Immobilier, golden visa et succession

La demande arrive presque toujours dans cet ordre : on a repéré une maison, on veut savoir ce qu’elle coûtera à l’achat, et on demande incidemment s’il vaut mieux l’acheter « en direct ou dans la SCI ». L’ordre des questions est exactement inverse de l’ordre des enjeux. Le droit de mutation grec est de 3,09 % de la valeur imposable, et il ne mérite pas qu’on s’y attarde. C’est la structure de détention qui décide de tout : une société propriétaire d’un immeuble grec est présumée redevable d’un impôt annuel de 15 % de la valeur du bien, soit 150 000 € par an sur une maison d’un million. Le montage que l’on croyait accessoire est celui qui peut coûter le prix du bien en sept ans.

Le second contresens porte sur la revente. La Grèce n’impose pas la plus-value immobilière : l’article 41 de son code de l’impôt sur le revenu est suspendu jusqu’au 31 décembre 2026. Toute la documentation commerciale en fait un argument. Pour un vendeur resté résident fiscal français, c’est l’inversed’un avantage : la convention lui accorde, sur ce gain, un crédit d’impôt égal à l’impôt payé en Grèce. Impôt grec nul, crédit nul, imposition française intégrale. La suspension ne profite qu’à celui qui est résident de Grèce le jour de la vente.

Ce chapitre suit l’opération dans son ordre réel : qui peut acheter et où, ce que l’acte exige à peine de nullité, ce qu’il coûte, ce que la détention prélève chaque année, et ce que la sortie déclenche des deux côtés de la frontière. Les barèmes de l’ENFIA et de l’imposition des loyers grecs figurent au chapitre consacré à la fiscalité grecque courante : nous y renvoyons plutôt que de les répéter, et nous traitons ici ce qui est propre à l’opération immobilière et à son articulation avec le droit français.

Une précaution de méthode, parce qu’elle commande la lecture de tout ce qui suit. La base légale grecque de la fiscalité immobilière a été entièrement recodifiée le 18 juillet 2025par le Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας, loi 5219/2025, ΦΕΚ Α΄ 130, dont l’article 124 abroge formellement les textes antérieurs : articles 1 à 8 de la loi 4223/2013 pour l’ENFIA, articles 1 à 20 de la loi 1587/1950 pour les droits de mutation, article 1 de la loi 1078/1980 pour l’exonération de première résidence. Le code de la TVA a lui aussi changé, la loi 5144/2024 remplaçant la loi 2859/2000. Une documentation qui cite encore ces références décrit un état du droit mort depuis un an, et si elle se trompe de code, elle se trompe généralement aussi de chiffre.

La même maison, cinq acheteurs, cinq additions

Le bien est identique. Ce qui change, c’est votre résidence fiscale au jour de l’acte, le régime grec auquel vous êtes admis, et l’identité du propriétaire juridique. Ces trois variables produisent des additions sans commune mesure.

Deux lignes de ce tableau méritent d’être lues ensemble. Le résident de France qui loue supporte l’ENFIA, l’IFI, un impôt grec assis sur un revenu presque brut, et ne récupère aucune économie française puisque le crédit d’impôt neutralise exactement l’impôt français : il paie l’impôt grec, pas moins d’impôt français. Le résident de Grèce, lui, sort le bien de son assiette IFI et vend sans impôt. L’écart entre ces deux lignes n’est pas marginal, et il ne se joue pas sur le bien : il se joue sur la date à laquelle vous transférez votre résidence.

Où un Français peut acheter, et la seule structure qui bloque

La documentation anglophone destinée aux acheteurs américains, britanniques ou golfiens présente les zones frontalières grecques comme une restriction visant « les étrangers ». Elle ne vise pas les citoyens de l’Union. L’article 25 § 1 de la loi 1892/1990 interdit tout acte entre vifs constituant un droit réel ou personnel sur un immeuble situé en zone frontalière au profit de personnes physiques ou morales « με ιθαγένεια ή έδρα εκτός των κρατών - μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελευθέρων Συναλλαγών » : ayant leur nationalité ou leur siège hors des États membres de l’Union européenne etde l’Association européenne de libre-échange.

Un ressortissant français achetant en nom propre n’est donc jamais concerné, où que soit le bien. Ce que le texte atteint, c’est le siège : le critère est alternatif, nationalité ousiège. Une société britannique post-Brexit, une société des Émirats ou un trust américain détenus à 100 % par un Français relèvent de l’interdiction. Une société suisse, norvégienne, islandaise ou liechtensteinoise n’y relève pas, l’AELE étant expressément hors du champ. C’est un point que la plupart des synthèses françaises rapportent à l’envers, en supprimant les six mots qui sortent la Suisse de l’interdiction.

La signature : un numéro fiscal, un virement, et la nullité qui frappe le silence

Toute personne physique ou morale étrangère qui acquiert un immeuble grec ou en tire un revenu doit disposer d’un numéro fiscal grec (ΑΦΜ), sans lequel aucun acte ne peut être passé. Les particuliers non-résidents en font la demande auprès de l’administration fiscale hellénique par le portail myAADE ; les sociétés de l’Union par le portail du registre général du commerce ; les sociétés de pays tiers par myAADE, avec pièces notariées et apostille. Il faut le demander en amont, pas dans la semaine de la signature.

La règle suivante est la plus sévère du droit immobilier grec, et c’est celle sur laquelle les acheteurs étrangers se font le plus souvent prendre. L’article 20 § 8 de la loi 3842/2010 impose que le prix des ventes d’immeubles à titre onéreux soit payé exclusivement par moyens de paiement bancaires. La sanction n’est pas une amende.

