Usufruit de SCPI en SAS : placer la trésorerie d'exploitation sans se piéger

Le démembrement temporaire scinde la propriété des parts de SCPI en deux droits sur une durée fixe (5, 10, 15 ou 20 ans). L'usufruitier perçoit 100 % des revenus (les dividendes issus des loyers) pendant toute la période ; le nu-propriétaire ne touche rien entre-temps, mais récupère la pleine propriété des parts à l'extinction. Au terme, l'usufruit s'éteint automatiquement et sans contrepartie (art. 617 du Code civil) : le nu-propriétaire reconstitue seul la pleine propriété, sans imposition au titre de cette reconstitution (art. 1133 du CGI). Ici, c'est la SAS qui achète l'usufruit temporaire — elle encaisse les loyers, mais ne récupérera pas son capital au terme.

Nous ne ré-exposons pas ici toute la mécanique du démembrement : elle est détaillée, côté investisseur, dans notre guide sur l'usufruit de SCPI et son fonctionnement, et l'ensemble du montage en société dans le guide pilier de l'usufruit de SCPI en société. À garder en tête côté droit : une personne morale ne peut pas détenir un usufruit plus de 30 ans (art. 619 du Code civil, d'ordre public).

Une SAS est soumise à l'impôt sur les sociétés. Or une SCPI est translucide (art. 8 du CGI) : lorsque les parts sont inscrites à l'actif d'une société à l'IS, la quote-part de résultat remontée est déterminée selon les règles de l'IS et non selon celles des revenus fonciers (art. 238 bis K du CGI). Conséquence : les loyers ne subissent plus le barème de l'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, mais entrent dans le résultat imposable à l'IS. Cette mécanique générale est détaillée dans notre guide sur l'IS translucide des SCPI.

Le taux d'IS en 2026 : 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %

Le double levier de l'usufruit

Sur ce socle IS, l'usufruit joue sur deux tableaux. Le prix, d'abord : la société ne paie qu'une fraction décotée de la valeur en pleine propriété pour capter 100 % des revenus. Le bilan, ensuite : là où des parts en pleine propriété restent des immobilisations financières non amortissables, l'usufruit à durée fixe, lui, s'amortit. C'est le cœur de l'intérêt en société, effleuré ici et détaillé dans notre guide sur les avantages comptables et l'amortissement de l'usufruit.

C'est le point qui distingue une société opérationnelle d'un véhicule patrimonial passif : elle a un cycle d'exploitation et un besoin en fonds de roulement (BFR). Sa trésorerie doit financer les décalages entre encaissements clients et décaissements fournisseurs, les salaires, la TVA, les aléas de chiffre d'affaires. Or l'usufruit temporaire fige des liquidités sur 5 à 10 ans et ne verse rien en cas de coup dur : ce n'est ni un livret, ni un compte à terme que l'on casse.

L'illiquidité renforcée du secondaire démembré

Le marché des parts démembrées est encore plus étroit que le marché secondaire classique — déjà tendu. Sur 2023-2026, le contexte agrégé (données ASPIM, en ordres de grandeur, non rattachées à un fonds nommé) a été marqué par des files d'attente au retrait et des baisses successives de prix de part. Une SAS ne doit donc pas parier sur une revente de son usufruit avant l'échéance : mieux vaut le tenir pour bloqué jusqu'au terme.

En deçà d'un excédent réel et durable, un placement plus simple et plus souple est souvent préférable : SCPI en direct, ou un placement de trésorerie plus liquide (contrat de capitalisation ou support monétaire). L'usufruit ne se justifie qu'au-delà d'un certain volume, avec un horizon au moins égal à sa durée.

Au bilan, l'usufruit est inscrit à l'actif pour son prix d'acquisition, puis amorti linéairement sur sa durée : un usufruit de 10 ans s'amortit par 1/10 chaque année, jusqu'à une valeur nette comptable nulle au terme. Cette dotation d'amortissement est une charge qui vient s'imputer sur la quote-part de résultat remontée de la SCPI. En phase, l'imposition des revenus perçus peut ainsi être neutralisée en tout ou partie.

Dotation annuelle = Prix payé pour l'usufruit / Durée (en années)

Exemple : usufruit acquis 200 000 EUR sur 10 ans
=> 200 000 / 10 = 20 000 EUR de dotation par an

La dotation s'impute sur la quote-part de resultat SCPI remontee a l'IS
=> elle peut neutraliser tout ou partie de l'impot sur les revenus percus

Un report, pas une exonération : les trois contreparties

Soyons clairs sur les limites. L'amortissement ne fait pas disparaître l'impôt dès que le revenu perçu dépasse la dotation. À terme, l'usufruit est consommé — valeur nette comptable nulle, capital engagé non récupéré : c'est le prix de la décote. Et une revente avant terme réintègre les amortissements dans une plus-value professionnelle sans abattement. L'avantage de l'IS reste un report et une capacité de réinvestissement brut, jamais un gain automatique.

