FCPR ou SCPI pour une société : que choisir

À chaque arrêté des comptes, la même ligne revient : des disponibilités qui n'ont pas bougé depuis trois exercices. L'expert-comptable rappelle, à juste titre, que cet argent est celui de la société et non celui de son associé. Le principe, lui, est déjà tranché : cette trésorerie est durablement excédentaire, elle ne servira pas au cycle d'exploitation, et la laisser dormir en totalité a aussi un coût. Reste la question, souvent posée dans ces termes : « immobilier ou non coté ? »

C'est une question posée à l'envers. Les deux actifs qu'elle oppose ne se distinguent pas d'abord par leur rendement espéré ni par leur niveau de risque — sur ces deux terrains, la réponse honnête est cela dépend du véhicule, et elle ne décide de rien.

Les deux vraies questions sont ailleurs, et elles sont comptables : quand cet argent sort-il de la société, et quand y revient-il ?, puis sur quoi la société va-t-elle payer son impôt ? Sur ces deux points, des parts de SCPI et des parts de FCPR ne se ressemblent pas du tout — au point de relever de deux articles différents du Code général des impôts, et de créer deux décalages entre l'impôt et la trésorerie qui vont en sens opposés.

Un rappel de cadre avant d'entrer dans le détail : le contribuable, ici, est une société soumise à l'impôt sur les sociétés. Ni prélèvement forfaitaire unique, ni prélèvements sociaux, ni abattement pour durée de détention, ni réduction d'impôt, ni impôt sur la fortune immobilière : rien de ce qui structure le raisonnement d'un épargnant particulier ne s'applique. Le taux est de 25 % (CGI art. 219, I, premier alinéa, version en vigueur au 21/02/2026), avec un taux de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice imposable par période de douze mois pour un chiffre d'affaires n'excédant pas 10 millions d'euros, capital entièrement libéré et détenu de manière continue pour 75 % au moins par des personnes physiques (CGI art. 219, I, b).

1. Ce que cette page compare, et ce qu'elle ne refait pas

Une comparaison utile ne consiste pas à aligner deux fiches produit. Les deux actifs en présence sont documentés ailleurs, en profondeur, sur ce site : les liens ci-dessus y mènent. Ce qui manque, en revanche, c'est ce qui se passe quand on les met côte à côte dans le plan de trésorerie et dans la liasse d'une même société. C'est le seul objet de cette page, et c'est aussi la raison pour laquelle elle n'aboutit à aucun classement.

Le point de départ reste le même pour les deux : la part de trésorerie considérée doit être durablement excédentaire. Ce cadrage amont — combien est réellement disponible, sur quel horizon, et ce qui doit rester mobilisable pour le cycle d'exploitation — appartient au dossier sur le placement de la trésorerie d'entreprise et, plus finement, à la distinction entre trésorerie disponible et trésorerie bloquée. Si ce travail n'a pas été fait, la suite de cette page est prématurée.

2. Quand l'argent sort, quand il revient

Côté SCPI : tout d'un coup, puis un flux qui commence — mais pas tout de suite

Une souscription de parts de SCPI est un décaissement intégral et unique. La société paie le prix, l'opération est close, et plus rien ne lui sera demandé ensuite. Vient ensuite le délai de jouissance, qui sépare le paiement de l'ouverture du droit aux revenus. Aucun texte ne le fixe: il est arrêté par la société de gestion dans la note d'information et les statuts, il varie d'un véhicule à l'autre, et il n'est pas garanti. Nous ne le chiffrons donc pas.

Un effet propre à une personne morale mérite d'être rappelé ici, même s'il est déroulé par notre guide investir en SCPI via une société : si l'entrée en jouissance intervient après la date de clôture, le premier exercice porte l'immobilisation à l'actif sans la quote-part de résultat correspondante. Le bilan a grossi, le compte de résultat n'a rien vu. Ce n'est pas une anomalie, mais c'est une ligne à annoncer à son expert-comptable avant l'arrêté des comptes, pas après.

