue. Si le rachat n'a pas lieu, elle est le premier poste de coût de toute l'opération, et de très loin : une perte sèche et définitive. Si le rachat a lieu, elle n'est pas un décaissement — vous récupérez un bien qui vaut davantage — mais elle commande le montant sur lequel tout se calcule. Elle se compte donc deux fois dans cette page : comme quotité de financement au dénominateur, et comme coût du scénario d'échec, chiffré à part. Une divergence apparente mérite d'être levée : notre page sur les modalités de sortie écrit que la décote est un coût définitif, subi que le rachat ait lieu ou non. C'est exact en valeur — la décote est toujours une valeur abandonnée à l'entrée, et elle ne se rattrape jamais. La nuance introduite ici est comptable et sert le calcul : elle ne devient une perte de patrimoineque si le bien n'est pas repris. Les deux lectures disent la même chose ; celle-ci sépare simplement le décaissement de la perte de valeur, parce que le taux ne se calcule pas de la même façon dans les deux cas.
| Poste | Qui le supporte | Quand il est payé | Ce qui le fait varier | Où il est écrit |
|---|---|---|---|---|
| Décote d'entrée (valeur du bien − prix de vente) | Le vendeur, en valeur, jamais en trésorerie | Dès la vente ; définitive si le rachat n'a pas lieu | La quotité de financement acceptée, la valeur retenue pour le bien | Le prix stipulé dans l'acte, à comparer à une estimation écrite indépendante |
| Honoraires de dossier et d'intermédiation | Le vendeur | Le plus souvent prélevés sur le prix, le jour de la vente | Aucun barème réglementé | Le mandat et le décompte du notaire — à exiger par écrit avant de signer |
| Frais et loyaux coûts de la vente (droits de mutation, émoluments, CSI, débours) | Avancés par l'acquéreur (C. civ. art. 1593), remboursés par le vendeur au rachat | Payés à l'entrée par l'acquéreur ; refacturés au vendeur le jour du rachat | Le taux départemental de DMTO ; l'engagement de revendre de l'art. 1115 du CGI (TPF à 0,715 % au lieu de l'ordre de 5,1 à 6,3 %) | C. civ. art. 1673 + décompte du notaire |
| Indemnité d'occupation | Le vendeur occupant | Chaque mois, pendant toute la durée | Le montant et l'indexation stipulés ; la durée réelle de l'opération | La convention d'occupation — pas l'article 1673 |
| Imputation ou non des indemnités sur le prix de rachat | — | — | Purement contractuel : ne se présume pas | La clause de votre acte. Absente = indemnités perdues |
| Majoration contractuelle du prix de rachat | Le vendeur | Le jour du rachat | Purement contractuelle ; aucun fondement dans l'art. 1673 | La clause « prix de rachat » |
| Réparations nécessaires | Le vendeur | Le jour du rachat | Non plafonnées par le texte | C. civ. art. 1673 |
| Travaux ayant augmenté la valeur | Le vendeur | Le jour du rachat | Plafonnés « jusqu'à concurrence de cette augmentation » ; le montant de l'augmentation doit être établi par celui qui en réclame le remboursement | C. civ. art. 1673 |
| Coût de l'acte de rachat (2e mutation) | Le vendeur qui reprend | Le jour du rachat | Taxe fixe de 125 € si les 4 conditions sont réunies ; droits proportionnels sinon. Émoluments et formalités dus dans tous les cas | CGI art. 680 + BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40, § 80 |
| Purge des inscriptions prises par l'acquéreur | Le vendeur | Au rachat | Nul si le pacte a été publié au fichier immobilier avant ; potentiellement lourd sinon | C. civ. art. 1673 (règle de la purge) + état hypothécaire |
| Impôt sur la plus-value de la vente initiale | Le vendeur | Le jour de la vente | Non tranché en réméré — question à poser au notaire par écrit | CGI art. 150 U, II, 1° ; aucune doctrine spécifique au réméré |
| Baux consentis par l'acquéreur | Le vendeur | Au rachat | Le vendeur est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude | C. civ. art. 1673, dernière phrase |
Les huit lignes à surligner dans le projet d'acte avant de sortir la calculette
Le tableau ci-dessus se transforme en calcul dès que vous avez huit valeurs sous les yeux, et elles figurent toutes dans le projet d'acte et dans le mandat — demandez-en copie au notaire, une demande qui n'a rien d'inhabituel. Relevez, dans l'ordre : l'estimation écrite de la valeur du bienet le nom de qui l'a faite ; le prix de vente stipulé ; le détail, ligne à ligne, de ce qui sera retenu sur ce prix le jour de la signature ; le montant mensuel de l'indemnité d'occupation et sa clause d'indexation ; le prix de rachat et l'éventuelle majoration qu'il comporte ; la clause qui dit si les indemnités s'imputeront, ou non, sur ce prix ; le montant prévisionnel des frais et loyaux coûtsque l'article 1673 mettra à votre charge au rachat ; et enfin le coût estimé de l'acte de retrait.
Deux de ces huit lignes manquent presque toujours dans les documents remis : le prévisionnel des frais et loyaux coûts, et le coût de l'acte de retrait. Ce ne sont pas des détails de fin de parcours — ce sont, dans le cas fictif chiffré plus bas, plus des trois quarts du coût hors indemnités d'occupation (20 469 € sur 26 469 €). Réclamez-les par écrit au notaire, au stade du projet d'acte.
