Placements et immobilier en Irlande

La question qui arrive presque toujours en fin de premier rendez-vous : « Et mes placements, je les garde tels quels ? » La réponse est déplaisante et elle se donne en quelques lignes. Votre compte-titres et votre PEA ne sont, pour l’Irlande, que des sacs transparents dont on regarde le contenu ligne par ligne. Vos deux contrats d’assurance-vie ne relèvent pas du même régime irlandais selon qu’ils ont été souscrits en 1998 ou en 2016. Et vos ETF capitalisants, l’actif le plus banal du portefeuille d’un cadre français, deviennent l’actif le plus coûteux du portefeuille d’un résident irlandais.

C’est le chapitre le plus technique du guide, et probablement le plus rentable à lire en entier. Le régime irlandais des fonds ne ressemble à rien de ce qu’un investisseur français a pratiqué : il impose une plus-value que vous n’avez pas encaissée, il interdit de compenser vos gains et vos pertes, il fait de vous un déclarant professionnel pour un seul ETF, et il retient un taux dont le montant dépend d’une qualification juridique que personne ne vous remettra sur un document commercial. Les arbitrages qui en découlent se prennent avant l’installation, parce qu’après, chaque geste correctif est lui-même un fait générateur irlandais.

Deux précautions de lecture. Ce chapitre décrit des catégories de solutions, jamais un établissement, un contrat ou un fonds nommé ; les qualifications dont tout dépend (fonds « équivalent », contrat PPLP, contrat antérieur à 2001) sont des questions de fait, tranchées dossier par dossier. Et plusieurs points de ce chapitre ne sont pas résolus en droit : nous les signalons à l’endroit où ils se posent, plutôt que dans un avertissement final que personne ne lit.

Vos enveloppes ne comptent pas : l’Irlande regarde le véhicule

Le réflexe français consiste à raisonner par enveloppe : PEA, assurance-vie, compte-titres, PER. Le droit irlandais ignore cette grammaire. Il raisonne par nature du véhicule détenu, et le tableau ci-dessous en distingue sept, dotés de taux, de faits générateurs et de règles de pertes qui n’ont rien de commun. Se tromper de case, c’est se tromper de 22 à 42 points de taux.

Le pivot de tout le tableau est la troisième colonne de la deuxième ligne, et il tient dans un mot : équivalent. La section 747B(2A) du TCA 1997 range dans le régime des offshore funds les seuls véhicules « similar in all material respects » à un fonds irlandais réglementé, c’est-à-dire à un unit trust, à un UCITS ou à une société d’investissement comparable à une Part XIII company. Revenue le formule elle-même de façon restrictive : « It is only funds which are similar in all material respects to the Irish fund vehicles which are included », et reconnaît dans la foulée que l’appréciation comporte « an element of subjectivity ».

Une administration qui écrit noir sur blanc que sa propre qualification comporte une part de subjectivité vous dit deux choses. Qu’un ETF UCITS sera en pratique jugé équivalent, ce dont personne ne discute. Et qu’un FCP dédié, un SIF luxembourgeois, un fonds immobilier non coté ou une structure de private equity ne se classent pas depuis un site internet. La qualification commande à elle seule le régime, elle ne figure sur aucun document de commercialisation, et elle n’est pas de celles qu’un conseil français peut délivrer : c’est un point à faire trancher par un Chartered Tax Adviser irlandais, au besoin par rescrit, avant l’installation.

Un mot sur la quatrième ligne, que le lecteur pressé saute et que les patrimoines élevés rencontrent régulièrement. Une participation dans un fonds situé hors de l’Union, de l’Espace économique européen et des États de l’OCDE liés à l’Irlande par une convention relève des chapitres 2 et 3 de la Part 27, où le taux n’est pas unique. La CGT à 40 % de la section 747A ne vise que les fonds distributeurs, ceux qui distribuent chaque année au moins 85 % de leurs revenus et ont fait reconnaître ce statut par Revenue (s. 747A(2), insérée par la section 66 du Finance Act 1998). Un fonds qui capitalise — le cas ordinaire — est un non-qualifying offshore fund : son gain de cession n’est pas une plus-value mais un offshore income gain imposé comme un revenu du Case IV au taux marginal (s. 745(1) du TCA 1997), l’exclusion d’USC de la s. 531AM(1)(b)(iii)(VII) ne couvrant que le chapitre 4. Le coût réel y est donc supérieur à 40 %, et non égal. Le manuel Revenue qui détaille ce régime, Part 27-02-01, n’a pas été consulté dans nos travaux préparatoires : nous ne décrivons donc pas ici le sort d’un fonds des îles Anglo-Normandes ou des Caïmans, nous signalons seulement qu’il ne suit pas le régime décrit dans ce chapitre.

Le classement produit un effet auquel personne ne pense au moment d’acheter : il commande le sort de la ligne au décès. Pour un fonds jugé équivalent, la section 747B(3)(a)(ii) répute une cession puis un rachat immédiatement avant le décès, à la valeur vénale de ce jour : la succession supporte 38 % sur toute la plus-value accumulée, avant même que la question de l’impôt successoral irlandais ne se pose. Pour un fonds jugé non équivalent, Revenue écrit exactement l’inverse : « there are no special rules which apply on death meaning that there is no deemed disposal on death ». Deux fonds qui se ressemblent sur une fiche produit peuvent donc diverger de 38 % de la plus-value latente le jour de votre décès.

Le deemed disposal : la mécanique complète, pas seulement le principe

Le principe est connu de qui a lu le chapitre des pièges : la section 747E(6) du TCA 1997 répute une cession à l’expiration de chaque période de huit ans, et la plus-value latente devient imposable à 38 % sans vente ni encaissement. Nous ajoutons ici la mécanique, qui décide du montant réel et que l’on découvre en général trop tard. Précision de sourçage : la sous-section 6, absente du Finance Act 2001, a été insérée par la section 51(1)(b) du Finance Act 2006, disposition jumelle de la section 49 qui a fait de même pour les contrats d’assurance-vie. Et cette section porte une limite que les présentations générales écrasent : son paragraphe 2 réserve la cession réputée aux participations « acquired on or after 1 January 2001 ». Une ligne de fonds acquise avant cette date ne franchit donc jamais de huitième anniversaire — exactement la symétrie de la règle que nous retrouverons plus loin pour les contrats souscrits avant 2001.

Vous n’avez pas une date anniversaire, vous en avez autant que de lots. Les mouvements de parts se calculent en FIFO, premier entré premier sorti. Un investisseur qui verse 3 000 € par mois sur le même ETF ne franchit pas un huitième anniversaire : il en franchit un par mois, indéfiniment, à compter du huitième anniversaire de son premier versement, chaque lot portant sa propre plus-value latente et sa propre fraction d’impôt. Le versement programmé, geste vertueux en France, devient en Irlande une machine à produire des faits générateurs mensuels et une obligation de traçabilité que personne ne reconstitue avec plaisir dix ans plus tard.

Les arbitrages internes ne coûtent rien, mais ils ne remettent pas les compteurs à zéro. Passer d’un compartiment à l’autre d’un même fonds umbrella ne déclenche pas de gain imposable. En contrepartie, le coût d’acquisition d’origine doit être tracé sur toute la durée de détention, à travers tous les compartiments successifs. Un investisseur qui a arbitré six fois en douze ans doit pouvoir produire la chaîne complète.

Les ETF américains détenus de longue date bénéficient d’un sursis considérable. Les ETF domiciliés aux États-Unis ou dans d’autres États de l’OCDE relevaient d’une ancienne doctrine irlandaise qui les traitait comme des actions. Elle ne s’applique plus depuis le 1er janvier 2022. Lorsque le fonds est jugé équivalent, le coût d’acquisition réel est conservé, mais la période de huit ans se compte à partir de 2022 : le premier deemed disposal ne peut alors pas intervenir avant 2030. Un client qui s’installe en 2026 avec quinze ans d’ETF américains n’a donc pas d’échéance immédiate. Cela ne règle rien à terme, mais cela change complètement l’ordre dans lequel on traite les lignes.

La date de valorisation se choisit, pour les fonds irlandais. Le fonds peut retenir la valeur à la date du fait générateur, ou celle du 30 juin ou du 31 décembre précédent, ou encore regrouper toutes les parts atteignant leur huitième anniversaire sur une seule date par semestre. Le choix est irréversible une fois exercé. Sur un marché qui a monté au premier semestre, retenir la valeur du 31 décembre précédent produit une base sensiblement inférieure ; sur un marché qui a baissé, l’inverse. Cette modalité, qui relève de la politique du fonds et non de la vôtre, mérite d’être vérifiée avant d’acheter un fonds irlandais plutôt qu’un autre.

Ne rien recevoir de son fonds ne signifie pas ne rien devoir. Un fonds irlandais est dispensé de prélever l’exit tax lors de la cession réputée lorsque la valeur des parts « chargeables » représente moins de 10 % de la valeur totale du fonds ou du compartiment, à condition qu’il opte pour un reporting annuel à Revenue, déposé avant le 31 mars. La base légale est la section 39(1)(c) du Finance Act 2008, insérant la section 739E(2A). Le porteur, lui, reste personnellement imposable et doit déclarer. Un fonds irlandais majoritairement détenu par des non-résidents peut donc ne rien vous prélever, ne rien vous écrire, et vous laisser une dette fiscale entière.

Pour un fonds non irlandais, il n’y a personne en face. Aucun prélèvement à la source, aucun imprimé, aucune alerte. La section 747C pose que l’obligation déclarative pèse sur l’individu et non sur le fonds, et l’acquisition d’une participation significative suffit à faire de vous un chargeable person tenu de déposer un Form 11 par voie électronique, alors même qu’un salarié irlandais ordinaire ne dépose aucune déclaration. Un seul ETF luxembourgeois fait basculer un cadre expatrié du régime PAYE vers le régime de l’auto-liquidation, pour toute la durée de détention.