Côté FCPR : rien tout de suite, puis des appels qu'on ne choisit pas

La logique est inversée. L'engagement est ferme dès la signature et porte sur la totalité du montant souscrit, pas sur la fraction versée. La libération, elle, est fractionnée et appelée par la société de gestion (CMF art. L. 214-28, X, version en vigueur au 5 juillet 2024). À défaut de libération, cette dernière peut procéder à la vente des parts après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois.

Le rythme de ces appels, leur nombre, leur préavis, la fraction appelée à la signature et la durée de la période d'investissement ne sont fixés par aucun texte : tout relève du règlement du fonds. Nous décrivons donc la logique et jamais des pratiques de place. La logique, elle, est constante : la société subit la date et le montant. Le détail de ce cycle est développé, côté fonds, par notre guide sur le cycle de vie d'un fonds, ses appels et ses distributions.

Une phrase résume l'essentiel : la SCPI demande d'avoir l'argent une fois ; le FCPR demande d'avoir l'argent disponible pendant des années, sans savoir quand.

3. Le montant indisponible n'est pas le montant versé

Ce point ne se voit pas à l'actif du bilan, et c'est pour ça qu'il passe à la trappe. Le mécanisme lui-même — la réserve d'appel — est démonté côté fonds par notre guide FCPR et trésorerie d'entreprise, qui en détaille la constitution et le pilotage. Nous ne le refaisons pas : nous le mettons en regard de la SCPI, où cette réserve n'existe pas.

Montant réellement indisponible = fraction déjà appelée + réserve d'appel (fraction souscrite non encore appelée)

La conséquence est double. D'abord, la trésorerie maintenue disponible pour répondre aux appels ne peut pas être placée longtemps: elle reste sur des supports courts, dont l'ordre de grandeur se lit à l'aune des taux directeurs — le taux de la facilité de dépôt de l'Eurosystème s'établit à 2,25 % (Banque centrale européenne, décision du 11 juin 2026, effet au 17 juin 2026). C'est un repère de politique monétaire, et non un taux offert à une société: rien n'assure qu'un placement d'attente le retrouve. Ensuite, la fraction souscrite et non encore appelée ne figure pas à l'actif: elle constituerait un engagement, dont l'information relève de l'annexe des comptes annuels [à confirmer avec votre expert-comptable]. Nous n'écrivons ici ni numéro de compte, ni numéro d'article du plan comptable : le classement et la présentation relèvent de votre expert-comptable et, le cas échéant, de votre commissaire aux comptes.

Le contraste, lui, est certain et il est au cœur du sujet : une SCPI ne crée aucun engagement de ce type, le prix étant intégralement payé à la souscription.

Illustration construite : 400 000 € engagés, exercice par exercice

L'exemple qui suit est une construction d'illustration. Le montant, le nombre d'appels et leur répartition sont choisis pour la démonstration : aucun texte ne fixe le rythme des appels de fonds, qui relève du seul règlement du fonds. Ce n'est ni un barème, ni une moyenne de marché, ni une pratique observée, ni une promesse.

Rappel : ce calendrier est fictif. Il n'illustre qu'une chose, vraie quel que soit le rythme retenu : au bout du compte, les deux configurations ont sorti le même montant de la société — mais la seconde a exigé, à la clôture de quatre exercices consécutifs, de conserver disponible une somme que la société ne pouvait ni placer longtemps ni utiliser. Aucun flux entrant, aucun rendement et aucun calcul d'impôt ne figurent volontairement dans ce tableau : les chiffrer d'un seul côté fabriquerait un gagnant, alors qu'il n'y en a pas.

4. Sur quoi la société paie-t-elle l'IS ? Pas sur ce qu'elle encaisse

Côté SCPI : une quote-part de résultat, distribuée ou non

Une SCPI est une société civile fiscalement semi-transparente. Lorsque ses parts sont inscrites à l'actif d'une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne qui détient ces droits (CGI art. 238 bis K, I, version en vigueur au 01/01/2016). Une précision de lecture s'impose : ce texte vise les droits détenus dans les sociétés mentionnées notamment à l'article 8 du CGI, et une SCPI n'y est pas nommée— elle y accède par l'article 239 septies du CGI, qui soumet ses associés à l'impôt dans les conditions prévues à l'article 8 [chaîne à confirmer, article non rouvert en source primaire]. La société de personnes procède alors à une double détermination de ses résultats sociaux (BOI-BIC-BASE-10-20-10, § 130, publié le 12 mai 2021).