Les indemnités versées viennent-elles en déduction du prix de rachat ?
Le principe est acquis et déjà exposé par la page consacrée à la somme à réunir : l'indemnité ne procède pas de l'article 1673 mais de la convention d'occupation, une imputation sur le prix de rachat est une stipulation qui ne se présume pas, et elle se lit dans l'acte. Reste l'effet de cette clause sur le taux, et il est contre-intuitif. Une imputation véritable réduit le décaissement de sortie : elle fait baisserle coût annuel équivalent. Le « prépaiement » des indemnités par retenue sur le prix versé produit exactement l'effet inverse : il n'allège rien à la sortie et ampute le dénominateur à l'entrée, donc il augmentele coût annuel équivalent. Deux clauses que le vocabulaire commercial rapproche, et que le calcul oppose. Elles ne portent pas le même nom dans tous les actes ; c'est au notaire de dire, ligne à ligne, laquelle figure dans le vôtre.
Ce qui est prélevé sur le prix : distinguer un coût d'un emploi des fonds
Tout ce qui est retenu sur le prix ne se vaut pas, et cette distinction commande tout le calcul de la section suivante. Des honoraires prélevés, des frais de dossier, des indemnités prépayées sont des coûts : ils réduisent la somme dont vous disposez et doivent sortir du dénominateur. Le remboursement de vos créanciers n'en est pas un : c'est un emploi des fonds, qui éteint une dette et vous profite. Le confondre avec un coût gonflerait artificiellement le taux que vous calculez.
Chiffrer l'opération avant qu'elle ne soit rédigée
Un bilan patrimonial permet de poser le coût complet à côté des voies gratuites et des solutions de financement classiques, sans engagement.
Deux mutations, un seul droit plein : le poste que les vendeurs découvrent à la fin
Vous payez les frais de notaire de la vente… au moment du rachat
À la premièremutation, c'est l'acquéreur qui paie : l'article 1593 du Code civil met les frais d'actes et autres accessoires à la vente à la charge de l'acheteur. Le vendeur ne débourse rien ce jour-là. Mais l'article 1673 met à sa charge, au rachat, les « frais et loyaux coûts de la vente » : il rembourse alors ce que l'acquéreur avait avancé. Il s'agit donc d'un remboursement différé, non d'un frais supplémentaire, et il ne figure pas dans le budget d'entrée puisqu'il ne sera dû qu'au rachat. Le paradoxe mérite d'être dit tel quel : ces frais ne sont donc jamaissupportés si le rachat n'a pas lieu. Autrement dit, le scénario le moins coûteux en trésorerie est celui où l'on perd le bien. C'est un fait, pas un conseil.
Une vente à réméré, c'est deux transferts de propriété — pas un
C'est le point que les vendeurs découvrent le plus tard, souvent au moment de réunir la somme du rachat. L'opération comporte deux mutations: la vente, puis le retrait. Chacune donne lieu à un acte notarié, à des émoluments et à des formalités de publicité foncière. Le budget que l'on vous présente à l'entrée n'en décrit généralement qu'une seule, et souvent aucune, puisque c'est l'acquéreur qui règle la première.
Le solde joue dans les deux sens. À la baisse : le second acte n'est pas taxé comme une ventelorsque quatre conditions sont réunies — c'est l'objet du paragraphe suivant. À la hausse : les droits de la première mutation, eux, vous reviennent quand même, non pas le jour de la vente mais le jour du rachat, par le jeu de l'article 1673 du Code civil. Autrement dit, vous ne payez pas deux fois des frais de notaire complets, mais vous les payez une fois de plus que vous ne le croyez.
La question à poser au notaire : 0,7 % ou 6 % du prix ?
Un acquéreur assujetti à la TVA qui prend l'engagement de revendre dans les cinq ans (CGI art. 1115) acquitte, sur la première mutation, une taxe de publicité foncière qui ressort à 0,715 %frais d'assiette compris, au lieu des droits de mutation de droit commun. Le délai de cinq ans de l'article 1115 recouvre le terme maximal de l'article 1660 du Code civil. L'articulation exacte des deux régimes n'est cependant réglée par aucune doctrine publiée — notamment le point de savoir si l'exercice du rachat, que la doctrine fiscale analyse comme une condition résolutoireet non comme une revente, satisfait l'engagement pris : à faire confirmer par le notaire, car une déchéance de l'engagement rendrait exigibles les droits de droit commun. La conséquence est directe pour vous : puisque l'article 1673 vous fait rembourser « les frais et loyaux coûts de la vente », vous supportez économiquement les droits payés par l'acquéreur. Selon qu'il a pris ou non cet engagement, cette ligne passe de l'ordre de 0,715 % à l'ordre de 5,1 à 6,3 % du prix. Sur un prix de 210 000 € — celui du cas fictif chiffré à la section suivante —, l'écart va de l'ordre de 9 200 € à 11 800 € selon le taux départemental, soit environ une année d'indemnité d'occupation dans ce même cas fictif.