Lot A  acquis 01/2018   200 000 EUR   valeur 08 ans  360 000   gain 160 000
        Lot B  acquis 06/2018   150 000 EUR   valeur 08 ans  262 000   gain 112 000
        Lot C  acquis 11/2018   250 000 EUR   valeur 08 ans  418 000   gain 168 000

        Base imposable 2026                                            440 000 EUR
        Impot du au taux de 38 %                                       167 200 EUR
        Produit de cession encaisse                                          0 EUR
        Prelevement opere par le fonds luxembourgeois                        0 EUR

Le problème que crée ce calcul n’est pas fiscal, il est de trésorerie. L’impôt se paie avec le solde d’impôt sur le revenu, au 31 octobre de l’année suivante, et un acompte est par ailleurs dû dès le 31 octobre de l’année d’imposition elle-même, selon un calcul qui admet la référence à l’impôt de l’année précédente. Il faut donc soit disposer de la somme, soit vendre des parts pour la financer : vendre déclenche à son tour une cession réelle, imputée en FIFO sur les lots les plus anciens, donc les plus chargés en plus-value. La spirale se referme vite sur un portefeuille concentré.

Les pertes : ce qui est vrai, et l’erreur qui fait renoncer à une créance

Il circule sur ce point une formule qui a l’autorité de l’évidence et qui coûte de l’argent : « les pertes sur fonds offshore sont définitivement perdues ». Nous l’avons nous-mêmes écrite. Elle est fausse, et elle est fausse d’une manière précise qu’il faut savoir énoncer, parce que la moitié vraie de la phrase sert de preuve à la moitié fausse.

Acquisition 2018                                      600 000 EUR
        Valeur au 8e anniversaire, 2026                     1 100 000 EUR
        Impot du deemed disposal   500 000 x 38 %             190 000 EUR  paye

        Cession reelle en 2029                                 640 000 EUR
        Gain calcule sur le cout d'origine   640 000 - 600 000  40 000 EUR
        Impot total du sur l'operation       40 000 x 38 %       15 200 EUR
        Excedent restituable ou imputable   190 000 - 15 200    174 800 EUR

Le délai, contrairement à ce qu’on lit couramment, est réglé par le texte, et il l’est favorablement : la prescription de quatre ans ne s’applique pas ici. La section 747E(3)(b), insérée par la section 51(1)(b) du Finance Act 2006, renvoie à la section 865 du TCA 1997 « apart from subsection (4) » — or ce paragraphe (4) est justement celui qui enferme les demandes de restitution dans un délai de quatre ans. La section 730K(3)(b) est rédigée à l’identique pour les contrats d’assurance-vie étrangers. Cela ne dispense pas d’agir : la conduite prudente reste de réclamer dès la cession, dans la déclaration de l’année, parce qu’une créance que personne n’invoque ne se paie pas toute seule.

La symétrie, elle, est acquise : le mécanisme existe mot pour mot pour les contrats d’assurance-vie étrangers. La section 730K(3)(b), insérée par la section 49(1)(b) du Finance Act 2006, dispose que lorsque le gain d’une cession réelle est réputé nul et qu’un impôt a été acquitté au titre d’une cession réputée antérieure, l’inspecteur procède au remboursement ou à l’imputation nécessaires pour que l’impôt total n’excède pas celui qui aurait été dû si la cession réputée n’avait pas été instituée. Les Notes for Guidance de la Part 26 le disent en toutes lettres sous la s. 730K(2) à (4) : « the overpaid amount is refundable/available for set-off ». Un contrat sur lequel un impôt de cession réputée a été acquitté puis qui recule ouvre donc la même créance qu’un fonds, et elle se réclame de la même manière.

USC, PRSI, plafonnement des niches : trois affirmations de fiabilité très inégale

On lit couramment que les revenus et gains de fonds échappent à l’USC et à la PRSI et qu’ils constituent un revenu ring fenced pour la High Income Earner Restriction. Ces trois propositions circulent ensemble, sur la foi d’une même phrase d’un manuel Revenue. Elles n’ont pas du tout le même degré de solidité, et un cabinet régulé ne peut pas les publier au même niveau.

L’enjeu est concret. Si l’USC ne s’applique pas, un gain de fonds supporte 38 % et rien d’autre, quand un dividende étranger supporte le barème, l’USC et la PRSI, soit un taux marginal de l’ordre de 52 %. Si la PRSI devait finalement s’appliquer, l’écart se réduit d’environ quatre points. Et si les gains de fonds n’entrent pas dans le mécanisme de plafonnement des allègements, un contribuable qui a construit son schéma sur l’idée inverse s’est trompé de raisonnement. Nous retenons les 38 % sans USC comme base de travail, en signalant les deux réserves plutôt qu’en les taisant.

Une précision de périmètre : cette exonération d’USC est vérifiée pour les offshore funds du chapitre 4. Pour les fonds domiciliés en Irlande, qui relèvent du chapitre 1A, le traitement est réputé identique mais nous ne l’avons pas lu sur une source distincte. Le détail est mince en apparence ; il ne l’est plus lorsqu’on compare un ETF irlandais et un ETF luxembourgeois sur un montant à sept chiffres.

38 % est-il si cher ? Le calcul que personne ne fait

Le régime des fonds a mauvaise presse, à juste titre sur ses modalités. Sur son taux, la conclusion est moins évidente qu’il n’y paraît, et un guide qui se contenterait de dénoncer le deemed disposal donnerait un mauvais conseil d’allocation.

Le fonds bénéficie du gross roll-up : les revenus qu’il encaisse ne sont pas imposés entre vos mains à mesure qu’ils naissent. Un portefeuille d’actions détenu en direct, lui, verse des dividendes chaque année, et ces dividendes supportent le barème irlandais, l’USC et la PRSI, soit un taux marginal proche de 52 % pour un contribuable de la tranche supérieure. La comparaison n’oppose donc pas 38 % à 33 % : elle oppose 38 % tous les huit ans sur la totalité de la performance à 52 % chaque année sur la seule part distribuée, plus 33 % à la sortie sur la part capitalisée.

Le fonds l’emporte de 22 000 € environ, soit un peu plus de 2 % du capital initial, malgré une imposition sans encaissement et un taux nominal supérieur de cinq points. Ce résultat surprend, et il tient à une seule cause : l’Irlande taxe les dividendes beaucoup plus lourdement que les plus-values, et le fonds neutralise cette taxation annuelle pendant huit ans. Changez une hypothèse, et la conclusion se retourne.

Si le portefeuille recule, la conclusion s’inverse : les actions en direct permettent d’imputer les moins-values sur les gains de l’année, le fonds ne le permet pas. Si le rendement en dividendes est faible, disons 1 %, l’avantage du fonds fond avec lui. Et si l’horizon dépasse largement huit ans, la cession réputée ampute le capital qui aurait continué de travailler, ce qui pèse sur toutes les périodes suivantes. Un actif de croissance sans dividende, détenu vingt ans, est probablement mieux logé en direct ; un portefeuille d’actions à haut rendement, en fonds capitalisant.

Reste l’argument qui ne se chiffre pas dans un tableau et qui emporte souvent la décision : le fonds vous impose une charge déclarative permanente, un suivi lot par lot, et un décaissement à date fixe que vous ne choisissez pas. Les actions en direct vous rendent la main sur le calendrier. Pour un client qui a horreur des obligations administratives dans une langue qui n’est pas la sienne, ce seul point vaut plus que 22 000 €.

Ce dernier point prend tous les nouveaux arrivants à revers, et il mérite d’être détaillé. Une cession réalisée entre le 1er janvier et le 30 novembre 2026 — l’initial period — donne lieu à un paiement au 15 décembre 2026 ; une cession de décembre, au 31 janvier 2027. La déclaration correspondante, elle, n’est attendue que le 31 octobre 2027. Pour une vente de janvier, on paie donc plus de dix mois avant de déclarer, en auto-liquidant sans formulaire. Une déclaration reste due même lorsque aucun impôt ne l’est, du fait d’une exonération ou de moins-values imputables.

L’assurance-vie française vue d’Irlande : la découverte la plus coûteuse du dossier

Pour un épargnant français, l’assurance-vie est l’enveloppe qui récompense la patience : huit ans d’ancienneté, un abattement annuel, un taux réduit, un régime successoral à part. Rien de tout cela ne franchit la mer d’Irlande. Pour le droit irlandais, votre contrat n’est pas une assurance-vie : c’est une foreign life policy, définie par la section 730H du TCA 1997 comme un contrat d’assurance-vie émis par une compagnie, une succursale ou une agence établie dans un offshore state. La notion couvre tout État membre de l’Union européenne, tout État de l’Espace économique européen et tout État de l’OCDE lié à l’Irlande par une convention fiscale. La France et le Luxembourg y sont, sans discussion possible.

La qualification fiscale du gain n’est pas incertaine, contrairement à ce qu’une lecture rapide des Notes for Guidance pourrait laisser croire. La section 730K(1), dans sa rédaction substituée par la section 35(1)(b) du Finance Act 2014 puis amendée par la section 37(1)(c) du Finance Act 2025, dispose que le montant du gain « shall be treated as an amount of income chargeable to tax under Case IV of Schedule D ». La charge est posée inconditionnellement et pour toute personne ; la distinction entre une société et une personne physique ne porte que sur le taux. La section 730K(4) traite d’ailleurs expressément du revenu de Case IV « where the person is not a company ».

La conséquence la plus lourde vient d’abord. Le Case IV étant exclu du champ de la base de remise, l’impôt irlandais est dû que les fonds soient rapatriés en Irlande ou non. Un non-domicilié qui aurait organisé toute sa situation autour du remittance basis découvre que son contrat français y échappe. Vient ensuite la disparition de l’antériorité fiscale française : le gain est déterminé selon la section 730K(2), sans abattement, sans taux d’ancienneté et sans considération de la date des versements. Puis la cession réputée octennale, dont nous allons voir qu’elle ne concerne pas tous les contrats.

