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Ce que devient un prix de 300 000 € : les cinq chiffres du cas
Guide rédigé le 11 août 2026 — par Quentin Hagnéré, conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, COBSP — ORIAS 23002291, adhérent CNCEF Patrimoine). Droit en vigueur au 11 août 2026. Analyse générique : aucune société de réméré, aucun investisseur, aucun courtier, aucun établissement de crédit n'est cité.
La proposition tient sur une feuille. Un prix de vente, un prix de rachat, une indemnité mensuelle, une durée. Quatre nombres, présentés dans cet ordre, avec une phrase rassurante en dessous : vous restez chez vous, et vous rachetez quand vous voulez. Dans le dossier qui suit, la banque a dit non deux fois et les arriérés courent : cette feuille est la première depuis des mois qui ressemble à une sortie. La question qu'on se pose alors n'est presque jamais la bonne. On se demande si le prix est correct. On devrait se demander à quelle date, exactement, il faudra avoir réuni la somme du rachat— et combien il restera, d'ici là, pour y arriver.
Parce que ce qui fait échouer ces opérations, c'est rarement le prix de départ. C'est le calendrier: le fait que la somme à réunir soit connue dès le premier jour et ne bouge plus, que les indemnités versées entre-temps n'en retranchent rien, et que le financement de sortie doive être engagé bien avant le terme pour exister au terme. Un tableau de coûts ne montre pas cela ; une opération déroulée dans le temps, si. C'est l'objet du déroulé qui suit, sur un dossier entièrement fictif dont chaque montant est recalculé plutôt qu'arrondi — tandis que chaque règle citée, barème notarié, texte fiscal ou article du Code civil, est réelle, datée et sourcée.
Réponse express — les cinq chiffres du cas fictif
- Prix de vente 300 000 € → le vendeur encaisse 78 236 € le jour de la signature, soit 26,1 % du prix.
- Somme à réunir au terme, coût de l'acte de rachat compris : 324 855,53 €, soit 24 855,53 € de plus que le prix de vente — dont 322 608,60 € au titre du seul article 1673.
- Indemnités d'occupation sur 24 mois : 34 800 €, qui ne s'imputent pas sur cette somme.
- Coût total supporté par le vendeur : 61 419,53 €, soit environ 30 710 € par an sur cette durée de 24 mois — un équivalent annuel qui ne se transpose à aucune autre durée.
- En cas d'échec, écart avec une vente ordinaire faite au départ : 164 800 €, et le bien est perdu.
Cette page ne redonne ni la méthode de chiffrage, ni le régime juridique de la sortie. Combien coûte réellement une vente à réméré établit la méthode et fait varier les paramètres ; Sortir du réméré : exercer la faculté de rachat détaille, article 1673 en main, la somme exacte à réunir et le coût de l'acte ; La durée maximale de cinq ans traite du terme et de ce qui se passe lorsqu'il est dépassé. Ici, on fait autre chose : on suit une seule opération, fictive, du jour de la signature au jour du terme, en mettant un montant sur chaque date — puis on chiffre les trois issues possibles, y compris celle où le bien est perdu, et on les compare à la vente ordinaire que le vendeur aurait pu faire dès le départ.
Une précision avant tout chiffre : dans ce dossier, les 300 000 € désignent le prix de la vente à réméré, pas la valeur du bien — celle-ci est fixée à 430 000 €. La plupart des exemples que l'on trouve raisonnent en sens inverse, en partant de la valeur. Ici, on raisonne en flux de trésorerie: ce qui entre, ce qui sort, et à quelle date. Pour le mécanisme lui-même — transfert de propriété, décote, convention d'occupation — voyez comment fonctionne une vente à réméré, qui pose le cadre en quelques paragraphes. Le cadre est ici supposé acquis.
Un mot de vocabulaire, parce qu'il revient dans les actes : la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 a fait disparaître le mot rémérédu Code civil — supprimé à l'article 1659, remplacé par « rachat » aux articles 1662 et 1664. Les deux désignent la même chose ; seule la faculté de rachat figure encore aux articles 1659 et suivants.
Sommaire
- 1. Les cinq chiffres du cas
- 2. Un cas entièrement fictif : ce que ces montants ne sont pas
- 3. La situation nette avant l'opération — et ce qui est gratuit
- 4. Le déroulé, mois par mois, avec un montant à chaque date
- 5. Le jour de la signature : sur 300 000 €, il en reste 78 236 €
- 6. Si le rachat aboutit : coût total et équivalent annuel
- 7. Les trois issues au terme, chiffrées à égalité
- 8. Quatre moments où c'était encore rattrapable
- 9. Ce que ce cas ne dit pas
- 10. Quand la réponse est non, et quand il ne faut rien faire
Un cas entièrement fictif : ce que ces montants sont, et ce qu'ils ne sont pas
Avant de dérouler quoi que ce soit, il faut dire d'où viennent les nombres qui suivent — et lesquels ne sont pas inventés.
⚠️ Le cadre de l'exemple : des hypothèses, pas des barèmes
Le cas ci-dessous est entièrement fictif. Les montants sont des hypothèses de travail choisies pour la clarté du calcul : ils ne constituent ni un barème, ni une offre, ni une moyenne de marché. Seuls sont réels — et sourcés — les barèmes réglementés et les taux d'imposition signalés comme tels. Les taux départementaux varient d'un département à l'autre et dans le temps ; le taux applicable est celui en vigueur à la date de l'acte.