Dit autrement : la société est imposée sur sa quote-part de résultat fiscal, distribuée ou non— et non sur les acomptes qu'elle a effectivement reçus. Les deux montants ne coïncident presque jamais, parce que la SCPI dote des réserves, reporte à nouveau et calibre ses acomptes selon son propre calendrier. Le régime complet est développé par notre guide sur les SCPI détenues par une société à l'IS : nous ne le refaisons pas ici.

Côté FCPR : un écart de valeur liquidative, sans cession et sans distribution

Tout autre mécanisme. L'article 209-0 A du CGI (version en vigueur au 01/01/2019, inchangée) impose d'évaluer certaines parts d'organismes de placement collectif à leur valeur liquidative à la clôture de chaque exercice, l'écart avec l'ouverture entrant dans le résultat imposable — dans les deux sens, sans cession et sans distribution. Un FCPR est un fonds commun de placement : il entre dans le champ, la doctrine visant expressément les parts de fonds communs de placement (BOI-IS-BASE-10-20-10, § 90).

Le texte ouvre à son 1 une faculté de s'abstenir de constater cet écart pour les parts de FCPR et de fonds professionnels de capital investissement remplissant les conditions du II ou du III bis de l'article 163 quinquies B, sous engagement de conservation d'au moins cinq ans, la rupture étant sanctionnée par une taxe de 0,75 % par mois appliquée à l'impôt qui aurait été versé ; son 2 traite du résultat de cession corrigé des écarts déjà imposés — de sorte qu'il n'y a pas de double imposition, mais un décalage de trésorerie. C'est une faculté, pas un automatisme: elle se décide, se documente et s'assume. Le mécanisme lui-même est détaillé par notre guide sur l'article 209-0 A et la valorisation annuelle des OPC détenus par une société, et ses conséquences pratiques pour un fonds par notre guide sur la fiscalité du private equity en société à l'IS.

Le fait qui tranche : les SCPI ne relèvent pas de l'article 209-0 A

C'est un fait négatif— une règle qui ne s'applique pas — et c'est pourtant le point qui tranche le plus nettement entre les deux actifs. Le 1 de l'article 209-0 A ne désigne pas une catégorie économique de véhicules : il renvoie à une liste fermée de subdivisions du Code monétaire et financier — les paragraphes 1, 2 et 6 de la sous-section 2, le paragraphe 2 et le sous-paragraphe 1 du paragraphe 1 de la sous-section 3 de la section 2 du chapitre IV du titre Ier du livre II. Les parts de fonds communs de placement sont dans le champ, la doctrine les visant expressément (BOI-IS-BASE-10-20-10, § 90) — et un FCPR est un fonds commun de placement. Les sociétés civiles de placement immobilier, elles, sont classées dans un autre paragraphe de la même sous-section (CMF art. L. 214-86 et suivants), que le texte fiscal ne cite pas. Ce n'est pas parce qu'une SCPI détient des immeubles qu'elle échappe au dispositif : un FCPR n'est pas davantage un organisme de placement en valeurs mobilières. C'est parce que le texte fiscal ne renvoie pas au paragraphe où elle est classée. Une société à l'IS détentrice de parts de SCPI n'est donc pas imposée annuellement sur un écart de valeur liquidative.

Il faut le dire franchement, dans les deux sens. Avec un FCPR sans engagement de conservation, une société peut payer de l'IS sur une plus-value qu'elle n'a pas encaissée, portant sur des parts qu'elle ne peut pas vendre. Avec une SCPI, elle peut payer de l'IS sur un résultat supérieur à ce qu'elle a touché.