Le 1er janvier 2001 : la date qui sépare deux régimes

Voici le point que les présentations générales écrasent, et qui vise exactement le lectorat de ce guide. La cession réputée tous les huit ans ne s’applique qu’aux contrats souscrits à compter du 1er janvier 2001. La section 49(2) du Finance Act 2006 en limite l’application aux polices « taken out on or after 1 January 2001 ». Un client de 60 ans détient très souvent un contrat ouvert en 1996 ou en 1999, précisément celui qui porte la plus forte plus-value latente. Ce contrat-là ne subit pas de cession réputée.

Ce qu’il subit à la place n’est pas anodin. Un contrat antérieur relève du régime de la section 594, c’est-à-dire de la CGT à 40 %, sans indexation, sans imputation de moins-values et sans abattement annuel. Deux points de taux de plus qu’un contrat moderne, donc, mais rien à payer tant que vous ne rachetez pas : sur un contrat à forte plus-value latente conservé dix ou quinze ans, l’absence de cession réputée pèse infiniment plus lourd que les deux points. Le manuel Revenue Part 19-05-02 réserve par ailleurs un sort particulier aux contrats antérieurs au 20 mai 1993, pour lesquels seule la fraction du gain courue depuis le 20 mars 2001 serait taxable ; nous n’avons pas relu ce point sur le texte et ne le présentons pas comme une règle acquise.

Une seconde exception, moins spectaculaire mais utile : la période de huit ans est portée à douze ans lorsque les primes sont versées annuellement ou plus fréquemment et qu’elles n’excèdent pas 3 000 € par an. Le seuil est bas, il vise les petits contrats programmés, et il ne concernera pas la majorité des lecteurs de ce guide. Il change en revanche le calendrier d’un contrat alimenté par versement mensuel modeste et conservé au titre d’une antériorité familiale.

Le risque PPLP : de 38 % à 60 %, voire 80 %

La baisse de 41 % à 38 % opérée par la section 37 du Finance Act 2025 n’a touché que les branches hors personal portfolio. Un contrat qualifié de personal portfolio life policy reste taxé à 60 %, porté à 80 % lorsque le gain n’est pas correctement déclaré (s. 730K(1)(b)). L’écart avec le taux courant va donc de vingt-deux à quarante-deux points, et il ne se rattrape pas.

La section 730BA définit la PPLP comme le contrat dont les prestations dérivent de la valeur ou des revenus d’actifs ou d’un indice que le souscripteur, son agent ou une personne liée ont sélectionnés ou peuvent sélectionner, ou dont ils peuvent influencer la sélection. Le verbe « influencer » fait tout le travail. Les notes de Revenue précisent que la notion d’investment advisor no matter how described a été « deliberately left undefined so as to allow the term to take on as wide a meaning as possible ».

Une échappatoire existe, et elle est étroite. Le contrat n’est pas une PPLP lorsque les actifs sélectionnables se limitent à des actifs alloués par l’assureur à un fonds interne, à des parts d’investment undertaking, à des liquidités hors spéculation sur devises, ou à une combinaison de ces éléments, à la condition impérative que l’opportunité de sélectionner ces actifs ait été offerte au public en général au moment où la sélection était possible, ce qui doit être attesté par la documentation commerciale publiée par l’assureur. Pour les contrats souscrits ou commercialisés à compter du 5 décembre 2001, deux exigences s’ajoutent : l’assureur doit traiter tous les intéressés de manière non discriminatoire, et lorsque les actifs sont principalement des terrains et immeubles assortis d’un montant de collecte prédéterminé, chaque investissement est plafonné à 1 % de ce montant. Lorsque l’assureur conserve une discrétion complète sur les actifs retenus, le contrat n’est pas une PPLP.

Le déclaratif de la section 730I, et une question qu’on ne peut pas laisser ouverte longtemps

Toute personne qui acquiert une foreign life policy au cours d’une période d’imposition est traitée comme chargeable person, qu’elle le soit ou non par ailleurs, et doit porter dans sa déclaration le nom et l’adresse de la personne qui a souscrit le contrat, une description de ses termes, le montant des primes annuelles et le nom et l’adresse de l’intermédiaire par lequel il a été acquis (s. 730I ; Form 11, lignes 322(e) à (h)). Ce n’est pas une case à cocher : c’est la communication des termes du contrat à une administration étrangère.

La question ouverte, et elle est sérieuse : la notion d’acquisition vise-t-elle uniquement la souscription pendant la résidence irlandaise, ou également le fait de devenir résident irlandais en détenant déjà un contrat ? Le texte des notes ne le précise pas et nous n’avons identifié aucune instruction Revenue sur ce point. L’enjeu est déclaratif, donc potentiellement pénal, et il se pose la première année. En l’absence de réponse, la prudence consiste à déclarer plutôt qu’à s’abstenir : une déclaration surabondante ne crée pas d’impôt, une omission crée un risque.

Question voisine, à l’enjeu chiffré cette fois. La section 730K(6) répute une cession et un rachat à la valeur de marché à l’expiration de chaque période de huit ans, sans poser de condition de résidence. Un contrat souscrit en 2010 par un résident de France a donc, littéralement, franchi une échéance en 2018. Faut-il en déduire que le prix de revient a été réévalué à cette date au profit de celui qui s’installe ensuite en Irlande, de sorte que seule la plus-value postérieure à 2018 serait taxable ? La lecture est défendable et elle vaut cher. Elle n’est étayée par aucune instruction Revenue identifiée. Nous la signalons comme une question à instruire, jamais comme une base de calcul.

Le rachat vu de France : ce que le fisc français prélève encore

Le rachat d’un contrat français par un non-résident supporte un prélèvement forfaitaire assis sur les seuls produits compris dans le rachat, et non sur le montant brut racheté.

Ces taux « peuvent être réduits dans le cadre des conventions fiscales internationales », écrit l’administration. Sous la convention franco-irlandaise du 21 mars 1968, les produits de rachat relèvent selon leur qualification de l’article 10, qui attribue les intérêts à l’État de résidence exclusivement, ou de l’article 20, clause balai qui produit le même résultat. Les deux voies convergent vers une imposition exclusive en Irlande et donc vers l’élimination du prélèvement français.

Deux réserves, que nous préférons écrire plutôt que de laisser un client les découvrir. La qualification conventionnelle des produits d’assurance-vie sous une convention de 1968, dépourvue de définition adaptée à ce type de revenu, n’est établie par aucune source primaire. Et la procédure pratique — formulaire, attestation de résidence, dégrèvement à la source ou restitution a posteriori — n’a pas davantage été vérifiée. Ne comptez pas sur un automatisme : un assureur applique le prélèvement sauf justification préalable, et la récupération, si elle est possible, prend des mois sans que personne vous prévienne de l’état du dossier.

Point non résolu et fréquemment affirmé à tort : l’accès du non-résident aux abattements annuels de 4 600 € et 9 200 € sur les produits des contrats de plus de huit ans. La page officielle consultée ne les mentionne pas pour les non-résidents. Il est couramment soutenu que ces abattements, qui jouent au stade de la déclaration de revenus, ne sont pas accessibles au non-résident soumis au prélèvement forfaitaire libératoire, et éventuellement qu’une procédure de restitution existe. Nous n’avons trouvé aucune source primaire tranchant la question et ne chiffrons donc jamais un rachat sur cette hypothèse.

Gain latent                                                500 000 EUR

        Rachat total avant le depart, en resident de France
          Regime francais de droit commun de l'annee du rachat
          voir le chapitre consacre a l'annee du depart

        Rachat total apres le depart, en resident d'Irlande
          Impot irlandais  Case IV  500 000 x 38 %            190 000 EUR
          Si le contrat est une PPLP  500 000 x 60 %          300 000 EUR
          Prelevement francais  a eliminer par convention, procedure non verifiee

        Conservation sans rachat
          8e anniversaire franchi en 2024, avant l'installation
          echeance suivante en 2032, cession reputee, impot du sans encaissement

Une conséquence favorable, à énoncer avec prudence, ferme la séquence. Le prélèvement de l’article 990 I du CGI n’est dû, au décès, que si l’assuré est domicilié en France, ou si le bénéficiaire l’est et l’a été au moins six des dix années précédentes. Assuré domicilié en Irlande et bénéficiaires non domiciliés en France : aucune des deux conditions n’est remplie, et le prélèvement n’est pas dû. L’exposition à la Capital Acquisitions Tax irlandaise doit alors être examinée, sans aucune convention successorale pour l’atténuer, et le résultat d’ensemble peut être défavorable. Le régime irlandais du capital-décès d’un contrat français n’est établi par aucune position publiée de Revenue : c’est le sujet du chapitre consacré à la succession, et l’un des rares que nous refusons de traiter sans avis d’un spécialiste irlandais. Signalons seulement ici un point favorable et vérifié : l’impôt sur le revenu acquitté sur le gain d’une foreign life policy est traité comme de la CGT payée pour l’application de la section 104 de la Capital Acquisitions Tax Consolidation Act 2003, donc imputable sur la CAT (s. 730K(5)).

Le PEA : conservé côté français, probablement inutile côté irlandais

Le côté français est solide et favorable. Le transfert du domicile fiscal hors de France n’entraîne plus automatiquement la clôture du plan, sauf transfert vers un État ou territoire non coopératif : l’Irlande étant État membre de l’Union, le PEA se conserve. Mieux, en cas de clôture ou de retrait partiel par un titulaire non-résident, le gain net réalisé est hors du champ d’application de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. La doctrine est explicite sur ce point (BOI-RPPM-RCM-40-50-20-20, version du 30 juillet 2024, § 680), et elle contredit les nombreuses sources secondaires qui annoncent une exonération d’impôt assortie de prélèvements sociaux. Seuls les résidents de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin restent soumis aux prélèvements sociaux, ce qui ne concerne personne ici.

