Enveloppes, IFI et patrimoine constitué

Un client nous a écrit trois jours avant son vol pour Athènes : son conseiller bancaire venait de lui annoncer que son PEA serait clôturé au départ, que son assurance-vie deviendrait « non gérable », et qu’il valait mieux tout solder avant la fin du mois. Les trois affirmations étaient fausses. La quatrième, celle qu’on ne lui avait pas faite, était la seule qui comptait : ses 340 000 € de parts de SCPI allaient continuer à supporter l’impôt français au premier euro, entrer dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, et perdre au passage le plafonnement qui les protégeait.

C’est la configuration ordinaire. Sur les enveloppes, le départ vers la Grèce produit très peu de ruptures juridiques et beaucoup de pertes d’objet : l’enveloppe survit, son avantage fiscal ne sert plus à rien. Et il produit une poignée de ruptures réelles, concentrées sur des points qu’aucune brochure ne met en avant, parce qu’ils ne se lisent pas sur le contrat mais dans le code de la sécurité sociale et dans la convention du 11 mai 2022.

Ce chapitre traite les enveloppes que vous détenez le jour où vous décidez de partir, une par une, avec la même grille à chaque fois. Trois questions, dans cet ordre. Première : l’enveloppe survit-elle au transfert de domicile, et sous quelle protection juridique exactement ? Deuxième : que la France continue-t-elle de prélever, à quel taux, sur quel article ? Troisième : que la Grèce prélève-t-elle sur le même revenu, sachant que la réponse change du tout au tout selon que vous relevez du droit commun, de l’article 5Α ou de l’article 5Β ? La plupart des notes que nous lisons répondent à la deuxième question et ignorent les deux autres. C’est la troisième qui décide.

Deux rappels de cadre, parce que tout le reste en découle. La convention entre la France et la Grèce du 11 mai 2022, entrée en vigueur le 30 décembre 2023 et applicable depuis le 1^er janvier 2024(décret n° 2024-16 du 9 janvier 2024 ; commentaires BOI-INT-CVB-GRC du 11 septembre 2024), ne vise à son article 2 § 1 que les impôts sur le revenu : elle ne comporte aucun article sur la fortune, et il n’existe aucune convention franco-hellénique en matière de successions ou de donations. Et les prélèvements sociaux ne se lisent pas dans la convention : ils se lisent dans le code de la sécurité sociale et dans le règlement (CE) n° 883/2004, où le taux dépend de la caisse qui paie vos soins, non du pays où vous dormez. Le chapitre 10 pose ces deux règles ; nous les appliquons ici enveloppe par enveloppe.

Ce que le départ éteint, ce qui survit

Le tableau ci-dessous sépare les deux colonnes que l’on confond systématiquement : ce qui disparaît juridiquement au moment du transfert de domicile, et ce qui subsiste en perdant sa raison d’être. Un plan d’épargne en actions qui survit sans utilité n’est pas dans la même situation qu’une réduction d’impôt qui s’éteint : le premier se conserve gratuitement, la seconde commande un arbitrage immédiat.

Une observation avant d’entrer dans le détail. Aucune ligne de ce tableau ne dit « le contrat est clôturé ». C’est le premier écart entre le droit et la pratique : un établissement peut parfaitement refuser de continuer à servir un client devenu non-résident, pour des raisons de conformité, de distribution ou de coût, et il le fait régulièrement. Ce refus est une décision commerciale, pas une conséquence fiscale. Il se négocie, il se conteste, il peut conduire à transférer le support ailleurs : il ne se subit pas comme une règle de droit. Faites-vous préciser par écrit, avant le départ, le fondement invoqué. Dans la moitié des dossiers que nous instruisons, il n’y en a aucun.

Le PEA : l’appartenance à l’Union ne change rien, et c’est justement le problème

Commençons par la question qu’on nous pose : la Grèce étant dans l’Union, le PEA est-il mieux traité que si l’on partait à Dubaï ou à Singapour ? La réponse est non, et elle mérite d’être expliquée parce qu’elle contredit l’intuition. Le maintien du plan ne dépend pas de l’appartenance à l’Union : il dépend du seul point de savoir si l’État de destination figure sur la liste des États et territoires non coopératifs de l’article 238-0 A du CGI. Ni les Émirats arabes unis ni Singapour n’y figurent. Un départ vers l’un ou l’autre laisse donc le plan ouvert exactement comme un départ vers Athènes.

Ce que l’appartenance à l’Union change, en revanche, c’est ce que le plan peut conteniret ce qu’il vous reste à en attendre. Le PEA n’accueille que des titres de sociétés ayant leur siège dans un État membre de l’Union ou dans un autre État de l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative. Les actions grecques y sont donc éligibles. Un résident de Grèce peut, en droit, loger dans son plan français des titres d’émetteurs helléniques, ce qui n’est possible depuis aucune destination extra-européenne pour les titres du pays d’accueil. La portée pratique reste faible, la capitalisation boursière hellénique éligible étant étroite, mais le point est réel et personne ne le mentionne.

Sur la nature de la protection, il faut être précis, parce qu’elle n’est pas de niveau législatif. La règle de maintien du plan procède de l’instruction 5 I-3-12 du 8 mars 2012, publiée au Bulletin officiel des impôts n° 33 du 20 mars 2012 et applicable aux transferts intervenus à compter de cette date, reprise depuis au BOI-RPPM-RCM-40-50-20-20. L’article L. 221-32 du code monétaire et financier, lui, reste muet sur le transfert de domicile comme sur les États non coopératifs. Ce n’est donc pas la loi PACTE du 22 mai 2019 qui porte la règle, contrairement à ce qu’on lit couramment : vous disposez d’une doctrine opposable à l’administration sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, pas d’une garantie légale. La distinction compte le jour où la doctrine change.

Vient ensuite la seule question qui décide de l’arbitrage : à quoi sert encore ce plan. Le gain net de retrait échappe à l’impôt français, mais pour une raison qui n’a rien à voir avec le PEA : un non-résident n’est imposable que sur ses revenus de source française, et l’article 13 § 5 de la convention réserve à la Grèce, de manière exclusive, l’imposition des gains provenant de l’aliénation de titres. Autrement dit, votre compte-titres ordinaire bénéficie déjà, côté français, du même résultat que votre PEA. Les prélèvements sociaux sont nuls dans les deux cas, les produits du plan ne figurant dans aucune des deux catégories du champ de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale. L’écart entre les deux enveloppes, du point de vue français, est nul.

Un dernier point, qui n’est pas résolu et que nous signalons sans le combler. Les dividendes de sociétés françaises logés dans le plansupportent-ils la retenue à la source de l’article 119 bis, 2 du CGI ? L’exonération attachée au PEA est une exonération d’impôt sur le revenu propre aux résidents, ce qui plaide pour l’application de la retenue ; nous n’avons trouvé aucune source qui le confirme, et nous le donnons comme une déduction, pas comme une règle. L’enjeu n’est pas marginal sur un plan plafonné à 150 000 € de versements investi en valeurs de rendement : à 4 % de rendement sur 250 000 € d’encours, 12,8 % de retenue représentent 1 280 € par an, prélevés à l’intérieur d’une enveloppe réputée exonérée. Vérifiez vos relevés de crédit de dividendes dans les douze mois du départ : c’est le seul moyen de savoir ce que votre teneur de compte applique réellement.

Le compte-titres : l’enveloppe qui gagne, et la seule ligne qui coûte encore

C’est le poste où le départ produit le gain français le plus net. L’article 244 bis C du CGI écarte déjà l’article 150-0 A pour les non-résidents. Reste l’article 244 bis B, qui institue un prélèvement sur les cessions de participations substantielles — plus de 25 % des droits aux bénéfices sociaux détenus, avec le groupe familial, à un moment quelconque des cinq années précédant la cession. Il est inopérant face à la convention : l’article 13 § 5 réserve à la Grèce, exclusivement, l’imposition des gains provenant de l’aliénation de tous biens autres que ceux visés aux paragraphes précédents. La France ne peut pas imposer, participation substantielle comprise. La seule exception tient à l’article 13 § 4, qui vise les titres de sociétés dont plus de 50 % de la valeur provient d’immeubles français à un moment quelconque des 365 jours précédant l’aliénation, et dont l’imposition n’est pasexclusive : la France impose par l’article 244 bis A, la Grèce impose aussi, et élimine par imputation.

Les intérêtsde source française ne supportent aucune retenue française lorsque le bénéficiaire est situé dans un État coopératif : 0 % en France. La convention plafonne à 5 % (article 11 § 2), plafond sans portée puisque le droit interne ne prélève rien. Une mise en garde sur un contresens recopié de note en note : le § 3 d) du même article, qui prévoit une imposition exclusive dans l’État de résidence, vise les intérêts « payés au titre d’un prêt de toute nature accordé par un établissement de crédit ». Il concerne un établissement prêteur, pas un particulier détenteur d’obligations. Le résultat chiffré est identique ; une réclamation bâtie sur le mauvais paragraphe se perd.

Reste la seule ligne qui coûte encore : les dividendes de sociétés françaises. Ils supportent la retenue à la source de l’article 119 bis, 2 du CGI, au taux de 12,8 %pour les personnes physiques (article 187, 1-2°). La convention plafonne cette retenue à 15 % (article 10 § 2 b), plafond que le droit interne respecte déjà : c’est bien 12,8 % qui s’applique, et il n’y a rien à réclamer au titre du taux conventionnel. Ce point est important à comprendre à l’envers de ce qu’on lit : la convention France-Grèce ne procure aucunallègement sur les dividendes français, puisque le droit interne est déjà plus favorable que le plafond conventionnel. Les formulaires 5000 et 5001 ne vous feront pas descendre en dessous de 12,8 %.

Ce que la retenue de 12,8 % coûte réellement dépend entièrement du régime grec, parce que la Grèce n’impute que dans la limite de son propre impôt. Le tableau suivant chiffre un dividende français de 100 000 € brut dans les trois configurations. Il est le premier calcul à poser sur la table pour un client dont le portefeuille est concentré sur des valeurs françaises de rendement.

Trois enseignements sortent de ce tableau, et le troisième est celui qui déplace une allocation. La charge française sur le dividende est la mêmedans les trois régimes : le régime grec ne change pas ce que la France prélève, il change seulement ce que la Grèce vous rend. Le passage d’un résident de France à un résident de Grèce divise la charge par deux et demi, de 31,4 % à 12,8 %. Et surtout : 7,8 points sur dix, dans le régime de droit commun, sont perdus par plafonnement du crédit. Un portefeuille de valeurs françaises de rendement, transporté en Grèce sans être retouché, laisse chaque année cette fraction sur la table. Le même portefeuille composé de valeurs d’émetteurs qui ne prélèvent pas de retenue à la source, ou d’émetteurs grecs, ne la laisse pas. Nous ne recommandons aucune ligne : nous disons que la question de la localisation des émetteursdevient, au départ, un paramètre fiscal aussi lourd que le choix des supports, et qu’elle n’est presque jamais posée. Tout arbitrage de portefeuille comporte un risque de perte en capital et des frais de transaction : ce paramètre s’ajoute à l’analyse financière, il ne s’y substitue pas.

L’assurance-vie française : le prélèvement est bien obligatoire, et nous avons ouvert la source

Le chapitre 10 de ce guide a laissé un point ouvert : le caractère obligatoire, pour un non-résident, du prélèvement sur les produits d’un rachat, souvent affirmé mais non retrouvé sur une source primaire. Nous l’avons instruit, et nous corrigeons ici deux choses — le fondement, qui circule faux, et la conclusion, qui est acquise.

Une fois le caractère obligatoire acquis, les taux se lisent au II bis de l’article 125-0 A, dans les mêmes termes que pour un résident ayant opté. Pour les primes versées depuis le 27 septembre 2017 : 7,5 %sur un contrat de plus de huit ans, tant que le total des primes versées et non encore remboursées sur l’ensemble des contrats du souscripteur, apprécié au 31 décembre de l’année précédant le rachat, n’excède pas 150 000 € ; 12,8 %au-delà de ce seuil comme sur les contrats de moins de huit ans. Le seuil de 150 000 € est un seuil de primes, non d’encours : un contrat de 900 000 € alimenté par 120 000 € de primes reste sous le seuil. C’est l’erreur de lecture la plus fréquente sur cette ligne, et elle joue 5,3 points.

Les prélèvements sociaux, eux, sont nuls. Les produits d’assurance-vie ne figurent dans aucune des deux catégories du champ ouvert aux non-résidents par les articles L. 136-6, I bis et L. 136-7, I, 2° du code de la sécurité sociale, qui ne visent que les revenus d’immeubles situés en France et les plus-values immobilières. C’est un gain de 17,2 pointspar rapport à un résident de France, et c’est le plus gros écart de toute cette enveloppe. Notons au passage que la hausse de la contribution sociale généralisée sur les produits de placement, portée de 9,2 à 10,6 % par l’article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, ne concerne pas l’assurance-vie, maintenue à 17,2 % pour un résident : la comparaison se fait bien à 17,2 et non à 18,6.

Il reste une question que l’on nous pose sous une forme trompeuse : la clause de non-discrimination ne permet-elle pas de récupérer les abattements de 4 600 et 9 200 € ? La réponse tient à la lecture combinée de deux paragraphes de l’article 22, et elle est défavorable.