La question à poser au notaire, mot pour mot
« L'acquéreur prend-il l'engagement de revendre de l'article 1115 du CGI ? Et quel montant de droits figurera dans les frais et loyaux coûts de la venteque l'article 1673 mettra à ma charge au rachat ? »
Le second acte n'est pas taxé comme une vente — mais à quatre conditions
On lit souvent, sans que ce chiffre soit jamais sourcé, que le rachat coûterait « 1 à 2 % du prix » en frais notariés. C'est inexact sur la part fiscale. La doctrine BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40, § 80 (publiée le 12 septembre 2012) analyse le retrait comme une condition résolutoireet soumet l'acte de rachat à la taxe de publicité foncière au taux fixe de l'article 680 du CGI, soit 125 €, à l'exclusion de la taxe proportionnelle — sous quatre conditions cumulatives, énumérées et commentées une à une par le chiffrage détaillé de l'acte de rachat. Restent dus dans tous les cas les émoluments du notaire et les frais de formalité, à faire chiffrer.
Sur le calcul, la conséquence est simple : le bénéfice est conditionnel, donc le poste « seconde mutation » se budgète dans les deux hypothèses, pas seulement dans la plus favorable — et l'écart entre les deux se répercute directement sur le coût annuel équivalent. Une seule des quatre conditions dépend d'une décision que vous prendrez peut-être en cours de route : le retrait doit être exercé par le vendeur lui-même ou son ayant cause à titre universel, ce qui exclut le tiers cessionnaire de la faculté. À vérifier si quelqu'un envisage de racheter à votre place. Ni « vous repayez des frais de notaire complets », ni « le rachat ne coûte rien » : ce que vous paierez dépend de quatre conditions, et elles se vérifient dans le projet d'acte.
Ce qui est définitivement perdu : les droits de la première vente
L'article 1961 du Code général des impôtsdispose que les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière régulièrement perçus ne sont pas sujets à restitution sur des actes ultérieurement révoqués ou résolus par application, notamment, des articles 1654 et 1659 du Code civil. L'article 1659, c'est le réméré : il est nommément visé par le texte fiscal. Conséquence, et elle fonde toute la section sur la durée : les droits payés à l'entrée ne sont jamais restitués, même si le rachat est exercé et même si la vente est rétroactivement résolue. Ce sont des coûts fixes irréversibles— et un coût fixe ne s'amortit que par le temps.
Le paramètre fiscal de l'entrée n'est pas forcément celui de la sortie
Le relèvement départemental des droits de mutation est temporaire: l'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 l'ouvre pour les actes passés entre le 1eravril 2025 et le 31 mars 2028. Une opération signée aujourd'hui avec un rachat à trois ans se dénouera au-delà de cette fenêtre. La nuance est importante : l'incertitude de sortie porte essentiellement sur le respect des quatre conditions du régime de faveur exposées ci-dessus, non sur le taux départemental — puisque l'acte de rachat relève de la taxe fixe. Selon le département, le taux global s'établit, le plus souvent, à 5,09 %, 5,81 % ou 6,32 % — la première configuration correspondant au taux départemental de droit commun de 3,80 % et la dernière au plafond de 5,00 % ouvert par l'article 116 précité ; la valeur applicable à votre commune figure dans le tableau des taux publié par la DGFiP sur impots.gouv.fr, applicable au 1erfévrier 2026, et votre notaire vous la confirmera. Chiffrer un réméré revient donc à estimer une trajectoire sur plusieurs exercices fiscaux, non à arrêter une facture. D'où le coût annuel plutôt que le total en euros.
Du total en euros au coût annuel équivalent : le calcul mené de bout en bout
Le cas qui suit ne raconte pas une opération : il sert à en mesurerune. Si vous cherchez le récit complet d'un réméré, étape par étape, il est dans notre cas pratique détaillé, qui déroule une opération de bout en bout et en produit un montant. Ici, les chiffres n'existent que pour produire une seule grandeur, et d'une autre nature : un taux. Les hypothèses des deux pages sont d'ailleurs différentes, pour qu'aucune ne puisse être lue comme la confirmation de l'autre.
Le cas ci-dessous est entièrement fictif.Les seules valeurs réelles qu'il utilise sont des valeurs réglementaires : le barème des émoluments du notaire (Code de commerce, art. A. 444-91, tableau 5 n° 54, en vigueur depuis le 1ermars 2020, arrêté du 28 février 2020, art. 35, inchangé à ce jour), la composition des droits de mutation (CGI, art. 1594 D, 1584 et 1647, V, a, avec un taux départemental de 5,00 % au titre de l'article 116 de la loi de finances pour 2025 — le 2,37 % portant sur le montant de la taxe départementale, non sur le prix) et la contribution de sécurité immobilière (CGI, art. 881 K — 0,10 % — et art. 881 M — minimum 15 €). Tout le reste — la valeur du bien, le prix de vente, le niveau de décote, le montant des honoraires, celui de l'indemnité d'occupation, les débours, celui de l'acte de rachat — est arbitraire. Ce ne sont ni des tarifs, ni des moyennes de marché, ni une offre : aucune statistique publique n'existe sur ces montants. Ils ne servent qu'à faire tourner le calcul ; les vôtres donneront un autre résultat.
