Acheter les murs de son officine en SCI : IR ou IS, que choisir ?

Vous avez décidé d'acheter les murs de votre officine. Reste une question qui, sur des murs à 500 000 € revendus vingt ans plus tard, peut faire plus de 190 000 € d'écart d'impôt entre les deux montages : faut-il loger la SCI à l'IR ou à l'IS ? Avant d'y répondre, un rappel utile : acheter ses murs, c'est arrêter de financer le local de quelqu'un d'autre pour vous constituer un patrimoine, maîtriser votre outil de travail (pas de congé donné par le bailleur, un local qui reste votre point de vente) et préparer votre retraite (les loyers vous reviendront plus tard). Pour une officine bien implantée — souvent en pied d'immeuble, emplacement n° 1, là où le monopole géographique de la pharmacie valorise durablement les murs — c'est fréquemment une excellente opération. Mais le bon montage change tout, et c'est là-dessus qu'on va chiffrer.

Ce guide suppose la décision d'acheter déjà prise. Si vous en êtes encore à vous demander s'il faut acheter ou rester locataire — installation récente, mobilité, capacité d'emprunt à préserver pour le fonds et le stock —, c'est une autre analyse, traitée en amont dans faut-il acheter ou louer les murs de son officine. Une nuance propre au pharmacien : vous vous endettez souvent doublement (rachat du fonds d'officine et achat des murs). Avant de cumuler les crédits, on sécurise l'épargne de précaution et la prévoyance — puis on vient ici, pour le montage.

La SCI n'est pas la seule façon d'acheter ses murs. On peut acheter en nom propre, loger l'immeuble à l'actif de la SEL d'officine, ou — depuis 2024 — l'envisager via une SPFPL. Mais neuf fois sur dix, la SCI reste la plus souple. Voyons pourquoi.

Une SCI est une société civile immobilière (art. 1832 du Code civil) : deux associés minimum, aucun capital minimum exigé. Son premier intérêt, c'est de séparer les deux mondes : l'immobilier d'un côté, l'exploitation de l'autre. Le bien ne dépend plus de l'aléa de l'exploitation, et vous détenez des parts — un actif divisible et transmissible — plutôt qu'un immeuble en bloc. La responsabilité des associés est indéfinie mais non solidaire (art. 1857 du Code civil) : chacun répond du passif social au prorata de ses parts, et non pour le tout.

Comparée au nom propre, la SCI permet de transmettre progressivement (on donne des parts, pas un immeuble) et d'associer un conjoint ou des enfants dès l'origine. Comparée aux murs logés dans la SEL d'officine, elle évite un piège classique : un immeuble à l'actif de la société d'exploitation gonfle la valeur des titres, complique la cession de l'officine (un repreneur veut racheter le fonds et la clientèle, rarement les murs en plus) et fait basculer la plus-value de l'immeuble en plus-value professionnelle. La SCI sort proprement l'immobilier du périmètre de l'exploitation. Le b.a.-ba de l'achat des murs en SCI est traité dans notre guide pilier sur l'achat des murs en SCI.

C'est la question qui fait perdre — ou gagner — des dizaines de milliers d'euros à la sortie. Une SCI est transparente à l'IR par défaut (art. 8 du CGI) : la société ne paie pas d'impôt, chaque associé déclare sa quote-part de loyers en revenus fonciers. Mais elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés (art. 239 du CGI) : cette option se renonce jusqu'au 5^e exercice, puis devient irrévocable. Ça se décide avant de créer la SCI, pas une fois qu'elle tourne.

Là où tout se joue, c'est sur le calendrier de l'impôt. À l'IR, vous payez plus d'impôt chaque année (le loyer net est taxé à votre TMI, souvent 41 à 45 % chez le pharmacien, plus 17,2 % de prélèvements sociaux), mais la revente est allégée par les abattements pour durée de détention. À l'IS, l'amortissement réduit fortement, voire annule, l'impôt annuel — votre résultat fiscal est faible, parfois nul — puis la revente vous rattrape : tous les amortissements que vous avez déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, taxés à 25 % sans le moindre abattement, et il faut encore sortir le produit de la société (ré-taxé au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %). L'amortissement reporte l'impôt, il ne l'efface pas : l'impôt que l'IS vous épargne chaque année réapparaît à la revente, et la valorisation du bien l'alourdit encore.

Pendant l'exploitation
  Amortissement du bati          = charge fiscale annuelle
  -> Resultat imposable reduit, IS faible (effet de levier)

A la revente (art. 39 duodecies)
  Valeur nette comptable (VNC)   = prix d'achat - amortissements pratiques
  Plus-value pro                 = prix de vente - VNC
  -> Tous les amortissements deduits sont REINTEGRES dans la PV
  -> AUCUN abattement pour duree de detention
  -> Puis PFU 31,4 % pour sortir le boni

Tout le montage repose sur un seul mécanisme : votre SCI loue les murs à votre SEL d'officine, et ce loyer est déductible. L'officine étant une activité commerciale, le loyer est une charge déductible du résultat soumis à l'IS de la SEL (art. 39-1 du CGI, BIC, BOI-BIC-CHG-40-20-10) — et non du BNC comme chez un libéral. Côté SCI, ce loyer est un revenu foncier (à l'IR) ou un produit (à l'IS). Ce que vous versiez à un bailleur extérieur alimente désormais votre propre SCI.

