Pourquoi détenir les murs dans une SCI (et pas dans la SELARL) ?
L'essentiel en 30 secondes
Le différenciant vétérinaire : parce que vous êtes assujetti à la TVA (20 %), votre SCI peut opter pour la TVA (art. 260, 2°) et récupérer 20 % du prix des murs — soit 80 000 € sur 400 000 € HT. Un cabinet médical, exonéré de TVA, ne le peut pas.
L'arbitrage : IR (loyers à 17,2 % de PS, plus-value exonérée à 22/30 ans — le standard pour conserver et transmettre) ou IS (amortissement, mais sortie lourde). Le critère décisif n'est pas le taux, c'est votre horizon.
Première question, avant même la TVA ou le choix IR/IS : où loger les murs ? La réponse, dans la grande majorité des cas, est une société civile immobilière (SCI), distincte de votre structure d'exploitation. Une SCI (art. 1832 du Code civil) réunit deux associés minimum, sans capital minimum exigé. Son intérêt premier est la dissociation : l'immobilier vit dans une structure séparée de votre activité de soins. Vous détenez des parts — un actif divisible et transmissible — plutôt qu'un immeuble en bloc. La responsabilité des associés est indéfinie mais non solidaire (art. 1857 du Code civil) : chacun répond du passif au prorata de ses parts, jamais pour le tout.
Par transparence fiscale, la SCI relève par défaut de l'impôt sur le revenu (art. 8 du CGI) : la société ne paie pas d'impôt, chaque associé déclare sa quote-part de loyers en revenus fonciers. C'est ce qui en fait l'outil naturel pour détenir et transmettre des murs sur le long terme.
| Critère | Murs dans la SCI | Murs dans la SELARL |
|---|---|---|
| Valeur des titres d'exercice | Inchangée (les murs sont ailleurs) | Gonflée par l'immeuble → cession plus lourde |
| Nature de la plus-value de revente | Particuliers (IR) ou pro (IS) au choix | Plus-value professionnelle, sans abattement durée |
| Cession au repreneur | Le fonds part sans les murs | Le repreneur doit racheter aussi l'immeuble |
| Transmission | Parts par tranches (donation, démembrement) | Liée à la cession des titres d'exercice |
| Séparation des risques | Immobilier isolé de l'aléa d'exploitation | Immeuble mêlé à l'outil professionnel |
L'erreur qu'on voit le plus souvent en rendez-vous : loger l'immeuble à l'actif de la SELARL. Cela gonfle la valeur des titres, complique la cession (un repreneur veut le fonds et la patientèle, rarement l'immeuble) et fait basculer la plus-value de l'immeuble en plus-value professionnelle, lourdement taxée. La SCI sort proprement l'immobilier du périmètre de l'exercice. Depuis l'ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023, une SPFPL peut certes détenir de l'immobilier d'exploitation, mais pour des murs, la SCI reste préférable : souplesse IR/IS et transmission par parts. Le choix de la structure d'exercice est traité dans notre guide vétérinaire en SELARL et holding SPFPL, et la vue d'ensemble dans le guide pilier de l'achat des murs en SCI.
Murs dans la SCI ou dans la SELARL ? Trois différences qui comptent
2. La nature de la plus-value : une SCI peut rester au régime des particuliers (exonération à 22/30 ans) ; à l'actif de la SELARL, c'est une plus-value professionnelle sans abattement.
3. La séparation des risques : l'immobilier isolé n'est plus exposé à l'aléa de l'exploitation, et inversement.
La récupération de la TVA : le levier réservé au vétérinaire (option 260-2°)
C'est ici que votre statut fait toute la différence — un médecin ou un dentiste ne peut pas en profiter. Vous êtes assujetti à la TVA. Les actes de soins et les médicaments vétérinaires sont taxés au taux normal de 20 % (art. 278 du CGI, BOI-TVA-CHAMP-10-10-60-50) ; seuls certains contrôles de fécondité sur animaux d'éleveurs relèvent d'un taux réduit. L'exonération de l'article 261-4-1° du CGI vise les soins à la personne — la santé humaine — et ne s'applique pas au vétérinaire. C'est précisément ce statut d'assujetti qui ouvre le levier.
La location nue de locaux professionnels est en principe exonérée de TVA (art. 261 D du CGI). Mais comme votre clinique est assujettie, la SCI peut opter pour soumettre les loyers à la TVA (art. 260, 2° du CGI ; BOI-TVA-CHAMP-50-10). L'option se formule par lettre simple au service des impôts, couvre l'ensemble des locaux d'un immeuble donné, chaque immeuble constituant un secteur distinct. Résultat concret : la SCI facture 20 % de TVA sur les loyers et déduit la TVA payée sur l'acquisition, les gros travaux, les honoraires et les agencements. Elle récupère ainsi 20 % du coût des murs. De son côté, l'exploitant déduit en miroir la TVA des loyers (droit à déduction intégral) : l'opération est neutre pour lui et représente un gain net pour la SCI.