Coût complet d'une vente à réméré et conversion en coût annuel — cas fictif
HYPOTHESES (FICTIVES, AUCUNE VALEUR DE MARCHE) Valeur venale du bien ......................... 300 000,00 EUR Prix de vente (decote de 30 %) ................ 210 000,00 EUR Honoraires d'intermediation preleves .......... 6 000,00 EUR Indemnite d'occupation ........................ 900,00 EUR / mois Majoration contractuelle du prix de rachat .... 0 EUR Cout de l'acte de rachat (forfait suppose) .... 3 500,00 EUR Duree reelle retenue .......................... 24 mois Departement ayant vote 5,00 % (art. 116 LF 2025) Acquereur N'AYANT PAS pris l'engagement de revendre (CGI art. 1115) 1. CE QUE LE VENDEUR RECOIT REELLEMENT Prix de vente ................................. 210 000,00 - honoraires preleves sur le prix ............. - 6 000,00 = SOMME MISE A DISPOSITION .................... 204 000,00 <-- LE DENOMINATEUR soit 68,00 % de la valeur venale du bien 2. FRAIS ET LOYAUX COUTS DE LA VENTE (C. civ. art. 1673) avances par l'acquereur, rembourses par le vendeur au rachat Droits de mutation, 6,3185 % du prix .......... 13 268,85 Emoluments du notaire, TTC .................... 2 490,18 Contribution de securite immobiliere, 0,10 % .. 210,00 Debours et formalites (hypothese) ............. 1 000,00 = frais et loyaux couts ....................... 16 969,03 (8,08 % du prix) 3. A VERSER LE JOUR DU RACHAT Prix principal ................................ 210 000,00 + frais et loyaux couts (art. 1673) ........... 16 969,03 + cout de l'acte de rachat (hypothese) ........ 3 500,00 = somme a reunir .............................. 230 469,03 soit 113,0 % de ce qui avait ete mis a disposition 4. COUT COMPLET DE L'OPERATION SUR 24 MOIS Honoraires d'intermediation ................... 6 000,00 Frais et loyaux couts de la vente ............. 16 969,03 Indemnites d'occupation (24 x 900) ............ 21 600,00 Cout de l'acte de rachat ...................... 3 500,00 Majoration contractuelle ...................... 0 = COUT TOTAL .................................. 48 069,03 Le prix principal entre et ressort : ce n'est pas un cout. 5. CONVERSION EN COUT ANNUEL EQUIVALENT 48 069,03 / 204 000,00 ........................ 23,56 % sur 24 mois 23,56 % / 2 ................................... 11,78 % par an (equivalent simple) Taux actuariel annuel equivalent .............. 11,70 % par an flux mensuels reels : +204 000,00 a t0 ; -900,00 par mois ; -230 469,03 au 24e mois
- Valeur vénale (fictive) :300 000 €
- Prix de vente (fictif) :210 000 €, soit une décote de 30 %
- Honoraires prélevés (fictifs) :6 000 €
- Indemnité d'occupation (fictive) :900 € par mois
- Débours et formalités (hypothèse) :1 000 €
- Coût de l'acte de rachat (hypothèse) :3 500 €
- Durée réelle retenue :24 mois
- Régime fiscal de l'acquéreur (hypothèse) :Pas d'engagement de revendre (CGI art. 1115)
Ces chiffres ne sont pas une référence. Ils ne démontrent pas ce que coûte un réméré : ils démontrent comment on le calcule. Refaites l'opération avec les montants de votre propre acte — le prix, ce qui a été prélevé dessus, l'indemnité mensuelle, le prix de rachat stipulé — et demandez au notaire le décompte écrit des « frais et loyaux coûts de la vente » qu'il retiendra. Deux points de méthode valent pour tous les dossiers : le prix principal n'est pas un coût, il entre et il ressort ; et le dénominateur est la somme réellement mise à disposition, jamais le prix affiché.
Où va l'argent : le poids réel de chaque poste
| Poste | Montant (cas fictif, 24 mois) | Part du coût total |
|---|---|---|
| Indemnités d'occupation (24 × 900) | 21 600,00 EUR | 44,9 % |
| Frais et loyaux coûts de la vente (art. 1673) | 16 969,03 EUR | 35,3 % |
| Honoraires d'intermédiation prélevés | 6 000,00 EUR | 12,5 % |
| Coût de l'acte de rachat (hypothèse) | 3 500,00 EUR | 7,3 % |
| Total | 48 069,03 EUR | 100 % |
Le tableau fait apparaître un poste que le vendeur ne voit jamais dans la proposition qu'on lui remet, et il pèse plus d'un tiers du coût: les frais d'acte de la vente initiale, qu'il rembourse au rachat. Ce poids dépend toutefois d'une hypothèse déclarée plus haut : l'acquéreur du cas fictif n'a pas pris l'engagement de revendre de l'article 1115 du CGI. S'il l'avait pris, les mêmes frais et loyaux coûts tomberaient à environ 5 202 €, le coût total à 36 302 €, leur part à 14,3 % du coût, et le coût annuel équivalent de 11,70 % à 8,96 %/an. Autrement dit, la réponse du notaire à la question posée à la section précédente déplace le résultat de près de trois points par an : c'est le paramètre fiscal le plus lourd de toute l'opération.
Et si le rachat n'a pas lieu : le vrai poids de la décote
Scénario où la faculté n'est pas exercée — mêmes hypothèses fictives
SI LE RACHAT N'A PAS LIEU (memes hypotheses fictives, 24 mois) Valeur venale du bien perdu ................... 300 000,00 - somme mise a disposition .................... -204 000,00 + indemnites versees a fonds perdus ........... 21 600,00 = PERTE ....................................... 117 600,00 EUR soit 57,65 % de la somme recue, en 24 mois. Dans ce scenario, le vendeur ne paie NI les 16 969,03 EUR de frais et loyaux couts, NI l'acte de rachat.
Hypothèses strictement fictives, identiques à celles du calcul précédent. Ce n'est ni un tarif, ni une probabilité d'échec : aucune statistique publique n'existe sur l'issue des ventes à réméré.