| Réf. | Hypothèse | Valeur | Statut |
|---|---|---|---|
| H1 | Valeur de marché du bien (résidence principale) | 430 000 € | Fictif |
| H2 | Prix de la vente à réméré | 300 000 € | Fictif — décote de 130 000 €, soit 30,2 % |
| H3 | Passif à désintéresser (196 000 € de capital restant dû + 14 500 € d'arriérés + 9 500 € d'autres dettes) | 220 000 € | Fictif |
| H4 | Taux moyen du prêt soldé (sert uniquement au calcul du plafond d'indemnité) | 1,80 % | Fictif |
| H5 | Département ayant relevé son taux de droit départemental au plafond temporaire (droit commun : 3,80 %, modulable de 1,20 % à 4,50 %) | 5,00 % | Fictif, mais licite — plafond ouvert aux actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, hors acquisition d'une première propriété affectée à la résidence principale (LF 2025, art. 116) |
| H6 | Indemnité d'occupation mensuelle | 1 450 € | Fictif |
| H7 | Durée de la faculté de rachat stipulée à l'acte | 24 mois | Fictif — sous le maximum légal de cinq ans |
| H8 | Prix de revente retenu pour l'issue 2 | 415 000 € | Fictif |
| H9 | Commune de plus de 5 000 habitants — condition à laquelle la taxe communale additionnelle est due (CGI, art. 1584) ; en deçà, c'est le fonds de péréquation départemental qui s'applique | — | Fictif |
| Ce qui est réel dans ce cas | Source | Valeur retenue |
|---|---|---|
| Émoluments du notaire, vente avec faculté de rachat et rachat | C. com., art. A. 444-119 (tableau 5, n° 99), en vigueur depuis le 1er mars 2020 | Deux barèmes distincts |
| Imposition fixe de l'acte de retrait | CGI, art. 680 | 125 € |
| Droit départemental et son plafond temporaire | CGI, art. 1594 D (droit commun 3,80 %, modulable de 1,20 % à 4,50 %) + loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 116 | jusqu'à 5,00 %, pour les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, hors première propriété affectée à la résidence principale |
| Frais d'assiette et de recouvrement | CGI, art. 1647, V, a | 2,37 % du droit départemental |
| Taxe communale additionnelle | CGI, art. 1584 (communes de plus de 5 000 habitants et communes classées stations de tourisme) | 1,20 % |
| Contribution de sécurité immobilière | CGI, art. 881 K et 881 M | 0,10 %, minimum 15 € |
| Double plafond de l'indemnité de remboursement anticipé | C. consom., art. R. 313-25 | un semestre d'intérêts ou 3 % du capital restant dû, le plus faible |
| Taux normal de TVA sur les émoluments | CGI, art. 278 | 20 % |
Ce que nous ne chiffrons pas, faute de source.Il n'existe, à notre connaissance, aucune statistique publique française sur le réméré: ni volume annuel d'opérations, ni décote moyenne, ni niveau moyen d'indemnité, ni taux d'échec. Les fourchettes que l'on voit circuler ne sont adossées à aucune source vérifiable. Nous n'en publions aucune. Ce qui suit est un calcul, pas un baromètre.
La situation nette avant l'opération — et ce qui est gratuit avant d'en arriver là
La photographie du patrimoine avant signature
Situation nette avant opération (hypothèses fictives)
Valeur de marche du bien ................... 430 000 EUR - capital restant du du pret immobilier .... -196 000 EUR - arrieres et frais de procedure ........... -14 500 EUR - autres dettes ............................ -9 500 EUR = SITUATION NETTE AVANT OPERATION .......... 210 000 EUR
C'est cette ligne qui rend l'opération possible. En pratique, un acquéreur n'entre dans un réméré que si la décote qu'il obtient est couverte par cette marge. Si la situation nette est proche de zéro, il n'y a rien à décoter — et il n'y a pas d'opération.
Cette photographie explique aussi pourquoi le crédit classique a été refusé : c'est le revenu, pas le patrimoine, qui commande la décision bancaire. Le point est traité par l'échelle d'éligibilité, et pourquoi le crédit a été refusé, qui descend l'escalier des solutions marche par marche. Le détail y est ; on part ici du constat.
Ce qui est gratuit, et qui vient avant
Avant toute solution de marché : les voies gratuites
- Commission de surendettement de la Banque de France : le dépôt est gratuit, et être propriétaire de sa résidence principale ne fait pas obstacle à la recevabilité. La recevabilité emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution (C. consom., art. L. 722-2), pour deux ans au plus (art. L. 722-3).
- Délai de grâce: le juge peut reporter ou échelonner le paiement d'une dette dans la limite de deux années, et sa décision suspend les procédures d'exécution (C. civ., art. 1343-5).
- Points conseil budget (dispositif labellisé par l'État), CCAS ou CIAS de la commune, ADIL du département, accueil téléphonique de la Banque de France au 3414, aide juridictionnelle, report d'échéances prévu au contrat de prêt, médiation : tout cela est gratuit.
- ⚠️ Deux limites franches, qu'il faut connaître.La saisine de la commission entraîne une inscription au fichier des incidents de remboursement (C. consom., art. L. 752-2). Et l'article 1343-5 ne prolonge pas le terme d'un réméré déjà signé: l'article 1661 ferme la porte au juge. Ces voies servent en amont ; elles ne rattrapent rien après.
L'ordre dans lequel il faut les essayer est détaillé par les recours gratuits, dans l'ordre où il faut les essayer ; et ce que change la recevabilité d'un dossier de surendettement expose les quatre issues possibles et le sort du logement.
Ce qu'une proposition n'a pas le droit de vous demander
Trois textes qui vous protègent, et une limite de périmètre
- CMF, art. L. 519-6 : interdiction, pour un intermédiaire, de percevoir provision, commission, frais de recherche, de démarche ou de constitution de dossier avant le versement effectif des fonds prêtés — texte en vigueur dans cette rédaction depuis le 1ermai 2011. La réforme du crédit à la consommation qui entre en vigueur le 20 novembre 2026 (ord. n° 2025-880 du 3 septembre 2025, corrigée par l'ord. n° 2025-1154 du 2 décembre 2025) porte sur le crédit à la consommation, non sur le crédit immobilier : elle ne change rien au financement du rachat.
- C. consom., art. L. 322-2 : toute publicité doit porter la mention « Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent ».
- C. consom., art. L. 322-1 : interdiction de se faire rémunérer pour intervenir dans une procédure de surendettement. Personne n'a le droit de vous facturer le montage d'un dossier Banque de France.
- ⚠️ Limite de périmètre. Ces textes visent l'obtention d'un prêt et le règlement des dettes. Or un réméré est une vente: ils ne s'appliquent pas mécaniquement à l'intermédiaire qui monte l'opération, mais pleinement au financement de sortie.
Aucun intermédiaire ne peut garantir un accord de financement. Vous pouvez faire relire tout projet d'acte par un notaire de votre choix, et vous n'êtes jamais tenu de signer.
L'événement de sortie, identifié et daté
Dans notre cas, le vendeur attend le déblocage d'une somme identifiée à échéance connue, et c'est ce qui justifie une durée de 24 mois plutôt que le maximum légal. Un réméré sans événement de sortie daté n'a pas de sortie : il a seulement un terme, et ce terme arrive de toute façon. Le tri entre un événement acquis et un événement espéré — celui qui décide si la condition tient — est traité par événement acquis ou événement espéré. On se contente ici de le dater. Sur le plafond légal et son régime, voyez la règle des cinq ans.