Le côté irlandais est beaucoup moins confortable, et nous ne pouvons pas faire semblant du contraire.

Deux compléments pratiques. Le PEA reste exclu de l’assiette de l’exit tax française, ce qui en fait le seul contenant qui traverse le départ sans imposition de sortie : le chapitre consacré à l’exit tax le détaille. Et de nombreux établissements teneurs de plan refusent, pour des raisons réglementaires internes, de maintenir un PEA pour un client non-résident, ou en gèlent les opérations sans le formuler ainsi. Cette pratique varie d’un établissement à l’autre et nous ne l’avons pas documentée : interrogez le vôtre par écrit avant de partir, et gardez la réponse.

Le compte-titres : transparent des deux côtés, et une nouveauté 2026 qui ne vous concerne pas

Le compte-titres ne pose pas de difficulté de principe : il n’a jamais eu de régime fiscal propre, et sa transparence est admise des deux côtés. Chaque ligne suit sa nature. Ce qui mérite attention, ce sont les frottements aux frontières.

Les plus-values de cession de valeurs mobilières ordinaires relèvent de l’article 20 de la convention, la clause balai, et sont imposables exclusivement en Irlande. La convention de 1968 ne comporte pas d’article dédié aux gains en capital sur valeurs mobilières ; seules l’aliénation de biens immobiliers, et depuis la convention multilatérale celle de titres à prépondérance immobilière, échappent à cette règle. Réserve de droit interne français : le prélèvement de l’article 244 bis B vise les cessions de participations substantielles, et nous n’avons vérifié sur source primaire ni le seuil de participation ni l’articulation conventionnelle. Un dirigeant qui cède les titres de sa société française depuis l’Irlande ne relève pas de ce chapitre mais de celui consacré aux dirigeants.

Les dividendes de source française supportent la retenue de l’article 119 bis, 2 du CGI, au taux de 12,8 % lorsque le bénéficiaire effectif est une personne physique. La convention plafonne la retenue française à 15 % pour un résident d’Irlande. Le taux interne étant inférieur au plafond conventionnel, c’est le 12,8 % qui s’applique en pratique : une convention plafonne, elle n’augmente jamais.

Une nouveauté très commentée mérite d’être écartée explicitement, parce qu’elle inquiète des lecteurs qu’elle ne concerne pas. Le II de l’article 119 bis A du CGI, entré en vigueur le 1er janvier 2026, impose un prélèvement à la source lors de la mise en paiement des dividendes versés à des résidents d’États dont la convention avec la France ne prévoit pas de retenue ou l’exonère totalement, le bénéfice conventionnel n’étant obtenu qu’ensuite, par voie de remboursement. Le dispositif vise neuf États limitativement énumérés : Arabie saoudite, Bahreïn, Égypte, Émirats arabes unis, Finlande, Koweït, Liban, Oman et Qatar. L’Irlande n’y figure pas, et la convention de 1968 prévoit précisément une retenue plafonnée. Le sujet est sans objet pour vous.

Reste le point que nous ne pouvons pas fermer. Un résident irlandais est imposable en Irlande sur ses dividendes français bruts, à son taux marginal, augmenté de l’USC et de la PRSI, avec un crédit d’impôt au titre de la retenue française dans la limite conventionnelle. L’imposition irlandaise ne fait pas de doute ; le mécanisme irlandais de crédit pour impôt étranger n’a pas été documenté sur une source primaire dans nos travaux, et une question plus large reste ouverte : la Capital Gains Tax irlandaise, créée en 1975, n’est pas nommée dans la liste des impôts couverts par la convention de 1968, et son rattachement à la clause d’extension aux impôts « de nature identique ou analogue » est discuté. Revenue rappelle par ailleurs qu’un crédit d’impôt étranger n’est ouvert que si la convention vise expressément l’impôt. Nous n’affirmons donc pas le bénéfice conventionnel sur les plus-values.

Un mot des liquidités, parce que l’écart de traitement est le plus fort du système irlandais et qu’il constitue un vrai levier d’allocation. Un dépôt irlandais supporte le DIRT à 33 %, prélevé à la source et libératoire d’impôt sur le revenu, sans USC, la PRSI pouvant s’y ajouter. Des intérêts de dépôts étrangers, déclarés dans les délais, sont imposés à 33 % pour un contribuable au taux normal, mais à 40 % pour un contribuable relevant du taux supérieur. Un dividende, lui, supporte jusqu’à 52 % environ. Détail qui a son importance pour un non-domicilié : les intérêts de source étrangère relèvent en principe du Case III, donc du champ de la base de remise, quand les gains de fonds relèvent du Case IV et en sont exclus. Le choix de l’actif décide de l’accès au régime, autant que le choix du domicile.

Le PER français, enfin, n’est pas traité ici. Sa qualification irlandaise n’est pas établie : pension étrangère, régime de retraite étranger qualifiant, ou foreign life policy pour un PER assurantiel, trois qualifications possibles pour trois régimes différents, et aucune source consultée ne traite du produit français. Le chapitre consacré à la retraite l’examine, avec la même prudence.

Ce qui s’arbitre avant, et ce qu’il ne faut surtout pas toucher

La fenêtre utile se referme au 1er janvier de l’année civile au cours de laquelle vous devenez résident irlandais, l’année fiscale irlandaise épousant l’année calendaire. Après cette date, chaque arbitrage devient lui-même un fait générateur irlandais, et la correction coûte plus cher que l’erreur.

Arbitrer les ETF capitalisants vers des titres vifs, quand c’est cohérent avec votre allocation. C’est le geste qui supprime le deemed disposal, rend les moins-values imputables et rend au calendrier sa souplesse. Nous ne le recommandons pas mécaniquement : il a un coût de transaction, il concentre le risque sur un nombre de lignes plus faible, et il purge en France des plus-values qui auraient pu attendre. Le tableau comparatif plus haut montre d’ailleurs que le fonds n’est pas systématiquement perdant. Ce que nous disons, c’est que la décision se prend avant, en connaissance de cause, et pas dans l’urgence d’un avis d’imposition irlandais.

Purger les moins-values latentes tant que vous êtes résident de France. Elles s’imputent sur les plus-values de l’année et des dix suivantes en droit français. Elles ne s’imputent sur rien dans le régime irlandais des fonds. Une ligne en perte conservée par superstition change de statut le jour du départ.

Faire qualifier ce qui doit l’être, par écrit, avant de partir. Quatre questions commandent le chiffrage et aucune ne se déduit d’un document commercial : l’équivalence d’un fonds non-UCITS, le caractère PPLP d’un contrat à fonds dédié, le sort d’un contrat souscrit avant 2001, et le traitement irlandais de l’enveloppe PEA. Le rescrit irlandais est l’outil adapté. Cette démarche prend des mois et personne ne vous relancera si le dossier dort.

Maintenant les cas où il ne faut rien faire, parce qu’un chapitre qui n’énumère que des actions est une brochure.

Un contrat d’assurance-vie souscrit avant le 1er janvier 2001 échappe à la cession réputée. Le racheter avant le départ pour « éviter le piège irlandais » revient à déclencher volontairement une imposition française sur un contrat qui n’aurait produit aucun fait générateur irlandais tant qu’on n’y touche pas. C’est l’erreur la plus fréquente que nous corrigeons sur ce sujet.

Un portefeuille d’ETF américains détenus de longue date ne franchira pas de huitième anniversaire avant 2030, du fait de la règle transitoire de 2022. Un expatrié qui prévoit un séjour de quatre ans en Irlande n’a rien à arbitrer : il partira avant l’échéance. Restructurer un portefeuille pour un risque qui ne se matérialisera jamais coûte deux fois, en frottement fiscal français immédiat et en frais de transaction.

Un portefeuille en moins-value latente n’a rien à gagner à passer en titres vifs pour échapper au deemed disposal : une cession réputée sur une position en perte ne produit aucun impôt, le gain ne pouvant être négatif. Le régime irlandais est brutal sur les gains, il est inerte sur les pertes.

Un dernier point, pour ceux qui pensent déjà au retour. La ordinary residence irlandaise survit trois ans au départ. Un fonds domicilié en Irlande continue légalement de prélever l’exit tax à la source sur les porteurs résidents ou ordinarily resident, cession réputée comprise. La déclaration qui arrête ce prélèvement, prévue par la section 739D(7)(a)(ii) et reproduite à l’annexe II (xv) du TDM Part 27-01A-02, exige d’attester que l’on n’est ni résident ni ordinarily resident : elle ne peut donc pas être signée avant l’expiration des trois ans. Pendant ce délai, l’Irlande prélève et la France impose comme résident, sans qu’un deemed disposal soit un fait générateur en droit français, donc sans impôt français sur lequel imputer un crédit. Le caractère résorbable ou non de cette double imposition n’est pas établi : c’est l’une des questions les plus lourdes du retour, traitée au chapitre correspondant. Choisir un fonds non irlandais plutôt qu’irlandais, pour qui envisage un retour, n’est pas un détail de domiciliation.

Ce qui ne tient pas

« Mon contrat luxembourgeois me suit partout, la fiscalité s’adapte au pays de résidence. » Elle s’adapte, oui, et dans le mauvais sens. Le contrat devient une foreign life policy, imposée sous Case IV, hors base de remise, avec cession réputée octennale s’il a été souscrit depuis 2001, et un risque sérieux de qualification en PPLP à 60 % si les actifs sont sélectionnés ou influencés par vous ou par votre gestionnaire. La portabilité est juridique et prudentielle ; elle n’est pas fiscale.