C'est ici que la décote cesse d'être une quotité de financement pour devenir un coût, et le plus lourd de tous. Le scénario le moins coûteux en trésorerie est donc celui où vous perdez le bien. Le basculement est automatique : à défaut d'exercice dans le terme, l'article 1662 du Code civil dispose que « l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable ».
Ce que ce calcul suppose, et ce qu'il ne prouve pas
Deux variantes pour situer la sensibilité du résultat, toujours sur le même cas fictif. Dans un département resté à 4,50 %, les droits de mutation ressortent à 5,81 % : le coût total tombe à environ 46 994 € et le coût annuel équivalent à 11,45 %/an— une variation de 0,25 point, ce n'est donc pas le paramètre décisif. Les paramètres qui le sont : la durée réelle et le niveau de décote, traités juste après, le régime fiscal de l'acquéreur examiné plus haut, ainsi que la majoration contractuellelorsqu'il y en a une — avec une majoration de 5 % du prix, soit 10 500 €, le coût annuel équivalent passe de 11,70 % à 14,09 %/an à vingt-quatre mois. Dans le cas central, la majoration est nulle. Même quand le prix de rachat est rigoureusement égal au prix de vente, l'opération ressort, dans ce cas fictif, à 11,70 % par an.
Refaire ce calcul sur vos propres chiffres, en cinq gestes
Écrivez le prix de vente, puis retranchez-en tout ce qui sera retenu dessus le jour de la signature — honoraires, frais de dossier, indemnités prépayées. Ce que vous obtenez est votre dénominateur, et lui seul. Additionnez à part ce qui sortira de votre trésorerie sur toute la durée — ces mêmes prélèvements, les indemnités mensuelles multipliées par le nombre de mois que vous visez réellement, les frais et loyaux coûts que le notaire vous chiffrera, le coût de l'acte de retrait, et la majoration du prix de rachat s'il y en a une. N'y mettez pas le prix principal: il entre et il ressort, ce n'est pas un coût.
Divisez le second nombre par le premier, puis ramenez le résultat à l'année en le divisant par le nombre d'années de l'opération — c'est approximatif, mais suffisant pour décider. Refaites enfin le tout avec une durée plus longueque celle que vous espérez : c'est la durée réelle qui commande le coût total, et un rachat se prépare rarement plus vite que prévu. C'est le geste qu'on oublie. Un résultat surprenant ne signale pas une erreur de calcul, mais une addition que la proposition ne faisait pas.
Durée et décote : les deux paramètres qui font tout basculer
Racheter vite coûte plus cher — par an
L'intuition dit l'inverse : sortir vite, ce serait payer moins. C'est vrai en euros, et faux en rythme annuel — et c'est en rythme annuel que se fait la comparaison avec un crédit. Lisez la dernière colonne du tableau de haut en bas : elle descend, alors que la durée monte.
| Durée réelle | Indemnités cumulées | Coût total | % de la somme mise à disposition | Équivalent annuel simple | Coût annuel équivalent (actuariel) |
|---|---|---|---|---|---|
| 6 mois | 5 400,00 EUR | 31 869,03 EUR | 15,62 % | 31,24 %/an | 34,08 %/an |
| 12 mois | 10 800,00 EUR | 37 269,03 EUR | 18,27 % | 18,27 %/an | 18,71 %/an |
| 18 mois | 16 200,00 EUR | 42 669,03 EUR | 20,92 % | 13,94 %/an | 13,99 %/an |
| 24 mois | 21 600,00 EUR | 48 069,03 EUR | 23,56 % | 11,78 %/an | 11,70 %/an |
| 36 mois | 32 400,00 EUR | 58 869,03 EUR | 28,86 % | 9,62 %/an | 9,46 %/an |
| 48 mois | 43 200,00 EUR | 69 669,03 EUR | 34,15 % | 8,54 %/an | 8,36 %/an |
| 60 mois | 54 000,00 EUR | 80 469,03 EUR | 39,45 % | 7,89 %/an | 7,70 %/an |
La cause tient en un chiffre : 26 469 € de coûts fixes — 12,98 % de la somme mise à disposition — sont dus quelle que soit la durée. Honoraires prélevés, frais et loyaux coûts de la vente, coût de l'acte de rachat : rien de tout cela ne diminue si vous rachetez plus tôt. Seule l'indemnité d'occupation est proportionnelle au temps. Un coût fixe ne s'amortit que par la durée — et l'article 1961 du CGI garantit que la part fiscale de ces coûts ne vous sera jamais restituée.
Pourquoi deux colonnes d'annualisation, et laquelle regarder
La cinquième colonne divise simplement le coût total par le nombre d'années : 23,56 % sur deux ans donnent 11,78 % par an. C'est l'équivalent simple, immédiat à calculer de tête, et parfaitement suffisant pour un premier tri. La sixième colonne fait autre chose : elle recherche le taux qui, appliqué mois par mois aux flux réels — la somme reçue au départ, les indemnités versées chaque mois, le gros décaissement du rachat à la fin —, ramène le tout à l'équilibre. C'est l'équivalent actuariel, la même logique que celle d'un TAEG.
Les deux se ressemblent sur les durées moyennes et divergent aux extrêmes : à six mois, 34,08 % contre 31,24 %. Une règle simple pour choisir : dès que vous comparez le résultat à un taux de crédit ou à un seuil d'usure, retenez l'actuariel, puisque ces références sont elles-mêmes exprimées en TAEG. L'équivalent simple reste utile pour se faire une idée en trente secondes, à condition de ne pas le confronter à un taux bancaire.