On me demande souvent si « se louer à soi-même » tient la route. Oui : la SEL (personne morale distincte) loue à la SCI (autre personne morale), il y a bien deux patrimoines séparés. Le Conseil d'État a d'ailleurs validé de longue date la déduction d'un loyer versé à une SCI dont l'exploitant est associé (CE, 11 avril 2008, n° 287808 et n° 300302), à condition d'un versement effectif (un vrai flux d'argent) et d'une imposition corrélative en revenus fonciers chez le bailleur. La SCI ne fait que sécuriser ce schéma, avec une séparation nette de deux personnes juridiques distinctes.

C'est l'exercice que nous refaisons à chaque bilan avec un pharmacien sur le point de signer : dérouler le même dossier du compromis jusqu'à la revente, à l'IR puis à l'IS — l'achat, les années de détention, puis la sortie. Car c'est à la sortie, et non en cours de détention, que se mesure le vrai coût de l'IS. Prénom fictif, ordres de grandeur réalistes ; les calculs figent les taux 2026 et les hypothèses sont explicitées.

Pendant la détention : l'IS paraît imbattable

Chaque année, le revenu locatif net (hors intérêts d'emprunt, en régime de croisière une fois le crédit remboursé) est d'environ 30 000 − 3 000 = 27 000 €. Voyons ce qu'il devient dans chaque régime. Pendant la phase de remboursement, les intérêts d'emprunt réduisent encore ce revenu (et donc l'impôt annuel), avec la règle d'imputation détaillée à la section 6 sur l'effet de levier.

SCI a l'IR  (TMI 41 %)
  Revenu foncier net           = 30 000 - 3 000      = 27 000 EUR
  Impot = 27 000 x (41 % IR + 17,2 % PS)             ~= 15 714 EUR/an

SCI a l'IS
  Amortissement du bati        = 400 000 / 30 ans    = 13 333 EUR
  Resultat imposable           = 27 000 - 13 333     ~= 13 667 EUR
  IS a 15 %                     = 13 667 x 15 %       ~= 2 050 EUR/an

Ecart annuel apparent en faveur de l'IS  ~= 13 700 EUR/an

À la revente (20 ans) : l'effet ciseau de l'IS

Vingt ans plus tard, les murs sont revendus 700 000 €. Le calcul de sortie sépare nettement les deux régimes.

Camille - SCI a l'IR (plus-value des particuliers)
  Plus-value brute = 700 000 - 500 000               = 200 000 EUR
  Abattement IR (6 %/an de la 6e a la 21e + 4 % la 22e)
    a 20 ans (15 annees) : abattement IR = 90 %
    Base IR = 200 000 x 10 %             = 20 000 EUR
    IR a 19 % (art. 200 B)               = 20 000 x 19 %   ~= 3 800 EUR
  Abattement PS (1,65 %/an de la 6e a la 21e)
    a 20 ans (15 annees) : abattement PS = 24,75 %
    Base PS = 200 000 x 75,25 %          = 150 500 EUR
    PS a 17,2 %                          = 150 500 x 17,2 % ~= 25 886 EUR
  Total a 20 ans                                      ~= 29 686 EUR
  (et : exo IR totale a 22 ans, exo PS totale a 30 ans)

Camille - SCI a l'IS (plus-value professionnelle)
  Amortissements cumules = 13 333 x 20 ans          ~= 266 667 EUR
  Valeur nette comptable = 500 000 - 266 667         ~= 233 333 EUR
  Plus-value pro = 700 000 - 233 333                ~= 466 667 EUR
  IS = 42 500 x 15 % + 424 167 x 25 %
     = 6 375 + 106 042                              ~= 112 417 EUR
  + PFU 31,4 % pour sortir le boni distribue (~354 000 EUR) ~= 111 000 EUR
  Total a la sortie                                  > 220 000 EUR

Camille, comme la quasi-totalité des pharmaciens que nous suivons, n'achète pas ses murs comptant — et c'est tant mieux : à crédit, ce sont en partie les loyers (versés par votre SEL) et l'économie d'impôt qui remboursent l'échéance, c'est l'effet de levier. Avec un apport de 10 à 20 % et les frais, vous empruntez le reste sur 15 à 20 ans, et le loyer que vous vous versez couvre l'essentiel de la mensualité. Pour le pharmacien qui finance aussi le fonds, doser ce levier est crucial.