Sur les pièces exigées à la vente, nous préférons dire ce que nous n’avons pas vérifié. Les praticiens grecs citent constamment un certificat attestant que le bien a été déclaré et l’ENFIA acquitté pour les cinq années précédentes, une attestation d’ingénieur certifiant l’absence de constructions illégales ou leur régularisation, un certificat de performance énergétique, un quitus fiscal du vendeur, un plan topographique, un certificat de non-inscription au cadastre forestier et l’inscription au cadastre. Nous n’avons pas pu rattacher chacune de ces exigences à son texte. Ce que nous avons établi tient en deux points : la déclaration de droits de mutation est rédigée par le notaire et déposée auprès du service fiscal compétent, et des pièces supplémentaires ne sont demandées à l’acquéreur que s’il sollicite l’exonération de première résidence. Le reste relève du notaire grec et de l’avocat, dont l’intervention est l’usage constant dans les acquisitions étrangères.

Nous ne publierons pas non plus de coût de transaction global. Les sources professionnelles grecques donnent une fourchette de 7 à 11 % tous frais confondus, honoraires notariaux, avocat, agence et transcription compris. Le barème des honoraires notariaux est fixé par arrêté interministériel que nous n’avons pas lu : publier un pourcentage global sans ce barème, c’est recopier une fourchette de site commercial et la faire passer pour une donnée. Le seul poste que nous chiffrons ci-dessous est celui qui résulte d’un texte.

3,09 % à l’acte, et la TVA que personne ne paie jusqu’au 31 décembre 2026

Le droit de mutation à titre onéreux (φόρος μεταβίβασης ακινήτων) est fixé par l’article 27 du code de la fiscalité du patrimoine à 3 % de la valeur imposable. S’y ajoute un impôt additionnel de 3 % assis non sur la valeur mais sur l’impôt lui-même, au profit des communes : la charge effective est de 3,09 % de la valeur imposable. Deux taux réduits existent : la moitié, soit 1,5 %, pour les échanges obligatoires de parcelles contiguës, les fusions de sociétés anonymes, l’expropriation forcée et les échanges de biens de valeur égale ; le quart, soit 0,75 %, pour le partage entre coïndivisaires et l’attribution aux associés lors de la dissolution.

L’assiette n’est pas le prix : c’est la plus élevée du prix et de la valeur objective administrative. L’article 25 § 1 du même code le dit sans ambiguïté : « Σε περίπτωση που το τίμημα σε συμβολαιογραφική πράξη ή το εκπλειστηρίασμα … είναι μεγαλύτερο από την αξία των άρθρων 4 και 5, ο φόρος επιβάλλεται στη μεγαλύτερη αξία ». Un prix négocié sous la valeur objective ne réduit donc pas l’impôt ; un prix supérieur l’augmente.

Prix convenu ................................... 900 000 €
        Valeur objective administrative (hypothèse) .... 760 000 €
        Assiette retenue : la plus élevée (art. 25 § 1) . 900 000 €

        Droit de mutation, art. 27
          Impôt principal 3 % ........................... 27 000 €
          Impôt additionnel communal 3 % de l'impôt ....... 810 €
                                                         ----------
          Charge effective, soit 3,09 % de l'assiette .... 27 810 €

        Non chiffré ici, faute de barème lu :
          honoraires notariaux, honoraires d'avocat,
          commission d'agence, droits de transcription
          et frais de cadastre.

        Si le même bien était neuf et la suspension de TVA levée :
          TVA à 24 % au lieu du droit de mutation ....... 216 000 €

La livraison d’un bâtiment achevé ou en cours d’achèvement est en principe soumise à la TVA au taux normal de 24 % lorsque le permis de construire a été délivré ou révisé à compter du 1er janvier 2006. Ce régime est suspendu. La suspension figure à l’article 70 du nouveau code de la TVA, la loi 5144/2024, ΦΕΚ Α΄ 162 du 11 octobre 2024 : « αναστέλλεται υποχρεωτικά έως την 31η.12.2026, η εφαρμογή του Φ.Π.Α. στα ακίνητα », sur demande du constructeur assujetti et de façon obligatoire pour tous les biens invendus relevant du permis concerné. Le § 2 du même article ajoute que les suspensions déjà accordées et expirant au 31 décembre 2025 sont prorogées d’office. Pendant la suspension, la mutation supporte les 3,09 % de droit de mutation en lieu et place de la TVA.

« Première résidence » : ouverte à un citoyen de l’Union, accordée une seule fois

L’exonération de droits de mutation pour l’acquisition d’une première résidence est codifiée aux articles 40 à 44 de la loi 5219/2025. Précision qui n’est pas bibliographique : l’article 45, que plusieurs sources rattachent au même bloc, est une exonération autonome réservée aux acquisitions en Thrace, sans rapport avec la première résidence.

L’article 42 énumère les bénéficiaires, et les citoyens de l’Union européenne et de l’Espace économique européen y figurent expressément, aux côtés des Grecs, des membres de la diaspora d’Albanie, de Turquie et des États de l’ex-URSS, des réfugiés reconnus et des ressortissants de pays tiers titulaires du statut de résident de longue durée. La nationalité française ne fait donc obstacle à rien. La condition tient à l’installation : le texte lu dit « εφόσον ο αγοραστής κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθεται να εγκατασταθεί σε αυτή », l’acquéreur réside à titre permanent en Grèce ou a l’intention de s’y installer.

La condition de non-propriété est celle qui élimine le plus de dossiers, et sa traduction courante est fausse. Le texte n’apprécie pas l’existence d’un autre logement au niveau de la « commune » mais d’une « δημοτική ενότητα ή δημοτική κοινότητα » de plus de 3 000 habitants, c’est-à-dire d’une unité municipale ou d’une communauté municipale. La différence est de taille : le δήμος issu de la réforme Καλλικράτης est une entité très large, souvent l’équivalent d’une intercommunalité française, quand la δημοτική ενότητα correspond à l’ancienne commune ou au quartier. Traduire par « commune » conduit à écarter des dossiers éligibles.