Le dénouement par décès obéit à une logique entièrement différente, et il est le seul endroit du dossier où l’installation en Grèce produit un gain français à la fois net et certain. Le prélèvement de l’article 990 Idu CGI — 20 % après un abattement de 152 500 € par bénéficiaire, puis 31,25 % au-delà de 700 000 € — n’est dû que si le bénéficiaire a son domicile fiscal en France au moment du décès etl’a eu pendant au moins six des dix années précédentes, ou si l’assuré y a son domicile fiscal au moment du décès. Un assuré résident de Grèce dont les bénéficiaires sont eux-mêmes non-résidents, ou résidents de France depuis moins de six ans, est hors du champ.

Deux réserves, et elles concernent la majorité de nos dossiers. La configuration la plus fréquente est celle d’un parent installé en Grèce dont les enfants sont restés en France : la condition tenant au domicile du bénéficiaire est alors remplie, et le prélèvement est dû. L’expatriation du souscripteur ne suffit donc pas ; c’est la résidence du bénéficiaire qui commande, et elle ne dépend pas de vous. Seconde réserve : l’article 990 I est un prélèvement sui generis, ni impôt sur le revenu ni droit de succession. Il n’est couvert par aucune convention avec la Grèce, ce qui interdit tout crédit d’impôt lorsqu’il est dû.

Les primes versées après 70 ansrelèvent de l’article 757 B : elles donnent ouverture aux droits de succession suivant le degré de parenté, après un abattement global de 30 500 €, pour les contrats conclus à compter du 20 novembre 1991 — limite temporelle qui ne figure pas dans l’article 757 B lui-même mais résulte de l’article 26 de la loi n° 91-1323 du 30 décembre 1991 et de la doctrine. Cet article ne comporte pas de règle de territorialité propre : elle résulte de l’article 750 ter, et tout dépend donc du situsde la créance contre l’assureur. Le deuxième alinéa du 2° répute françaises « les créances sur un débiteur qui est établi en France ou qui y a son domicile fiscal », ce qui paraît viser la créance contre un assureur français ; nous n’avons trouvé aucune doctrine confirmant expressément cette qualification pour un contrat d’assurance-vie, et nous ne la présentons pas comme acquise. Le chapitre 13 traite la transmission et le versant grec, qui rattache le capital décès à la tête du bénéficiaireet non à celle de l’assuré : c’est là que se logent les doubles impositions les plus lourdes, et nous n’en publions aucun chiffrage.

Les SCPI : l’enveloppe que le départ ne soulage pas

Toutes les autres lignes de ce chapitre s’allègent en passant la frontière. Celle-ci ne bouge pas, et elle s’alourdit sur un point. La chaîne juridique est courte. La société de placement immobilier relève de l’article 8 du CGI : elle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, l’associé est imposé directement sur sa quote-part, dans la catégorie des revenus fonciers. Pour un résident de Grèce, cette quote-part est un revenu d’immeuble situé en France : l’article 6 de la convention attribue le droit d’imposer à l’État de situation, et l’article 164 B, I, a du CGI qualifie de source française les revenus d’immeubles sis en France. Il n’y a rien à négocier.

Ce que le départ change, c’est le taux, et il le change dans le mauvais sens. L’impôt sur le revenu passe sous le plancher de l’article 197 A : 20 %de la fraction du revenu net imposable n’excédant pas la limite supérieure de la deuxième tranche du barème — 29 579 €pour les revenus de 2025 — et 30 %au-delà, sauf à justifier que le taux moyen résultant de l’application du barème à l’ensemble des revenus mondiaux serait inférieur. Un porteur de parts qui percevait 18 000 € de revenus fonciers imposés dans les tranches basses du barème français passe donc, du jour au lendemain, à 20 % au premier euro. Et l’article 164 A supprime toute imputation de charges du revenu global : un client qui neutralisait ses revenus fonciers par des versements sur un plan d’épargne retraite perd cet outil au 1^er janvier de son année de départ.

Le second poste est celui qui vaut 9,7 points, et il ne se lit ni dans le contrat ni dans la convention.

Reste l’impôt sur la fortune immobilière, et c’est là que les parts de SCPI diffèrent de tout le reste du patrimoine financier. Une personne physique non domiciliée en France y est soumise à raison des seuls biens et droits immobiliers situés en France (article 964, 2° du CGI), etdes parts ou actions de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de tels biens, détenus directement ou indirectement. Le compte-titres, le PEA et l’assurance-vie en unités de compte non immobilières restent hors assiette. Les parts de SCPI, non : elles entrent, à hauteur du coefficient immobilier français communiqué par la société de gestion. Le seuil demeure de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable, et le plafonnement de l’article 979est fermé aux non-résidents par la lettre même du texte, qui vise l’impôt « du redevable ayant son domicile fiscal en France ».

Une échappatoire existe pour les organismes de placement collectif, et il faut dire pourquoi elle ne joue pas ici. L’article 972 bisdu CGI exclut de l’assiette les droits détenus dans certains organismes de placement collectif à deux conditions cumulatives : que le redevable détienne, seul ou avec les membres de son foyer, moins de 10 %des droits de l’organisme, et que l’actif de celui-ci soit composé, directement ou indirectement, de moins de 20 %de biens ou droits immobiliers imposables. Cette exclusion s’applique aussi au non-résident. Elle est structurellementhors de portée d’une société de placement immobilier, dont l’actif est immobilier par construction : la seconde condition ne peut pas être remplie. Retenez-en l’usage inverse, qui est réel : un fonds diversifié détenant une poche immobilière minoritaire échappe à l’assiette, là où des parts de SCPI y entrent. Deux supports voisins dans une allocation, deux traitements opposés.

Un mot enfin sur les SCPI investies hors de France, dont le poids dans les allocations récentes est considérable. Pour un résident de Grèce, la quote-part de revenus correspondant à des immeubles situés en Allemagne, aux Pays-Bas ou en Espagne n’est pas un revenu de source française au sens de l’article 164 B, et la France n’aurait donc pas de titre à l’imposer ; la fraction étrangère devrait de même rester hors de l’assiette d’IFI d’un non-résident, celle-ci étant limitée aux immeubles français. Mais la société est française, et toute sa mécanique déclarative est construite pour des associés résidents. Le point de départ obligé de l’analyse est le § 2 du Protocole annexé à la convention, qui fait partie intégrante de celle-ci et subordonne la qualité de résident d’une société de personnes française à ce que tousses porteurs de parts soient personnellement soumis à l’impôt en France sur leur quote-part — condition qui mérite un examen sérieux pour une société comptant des associés non-résidents. La combinaison de la convention France-Grèce, de la convention conclue avec l’État de situation des immeubles et de la translucidité française n’a pas pu être établie sur source primaire. Nous n’affirmons rien, et nous faisons instruire ce point avant de conseiller de conserver ou de céder ces parts au départ.

Les groupements forestiers : l’avantage qui survit, celui qui s’éteint, et ce qu’on ne peut pas revendre

Les parts de groupements forestiers et de groupements fonciers forestiers occupent, dans la plupart des allocations que nous reprenons, une place modeste en montant et disproportionnée en contrainte. Le départ les coupe en deux : l’avantage d’impôt sur la fortune survit intégralement, l’avantage d’impôt sur le revenu s’éteint, et l’illiquidité, qui était le prix à payer, devient le sujet principal.

Ce qui survit. L’article 976du CGI étend à l’impôt sur la fortune immobilière l’exonération partielle des 3° du 1 et 2° du 2 de l’article 793 : les bois et forêts et les parts de groupements forestiers ne sont compris dans l’assiette qu’à concurrence du quart de leur valeur vénale réelle, soit une exonération des trois quarts. Cette exonération est une règle d’assiette, indifférente au domicile du redevable : elle joue pour un résident de Grèce exactement comme pour un résident de France. Sur une ligne de 400 000 €, elle sort 300 000 € de l’assiette, ce qui n’est pas rien lorsque le patrimoine immobilier français frôle le seuil de 1 300 000 €.

Elle est enfermée dans trois conditions que la documentation commerciale résume en une ligne et qu’il faut lire en entier. Un engagement d’appliquer pendant trente ans à la forêt un régime d’exploitation normale, souscrit sur papier libre lors du premier dépôt de déclaration. Un certificat du directeur départemental des territoires attestant que le bien présente une garantie de gestion durable, établi depuis moins de six mois lors du premier dépôt, puis renouvelé tous les dix ans. Et, pour les parts acquises à titre onéreux, une détention depuis plus de deux ans— condition qui s’efface pour les parts souscrites lors de la constitution du groupement ou d’une augmentation de capital. La rupture de l’engagement entraîne un droit supplémentaire égal à 30 %, 20 % ou 10 % de la réduction consentie selon le moment de la rupture.

Deux points d’attention propres à l’expatriation. Le certificat et l’engagement sont des formalités françaises, à accomplir depuis la Grèce, sur des documents adressés à une administration départementale française : prévoyez un mandataire ou une domiciliation de correspondance avant de partir, faute de quoi l’échéance décennale du certificat passe inaperçue et l’exonération tombe sur un défaut de production. Et l’exonération ne dispense évidemment pas de déclarerles parts : elles figurent dans la déclaration d’IFI pour leur valeur totale, l’abattement étant appliqué ensuite.

Le versant grec de cette ligne appelle enfin une réserve que nous n’avons pas levée. Les revenus distribués par un groupement forestier sont, côté français, des bénéfices agricoles forfaitaires de source française, imposables en France par l’article 6 de la convention puisqu’ils procèdent de biens immobiliers. Leur qualification en droit grec — revenu foncier au barème autonome de 15 / 25 / 35 / 45 %, revenu d’activité agricole au barème général, ou distribution — n’est pas établie, et elle commande le montant du crédit d’impôt de l’article 21 § 2. Les montants en jeu sont faibles, la plupart des groupements distribuant peu ; nous ne publions pas de taux.

Le versant grec : le même portefeuille, trois régimes, trois résultats

Tout ce qui précède décrit ce que la France prélève. Il reste la moitié du calcul, et c’est celle qui varie : ce que la Grèce prélève sur les mêmes flux. Trois situations, et elles ne se ressemblent pas.

Le droit commun. C’est le contrefactuel de tout le reste, et c’est aussi le régime de la majorité des expatriés, qui ne remplissent les conditions d’aucun des trois régimes de faveur ou en sortent au bout de quinze ans. Les revenus de vos enveloppes françaises y sont imposés catégorie par catégorie : dividendes à 5 % (article 40 § 1 ΚΦΕ), intérêts à 15 %(article 40 § 2), plus-values de cession de titres à 15 %(articles 42 § 1 et 43), revenus fonciers au barème autonome de 15 / 25 / 35 / 45 %(article 40 § 4). Pour les personnes physiques, la retenue épuise l’obligation fiscale sur les dividendes et les intérêts : le revenu n’est pas réintégré au barème. La double imposition s’élimine par imputation, non par exonération (article 21 § 2 de la convention), et le crédit est plafonné à l’impôt grec correspondant.

L’article 5Α. Le forfait de 100 000 €par an, porté à 120 000 € avec un membre de famille couvert, épuise toute obligation fiscale sur les revenus de source étrangère — ce que sont, vus d’Athènes, tous les revenus de vos enveloppes françaises. Deux conséquences pour ce chapitre, et elles jouent en sens contraire. La première est favorable : quel que soit le montant racheté sur votre assurance-vie, cédé sur votre compte-titres ou distribué par vos parts, la Grèce ne prélève rien de plus que le forfait. La seconde est brutale : l’impôt étranger déjà payé « ne s’impute sur aucune obligation fiscale en Grèce » (article 5Α § 2). Vos 12,8 % de retenue sur dividendes français, vos 20 ou 30 % d’impôt sur les revenus de SCPI, vos 7,5 ou 17,2 % de prélèvements sociaux sont définitivement perdus, et ils s’ajoutent aux 100 000 €. Le forfait ne se substitue pas à l’impôt français : il s’empile dessus.

L’article 5Β. Le retraité admis au régime acquitte un impôt autonome de 7 %sur la totalité de ses revenus de source étrangère. Deux traits le distinguent du précédent, et ils comptent ici plus qu’ailleurs. L’impôt étranger s’impute : la décision A.1062/2026 renvoie à l’article 9 ΚΦΕ, le crédit est plafonné à l’impôt grec correspondant au même revenu et l’excédent n’est pas restitué, mais il existe. Et l’article 5Β § 8 comporte une clause de sauvegarde conventionnelle absente des articles 5Α et 5Γ : le régime « n’affecte pas l’application des conventions internationales ». Cette clause place le retraité sur un terrain conventionnel plus confortable que le haut patrimoine, ce qui n’est pas indifférent lorsqu’il s’agit de revendiquer, par voie de réclamation, la restitution d’un prélèvement français sur un rachat d’assurance-vie.

Un dernier mot sur l’article 5Γ, régime des impatriés : il ne vise que le revenu de travail salarié et l’activité professionnelle acquis en Grèce, avec un abattement de 50 % pendant sept exercices. Il ne dit rien de vos enveloppes françaises, qui restent au droit commun grec. Un cadre expatrié sous 5Γ chiffre donc son portefeuille comme un contribuable de droit commun : 5 % sur les dividendes, 15 % sur les intérêts et les plus-values.