Reste ce qui change la portée du reproche : ces sommes ne sont pas perdues, et il n'y a pas de double imposition. Côté fonds, les écarts déjà imposés viennent en correction du résultat de cession (CGI art. 209-0 A, 2). Côté SCPI, le prix de revient des parts est corrigé selon la méthode dégagée par le Conseil d'État le 16 février 2000 (n° 133296, SA Établissements Quéméner). Ce qui reste, côté SCPI comme côté fonds, est un décalage de trésorerie— la société paie avant d'encaisser — et c'est ce décalage, pas un impôt payé deux fois, qu'il faut provisionner.

Un dernier point, en une phrase et pas deux, parce qu'il est souvent mal formulé : un fonds commun de placement n'a pas la personnalité morale (CMF art. L. 214-24-34, version en vigueur au 24/05/2019), de sorte que la question du régime mère-fille ne se pose pas sur ses parts — elle n'est ni « refusée », ni conditionnée à un seuil de détention. Symétriquement, une SCPI translucide ne distribue pas de dividende éligible à ce régime.

5. Non, votre société n'amortit pas ses SCPI

C'est l'argument le plus répandu du sujet, et il est faux en pleine propriété. La démonstration complète ne nous appartient pas : elle est déjà faite par nos guides sur les SCPI détenues par une société à l'IS et sur les avantages réels d'une SCPI en société à l'IS, et les écritures par comptabiliser des parts de SCPI au bilan. L'essentiel tient en une phrase : l'amortissement ne départage pas les deux actifs, parce qu'il n'existe d'aucun des deux côtés.

La chaîne, en bref. Les parts sont des immobilisations financières : elles ne s'amortissent pas, et seule une dépréciation, par nature réversible, est envisageable [à confirmer avec votre expert-comptable]. Les immeubles ne remontent pas davantage : la doctrine administrative subordonne la déduction à un amortissement effectivement pratiqué dans les écritures de la société dans laquelle les droits sont détenus (BOI-BIC-BASE-10-20-10, § 150) — donc dans celles de la SCPI — et le règlement de l'Autorité des normes comptables n° 2016-03 du 16 avril 2016, homologué par l'arrêté du 7 juillet 2016, prévoit à son article 131-33 que les immeubles et les terrains ne font l'objet ni d'amortissement ni de dépréciation [règlement non ouvert en source primaire, lu via la reproduction qu'en fait la chronique de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes — à confirmer]. Rien à amortir en haut, rien à remonter en bas (dans le même sens, CNCC, Commission des études comptables, chronique d'avril 2017, question EC 2017-11).

La seule exception est un autre montage: l'usufruit temporaire de parts, droit à durée déterminée, amortissable dès lors qu'il est normalement prévisible que ses effets bénéfiques prendront fin à une date déterminée (BOI-BIC-AMT-10-20, § 340) [à confirmer]. C'est un terrain juridiquement discuté, que nous ne développons pas ici : il est traité par notre guide sur l'usufruit temporaire de parts de SCPI en société, et les écritures par comptabiliser des parts de SCPI au bilan. Une nuance à ne pas omettre au passage : la réévaluation libre reste permise, l'écart de réévaluation étant en principe imposable — il serait donc inexact d'écrire que ces parts ne sont « jamais réévaluées » [à confirmer].

Et côté FCPR ? La question ne se pose même pas: il n'y a rien à amortir. La respiration comptable, de ce côté, est l'écart de valeur liquidative — qui joue dans les deux sens, et qui est le sujet de la section précédente.

6. Aucun des deux n'est liquide, et ils ne le sont pas de la même façon

Le FCPR : une illiquidité datée, écrite avant la signature

Ici, l'illiquidité est bornée par le texte lui-même : « Les porteurs de parts ne peuvent demander le rachat de celles-ci avant l'expiration d'une période qui ne peut excéder quinze ans » (CMF art. L. 214-28, VII, version en vigueur au 5 juillet 2024, issue de l'ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024 et de la loi n° 2024-537 du 13 juin 2024). Au terme, les porteurs peuvent exiger la liquidation du fonds si leurs demandes de remboursement n'ont pas été satisfaites dans le délai d'un an.