Reste le point que la documentation commerciale omet systématiquement, et qui compte pour un expatrié dont le projet évolue. L’article 43 § 1 est catégorique : « Η απαλλαγή από τον φόρο για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά » — l’exonération est accordée une seule fois. Le § 2 ouvre une porte étroite : une nouvelle exonération est possible si les biens détenus au jour du nouvel achat ne répondent plus aux besoins de logement de la famille, et si l’acquéreur dépose une déclaration et acquitte en une fois l’impôt correspondant à la valeur du bien précédemment exonéré, calculé « με τη χρήση των συντελεστών που ίσχυαν κατά τον χρόνο χορήγησης της πρώτης απαλλαγής », avec les taux en vigueur au jour de la première exonération. La seconde exonération suppose donc la restitution de la première. S’y ajoute l’obligation de conserver le bien pendant cinq ans (article 44), sous peine de déchéance. Un client qui arrive, achète petit pour tester l’installation, puis rachète plus grand deux ans plus tard, paie deux fois.

Détenir : ce qui est traité ailleurs, et les quatre choses qui restent ici

Le calcul de l’ENFIA, avec ses trois seuils qui ne coïncident pas, ses coefficients d’ancienneté, d’étage et de façade, ses réductions, et le barème d’imposition des loyers grecs de 15 à 45 % sur une assiette quasi brute, figurent au chapitre consacré à la fiscalité grecque courante. Nous n’y revenons pas. Quatre points relèvent en revanche de l’articulation franco-grecque, et ils ne sont traités nulle part ailleurs.

L’ENFIA frappe le propriétaire au 1er janvier, quelle que soit sa résidence fiscale. Un résident de France propriétaire d’une maison à Paros le paie comme un résident grec, et aucune convention ne l’en dispense : la convention du 11 mai 2022 s’applique aux impôts sur le revenu, son article 2 ne couvre aucun impôt sur le capital. Une seule réduction est réellement utile à un patrimoine significatif : celle attachée à l’assurance du logement contre le séisme, l’incendie et l’inondation, qui vaut 20 % d’ENFIA en moins jusqu’à 500 000 € de valeur imposable et 10 % au-delà. Cette réduction n’est pas de source réglementaire : elle figure au § 5 de l’article 10 de la loi 5219/2025, qui vise les « κατοικίες φυσικών προσώπων » sans condition de résidence fiscale, là où les réductions de l’article 13 §§ 1 et 2 exigent expressément des « φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας » : le silence est ici significatif. Deux conditions, en revanche, se vérifient contrat en main et éliminent beaucoup de polices : la couverture doit porter sur la totalité de la valeur du bien, la valeur de reconstruction du bâti ne pouvant être retenue à moins de 1 000 € le mètre carré, et l’assurance doit avoir couru au moins trois mois sur l’année précédente, la réduction étant proratisée en deçà d’une année pleine. Les réductions générales de l’article 13 § 3 sont, elles, ouvertes à un non-résident sans condition de résidence fiscale, mais elles s’éteignent à 400 000 € de patrimoine immobilier : elles jouent sur une maison de village, pas sur la clientèle de ce guide.

Le bien grec est dans l’assiette de l’IFI d’un résident de France, qui est imposé sur son patrimoine immobilier mondial, et la convention ne prévoit aucun crédit puisqu’elle ne couvre pas les impôts sur la fortune. Cette phrase est presque toujours écrite plus sèchement qu’elle ne le mérite, et quatre précisions doivent l’accompagner.

Les loyers grecs d’un résident de France sont imposables en Grèce : l’article 6 § 1 de la convention attribue les revenus de biens immobiliers à l’État de situation, et son § 3 vise expressément la location et « toute autre forme d’exploitation », ce qui couvre la location meublée touristique. Ils sont aussi déclarés en France, où l’article 21 § 1 a) i) accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant à ces revenus, à condition que le bénéficiaire soit effectivement soumis à l’impôt grec. Le résultat est une neutralisation, pas une exonération : les loyers restent pris en compte pour la détermination du taux effectif applicable à vos autres revenus. Le chapeau du même paragraphe ajoute une règle que l’on oublie : « l’impôt grec n’est pas déductible de ces revenus ». Les loyers entrent donc bruts d’impôt grec dans le revenu français, le crédit n’intervenant qu’ensuite.

Les présomptions grecques de revenu (τεκμήρια) constituent le quatrième point, et il est asymétrique. L’article 33 § 1 η) du code grec de l’impôt sur le revenu écarte les dépenses objectives de l’article 31 pour la personne physique résidente fiscale à l’étranger ; et il écarte les dépenses d’acquisition d’actifs de l’article 32 pour cette même personne « εφόσον δεν αποκτά εισόδημα στην Ελλάδα », à condition qu’elle ne tire aucun revenu en Grèce. Un résident de France qui achète une maison de vacances et n’y perçoit rien est donc protégé : ni la possession du bien, ni le prix payé ne feront présumer un revenu grec imposable. Le jour où il la met en location, il tire un revenu en Grèce, et la protection contre les dépenses d’acquisition de l’article 32 tombe à la lettre du texte. Le prix d’acquisition pourrait alors, en théorie, lui être opposé comme présomption de revenu. Nous n’avons trouvé aucune doctrine administrative grecque sur cette articulation ni sur le régime de justification des fonds venus de l’étranger. L’enjeu, sur une acquisition de 800 000 €, est trop élevé pour être traité par déduction : il se pose à un fiscaliste grec avant l’achat, pas à la réception de l’avis d’imposition.

Le golden visa ne vous concerne pas ; il concerne votre acheteur

Le titre institué par l’article 100 du code grec de l’immigration, la loi 5038/2023, est une μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή réservée aux « πολίτες τρίτων χωρών », ressortissants de pays tiers. Un citoyen de l’Union dispose déjà d’un droit de séjour supérieur au titre de la libre circulation. Aucun Français ne peut ni ne doit demander ce titre, et une offre de service qui le propose à un client français indique surtout que l’interlocuteur n’a pas ouvert le texte.