Le déroulé, mois par mois, avec un montant à chaque date
Les deux tableaux qui suivent obéissent à une règle unique : chaque ligne porte un montant et une date. Ce qui n'a ni l'un ni l'autre n'y figure pas. Lisez d'abord la colonne de gauche, celle des moments : c'est elle qui commande tout le reste, et c'est elle qu'une proposition résume en une seule ligne, la durée.
Avant et au jour de la signature
| Moment | Ce qui se passe | Montant en jeu | Ce que le vendeur doit avoir fait |
|---|---|---|---|
| M−2 à M0 | Négociation. Les voies gratuites ne sont pas encore fermées. | 164 800 €— l'écart maximal en trésorerie que la suite peut coûter | Avoir saisi ou écarté la commission de surendettement ; vérifié si la vente entre dans les cas où l'article L. 313-48 écarte toute indemnité (vente faisant suite à une mutation professionnelle, un décès ou une cessation forcée d'activité) ; testé une vente ordinaire |
| M0 — signature | Transfert de propriété immédiat : le réméré est une vente (C. civ., art. 1659 ; CE, 7 octobre 2021, n° 430136 : « la vente avec faculté de rachat entraîne le transfert de propriété du bien »). Le vendeur n'est déjà plus propriétaire. Aucun délai de rétractation : les dix jours de l'article L. 271-1 du CCH protègent le seul acquéreur non professionnel. | Prix 300 000 €, dont 221 764 € partent le jour même | Avoir fait relire l'acte : prix de rachat, durée, indemnité, imputation, clause de déchéance |
| M0 — chez le notaire | Désintéressement des créanciers inscrits, par le notaire, avant tout versement au vendeur | − 196 000 / − 14 500 / − 9 500 / − 1 764 → 78 236 € | Avoir obtenu les décomptes de remboursement anticipé et le chiffrage de la mainlevée |
| M0 — frais du premier acte | À la charge de l'acquéreur (art. 1593) | 22 608,60 €— dette différée que l'article 1673 remettra à la charge du vendeur au rachat | Avoir fait écrire le montant de ces frais dans l'acte : c'est lui qui les remboursera au rachat |
Pendant l'opération, et jusqu'au terme
| Moment | Ce qui se passe | Montant en jeu | Ce que le vendeur doit avoir fait |
|---|---|---|---|
| M+1 → M+24 | Indemnité d'occupation. Le vendeur occupe sans être locataire — voir l'encadré sous le tableau. | 1 450 €/mois → 34 800 €, soit 44,5 % du net reçu | Avoir vérifié la clause de déchéance en cas d'impayé |
| M+1 à M+3 | Le dossier de sortie s'ouvre. La somme à réunir est connue dès le jour J. | 324 855,53 € à financer | Avoir chiffré la somme et posé la question du taux d'effort au premier rendez-vous |
| M+6 | Premier point de finançabilité : la réponse obtenue ici vaut pour les dix-huit mois suivants | Solde disponible : 78 236 − 8 700 = 69 536 € | Avoir un accord de principe écrit, ou un plan B |
| M+12 | Arbitrage : poursuivre, ou revendre volontairement pendant que le calendrier est encore maîtrisé | Solde disponible : 78 236 − 17 400 = 60 836 € | Avoir arbitré, par écrit |
| M+18 | Dépôt du financement — jalon retenu par cet exemple, et non un délai d'instruction de référence : la somme est connue dès M0 et rien n'interdit de déposer plus tôt. Bornes légales : dix jours de réflexion, offre maintenue trente jours (L. 313-34) ; coût des sûretés chiffré dans l'offre (L. 313-25, 6°). | 324 855,53 € + coût de la garantie (réel, non chiffré ici) | Avoir déposé un dossier complet, pas seulement pris un rendez-vous |
| M+23 | Acte de retrait, en forme authentique — ou, à défaut, ayant date certaine — avant l'expiration du délai (BOFiP, § 80, condition n° 3) | 2 246,93 € = émolument 2 121,93 € TTC + droit fixe 125 € (+ contribution de sécurité immobilière, vraisemblablement due, non chiffrée) | Signer avant le terme, pas le jour du terme |
| M+24 — terme | Terme de rigueur, non prolongeable par le juge (art. 1661). À défaut d'exercice, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable (art. 1662). | Si la date saute : 125 € → 18 955,50 €, soit 18 830,50 € de surcoût | — |
Occuper n'est pas louer : ce qu'un mois d'indemnité impayée peut déclencher
La ligne « M+1 → M+24 » du tableau ci-dessus est celle qui ressemble le plus à un loyer, et c'est précisément pour cela qu'elle est mal lue. Le vendeur qui reste dans les lieux n'est pas locataire: la loi du 6 juillet 1989 régit les locations (art. 2), et ses protections — maintien dans les lieux, durée minimale, encadrement du congé — ne lui sont pas acquises. Ce qui le protège, c'est ce que l'acte a écrit, et rien d'autre.
Traduit en montants du cas : deux échéances manquées représentent 2 900 €— 0,9 % de la somme à réunir au terme, une somme dérisoire à l'échelle de l'opération. Mais si l'acte assortit l'impayé d'une clause de déchéance de la faculté de rachat, ces 2 900 € peuvent coûter l'écart complet de l'issue 3, soit 164 800 €. Deux mois d'indemnité contre la totalité de l'écart : un rapport de un à cinquante-sept, qui se joue sur une clause de trois lignes. À lire, à faire expliquer, et à négocier avant la signature— ensuite, elle ne se renégocie plus. Ce que vaut juridiquement la convention d'occupation, et ce que l'occupant perd faute d'être locataire, sont exposés par ce que vaut réellement la convention d'occupation. Ce qui précède en donne le prix. Chiffres de l'exemple, sans valeur de référence.
Trois choses qu'on ne voit qu'en mettant les dates bout à bout
Un mot, d'abord : l'article 1662 écrit que l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable — pas qu'il le devient. La nuance n'est pas grammaticale : elle dit qu'il n'y a pas de bascule au terme, parce que rien n'avait été conservé. L'acquéreur était propriétaire depuis le premier jour ; au terme, il le reste, sans acte à passer ni décision de justice à obtenir. On imagine une échéance qui, faute d'être tenue, déclencherait quelque chose. Il ne se déclenche rien : c'est le droit du vendeur qui s'éteint.
