Mis à jour le 26 juillet 2026 · Fiscalité applicable à un particulier ayant transféré sa résidence fiscale au Portugal et détenant des parts de SCPI françaises (immeubles situés en France), sauf mention contraire. Chaque résultat dépend de la convention France-Portugal du 14 janvier 1971 (avenant 2016) et de votre affiliation sociale : les règles ci-dessous sont exposées au conditionnel quand elles varient.
Vous avez ouvert votre boîte mail à Lisbonne : l'attestation fiscale de vos SCPI vient d'arriver. Et la même question resurgit chaque année : « maintenant que je vis au Portugal, je ne paie plus rien en France sur mes parts, non ? » Le réflexe est logique, mais il tombe à côté sur deux points. D'un côté, une SCPI française reste imposée en France, résident portugais ou pas, parce que ses immeubles sont en France. De l'autre, vos prélèvements sociaux tombent en principe à 7,5 % au lieu de 17,2 %, parce que le Portugal est dans l'Union européenne. Entre les deux, un régime précis : impôt sur le revenu à un taux minimum de 20 / 30 %, une convention qui règle la double imposition, et quelques pièges déclaratifs. Un ordre de grandeur : sur 6 000 € de loyers de SCPI française, un résident portugais affilié sur place supporte de l'ordre de 1 650 € de charge française (soit 27,5 %) — contre 2 232 €(37,2 %) pour un expatrié hors Europe : nous détaillons ce calcul, hypothèses à l'appui, plus bas.
Attention, d'abord, à ne pas confondre deux sujets qui se ressemblent. Cette page traite du Français qui réside au Portugal en détenant des SCPI françaises (la France est l'État de la source, le Portugal celui de la résidence). Elle ne traite pas de l'investissement dans l'immobilier portugais via une SCPI exposée au Portugal : pour cela, voyez notre guide SCPI Portugal (marché immobilier portugais). Et si vous cherchez le régime de l'expatrié en général, il est dans notre guide SCPI pour un expatrié et notre fiche fiscalité des SCPI pour un expatrié.
Réponse express : vos SCPI françaises depuis le Portugal, en 30 secondes
- Suis-je exonéré en France ? Non. Une SCPI française distribue des revenus fonciers de source française, imposables en France même résident portugais.
- Combien ? Impôt sur le revenu à un taux minimum de 20 % (30 % au-delà d'environ 29 600 €) + prélèvements sociaux de 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale portugaise. Jamais 17,2 % pleins, jamais 18,6 %, pas de flat tax.
- Et la double imposition ? La convention France-Portugal l'élimine, en principe par un crédit d'impôt côté portugais [à confirmer].
- Quand les SCPI ne conviennent-elles pas ? Besoin de liquidité à court terme, horizon trop court, pas d'épargne de précaution, aversion au risque immobilier. Placement illiquide, non garanti.
Une SCPI française reste taxée en France, même quand vous vivez au Portugal
Une SCPI française détient des immeubles situés en France. Les loyers qu'elle distribue sont donc, en droit fiscal, des revenus de source française (article 164 B du CGI). Or un non-résident reste imposable en France sur ses seuls revenus de source française (articles 4 A et 4 B du CGI). Autrement dit, partir vivre au Portugal n'efface pasl'impôt français sur vos parts de SCPI française. Ce principe est repris à l'article 6 de la convention France-Portugal — comme du modèle OCDE : les revenus immobiliers sont imposables dans l'État où se trouve l'immeuble.
À cette territorialité s'ajoute la transparence fiscale de la SCPI (article 8 du CGI) : elle ne paie pas l'impôt en son nom ; c'est chaque associé qui est imposé sur sa quote-part, comme s'il détenait directement l'immobilier. D'où la nature de ces revenus : des revenus fonciers, jamais des dividendes. À retenir tout de suite : pas de PFU, pas de flat tax de 30 %, et jamais 18,6 % — ce dernier taux ne concerne que le capital mobilier.
Le contresens à éviter : « je vis au Portugal, donc taux effectif / exonéré en France »
On lit parfois qu'un résident portugais bénéficierait d'un « taux effectif » français ou serait exonéré. C'est une confusion de sens. La méthode du taux effectif décrit la France en tant qu'État de résidence qui neutralise un revenu étranger. Ici, c'est l'inverse : la France est l'État de la source (l'immeuble est en France) et le Portugal l'État de résidence. La France impose bel et bien vos loyers de SCPI française ; c'est le Portugal qui doit ensuite éliminer la double imposition (section 4). Ne jamais écrire « exonéré d'impôt en France ».