Allonger fait baisser le taux et monter la facture (cas fictif)
Toujours sur le cas fictif de la section précédente. Le coût annuel équivalent baisse avec la durée : 34,08 %/an à six mois, 7,70 %/an à cinq ans. Le coût total en euros, lui, fait exactement l'inverse : il passe de 31 869 € à 80 469 €, soit +152 %. Ce sont deux grandeurs différentes et elles ne disent pas la même chose. Notre page durée maximale du réméré énonce que « le coût court avec le temps » : c'est vrai du coût total. Ce tableau énonce l'inverse : c'est vrai du coût annuel. Les deux sont exacts. Et rien de tout cela n'est une raison d'allonger : la durée consomme un délai que l'article 1661 du Code civil déclare de rigueur et que le juge ne peut pas prolonger.
Une décision de justice le montre mieux qu'une démonstration. Dans une affaire jugée en 2014, une majoration contractuelle de 16 % a été jugée non usuraire par les juges du fond parce qu'elle rémunérait une avance de fonds pendant dix-huit mois (Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 12-23.607, publié). La même clause, exécutée en six mois, représenterait 32 % par an en équivalent simple; étalée sur cinq ans, 3,20 % — et respectivement 34,56 % et 3,01 % si l'on retient l'annualisation actuarielle recommandée plus bas. Le juge ne valide pas « 16 % » : il valide « 16 % pour dix-huit mois ». Deux réserves, sans quoi ce chiffre serait mal lu : ce calcul porte sur la majoration seule, hors décote, hors indemnités, hors frais d'acte ; et il s'agit d'une décision rendue sur les faits d'une espèce de 2014, en aucun cas d'une pratique de marché généralisable.
Ce que change le niveau de décote — trois colonnes qui vont dans trois directions
| Décote | Prix de vente | Somme mise à disposition | Frais et loyaux coûts | Coût total sur 24 mois | Coût annuel équivalent | Perte si le rachat n'a pas lieu |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 20 % | 240 000,00 | 234 000,00 | 19 182,22 | 50 282,22 | 10,66 %/an | 87 600,00 |
| 25 % | 225 000,00 | 219 000,00 | 18 075,63 | 49 175,63 | 11,14 %/an | 102 600,00 |
| 30 % | 210 000,00 | 204 000,00 | 16 969,03 | 48 069,03 | 11,70 %/an | 117 600,00 |
| 35 % | 195 000,00 | 189 000,00 | 15 862,44 | 46 962,44 | 12,35 %/an | 132 600,00 |
| 40 % | 180 000,00 | 174 000,00 | 14 755,84 | 45 855,84 | 13,11 %/an | 147 600,00 |
Avant de lire ce tableau, une précaution : les cinq niveaux retenus sont des points de calcul choisis pour la démonstration, régulièrement espacés parce que cela rend la progression lisible. Ce n'est pas une fourchette de marché, et aucune statistique publique n'existe sur la décote pratiquée.
Regardez les trois dernières colonnes : elles ne vont pas dans le même sens. Plus la décote est forte, plus le coût total en euros baisse— mécaniquement, puisque les frais d'acte suivent le prix. Plus la décote est forte, plus le coût annuel équivalent monte — parce que les coûts fixes en euros pèsent sur une somme reçue plus faible. Et plus la décote est forte, plus la perte est lourde si le rachat n'a pas lieu— celle-là monte tout droit. Le même dossier, trois indicateurs, trois sens opposés. C'est exactement pour cette raison qu'un pourcentage annoncé sans son numérateur, son dénominateur et sa période n'est pas une information.
Mettre les quatre voies côte à côte
Réméré, crédit hypothécaire, rachat de crédits, procédure devant la commission de surendettement : un échange permet de poser les quatre sur la même page, y compris pour conclure qu'aucune ne s'impose.
Une fois le coût rendu comparable : à quoi le mettre en regard
Le premier point de comparaison est le seuil de l'usure. L'article L. 314-6 du Code de la consommation définit comme usuraire le prêt conventionnel consenti à un taux effectif global excédant de plus du tiers le taux effectif moyen du trimestre précédent ; les seuils sont publiés chaque trimestre au Journal officiel. Pour le 3e trimestre 2026 (avis du 26 juin 2026, JORF n° 0150 du 28 juin 2026, NOR ECOT2616998V, applicable du 1er juillet au 30 septembre 2026), le seuil est de 5,29 % pour un prêt immobilier à taux fixe de vingt ans et plus, et de 6,39 % pour un prêt-relais. Mis en regard du cas fictif, et au 3e trimestre 2026 : le coût de 11,70 %/an à vingt-quatre mois représente environ 2,2 fois le seuil du prêt immobilier long et 1,8 fois celui du prêt-relais ; celui de 34,08 %/an à six mois, environ 6,4 fois et 5,3 foisrespectivement. C'est le second rapport qu'il faut retenir : la durée d'un réméré est celle d'un prêt-relais, pas celle d'un crédit de vingt ans. Ces rapports se périment avec les seuils : ils ne valent que pour le trimestre indiqué, et il faut les recalculer sur la valeur en vigueur au jour de votre opération — elle se relève sur banque-france.fr, rubrique Statistiques, Taux et cours, Taux d'usure.