Le corpus en ligne écrit encore massivement « dix ans » ; c'est daté. L'AMF a actualisé sa position-recommandation DOC-2012-11 à la suite de la loi du 13 juin 2024, l'extension à quinze ans valant pour les fonds agréés postérieurement à sa promulgation, les fonds agréés antérieurement restant soumis au plafond de dix ans [position-recommandation non ouverte en source primaire — à confirmer]. Les deux plafonds coexistent donc selon la date d'agrément du fonds. Et ce plafond n'est ni la durée de vie du fonds — contractuelle, souvent prorogeable — ni une promesse de sortie à l'échéance.

Un porteur n'est pourtant pas prisonnier de ses parts : le même X de l'article L. 214-28 précise que la cession des parts d'un fonds commun de placement à risques est possible dès leur souscription. L'idée qu'on ne pourrait « rien faire de ses parts pendant quinze ans » est donc juridiquement fausse— mais il n'existe ni marché, ni contrepartie obligée, ni prix garanti, et l'acquéreur doit lui-même être éligible.

La SCPI : une liquidité conditionnelle, sans date opposable

La SCPI fonctionne à l'envers : les ordres sont inscrits sur un registre tenu au siège de la société et le prix résulte de la confrontation de l'offre et de la demande (CMF art. L. 214-93, I, version en vigueur au 28/07/2013). Le II du même article organise une alerte, et non un remboursement : lorsque les ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois, ou les demandes de retrait non satisfaites dans ce délai, représentent au moins 10 % des parts émises, la société de gestion en informe l'AMF sans délai et convoque dans les deux mois une assemblée générale extraordinaire à laquelle elle propose la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée. Les demandes de retrait seraient servies par ordre chronologique d'inscription (RG AMF art. 422-218) [à confirmer]: c'est un rang dans une file, pas une échéance.

Sur le prix, une formulation circule qui déforme le texte : l'article L. 214-94 du Code monétaire et financier (version en vigueur au 28/07/2013) prévoit que le prix de souscription est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution et que tout écart supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l'AMF. Le texte n'interdit pas cet écart et n'institue aucune « fourchette » : il impose de le justifier et de le notifier.

Ce que ces blocages donnent dans les faits, et ce que le régulateur en a fait

Côté fonds, l'AMF relevait, dans son rapport de juillet 2022 sur la fin de vie des fonds de capital investissement, qu'au 31 décembre 2021, sur 562 fonds ouverts aux investisseurs non professionnels, 239 avaient dépassé leur durée de vie, gérés par 44 sociétés de gestion, avec des dépassements allant de quelques mois à douze ans — c'est une photographie de 2021, pas de 2026. Soit plus de quatre fonds sur dix, à cette date et dans ce périmètre : le dépassement de la durée de vie annoncée n'y était pas une anomalie marginale. Une durée de vie contractuelle n'est donc pas une date de sortie.

Côté immobilier, le constat est de nature différente — il porte sur un stock de demandes de sortie, pas sur un calendrier dépassé. L'ASPIM publiait, dans son communiqué du 15 mai 2026, des parts en attente de retrait de 2,4 Md€ au 31 mars 2026, soit 2,8 % de la capitalisation — un stock en recul de 14 % sur le trimestre. Ces indicateurs sont repris tels que l'association les publie : leurs dénominateurs et leurs arrondis diffèrent, et ils ne se recalculent pas les uns à partir des autres. Une file d'attente qui raccourcit n'est pas mécaniquement une liquidité qui s'améliore — une partie de la baisse s'explique par des suspensions de la variabilité du capital, qui annulent les demandes de retrait en cours [à confirmer]. Le détail est dans notre guide sur les files d'attente de retrait en SCPI.