Effet miroir, que nous détaillons plus loin : une SCPI investie hors de France distribue des revenus qui ne sont, en principe, pas de source française. Pour un non-résident, ils échappent le plus souvent à l'impôt français — mais relèvent alors du pays de situation de l'immeuble et du Portugal, votre pays de résidence. Le lecteur qui découvrirait le produit lui-même (fonctionnement, frais, liquidité) peut d'abord se reporter à notre guide pilier pour tout comprendre sur les SCPI, ou vérifier si ce placement correspond à son profil avec les SCPI, pour quel profil.
L'impôt sur le revenu : le taux minimum de 20 % / 30 %
La première vraie différence avec un résident, c'est le taux plancher. Pour un non-résident, l'impôt sur le revenu ne peut pas être inférieur à un minimum fixé par l'article 197 A du CGI. En pratique, l'administration retient le plus élevé entre le barème progressif classique et ce taux minimum.
Ce taux minimum est de 20 % jusqu'à environ 29 600 € de revenu net imposable de source française, puis de 30 % au-delà. Le seuil est réindexé chaque année : retenez l'ordre de grandeur, pas le chiffre au centime [millésime 2026 à confirmer]. Les revenus de SCPI, étant des revenus fonciers, restent imposés au barème : le PFU ne s'applique pas.
| Situation | Base retenue | Taux appliqué |
|---|---|---|
| Revenus FR jusqu'à ~29 600 € | Revenu net imposable de source française | Minimum 20 % |
| Fraction au-delà de ~29 600 € | Fraction excédentaire | 30 % |
| Taux moyen mondial inférieur à 20 % | Sur option (case 8TM) | Ce taux moyen |
Le même article 197 A ménage une porte de sortie : l'option pour le taux moyen mondial. Vous pouvez demander que l'impôt soit calculé au taux moyen qui résulterait de l'imposition en France de l'ensemble de vos revenus mondiaux, s'il est inférieur au taux minimum. La contrepartie est honnête : il faut alors déclarer et justifier ses revenus mondiaux. L'option est fréquemment gagnante pour les foyers à revenus mondiaux modérés ou les retraités — mais elle se chiffre, elle n'est pas automatiquement avantageuse.
L'option taux moyen, en clair
Elle est gagnante quand votre taux moyen d'imposition mondial passe sous 20 % (ou 30 %). On l'active en cochant la case 8TMet en renseignant ses revenus mondiaux (formulaire 2047 et justificatifs). La contrepartie : une transparence totale sur vos revenus, portugais compris. L'administration retient ensuite le résultat le plus favorable pour vous.
Prélèvements sociaux : 7,5 %, parce que le Portugal est dans l'UE
C'est ici que réside l'avantage propre à votre situation, par rapport à un expatrié hors Europe. Par défaut, les revenus fonciers de source française d'un non-résident supportent des prélèvements sociaux de 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). Mais le Portugal étant dans l'Union européenne, un mécanisme les ramène en principe à 7,5 %.
Le taux réduit de 7,5 % — le prélèvement de solidarité seul — s'applique si vous êtes affilié au régime de sécurité sociale portugais. Dans ce cas, vous êtes exonéré de CSG et de CRDS. Le fondement est la jurisprudence de Ruyter (CJUE 26/02/2015, C-623/13) : le principe d'unicité de législation sociale (règlement CE 883/2004) interdit à la France de prélever la CSG/CRDS sur qui relève d'un autre régime social de l'UE/EEE ou de Suisse. Reste toutefois dû le prélèvement de solidarité de 7,5 % : réaffecté au budget de l'État par la LFSS 2019 (loi n° 2018-1203), il ne finance pas la sécurité sociale et échappe donc à la logique de Ruyter — une position toutefois contestée [à vérifier]. Vous le signalez via les cases 8SH / 8SI, justificatif d'affiliation à l'appui.
Le piège 2026 : 7,5 %, pas 17,2 %, et surtout pas 18,6 %
1. Tant que vous cotisez au Portugal, vos loyers de SCPI supportent 7,5 %, pas 17,2 %. 2. Le taux de 18,6 % (CSG relevée par la LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30/12/2025) frappe le seul capital mobilier — jamais un revenu foncier de SCPI. 3. Nuance importante : si vous restiez, par exception, affilié à la sécurité sociale française (certains pensionnés, détachés), vous ne bénéficieriez pas de cette exonération. Le vrai curseur, c'est votre caisse d'affiliation, pas seulement votre adresse.