Il y a néanmoins trois raisons de connaître ce dispositif. Le conjoint, l’enfant majeur ou l’associé non ressortissant de l’Union peut, lui, en relever. Les seuils conditionnent la composition de la demande sur les marchés où vous achetez et où vous revendrez. Et l’interdiction de location courte durée attachée aux biens acquis sous ce régime retire une partie du parc du marché saisonnier.

Ce que le titre ne donne pas est plus utile que ce qu’il donne. Il n’ouvre aucun accès au marché du travail : les sources administratives grecques sont explicites, « investor residence permits do not establish a right of access to any form of employment ». Il interdit la location courte durée du bien (« απαγορεύεται να εκμισθώνονται βραχυχρόνια »), sous peine de révocation du titre et d’une amende administrative autonome de 50 000 € — montant fixe, et non une fourchette de 50 000 à 150 000 € comme on le lit souvent. Cette amende de 50 000 € frappe indifféremment la location courte durée et l’usage du bien comme siège ou succursale d’entreprise lorsqu’il a été acquis sous la variante « changement d’affectation ». L’amende de 150 000 € est propre à la seule variante « bâtiment classé » : défaut d’achèvement de la restauration, exigé pour le premier renouvellement du titre, et vente du bien avant cet achèvement, vente que le texte frappe au surplus de nullité. La revente pendant la validité du titre emporte révocation. Et surtout, ce n’est pas une résidence fiscale : le titre autorise le séjour, il ne crée aucun rattachement fiscal et n’ouvre par lui-même aucun régime d’imposition privilégiée. Les régimes des articles 5Α, 5Β et 5Γ obéissent à leurs propres conditions, traitées dans les chapitres qui leur sont consacrés. Sur la naturalisation et sur les droits de circulation dans les autres États Schengen, nous n’avons rien vérifié et nous n’écrivons donc rien.

Loger le bien dans une société : 15 % par an, et une question que nous ne tranchons pas

C’est le point de ce chapitre qui peut, à lui seul, détruire un patrimoine, et il est absent de la quasi-totalité de la documentation française sur l’immobilier grec. L’article 18 de la loi 5219/2025 institue un Ειδικός Φόρος Ακινήτων — impôt spécial sur les biens immobiliers — frappant à hauteur de « φόρο δεκαπέντε τοις εκατό (15%) επί της αξίας », soit 15 % par an de la valeur du bien, toute personne morale ou entité juridique titulaire d’un droit de propriété ou d’usufruit sur un immeuble situé en Grèce. Sur une maison d’un million d’euros, c’est 150 000 € par an. Une SCI française, une société luxembourgeoise, une holding suisse ou un trust entrent dans le champ, et l’article 21 § 1 b) vise nommément « les sociétés anonymes et les sociétés à responsabilité limitée ayant pour objet statutaire l’achat, la gestion, l’investissement et l’exploitation d’immeubles », c’est-à-dire l’équivalent fonctionnel d’une SCI.

Des exonérations existent, et elles se répartissent en deux régimes. Le § 2de l’article 18 exonère, quel que soit le pays du siège, les sociétés cotées sur un marché réglementé, celles dont les revenus d’activité en Grèce excèdent les revenus immobiliers, les entreprises maritimes, les organismes publics, religieux et d’utilité publique, les fonds d’assurance, les OPC et les fonds d’investissement alternatifs. Le § 3exonère, à condition que le siège statutaire soit en Grèce ou dans un autre État de l’Union, les sociétés anonymes à actions nominatives, les sociétés à responsabilité limitée et les sociétés de personnes dont les parts remontent jusqu’à des personnes physiques titulaires d’un numéro fiscal grec ; le § 4 étend ce régime aux sièges hors Union, hors États non coopératifs. Deux caractéristiques procédurales décident du sort du dossier. La charge de la preuve pèse sur celui qui invoque l’exonération (§ 5). Et la déclaration annuelle de l’article 21, due par les redevables, par les sociétés anonymes et à responsabilité limitée ayant l’immobilier pour objet statutaire et par certaines catégories exonérées, se dépose jusqu’au 20 mai inclus, l’impôt correspondant étant acquitté en une fois avec elle.

Le second effet de la détention sociétaire se produit du côté français, et il est symétriquement défavorable. L’exit tax de l’article 167 bis du CGI porte sur les droits sociaux, valeurs mobilières, titres et droits : elle ne frappe pas les immeubles détenus en direct. Un Français qui transfère sa résidence en Grèce ne déclenche aucune exit tax du seul fait qu’il possède un immeuble, en France ou en Grèce. En revanche, le sort des parts dépend du régime fiscal de la société, et cette distinction commande tout. Les parts d’une société relevant des articles 8 à 8 ter du CGI dont l’actif est principalement immobilier — une SCI à l’impôt sur le revenu, précisément — relèvent de l’article 150 UB du CGI, et non du 1 du I de l’article 150-0 A auquel renvoie l’article 167 bis : elles sont hors du champ de l’exit tax, ce que la réponse ministérielle Frassa du 10 mars 2016 a confirmé sans réserve. Ce n’est que lorsque la société est soumise à l’impôt sur les sociétés, par nature ou sur option, que ses titres relèvent de l’article 150-0 A et entrent dans l’assiette de l’exit tax sous ses conditions de seuil. Loger un immeuble grec dans une SCI à l’impôt sur le revenu ne crée donc aucune exposition à l’exit tax ; le faire dans une structure soumise à l’IS en crée une. Le chapitre consacré à l’année du départ détaille le mécanisme du sursis, automatique pour la Grèce, et les délais de dégrèvement.