PROFIL. Couple, 63 et 61 ans, installé à Athènes le 1er mars.
        Retraites françaises du secteur privé. Restent à la charge
        d'un régime français d'assurance maladie (formulaire S1).

        PATRIMOINE CONSERVÉ EN FRANCE
          Compte-titres 1 200 000 €, dont 700 000 en actions
            françaises de rendement, 3,5 % de dividende brut ..... 24 500 €
          PEA 260 000 €, capitalisant, aucun retrait ................... 0 €
          Assurance-vie 900 000 €, 14 ans, primes versées 480 000 €
            rachat partiel de 60 000 €, part de produits ......... 22 000 €
          Parts de SCPI françaises 340 000 €, 4,4 % ............... 14 960 €
          Parts de groupement forestier 120 000 €, distribution .... 1 400 €

        CE QUE LA FRANCE PRÉLÈVE
          Dividendes 24 500 x 12,8 % (art. 119 bis, 2) ............ 3 136 €
          Rachat assurance-vie 22 000 x 12,8 % ................... 2 816 €
            (primes versées supérieures à 150 000 €)
          Revenus de SCPI 14 960 x 20 % (art. 197 A) .............. 2 992 €
          Prélèvements sociaux SCPI 14 960 x 17,2 % ............... 2 573 €
            (17,2 % et non 7,5 % : couple sous S1, donc à la charge
             d'un régime français — voir la section SCPI)
          Groupement forestier 1 400 x 20 % ......................... 280 €
          PEA : aucun retrait, aucune imposition ....................... 0 €
          TOTAL FRANCE ........................................... 11 797 €

        CE QUE LA GRÈCE PRÉLÈVE EN SUS

          A. DROIT COMMUN GREC
             Dividendes 24 500 x 5 % = 1 225 €
               crédit d'impôt plafonné à 1 225 € -> solde dû ......... 0 €
             Rachat assurance-vie : qualification non tranchée,
               non chiffré ........................................... —
             SCPI et forestier : barème foncier 15 % sur 16 360 €
               = 2 454 €, crédit plafonné à 2 454 € -> solde dû ...... 0 €
             TOTAL GRÈCE ............................................. 0 €
             CHARGE GLOBALE ..................................... 11 797 €

          B. ARTICLE 5Β (retraités)
             Impôt autonome de 7 % sur les revenus étrangers
               7 % x (24 500 + 22 000 + 14 960 + 1 400) .......... 4 400 €
             Crédit d'impôt français imputé, plafonné à 4 400 ... -4 400 €
             Solde dû en Grèce ....................................... 0 €
             CHARGE GLOBALE ..................................... 11 797 €
             (les pensions françaises basculent en outre à 7 %
              au lieu du barème français : c'est là que le régime
              se gagne, pas sur les enveloppes)

          C. ARTICLE 5Α (hauts patrimoines) — aucune imputation
             Forfait annuel ...................................... 100 000 €
             Impôt français déjà payé : perdu, aucun crédit ...... +11 797 €
             Investissement de 500 000 € immobilisé quinze ans
             CHARGE GLOBALE .................................... 111 797 €

Ce chiffrage dit trois choses qu’il vaut mieux avoir lues avant de choisir un régime. La charge française ne bouge pas : 11 797 € dans les trois hypothèses, parce que la convention et le droit interne français ignorent votre statut grec. Le régime des retraités ne se gagne pas sur les enveloppes, où le crédit d’impôt neutralise l’écart, mais sur les pensions, qui basculent à 7 % au lieu du barème français. Et le régime des hauts patrimoines est, sur ce profil, un surcoût sec de 100 000 € par an : il ne devient défendable qu’au-delà de points morts que le chapitre 05 chiffre — de l’ordre de 2 000 000 € de dividendes annuels, 667 000 € d’intérêts ou de plus-values, 249 000 € de revenus au barème. Un patrimoine important logé dans des supports capitalisants n’en tire rien.

Ce qui se décide avant le départ, parce qu’après il est trop tard

Trois échéances commandent l’ordre des opérations, et elles ne se rattrapent pas. Nous les posons ici parce qu’elles s’appliquent aux enveloppes de ce chapitre, la chronologie complète du départ relevant du chapitre 08 et l’exit tax du chapitre 09.

L’exit tax saisit la veille du départ, et l’appartenance à l’Union ne l’annule pas. La phrase « de toute façon, l’exit tax ne s’applique pas quand on part dans l’Union » est fausse. Ce que l’appartenance à l’Union procure, c’est le sursis de plein droit : le texte dispose qu’« il est sursis au paiement de l’impôt » lorsque le contribuable transfère son domicile dans un État membre. Aucune demande, aucune garantie, aucun représentant fiscal. Mais l’imposition est bien établie, calculée, mise en recouvrement et portée sur un avis : le sursis suspend son exigibilité, il ne l’efface pas. Le taux est de 12,8 %d’impôt sur le revenu et de 18,6 % de prélèvements sociaux pour un départ intervenu à compter du 1^er janvier 2026, soit 31,4 %des plus-values latentes, hors option pour le barème. Ces deux composantes ne se cumulent jamais avec autre chose : c’est le total, pas une base à laquelle ajouter.

Ce qui efface la dette est le dégrèvement, acquis à l’expiration d’un délai de deux ans de conservation des titres, porté à cinq ans lorsque la valeur globale des titres excède 2 570 000 €à la date du transfert. La conséquence pratique pour ce chapitre est directe : un compte-titres dont vous envisagez de céder les lignes dans les deux ans du départ ne doit pas être traité comme un compte-titres ordinaire. Céder trop tôt met fin au sursis et rend l’impôt immédiatement exigible, alors même que l’article 13 § 5 de la convention réserve la plus-value postérieure au départ à la seule Grèce. Deux régimes se superposent sur le même titre, et seul le calendrier les sépare.

L’impôt sur la fortune immobilière de l’année du départ est déjà joué. Le fait générateur se place au 1^erjanvier : un départ en cours d’année laisse subsister une imposition sur le patrimoine immobilier mondialau titre de cette année-là. Partir le 2 janvier ne sert donc à rien de ce point de vue. En revanche, l’arbitrage sur les parts de SCPI, lui, se décide avant ce 1^erjanvier : c’est la seule ligne financière de votre patrimoine qui entre dans l’assiette, et vous perdez le plafonnement de l’article 979 dès la première année de non-résidence.

Les enveloppes illiquides ne se soldent pas dans l’urgence. Les parts de groupements forestiers, comme les parts de SCPI sur un marché secondaire tendu, se cèdent en trimestres et non en semaines. Un porteur qui décide en novembre de solder avant un départ prévu en février n’a pas les moyens de tenir ce calendrier, et une cession menée dans l’urgence se paie par une décote. Ces deux lignes s’examinent six à douze mois avant le départ. C’est le seul conseil de méthode de ce chapitre qui n’a rien de fiscal, et c’est celui que nous voyons le plus souvent négligé.

Récapitulatif : conserver, arbitrer, solder

Le tableau ci-dessous rassemble les conclusions du chapitre. Il classe chaque enveloppe en trois catégories et donne le motif, parce qu’un classement sans motif ne se transpose pas à un autre dossier. Deux avertissements avant de le lire. Aucune ligne ne vaut par elle-même : le classement change selon le régime grec visé, l’affiliation sociale réelle et l’existence d’un projet de retour. Et « solder » ne signifie jamais « vendre à n’importe quel prix » : une cession comporte des frais, un risque de marché et, pour les supports non cotés, un risque de perte en capital que le gain fiscal ne compense pas nécessairement.

Deux impôts sur la pierre, deux pays, et aucun pont entre les deux. La convention du 11 mai 2022ne comporte aucun article « Fortune » : son article 2 § 1 ne vise que les impôts sur le revenu, et le mot n’apparaît pas une seule fois dans le traité. L’impôt sur la fortune immobilière français et l’ENFIA grec s’appliquent donc chacun sur le seul fondement de son droit interne, sans clause de répartition et sans crédit croisé. C’est le point de départ obligé, et il commande tout ce qui suit.

Reste que l’absence de convention ne signifie pas l’absence de mécanisme. Le droit interne français en contient deux, l’article 974 pour le passif et l’article 980 pour l’imputation des impôts étrangers, et la question de savoir s’ils jouent au profit d’un résident de Grèce a une réponse claire, quoique décevante. Elle tient à une phrase de l’article 980, que nous citerons en toutes lettres plus bas : l’imputation est limitée « à l’impôt sur la fortune immobilière acquitté au titre des biens et droits immobiliers situés hors de France ». Pour un non-résident, ce montant est nul par construction, puisqu’il n’est imposé que sur ses biens français. Le plafond d’imputation est nul, donc l’imputation est nulle. Ce n’est pas l’ENFIA qu’on refuse : c’est qu’il n’y a rien contre quoi l’imputer.

Le chapitre 10 a posé le résultat d’ensemble : l’impôt sur la fortune immobilière est la seule ligne du patrimoine français que le départ vers la Grèce peut alourdir. Il n’a pas donné les montants, et sa légende le disait franchement : « le montant de l’impôt sur la fortune immobilière n’est pas reproduit : il dépend du passif déductible et du barème, non repris dans ce guide ». Ce chapitre les reprend, poste par poste, et il y ajoute le versant grec, parce qu’acheter à Corfou ou à Paros ne fait pas sortir un euro d’IFI : cela ajoute un ENFIA.

Ce qui entre dans l’assiette d’un résident de Grèce, et rien d’autre

Le texte est le 2° de l’article 964 du CGI. Les personnes physiques n’ayant pas leur domicile fiscal en France sont soumises à l’IFI à raison des biens et droits immobiliers mentionnés au 1° de l’article 965 situés en France, et des parts ou actions de sociétés ou organismes mentionnées au 2° du même article, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens et droits. Le seuil est le même que pour un résident : 1 300 000 € de valeur nette taxable au 1^er janvier. Ni majoré, ni réduit, ni proratisé.

Trois conséquences en découlent, et deux d’entre elles sont régulièrement prises à l’envers.

La localisation de la société est indifférente. Ce qui compte est la localisation de l’immeuble. Une société de droit hellénique, une société civile luxembourgeoise ou une holding chypriote qui détient un appartement parisien fait entrer dans l’assiette de son associé résident de Grèce la fraction de la valeur des titres représentative de cet appartement, directement ou à travers autant d’étages qu’on voudra. Le BOFiP consacré aux personnes domiciliées hors de France (BOI-PAT-IFI-10-20-30) traite la détention indirecte à ses paragraphes 40 à 80 et précise à son § 70 que les exclusions des articles 965, 972 bis et 972 ter s’appliquent aux non-résidents à l’identique. Aucune franchise territoriale ne s’attache à la nationalité de la structure.

Le coefficient immobilier est un rapport, pas un tout ou rien. Le 2° de l’article 965 fait appliquer à la valeur des titres détenus un coefficient égal au rapport entre, d’une part, la valeur vénale réelle des biens et droits immobiliers imposables — augmentée le cas échéant de la fraction de valeur des titres détenus par la société qui représente ces mêmes biens — et, d’autre part, la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société. Une société qui détient un immeuble et une trésorerie n’entre dans l’assiette qu’à proportion de l’immeuble. C’est aussi ce qui rend l’évaluation contestable, donc contestée.

Les parts de SCPI ne bénéficient d’aucune échappatoire de seuil. Le 2° de l’article 965 prévoit bien deux exclusions tenant au niveau de participation, détaillées par le BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-20-20. La première vise les titres de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale dont le redevable détient, seul ou avec son groupe familial, moins de 10 %du capital et des droits de vote (§§ 30 à 60). La seconde vise les organismes de placement collectif, et pose deux conditions cumulatives : moins de 10 % des droits de l’organisme (§ 150) et un actif composé, directement ou indirectement, de moins de 20 %de biens ou droits immobiliers imposables (§ 160). Une société civile de placement immobilier ne peut jamais satisfaire la seconde condition : son actif estde l’immobilier. Le raisonnement vaut sans qu’il soit besoin de discuter l’énumération des organismes éligibles. Les parts de SCPI entrent dans l’assiette à hauteur de leur fraction représentative d’immeubles français, quel que soit le nombre de parts détenues.

Deux régimes particuliers complètent le tableau, et ils survivent au départ. Les actifs grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont, sous réserve des exceptions du texte, compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété(article 968). Un donateur qui a transmis la nue-propriété d’un immeuble parisien à ses enfants et s’est réservé l’usufruit reste imposable sur 100 % de la valeur, qu’il vive à Neuilly ou à Thessalonique. Et les contrats d’assurance rachetables ainsi que les bons ou contrats de capitalisation exprimés en unités de compte entrent dans le patrimoine du souscripteur à hauteur de la fraction de leur valeur de rachat représentative d’actifs imposables (article 972). Une unité de compte immobilière logée dans un contrat — SCPI, SCI, OPCI — ne cesse pas d’être de la pierre parce qu’elle est dans une enveloppe.

Le passif : quatre verrous, et un cinquième que seul le non-résident rencontre

L’IFI porte sur une valeur nette. Le passif déductible est régi par l’article 974 du CGI, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, et il est plus étroit que ne le croit la plupart de nos interlocuteurs.