Décomposition : de 17,2 % à 7,5 % pour l'affilié portugais
Par defaut (regime francais) : CSG 9,2 + CRDS 0,5 + solidarite 7,5 = 17,2 %
Affilie a la secu portugaise (UE) : CSG 0 + CRDS 0 + solidarite 7,5 = 7,5 %
(arret de Ruyter, cases 8SH / 8SI)À l'inverse, un résident d'un pays tiers (hors EEE et Suisse — par exemple les Émirats) reste soumis aux 17,2 % pleins (CJUE 18/01/2018, C-45/17, Jahin). Le Portugal, lui, est bien dans l'UE. Pour la décomposition détaillée du taux et son articulation avec la CSG déductible côté résident, voyez le hub fiscalité des SCPI.
La convention France-Portugal : qui impose, et comment éviter la double imposition
La France impose vos loyers de SCPI, le Portugal vous impose sur vos revenus mondiaux : sans mécanisme correcteur, vous seriez taxé deux fois. C'est le rôle de la convention fiscale France-Portugal du 14 janvier 1971, modifiée par l'avenant du 25 août 2016 (décret n° 2018-7 du 4 janvier 2018).
Le partage est clair : son article 6 attribue l'imposition des revenus immobiliers à l'État de situation de l'immeuble — la France pour vos SCPI françaises, qui imposent donc en premier. Vient ensuite l'article 24, qui organise l'élimination de la double imposition. Côté résident du Portugal (votre cas), le Portugal vous impose sur ces mêmes revenus mais accorde, en principe, un crédit d'impôt égal à l'impôt payé en France, plafonné à l'impôt portugais correspondant à ces revenus [libellé exact de l'article 24 à confirmer].
Ne pas recopier le « taux effectif » de la page marché SCPI Portugal
La page qui traite de l'investissement dans l'immobilier portugais décrit la France comme État de résidence éliminant un loyer portugais — souvent par la méthode du taux effectif. Ici, le sens est inversé : la France est l'État de la source, et c'est le Portugal qui élimine, en principe par un crédit d'impôt. Le mécanisme général crédit d'impôt / taux effectif est expliqué dans notre guide des conventions fiscales et SCPI.
Le traitement domestique portugais (intégration à l'IRS, catégories de revenus, taux) dépasse le périmètre d'un cabinet français : nous ne le chiffrons pas ici. Un résident portugais est imposé sur ses revenus mondiaux et impute l'impôt étranger via la convention ; le détail se valide avec un conseil fiscal au Portugal. Pour la lecture pays par pays côté français, voyez notre fiscalité des SCPI pays par pays et notre guide des SCPI et non-résidents.
Combien vos SCPI françaises vous coûtent-elles vraiment depuis le Portugal ?
Imposition en France, prélèvements sociaux 7,5 %, effet de la convention France-Portugal et crédit d'impôt côté portugais : un CGP indépendant chiffre votre charge réelle et le net qui vous revient, sans biais commercial.
RNH et IFICI : c'est la personne qui est visée, pas le placement
Beaucoup de futurs expatriés espèrent que le fameux régime portugais des Résidents Non Habituels (RNH) rendra leurs SCPI françaises indolores. Deux idées reçues méritent ici d'être cassées. D'abord, un régime portugais concerne votre statut personnel au Portugal ; il ne peut pas modifier le fait qu'un revenu de source française reste prioritairement imposable en France (article 6). Un statut portugais n'annule pasl'impôt français sur des SCPI françaises.
Ensuite, le calendrier a changé. Le RNH a été fermé aux nouvelles inscriptions à compter du 1er janvier 2024 (des droits acquis sont maintenus pour les personnes devenues résidentes au plus tard fin 2023). Il a été remplacé par l'IFICI, parfois appelé NHR 2.0, réservé à des profils qualifiés (recherche, innovation, hautes qualifications éligibles) — donc pas ouvert à tout nouvel arrivant comme l'était le RNH. Pour un Français s'installant au Portugal en 2026, le RNH d'origine n'est plus disponible [état 2026 à vérifier].
À retenir sur le statut portugais
- Le RNH / IFICI vise la personne, pas la SCPI : il ne supprime pas l'impôt français sur un revenu de source française.
- RNH fermé depuis le 1er janvier 2024 ; IFICI réservé à des profils qualifiés.
- Traitement portugais à valider sur place. Sur l'articulation IFICI et enveloppes, voyez notre fiche IFICI Portugal et assurance-vie.