Sur ce dernier point, une précision qui joue en sens inverse et qui intéresse les dirigeants. L’article 13 § 4 de la convention dispose que les gains tirés de la cession de titres à prépondérance immobilière « sont imposables » dans l’État de situation des immeubles : c’est une imposition non exclusive, l’État de résidence conservant son droit et éliminant la double imposition. Et sa dernière phrase, presque toujours tronquée, neutralise du test des 50 % « les biens immobiliers affectés par une telle société, fiducie ou entité à sa propre activité d’entreprise ». Une société hôtelière, industrielle ou d’exploitation propriétaire de ses murs sort donc généralement du § 4 pour relever du § 5, qui attribue l’imposition au seul État de résidence du cédant. La distinction entre société patrimoniale et société d’exploitation, familière au droit français, se retrouve ici avec des conséquences directes.

Revendre : la suspension grecque ne profite qu’au résident grec

L’article 41 du code grec de l’impôt sur le revenu soumet la plus-value de cession d’un bien immobilier par une personne physique à un impôt de 15 % (article 43), la plus-value étant la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente. Deux atténuations l’accompagnent : un coefficient de décote décroissant selon la durée de détention, de 100 % la première année à 60 % à partir de vingt-six ans, et un abattement de 25 000 € sur la plus-value lorsque le contribuable a détenu le bien au moins cinq ans. L’exclusion, souvent citée, des biens acquis avant le 1er janvier 2013 ne figure pas dans le texte que nous avons lu : nous ne la reprenons pas.

Cet article ne s’applique pas. L’article 72 § 33 a) du même code dispose : « Η ισχύς του άρθρου 41 αναστέλλεται μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2026 ». En 2026, la cession d’un bien immobilier grec par une personne physique ne supporte aucun impôt grec de plus-value. La suspension est reconduite sans interruption depuis 2015, la dernière prorogation résultant de l’article 90 de la loi 5162/2024. Aucune prorogation au-delà du 31 décembre 2026 ne figure au texte, et l’intention gouvernementale rapportée par la presse en juillet 2026 n’est pas du droit voté.

Voici le mécanisme que la documentation commerciale n’expose jamais, parce qu’il retourne son argument. L’article 13 § 1 de la convention attribue à la Grèce l’imposition des gains tirés de l’aliénation d’un immeuble grec. Pour éliminer la double imposition, l’article 21 § 1 a) distingue deux catégories de revenus : le i) accorde un crédit égal à l’impôt français, le ii) un crédit égal au montant de l’impôt payé en Grèce, plafonné à l’impôt français. Les plus-values de l’article 13 § 1 figurent expressément dans la liste du ii).

Acquisition en 2016 ........................... 700 000 €
        Cession en 2026 ............................. 1 200 000 €
        Plus-value brute .............................. 500 000 €

        VENDEUR RESIDENT FISCAL DE GRECE
          Impôt grec : article 41 suspendu .................. 0 €
          Impôt français : le gain est attribué à la Grèce
          par l'article 13 § 1, et le cédant n'est pas
          résident de France ................................ 0 €
                                                          ---------
          Charge totale ..................................... 0 €

        VENDEUR RESTE RESIDENT FISCAL DE FRANCE
          Impôt grec : article 41 suspendu .................. 0 €
          Crédit conventionnel, art. 21 § 1 a) ii) :
          égal à l'impôt payé en Grèce ...................... 0 €
          Imposition française du gain, droit interne,
          avant abattements pour durée de détention
          et avant surtaxe .............................. 181 000 €
                                                          ---------
          Charge totale ................................. 181 000 €

Deux conséquences en découlent, et elles ne sont pas symétriques. La première : pour un propriétaire qui envisage de céder, la date du transfert de résidence pèse davantage que la date de la vente. La seconde, plus inconfortable : un client qui achète en 2026 un bien qu’il compte revendre en 2029 ne peut tenir pour acquise ni la suspension grecque, ni le régime français applicable à cette date. Ce n’est pas un régime pérenne, mais une mesure provisoire reconduite depuis onze ans par prorogations successives, votées chaque fois peu avant l’échéance. Un plan de cession bâti sur son maintien est un pari, et il faut le nommer ainsi.

Les dossiers dans lesquels nous déconseillons d’acheter

Le résident fiscal français qui achète pour louer. Il cumule l’ENFIA, l’IFI sur un bien qui ne sort pas de son assiette mondiale, une imposition grecque assise sur un revenu presque brut — ni intérêts d’emprunt, ni ENFIA, ni taxe communale, ni charges de copropriété, ni assurance, ni honoraires de gestion ne se déduisent pour une personne physique — et un crédit d’impôt français qui neutralise l’impôt français sans lui faire gagner un euro. À la sortie, la suspension grecque lui retire le crédit qui aurait pu s’imputer. Cette configuration ne devient intéressante qu’après le transfert de résidence, et c’est le transfert qu’il faut instruire, pas l’acquisition.

Celui qui veut loger le bien dans une structure. Tant que les conditions d’exonération de l’impôt spécial de 15 % applicables à sa société ne sont pas établies par un conseil grec, l’opération porte une exposition annuelle qui peut atteindre 15 % de la valeur du bien, à quoi s’ajoute l’entrée des titres dans l’assiette de l’exit tax. Les motifs civils qui justifient une SCI en France — organisation de l’indivision, transmission progressive, gouvernance familiale — ne disparaissent pas, mais ils se mettent en balance avec une charge fiscale potentielle d’un ordre de grandeur sans équivalent français.

Celui qui achète un troisième bien pour la location courte durée. Le passage de deux à trois biens n’est pas un ajustement de fiscalité, c’est un changement de statut : le revenu cesse d’être un revenu de la propriété immobilière pour devenir un revenu d’activité économique, avec immatriculation, TVA, comptabilité et déclarations professionnelles. L’affiliation obligatoire au régime social grec qui en découlerait est systématiquement signalée par les praticiens ; nous ne l’avons pas vérifiée sur la législation sociale grecque et nous ne l’affirmons pas. Le seuil, lui, est certain, et il s’apprécie par coïndivisaire, tous biens confondus. Le troisième achat se décide en connaissance de ce basculement, ou il ne se décide pas.