Ensuite, une dette qui ne se voit pas : les 22 608,60 €de frais du premier acte apparaissent, le jour de la signature, comme une charge de l'acquéreur : c'est l'article 1593 qui le veut, et le vendeur n'en décaisse pas un euro. Ce n'est pas un cadeau, c'est un coût différé. L'article 1673 le remet intégralement à sa charge le jour du rachat, et c'est la principale raison pour laquelle la somme à réunir dépasse le prix de vente. Une proposition qui annonce « rachat au même prix » n'est pas nécessairement mensongère : elle est simplement incomplète de ce poste-là.
Enfin, une erreur de comptabilité mentale : il y a deux comptes distincts, et non un seul : le prix de rachat d'un côté, l'occupation de l'autre. L'énumération de l'article 1673 est limitative — prix principal, frais et loyaux coûts, réparations nécessaires, améliorations plafonnées — et n'y figure ni prime, ni commission, ni indemnité d'occupation. L'imputation des 34 800 € sur le prix de rachat est donc une faveur contractuelle qui ne se présume pas: soit elle est écrite dans l'acte, soit elle n'existe pas. Le décompte poste par poste est détaillé dans le décompte de l'article 1673, poste par poste.
⚠️ Un accord de principe n'est pas une offre de prêt — et ce n'est pas le même calendrier
C'est le malentendu qui coûte le plus cher, parce qu'il donne le sentiment que la sortie est acquise alors que rien ne l'est. Une simulation est un calcul. Un accord de principedonné sous réserve de l'étude définitive du dossier reste, comme son nom l'indique, de principe : il n'oblige pas l'établissement à prêter. Seule l'offre de prêt, écrite, engage le prêteur, et elle obéit à son propre calendrier : l'emprunteur ne peut pas l'accepter avant dix jours, et elle est maintenue trente jours (C. consom., art. L. 313-34) ; le coût des sûretés exigées doit y être chiffré (art. L. 313-25, 6°).
Reporté sur la frise du cas : entre le dépôt de M+18 et l'acte de M+23, il reste cinq mois, dont le plancher légal n'occupe que quelques jours. Tout le reste — instruction, expertise du bien, édition de l'offre, prise de garantie, rendez-vous chez le notaire — ne dépend pas du vendeuret s'ajoute à ce plancher. C'est pourquoi la question posée à M+6 n'est pas « ai-je un accord ? » mais « ai-je une offre éditée, et à quelle date sera-t-elle signable ?». Un dossier qui n'est pas finançable à M+6 ne le sera pas mieux à M+20, sauf changement objectif de situation — et personne, cabinet compris, ne peut vous garantir qu'une offre sera émise.
Après le terme : une seconde horloge, dont l'acte ne parle pas
Exercer n'est pas obtenir.Un vendeur peut avoir notifié son rachat dans les temps et se retrouver dépossédé s'il laisse passer cinq ans avant de saisir le juge d'une contestation de l'acquéreur. La Cour de cassation l'a jugé — Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-17.992, publié au bulletin, au visa des articles 2224 et 1659 : « L'action des vendeurs fondée sur l'exercice régulier de la faculté de rachat prévue à l'acte de vente est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale. » Faculté exercée en 2000, action introduite en 2016 : trop tard.
Deux horloges, donc.Celle du terme (art. 1660 et 1661), qui borne le droit d'exercer; et celle de la prescription (art. 2224), qui borne le droit d'agir— et qui court au moment précis où le vendeur croit avoir gagné. Le point de départ du délai relève de l'appréciation du juge : c'est une question pour un avocat, pas pour une page web.
Pour les mécanismes seulement effleurés ici : le double plafond légal de l'indemnité de remboursement anticipé ; le coût d'une mainlevée d'hypothèque ; et les points à vérifier dans l'acte. Si vous êtes fiché, la feuille de route gratuite en cas de fichage vient avant tout le reste.
Côté financement de sortie, le coût de la garantie est traité par le coût d'une inscription hypothécaire, et le plafond de taux applicable au trimestre de l'offre par le seuil d'usure applicable au trimestre de l'offre — dont la valeur à jour se lit sur le site de la Banque de France, qui la publie trimestriellement. Enfin, le rétroplanning complet est posé par le rétroplanning du financement de sortie.
Le jour de la signature : sur 300 000 €, il en reste 78 236 €
C'est le point qui surprend le plus, et c'est celui qui ne figure pas sur la feuille : le prix de vente y est écrit, sa répartition non. Le prix de vente n'est pas ce que le vendeur reçoit : c'est ce qui entre chez le notaire. Ce qui en sort ensuite, poste par poste, tient dans quatre lignes.
Répartition du prix le jour de la signature (hypothèses fictives)
Prix de la vente a remere .................. 300 000,00 EUR
- capital restant du du pret solde ......... -196 000,00 EUR
- arrieres et frais de procedure ........... -14 500,00 EUR
- autres dettes desinteressees ............. -9 500,00 EUR
- indemnite de remboursement anticipe ...... -1 764,00 EUR
= DISPONIBLE POUR LE VENDEUR ............... 78 236,00 EUR
soit 26,1 % du prix, et 18,2 % de la valeur du bien
(hors frais de mainlevee : poste reel, nomme mais non chiffre ici)Le désintéressement est opéré par le notaire, avant tout versement. Écrire « le vendeur perçoit le prix de cession » est faux : il perçoit un solde. Montants fictifs.
L'indemnité de remboursement anticipé, et son double plafond
Le prêt soldé génère une indemnité, mais elle est encadrée : un semestre d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt et 3 % du capital restant dû, le plus faible des deux s'appliquant (C. consom., art. R. 313-25). Ici : min(1 764 € ; 5 880 €) = 1 764 €. ⚠️ Le cas retient le plafond, ce qui est une simplification : le contrat peut prévoir moins, ou rien. Et l'article L. 313-48 écarte toute indemnité lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite àun changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, au décès ou à la cessation forcée de leur activité professionnelle. Ce n'est donc pas une exonération générale : la vente doit découler de l'un de ces trois événements, ce qu'un réméré motivé par des difficultés financières ne remplit pas par lui-même. À vérifier avant de payer.
Les postes que ce chiffrage ne contient pas
Par honnêteté, il faut nommer ce qui manque, même sans le chiffrer : les frais de mainlevée des garanties inscrites ; les débours et frais de formalités des deux actes ; la contribution de sécurité immobilièrevraisemblablement due sur l'acte de retrait ; les frais de commercialisation si le bien est revendu (issue 2) ; le coût de la garantie du financement de sortie ; les intérêts de ce financement de sortie, qui portent sur 324 855,53 € là où l'encours initial était de 196 000 € — sur la durée, c'est le poste le plus lourd de l'issue 1 ; et les réparations nécessaires et améliorationsde l'article 1673, supposées nulles ici par hypothèse — ce qui, dans un dossier réel, n'a rien d'automatique. Chacun de ces postes réduit encore le solde ou augmente la somme à réunir. Le cas est donc, sur ce plan, optimiste.