Cas chiffré : Camille, expatriée à Lisbonne, et ses SCPI françaises
Camille a 48 ans, elle est cadre et vit à Lisbonne depuis 2025, résidente fiscale portugaise et affiliée à la sécurité sociale portugaise. Elle détient 120 000 € de parts de SCPI françaises en direct, sans autre revenu français significatif. Pour l'illustration, on suppose une distribution de 5 % bruts, soit 6 000 € de revenus fonciers sur l'année. Ce rendement est une hypothèse purement fictive et non garantie, sans lien avec un fonds : aucune SCPI n'est nommée, et le calcul s'entend sous réserve de la convention France-Portugal.
Camille, résidente à Lisbonne — 6 000 € de revenus de SCPI française (hypothèse fictive)
Hypothese : 6 000 EUR/an de revenus fonciers de source francaise, pas d'autre revenu francais significatif. 1) IMPOT SUR LE REVENU - taux minimum non-resident 6 000 EUR < ~29 600 EUR -> taux minimum 20 % IR = 6 000 x 20 % = 1 200 EUR (ou taux moyen mondial si inferieur, sur option case 8TM) 2) PRELEVEMENTS SOCIAUX - affiliee regime portugais (de Ruyter) Exoneree de CSG/CRDS, reste la solidarite 7,5 % PS = 6 000 x 7,5 % = 450 EUR CHARGE FRANCE TOTALE = 1 200 + 450 = 1 650 EUR Net avant impot portugais : 6 000 - 1 650 = 4 350 EUR (le Portugal impose ensuite, avec credit d'impot art. 24)
Le même flux, deux notes très différentes selon le pays
Tout se joue sur un point : la caisse à laquelle Camille cotise, pas son adresse à Lisbonne. En cotisant au Portugal, elle passe de 17,2 % à 7,5 % de prélèvements sociaux (arrêt de Ruyter). Sur ses 6 000 €, elle supporte 450 € de prélèvements sociaux au lieu de 1 032 € : 582 € de moins chaque année qu'un expatrié installé, par exemple, à Dubaï (pays tiers, 17,2 % pleins). Le tableau ci-dessous compare, toujours avant application de la convention et hors impôt portugais.
| Situation | IR | Prélèvements sociaux | Total sur 6 000 € |
|---|---|---|---|
| Résident au Portugal (Camille, UE) | 20 % = 1 200 € | 7,5 % = 450 € | 1 650 € (27,5 %) |
| Expatrié pays tiers (ex. Dubaï) | 20 % = 1 200 € | 17,2 % = 1 032 € | 2 232 € (37,2 %) |
| Fraction au-delà de ~29 600 € | 30 % sur la fraction | selon affiliation | IR relevé à 30 % |
Ce que ce calcul NE dit pas
Ces chiffres sont donnés avant application de la convention et hors imposition au Portugal (le Portugal impose ensuite, avec crédit d'impôt). Surtout, ils ne disent rien du risque du placement : le revenu d'une SCPI est non garanti— les distributions et le prix de part peuvent baisser. Ce n'est pas une projection : c'est une illustration datée au 26 juillet 2026, qui ne remplace pas une étude individualisée ni un conseil fiscal portugais.
Revendre, l'IFI et les enveloppes : ce qui vous concerne, et où lire le détail
On termine par trois points qui vous concernent directement (revendre, l'IFI, les enveloppes), creusés en détail ailleurs, avec une vraie bonne surprise portugaise sur la revente.
La revente. La cession de parts d'une SCPI à prépondérance immobilière française par un non-résident relève de l'article 244 bis A du CGI : régime des plus-values immobilières, 19 % d'impôt sur le revenu + prélèvements sociaux (7,5 % ou 17,2 % selon l'affiliation), avec abattements pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, de PS à 30 ans) et une surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value. Le point important pour vous : un cédant hors UE/EEE doit désigner un représentant fiscal accrédité au-delà de 150 000 € de prix de cession — mais le Portugal étant dans l'UE, vous en êtes dispensé (décret n° 2025-502 du 6 juin 2025).
L'IFI. Les parts de SCPI sont un actif immobilier. Le résident est imposé sur son immobilier mondial ; le non-résident, lui, n'est assujetti que sur l'immobilier situé en France (CGI art. 964 et s.). La fraction hors de France d'une SCPI européenne n'entre en principe pas dans votre assiette. Seuil : 1,3 M€ de patrimoine immobilier net taxable, valeur des parts au 1er janvier. La nue-propriété temporaire est un levier (le nu-propriétaire sort de l'assiette pendant le démembrement), à étudier sans le survendre : voyez SCPI en nue-propriété et SCPI et IFI.