Celui qui compte sur son régime forfaitaire pour couvrir l’immobilier grec. Ni le forfait de 7 % des retraités, ni le forfait de 100 000 € des hauts patrimoines ne portent sur le revenu de source grecque, et aucun des deux ne couvre l’ENFIA, qui est un impôt sur la propriété et non sur le revenu. Un retraité admis au régime de l’article 5Β qui achète un immeuble de rapport à Thessalonique paie son loyer au barème foncier grec de droit commun, jusqu’à 45 %, et son ENFIA au barème de droit commun. Le forfait ne protège que ce qui vient de l’étranger. C’est la confusion la plus fréquente que nous rencontrions sur ce sujet, et elle fausse une projection de rendement dans des proportions qui ne se rattrapent pas.

Ce que ce chapitre ne tranche pas

L’immobilier grec est le domaine où notre corpus comporte le plus de zones non résolues : la codification est récente, elle a déjà été modifiée un an après sa publication, et les sources administratives grecques opposent un refus d’accès aux consultations automatisées depuis l’étranger. Publier une certitude là où nous n’en avons pas serait plus commode et moins utile.

Une acquisition immobilière à l’étranger se pilote au dossier, avec deux intervenants que nous ne remplaçons pas : un notaire grec, qui répond de la validité de l’acte, du périmètre des zones frontalières et des pièces exigées ; et un fiscaliste hellénique, pour la structuration, l’exonération de première résidence et les présomptions de revenu. Lorsque l’enjeu le justifie, la bonne pratique consiste à obtenir une prise de position écrite de l’administration grecque avant la signature, et non à découvrir la réponse à l’occasion d’un contrôle.

« Il me faut un golden visa pour m’installer en Grèce ? » La réponse tient en une ligne, et elle déçoit toujours : non, et de toute façon vous ne pouvez pas l’obtenir. L’article 100 du code grec de l’immigration ouvre ce titre aux πολίτες τρίτων χωρών, les ressortissants d’États tiers. Un citoyen français dispose d’un droit de séjour en Grèce supérieur à ce que ce titre confère, au titre de la libre circulation, et il l’exerce sans acheter quoi que ce soit. Personne ne devrait vous vendre ce produit, et si on vous le vend, c’est un signal sur le reste du conseil.

Ce chapitre existe pour quatre raisons, toutes vérifiées dans des dossiers réels. La première : votre conjoint, votre enfant majeur ou votre associé peuvent, eux, ne pas être ressortissants de l’Union. Un conjoint britannique depuis le Brexit, suisse, américain, israélien ou libanais entre exactement dans le champ du dispositif, et le raisonnement change du tout au tout. La deuxième : les seuils ont été relevés et géographiquement différenciés, ce qui déplace la demande étrangère d’un segment de marché à un autre. Si vous achetez ou vendez à Athènes, à Mykonos ou sur une île, cela pèse sur votre prix. La troisième : l’article 5Α du code grec des impôts, le régime des hauts patrimoines à 100 000 €, contient une dispense d’investissement au profit des titulaires d’un titre de séjour investisseur, et cette dispense renvoie à un texte mort depuis le 31 mars 2024. La quatrième : presque toutes les pages en circulation donnent encore 250 000 € comme seuil général, alors que ce montant ne subsiste plus que pour trois variantes étroites. Le seuil ordinaire est aujourd’hui de 400 000 ou de 800 000 € selon l’endroit.

Et il y a le malentendu de fond, celui qui coûte le plus cher : ce titre n’est pas une résidence fiscale. Il autorise le séjour. Il ne déclenche aucun rattachement fiscal grec, n’éteint aucune obligation déclarative française, et n’ouvre par lui-même aucun des trois régimes d’attraction grecs. Nous consacrons une section entière à cette confusion, parce qu’elle est présente dans une majorité des dossiers que nous reprenons.

Le texte applicable, et les trois textes qu’il faut cesser de citer

Le dispositif est régi par l’article 100 de la ν. 5038/2023, le Κώδικας Μετανάστευσηςou code de l’immigration (ΦΕΚ Α΄ 81 du 1er avril 2023). Cet article a été intégralement remplacé par l’article 64 de la ν. 5100/2024 (ΦΕΚ Α΄ 49 du 5 avril 2024), qui a également réécrit le § 49 de l’article 176 de la ν. 5038/2023, siège des dispositions transitoires. Deux textes d’application comptent : la décision interministérielle 214926 du 11 novembre 2025, qui a remplacé la décision 95391/2024 et fixe la liste des pièces justificatives, et une circulaire du ministère de la Migration et de l’Asile d’avril 2026, qui tranche une série de difficultés pratiques.

Trois références doivent disparaître de votre documentation. L’article 20Β de la ν. 4251/2014, ancien siège du dispositif : les articles 1 à 138 de cette loi ont été abrogés par l’article 178 de la ν. 5038/2023, avec effet au 31 mars 2024. Le seuil général de 250 000 €, qui fut longtemps le ticket d’entrée unique du programme et ne subsiste aujourd’hui que pour trois variantes très encadrées. Et la faculté d’additionner plusieurs petits biens pour atteindre le seuil, qui a nourri une décennie de montages et qui est morte. Les seuils intermédiaires de 500 000 € que l’on croise encore relèvent de la même strate périmée : ils ne survivent que pour les investissements déjà achevéssous l’empire des règles antérieures, dont nous reparlons plus bas.

Les seuils par zone : là où toutes les pages en circulation sont fausses

Le montant minimal d’acquisition dépend désormais de l’endroit où se trouve le bien, et le découpage n’est pas celui qu’on imagine. Il ne suit ni les communes, ni les prix de marché : il suit les unités régionales administratives, ce qui produit des frontières contre-intuitives.