Le I pose la règle et la limite dans la même phrase. Sont déductibles les dettes existant au 1^er janvierde l’année d’imposition, contractées par l’un des membres du foyer fiscal, effectivement supportées par celui-ci et afférentes à des actifs imposables. Cinq catégories, et cinq seulement : les dépenses d’acquisition des biens ou droits immobiliers ; les dépenses de réparation et d’entretien ; les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ; les impositions dues à raison de la propriété, à l’exclusion de celles incombant à l’occupant et de celles dues à raison des revenus du bien ; les dépenses d’acquisition des parts ou actions, à proportion de leur valeur imposable. Le BOFiP ajoute la condition d’emploi : la somme empruntée doit avoir été « effectivement utilisée » pour l’une de ces dépenses (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 150), et les dettes ne sont déductibles « qu’à hauteur de la fraction de leur montant qui sert à financer des dépenses affectées à des actifs imposables » (§ 160).

C’est de cette dernière phrase que sort la restriction propre au non-résident, et elle n’est écrite nulle part sous cette forme. Aucun article du code ne dispose qu’un non-résident déduit moins de dettes qu’un résident. La restriction est structurelle : puisque l’assiette d’un résident de Grèce se limite aux biens français, tout ce qui finance un bien non français cesse d’être une dette afférente à un actif imposable. Le crédit hypothécaire qui a financé la maison de Paros ne réduit pas d’un euro l’IFI de son propriétaire, alors qu’il le réduirait s’il était resté résident de France. L’ENFIA acquitté sur cette maison subit le même sort, pour la même raison, alors même qu’il coche par ailleurs toutes les cases du 4° du I.

Viennent ensuite trois verrous que le texte pose expressément, et qui frappent le résident comme le non-résident.

Le II neutralise le prêt in fine. Les dettes correspondant à des prêts prévoyant le remboursement du capital au terme du contrat, contractées pour l’acquisition d’un actif imposable, sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total du prêt. Autrement dit, on reconstitue un amortissement linéaire fictif. Un prêt in fine de 1 000 000 € sur quinze ans, souscrit il y a dix ans, ne se déduit plus que pour 1 000 000 − (1 000 000 × 10 / 15) = 333 333 €, alors que le capital restant dû est toujours de 1 000 000 €. Le même II traite les prêts ne prévoyant pas de terme par un amortissement d’un vingtième par an.

Le III écarte les prêts intrafamiliaux et les prêts de sociétés contrôlées. Ne sont pas déductibles les dettes contractées directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés interposées auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal, auprès d’un ascendant, d’un descendant, d’un frère ou d’une sœur, ou auprès d’une société contrôlée par le redevable ou son groupe familial. Pour les deux dernières hypothèses, le redevable peut renverser l’exclusion en justifiant du caractère normal des conditions du prêt— respect du terme des échéances, montant et caractère effectif des remboursements. C’est une preuve à constituer à l’avance, avec des relevés bancaires, pas à improviser lors d’un contrôle.

Le IV plafonne l’endettement des patrimoines élevés. Lorsque la valeur vénale des actifs imposables excède 5 000 000 € et que le montant total des dettes admises en déduction au titre de la même année excède 60 % de cette valeur, la fraction des dettes excédant ce seuil n’est déductible qu’à hauteur de 50 %de cet excédent. Le texte réserve le cas où le redevable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal. Sur 8 000 000 € d’actifs et 6 000 000 € de dettes, le seuil est de 4 800 000 €, l’excédent de 1 200 000 €, et le passif retenu de 4 800 000 + 600 000 = 5 400 000 €. La différence coûte, au taux marginal de 1,25 %, 7 500 € par an.

Un dernier étage, souvent oublié, se situe non pas dans le passif du redevable mais dans la valorisation des titres. L’article 973, II et III écarte, pour le calcul de la fraction imposable des parts, certaines dettes contractées par la sociétéelle-même : celles contractées auprès du redevable ou de son groupe familial, celles contractées pour acquérir un bien auprès de ces mêmes personnes, et certaines dettes contractées auprès d’entreprises liées. Un compte courant d’associé logé dans une SCI familiale ne diminue donc pas nécessairement la valeur IFI des parts. Le point se vérifie sur la structure, jamais par analogie avec une autre.

Le barème, la décote, et le plafonnement que le départ fait perdre

Le barème de l’article 977 du CGI n’a pas bougé depuis la création de l’impôt par l’article 31 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017. Il n’est pas indexé, ce qui produit chaque année un alourdissement silencieux à patrimoine réel constant.

Le mécanisme du seuil mérite d’être compris avant les montants. On n’est redevable qu’au-delà de 1 300 000 €, mais dès qu’on l’est, le barème s’applique depuis 800 000 €. À 1 299 999 €, l’impôt est nul. À 1 300 001 €, le barème brut est de 2 500 €. C’est cette marche que la décote du II de l’article 977 amortit : entre 1 300 000 et 1 400 000 €, l’impôt est diminué de 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable. À 1 300 000 € exactement, la décote vaut 17 500 − 16 250 = 1 250 €, ce qui ramène l’impôt à 1 250 €. À 1 400 000 €, elle vaut zéro et cesse de jouer. Entre les deux, chaque euro de patrimoine supplémentaire supporte un taux marginal réel de 1,95 % — 0,70 % de barème plus 1,25 % de décote perdue. C’est le taux marginal le plus élevé de tout l’impôt, plus élevé que celui de la tranche à 1,50 %.

Une coïncidence de chiffres appelle une mise en garde. Le seuil de 2 570 000 €figure à la fois dans le barème de l’article 977, comme borne de la tranche à 0,70 %, et à l’article 167 bis du CGI, comme seuil au-delà duquel le délai de dégrèvement de l’exit tax passe de deux à cinq ans. Ce sont deux dispositifs sans rapport, assis sur des assiettes différentes — patrimoine immobilier net taxable d’un côté, valeur globale des titres à la date du transfert de l’autre. Aucune conséquence ne se déduit de l’un vers l’autre. L’exit tax, ses 31,4 % qui additionnent 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux sans jamais les recumuler, son sursis de paiement de plein droit et son dégrèvement de deux ans porté à cinq au-delà de ce seuil, sont traités au chapitre 09.

Deux dispositifs de calcul restent à mentionner, et l’un des deux est ce que le départ coûte réellement.

La réduction pour dons de l’article 978 reste ouverte. Le redevable peut imputer sur son IFI 75 % du montant des dons en numéraire ou en titres de sociétés cotées consentis à certains organismes d’intérêt général, dans la limite de 50 000 €par an. Le texte ne pose aucune condition de domicile fiscal. Un résident de Grèce redevable de l’IFI sur ses seuls biens français conserve donc ce levier, qui reste le seul dont il dispose sur l’impôtplutôt que sur l’assiette.

Le plafonnement de l’article 979, lui, se referme. Il réduit l’IFI de la différence entre, d’une part, le total des impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus de l’année précédente et de l’IFI, et, d’autre part, 75 % des revenus mondiaux nets de la même année. Il vise expressément l’impôt « du redevable ayant son domicile fiscal en France ». Un résident de Grèce en est exclu par la lettre du texte, quelle que soit la disproportion entre son impôt et ses revenus. Le chapitre 06 expose le seul angle conventionnel connu contre cette exclusion — le § 8 de l’article 22, qui étend la clause de non-discrimination « aux impôts de toute nature ou dénomination », donc à l’IFI, contre le § 6 du même article qui réserve à chaque État le droit de refuser aux non-résidents les déductions, abattements et réductions consentis à ses résidents. Nous ne rouvrons pas ici ce débat, et nos chiffrages supposent le plafonnement perdu.

Sur la forme, enfin, la Grèce étant État membre de l’Union européenne, deux formalités tombent. L’IFI se déclare sur l’annexe n° 2042-IFIà la déclaration de revenus ; le redevable qui n’est pas tenu de déposer une déclaration d’ensemble des revenus en France dépose une déclaration spécifique n° 2042-IFI-COV-K(BOI-PAT-IFI-50-10-20, § 20), auprès du service des impôts des particuliers non-résidents (§ 250). Et aucun représentant fiscal accrédité n’est exigé : l’obligation de désigner un représentant, prévue à l’article 164 D du CGI, ne s’applique pas aux personnes ayant leur domicile fiscal dans un autre État membre de l’Union européenne ou dans un État de l’Espace économique européen lié à la France par une convention d’assistance administrative en matière de lutte contre la fraude et l’évasion fiscales etpar une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement. La double condition est réelle : le Liechtenstein, membre de l’Espace économique européen, ne remplit pas la seconde, et ses résidents restent tenus de désigner un représentant. La Grèce remplit les deux.

Ce que la convention dit de la fortune : rien, et trois articles qui atteignent quand même ces impôts

Nous avons cherché un article « Fortune » dans la convention du 11 mai 2022, entrée en vigueur le 30 décembre 2023 et applicable depuis le 1^erjanvier 2024 (décret n° 2024-16 du 9 janvier 2024 ; commentaires BOI-INT-CVB-GRC du 11 septembre 2024). Il n’y en a pas. L’article 2 § 1 ne vise que les impôts sur le revenu, et le mot n’apparaît nulle part dans les trente articles ni dans le Protocole. Le modèle de l’OCDE comporte pourtant un article 22 consacré à la fortune, que les deux États ont donc choisi de ne pas reprendre. La conséquence est double et sèche : aucune clause ne répartit le droit d’imposer la fortune entre la France et la Grèce, et aucune clause n’élimine la double charge qui en résulterait.

Il serait faux d’en conclure que la convention est muette sur l’IFI et sur l’ENFIA. Trois de ses articles les atteignent, par des clauses qui écartent expressément la limitation de champ de l’article 2.

Un mot, enfin, sur ce que la Grèce ne fait pas. Le Code de la fiscalité du patrimoine (Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας), loi 5219/2025, ΦΕΚ Α΄ 130 du 18 juillet 2025, codifie l’ensemble des impositions patrimoniales grecques en 125 articles : sa matière est l’immobilier, les mutations, les successions et les donations. Nous n’y avons trouvé aucun impôt annuel sur la fortune financière. Nous n’écrirons pas pour autant « il n’existe pas d’impôt sur la fortune en Grèce », qui est une négative universelle ; nous écrivons que la charge patrimoniale grecque que nous avons identifiée est immobilière, et qu’un portefeuille de titres détenu par un résident de Grèce ne supporte, de ce chef, aucun impôt annuel.

L’ENFIA : ce que la Grèce prélève chaque année sur la pierre

L’ENFIA n’est plus régi par la loi 4223/2013 mais par les articles 8 à 17 du Code de la fiscalité du patrimoine, l’article 124 de la loi 5219/2025 abrogeant expressément les articles 1 à 8 de l’ancien texte. Toute documentation qui cite encore la loi 4223/2013 pour l’ENFIA 2026 est périmée dans ses références. C’est un impôt annuel sur la propriété immobilière, dû par le titulaire du droit réel au 1^er janvier, quelle que soit sa résidence fiscale. Un non-résident le paie. Un résident le paie. Un retraité admis au forfait de l’article 5Α le paie aussi : aucun des trois régimes grecs de faveur ne couvre l’ENFIA, qui frappe la propriété et non le revenu.

L’assiette n’est pas le prix payé. C’est la valeur imposable, déterminée selon l’article 6 du Code à partir des prix de zone administrés (αντικειμενικές αξίες), de la surface, de l’ancienneté, de l’étage et du nombre de façades. L’impôt principal d’un particulier est la somme de trois composantes : l’impôt sur les bâtiments (Section Α de l’article 11), calculé par mètre carré selon la zone fiscale et corrigé par coefficients ; l’impôt sur les terrains à bâtir (Section Β) ; et l’impôt sur la valeur totale de chaque droit réel (Section Γ), qui ne s’applique que si la valeur totale du patrimoine immobilier du redevable excède 300 000 €.

Reste la question de la surtaxe sur les patrimoines élevés, et la réponse n’est pas celle que porte la documentation francophone. L’impôt supplémentaire d’ENFIA ne frappe plus les particuliers. La quasi-totalité des sources décrivent encore un συμπληρωματικός φόρος atteignant les personnes physiques au-delà de 250 000 € de patrimoine immobilier. L’article 12 du Code, intitulé précisément « calcul de l’impôt supplémentaire », ne vise que « νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας » : les personnes morales et entités juridiques. Ce qui en tient lieu pour un particulier est la Section Εdu même article 11, qui majore l’impôt selon la valeur totale du patrimoine immobilier : + 5 % jusqu’à 650 000 €, + 10 %jusqu’à 800 000 €, + 15 % jusqu’à 1 000 000 € et + 20 %au-delà, la majoration ne jouant que si le patrimoine excède 500 000 €.

Trois seuils se superposent donc, et ils ne coïncident pas : 300 000 € de patrimoine total déclenchent l’applicabilité de la Section Γ, 400 000 € par bien déclenchent son effet réel, et 500 000 €de patrimoine total déclenchent la majoration de la Section Ε. Un patrimoine de 450 000 € réparti sur trois biens de 150 000 € échappe aux deux ; un bien unique de 450 000 € supporte la Section Γ sur la tranche excédentaire, soit 50 000 € à 0,20 % et 100 €. Le mode de répartition du patrimoine compte autant que son montant, et c’est un arbitrage qui se pose avant l’achat, pas après.