Ce que l'opération procure, rapporté à ce qu'elle coûte
Dans ce cas fictif, le coût total supporté par le vendeur, calculé plus bas, s'élève à 61 419,53 € pour une trésorerie procurée de 78 236 € : soit 78,5 % de la trésorerie obtenue, sur deux ans. Ce n'est ni un TAEG, ni un taux d'intérêt, ni un ordre de grandeur de marché: c'est un rapport entre deux montants d'un exemple. Il ne dit pas si l'opération est bonne ou mauvaise — cela dépend de ce qu'elle évite. Il dit seulement ce qu'elle coûte, et il mérite d'être posé sur la table avant la signature.
Reprendre une proposition chiffre par chiffre
Un échange de 30 minutes pour reprendre une proposition ligne par ligne : ce qui reste réellement après désintéressement, ce qu'il faudra réunir au terme, et à quelle date le financement de sortie doit être engagé. La conclusion peut être que l'opération ne se monte pas. Sans promesse de solution.
Si le rachat aboutit : le coût total et son équivalent annuel
| Poste | Fondement | Montant |
|---|---|---|
| Prix principal | C. civ., art. 1673 | 300 000,00 € |
| Frais et loyaux coûts de la vente initiale | C. civ., art. 1673 (reconstitution) | 22 608,60 € |
| — émolument de la vente à réméré, TTC | C. com., art. A. 444-119 (3,870 / 1,596 / 1,064 / 0,799 %) | 3 353,10 € |
| — droit départemental (hypothèse 5,00 %) | CGI, art. 1594 D + LF 2025, art. 116 | 15 000,00 € |
| — frais d'assiette et de recouvrement, 2,37 % | CGI, art. 1647, V, a | 355,50 € |
| — taxe communale additionnelle, 1,20 % | CGI, art. 1584 | 3 600,00 € |
| — contribution de sécurité immobilière, 0,10 % | CGI, art. 881 K | 300,00 € |
| Sous-total — somme due au titre du seul article 1673 | C. civ., art. 1673 | 322 608,60 € |
| Coût de l'acte de rachat (hors article 1673 : il s'ajoute à la somme due) | 2 246,93 € | |
| — émolument du rachat, TTC | C. com., art. A. 444-119 (1,935 / 1,064 / 0,726 / 0,532 % dès 30 000 €) | 2 121,93 € |
| — imposition fixe, sous quatre conditions | CGI, art. 680 | 125,00 € |
| — contribution de sécurité immobilière du retrait | CGI, art. 881 K et 881 M | vraisemblablement due (≈ 300 €), non incluse dans le total — à faire liquider par le notaire |
| TOTAL À RÉUNIR AU TERME | 324 855,53 € | |
| Écart avec le prix de vente | + 24 855,53 € |
⚠️ Une opération, deux mutations : les frais se paient à l'aller et au retour
Un réméré n'est pas un crédit qui se rembourse, c'est un aller-retour de propriété — donc deux mutations, chacune avec ses droits et ses frais d'acte. Le tableau ci-dessus le montre en creux, mais l'addition mérite d'être posée à part, parce qu'elle explique à elle seule l'écart de 24 855,53 € avec le prix de vente.
À l'aller, la vente à réméré supporte 19 255,50 € de droits, taxes et contribution de sécurité immobilière, plus 3 353,10 € d'émolument toutes taxes comprises, soit 22 608,60 € : l'acquéreur les avance (art. 1593), l'article 1673 les remet à la charge du vendeur au rachat. Au retour, le retrait est bien une seconde mutation — elle n'est allégée que fiscalement, par l'imposition fixe de 125 € de l'article 680 du CGI, et seulement si les quatre conditions cumulatives posées par le BOFiP sont réunies. Total supporté par le vendeur sur les deux actes : 24 855,53 €. Et si une seule des quatre conditions manque, l'imposition proportionnelle reprend sa place et le total passe à 43 686,03 €. Aucun de ces montants n'est un barème.
Un mot de vocabulaire, utile au moment de financer le retour : la garantie que prendra le prêteur n'est plus un « privilège de prêteur de deniers ». Ce privilège a disparu avec l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 ; il s'agit désormais de l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers(C. civ., art. 2402), et la numérotation des articles a changé avec elle. Un document qui emploie encore l'ancien sigle n'est pas à jour. Le coût de cette garantie doit être chiffré dans l'offre de prêt (C. consom., art. L. 313-25, 6°) : il n'est pas inclus dans le chiffrage ci-dessus.
Vente et rachat : deux lignes distinctes au tarif des notaires
Le tarif des notaires comporte deux lignes pour cette opération — une pour la vente avec faculté de rachat (dont le barème est celui de la vente ordinaire, art. A. 444-91), une pour le rachat lui-même (C. com., art. A. 444-119, n° 99 du tableau 5, en vigueur depuis le 1er mars 2020). Et elles ne sont pas identiques : les taux du rachat sont nettement plus bas — exactement la moitié sur la première tranche (1,935 contre 3,870 %), environ les deux tiers sur les trois suivantes —, et surtout sa dernière tranche démarre à 30 000 €, pas à 60 000 €. À 300 000 €, l'écart se mesure : 2 794,25 € hors taxes pour la vente contre 1 768,275 € hors taxes pour le rachat, soit 63,3 %du premier. Contrôle d'actualité : l'arrêté du 25 février 2026 n'a pas modifié cet article, et les tarifs sont valides jusqu'au 29 février 2028. ⚠️ Les anciens taux, abrogés depuis le 1er mars 2020, circulent encore sur le web. Enfin, une remise est possible jusqu'à 20 % de la part d'émolument afférente aux tranches d'assiette supérieures ou égales à 100 000 € (art. A. 444-174, 2°) : c'est une faculté du notaire, pas un droit, et elle n'est pas déduite du chiffrage ci-dessus.