Deux conséquences que personne ne tire. La première : toute la Région de l’Attique est à 800 000 €, pas seulement Athènes. La côte orientale, Marathon, Porto Rafti, Lagonissi, Sounion en relèvent. Et l’unité régionale des Îles fait administrativement partie de l’Attique, ce qui y range notamment Égine, Hydra, Spetses, Poros et Cythère quelle que soit leur population. La seconde : c’est l’unité régionale de Thessalonique qui est visée, pas la seule commune. La Chalcidique forme, elle, une unité régionale distincte de la même région de Macédoine centrale : à droit constant, Kassandra et Sithonia relèvent du seuil de 400 000 €. Un acheteur qui raisonne « nord de la Grèce, donc 800 000 € » double son ticket d’entrée sans raison. Ce découpage est administratif : il se contrôle sur la nomenclature des unités régionales, jamais sur une carte touristique ni sur un nom de région tel qu’on l’emploie couramment.

Les conditions que les brochures ne mentionnent pas

Atteindre le seuil ne suffit pas. Quatre conditions cumulatives s’y ajoutent, et chacune a fait tomber des dossiers.

La circulaire d’avril 2026 précise deux points d’application qui reviennent constamment. Les annexes — cave, box, place de stationnement — sont admises dans le « bien unique » à condition d’être acquises par le même acte et de se situer dans le même immeuble ; elles comptent alors dans la valeur d’investissement, mais pas dans les 120 m² de pièces principales. Un acheteur qui a fait entrer 15 m² de cave dans son calcul de surface se trouve à 105 m² de pièces principales, et son dossier est refusé sur un point qu’il croyait acquis. Second point : lorsque l’investissement porte sur un terrain suivi d’une construction, les deux conditions doivent être satisfaites, la financière et celle de surface.

Le palier de 250 000 € : trois portes étroites, et une amende de 150 000 €

Le seuil de 250 000 € n’a pas disparu, il a changé de nature. De seuil général, il est devenu un régime d’exception attaché à trois opérations que l’État grec veut encourager : la reconversion de locaux professionnels en logements, la remise en service de bâtiments industriels désaffectés, la restauration de bâtiments classés. Il vaut sur l’ensemble du territoire, y compris en Attique, et la condition de 120 m² ne s’y applique pas. C’est la seule voie qui permette encore d’entrer dans le dispositif à Athènes pour un quart de million d’euros.

Les conditions, en revanche, sont exigeantes. Pour le changement d’affectation, la conversion doit porter sur les pièces principales, être achevée avant le dépôt de la demande et être intervenue postérieurement au 5 avril 2024, date d’entrée en vigueur de l’article 64 de la ν. 5100/2024. Un rapport technique d’ingénieur l’atteste. La circulaire d’avril 2026 ferme au moins une échappatoire : un bien qui était résidentiel, a été converti à un autre usage puis reconverti en habitation n’ouvre pas droit au palier réduit. D’autres restrictions visant les biens dont l’affectation non résidentielle serait créée dans le seul but d’autoriser la conversion sont rapportées par les commentateurs grecs ; nous n’en avons pas lu la formulation, et nous ne la reproduisons donc pas. Pour le bâtiment industriel, il faut établir l’absence d’exploitation industrielle depuis cinq ans, ce que la décision 214926/2025 fait prouver par une attestation de coupure de fourniture d’énergie, des formulaires E2 ou des pièces de l’administration fiscale. Les locaux artisanaux ne sont pas soumis à cette condition d’inactivité.

La voie financière de l’article 99, que presque personne ne présente

Le titre investisseur n’est pas exclusivement immobilier. L’article 99 de la ν. 5038/2023 ouvre une seconde famille de voies, financières, qui aboutit également à un titre de cinq ans renouvelable, sans accès au marché du travail. Elle intéresse particulièrement le membre de famille non européen qui ne souhaite pas s’encombrer d’un bien immobilier grec, avec sa fiscalité de détention et ses contraintes de gestion à distance.

Ce que le titre donne réellement

Le titre est délivré pour cinq ans et se renouvelle par périodes de même durée « εφόσον το ακίνητο παραμένει στην κυριότητα και νομή του », tant que le bien reste la propriété et la possession du titulaire et que les autres conditions demeurent remplies. Le renouvellement suppose la production d’une preuve de conservation, d’une assurance privée, du formulaire E9 et d’un droit électronique (παράβολο) de 2 000 €. Le barème applicable à la demande initiale relève de la même décision interministérielle et doit être vérifié à la date du dépôt : nous ne l’avons pas contrôlé.

Le titre s’étend aux membres de la famille. Le conjoint et le partenaire d’un pacte de vie commune sont couverts, y compris lorsque ce pacte a été conclu à l’étranger. Les ascendants et les descendants entrent dans le champ, et la circulaire d’avril 2026 admet d’y inclure les ascendants ou les enfants du conjoint ou du partenaire même si celui-ci ne demande pas de titre pour lui-même. Nous n’avons pas pu établir sur source primaire la limite d’âge applicable aux descendants : le seuil de vingt-et-un ans est constamment cité par les praticiens, mais nous ne l’avons pas lu dans le texte. Ce point se vérifie avant de bâtir un plan familial dessus.

Le titre confère enfin la circulation dans l’espace Schengen dans les limites du droit commun : l’article 21 § 1 de la convention d’application de l’accord de Schengen permet au titulaire d’un titre de séjour délivré par un État membre de circuler librement sur le territoire des autres États membres pendant une durée n’excédant pas quatre-vingt-dix jours sur toute période de cent quatre-vingts jours, sous réserve des conditions d’entrée du code frontières Schengen. C’est un droit de circulation, non un droit d’établissement. Un titulaire qui s’installerait à Paris sur la foi de sa carte grecque serait en séjour irrégulier au quatre-vingt-onzième jour.

Ce que le titre ne donne pas : la section utile

C’est ici que se joue l’écart entre le produit vendu et le produit livré.