Depuis 2024, le régulateur a agi des deux côtés, en sens contraire. Côté fonds, la réforme AMF de la fin de vie des fonds a été homologuée le 12 novembre 2024 et est entrée en vigueur le 5 décembre 2024 : elle impose notamment un avertissement dans les documents commerciaux lorsque la société de gestion n'a pas respecté la durée de vie d'au moins 50 % de ses fonds précédents, des distributions au moins annuelles pendant la liquidation et un rapport semestriel d'avancement adressé à l'AMF. C'est, très concrètement, une question vérifiable à poser avant de signer, sans équivalent côté SCPI. Côté immobilier, la directive (UE) 2024/927 du 13 mars 2024, applicable au plus tard le 16 avril 2026, impose aux gestionnaires de fonds ouverts — dont les SCPI à capital variable — de prévoir des outils de gestion de la liquidité inscrits dans la documentation du fonds [texte non ouvert en primaire, à confirmer]; un FCPR fermé n'est pas concerné, un fonds evergreen l'est.

Reste l'objection qu'on entend le plus souvent : les fonds evergreen. La structure supprime l'appel étalé, mais elle n'invente pas de la liquidité : elle organise une sortie contingentée— fenêtres périodiques, plafond de rachat par période, poche de liquidité limitée, faculté de suspension. C'est, trait pour trait, le mécanisme de sortie d'une SCPI. Sur la question de la sortie, le fonds evergreen n'est pas un FCPR amélioré : c'est un non coté qui a adopté le fonctionnement d'une SCPI. Nous ne chiffrons ni les plafonds de rachat ni la taille de la poche : ce sont des pratiques de gestion, sans seuil réglementaire [à confirmer].

Le FCPR donne une échéance et interdit d'en sortir avant. La SCPI n'interdit rien, mais ne donne aucune date: la demande part au registre, et attend. Pour une société qui doit produire un plan de trésorerie, une échéance connue vaut souvent mieux qu'une sortie théoriquement ouverte. Cela ne dit pas lequel est meilleur ; cela dit lequel se met dans un plan.

7. L'horizon minimal, la valeur dans les comptes, et ce que coûte la porte

Deux horizons longs, pour deux raisons qui n'ont rien à voir

Côté SCPI, l'horizon est long parce qu'il faut du temps pour absorber les frais supportés à l'entrée, que la valeur de retrait ne restitue pas ; aucun texte ne fixe de durée, la durée de placement recommandée est contractuelle et figure au document d'informations clés du véhicule. Côté FCPR, l'horizon est long parce que le texte interdit la sortie. Le premier est une contrainte économique, le second une contrainte juridique : on ne les traite pas de la même façon dans un plan.

Ce que la valeur fait dans vos comptes

Côté SCPI, le prix de part varie, et une dépréciation peut s'imposer si la baisse est durable — décision d'espèce, qui relève de l'expert-comptable. L'ASPIM publie, dans son communiqué du 15 mai 2026, une variation moyenne des prix de part de − 3,45 % en 2025 pour une performance globale annuelle de + 1,5 %, après − 0,2 % en 2024. Ce sont des moyennes de marché agrégées publiées par une association professionnelle : aucune SCPI n'est représentative de la moyenne, et une performance passée ne préjuge de rien [à confirmer].

Côté FCPR, l'écart de valeur liquidative entre dans le résultat dans les deux sens — et la valeur liquidative d'un actif non coté n'est qu'une estimation. L'AMF l'écrit dans son guide sur les fonds de capital investissement (octobre 2014) : cette valorisation peut ne pas refléter le prix reçu en contrepartie d'une cession ultérieure desdits titres. Aucun des indicateurs habituels — TRI, multiple, quartile, taux de distribution — n'a d'équivalent en face : comparer un taux de distribution à un TRI, c'est comparer un flux annuel à une performance de fin de vie. La performance d'un fonds n'est réellement connue qu'à sa liquidation, et le porteur ne la mesure qu'après ses appels et ses distributions.