Le seuil de l'usure est un repère de lecture, jamais une norme opposable au réméré
Cette réserve joue dans les deux sens, et il faut donc l'écrire entièrement. L'article L. 314-6 du Code de la consommation vise le prêt conventionnel. Le réméré est une vente : le régime de l'usure ne lui est pas applicable de plein droit. Un réméré dont le coût annualisé dépasse le seuil n'est donc pas usuraire de ce seul fait, et il n'est pas nul — personne ne peut vous promettre le contraire. Mais l'inverse est tout aussi faux : rester sous le seuil ne valide rien, puisque le seuil ne s'applique pas.
Le seuil ne sert qu'à donner une échelle, ce qui est déjà utile. Deux précautions pour que la mise en regard ait un sens — comparer au coût annuel actuariel, puisque les seuils sont exprimés en TAEG, et choisir la catégorie homogène à la durée de votre opération. Un réméré de six à vingt-quatre mois se compare plus justement au seuil du prêt-relais qu'à celui d'un prêt immobilier de vingt ans et plus.
Vient ensuite le crédit hypothécaire. La comparaison de nature est faite par notre page réméré ou crédit hypothécaire. Cette page-là refuse d'écrire que le réméré coûte X fois plus cher qu'un crédit, et elle a raison : aucun barème public ne permet de l'affirmer. Nous ne l'affirmons pas davantage. Nous fournissons la méthode qui vous permet de produire ce ratio sur votre propre acte, avec vos propres chiffres. Un mot, en incise, sur le taux d'effort de 35 % de la décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 : il est doublement hors champ ici, son article 3 excluant les regroupements et son champ ne visant que des créditsau sens de l'article L. 313-1 du Code de la consommation — le sujet est traité par notre page sur le taux d'endettement. Le prêt viager hypothécairese trie sur d'autres critères que le coût : voir le tableau de décision entre prêt viager hypothécaire et réméré. Enfin, le rachat de crédits est un objet disjoint mais soumis à la même exigence de méthode : la méthode de calcul du coût total d'un rachat en donne le protocole.
Un mot sur les chiffres qui circulent : ils ne mesurent pas la même chose, et aucun ne dit ce qu'il mesure. Certains annoncent un pourcentage par an, d'autres un pourcentage du prix, d'autres encore un pourcentage du prix de rachat. Un pourcentage sans son numérateur, son dénominateur et sa période n'est pas une information. Il faut ajouter qu'aucune statistique publique n'existe sur la décote ni sur l'indemnité d'occupation d'une vente à réméré — c'est en soi un renseignement : aucune fourchette ne peut donc être publiée ici sans être inventée.
Ce qu'aucun taux ne mesure : les coûts qui n'ont pas de montant
Le pourcentage obtenu plus haut rend l'opération comparable ; il ne la résume pas, et ce qu'il laisse de côté ne se compense par aucun rabais. La perte du statut de propriétaire, d'abord : pendant toute la durée, vous ne l'êtes plus, vous êtes titulaire d'une faculté. Le mot n'est pas anodin : c'est de là que découle tout le reste.
La précarité de l'occupation, ensuite. Le vendeur qui se maintient dans les lieux n'est pas locataire au sens du bail d'habitation : il occupe en vertu d'une convention d'occupation, dont la validité suppose des circonstances objectives indépendantes de la seule volonté des parties. Il n'a ni droit au maintien dans les lieux, ni durée minimale, ni règles de congé de la loi du 6 juillet 1989 — étant précisé que la qualification retenue et ses conséquences dépendent de la rédaction de l'acte et relèvent de l'appréciation du juge.
L'occupant d'un réméré n'est pas un locataire, et l'indemnité n'est pas un loyer
Pour celui qui reste dans les murs, la logique du coût rend cette conséquence très concrète : l'impayé d'une indemnité d'occupation n'ouvre pas les protections du bail d'habitation. Une occupation qui ne relève pas de la loi du 6 juillet 1989 n'emporte ni les délais, ni les garanties propres au congé et à la résiliation d'un bail. Ce que recouvre exactement cette précarité dépend de la rédaction de l'acte et de l'appréciation du juge : c'est une question à soumettre à un avocat ou à un notaire avant de signer, pas au premier incident.
Traduit en termes de calcul, cela veut dire que la ligne « indemnité d'occupation » n'est pas seulement le poste récurrent du tableau. C'est la ligne dont l'impayé peut coûter le logement avant même le terme — et donc la seule dont il faut vérifier, avant de signer, qu'elle tient dans votre budget mensuel avec une marge, y compris si vos revenus baissent.
La perte définitive, enfin. À défaut d'exercice dans le terme, « l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable » (C. civ. art. 1662), et le vendeur ne conserve ni le bien, ni les indemnités versées, ni la décote consentie. Ce terme est celui de l'article 1660 du Code civil, cinq ans au plus, et il ne se prolonge pas : la démonstration complète est faite par notre page sur la durée maximale du réméré.
Dernier point, technique et pourtant très matériel : le bien peut revenir occupé. Le vendeur qui reprend est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur (art. 1673, dernière phrase). Et il ne le reprend libre des charges et hypothèques inscrites par l'acquéreur qu'à la condition que le pacte ait été régulièrement publié au fichier immobilier antérieurement. Question à poser : la faculté de rachat a-t-elle été publiée, et à quelle date ?L'asymétrie de risque entre les parties est développée dans notre analyse de l'asymétrie du risque. Reste la plus-value : la vente initiale est une cession dans le champ de l'article 150 U du CGI, sous réserve des exonérations dont celle de la résidence principale (150 U, II, 1°). Aucune doctrine publiée ne traite du réméré : c'est une question à poser au notaire, par écrit, en amont de l'acte. Selon la réponse, c'est un poste de coût majeur ou un poste nul.