« Mon contrat a douze ans, je garde mon antériorité. » L’antériorité est une notion française. Le gain irlandais se calcule selon la section 730K(2), sans abattement de 4 600 €, sans taux de 7,5 % et sans considération de durée. Ce que douze ans changent en Irlande, c’est qu’un huitième anniversaire a déjà été franchi.

« Il suffit de choisir un fonds non équivalent pour sortir du régime. » Techniquement exact, patrimonialement douteux. Un fonds non équivalent échappe au deemed disposal et relève des principes généraux, mais ses distributions sont alors imposées sous Case III au barème, augmenté de l’USC et de la PRSI, soit un taux marginal bien supérieur à 38 %. La qualification, de surcroît, comporte de l’aveu même de Revenue une part de subjectivité : construire une stratégie sur une case dont l’administration se réserve l’appréciation revient à parier sur son interprétation.

« Le deemed disposal va être supprimé, j’attends. » Une suppression a été évoquée dans le débat public irlandais et un réexamen du régime a été annoncé. Aucun texte législatif ne la prévoit au 27 juillet 2026, et les manuels Revenue de janvier 2026 décrivent le mécanisme comme applicable. Différer une décision patrimoniale en pariant sur une réforme annoncée revient à parier sur un texte qui n’existe pas.

« 38 %, c’est le taux irlandais des placements. » Non : 38 % pour les fonds équivalents et les contrats vie étrangers hors PPLP, 60 % ou 80 % pour les PPLP et les PPIU, 40 % de CGT pour les fonds distributeurs des juridictions non qualifiantes et certains contrats vie étrangers, le taux marginal du Case IV pour les fonds capitalisants de ces mêmes juridictions, 33 % de CGT de droit commun, 33 % de DIRT, 25 % de retenue sur les dividendes irlandais — laquelle n’est qu’un acompte sur une imposition au taux marginal. Aucun de ces taux ne se substitue à un autre : ils coexistent, et le tri se fait produit par produit.

« Je suis non-domicilié, la base de remise me protège. » Elle protège les revenus étrangers du Case III que vous ne rapatriez pas. Elle ne protège pas ce qui relève du Case IV, c’est-à-dire les gains de fonds et les gains de contrats vie étrangers, soit l’essentiel des enveloppes de placement d’un Français fortuné. Le sujet est développé au chapitre consacré au remittance basis, où nous exposons la question qui reste ouverte sur ce terrain.

Ce que nous ne tranchons pas

La liste qui suit n’est pas une précaution de style. Chacun de ces points a une conséquence chiffrée, et aucun n’est résolu par les sources primaires que nous avons pu ouvrir au 27 juillet 2026.

La question arrive presque toujours sous cette forme : « je vends l’appartement de Boulogne pour acheter à Dublin, ça se tient ? » Elle mérite mieux qu’une réponse de principe, parce que les deux pays ne récompensent pas les mêmes comportements. La France taxe durement l’entrée, allège la sortie à mesure que les années passent, et finit par ne plus rien prélever du tout sur la plus-value au bout de vingt-deux ans. L’Irlande fait exactement l’inverse : l’entrée coûte 1 % du prix, la détention annuelle quelques centaines d’euros, et la sortie 33 % de la plus-value entière, sans le moindre abattement de durée, à trois ans comme à trente. Vendre un immeuble français pour en acheter un irlandais, ce n’est donc pas changer de pays : c’est changer de régime, et le changement se paie au moment que vous choisissez le moins.

Ce chapitre suit l’ordre des décisions réelles : ce que coûte un achat irlandais le jour de la signature, puis chaque année, comment on l’emprunte quand on vient d’arriver, ce que rapporte vraiment une location irlandaise depuis la réforme du 1er mars 2026, ce que coûte la revente, et enfin ce qu’il faut faire de l’appartement resté en France. Les loyers français, le déficit foncier, les SCPI, les SCI et l’impôt sur la fortune immobilière sont traités au chapitre 09 : nous n’y revenons ici que là où ils commandent l’arbitrage d’acheter ou de vendre.

Un avertissement, avant les chiffres. Acheter une maison de famille à Dublin n’est pas un acte fiscalement neutre. C’est l’un des faits qui pèsent dans l’appréciation du domicile au sens du droit irlandais, et le jour où un domicile of choice irlandais est reconnu, le remittance basiss’éteint et la redevance de la Part 18C du Taxes Consolidation Act 1997entre dans le paysage. Aucun guide ne peut vous dire que l’achat emporte à lui seul ce résultat, parce que le domicile est une question de fait qui s’apprécie sur un faisceau. Ce que nous pouvons écrire, c’est que ce fait-là, vous le créez volontairement, et que le chapitre 04 explique ce qu’il met en jeu.

Le jour de la signature : 1 %, et les cas où ce n’est pas 1 %

Le stamp duty irlandais sur les transferts de biens résidentiels, pour les actes exécutés à compter du 2 octobre 2024, obéit à un barème de trois tranches : 1 %sur la fraction du prix allant jusqu’à 1 000 000 €, 2 %sur la fraction comprise entre 1 000 000 € et 1 500 000 €, 6 %sur la fraction excédant 1 500 000 €. La formulation de l’administration irlandaise est sans ambiguïté : 1% on consideration up to €1 million, 2% on any consideration over €1 million and up to €1.5 million, 6% on any consideration over €1.5 million. Ce sont bien des tranches, et non un taux unique déclenché par un seuil : passer de 1 490 000 € à 1 510 000 € ne fait pas basculer tout le prix à 6 %, contrairement à ce que suggèrent certaines présentations.

Appartement à 500 000 € (prix médian dublinois, mai 2026)
          1 % × 500 000 ....................................  5 000 €
                                                  taux effectif 1,00 %

        Maison à 1 400 000 € à Dalkey
          1 % × 1 000 000 .................................. 10 000 €
          2 % × 400 000 ....................................  8 000 €
                                                             --------
                                                             18 000 €
                                                  taux effectif 1,29 %

        Maison à 2 500 000 €
          1 % × 1 000 000 .................................. 10 000 €
          2 % × 500 000 .................................... 10 000 €
          6 % × 1 000 000 .................................. 60 000 €
                                                             --------
                                                             80 000 €
                                                  taux effectif 3,20 %

Trois précisions changent le calcul dans des cas fréquents. Pour le neuf, l’assiette est le prix hors TVA ; et si vous achetez un terrain assorti d’un contrat de construction lié, c’est-à-dire un terrain que vous ne pouvez pas vous faire transférer sans que le logement y soit construit, l’administration additionne le coût du terrain et celui de la construction, toujours hors TVA. Pour un investisseur qui achèterait trois appartements ou plus dans le même immeuble, la tranche à 6 % disparaît : 1 % jusqu’à 1 000 000 €, 2 % au-delà. Et le taux majoré de 15 % de la section 31E du Stamp Duties Consolidation Act 1999ne vise que l’acquisition de dix maisons d’habitation ou plus, appartements exclus, sur une période de douze mois : il ne concerne pas un particulier, mais il explique une partie du climat politique du marché résidentiel irlandais, qu’un acheteur étranger a intérêt à comprendre avant de s’y engager.

Le non-résidentiel, enfin, est à 7,5 %pour les actes exécutés à compter du 9 octobre 2019 : locaux commerciaux, bureaux, terrains. La qualification résidentielle couvre la maison ou l’appartement servant d’habitation et son terrain d’agrément — jardin, allée, garage, dépendances — jusqu’à un acre. La fraction de terrain qui excède cet acre n’est pas couverte par cette qualification, ce qui la place a priori sous le régime non résidentiel et son taux de 7,5 %. Sur une maison de ville, la question ne se pose pas ; sur une propriété avec du terrain, elle se pose, et elle se règle avant l’échange des contrats.

Ce que le bien coûte ensuite, chaque année

La Local Property Taxest l’impôt foncier irlandais, et le premier choc, pour un Français, est son montant. Le cycle en cours court de 2026 à 2030 : la valeur retenue est celle du bien au 1er novembre 2025, et elle fixe la bande applicable pour les cinq années, quelles que soient les hausses de prix survenues entre-temps. Le barème comporte dix-neuf bandes, de 95 € par an pour un bien valant jusqu’à 240 000 €, à 3 110 € pour un bien valant entre 1 995 001 € et 2 100 000 €. Au-delà de 2 100 000 €, la charge se calcule par tranches : 0,0906 % sur les premiers 1 260 000 €, 0,25 % sur la fraction comprise entre 1 260 000 € et 2 100 000 €, 0,3 % au-delà.

Le facteur d’ajustement local mérite une correction, parce qu’un chiffre erroné circule. Chaque collectivité peut faire varier la charge de base, et l’administration écrit dans les termes suivants : each Local Authority can increase or decrease the LPT rate by up to 15% from the basic rate. La fourchette est donc de plus ou moins 15 %, et la table des facteurs 2026 publiée par Revenue le confirme : elle va de moins 15 % à Dun Laoghaire-Rathdown à plus 15 % dans plusieurs conseils. Cette fourchette ne vaut toutefois que pour l’année en cours, et elle a cessé d’être symétrique : le Finance (Local Property Tax and Other Provisions) (Amendment) Act 2025, mis en œuvre par les Local Property Tax (Local Adjustment Factor) Regulations 2026, a porté la variation maximale à la hausse de 15 % à 25 %, la variation à la baisse restant plafonnée à 15 %. Les sources consultées divergent sur l’année de première application — 2026 ou 2027 —, la collectivité devant notifier son facteur à Revenue au plus tard le 15 octobre pour l’année suivante ; en fait, aucune n’a dépassé 15 % pour 2026. Sur un cycle de valorisation qui court jusqu’en 2030, raisonnez donc sur une charge susceptible d’être majorée d’un quart, et faites confirmer le facteur de la collectivité concernée avant de signer.