Le coût de la sortie

C'est le seul écart réellement chiffrable entre les deux, et il est asymétrique. La cession de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière supporte un droit d'enregistrement de 5 % (CGI art. 726, I, 2°, version en vigueur au 01/01/2024), là où la cession d'actions relève de 0,1 % (1° du même I) et celle de parts sociales d'une société dont le capital n'est pas divisé en actions de 3 % (1° bis). Cette phrase se déforme vite. La définition légale ne vise pas « toute société qui détient de l'immobilier » : est à prépondérance immobilière la personne morale dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France. Une SCPI dont le patrimoine est majoritairement situé hors de France ne répond donc pas à cette définition, et la cession de ses parts relève alors du 1° bis : cela se vérifie véhicule par véhicule, ce n'est pas une règle générale.

Ces 5 % frappent par ailleurs une cession de parts, pas une souscription de parts nouvelles, qui est une émission. Et le droit est en principe supporté par l'acquéreur, sauf convention contraire (CGI art. 1712) [article non rouvert en source primaire — à confirmer]. Pour la société qui vend, ce n'est donc pas une ligne de décaissement : c'est un coût qui pèse en amont, sur le prix qu'un acheteur acceptera de mettre. La nuance compte pour un plan de trésorerie ; elle ne change rien à la valeur réellement récupérée.

Sur des parts de FCPR, il n'existe aucun équivalent, et ce n'est pas une faveur fiscale : un fonds commun de placement n'a pas la personnalité morale, il n'y a donc pas de droits sociaux à céder, donc pas d'assiette pour ce droit. Le coût de sortie, de ce côté, n'est pas fiscal — il est dans la décote qu'un acquéreur de gré à gré exigera, faute de marché organisé en face de lui.

8. Les limites, franchement : ce que chacun coûte, et ce qu'il bloque

Le ticket d'entrée : ce qui est une règle, et ce qui n'en est pas une

Une idée fausse mérite d'être démontée ici, parce qu'elle écarte à tort des sociétés — ou en attire à tort d'autres. Un FCPR agréé n'a aucun minimum légal de souscription: le minimum est celui du règlement du fonds. Les seuils de 100 000 € et de 30 000 € que l'on présente couramment comme « le ticket d'entrée du private equity » sont des voies d'accès réglementaires alternatives, propres aux seuls fonds professionnels de capital investissement (RG AMF art. 423-49, en vigueur depuis le 03/01/2018). Côté SCPI, le minimum est fixé par les statuts et la note d'information : aucun texte non plus. « Le private equity commence à 100 000 € » est donc faux deux fois.

L'accès : votre société peut se voir refuser l'entrée

Toute société peut acheter des parts de SCPI, sous réserve de son objet social et des pouvoirs du dirigeant — mais toutes les SCPI n'acceptent pas les personnes morales, et une société de gestion n'a pas à se justifier [à confirmer]. C'est un filtre à passer avant de constituer le dossier ; la procédure complète est décrite par investir en SCPI via une société. Côté fonds, la souscription de parts de fonds professionnels de capital investissement est encadrée : elle est ouverte aux investisseurs professionnels, mais aussi — c'est le point rappelé plus haut — par les voies alternatives de souscription initiale du règlement général de l'AMF (art. 423-49). Une holding qui ne relève pas de la catégorie des clients professionnels n'est donc pas exclue par principe: ce sont le montant de sa souscription initiale et, le cas échéant, son expérience ou l'assistance dont elle bénéficie qui conditionnent son accès. La classification professionnelle, elle, repose sur des critères de total de bilan, de chiffre d'affaires et de capitaux propres [à confirmer].

Frais, frictions et décision sociale

Nous ne chiffrons les frais d'aucun côté : ils figurent au document d'informations clés et à la documentation du fonds, et ils se comparent avant signature. Ils ne se lisent d'ailleurs pas de la même façon — frais supportés à l'entrée et absorbés dans le temps d'un côté ; frais de gestion assis d'abord sur l'engagement puis sur le capital investi, et intéressement du gestionnaire, de l'autre. Le détail est traité par nos guides sur les frais des SCPI et sur les frais et le carried interest d'un fonds.