Deux réductions méritent d’être connues d’un propriétaire français. La réduction générale de l’article 13 § 3accorde 30 % d’abattement d’impôt jusqu’à 100 000 € de patrimoine, 25 % jusqu’à 150 000, 20 % jusqu’à 250 000, 15 % jusqu’à 300 000 et 10 % jusqu’à 400 000 ; contrairement aux dégrèvements sociaux des paragraphes 1 et 2 du même article, elle ne pose aucune condition de résidence. La réduction pour logement assurévaut 20 % jusqu’à 500 000 € de valeur imposable et 10 % au-delà, sous condition d’une couverture séisme, incendie et inondation portant sur la totalité de la valeur de reconstruction, avec un plancher de valeur de reconstruction, souscrite auprès d’une entreprise inscrite au registre de la Banque de Grèce et ayant couru au moins trois mois sur l’année précédente. C’est le seul levier réellement actionnable sur un patrimoine élevé, et il se demande dans une fenêtre courte : le chapitre 17 en donne l’échéance. En revanche, l’exonération des petites agglomérations ne vous concernera pas : elle vise expressément les « φυσικά πρόσωπα, φορολογικούς κατοίκους Ελλάδας » et ne porte que sur la résidence principale d’une valeur n’excédant pas 400 000 €.

S’ajoute la taxe foncière communale, le Τέλος Ακίνητης Περιουσίαςde l’article 24 de la loi 2130/1993 : de 0,025 % à 0,035 % de la valeur du bien, taux fixé par délibération du conseil municipal, dû par le propriétaire au 1^erjanvier. Le paiement de l’ENFIA s’étale sur jusqu’à douze mensualités égales d’au moins 10 €, la dernière tombant au plus tard le dernier jour ouvrable de février de l’année suivante ; un impôt inférieur ou égal à 1 € n’est pas exigible.

Imputation de l’ENFIA sur l’IFI : la réponse dépend de l’endroit où vous vivez, et elle est contre-intuitive

La question est posée à peu près toujours dans les mêmes termes : « je vais payer l’ENFIA en Grèce, est-ce que je le récupère sur mon IFI ? » Il y a trois réponses selon la configuration, et la plus fréquente est celle qu’on n’attend pas.

Vous êtes résident de Grèce. Ni imputation, ni déduction, et ce n’est pas parce que l’ENFIA serait un mauvais candidat. L’article 980 du CGI autorise l’imputation sur l’IFI des impôts étrangers dont les caractéristiques sont similaires aux siennes, mais il ajoute que cette imputation est « limitée à l’impôt sur la fortune immobilière acquitté au titre des biens et droits immobiliers situés hors de France ». Votre assiette étant limitée aux biens français par le 2° de l’article 964, cet impôt-là est nul : le plafond d’imputation est nul, donc l’imputation est nulle, quelle que soit la réponse qu’on donnerait à la question de la similarité. Le même raisonnement vaut pour la déduction au passif : l’ENFIA relève par nature du 4° du I de l’article 974, qui vise les impositions dues à raison de la propriété et dont le BOFiP cite la taxe foncière comme exemple type (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 210), mais le I du même article exige que la dette soit afférente à un actif imposable. La maison grecque n’en est pas un. La dette suit le bien : hors assiette tous les deux.

Vous restez résident de France et vous achetez en Grèce— le cas du titulaire d’un titre de séjour investisseur qui ne déplace pas son foyer. Là, les deux mécanismes ont un objet. Votre assiette est mondiale : la maison grecque y entre, et l’ENFIA devient une dette déductible sur le fondement du 4° du I de l’article 974 — ni le texte ni la doctrine ne réservent cette catégorie aux impositions françaises, ce qui serait au demeurant incohérent avec une assiette mondiale. L’article 980 devient également opérant, dans la limite de l’IFI acquitté au titre des biens situés hors de France. Deux réserves, que nous ne levons pas. L’administration n’a publié aucune doctrine visant nommément un impôt foncier étranger au titre du 4° du I de l’article 974, ni aucune prise de position sur l’éligibilité de l’ENFIA aux « caractéristiques similaires » de l’article 980. Et l’ordre d’application de cette imputation au regard du plafonnement de l’article 979 n’est pas davantage documenté. Les deux points se font confirmer avant de bâtir un chiffrage dessus.

Vous rentrez en France après l’expatriation. La question reste sans objet pendant cinq ans. Le second alinéa du 1° de l’article 964 exonère d’IFI les biens situés hors de France des personnes qui transfèrent leur domicile en France après l’avoir eu à l’étranger pendant les cinq années civiles précédentes, au titre de chaque année d’imposition comprise entre l’année du transfert et la cinquième année suivante. Pendant ces cinq millésimes, la maison grecque reste hors assiette : ni déduction de l’ENFIA, ni imputation. La question ne se pose qu’à partir du sixième millésime d’IFI. Le chapitre 19 en donne le calendrier exact, qui dépend de la date du retour et non de l’année civile.

Trois patrimoines, poste par poste

Les trois profils qui suivent séparent délibérément trois masses : l’immobilier français, l’immobilier grec et le reste du patrimoine. Ils sont construits sur les deux biens grecs chiffrés au chapitre 07, dont la charge d’ENFIA est déjà établie sur les tables du Code de la fiscalité du patrimoine, de sorte que le seul chiffre nouveau ici est l’IFI. La comparaison porte sur la ligne patrimoniale seule : impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et exit tax relèvent des chapitres 09 et 10 et n’entrent ici que là où le plafonnement de l’article 979 les appelle.

PROFIL A — patrimoine 2 297 000 €
          Immobilier français net ....................... 1 450 000 €
          Immobilier grec (appartement 95 m², Athènes) .... 247 000 €
          Reste du patrimoine (financier) ................. 600 000 €

          RESIDENT DE GRECE
            Assiette IFI (biens français seuls) ......... 1 450 000 €
            Barème : 500 000 x 0,50 % ....................... 2 500,00 €
                     150 000 x 0,70 % ....................... 1 050,00 €
            Décote (P supérieur ou égal à 1 400 000) ............. 0,00 €
            IFI ............................................. 3 550,00 €
            ENFIA (chapitre 07) ............................... 348,87 €
            Taxe foncière communale, 0,035 % ................... 86,45 €
            CHARGE PATRIMONIALE ANNUELLE .................... 3 985,32 €

          RESIDENT DE FRANCE, MEME PATRIMOINE
            Assiette IFI (mondiale) ..................... 1 697 000 €
            ENFIA déduit au passif ............................ -348,87 €
            Assiette retenue ............................ 1 696 651 €
            IFI ............................................. 5 276,56 €
            ENFIA + taxe communale ............................ 435,32 €
            CHARGE PATRIMONIALE ANNUELLE .................... 5 711,88 €

          Le départ fait GAGNER ............................. 1 726,56 €

        PROFIL B — patrimoine 5 948 000 €
          Immobilier français net ....................... 3 200 000 €
          Immobilier grec (villa 240 m², île) ........... 1 248 000 €
          Reste du patrimoine (financier) ............... 1 500 000 €

          RESIDENT DE GRECE
            Assiette IFI ................................ 3 200 000 €
            Barème : 500 000 x 0,50 % ....................... 2 500,00 €
                     1 270 000 x 0,70 % ..................... 8 890,00 €
                     630 000 x 1,00 % ....................... 6 300,00 €
            IFI ............................................ 17 690,00 €
            ENFIA (chapitre 07) ........................... 11 743,31 €
            Taxe foncière communale ........................... 436,80 €
            CHARGE PATRIMONIALE ANNUELLE ................... 29 870,11 €

          RESIDENT DE FRANCE, MEME PATRIMOINE
            Assiette IFI mondiale, ENFIA déduit ......... 4 436 257 €
            IFI ............................................ 30 052,57 €
            ENFIA + taxe communale ......................... 12 180,11 €
            CHARGE PATRIMONIALE ANNUELLE ................... 42 232,68 €

          Le départ fait GAGNER ............................ 12 362,57 €

Sur ces deux profils, le départ allège la ligne patrimoniale, et pour une raison purement mécanique : l’immobilier grec sort de l’assiette de l’IFI. Plus la part non française du patrimoine immobilier est élevée, plus le gain est grand. C’est l’exact inverse de ce qu’on entend dire, et cela tient toute la portée du chapitre 10 en une phrase : ce n’est pas l’IFI qui se dégrade au départ, c’est le plafonnement qui disparaît. Tant que le plafonnement ne jouait pas, il n’y a rien à perdre.

PROFIL C — patrimoine 11 748 000 €
          Immobilier français net ....................... 6 500 000 €
          Immobilier grec (villa 240 m², île) ........... 1 248 000 €
          Reste du patrimoine (financier, capitalisation) 4 000 000 €
          Revenus mondiaux nets de l'année précédente ...... 120 000 €
          Impôts français sur ces revenus (IR + PS) ......... 38 000 €

        RESIDENT DE GRECE
          Assiette IFI (biens français seuls) ........... 6 500 000 €
          Barème : 500 000 x 0,50 % ......................... 2 500,00 €
                   1 270 000 x 0,70 % ....................... 8 890,00 €
                   2 430 000 x 1,00 % ...................... 24 300,00 €
                   1 500 000 x 1,25 % ...................... 18 750,00 €
          IFI avant plafonnement ........................... 54 440,00 €
          Plafonnement de l'article 979 ....... FERME AU NON-RESIDENT
          IFI dû .......................................... 54 440,00 €
          ENFIA ............................................ 11 743,31 €
          Taxe foncière communale ............................. 436,80 €
          CHARGE PATRIMONIALE ANNUELLE ..................... 66 620,11 €

        RESIDENT DE FRANCE, MEME PATRIMOINE
          Assiette IFI mondiale ......................... 7 748 000 €
          ENFIA déduit au passif ......................... -11 743,31 €
          Assiette retenue .............................. 7 736 257 €
          Barème : 2 500 + 8 890 + 24 300 .................. 35 690,00 €
                   2 736 257 x 1,25 % ...................... 34 203,21 €
          IFI avant plafonnement ........................... 69 893,21 €
          Plafond : 75 % x 120 000 ......................... 90 000,00 €
          Total des impôts : 38 000 + 69 893,21 ........... 107 893,21 €
          Réduction au titre du plafonnement ............... 17 893,21 €
          IFI dû .......................................... 52 000,00 €
          ENFIA + taxe communale ........................... 12 180,11 €
          CHARGE PATRIMONIALE ANNUELLE ..................... 64 180,11 €

          Le départ COÛTE ................................... 2 440,00 €
          Sur quinze ans de régime forfaitaire ............. 36 600,00 €

Le tableau donne la règle de décision, et elle ne porte pas sur un montant de patrimoine. Le départ allège la ligne patrimoniale tant que le plafonnement ne jouait pas, et il l’alourdit dès qu’il jouait. Ce qui commande n’est donc pas la taille du patrimoine mais le rapport entre l’impôt total et les revenus mondiaux nets. Un patrimoine de 12 M€ générant 600 000 € de revenus ne bascule pas ; un patrimoine de 6 M€ générant 90 000 € bascule. La question à poser avant toute autre est celle du revenu, pas celle de la valeur.

Ce que l’installation fait gagner, ce qu’elle fait perdre

Ce qu’elle fait gagner. L’immobilier non français sort de l’assiette : maison grecque, appartement espagnol, chalet suisse, parts de sociétés étrangères à prépondérance immobilière étrangère. Le seuil de 1 300 000 € devient plus difficile à franchir, et pour un patrimoine immobilier majoritairement situé hors de France, le départ peut faire tomber l’IFI à zéro. La réduction pour dons de l’article 978 reste ouverte. Aucun représentant fiscal accrédité n’est exigé, la Grèce étant État membre.

Ce qu’elle fait perdre. Le plafonnement de l’article 979, qui est le seul mécanisme capable de contenir un IFI disproportionné au revenu — et c’est, dans nos dossiers, le contre-argument le plus solide à l’expatriation. La déduction au passif de toute dette finançant un bien situé hors de France, y compris le crédit qui a servi à acheter en Grèce. L’imputation de l’article 980, par nullité du plafond. Et l’ENFIA s’ajoute dès qu’on achète, sans se déduire de rien.

Ce qu’elle ne change pas. L’IFI de l’année du départ est déjà joué : le fait générateur se place au 1^erjanvier, de sorte qu’un départ en cours d’année laisse subsister une imposition sur le patrimoine immobilier mondialau titre de cette année-là. Partir le 2 janvier ne sert à rien de ce point de vue. Et la charge annuelle réelle de la pierre française ne se limite pas à l’IFI : s’y ajoutent les prélèvements sociaux sur les loyers, à 7,5 %pour qui relève effectivement du régime social grec — un actif affilié à l’e-EFKA, un retraité percevant aussi une pension grecque — et à 17,2 %pour le retraité resté sous formulaire S1, donc à la charge d’un régime obligatoire français. L’écart de 9,7 points n’est pas une nuance et il ne s’obtient pas en déménageant : c’est une question d’affiliation, jamais de résidence. Le chapitre 10 l’établit sur le I ter des articles L. 136-6 et L. 136-7 du code de la sécurité sociale, et signale que le cas du retraité S1 n’est tranché par aucune position administrative que nous ayons retrouvée.