TVA récupérée par la SCI grâce à l'option 260-2°
TVA recuperee = prix HT des murs x 20 % Exemple : murs neufs / VEFA a 400 000 EUR HT TVA recuperee = 400 000 x 20 % = 80 000 EUR Cout en tresorerie ramene a ~400 000 EUR au lieu de 480 000 EUR TTC
La SCI récupère la TVA d'acquisition ; l'exploitant déduit en miroir la TVA des loyers. Le gain net de 80 000 € reste dans la SCI. À condition que la TVA ait bien été facturée à l'achat (neuf, VEFA) ou sur des travaux.
Ce qu'un cabinet médical ne peut pas faire (la spécificité vétérinaire)
L'option n'a d'intérêt que si la TVA a été facturée à l'achat
Dernier point technique : l'option prend effet le 1er jour du mois de sa formulation au service des impôts et n'est pas rétroactive. Pour récupérer la TVA d'acquisition, il faut donc opter avant ou concomitamment à l'achat : c'est une démarche à anticiper avec votre expert-comptable dès le compromis.
Combien de temps l'option TVA engage-t-elle ? La régularisation sur 20 ans
80 000 € récupérés, c'est beau sur le papier — mais il y a une contrepartie à connaître avant de signer l'option : elle vous engage durablement, et la TVA déduite n'est pas définitivement acquise avant 20 ans.
D'abord, l'option n'est dénonçable qu'à partir du 1er janvier de la 9e année suivant celle de sa prise d'effet (BOI-TVA-CHAMP-50-10) : elle engage donc de fait sur huit à neuf ans au minimum. Ensuite et surtout, la TVA déduite sur un immeuble se régularise par vingtièmes sur 20 ans (art. 207 de l'annexe II au CGI ; BOI-TVA-DED-60-20), l'année d'acquisition comptant pour un vingtième. Si l'affectation taxable cesse avant le terme — départ du locataire, vacance prolongée, vente non soumise à la TVA — la SCI doit reverser les vingtièmes restant à courir.
Reversement de TVA en cas de cessation avant le terme
Reversement = TVA initiale x (annees restantes / 20) Exemple : cessation a la 12e annee sur les 20 TVA initiale = 80 000 EUR Annees restantes = 20 - 12 = 8 Reversement = 80 000 x 8 / 20 = 32 000 EUR
Couper le bail soumis à TVA ou revendre tôt déclenche un reversement proportionnel. La récupération de 80 000 € n'est définitivement acquise qu'au terme des 20 ans : à articuler avec le risque de vacance.
Un cas qui dispense de régularisation : la transmission d'universalité (257 bis)
SCI à l'IR ou à l'IS : le vrai arbitrage est l'horizon, pas le taux
Beaucoup raisonnent IR vs IS en comparant les taux. À tort : ce qui décide, c'est votre horizon de détention. Une SCI est transparente à l'IR par défaut (art. 8 du CGI) ; elle peut opter pour l'IS (art. 239), option réversible jusqu'au 5e exercice, puis irrévocable. C'est une décision structurante à poser avant la création.
SCI à l'IR — détenir et transmettre
Loyers imposés au barème (TMI) + 17,2 % de prélèvements sociaux. Pas d'amortissement. Déficit foncier imputable 10 700 €/an sur le revenu global (art. 156, I-3°, hors intérêts). À la revente : plus-value des particuliers (art. 150 U), 19 % (art. 200 B), exonération d'IR à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans (art. 150 VC). Le standard pour conserver longtemps ou transmettre.
SCI à l'IS — loyers peu fiscalisés, mais sortie lourde
IS à 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 % (art. 219, I-b). L'amortissement du bâti (le terrain n'est pas amortissable, art. 39) écrase l'impôt annuel. Mais à la revente : plus-value professionnelle = prix − valeur nette comptable, amortissements réintégrés, sans abattement de durée (art. 39 duodecies). Puis 31,4 % pour sortir le boni. L'effet ciseau de la sortie.