Le détail des écritures, du plan d'amortissement et de leur effet sur la liasse fiscale est traité dans nos guides sur l'amortissement de l'usufruit en société et sur la comptabilisation des SCPI au bilan.

Le placement d'une trésorerie par une société opérationnelle doit servir l'intérêt de l'exploitation. Placer un excédent est, en principe, un acte normal de gestion (une saine gestion de trésorerie). Mais un placement étranger à l'activité ou disproportionné peut théoriquement être discuté par l'administration [au conditionnel].

L'objet social ne « blinde » pas

Beaucoup de dirigeants croient qu'un objet social bien ficelé les met à l'abri. C'est faux : la conformité à l'objet social ne suffit pas, à elle seule, à écarter l'acte anormal de gestion — ce que l'administration apprécie, c'est l'intérêt réel de l'exploitation. Vérifier que les statuts autorisent le placement financier (et, le cas échéant, les modifier) est donc un prérequis pratique utile, mais pas un blindage.

Abus de droit et art. 13, 5° : qui est visé

Un montage sans substance économique réelle, motivé exclusivement (art. L64 LPF) ou principalement (art. L64 A LPF) par l'avantage fiscal, est requalifiable, avec des majorations de 40 % ou 80 %. Les schémas d'usufruit temporaire à visée purement fiscale figurent parmi les montages surveillés.

Un piège à signaler sans le sur-généraliser : l'article 13, 5° du CGI impose la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire comme un revenu (dans la catégorie des fruits), et non comme une plus-value — mais côté cédant. Si un dirigeant vend ou apporte l'usufruit à sa société, c'est lui qui est concerné, pas la SAS acquéreuse (l'objet de cette page). Une SAS qui achète l'usufruit directement à la société de gestion n'est pas dans ce cas.

Tant que la trésorerie reste dans la société pour être réinvestie, l'IS n'est qu'un report. Mais dès qu'il faut sortir l'argent vers le dirigeant, une seconde couche s'ajoute. C'est là que la SAS présente un avantage propre.

Pas de cotisation TNS, pas de seuil de 10 % (≠ SARL)

Le président de SAS/SASU est assimilé salarié : ses dividendes ne supportent aucune cotisation sociale de travailleur non salarié, et il n'existe pas de seuil de 10 % du capital. À l'inverse, en SARL, le gérant majoritaire (TNS) voit la fraction de dividendes dépassant 10 % du capital (primes et comptes courants inclus) soumise aux cotisations TNS. Ce cas particulier est traité dans notre guide dédié à la SCPI en SARL et au gérant majoritaire.

La double couche IS + PFU 31,4 % en 2026

Reste la double couche incontournable : l'IS au niveau de la société (15 % / 25 %), puis, à la distribution, le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la LFSS 2026), ou le barème après abattement de 40 %. La fiscalité détaillée de la sortie est développée dans le guide sur la fiscalité de l'usufruit en société.

Précision de méthode : sous l'article 238 bis K, l'assiette imposable à l'IS n'est pas la distribution encaissée mais la quote-part de résultat déterminée selon les règles de l'IS (loyers diminués des amortissements des immeubles pratiqués au niveau de la SCPI et des charges), généralement inférieure à la distribution en trésorerie. L'illustration retient ici la distribution comme proxy simplificateur, ce qui va dans le sens prudent (elle majore l'impôt affiché plutôt que de le sous-estimer).

Au terme (année 10) : l'usufruit est totalement amorti (VNC nulle), il s'éteint sans contrepartie ; la SASU ne récupère pas les 200 000 € — c'est le nu-propriétaire qui reconstitue la pleine propriété. Bilan brut de l'illustration : ≈ 300 000 € de revenus encaissés en supportant peu d'IS en phase, contre 200 000 € de capital « consommé ».

Sortie : si Karim veut ensuite sortir la trésorerie accumulée vers lui, la distribution supporte le PFU 31,4 % en 2026 (avantage SASU : pas de cotisation TNS, pas de seuil 10 %). L'IS n'était qu'un report, pas une exonération.

Loger l'usufruit dans la SAS opérationnelle a l'avantage de la simplicité (pas de structure supplémentaire), mais mélange le placement avec le risque d'exploitation et immobilise une trésorerie qui sert normalement l'activité. Dans plusieurs cas, une holding dédiée l'emporte.

Pour approfondir, voyez l'usufruit de SCPI en holding et, en pleine propriété, la holding patrimoniale pour loger des SCPI. Si la SAS préfère détenir les parts en pleine propriété (parts non amortissables, mais pas de capital consommé), voyez SCPI dans une SAS.