Les murs d'une officine ne sont pas un local de bureau ordinaire. C'est un espace lourdement aménagé : souvent un robot ou automate de dispensation en back-office, des linéaires et un agencement comptoir dessinés pour le passage, une réserve sécurisée, une chambre froide / des enceintes réfrigérées (vaccins, insulines, thermosensibles), une zone de préparation, et — comme tout établissement recevant du public — une exigence d'accessibilité PMR. La question fiscale est : qui porte quoi, la SCI ou la SEL ?

Concrètement, ranger le robot de dispensation dans la SEL et la rampe PMR dans la SCI ne change pas que la TVA : ça déplace l'arbitrage IR / IS. Les travaux immobiliers portés par la SCI alimentent un déficit foncier à l'IR (jusqu'à 10 700 €/an) ou sont amortissables à l'IS (mais creusent la VNC, donc alourdissent la plus-value de revente). Cette logique s'inscrit dans une réflexion plus large sur l'immobilier du professionnel libéral.

Pour le pharmacien, contrairement au kiné ou au dentiste d'à côté, la question est tranchée d'avance : l'officine est un fonds de commerce, et le bail qui lie la SCI à la SEL est un bail commercial. C'est une différence nette avec les confrères libéraux en BNC (kiné, médecin, orthophoniste), qui relèvent eux du bail professionnel. Le pharmacien, commerçant, bénéficie au contraire de la propriété commerciale : c'est une protection précieuse pour la valeur de l'officine.

Beaucoup de titulaires s'associent aujourd'hui à deux ou trois pour reprendre une grosse officine (SELAS ou SELARL pluri-titulaires). Quand ces associés veulent acheter les murs ensemble, la pire option est l'indivision : toute décision importante y exige l'unanimité. Prenons deux titulaires, Camille et Karim : en indivision, le jour où Karim veut vendre sa part ou refuser des travaux PMR, tout se bloque. La SCI commune résout exactement ce problème.

Dans une SCI, c'est le gérant qui administre, et les décisions se prennent à la majorité prévue par les statuts (et non à l'unanimité). Surtout, la SCI organise proprement l'entrée et la sortie des associés : une clause d'agrément contrôle qui peut devenir associé, la répartition des parts suit l'apport de chacun, et un associé qui part cède ses parts sans qu'il faille vendre l'immeuble. C'est aussi le bon véhicule pour faire coïncider la détention des murs avec celle du fonds (chaque titulaire détenant une quote-part cohérente des deux).

C'est sur la durée que la SCI rentabilise vraiment le montage. Là où un immeuble se transmet en bloc (et déclenche des droits d'un coup), des parts de SCI se donnent par tranches, en lissant la fiscalité sur toute une vie.

Le premier levier est l'abattement de donation (art. 779 du CGI) : chaque parent peut donner 100 000 € par enfant en franchise de droits, abattement rechargeable tous les 15 ans (art. 784). Un couple peut ainsi transmettre 200 000 € par enfant tous les 15 ans, en parts de SCI, sans fiscalité ; une donation en pleine propriété avant 70 ans bénéficie en outre d'une réduction de droits de 50 % (art. 790). (Le gel des abattements DMTG est régulièrement évoqué : à suivre, au conditionnel.)

Le second levier est le démembrement (art. 669 du CGI) : vous donnez la nue-propriété des parts à vos enfants — sa valeur taxable est réduite selon votre âge (par exemple, entre 61 et 70 ans révolus, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété ; à partir de 71 ans, 70 %) — tout en conservant l'usufruit, donc les loyers. À votre décès, l'usufruit s'éteint et vos enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires (art. 1133 du CGI).

Pour le mécanisme détaillé du démembrement et les règles générales d'abattement, voyez la donation des parts en démembrement et l'abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans.

Le jour où vous cédez l'officine, le repreneur rachète le fonds (et, le cas échéant, vos parts de SEL). Mais les murs logés en SCI restent à Camille : c'est exactement ce pourquoi elle ne les a pas mis dans sa SELARL. Trois options s'ouvrent alors, et le bon choix dépend de vos besoins de revenus et de vos projets pour vos enfants.

Au conditionnel : des propositions de réforme de la plus-value immobilière (raccourcissement des durées, coefficient d'érosion monétaire) ont circulé, mais elles ne sont pas promulguées. Au 24 juin 2026, le régime 22 ans (IR) / 30 ans (PS) reste pleinement en vigueur. Gardez aussi à l'esprit que les loyers fonciers augmentent votre revenu fiscal de référence : à très haut revenu (au-delà de 250 000 €), surveillez la CEHR (art. 223 sexies) et la CDHR (art. 224, reconduite par la LF 2026). (L'IFI sur les parts de SCI affectées à l'exploitation peut être exonéré au titre des biens professionnels — au conditionnel, art. 975, cf. section 2.)