Dans plusieurs dossiers, la conclusion honnête a été de conseiller de céder l’immobilier français avant le départ, ou de ne pas partir. Le seul levier réel sur l’IFI d’un résident de Grèce est la réduction de l’assiette française elle-même : vendre, donner la nue-propriété en veillant à ne pas se réserver un usufruit qui ramène l’intégralité de la valeur dans le patrimoine de l’usufruitier au titre de l’article 968, ou arbitrer vers des actifs non immobiliers. Chacune de ces trois voies a un coût — prélèvement de l’article 244 bis A sur la plus-value, droits de donation en l’absence de toute convention successorale franco-hellénique, risque de perte en capital sur les actifs financiers — et aucune ne se décide sur la seule ligne de l’IFI.

Un patrimoine de huit millions d’euros ne réagit pas à un changement de résidence : ses lignes y réagissent, chacune pour son compte, et souvent en sens contraire. Le même départ vers Athènes fait tomber l’imposition d’une plus-value de cession de titres de 34 € à 15 € pour cent, laisse un loyer parisien exactement où il était, et fait monter la note d’impôt sur la fortune immobilière parce qu’un plafonnement cesse de jouer. Le solde dépend donc d’une seule chose : la composition. Pas du régime demandé, pas du barème grec, pas du coût de la vie.

C’est le point que les présentations d’expatriation manquent le plus régulièrement. Elles raisonnent en régimes — le forfait de 100 000 € de l’article 5Α, les 7 % de l’article 5Β — alors que le régime n’est qu’un des trois facteurs. Les deux autres sont la sourcede chaque revenu, que la convention du 11 mai 2022 fige indépendamment de tout régime interne grec, et l’affiliation sociale, qui commande à elle seule un écart de 9,7 points sur tout ce qui reste imposable en France. Un dossier peut basculer sur la seule affiliation, sans que ni le barème grec ni le forfait n’y soient pour quoi que ce soit.

Ce chapitre reprend les mécanismes exposés aux chapitres 4 à 12 et les fait tourner sur cinq classes d’actifs : portefeuille de titres étranger, immobilier locatif français, immobilier locatif grec, participations dans des sociétés opérationnelles, liquidités. Pour chacune, trois colonnes : ce que le droit commun grec en fait, ce que le forfait de l’article 5Α en fait, ce que le prélèvement de 7 % de l’article 5Β en fait. Les trois ne produisent pas le même résultat, et sur deux des cinq classes, le régime de faveur n’apporte rigoureusement rien — il coûte.

Trois profils complets sont chiffrés en fin de chapitre, poste par poste, contributions sociales et coût de la vie compris. Dans l’un des trois, le conseil est de rester en France.

La matrice qui commande tout le reste

Une règle de tri avant tout chiffrage, et elle tient en une phrase : les régimes grecs de faveur ne portent que sur les revenus de source étrangère. L’article 5Α vise les revenus « αλλοδαπής προέλευσης », l’article 5Β également. Tout ce qui est de source grecque — un loyer athénien, une plus-value sur un bien des Cyclades, un dividende versé par une société grecque — reste au droit commun, quel que soit le régime obtenu. Un client qui achète une villa à Paros pour satisfaire les 500 000 € d’investissement du 5Α et la loue ensuite paie son loyer au barème foncier grec de droit commun, jusqu’à 45 %, et son ENFIA au barème de droit commun, en susdes 100 000 €.

Deuxième règle, symétrique : la convention fige la répartition avantque le régime grec ne s’applique. L’article 5Β § 8 le dit expressément — les paragraphes 1 à 7 « n’affectent pas l’application des conventions internationales ». Le 5Α ne comporte aucune clause équivalente, ce qui est en soi une différence de rédaction qu’il faut avoir en tête. Concrètement : un loyer d’immeuble français reste imposable en France par l’article 6 de la convention, que vous soyez au droit commun grec, au 5Α ou au 5Β. Le régime grec ne déplace jamais un droit d’imposer ; il ne fait que modifier ce que la Grèce prélève, et donc la valeur du crédit d’impôt que vous perdrez ou conserverez.

Trois enseignements sortent de cette matrice avant tout calcul. Le premier : sur la ligne la plus lourde d’un patrimoine de dirigeant — la plus-value de cession de titres — c’est le droit commun grecqui donne le meilleur résultat, à 15 %, et non un régime de faveur. Le deuxième : sur l’immobilier grec, aucun des trois régimes ne change quoi que ce soit. Le troisième : la seule ligne qui s’alourditau départ est celle qui ne dépend d’aucun revenu, l’impôt sur la fortune immobilière, et elle est aussi la seule que la convention ne protège pas, parce qu’elle ne vise, à son article 2 § 1, que les impôts sur le revenu.

Le portefeuille de titres étranger : la classe où le droit commun bat les deux régimes

Prenons un compte-titres logé hors de France — au Luxembourg, en Irlande, en Suisse, peu importe — de 4 000 000 €, servant 2 % de dividendes et dégageant 200 000 € de plus-values réalisées dans l’année. Résident de France, ce client acquitte le prélèvement forfaitaire unique de 30 % sur les deux flux, soit 84 000 €. Résident de Grèce au droit commun : 5 % sur les 80 000 € de dividendes, 15 % sur les 200 000 € de plus-values, soit 34 000 €. Le gain annuel est de 50 000 €, et il s’obtient sans demander aucun régime, sans investir 500 000 € en Grèce, sans plancher de sortie et sans les quinze ans d’engagement qui vont avec.

Le même client sous l’article 5Α paie 100 000 €. Il perd 66 000 € par an par rapport au droit commun. C’est l’erreur la plus coûteuse que nous voyons sur cette classe d’actif : le forfait est présenté comme un plafond, alors qu’il est aussi un plancher. Il n’a de sens que si l’impôt de droit commun grec sur les mêmes revenus dépasse 100 000 €.

HYPOTHESE — portefeuille étranger, aucun revenu de source grecque
        Composition retenue : 40 % de dividendes, 60 % de plus-values
        de cession de titres réalisées dans l’année.

        DROIT COMMUN GREC
          Dividendes  : 5 %  (art. 36 ΚΦΕ)
          Plus-values : 15 % (art. 42 ΚΦΕ)
          Taux moyen sur cette composition : 0,40 x 5 % + 0,60 x 15 %
                                           = 11 %

        POINT MORT DU FORFAIT
          100 000 € / 11 % ......................... 909 091 € de revenus

          En dessous de ce flux annuel, le droit commun coûte moins cher.
          Au-dessus, le forfait devient l’option la moins chère.

        MEME CALCUL, COMPOSITION DIFFERENTE
          100 % dividendes  : 100 000 / 5 %  ..... 2 000 000 € de flux
          100 % plus-values : 100 000 / 15 % ....... 666 667 € de flux
          100 % intérêts    : 100 000 / 15 % ....... 666 667 € de flux

Le chiffre à retenir de cette formule n’est pas le point mort lui-même, c’est sa dispersion. Deux clients disposant du même portefeuille de 8 000 000 € n’ont pas le même point mort : celui qui vit de dividendes doit servir 2 000 000 € de flux annuel avant que le forfait ne devienne rentable, ce qui suppose un rendement de 25 %. Celui qui vend des lignes en plus-value chaque année atteint le point mort à 666 667 €. Le premier ne demandera jamais le 5Α ; le second peut y avoir intérêt dès la première année. La question n’est donc jamais « mon patrimoine est-il assez important ? » mais « quelle est la nature de mes flux ? ».

L’article 5Β déplace le calcul autrement. Son prélèvement de 7 % ne porte pas sur les seules pensions : le texte vise les revenus étrangers du contribuable, et le chapitre 4 l’établit. Sur notre portefeuille de 280 000 € de flux annuels, cela donne 19 600 € contre 34 000 € au droit commun. Le 5Β bat le droit commun sur les dividendes ? Non : 7 % est plus lourd que 5 %. Il le bat sur les plus-values et les intérêts, où 7 % remplace 15 %. Un portefeuille majoritairement obligataire ou régulièrement arbitré gagne au 5Β ; un portefeuille de rendement pur y perd. L’écart est mince en pourcentage et considérable en euros sur quinze exercices.

Côté français, la sortie du portefeuille étranger est propre. La convention attribue à la Grèce l’imposition exclusive des plus-values de cession de titres par son article 13 § 5, y compris lorsque la participation dépasse 25 %, ce qui neutralise l’article 244 bis B du CGI. La France ne perçoit ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux sur ces revenus, qui sortent du champ de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale dès lors qu’ils ne sont plus imposables en France. Et parce que la Grèce est un État membre de l’Union, aucun représentant fiscal accrédité n’est exigéau titre de l’article 164 D du CGI : l’obligation ne vise que les résidents d’États tiers hors Espace économique européen ayant conclu une convention d’assistance au recouvrement.

L’immobilier locatif français : la classe que la Grèce ne touche pas, et celle qui renverse le calcul

L’article 6 de la convention attribue l’imposition des loyers à l’État de situation de l’immeuble. Un immeuble français reste donc imposé en France, intégralement, quel que soit le régime grec obtenu. Le départ ne fait pas disparaître un euro d’impôt foncier français : il en modifie seulement le mode de calcul, et pas toujours dans le bon sens.

Deux mécanismes se substituent au régime du résident. Le taux minimum de l’article 197 A du CGId’abord : l’impôt du non-résident ne peut être inférieur à 20 % jusqu’au seuil de la deuxième tranche, puis 30 % au-delà, sauf à démontrer que le taux moyen résultant de l’imposition en France de l’ensemble des revenus mondiaux serait plus faible. Cette option du taux moyen est le point technique le plus négligé des dossiers que nous reprenons : un retraité dont les revenus mondiaux sont modestes peut retomber à 11 %, voire à zéro, alors qu’il acquitte 20 % par défaut. Elle suppose de déclarer ses revenus mondiaux à l’administration française, ce que beaucoup refusent par réflexe — à tort quand le calcul est favorable, et à raison quand il ne l’est pas.

Les prélèvements sociauxensuite, et c’est ici que le dossier se joue. La Grèce est dans l’Union, donc le règlement 883/2004 s’applique, donc la jurisprudence de Ruyterouvre l’exonération de contribution sociale généralisée et de contribution au remboursement de la dette sociale. Mais elle l’ouvre à une condition qui n’est pas la résidence : il faut relever d’un régime de sécurité sociale d’un autre État membre, et ne pas être à la charge d’un régime obligatoire français.

Reste la ligne qui renverse le plus de dossiers, et elle ne dépend d’aucun loyer : l’impôt sur la fortune immobilière. La convention du 11 mai 2022 ne vise, à son article 2 § 1, que les impôts sur le revenu. Elle ne protège donc rien en matière d’impôt sur la fortune. Le non-résident reste imposable sur ses biens immobiliers situés en France, seuil identique de 1 300 000 €, mais il perd le plafonnement de l’article 979 du CGI, réservé par la lettre du texte au « redevable ayant son domicile fiscal en France ».

L’effet est pervers : le profil que le plafonnement protégeait le mieux — immobilier lourd, revenus courants faibles parce que le patrimoine financier capitalise — est exactement celui que l’expatriation attire, et exactement celui qui perd le plus. Sur un patrimoine immobilier français de 6 000 000 € avec 120 000 € de revenus mondiaux nets, le chapitre 10 chiffre la perte à environ 5 000 € par an, soit 75 000 € sur quinze ans, à patrimoine strictement constant. Le seul contrepoids figure côté grec : la Grèce n’a aucun impôt sur la fortune, et un bien grec n’entre pas dans l’assiette française de l’impôt sur la fortune immobilière une fois la résidence transférée — l’assiette du non-résident se limite aux biens situés en France.

D’où un arbitrage que nous posons systématiquement, et dont la réponse n’est pas évidente : arbitrer une partie de l’immobilier français vers de l’immobilier grec réduit l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière à zéro sur la fraction déplacée, mais fait entrer cette même fraction dans l’ENFIA, dans le barème foncier grec jusqu’à 45 % et, pour les cinq ans qui suivent une cession, dans la présomption successorale de l’article 55 § 3 du ν. 5219/2025. Le calcul se fait bien par bien, sur la valeur objective grecque et non sur le prix, et il n’est favorable que lorsque le rendement locatif grec net est proche du rendement français net — ce qui est rare hors des zones touristiques les plus tendues.

L’immobilier locatif grec : la classe où aucun régime ne sert à rien

C’est la section la plus courte à écrire et la plus mal connue. Un loyer grec est un revenu de source grecque : il ne bénéficie ni du forfait de l’article 5Α, ni du prélèvement de 7 % de l’article 5Β. Il est imposé au barème foncier autonome de l’article 40 § 4 du code grec, dans sa rédaction issue de l’article 8 de la loi 5246/2025 : 15 % jusqu’à 12 000 €, 25 % jusqu’à 24 000 €, 35 % jusqu’à 36 000 €, 45 % au-delà.