Trois règles pratiques, dont deux prennent les non-résidents de court. Le redevable est celui qui possède le bien à la date de fait générateur, le 1er novembre, pour la taxe de l’année suivante : acheter le 15 novembre, c’est acheter en ayant échappé à la taxe de l’année qui suit, la charge pesant sur le vendeur, ce que la négociation devrait refléter. Ensuite, l’administration écrit sans détour que if you are non-resident and own a residential property in Ireland, your property may be liable for Local Property Tax : votre départ d’Irlande ne vous en libère pas, et le dépôt de la déclaration suppose un PPSNactif, à demander au Department of Social Protection puis à faire activer auprès de Revenue. Enfin, et c’est le point qui surprend le plus un bailleur français : la LPT ne se déduit pasdu résultat locatif. Elle figure expressément sur la liste des dépenses non admises, à côté du coût de votre propre travail. En France, votre taxe foncière vient en déduction de vos revenus fonciers ; ici, non.

Emprunter quand on vient d’arriver

Les plafonds d’emprunt irlandais ne sont pas une politique commerciale, ce sont des mesures macroprudentielles de la banque centrale, en vigueur dans leur rédaction actuelle depuis le 1er janvier 2023. Deux limites se cumulent. La première est un rapport entre le prêt et le revenu, et elle vise l’acquisition du logement d’habitation : quatre fois le revenu brut pour un primo-accédant, trois fois et demie pour un acquéreur ultérieur. La seconde est un apport minimal : 10 % du prix pour ces deux catégories, 30 %pour un achat destiné à la location. Les prêteurs disposent enfin d’une marge de dépassement, plafonnée à 15 % de leur production auprès des primo-accédants, 15 % auprès des autres acquéreurs et 10 % auprès des investisseurs locatifs : elle existe, elle est étroite, et elle ne se demande pas, elle s’obtient.

La question qui décide de votre capacité d’emprunt est donc de savoir dans quelle catégorie vous tombez, et nous ne pouvons pas y répondre à votre place. La banque centrale définit le primo-accédant comme l’emprunteur auquel aucun prêt au logement n’a jamais été consenti, en précisant que sa définition est alignée sur celle de l’administration fiscale ; et l’administration fiscale, pour son incitation à l’accession, exclut expressément quiconque a déjà acheté ou fait construire une maison ou un appartement either on your own in or outside of the State or jointly with any other person in or outside of the State. Le renvoi de l’une à l’autre nous paraît défavorable à l’acheteur français propriétaire en France, sans que les documents lus le disent formellement pour les seules mesures d’emprunt. Raisonnez sur trois fois et demie jusqu’à confirmation écrite de votre prêteur. L’écart n’est pas anecdotique : sur un couple gagnant 190 000 € brut, il vaut 95 000 € de capacité d’emprunt.

CAPACITÉ D'EMPRUNT : la limite la plus basse s'impose
          Plafond revenu, acquéreur non primo-accédant
            190 000 × 3,5 ............................  665 000 €
          Plafond apport, 10 % minimum
            850 000 × 90 % ...........................  765 000 €
          Prêt maximal retenu .......................  665 000 €

        TRÉSORERIE À MOBILISER
          Apport            850 000 − 665 000 ........  185 000 €
          Stamp duty        1 % × 850 000 ............    8 500 €
                                                        --------
                                                        193 500 €
                                    soit 22,8 % du prix, hors frais

        SI LE PRÊTEUR RETENAIT LA QUALITÉ DE PRIMO-ACCÉDANT
          190 000 × 4 ...............................  760 000 €
          Apport ....................................   90 000 €

Deux dispositifs irlandais que l’on vous citera ne vous serviront probablement à rien. L’incitation Help to Buy, qui restitue de l’impôt sur le revenu et du DIRT acquittés au cours des quatre années précédentes, est réservée aux primo-accédants au sens que l’on vient de rappeler : un Français ayant déjà été propriétaire en France en est exclu, la condition visant expressément les acquisitions faites outside of the State. Et le crédit d’impôt au titre des intérêts d’emprunt, prorogé à 2026, se calcule par comparaison avec les intérêts payés en 2022 : qui n’avait pas de prêt irlandais cette année-là n’a rien à comparer. Le chapitre 06 en donne le détail et les montants.

Reste la difficulté que personne ne chiffre et qui retarde le plus de dossiers : un emprunteur arrivé depuis quatre mois, en période d’essai, sans historique bancaire irlandais et parfois sans PPSN activé, n’est pas un dossier standard, quelle que soit la qualité de son revenu. Nous ne documentons ici aucune politique d’établissement et nous n’en nommons aucun. Ce que nous observons, dossier après dossier, c’est que le délai d’obtention d’un accord de principe s’allonge dans les six à douze premiers mois, et que les acheteurs qui l’anticipent négocient mieux. Louer un an avant d’acheter n’est pas un aveu de faiblesse : c’est ce que fait la majorité de nos clients, et le crédit d’impôt du locataire, également décrit au chapitre 06, en amortit une part.

Le marché en juillet 2026, et ce que nous n’écrivons pas

L’office statistique irlandais publie un indice mensuel des prix des logements. Sa livraison du 15 juillet 2026porte sur les douze mois écoulés à fin mai 2026 et donne : hausse nationale de 6,2 %, hausse de 4,7 % à Dublin, hausse de 7,3 % hors Dublin. Le prix médian national est de 395 000 €, le prix médian dublinois de 500 000 €. La hausse nationale est inchangée par rapport au mois précédent : le marché n’accélère pas, il ne ralentit pas non plus.

Deux lectures s’imposent, et la seconde est celle qui vous concerne. Dublin monte moins viteque le reste du pays, de deux points et demi : une hypothèse plausible est que les plafonds d’emprunt décrits plus haut bornent mécaniquement les prix là où ils sont les plus élevés, mais c’est une interprétation de notre part, pas un constat de l’office statistique. Et un prix médian de 500 000 € ne décrit pas le marché sur lequel achète le lecteur de ce guide. Les quartiers vers lesquels se dirigent les cadres et dirigeants français, au sud du canal et sur la côte, se traitent à des niveaux très supérieurs. Nous ne publions aucun prix par quartier : nous n’avons pas trouvé de série officielle à cette maille, et recopier des moyennes d’annonces reviendrait à donner une précision que la donnée n’a pas. Faites établir la fourchette par un agent local sur les ventes réellement conclues, et non sur les prix affichés.

Louer en Irlande : le plafond de 2 % change tout

Voici la réforme que la plupart des analyses françaises n’ont pas intégrée, et elle condamne à elle seule une partie des calculs de rendement que l’on nous soumet. Le régime des zones de pression locative, étendu à tout le territoire irlandais le 20 juin 2025, a laissé place le 1er mars 2026 à un régime national de contrôle des loyersapplicable à l’ensemble des locations privées. Le loyer ne peut y être révisé qu’une fois par période de douze mois, et la hausse est plafonnée à2 % ou au taux d’inflation mesuré par l’indice des prix à la consommation, le plus bas des deux. La désignation d’une zone en pression locative n’a pas pour autant disparu du vocabulaire réglementaire : une règle propre subsiste pour les zones nouvellement désignées, et nous la reproduisons telle que le régulateur l’énonce sans prétendre en expliquer l’articulation.

Un investisseur français traduit spontanément « plafond de 2 % » par « encadrement des loyers », concept qu’il connaît. La mécanique irlandaise est plus contraignante que cela. Le loyer d’entrée d’un bail conclu avant mars 2026 est figé pour la durée du bail, sans possibilité de le ramener au marché tant que le locataire reste en place, et la révision annuelle est bornée par le plus bas de deux nombres dont l’un est 2 %. Sur une inflation supérieure à 2 %, le loyer réel de votre bien baisse chaque année. Sur un horizon de dix ans, ce n’est pas un détail de modélisation, c’est la variable principale. Et l’exception réservée aux appartements neufs dont la construction a débuté après le 10 juin 2025 dit assez clairement où le législateur irlandais souhaite orienter l’investissement.

Notre opinion, et nous la donnons comme telle : acheter à Dublin pour louer relève aujourd’hui d’un pari sur la valeur du bien, pas d’une stratégie de rendement. Le rendement est administré, le taux marginal d’imposition du loyer avoisine celui du travail, et l’apport exigé est de 30 %. Cela ne veut pas dire qu’il ne faut pas le faire ; cela veut dire qu’il faut le faire en sachant ce que l’on achète.

Case V : ce qui se déduit, et la ligne que les Français cherchent en vain

Les loyers d’un bien situé en Irlande relèvent du Case Vde la Schedule D. La formule de l’administration est simple et sans surprise : net rental income is added to your other income and the tax rate you pay depends on your total income and personal circumstances. Il n’y a ni prélèvement forfaitaire, ni régime micro, ni abattement représentatif de charges : le résultat net s’empile sur votre salaire et subit votre taux marginal, lequel dépasse 50 % dans la plupart des dossiers que nous traitons. Le chapitre 06 détaille la construction de ce taux. Déclarativement, le seuil est de 5 000 €de revenu locatif net : au-dessus, Form 11 et statut de contribuable auto-liquidateur ; en dessous, Form 12 pour un salarié.

Sur l’USC et la PRSI, nous préférons dire d’où vient notre conviction plutôt que de l’asséner. Les pages de l’administration consacrées au revenu locatif ne les mentionnent pas. En revanche, celle qui décrit l’allègement des bailleurs précise que celui-ci applies to Income Tax only and does not reduce liability to Universal Social Charge (USC) or Pay Related Social Insurance (PRSI). Une phrase qui prend soin d’exclure une réduction d’USC et de PRSI n’a de sens que si l’USC et la PRSI sont dues. Nous en déduisons qu’elles s’appliquent au résultat locatif, et nous présentons ce point comme une déduction, non comme une règle lue dans un texte.