Le coût de l'opération réussie, le coût total supporté par le vendeur, et l'équivalent annuel
Ecart entre la somme a reunir et le prix de vente .... 24 855,53 EUR + indemnites d'occupation cumulees (24 x 1 450) ...... 34 800,00 EUR = COUT DE L'OPERATION REUSSIE ........................ 59 655,53 EUR + indemnite de remboursement anticipe du pret solde .. 1 764,00 EUR = COUT TOTAL SUPPORTE PAR LE VENDEUR ................. 61 419,53 EUR Converti en equivalent annuel : 61 419,53 / 2 ans = environ 30 710 EUR/an
Définition avant affichage : le numérateur est tout ce que le vendeur a décaissé ou dû en plus du prix, indemnité de remboursement anticipé comprise ; le dénominateur est la durée réelle, 24 mois. Ce que ce n'est pas : un TAEG ni un taux d'intérêt — il n'y a pas de dette, et le Conseil d'État juge que l'écart entre prix de rachat et prix de vente rémunère une prestation de services (CE, 7 octobre 2021, n° 430136). Montants fictifs.
⚠️ Cet équivalent annuel ne se transpose pas à une autre durée
Environ 26 620 € de ce coût sont fixes— les frais des deux actes et l'indemnité de remboursement anticipé — et ne bougent pas avec le calendrier, tandis que 17 400 € par an sont strictement proportionnels. Sur les mêmes hypothèses, une sortie à 12 mois reviendrait à environ 44 020 € par an, une sortie à 60 mois à environ 22 724 € par an (pour un coût total, lui, bien plus élevé : 113 620 €). Plus la sortie est rapide, plus le coût annuel équivalent grimpe ; plus la durée s'allonge, plus le coût total grimpe. Les deux lectures s'ajoutent au lieu de se compenser : aucun des deux chiffres annuels ne peut servir de tarif. Hypothèses de travail.
La méthode de ce chiffrage et la sensibilité du résultat aux trois paramètres qui le commandent sont traitées par Combien coûte réellement une vente à réméré ; cette page-ci ne fait varier aucun paramètre : elle déroule un cas unique.
Contrôle : la situation nette, avant et après
| Avant l'opération | Après un rachat abouti | |
|---|---|---|
| Valeur du bien | 430 000 € | 430 000 € |
| Dettes | − 220 000 € | − 324 855,53 € |
| Trésorerie disponible | 0 € | + 43 436 € |
| Situation nette | 210 000 € | 148 580,47 € |
Les trois issues au terme, chiffrées à égalité
Le régime juridique de ces trois issues est déjà traité : le régime juridique des trois issues en expose les modalités, et ce qui se passe au terme en pose le cadre. Ici, on met un montant sur chacune des trois, et on les traite à égalité — y compris la dernière.
Issue 1 — le rachat aboutit
Trésorerie finale 43 436 €, bien conservé, nouvelle dette de 324 855,53 €. Le droit fixe de 125 € suppose quatre conditions cumulatives, dont l'acte authentique passé avant l'expiration du délai et l'exercice par le vendeur lui-même : elles sont détaillées dans les quatre conditions du droit fixe. Si l'une manque, l'imposition proportionnelle s'applique.
⚠️ Le bien repris peut ne pas être dans l'état juridique où il a été vendu. Le vendeur qui reprend son bien est tenu d'exécuter les baux faits sans fraudepar l'acquéreur, et il peut le retrouver grevé des charges et hypothèques inscrites par ce dernier si le pacte de rachat n'a pas été publié antérieurement. C'est un poste que ce cas ne chiffre pas ; il est traité par ce que le chiffrage ne capture pas.
Issue 2 — la revente avant le terme
Revente à 415 000 € (hypothèse fictive)
Prix de revente (hypothese) ................ 415 000,00 EUR - somme a reunir pour le retrait ........... -324 855,53 EUR = solde de l'operation ..................... 90 144,47 EUR + tresorerie residuelle du depart .......... 43 436,00 EUR = TRESORERIE FINALE ........................ 133 580,47 EUR
Le bien est perdu, mais volontairement, à un prix choisi et à une date maîtrisée. Prix de revente supposé, comme le reste du cas.
Trois précisions. (a) Le vendeur doit d'abord exercer sa faculté de rachat : les deux actes se signent en général le même jour. (b) Céder la faculté à un tiers ferait sauter la quatrième condition du droit fixeet basculer l'opération sur l'imposition proportionnelle. (c) Les frais de commercialisation ne sont pas chiffrés, et le traitement de la plus-value relève du notaire.
Issue 3 — l'échec, et son prix
Trésorerie finale 43 436 € : exactement la même qu'à l'issue 1. Mais le bien est perdu définitivement : l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable(art. 1662), sans acte à passer et sans décision de justice à obtenir. Il n'y a pas de bascule au terme : la propriété était transférée depuis M0, et le terme ne fait que fermer la faculté de la reprendre.
La sortie physique obéit à un calendrier distinct— c'est un fait de procédure, jamais un levier : le commandement de quitter les lieux ouvre un délai de deux mois(CPCE, art. L. 412-1), et il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée du 1er novembre au 31 mars (art. L. 412-6), sauf entrée dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ou lorsque le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes. Le sursis ne joue que sur la date de départ des lieux.Il est sans effet sur la propriété, acquise à l'acquéreur depuis la première signature. Le détail de ces délais — y compris les délais judiciaires accordés aux occupants, d'un mois à un an (CPCE, art. L. 412-3 et L. 412-4) — et ce que l'occupant perd faute d'être locataire sont exposés par ce que vaut réellement la convention d'occupation.
La requalification n'est pas un recours sur lequel construire un plan de sortie. Une vente à réméré a pu être annulée comme dissimulant un pacte commissoire prohibé (Cass. 3eciv., 24 juin 2021, n° 18-19.771 ; l'arrêt visait l'ancien article 2459, devenu l'article 2452 au 1er janvier 2022). Mais une autre a été validée, le vendeur expulsé, la Cour rappelant que la requalification suppose un faisceau d'indices (Cass. 3eciv., 21 mai 2014, n° 12-23.607, publié). Les montants de l'affaire de 2021 sont ceux d'une opération annulée : ils ne constituent en aucun cas un ordre de grandeur de marché.
| Trésorerie finale | Le bien | Écart avec une vente ordinaire faite au départ | |
|---|---|---|---|
| Issue 1 — le rachat aboutit | 43 436 € | conservé (grevé d'un crédit de 324 855,53 €) | − 164 800 € en trésorerie, mais le bien est là, soit − 59 655,53 € en situation nette (seul écart comparable) |
| Issue 2 — revente avant le terme | 133 580,47 € | perdu, volontairement | − 74 655,53 € |
| Issue 3 — l'échec | 43 436 € | perdu définitivement | − 164 800,00 € |
| Référence : vente ordinaire au prix du marché, au départ | 208 236 € | vendu | — |
L'identité qui résume tout le cas
Ecart issue 3 / vente ordinaire au depart ... 164 800 EUR = decote consentie a l'entree ............ 130 000 EUR + indemnites d'occupation cumulees ....... 34 800 EUR
En cas d'échec, ce que le vendeur a perdu par rapport à une vente ordinaire faite au départ, c'est exactement la décote plus la totalité des indemnités versées. Rien d'autre : le passif et l'indemnité de remboursement anticipé s'annulent entre les deux scénarios. Il a payé, deux ans durant, pour une option qu'il n'a pas pu lever. Calcul d'illustration, sur des montants supposés.