En clair : à l'IR, vous payez plus d'impôt chaque année (le loyer net est taxé à votre TMI, plus 17,2 % de prélèvements sociaux), mais la revente est allégée par les abattements pour durée de détention. À l'IS, l'amortissement rend l'impôt annuel quasi nul, mais la revente vous rattrape : tous les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value, taxés sans le moindre abattement, et il faut encore sortir le produit de la société (ré-taxé au prélèvement forfaitaire unique). L'amortissement reporte l'impôt, il ne l'efface pas.
L'amortissement, ce « faux ami » : le mécanisme de la sortie à l'IS
Valeur nette comptable (VNC) = prix d'achat - amortissements pratiques Plus-value professionnelle = prix de vente - VNC Plus vous amortissez chaque annee, plus la VNC baisse... et plus la plus-value de revente (donc l'impot de sortie) augmente.
C'est le piège de l'article 39 duodecies : l'économie d'impôt annuelle de l'IS est mécaniquement reprise à la revente, sans aucun abattement pour durée de détention.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Régime des loyers | Revenus fonciers | Produit de la société |
| Amortissement du bâti | Non déductible | Déductible → impôt annuel faible |
| Impôt en détention | Barème (TMI) + 17,2 % de PS | IS 15 % / 25 % sur le résultat net |
| Déficit foncier | Oui, 10 700 €/an (art. 156, I-3°) | Non (logique de résultat société) |
| Plus-value de revente | Particuliers : prix − prix d'achat | Pro : prix − VNC, amortissements réintégrés |
| Abattement pour durée | Exo IR 22 ans / PS 30 ans (150 VC) | Aucun (39 duodecies) |
| Sortie du cash | Directe (associé personne physique) | Distribution ré-taxée au PFU 31,4 % |
| Horizon idéal | Conserver, transmettre, revendre | Garder à vie, TMI très élevée, jamais revendre |
Idée reçue à corriger : « il faut une SCI à l'IS pour récupérer la TVA ». Faux.
Le piège à ne jamais confondre : 150 U n'est PAS 151 septies B
Un dernier mot sur les prélèvements sociaux, parce que l'erreur est partout : sur une SCI à l'IR, revenus fonciers et plus-value immobilière restent à 17,2 % en 2026 (la hausse de CSG de la LFSS 2026 ne les touche pas). Le taux de 18,6 % ne concerne que les dividendes — donc le boni d'une SCI à l'IS. Le détail de cette dualité des prélèvements sociaux 2026 est expliqué dans notre guide dédié.
Cas chiffré : murs 400 000 € HT, 80 000 € de TVA, effet patrimonial
Prenons un dossier de A à Z : l'acquisition et la TVA, les années de détention, puis la revente. Prénom fictif, ordres de grandeur réalistes ; les calculs figent les taux 2026 et les hypothèses sont explicitées.
Note de méthode : un cas est une illustration, pas une promesse
Hypothèses — Camille, vétérinaire en SELARL, TMI 41 %
Année 0 — l'acquisition : 80 000 € de TVA récupérée
La SCI achète 400 000 € HT. Grâce à l'option 260-2°, elle récupère 400 000 × 20 % = 80 000 € de TVA. La SELARL déduit en miroir la TVA des loyers : l'opération est neutre pour elle. En trésorerie, le coût net des murs est ramené à environ 400 000 € au lieu de 480 000 € TTC.
Années 1 à 20 — la détention : IR ou IS, l'arbitrage annuel
Imposition annuelle des loyers (régime de croisière, loyer net ~20 000 €)
SCI a l'IR Loyer brut = 28 000 EUR - charges et interets d'emprunt deductibles Revenu foncier net imposable ~= 20 000 EUR Impot = 20 000 x (41 % IR + 17,2 % PS) ~= 11 640 EUR/an (mais plus-value exoneree a 22 ans / 30 ans) SCI a l'IS Loyer brut = 28 000 EUR - amortissement du bati = 320 000 / 25 ans = 12 800 EUR - charges et interets d'emprunt (~15 000 EUR) Resultat imposable -> proche de zero IS a 15 % -> symbolique
À l'IR, frottement annuel d'environ 11 640 € mais plus-value purgée à terme. À l'IS, impôt annuel quasi nul grâce à l'amortissement... mais reporté à la revente (voir ci-dessous).