Quand ce n'est pas une bonne idée : cinq tests avant de signer
Cinq situations dans lesquelles le calcul qui précède conduit à ne pas signer. Si l'une d'elles correspond à votre dossier, la bonne décision est probablement de ne rien faire, ou de commencer par autre chose. Premier test: quand le coût annuel équivalent dépasse ce que vaut la perte évitée. Un réméré n'a de sens que s'il évite quelque chose de plus coûteux que lui — chiffrez les deux, pas un seul. Deuxième test: quand une voie gratuite reste ouverte. Une recevabilité en commission de surendettement suspend les procédures d'exécution pour deux ans au plus (C. conso. art. L. 722-3) et ne coûte rien, et nul ne peut vous facturer d'y intervenir (art. L. 322-1). Un réméré de deux ans, lui, coûte.
Troisième test: quand le rachat suppose un dossier que vous ne passerez pas davantage au terme qu'aujourd'hui. Si rien dans votre situation n'aura changé dans deux ans, l'opération ne diffère pas un problème, elle le transforme en perte définitive. La faisabilité du financement du rachat est traitée par la page sur les modalités de sortie ; ici, c'est l'arbitrage économique qui est en cause. Quatrième test: quand le décompte réclamé ne se rattache à rien. Toute somme qui ne figure ni dans l'article 1673, ni dans une stipulation écrite de votre acte n'est pas due — exigez le décompte par écrit avant de signer, pas au terme.
Cinquième test: quand l'écart de prix est tel qu'il ouvre un débat sur la nature même de l'opération. Un écart très important par rapport à la valeur du bien peut ouvrir une discussion sur la qualification réelle du contrat. C'est une question d'espèce, qui se pose devant le juge et qu'il faut soumettre à un avocat ou à un notaire avant de signer. Le débat existe dans les deux sens, et il faut le dire ainsi. Une annulation a été prononcée : dans l'affaire déjà citée, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre l'annulation d'un réméré, jugeant qu'une telle vente peut constituer un pacte commissoire prohibélorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit et a pour objet d'éluder les dispositions protectrices relatives au taux de l'usure (Cass. 3eciv., 24 juin 2021, n° 18-19.771) ; le pacte commissoire figure aujourd'hui à l'article 2452 du Code civil, l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 l'ayant transféré et renuméroté depuis l'ancien article 2459. Deux éléments interdisent d'en tirer une règle générale : la Cour de cassation juge sur un faisceau d'indices et a rappelé, dans un arrêt publié, que la requalification ne peut se déduire de la seule concomitance entre un acte de prêt et un acte de vente (Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 12-23.607) ; et la vente à réméré est licite par principe. Il n'existe aucun seuil de décote au-delà duquel une requalification serait acquise, ni aucun en deçà duquel elle serait exclue.
Reste ce que le droit ne dit pas. Ce calcul ne décide rien à votre place : il met simplement sur la même échelle une proposition qui n'affiche aucun taux, un crédit qui en affiche un, et une procédure gratuite qui n'en a pas besoin. Quand ce travail est fait, il arrive que la bonne réponse soit de ne rien signer, ou de commencer par déposer un dossier devant la commission de surendettement. Cette réponse-là ne coûte rien.
À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Conseiller en Gestion de Patrimoine — Hagnéré Patrimoine
Conseiller en gestion de patrimoine, Quentin Hagnéré accompagne particuliers et dirigeants sur la structuration de leur financement et la gestion de leur passif. Sur la vente à réméré, la ligne du cabinet tient en une phrase : une opération dont on ne sait pas dire le coût annuel ne peut pas être comparée, donc pas décidée — y compris quand la conclusion est de ne rien faire.
⚠️ Informations légales et réglementaires
Cet article a une visée informative et pédagogique générale. Il ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier, ni une offre de crédit, ni une recommandation individualisée. Le traitement d'une situation personnelle relève d'un professionnel : notaire, avocat, travailleur social ou conseiller de la Banque de France (numéro 3414). Une vente à réméré emporte un transfert de propriété : sa rédaction et ses conséquences fiscales relèvent du notaire.
Les chiffres du cas exposé dans cette page sont fictifs et ne constituent ni un tarif, ni une moyenne de marché, ni une simulation personnalisée. Les valeurs réglementaires citées sont datées du 11 août 2026(Légifrance, BOFiP, impots.gouv.fr) et certaines se périment : les seuils de l'usure du 3etrimestre 2026 cessent de s'appliquer le 30 septembre 2026, et le relèvement départemental des droits de mutation prend fin le 31 mars 2028. Vérifiez la valeur en vigueur au jour de votre opération.
Aucun opérateur de vente à réméré, aucun investisseur, aucun établissement de crédit, aucun courtier, aucune plateforme ni aucun comparateur n'est cité ni recommandé dans cette page. Aucun classement n'y figure et aucun résultat n'y est promis. Le cabinet ne réalise pas d'opérations de vente à réméré.
Hagnéré Patrimoine est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23002291 (www.orias.fr) en qualité de Conseiller en Investissements Financiers (CIF), Courtier en Assurance (COA) et Courtier en Opérations de Banque et en Services de Paiement (COBSP), adhérent de la CNCEF Patrimoine, cabinet basé à Chambéry.