⚠️ Réserve indispensable. Cette comparaison suppose qu'une vente ordinaire au prix du marché était possible au départ. Elle ne l'est pas toujours : un commandement de payer valant saisie déjà signifié rend le bien indisponible (CPCE, art. L. 321-2), et un bien peut être long à vendre. Ce point est développé dans l'indisponibilité du bien après signification. C'est ce qui interdit de lire les 164 800 € comme un coût évitable dans tous les cas. Pour la lecture d'ensemble, voyez l'asymétrie du risque entre les deux voies.
En relisant le déroulé à l'envers : quatre moments où c'était rattrapable
| Moment | Ce qui était encore possible | Ce que cela valait |
|---|---|---|
| 1. Avant M0 | Épuiser les voies gratuites (surendettement, article 1343-5, point conseil budget) ; vérifier si la vente entre dans les cas où l'article L. 313-48 écarte toute indemnité (vente faisant suite à une mutation professionnelle, un décès ou une cessation forcée d'activité) ; tester une vente ordinaire | Jusqu'à 164 800 € dans le pire scénario — et 1 764 €sur l'indemnité, si la vente relève d'un cas de l'article L. 313-48 |
| 2. Au moment de signer (M0) | Négocier ce qui ne se renégocie jamais ensuite : prix de rachat, durée, montant de l'indemnité, son imputation, clause de déchéance. Aucun délai de rétractation pour le vendeur. | Une imputation contractuelle vaudrait 34 800 € ; douze mois de durée en plus valent 17 400 €d'indemnités supplémentaires |
| 3. Au premier tiers (M+1 à M+8) | Monter le financement immédiatement ; arbitrer tôt en faveur d'une revente volontaire plutôt que subie | L'écart entre l'issue 2 et l'issue 3 : 90 144,47 € |
| 4. Dernier trimestre (M+18 à M+23) | Faire passer l'acte authentique — ou lui donner date certaine — avant l'expiration du délai (condition n° 3 du BOFiP) ; les dix jours de réflexion de l'article L. 313-34 sont incompressibles | Si la date saute : 125 € deviennent 18 955,50 €, soit 18 830,50 € de plus— et, plus grave, l'article 1662 joue |
Une contrainte se découvre presque toujours trop tard : le financement de sortie est un crédit immobilier neuf. Les exclusions de la norme du Haut Conseil de stabilité financière visent les crédits relais, les renégociations, les rachats externes et les regroupements (décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, art. 3, dans sa rédaction issue des décisions modificatives des 29 juin et 18 décembre 2023, qui n'ont pas touché à cet article) ; un financement destiné à racheter son propre bien n'entre a priori dans aucune de ces catégories : il devrait donc être examiné comme un crédit immobilier ordinaire, taux d'effort compris. Ce point relève de l'établissement sollicité et doit être posé dès le premier rendez-vous. Sur la portée réelle de ce ratio, voyez le taux d'effort et sa portée réelle ; sur les voies qui conservent la propriété, le prêt hypothécaire, qui conserve la propriété et prêt viager hypothécaire ou réméré : le risque maximal.
Pour aller plus loin : les trois dates à écrire en tête de l'acte
Un réméré se pilote par trois dates, pas par un prix.Elles figurent rarement au même endroit dans l'acte ; les reporter ensemble, dans cet ordre, sur la première page de votre exemplaire évite de les découvrir séparément.
- La date du terme. Dans le cas déroulé, M+24, avec 324 855,53 € en face. Elle est de rigueur et aucun juge ne peut la déplacer(art. 1661). C'est la seule des trois qui ne se négocie plus après la signature.
- La date limite de signature de l'acte de retrait, qui est antérieureau terme : l'acte doit revêtir la forme authentique — ou à tout le moins avoir date certaine — avantl'expiration du délai. Dans le cas, M+23. Caler la signature sur la date du terme elle-même ne laisse aucune marge si une pièce manque le jour dit.
- La date de dépôt du financement de sortie, calée à rebours de la précédente sur des délais qui, eux, ne dépendent pas de vous. Dans le cas, M+18, choix de l'exemple et non norme : rien n'interdisait de déposer dès M+1, puisque la somme à réunir est connue le jour de la signature.
Une quatrième date leur donne leur sens : celle de l'événement de sortie— déblocage, cession, héritage, reprise de revenus. Si elle tombe après la troisième, le calendrier ne tient pas, et cela se vérifie sur le projet d'acte, quand les trois dates sont encore modifiables. Montants fictifs.
Poser les trois dates qui commandent la sortie
Un échange de 30 minutes pour reprendre un projet d'acte et son calendrier, ou pour examiner les autres voies, y compris celles qui ne coûtent rien. Aucune promesse de résultat, et rien à signer.
Ce que ce cas ne dit pas : les limites de l'exemple
⚠️ Rappel, en fin de page comme en début
Le cas ci-dessus est entièrement fictif. Les montants sont des hypothèses de travail choisies pour la clarté du calcul : ils ne constituent ni un barème, ni une offre, ni une moyenne de marché. Seuls sont réels — et sourcés — les barèmes réglementés et les taux d'imposition signalés comme tels.
Le cas n'est lisible que parce que tous ses paramètres sont fixés. Changez-en un et l'arithmétique change avec lui. Ce que vous venez de lire ne vaut donc que pour ce jeu d'hypothèses-là. Aucune statistique publique française ne porte sur le réméré — ni volume annuel d'opérations, ni décote, ni niveau d'indemnité, ni taux d'échec : il n'existe donc aucun « cas moyen » dont celui-ci serait un représentant. Rien ici ne se généralise, et c'est vrai jusque dans les postes réglementés : le taux départemental retenu à 5,00 % varie d'un département à l'autre et dans le temps, le taux applicable étant celui en vigueur à la date de l'acte, publié dans le tableau de la DGFiP.
Les 164 800 € d'écart avec une vente ordinaire reposent sur un contrefactuel, c'est-à-dire sur une opération qui n'a pas eu lieu. Elle suppose qu'une vente au prix du marché était réellement possible au départ, dans un délai raisonnable et sans que le bien soit déjà indisponible. Quand cette hypothèse tombe, l'écart de 164 800 € cesse de mesurer ce qui a été perdu.