Trois observations valent le détour. La condition d’enregistrement auprès du Residential Tenancies Boardcommande la déduction des intérêts : un bailleur qui omet cette formalité administrative perd la totalité du poste de charge le plus lourd de son compte d’exploitation. Sur un prêt de 600 000 €, cela se compte en dizaines de milliers d’euros de base imposable sur la durée. C’est la première chose à vérifier quand on reprend un dossier locatif irlandais mal tenu.

L’allègement des bailleurs de logements résidentiels, codifié à la section 480C du Taxes Consolidation Act 1997, est plus modeste que ce que l’on en lit. Il est égal au plus faible de deux montants : un plafond annuel de 600 € en 2024, 800 € en 2025, 1 000 € en 2026 et 2027, et 20 % du revenu locatif Case V. Il ne réduit ni l’USC ni la PRSI. Et il fait l’objet d’une reprise si, dans les quatre anssuivant la première année de demande, vous cessez d’être bailleur de l’un des logements loués la première année. Un vendeur pressé rembourse ce qu’il a reçu.

Enfin, l’exonération de la location d’une ou plusieurs pièces du logement plafonne à 14 000 € par an et fonctionne en tout ou rien : un euro au-dessus de 14 000 € rend la totalité imposable, et non le seul excédent. C’est la même architecture de seuil-falaise que celle du remittance basisdécrite au chapitre 04, et elle produit les mêmes accidents. Les conditions détaillées, notamment l’exclusion des locations de courte durée, n’ont pas été vérifiées par nos soins.

Revendre en Irlande : 33 %, sans abattement, et un calendrier qui piège

La capital gains tax irlandaise est due au taux de 33 %pour la plupart des gains. Le gain se calcule comme la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, diminuée des dépenses admises : les sommes dépensées qui ajoutent de la valeur au bien, ce que l’administration nomme enhancement expenditure, et les frais engagés lors de l’acquisition comme de la cession, honoraires de solicitor et d’agent immobilier compris. Chaque personne physique dispose d’une exonération personnelle de 1 270 € par an : en dessous, aucune CGT n’est due. Une indexation reste ouverte pour les biens détenus avant 2003, ce qui ne concerne par construction aucun achat irlandais réalisé aujourd’hui.

Le point qu’un Français doit intégrer, parce qu’il inverse tous ses réflexes : la durée de détention n’entre pas dans le calcul du gain. Il n’y a pas d’équivalent irlandais de l’article 150 VC du code général des impôts. Vendre au bout de trois ans ou au bout de vingt-cinq ans se solde par le même taux appliqué à la même assiette. En France, un bien détenu vingt-deux ans est exonéré d’impôt sur le revenu et, à trente ans, de prélèvements sociaux. C’est le paramètre qui devrait dominer l’arbitrage « je vends en France pour acheter en Irlande », et c’est presque toujours celui que l’on nous présente en dernier.

L’exonération de la résidence principale, le Principal Private Residence relief de la section 604 du Taxes Consolidation Act 1997, joue lorsque le bien a été occupé comme résidence principale et utilisé en totalité comme habitation pendant la période de détention. Quatre règles en dessinent les contours. Le terrain d’agrément est couvert jusqu’à un acre, soit 0,405 hectare, emprise de la maison exclue. Les douze derniers mois de détentionsont réputés occupés, ce qui permet d’absorber le chevauchement entre l’achat du logement suivant et la vente du précédent. Certaines absences sont réputées occupation : une période de quatre ans au maximum pendant laquelle vous ne pouviez pas habiter le logement en raison du lieu de votre travail ou d’une condition raisonnablement imposée par votre employeur vous obligeant à résider ailleurs, sans que le texte ni la doctrine de Revenue limitent cette résidence au territoire irlandais ; unemploi à l’étranger dont toutes les fonctions sont exercées hors d’Irlande ; un séjour en établissement de soins ou en maison de retraite payante. Et l’exonération se proratise lorsque le bien n’a servi de résidence que pour partie, en surface ou en durée, ou lorsqu’il porte une valeur de constructibilité supérieure à sa valeur d’usage.

L’exception d’emploi à l’étranger est celle qui intéresse le plus directement un expatrié français, et c’est aussi celle qui déçoit le plus souvent. La doctrine publiée de Revenue est explicite : les périodes d’absence ne sont neutralisées so long as both before and afterwards the house has been occupied by an individual as his or her PPR. Autrement dit, la réoccupation du logement au retour est une condition, pas une hypothèse : celui qui quitte l’Irlande sans y revenir habiter ne fait pas courir la période réputée d’occupation et perd l’exonération à proportion de son absence. La même doctrine ajoute que l’absence ne compte que si vous n’avez eu, pendant cette période, aucune autre résidence principale ouvrant droit au même régime — ce qui vise directement celui qui redevient propriétaire occupant en France. Nous ne construisons donc aucun calendrier de cession sur cette exception sans avis irlandais.

Vous repartez et vous gardez le bien irlandais

Le cas est fréquent : trois ou six ans à Dublin, un retour en France, et la maison qu’on ne veut pas brader dans un marché haut. Depuis le 1er juillet 2023, en application du Finance Act 2022, un dispositif de retenue à la source pèse sur les loyers versés à un bailleur non résident : le locataire, ou l’agent collecteur, retient 20 %du loyer et le verse à l’administration irlandaise, avec une notification à effectuer dans les vingt et un joursdu paiement. Vous percevez 80 %, et vous récupérez le crédit correspondant sur votre déclaration annuelle. Ce n’est pas un impôt supplémentaire, c’est un décalage de trésorerie permanent, supporté par vous.

L’alternative consiste à désigner un agent collecteurirlandais. La réforme a changé l’économie de cette solution : auparavant, l’agent était personnellement imposable sur les revenus du bailleur, ce qui rendait la mission difficile à faire accepter ; il cesse désormais de l’être s’il respecte les obligations du dispositif. C’est aujourd’hui la voie que nous voyons retenue le plus souvent, et elle se met en place avant le départ, pas après le premier loyer amputé.

Un point favorable, rarement expliqué, mérite d’être connu. En principe, un non-résident n’a droit à aucun crédit d’impôt personnel irlandais. La section 1032 du Taxes Consolidation Act 1997en accorde une quote-part, proportionnelle au rapport entre revenus de source irlandaise et revenus mondiaux, notamment aux ressortissants d’un autre État membre de l’Union : un Français en est. L’exemple donné par l’administration pour 2024 est éloquent : un revenu locatif irlandais de 12 000 € sur un revenu mondial de 40 000 € ouvre un crédit proratisé de 563 €. Et la sous-section (3) va plus loin : un résident d’un autre État membre ou du Royaume-Uni dont le revenu imposable en Irlande représente 75 % ou plus de son revenu mondial a droit aux crédits, réductions et déductions en totalité, sans proratisation.

Côté français, la convention du 21 mars 1968 produit ici un effet que la plupart des conventions récentes ne produisent plus. Les loyers irlandais restent imposables en Irlande, État de situation, en vertu de l’article 3 § 1. Et l’article 21 A § 1 dispose que les revenus imposables en Irlande en vertu de la convention sont « exonérés des impôts français mentionnés à l’article 1er, paragraphe 3-A »— soit, dans le texte de 1968, l’impôt sur le revenu des personnes physiques, la taxe complémentaire et l’impôt sur les sociétés, et eux seuls —, le § 4 réservant le calcul de l’impôt français au taux correspondant à l’ensemble des revenus. C’est une exonération avec taux effectif, non un crédit d’impôt égal à l’impôt français comme le prévoient les conventions signées avec le Portugal, l’Espagne ou le Luxembourg. Le chapitre 05 traite cette mécanique. Nous ne concluons paspour autant sur les prélèvements sociaux français : savoir si des loyers irlandais exonérés d’impôt sur le revenu par l’article 21 A entrent dans l’assiette de la contribution sociale généralisée n’a pas pu être vérifié sur source primaire, et l’écart entre les deux lectures vaut 17,2 % des loyers.

Le jour où vous vendrez ce bien depuis la France, enfin, l’Irlande restera compétente. Un non-résident d’Irlande demeure imposable à la CGT irlandaise sur les specified assets, notion qui couvre expressément land, buildings and minerals in Ireland ainsi que les actions non cotées tirant l’essentiel de leur valeur de tels actifs. Le taux de 33 %, le certificat CG50A et le calendrier de paiement décrits plus haut s’appliquent à l’identique : rien ne change parce que vous avez déménagé. Côté français, l’article 3 § 3 attribuant à l’Irlande les bénéfices provenant de l’aliénation de biens immobiliers, l’exonération de l’article 21 A a vocation à jouer ; nous ne l’avons pas vérifiée sur la doctrine françaiseet nous ne la donnons pas pour acquise, d’autant que la couverture de la capital gains tax irlandaise par une convention de 1968 est elle-même une question ouverte, exposée au chapitre 05. S’y ajoute un sujet que ce chapitre n’instruit pas : un immeuble situé en Irlande entre dans le champ de l’impôt irlandais sur les transmissions quelle que soit la résidence des personnes concernées, et il n’existe aucune convention France-Irlande en matière de successions. Le chapitre consacré à la transmission en tire les conséquences.

L’appartement français : garder ou vendre, et selon quel calendrier

Passons à l’autre côté du bilan. La France conserve le droit d’imposer vos immeubles français, loyers comme plus-values, et le chapitre 09 en détaille la chaîne complète : taux minimum de 20 % et 30 %, micro-foncier, déficit foncier qui bute sur un revenu global inexistant, meublé et réintégration des amortissements, SCPI, SCI, et impôt sur la fortune immobilière. Nous n’y revenons pas. Ce qui se décide ici, c’est la question binaire : on garde ou on vend, et si l’on vend, quand.