Année 20 — la revente (520 000 €) : l'effet ciseau de l'IS
Imposition de la plus-value à la revente (prix 520 000 €)
Plus-value brute = 520 000 - 400 000 = 120 000 EUR
SCI a l'IR (plus-value des particuliers, art. 150 U)
A 20 ans de detention :
Abattement IR = 90 % (exo totale a 22 ans)
base IR = 12 000 x 19 % ~= 2 280 EUR
Abattement PS = 24,75 % (exo totale a 30 ans)
base PS = 90 300 x 17,2 % ~= 15 530 EUR
-> frottement IR + PS ~= 17 800 EUR
(tomberait a ~0 en attendant 30 ans)
SCI a l'IS (plus-value professionnelle, art. 39 duodecies)
Amortissements cumules = 12 800 x 20 ans = 256 000 EUR
Valeur nette comptable = (bati 320 000 - 256 000)
+ terrain 80 000 = 144 000 EUR
Plus-value pro = 520 000 - 144 000 = 376 000 EUR
IS = 42 500 x 15 % + 333 500 x 25 %
= 6 375 + 83 375 ~= 89 750 EUR
(taux reduit 15 % si conditions PME maintenues)
+ PFU 31,4 % pour sortir le boni distribue = couche en sus
-> frottement total souvent > 130 000 EURÀ 20 ans, côté IR, l'abattement IR est presque total (exonération à 22 ans) mais les prélèvements sociaux restent dus pour l'essentiel (exonération seulement à 30 ans) : le frottement avoisine 17 800 €, et tomberait à ~0 en attendant 30 ans. Côté IS, près de 90 000 € d'IS sur la plus-value professionnelle (taux réduit 15 % sous réserve des conditions PME) AVANT la taxation de la distribution : l'économie annuelle de l'IS est non seulement rattrapée, mais dépassée. L'amortissement reporte l'impôt, il ne l'efface pas.
| Bilan | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| TVA récupérée à l'achat | 80 000 € (option 260-2°) | 80 000 € (option 260-2°) |
| Impôt annuel en détention (≈) | ~11 640 €/an | Symbolique (amortissement) |
| Impôt à la revente (20 ans) | ≈ 17 800 € (PS encore dus, ≈ 0 € à 30 ans) | ≈ 90 000 € d'IS + PFU sur la distribution |
| Effet patrimonial sur 15-20 ans | Actif valorisé, sortie nette | Actif valorisé, mais sortie lourde |
| Verdict pour murs conservés / transmis | Gagnant | À réserver aux cas très spécifiques |
La leçon du cas : capitaliser la trésorerie de l'activité en patrimoine
Financer l'acquisition : crédit in fine, démembrement, loyer de marché
Camille, vétérinaire, n'a pas immobilisé toute sa trésorerie pour ses murs : elle a apporté 10 à 20 % avec les frais, puis emprunté le reste sur 15 à 20 ans. À crédit, ce sont en partie les loyers (versés par votre SELARL) et l'économie d'impôt qui remboursent l'échéance — c'est l'effet de levier. Vous détenez ainsi des murs à 400 000 € en n'ayant sorti qu'une fraction de votre poche.
Le crédit in fine adossé : maximiser les intérêts déductibles
Variante patrimoniale : la SCI peut n'acquérir que la nue-propriété des murs, un tiers (ou l'exploitant) conservant l'usufruit temporaire. La répartition se valorise selon le barème de l'article 669 du CGI ; c'est un schéma utile pour préparer une transmission anticipée, à étudier au cas par cas (voir acheter la nue-propriété en démembrement).
Le garde-fou décisif : un loyer de marché
Option TVA, IR ou IS, crédit in fine : faisons les chiffres
Un CGP indépendant modélise votre achat de murs sur 20 ans, structure l'option TVA, compare l'IR et l'IS, calibre le loyer de marché et organise le financement avec votre banque et votre notaire — sans vous pousser vers une option qui ne sert pas votre intérêt.
Quel bail pour louer les murs à sa clinique vétérinaire ?
Beaucoup de vétérinaires signent par réflexe un bail commercial, en pensant qu'une clinique l'impose. Ce n'est pas le cas. Son activité est mixte : les soins relèvent du non-commercial (BNC), la vente de médicaments et d'aliments du commercial. Le régime de droit commun de la location d'un local à un libéral reste le bail professionnel ; le bail commercial est une option, pas une obligation (à la différence d'une officine de pharmacie, pur fonds de commerce).
Bail professionnel (droit commun)
Art. 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Bail écrit, durée minimale 6 ans, reconduction tacite. Résiliation possible par le seul locataire à tout moment (préavis 6 mois). Pas de plafonnement légal du loyer. Souple, c'est le régime naturel de la clinique vétérinaire.
Bail commercial 3/6/9 (sur option)
Art. L. 145-1 et suivants du Code de commerce, applicable par convention. Plus protecteur du preneur (droit au renouvellement, propriété commerciale, plafonnement du loyer de renouvellement) mais plus rigide. Pertinent pour verrouiller la stabilité d'un emplacement à forte valeur locative.