S'ajoutent deux frictions administratives, ni l'une ni l'autre gratuites : côté fonds, un état de suivi des écarts de valeurs liquidatives à joindre à la déclaration (modèle BOI-FORM-000045) ; côté SCPI, une dépendance au relevé annuel d'information fiscale émis par la société de gestion, sans lequel la quote-part de résultat déterminée selon les règles de l'IS ne peut pas être reconstituée [à confirmer]. Aucune de ces deux obligations n'est lourde prise isolément ; l'une et l'autre supposent en revanche qu'un tiers produise à l'heure un document dont la société a besoin pour arrêter ses comptes.

La dernière friction ne se voit pas au bilan : un engagement irrévocable portant sur plusieurs exercices ne se documente pas rétroactivement. Objet social, pouvoirs du dirigeant, intérêt de la société, autorisation statutaire éventuelle — un associé minoritaire ou un commissaire aux comptes demandera à voir la décision, et il la demandera au moment le moins confortable, c'est-à-dire quand la valeur aura baissé. Ce point est développé, côté fonds, par FCPR et trésorerie d'entreprise.

Ce que ni l'un ni l'autre ne garantit

Le capital n'est pas garanti des deux côtés. Ni la distribution d'une SCPI ni le prix de ses parts ne sont garantis ; côté fonds, la perte totale est possible (AMF, guide d'octobre 2014). Et la garantie des dépôts — 100 000 € par déposant et par établissement, plafond fixé par le code monétaire et financier et servi par le Fonds de garantie des dépôts et de résolution [rattachement précis à confirmer] — ne couvre ni des parts de SCPI ni des parts de FCPR. Le décalage de trésorerie décrit en section 4 doit enfin être lu ici comme une limite, et pas comme une curiosité : dans les deux cas, la société peut devoir payer de l'IS sur une base qu'elle n'a pas encaissée. Cela se provisionne, et cela peut peser sur un exercice serré.

9. Deux réponses à deux besoins, et une troisième voie

Le vrai arbitrage n'est pas « FCPR ou SCPI ». Il est en amont — une partie de ma trésorerie peut-elle sortir du champ des solutions disponibles ? Si la réponse est non, la comparaison n'a pas lieu d'être, et le bon réflexe est de revenir aux cinq solutions de placement de trésorerie comparées et au dossier général sur la trésorerie d'entreprise.

Les deux peuvent d'ailleurs coexister. La question n'est alors pas de choisir mais de séquencer, précisément parce que leurs calendriers de trésorerie ne se superposent pas. Aucune répartition chiffrée, aucun pourcentage d'allocation recommandé ne figure ici : cela dépend du plan de trésorerie de la société, et de rien d'autre.

Deux cas sortent enfin du champ de cette page. Si votre société est une holding qui doit remployer le produit d'une cession sous le régime du report d'imposition, la question n'est pas celle de cette page: l'éligibilité des fonds appartient à notre guide sur les FCPR éligibles au 150-0 B ter, et la mécanique du remploi à notre guide sur le réinvestissement d'une plus-value de cession. Et si votre arbitrage se déplace vers une enveloppe financière plutôt que vers un actif, sachez qu'un contrat souscrit auprès d'un assureur luxembourgeois n'apporte aucun avantage fiscal à une société française soumise à l'IS : il est imposé exactement comme un contrat français. Cette comparaison-là est traitée par SCPI en société ou contrat de capitalisation.

Guide rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de Hagnéré Patrimoine, pour le cabinet Hagnéré Patrimoine (Bassens, 73000) — CIF membre de la CNCEF Patrimoine, COA, COBSP, ORIAS 23002291. Contenu arrêté au 18 août 2026 : les taux, seuils et références cités doivent être revalidés à la date de votre projet. Cette page est informative et ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil comptable; votre situation individuelle relève d'un professionnel, et les arbitrages comptables relèvent de votre expert-comptable et, le cas échéant, de votre commissaire aux comptes.

10. FAQ — questions fréquentes

Les questions posées le plus souvent sur ce sujet précis, avec la référence en face de chaque réponse. Trois reviennent presque à chaque rendez-vous : l'amortissement, qu'on croit pouvoir pratiquer ; la liquidité, qu'on prête à la SCPI ; et le montant réellement immobilisé le jour où l'on signe un engagement de souscription.