Les enveloppes. Vos SCPI peuvent aussi être détenues autrement, chacune avec ses conséquences : à crédit (intérêts déductibles des revenus fonciers — SCPI à crédit) ; en assurance-vie (fiscalité de l'enveloppe, pas de revenus fonciers, souvent une simplification pour un non-résident, mais variable selon l'assureur — SCPI en assurance-vie). En revanche, les SCPI ne sont pas éligibles au PEA, ni logeables comme telles dans un Madelin ; seul un PER assurantiel peut proposer des unités de compte adossées à des SCPI. Enfin, les SCPI européennes changent la donne pour vous : leurs revenus n'étant pas de source française, ils échappent en principe à l'impôt français du non-résident — l'avantage n'est pas un taux effectif, c'est l'absence de rattachement à la France [à vérifier selon la convention]. Voyez les SCPI européennes.
Décider en connaissance de cause : garde-fous et profils voisins
Un régime lisible ne rend pas les SCPI adaptées à tout le monde. Trois pièges reviennent chez les expatriés au Portugal : croire être « exonéré en France » (faux pour une SCPI française), oublier la déclaration française en pensant tout régler au Portugal (la 2042 / 2044 auprès du Service des impôts des non-résidents reste due — voyez déclarer ses revenus de SCPI), et confondre résider au Portugal et investir dans l'immobilier portugais (ce sont deux sujets distincts).
Concrètement, que déclarer en France ? Les formulaires et les cases utiles
- 2042 : déclaration d'ensemble du foyer, déposée auprès du Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR).
- 2044 : détail des revenus fonciers de vos SCPI — vous recopiez les montants de l'attestation fiscale (IFU) transmise par la société de gestion.
- Cases 8SH / 8SI : affiliation à un régime social de l'UE / EEE / Suisse, pour obtenir les prélèvements sociaux réduits à 7,5 % (conservez le justificatif d'affiliation portugaise).
- Case 8TM et formulaire 2047 : sur option, pour demander le taux moyen mondial lorsqu'il est plus favorable que le taux minimum de 20 / 30 %.
Le mode d'emploi pas à pas figure dans notre fiche déclarer ses revenus de SCPI. Croire qu'on règle tout au Portugal et rien en France reste l'erreur la plus fréquente.
La fiscalité ne fait pas tout — surtout depuis l'étranger
Une SCPI reste un placement long terme (8-10 ans minimum), non garanti, illiquide, exposé à la perte en capital et à la baisse des revenus. Le contexte 2023-2026 (repli des valorisations de bureaux, files d'attente au retrait, baisses de prix de part relevées par l'ASPIM / l'IEIF) l'a rappelé. Les SCPI ne conviennent pas si vous avez besoin de liquidité à court terme, si votre horizon est trop court avant un éventuel retour en France, si votre épargne de précaution n'est pas constituée, ou si la complexité déclarative binationale vous rebute. Un cadre fiscal favorable ne supprime jamais le risque de marché, ni le risque de change si vos dépenses ne sont pas en euros.
Reste à situer votre cas par rapport aux profils voisins. Un expatrié à Dubaï (pays tiers) ne bénéficie ni du taux de 7,5 % ni de la dispense de représentant fiscal — il supporte 17,2 % pleins ; voyez notre guide des SCPI et non-résidents, pays par pays. Un frontalier suisse qui garde son foyer en France reste, lui, souvent résident fiscal français (article 4 B), donc hors de ce régime. Et le régime de l'expatrié en général — commun à tous les pays — est développé dans notre guide SCPI pour un expatrié et notre fiche fiscalité des SCPI d'un expatrié. Ce guide, lui, ne dit qu'une chose : résider au Portugal ne vous exonère pas en France, mais y allège vos prélèvements sociaux.
À retenir
- SCPI française = taxée en France même résident portugais : jamais « exonéré ».
- Impôt sur le revenu au taux minimum 20 % / 30 % (option taux moyen possible), jamais de flat tax.
- Prélèvements sociaux 7,5 % si affilié à la sécu portugaise (de Ruyter) — pas 17,2 %, jamais 18,6 %.
- Double imposition éliminée par la convention France-Portugal (crédit d'impôt côté portugais) [à confirmer].
- RNH fermé depuis 2024, dispense de représentant fiscal (UE), IFI limité à l'immobilier français.
Un audit fiscal de vos SCPI françaises depuis le Portugal
Imposition en France, prélèvements sociaux 7,5 %, lecture de la convention France-Portugal et du crédit d'impôt côté portugais, déclaration non-résident, plus-value et IFI immobilier France : un CGP indépendant chiffre votre situation réelle et sécurise vos choix.