En pratique : lequel choisir, et pourquoi ce n'est pas comme une officine
Louer les murs NUS, jamais équipés (sinon IS de plein droit)
En pratique, le bail professionnel convient à la grande majorité des cliniques. Dans tous les cas, formalisez un bail écrit, daté, avec révision indiciaire : c'est aussi ce qui sécurise la déductibilité du loyer (cf. section 6).
Transmettre les murs : donner des parts, pas un immeuble
Sur la durée, c'est là que la SCI prend tout son sens face à un immeuble détenu en direct. Là où un immeuble se transmet en bloc (et déclenche des droits d'un coup), des parts de SCI se donnent par tranches, en répétant l'abattement de 100 000 € par enfant à chaque fenêtre de 15 ans.
Le premier levier est l'abattement de donation (art. 779 et 784 du CGI) : chaque parent peut donner 100 000 € par enfant en franchise de droits, rechargeable tous les 15 ans. Un couple transmet ainsi 200 000 € par enfant tous les 15 ans, en parts de SCI, sans fiscalité — et la donation en pleine propriété avant 70 ans ouvre une réduction de droits de 50 % (art. 790 du CGI). Le second levier est le démembrement (art. 669) : vous donnez la nue-propriété des parts (valeur taxable réduite selon votre âge) en conservant l'usufruit, donc les loyers ; au décès, l'usufruit s'éteint sans droits supplémentaires. À la cession des parts, les droits d'enregistrement sont de 5 % (art. 726, I-2° du CGI, sociétés à prépondérance immobilière).
Sans convention de démembrement, l'usufruitier perd la main
Le pacte Dutreil ne s'applique PAS à une SCI de location nue
Les garde-fous : vacance, IFI, acte anormal de gestion
Restent quelques pièges qui transforment ce montage en mauvaise affaire si on les ignore. Voici les principaux, à border dès l'origine.
Le premier risque est la vacance : si le praticien cesse, déménage ou part en retraite, la SCI perd son locataire — et une clinique équipée d'un bloc et d'un chenil, en zone rurale, ne se reloue pas comme un local commercial de centre-ville. Ce risque s'articule avec la transmission : la cession des parts de la SCI et celle du fonds vétérinaire peuvent se faire séparément, ce qui ouvre des combinaisons (vendre le fonds à un repreneur, garder les murs et les lui louer). Rappelez-vous aussi que couper le bail soumis à TVA avant 20 ans déclenche une régularisation (cf. section 3).
IFI : les parts de SCI peuvent (parfois) sortir de l'assiette
Récapitulatif : les 6 erreurs à ne jamais commettre
2. Opter pour la TVA sur de l'ancien hors champ (aucune récupération, loyer alourdi).
3. Louer le local équipé (matériel) → IS de plein droit (art. 206-2).
4. Fixer un loyer hors marché → acte anormal de gestion.
5. Promettre le Dutreil sur les parts de la SCI (exclu, art. 787 B).
6. Revendre ou couper le bail TVA avant 20 ans → régularisation des vingtièmes.
Structurer votre acquisition immobilière avec Hagnéré Patrimoine
Acheter les murs de sa clinique est rarement une décision isolée : elle touche à votre fiscalité d'exploitation, à votre TVA, à votre financement, à votre IFI et à votre transmission. C'est typiquement le genre de dossier où un CGP, un notaire et un expert-comptable doivent se parler avant la signature du compromis. Chez Hagnéré Patrimoine (cabinet de Bassens en Savoie, ORIAS 23002291, présidé par Clément Chatelain, Trustpilot 4,7/5), nous coordonnons l'ensemble avec votre notaire et votre expert-comptable.
Concrètement, nous structurons le montage de l'option TVA (jusqu'à 80 000 € récupérés), nous arbitrons l'IR ou l'IS selon votre horizon, nous calibrons le loyer de marché, nous organisons le financement in fine, et nous articulons les murs avec la cession et la transmission de la clinique. Cette acquisition s'inscrit dans la stratégie patrimoniale globale du vétérinaire, détaillée dans notre hub gestion de patrimoine du vétérinaire, et se complète d'une réflexion sur la retraite CARPV (la caisse du vétérinaire) et le financement de l'installation.
Acheter les murs de votre clinique avec Clément Chatelain
Cabinet de Bassens (Savoie), 100 % indépendant. On structure l'option TVA, on arbitre l'IR ou l'IS sur la durée, on calibre le loyer de marché, on organise le financement in fine et la transmission des parts, et on coordonne avec votre notaire et votre expert-comptable. On vous dit aussi quand il vaut mieux louer qu'acheter.