L’assiette est brutale. La seule déduction générale est un forfait de 5 %pour réparations, entretien et rénovation lorsque le bailleur est une personne physique (article 39 § 3 a). Ni intérêts d’emprunt, ni ENFIA, ni taxe communale, ni charges de copropriété, ni assurance, ni honoraires de gestion ne se déduisent. Un investisseur français qui raisonne en revenus fonciers au réel, avec déduction des intérêts, se trompe d’un ordre de grandeur — et il se trompe du côté qui coûte. Un bien acquis à crédit produit un revenu imposable grec quasiment égal au loyer encaissé, alors même que la trésorerie nette est nulle.

S’ajoute l’ENFIA, dû par le propriétaire au 1^erjanvier, quelle que soit sa résidence, et calculé en trois étages par l’article 11 du ν. 5219/2025. L’impôt sur les bâtiments de la Section Α multiplie la surface par un impôt de base fonction de la zone fiscale, puis par des coefficients d’ancienneté, d’étage et de façade. La Section Γ ajoute un barème par tranches sur la valeur de chaque droit réel, qui ne se déclenche que si le patrimoine immobilier total excède 300 000 €. La Section Ε majore enfin l’ensemble de 5 à 20 % selon la valeur totale, et ne joue qu’au-delà de 500 000 €.

L’architecture par tranches, appliquée bien par bien pour la Section Γ et sur le total pour la Section Ε, produit un résultat contre-intuitif : deux biens de 450 000 € chacun coûtent davantage qu’un bien unique de 900 000 € sur la Section Α et moins sur la Section Γ, selon leurs surfaces et leurs zones respectives. Il n’existe aucune règle générale ; il existe un calcul, et il se fait sur les valeurs objectives (αντικειμενικές αξίες), que seul le notaire vérifie bien par bien. Nous n’avons pas pu établir la date de la dernière révision générale de ces valeurs de zone ni le calendrier de la prochaine : un ENFIA chiffré aujourd’hui n’est pas une charge figée pour quinze ans, et cette incertitude doit être portée au dossier plutôt que lissée.

Les deux investissements de 500 000 € que l’on confond, et celui qu’un Français n’a aucune raison de faire

Un patrimoine qui s’installe en Grèce croise deux fois le montant de 500 000 €, et il s’agit de deux choses sans rapport. Le premier est l’investissement exigé par l’article 5Α pour ouvrir le forfait de 100 000 €. Le second est l’un des seuils du titre de séjour pour activité d’investissement, le visa doré, régi par l’article 100 du ν. 5038/2023. Les confondre conduit à acheter un bien qui ne satisfait ni l’un ni l’autre.

La ligne la plus utile de ce tableau est la dernière. Un client français n’a aucun besoin du visa doré : il séjourne en Grèce de plein droit, et acheter un bien de 800 000 € en Attique pour obtenir un titre qu’il détient déjà revient à payer un droit acquis. Nous voyons ce montage proposé plusieurs fois par an, et la présentation qui l’accompagne assimile presque toujours le titre à un statut fiscal. Il ne l’est pas. Le seul cas où la question se pose sérieusement est celui d’un foyer dont un membre est ressortissant d’un État tiers, et le titre se demande alors sur la tête de ce membre — s’il est acquis par le conjoint français, il n’ouvre rien.

Symétriquement, un bien acheté pour le visa doré ne satisfait pas mécaniquement l’article 5Α. Il le satisfait si le montant atteint 500 000 €, si l’acquisition est postérieure au 12 décembre 2019 et si le vendeur n’est pas une personne liée ; il ne le satisfait pas dans le cas inverse. Et un bien de 400 000 € acheté hors zone tendue ouvre le titre de séjour sans ouvrir le régime fiscal. L’ordre des décisions compte : on établit d’abord si le forfait a un intérêt sur la composition des flux, puis on choisit le support de l’investissement, jamais l’inverse.

Les participations dans des sociétés opérationnelles : le poste où le gain est le plus lourd et le risque le plus concentré

C’est la ligne qui déclenche la majorité des dossiers que nous instruisons. Un dirigeant détient 70 % d’une société d’exploitation valorisée 9 000 000 €, pour un prix de revient de 400 000 €. Cédée en France, la plus-value de 5 900 000 € supporte le prélèvement forfaitaire unique de 30 %, soit 1 770 000 €, auxquels s’ajoute la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Cédée depuis la Grèce, l’article 13 § 5 de la convention attribue l’imposition exclusivementà l’État de résidence du cédant, y compris lorsque la participation excède 25 % du capital : la Grèce impose à 15 %, soit 885 000 €. La France ne perçoit rien : l’article 244 bis B du CGI est neutralisé par la convention.

L’écart brut est de 885 000 €, hors contribution exceptionnelle. C’est le montant le plus élevé qu’un changement de résidence produise sur un seul événement. Il explique à lui seul pourquoi ce chapitre existe, et pourquoi il faut immédiatement en décrire les trois contreparties.

Première contrepartie : l’exit tax. L’article 167 bis du CGI impose au départ les plus-values latentes sur les participations, au taux global de 31,4 % pour les transferts intervenus à compter du 1^erjanvier 2026 — 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Ces deux composantes forment le total : elles ne se cumulent avec aucun prélèvement forfaitaire unique, et l’écriture « 30 % plus l’exit tax » est fausse. Le taux de prélèvements sociaux est figé à la date du transfertet ne suit pas les évolutions ultérieures ; le chapitre 9 expose la discordance qui subsiste, pour les départs de 2025, entre les 17,2 % retenus par les notices administratives et les 18,6 % qui résultent de la lettre de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.

Parce que la Grèce est un État membre de l’Union, le sursis de paiement est de plein droit : sans demande, sans constitution de garanties et sans désignation d’un représentant fiscal. Le contribuable reste tenu de ses obligations déclaratives annuelles, mais il ne débourse rien. Le dégrèvementintervient à l’expiration d’un délai de deux ans de conservation des titres, porté à cinq ans lorsque la valeur globale des titres à la date du transfert excède 2 570 000 €. Sur notre dirigeant, le seuil est franchi : la cession ne peut intervenir avant cinq exercices révolus sans faire tomber le sursis et rendre l’exit tax exigible.

Ce délai de cinq ans est le vrai paramètre du dossier. Il transforme un arbitrage fiscal en engagement de durée : cinq années de résidence effective en Grèce, avec les obligations déclaratives françaises annuelles qui accompagnent le sursis, avant que la cession ne soit fiscalement neutre côté français. Un dirigeant dont l’acquéreur est déjà identifié et dont la lettre d’intention est signée n’est pas dans ce cas de figure : il est dans celui du paragraphe suivant.

Deuxième contrepartie : la France conserve plusieurs prises, et la convention ne fait pas écran. L’article 22 de la convention réserve expressément l’application des dispositifs anti-abus internes français. C’est le point que ce chapitre traite ici plutôt que de le renvoyer plus loin, parce qu’il se pose exactement là où les structures se décrivent.

Troisième contrepartie : les dividendes de la participation française, tant qu’elle est conservée. Ils supportent la retenue à la source de 12,8 % des articles 119 bis, 2 et 187 du CGI, que l’article 10 § 2 b) de la convention plafonne à 15 %. Au droit commun grec, la Grèce impose à 5 % et élimine par l’article 21 § 2 ; la charge totale s’établit autour de 12,8 %, contre 30 % en France. Le gain est réel mais limité, et il disparaît sous le 5Α, où le forfait n’absorbe pas la retenue française. Un dirigeant qui conserve sa société française et se verse 400 000 € de dividendes annuels gagne 68 800 € par an au droit commun grec, et perd si son revenu étranger total ne justifie pas le forfait.

Les liquidités : peu d’enjeu fiscal, deux frottements administratifs

Les intérêts de source française versés à un résident de Grèce ne supportent aucune retenue française en droit interne, hors État ou territoire non coopératif ; le plafond de 5 % de l’article 11 § 2 de la convention est sans objet puisque le droit interne est déjà à zéro. Côté grec, les intérêts sont imposés à 15 % de façon autonome au droit commun, à 7 % sous le 5Β, et couverts par le forfait sous le 5Α. Contre 30 % en France, le gain est mécanique : 150 000 € d’intérêts annuels passent de 45 000 € à 22 500 €, ou à 10 500 € sous le 5Β.

Deux frottements, en revanche, que les chiffrages ignorent systématiquement. Le premier est la majoration de 22 %de l’article 15 § 6 du code grec. Tout contribuable doit justifier de dépenses réglées par moyen électronique à hauteur de 30 % de son revenu réel de salaires, pensions et activité professionnelle, ce montant de dépenses étant plafonné à 20 000 €. À défaut, l’impôt issu du barème est majoré de 22 % de la différence. Le mécanisme ne frappe pas les revenus de capitaux, mais il frappe le retraité au droit commun grec qui règle tout en espèces, réflexe encore courant hors des grandes villes.

Le second est social. Un titulaire de pensions françaises installé en Grèce sans activité demeure sous formulaire S1 : la France continue de prélever la cotisation maladie de 3,2 % sur la pension de base, 4,2 % sur les complémentaires et 7,1 % sur les retraites des indépendants, sans contribution sociale généralisée, sans contribution au remboursement de la dette sociale et sans contribution additionnelle de solidarité pour l’autonomie. S’il bascule à l’e-EFKA, la question du prélèvement social grec de 6 %sur les pensions se pose — question que nous ne tranchons pas. L’article 44 de la ν. 4387/2016 vise « la somme des pensions versées, quelle qu’en soit la cause », le droit de l’Union autorise l’État compétent à inclure les pensions d’un autre État membre (CJUE, Nikula, C-50/05, 18 juillet 2006), et le Conseil d’État a jugé le 25 octobre 2024 (n° 473997) que le règlement 883/2004 n’impose plus de plafonner la cotisation au montant de la pension servie par l’État compétent. Ce qui reste ouvert est l’application concrète du texte grec à une pension française : aucune circulaire de l’organisme grec n’a été obtenue, et une interrogation écrite avant l’installation est la seule conduite prudente. Sur 90 000 € de pensions, l’enjeu est de 5 400 € par an.

Trois profils chiffrés poste par poste

Trois dossiers, reconstruits à partir de situations que nous rencontrons, avec des hypothèses explicites. Le premier gagne massivement, et sans demander aucun régime. Le deuxième gagne 904 € par an, ce qui ne paie pas le déménagement. Le troisième est le seul des trois pour lequel le forfait de l’article 5Α est la bonne réponse.

Profil 1 — Le dirigeant qui cède dans six ans, sans aucun régime de faveur

Cinquante-six ans, marié sous séparation de biens, deux enfants majeurs. Il détient 70 % d’une société d’exploitation industrielle, sa quote-part valant 6 300 000 € pour un prix de revient de 400 000 €. À côté : un compte-titres logé hors de France de 2 000 000 €, servant 40 000 € de dividendes et dégageant 120 000 € de plus-values réalisées par an ; un immeuble locatif français de 1 100 000 € produisant 45 000 € de revenu foncier net. Aucun acquéreur identifié, aucune lettre d’intention. Il crée à Athènes une société de conseil avec des moyens réels et s’y affilie à l’e-EFKA.

CHARGE ANNUELLE — RESTER EN FRANCE
          Dividendes 40 000 € + plus-values 120 000 €
            au prélèvement forfaitaire unique de 30 % ..... 48 000 €
          Revenu foncier 45 000 €
            impôt sur le revenu, tranche marginale 45 % ... 20 250 €
            prélèvements sociaux 17,2 % ................... 7 740 €
                                                         -----------
          Charge annuelle ................................ 75 990 €

        CHARGE ANNUELLE — RESIDENT DE GRECE, DROIT COMMUN
          Dividendes 40 000 € à 5 % (art. 36 ΚΦΕ) ......... 2 000 €
          Plus-values 120 000 € à 15 % (art. 42 ΚΦΕ) ..... 18 000 €
          Revenu foncier français 45 000 €, imposable
           en France par l’article 6 de la convention :
            29 579 € à 20 % (art. 197 A) ................. 5 916 €
            15 421 € à 30 % .............................. 4 626 €
            prélèvements sociaux 7,5 % (affilié e-EFKA) ... 3 375 €
          Grèce : élimination par l’article 21 § 2 ............. 0 €
                                                         -----------
          Charge annuelle ................................ 33 917 €

          Ecart annuel ................................... 42 073 €

        LA CESSION, EN ANNEE 6
          Plus-value réalisée ......................... 5 900 000 €
          En France : 30 % ............................ 1 770 000 €
            (hors contribution exceptionnelle sur les hauts revenus)
          En Grèce  : 15 % (art. 13 § 5 de la convention) 885 000 €
                                                      -------------
          Ecart sur la cession .......................... 885 000 €

        EXIT TAX — CE QUI EST DU AU DEPART, ET CE QUI EST DEGREVE
          Plus-value latente au transfert ............. 5 900 000 €
          Impôt sur le revenu   12,8 % .................. 755 200 €
          Prélèvements sociaux  18,6 % ................ 1 097 400 €
                                                      -------------
          Exit tax calculée ........................... 1 852 600 €
          Sursis de plein droit (Grèce = Etat membre) : aucun
           versement, aucune garantie, aucun représentant fiscal
          Valeur globale des titres > 2 570 000 €
           => délai de dégrèvement porté à 5 ans
          Cession en année 6, titres conservés
           => dégrèvement total .............................. 0 €

        CUMUL SUR SIX EXERCICES
          Rester en France .. 6 x 75 990 + 1 770 000 = 2 225 940 €
          Partir en Grèce ... 6 x 33 917 +   885 000 = 1 088 502 €
                                                      -------------
          Ecart fiscal ................................ 1 137 438 €

          Train de vie du foyer, 120 000 €/an en France
          Panier équivalent en Grèce, indice 87,4 contre 110,3
            soit environ - 21 % ................ - 25 200 €/an
          Sur six ans .................................. 151 200 €

Ce dossier illustre le point le plus contre-intuitif du chapitre : aucun régime de faveur n’a été demandé. Le forfait de 100 000 € aurait coûté 80 000 € de plus par an que le droit commun sur les flux financiers, et il n’aurait rien changé à la cession, déjà à 15 %. Les 500 000 € d’investissement grec auraient immobilisé du capital pour rien. Ce qui produit le résultat, ce sont deux articles de la convention — le 13 § 5 sur les plus-values, le 6 sur les loyers — et une affiliation sociale organisée avant le départ.