Le socle du calcul tient en trois lignes. Le prélèvement de l’article 244 bis A du code général des impôts frappe la plus-value de cession d’un immeuble français réalisée par une personne physique non domiciliée en France, au taux de 19 %(III bis). Un expatrié affilié à un régime obligatoire irlandais et non à la charge d’un régime français est exonéré de contribution sociale généralisée et de contribution au remboursement de la dette sociale : reste dû le prélèvement de solidarité de 7,5 %, ce qui donne le fameux 26,5 %. Ce chiffre est exact et il est incomplet : la taxe de l’article 1609 nonies Gs’applique dès que la plus-value imposable dépasse 50 000 €, et elle vise expressément les contribuables non domiciliés imposés dans les conditions de l’article 244 bis A. Son barème progresse de 2 % à 6 %, le taux de 6 % s’appliquant au-delà de 260 000 € de plus-value imposable. Le total atteint donc jusqu’à 32,5 %, et non 26,5 %, sur les opérations qui nous occupent. Seuls les terrains à bâtir sont hors du champ de la surtaxe.

Les abattements pour durée de détention de l’article 150 VC divergent selon l’assiette, et cette divergence est ce qui rend l’arbitrage calculable. Pour l’impôt sur le revenu : 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 4 % la vingt-deuxième, exonération à 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an de la vingt-troisième à la trentième, exonération à 30 ans. Cet article n’a pas été modifié en 2026 : l’amendement qui ramenait la durée à dix-sept ans n’a pas été retenu dans le texte définitif, et les sites qui l’annoncent décrivent un droit qui n’existe pas.

ELLE VEND EN 2027, APRÈS 16 ANS DE DÉTENTION
          Plus-value brute            900 000 − 520 000  =  380 000 €
          Abattement IR         11 années au-delà de la 5e × 6 % = 66 %
          Abattement PS                        11 × 1,65 %  =  18,15 %

          Assiette IR             380 000 × 34 %      =    129 200 €
            Prélèvement 244 bis A   129 200 × 19 %    =     24 548 €
          Assiette PS             380 000 × 81,85 %   =    311 030 €
            Prélèvement solidarité  311 030 × 7,5 %   =     23 327 €
          Surtaxe 1609 nonies G     129 200 × 3 %     =      3 876 €
                                                            --------
                                                            51 751 €
                                      soit 13,6 % de la plus-value brute

        ELLE VEND EN 2033, APRÈS 22 ANS DE DÉTENTION
          Assiette IR                                 =          0 €
          Assiette PS             380 000 × 72 %      =    273 600 €
            Prélèvement solidarité  273 600 × 7,5 %   =     20 520 €
          Surtaxe : sans objet, la plus-value imposable est nulle
                                                            --------
                                                            20 520 €

Deux exonérations peuvent effacer tout ou partie de cette note. Elles n’ont ni les mêmes conditions ni le même calendrier, et l’une des deux se referme très vite.

La première, au 1 du I de l’article 244 bis A, exonère la plus-value de cession du logement qui constituait votre résidence principale en France à la date du transfert de domicile. Trois conditions cumulatives : le domicile est transféré dans un État membre de l’Union européenne, ou dans un État lié à la France par une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude, ce que l’Irlande remplit ; la cession intervient au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert ; et le logement n’a pas été mis à la disposition d’un tiersentre le transfert et la cession. Pour un départ en mars 2026, la fenêtre se ferme le 31 décembre 2027 : vingt-deux mois, jamais davantage, et parfois douze si vous partez en décembre.

La troisième condition est celle qui détruit le plus d’exonérations, parce qu’elle contredit le réflexe le plus naturel. « Je loue six mois le temps de trouver un acquéreur » met le logement à la disposition d’un tiers et fait tomber le régime en entier. Sur une plus-value imposable de 300 000 €, l’arbitrage entre neuf mille euros de loyers encaissés et près de cent mille euros d’impôt déclenché ne se discute pas. La décision que l’on cite couramment pour admettre des locations occasionnellesexiste bien : Conseil d’État, 9e et 10e chambres réunies, 29 novembre 2023, n° 466283, qui juge que la condition de libre dispositiondemeure satisfaite lorsqu’un logement meublé fait l’objet de locations ponctuelles pouvant être regardées, « eu égard à sa durée, sa fréquence et aux autres conditions », comme revêtant « un caractère négligeable ». Mais elle porte sur le 2° du II de l’article 150 U, pas sur la fenêtre décrite ici : le 1 du I de l’article 244 bis A exige que le logement n’ait pas été mis à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, sans le moindre tempérament tiré du caractère négligeable de la mise à disposition. La transposer d’un régime à l’autre serait une faute. Prêter à un cousin le temps d’un été relève de la même prudence.

La seconde exonération, au 2° du II de l’article 150 U, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, vise la cession d’un logement situé en France par un non-résident ressortissant d’un État membre, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable. Elle suppose d’avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession, et de vendre au plus tard le 31 décembre de la dixième annéesuivant le transfert du domicile ; ou, sans condition de délai, d’avoir eu la libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession. Le plafond porte sur la plus-value nette, pas sur le prix, etl’article 52 de la loi de finances pour 2026 a modifié cet article sans que nous ayons identifié précisément ce qu’il a changé : le calcul se refait sur le texte à la date de la cession.

Deux points de méthode pour finir le volet français. Le représentant fiscal accréditén’est pas dû : les cédants résidant dans un État membre de l’Union européenne, en Islande ou en Norvège en sont dispensés, quel que soit le prix de vente. Nous voyons pourtant encore des vendeurs se le faire facturer pour une vente française depuis Dublin, la rémunération de ce service étant usuellement un pourcentage du prix. Le contre-exemple utile est le Liechtenstein, membre de l’Espace économique européen mais resté soumis à l’obligation faute de convention d’assistance au recouvrement. À ne pas confondre avec le représentant établi en France qu’exige le sursis d’exit tax sur option, lequel ne concerne pas un départ vers l’Irlande, le sursis y étant de plein droit : voir le chapitre 08.

Et le second étage, irlandais. La plus-value de cession d’un actif situé hors d’Irlande relève, pour un résident non domicilié, de la section 29(4) du Taxes Consolidation Act 1997 : elle n’est imposée qu’à hauteur des sommes reçues en Irlande. Laisser le prix de vente sur un compte français, dans un dossier documenté dès l’origine, peut éviter la CGT irlandaise à 33 %. C’est le levier le plus puissant du dossier irlandais et celui qui exige le plus de prudence : son application concrète à la cession d’un actif français n’a pas pu être vérifiée sur source primaire, la qualité de non-domicilié est une question de fait dont la preuve vous incombe, et un compte mêlant capital et revenus fait perdre le bénéfice de la ségrégation. Le chapitre 04 expose le mécanisme et ses réserves ; ce point se fait valider par un chartered tax adviser irlandais avant la vente, pas après.

Les cas où il ne faut pas faire l’opération

Un guide qui ne dit jamais « ne le faites pas » n’est pas un guide, c’est une plaquette. Voici les quatre configurations dans lesquelles nous déconseillons de vendre en France pour acheter en Irlande, et elles se rencontrent souvent.

La quatrième configuration est celle qui coûte le plus cher, et c’est celle dont personne ne parle en amont. Un dirigeant qui a cédé sa société avant de partir, ou après, et qui décide d’acheter une maison à Dublin, doit faire venir l’argent en Irlande. Ce mouvement n’est pas neutre : c’est précisément le fait générateur que le régime de la remise avait différé. On ne le découvre pas au moment du virement ; on l’organise avant, en séparant les comptes, ou l’on renonce à financer l’achat de cette manière.

Ce qui se décide avant de signer quoi que ce soit

Quatre décisions, dans cet ordre, et aucune ne se rattrape après.

La date de la vente française. Elle se fixe avant le déménagement, pas après. Trois régimes s’enchaînent, chacun avec sa fenêtre : l’exonération de droit commun tant que vous êtes résident, celle du II de l’article 244 bis A jusqu’au 31 décembre de l’année suivant le transfert, celle du 2° du II de l’article 150 U jusqu’à la dixième année. Passer d’une fenêtre à l’autre par inadvertance coûte des dizaines de milliers d’euros, et la mise en location est ce qui referme la deuxième.

La source des fonds de l’achat irlandais. Capital constitué avant le 1er janvier de l’année où vous devenez résident, revenus postérieurs, produit d’une cession : ces trois euros n’ont pas le même prix une fois arrivés à Dublin, et il n’existe aucune règle irlandaise d’imputation qui vous soit favorable. Le chapitre 04 en donne la règle et l’architecture de comptes qu’elle impose.

Votre qualification d’emprunteur. Trois fois et demie ou quatre fois le revenu, c’est la différence entre un dossier finançable et un dossier qui ne l’est pas. Faites-la confirmer par écrit avant de faire une offre, et non après avoir versé un acompte de réservation.

Ce que l’achat dit de votre domicile. Une résidence permanente acquise à Dublin, des enfants scolarisés, un testament refait sur place : ce sont les éléments de fait que le droit irlandais examine pour caractériser un domicile of choice. Le jour où il est retenu, le remittance basiscesse et la redevance de 200 000 € par an de la Part 18C entre dans le champ des possibles, sous ses quatre conditions cumulatives. Personne ne peut vous dire aujourd’hui de quel côté vous êtes, la question étant de fait : mais elle se documente au fur et à mesure, pas dix ans plus tard devant un contrôleur.

Un dernier mot sur la nature de ce chapitre. Nous sommes un cabinet français, régulé sur le conseil patrimonial français. Le stamp duty, la Local Property Tax, le régime Case V, le Principal Private Residence reliefet le CG50A relèvent du droit irlandais et de la compétence d’un chartered tax adviser ou d’un solicitor irlandais : nous les exposons pour que vous posiez les bonnes questions, nous ne les tranchons pas à leur place. Ce que nous tranchons, c’est le volet français de l’arbitrage, et c’est là que se joue, dans la plupart des dossiers que nous voyons, l’essentiel de l’écart entre une opération réussie et une opération subie.