La fiscalité du vendeur n'est pas tranchée ici.La cession entre dans le champ de l'article 150 U du CGI, et l'exonération de résidence principale s'apprécie au jour de la cession (150 U, II, 1°). Mais aucune doctrine publiée ne traite spécifiquement du réméré : nous ne confirmons pas cette exonération, et la date d'acquisition à retenir après un retrait n'est réglée par aucun texte que nous ayons lu. Annoncer l'opération comme « neutre », « exonérée » ou « imposable » sans validation serait faux dans les trois cas. C'est une question à faire trancher par écrit, par le notaire, avant l'engagement.Une réponse immédiate et sans réserve sur ce point mérite d'être confirmée par écrit.
Dernière limite, et elle porte sur le cadre lui-même : le réméré n'est encadré par aucune autorité de contrôle spécifique. Ce n'est ni un crédit, ni un placement, ni un service financier réglementé : c'est une vente entre deux personnes, dont l'essentiel du régime tient dans ce que l'acte a écrit. Il n'y a donc pas de guichet de réclamation dédié, pas de règles de commercialisation propres, pas de médiateur sectoriel. La protection la plus directement accessible tient en un geste : faire relire le projet d'acte par un notaire de votre choix, avant de signer, en lui demandant nommément le décompte de l'article 1673, la clause de déchéance et la date limite de l'acte de retrait.
Quand la réponse est non — et quand la bonne décision est de ne rien faire
Quatre configurations, lues sur les chiffres du cas, conduisent à renoncer.
Quand la situation nette est trop faible, il n'y a tout simplement rien à décoter. Dans le cas déroulé, les 210 000 € de marge entre la valeur du bien et le passif sont ce qui rend l'opération possible : c'est là-dedans que se logent les 130 000 € de décote consentis à l'acquéreur. Quand cette marge s'approche de zéro, l'opération ne se monte pas — ou elle se monte à des conditions que personne ne peut tenir, ce qui revient à programmer l'issue 3 dès la signature.
Quand l'événement de sortie n'est ni identifié ni daté, la même conclusion s'impose plus discrètement. Sans événement de sortie daté, l'opération ne fait que reporter la difficulté à une date qui, elle, est de rigueur : le juge ne peut pas prolonger le terme (art. 1661). Le test est simple et il tient en une phrase à écrire avant de signer : qu'est-ce qui, à la date du terme, aura changé par rapport à aujourd'hui ? Si la réponse est « j'aurai eu deux ans de plus », le calendrier ne tient pas.
Quand la voie gratuite n'a pas été essayée, elle doit l'être d'abord, parce que l'ordre dans lequel on essaie les voies change le résultat : une recevabilité obtenue après la signature n'annule pas la vente. Une commission de surendettement recevable emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution (C. consom., art. L. 722-2), pour deux ans au plus (art. L. 722-3), et le dépôt du dossier ne coûte rien : personne n'a le droit de vous le facturer (art. L. 322-1). Cette voie a ses contreparties, en particulier l'inscription au fichier des incidents de remboursement, et elle ne convient pas à tout le monde ; mais elle a sa place dans la comparaison, au même titre que le réméré.
Quand une vente ordinaire est possible et suffit, enfin, l'écart se lit directement sur les deux lignes du tableau. Vendre au prix du marché au départ laissait 208 236 € ; l'échec au terme laisse 43 436 €et plus de bien. Vendre en choisissant son prix, son acquéreur et sa date reste préférable à perdre le bien à une date que l'on n'a pas choisie — même si c'est la décision la plus difficile à prendre, et la seule qui ne se rattrape pas dans l'autre sens.
Il faut ajouter une cinquième possibilité, dont on parle peu parce qu'elle ne donne lieu à aucune opération : ne rien faire pour l'instant, ou commencer par la commission de surendettement, est une décision aussi valable qu'une autre — et souvent la plus économique. Aucune page web ne peut savoir laquelle de ces cinq voies est la vôtre, et personne ne peut vous garantir qu'un financement de sortie vous sera accordé: ni un cabinet, ni un intermédiaire, ni celui qui vous a remis la proposition. Pour replacer l'ensemble dans une vue générale du passif, voir l'ensemble des guides Crédits patrimoniaux, et pour l'arbitrage entre les voies qui conservent la propriété et celles qui la transfèrent, réméré ou crédit hypothécaire.
À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Conseiller en Gestion de Patrimoine — Hagnéré Patrimoine
Conseiller en gestion de patrimoine, Quentin Hagnéré accompagne particuliers et dirigeants sur les stratégies de financement patrimonial et la lecture des actes qui les engagent. Son cabinet, Hagnéré Patrimoine, aborde la vente à réméré à partir du régime qui lui est réellement applicable, celui de la vente.
⚠️ Informations légales et réglementaires
Cet article a une visée informative et pédagogique générale ; il ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier, ni une offre de crédit. Aucun établissement de crédit, aucun courtier, aucune société de réméré, aucun investisseur, aucune plateforme et aucun notaire n'y est cité, et aucun classement n'y est établi.
Tous les montants du cas déroulé sont fictifset n'ont aucune valeur de référence : ni barème, ni offre, ni moyenne de marché. La vente à réméré est une vente: la propriété est transférée dès la signature, et si la faculté de rachat n'est pas exercée dans le terme stipulé, la perte du bien est définitive, sans que le juge puisse prolonger ce terme (C. civ., art. 1661 et 1662). Les règles fiscales citées le sont dans leur version en vigueur au 11 août 2026 et peuvent évoluer.
Le traitement juridique individualisé de votre situation relève du notaire ou de l'avocat; son traitement fiscal et comptable, de l'expert-comptable ; son volet social, d'un travailleur social ou d'un point conseil budget; et le traitement du surendettement, d'un conseiller de la Banque de France. Des recours gratuits existent avant toute solution de marché : commission de surendettement, points conseil budget, ADIL, aide juridictionnelle, délai de grâce de l'article 1343-5 du Code civil.
Hagnéré Patrimoine est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23002291 (www.orias.fr) en qualité de Conseiller en Investissements Financiers (CIF), Courtier en Assurance (COA) et Courtier en Opérations de Banque et en Services de Paiement (COBSP), adhérent de la CNCEF Patrimoine, établi à Chambéry. Le cabinet ne réalise pas lui-même de rachats de crédits ni d'opérations de vente à réméré.