Ce qui peut le faire tomber tient en trois lignes. Une cession anticipée en année 3 ou 4 rend l’exit tax exigible pour 1 852 600 €. Une résidence grecque de façade, sans jours passés sur place, expose au critère de l’article 4 de la convention et à la reprise française. Une facturation depuis la société athénienne de prestations exécutées en France ouvre l’article 155 A. Aucun de ces trois risques n’est fiscal au sens du taux : ils sont tous factuels.

Profil 2 — Le couple de retraités dont l’article 5Β ne rapporte rien

Soixante-dix et soixante-huit ans, mariés, deux parts. Monsieur est un ancien praticien hospitalier : sa pension de 46 000 € relève de l’article 18 § 2 a) de la convention et reste imposable en France seulement. Madame perçoit 26 000 € du régime général et de ses complémentaires, relevant de l’article 17, imposables en Grèce seulement. Patrimoine immobilier français : 3 400 000 €, dont une résidence principale de 1 400 000 €, et des immeubles locatifs produisant 70 000 € de revenu foncier net. Un portefeuille étranger de 400 000 € servant 10 000 € de dividendes. Aucune activité envisagée en Grèce : ils resteront sous formulaire S1.

RESTER EN FRANCE — deux parts
          Pensions 72 000 € nettes d’abattement de 10 % .. 64 800 €
          Revenu foncier ................................. 70 000 €
                                                         -----------
          Revenu net imposable .......................... 134 800 €
          Impôt au barème, quotient 67 400 € par part .... 26 648 €
          Prélèvements sociaux sur foncier, 17,2 % ....... 12 040 €
          Dividendes 10 000 € au taux de 30 % ............. 3 000 €
          Impôt sur la fortune immobilière
            Assiette 3 400 000 - 420 000 (abattement de 30 %
              sur la résidence principale) = 2 980 000 €
            500 000 à 0,50 % ............................... 2 500 €
            1 270 000 à 0,70 % ............................. 8 890 €
            410 000 à 1,00 % ............................... 4 100 €
                                                         -----------
          Charge annuelle ................................ 57 178 €

        PARTIR EN GRECE — article 5Β, sous formulaire S1
          Pension de monsieur, article 18 § 2 a) :
           imposable en France seulement, hors du forfait grec
          Pension de madame, article 17 : 7 % sur 26 000 € . 1 820 €
          Base imposable en France (pension 41 400 €
           après abattement + foncier 70 000 €) ........ 111 400 €
          Option pour le taux moyen (art. 197 A) :
           26 648 / 134 800 = 19,77 %
           111 400 x 19,77 % ............................ 22 024 €
           (le taux minimum de 20 % / 30 % donnerait 30 462 €)
          Prélèvements sociaux sur foncier, 17,2 % ....... 12 040 €
           -- le S1 laisse le couple à la charge de la France,
              l’exonération de Ruyter ne joue pas
          Dividendes étrangers 10 000 € à 7 % ................ 700 €
          Impôt sur la fortune immobilière
            Assiette 3 400 000 € — plus de résidence
              principale en France, donc plus d’abattement
            500 000 à 0,50 % ............................... 2 500 €
            1 270 000 à 0,70 % ............................. 8 890 €
            830 000 à 1,00 % ............................... 8 300 €
                                                         -----------
          Charge annuelle ................................ 56 274 €

          Ecart annuel en faveur du départ .................. 904 €

        CE QUE L’ECART NE COUVRE PAS
          Perte de l’abattement de 30 % : + 4 200 €/an d’impôt
           sur la fortune immobilière, à patrimoine constant
          Achat d’une maison de 600 000 € en Grèce :
           droits de mutation, puis ENFIA annuel
          Complémentaire santé, double résidence, retours
          Loi successorale grecque applicable à défaut
           de professio juris

904 € par an sur un patrimoine de 3 800 000 €, soit 0,02 %. Le gain existe, il est réel, et il ne justifie rien. Deux paramètres l’ont écrasé, et ils sont indépendants du régime demandé : la nature publiquede la pension principale, que l’article 18 § 2 a) laisse en France, et l’absence d’activité grecque, qui maintient le couple sous formulaire S1 et donc à 17,2 % de prélèvements sociaux. Ajoutez-y la disparition de l’abattement de 30 % sur la résidence principale, qui coûte 4 200 € par an d’impôt sur la fortune immobilière, et le solde devient négatif dès la première charge d’installation.

Le raisonnement change si l’un des deux exerce en Grèce une activité, même réduite : les prélèvements sociaux tombent à 7,5 % sur 70 000 € de foncier, soit 6 790 € par an de moins, et l’écart annuel passe de 904 à 7 694 €. Il change aussi si la résidence principale française est vendue et le produit réinvesti hors immobilier français : la disparition de 1 400 000 € de l’assiette fait tomber l’impôt sur la fortune immobilière de 19 690 à 7 400 €. Ces deux arbitrages ne relèvent pas du choix d’un régime grec. Ils relèvent de la structure du patrimoine et de la vie réelle du foyer, et ils se décident avant la date de départ, pas après.

Profil 3 — Le rentier pour qui le forfait de l’article 5Α est la bonne réponse

Soixante-deux ans, marié, sans activité et sans pension liquidée. Portefeuille de titres logé hors de France : 22 000 000 €, produisant 300 000 € de dividendes et 900 000 € de plus-values réalisées par an, la stratégie étant de céder par tranches. Un appartement locatif parisien de 2 400 000 € produisant 80 000 € de revenu foncier net. Il acquiert en Grèce, auprès d’un tiers, une maison de 2 200 000 € de valeur objective, 250 m² de pièces principales, huit ans d’âge, en zone fiscale 9, qui sert d’habitation et satisfait l’investissement de 500 000 € de l’article 5Α. Extension du régime à son épouse pour 20 000 € par an.

RESTER EN FRANCE
          Dividendes 300 000 € + plus-values 900 000 €
            au prélèvement forfaitaire unique de 30 % .... 360 000 €
            (hors contribution exceptionnelle sur les hauts revenus)
          Revenu foncier 80 000 €
            impôt sur le revenu, tranche marginale 45 % ... 36 000 €
            prélèvements sociaux 17,2 % .................. 13 760 €
          Impôt sur la fortune immobilière, assiette
           mondiale 4 600 000 € (Paris 2 400 000
           + maison grecque 2 200 000) ................... 31 690 €
                                                         -----------
          Charge annuelle ............................... 441 450 €

        PARTIR — DROIT COMMUN GREC
          Dividendes 300 000 € à 5 % .................... 15 000 €
          Plus-values 900 000 € à 15 % ................. 135 000 €
          Revenu foncier français 80 000 € :
            impôt français, taux minimum 20 % / 30 % ..... 21 042 €
             (le taux moyen serait défavorable : sans objet)
            prélèvements sociaux 7,5 % .................... 6 000 €
            impôt grec, barème foncier de l’art. 40 § 4
             sur 76 000 € après forfait de 5 % ........... 27 000 €
            crédit d’impôt conventionnel (art. 21 § 2)
             à hauteur de l’impôt français sur le revenu . -21 042 €
            reliquat grec effectivement dû ................ 5 958 €
          Impôt sur la fortune immobilière, assiette
           française seule 2 400 000 € ................... 10 200 €
          ENFIA sur la maison grecque ................... 22 448 €
                                                         -----------
          Charge annuelle ............................... 215 648 €

        PARTIR — ARTICLE 5Α
          Forfait, contribuable ........................ 100 000 €
          Forfait, extension à l’épouse ................. 20 000 €
          Revenu foncier français : couvert par le forfait
           côté grec, mais la France conserve son droit
            impôt français, taux minimum 20 % / 30 % ..... 21 042 €
            prélèvements sociaux 7,5 % .................... 6 000 €
            aucune imputation possible sur le forfait ......... 0 €
          Impôt sur la fortune immobilière ............... 10 200 €
          ENFIA sur la maison grecque ................... 22 448 €
                                                         -----------
          Charge annuelle ............................... 179 690 €

          Gain annuel du 5Α sur le droit commun grec .... 35 958 €
          Gain annuel du 5Α sur le maintien en France .. 261 760 €

        DETAIL DE L’ENFIA — maison de 250 m², zone 9
          Section Α : 250 x 16,20 €/m²
            x 1,20 (8 ans) x 1,02 (maison individuelle)
            x 1,01 (deux façades) ......................... 5 007 €
          Section Γ, par tranches sur 2 200 000 € :
            400 000 à 0 % ..................................... 0 €
            100 000 à 0,20 % ................................ 200 €
            100 000 à 0,30 % ................................ 300 €
            100 000 à 0,40 % ................................ 400 €
            100 000 à 0,50 % ................................ 500 €
            100 000 à 0,60 % ................................ 600 €
            100 000 à 0,70 % ................................ 700 €
            1 000 000 à 0,90 % ............................ 9 000 €
            200 000 à 1,00 % .............................. 2 000 €
                                                         -----------
            Sous-total Α + Γ ............................. 18 707 €
          Section Ε : + 20 % (patrimoine > 1 000 000 €) .. 3 741 €
                                                         -----------
          ENFIA annuel ................................. 22 448 €

Deux résultats méritent d’être isolés. Le premier : l’ENFIA sur la maison grecque coûte presque exactement ce que l’impôt sur la fortune immobilière coûtait sur elle. Résident de France, la tranche marginale de 2 200 000 € ajoutée à l’assiette mondiale représentait 21 490 € par an ; résident de Grèce, elle sort de l’assiette française et entre dans un ENFIA de 22 448 €. L’opération est légèrement défavorable, de 958 €. L’argument « la Grèce n’a pas d’impôt sur la fortune » est exact et sans portée dès que le bien est significatif et situé en zone fiscale élevée : l’ENFIA fait le même travail sous un autre nom.

Le second : le foncier parisien est le poste qui résiste à tout. Il coûte 27 042 € par an en France dans les trois colonnes de droite, sans qu’aucun régime grec n’y change quoi que ce soit, et il conserve 10 200 € d’impôt sur la fortune immobilière. Sous le droit commun grec, il coûte même 5 958 € de plusqu’en France une fois le barème foncier grec appliqué et le crédit conventionnel imputé — l’article 40 § 4 monte à 45 % quand le taux minimum français plafonne à 30 %. Sur ce seul point, le forfait de l’article 5Α protège : il neutralise le complément grec. C’est un avantage réel du régime, et nous ne l’avons lu nulle part.

Où le régime est puissant, où il ne sert à rien

Les trois dossiers ci-dessus se lisent d’une seule façon : le régime grec n’agit que sur les revenus de source étrangère, et son intérêt se mesure au rapport entre le coût forfaitaire et l’impôt de droit commun grec qu’il remplace. Partout ailleurs, il est neutre ou coûteux. Le tableau qui suit répertorie les configurations dans lesquelles nous avons vu, ou non, le régime produire un effet.

Une dernière observation, qui vaut avertissement. Sur les dossiers que nous avons instruits, ce n’est presque jamais le choix du régime qui a fait la différence : c’est la ventilation du patrimoine entre sources, et deux paramètres que personne ne présente comme fiscaux. L’affiliation sociale, qui se décide sur l’existence d’une activité en Grèce et vaut 9,7 points sur tout ce qui reste imposable en France. Et le calendrier, qui commande le dégrèvement de l’exit tax et expose, ou non, à la requalification. Un client qui optimise son régime et néglige ces deux points obtient un résultat inférieur à celui qui ne demande aucun régime et les traite correctement.

Trois points restent ouverts, et nous les portons au dossier plutôt que de les trancher : le prélèvement social grec de 6 % sur une pension française d’un affilié à l’e-EFKA, dont aucune circulaire de l’organisme grec n’a été obtenue ; l’imputabilité du prélèvement de solidarité de 7,5 % sur l’impôt grec, qui modifie le résultat du droit commun de plusieurs milliers d’euros ; et l’assujettissement d’une société civile immobilière française à l’impôt spécial grec de 15 % sur la valeur des immeubles détenus. Chacun de ces trois points se vérifie auprès d’un conseil grec avant toute décision, et le chiffrage doit être produit dans les deux hypothèses tant que la réponse écrite n’est pas au dossier.