L’interdiction de location courte durée mérite un mot de plus, parce qu’elle est presque toujours passée sous silence. Elle vide de sa substance le raisonnement le plus courant du vendeur : acheter à Athènes ou dans les Cyclades, obtenir le titre, et financer une partie du prix par la location saisonnière. Le bien golden visa est un bien que l’on peut louer en longue durée, avec un revenu foncier grec imposé de façon autonome au barème 15 / 25 / 35 / 45 % et une déduction forfaitaire de 5 %, sans déduction d’intérêts d’emprunt ni d’ENFIA. Le chapitre consacré à la fiscalité grecque en détaille l’arithmétique. Rapporté à un ticket de 800 000 € en Attique, le rendement net résultant n’a rien à voir avec ce qui est présenté dans les plaquettes.

Le titre n’emporte pas la résidence fiscale, et il ne l’empêche pas non plus

Deux erreurs symétriques circulent, et elles se corrigent par le même texte. La résidence fiscale grecque est régie par l’article 4 du ν. 4172/2013. Son § 1 retient le domicile permanent ou principal, le séjour habituel ou le centre des intérêts vitaux ; son § 2 ajoute une présomption autonome, plus de 183 jours de présence cumulée sur douze mois, avec effet rétroactif au premier jour de présence. Le chapitre consacré aux fondamentaux détaille cette mécanique et son exception. Le code de l’immigration n’y figure nulle part : aucun de ces critères ne mentionne un titre de séjour, et l’article 100 ne mentionne aucun critère fiscal.

Le dispositif comporte d’ailleurs une tension que ses promoteurs ne relèvent jamais. Trois seuils de présence coexistent, et ils ne sont pas les mêmes. Zéro jour pour conserver le titre : l’article 100 subordonne le renouvellement à la conservation du bien, non à un séjour minimal. Plus de 183 jours pour devenir résident fiscal grec. Et une résidence effective, appréciée sur plusieurs années, pour espérer une naturalisation. Un investisseur qui optimise pour l’un de ces trois objectifs n’est, en général, pas au bon endroit pour les deux autres. Ajoutons que nous n’avons pas examiné les règles générales du code de l’immigration relatives à l’absence prolongée du territoire, qui peuvent affecter un titre permanent : le point mérite une vérification propre.

Aucune obligation déclarative ne disparaît

Le titre de séjour ne dispense de rien. Il ajoute même, du côté grec, un socle d’obligations qui commence avant l’acquisition et ne s’arrête jamais.

Le point rouge : la dispense de l’article 5Α repose sur un article abrogé

Voici la raison pour laquelle ce chapitre figure dans un guide fiscal. Le régime des hauts patrimoines de l’article 5Α du code grec des impôts exige de son candidat un investissement d’au moins 500 000 € en Grèce, achevé dans les trois ans du dépôt de la demande. Le même article prévoit que cette condition n’est pas exigée du titulaire d’un titre de séjour pour activité d’investissement : « Δεν απαιτείται να συντρέχει η προϋπόθεση της περ. β’, εφόσον πρόκειται για φυσικό πρόσωπο που έχει αποκτήσει και διατηρεί άδεια διαμονής για επενδυτική δραστηριότητα στην Ελλάδα, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 16 του ν. 4251/2014, όπως ισχύει ». Un titre investisseur dispenserait donc du ticket d’entrée de 500 000 €.

Pour un lecteur français, la conclusion pratique est plus tranchée encore, et elle est rarement formulée. La dispense suppose de détenirun titre de séjour investisseur. Or ce titre est réservé aux ressortissants d’États tiers. Un ressortissant français ne peut donc jamais s’en prévaloir, quelle que soit l’issue du débat sur le renvoi abrogé : pour lui, la condition d’investissement de 500 000 € de l’article 5Α est inconditionnelle. La dispense n’intéresse, dans un foyer franco-non européen, que le membre non européen — et à supposer qu’elle soit opposable, ce que justement personne ne peut affirmer aujourd’hui.

Le scénario à écarter frontalement est celui-ci : acheter un bien à 800 000 € en Attique parce qu’on croitque ce bien vaudra dispense de l’investissement de 500 000 € sous l’article 5Α. Trois raisons de ne pas le faire, cumulatives. La dispense est d’opposabilité incertaine. Elle est hors d’atteinte pour un Français. Et à supposer qu’elle soit acquise et applicable, elle exige la conservationdu titre, donc du bien : sa perte fait tomber la dispense et rouvre la condition d’investissement, sans que l’on sache dans quel délai. Un dispositif dont l’échec entraîne une déchéance rétroactive du régime fiscal, avec un plancher de 100 000 € d’impôt par an sur les années concernées, ne se construit pas sur une hypothèse.

La date d’effet des seuils, et une transition entièrement close

Le sujet n’a plus d’enjeu pour une acquisition nouvelle, mais il en conserve un pour lire un dossier ancien, et il est mal restitué partout. La lecture qui ressort du texte codifié et de la circulaire notariale Σ.Ε.Σ.Σ.Ε. 13η du 11 avril 2024 est la suivante : les nouveaux seuils s’appliquent depuis le 31 mars 2024, date d’entrée en vigueur du code de l’immigration lui-même, alors que la loi qui les institue a été publiée le 5 avril 2024. Il en résulte un effet rétroactif de six jours, qui a manifestement pour objet d’éviter que le nouveau code ait jamais à s’appliquer avec les anciens seuils. Nous n’avons pas lu la disposition d’entrée en vigueur de l’article 64 sur le ΦΕΚ, et nous donnons donc cette lecture pour ce qu’elle est : la plus cohérente, non la plus prouvée. Ce qui est en revanche acquis, c’est que le 31 août 2024 n’est pas la date d’effet des nouveaux seuils, contrairement à ce qu’on lit partout : c’est l’échéance de la clause transitoire, celle avant laquelle un acquéreur devait avoir engagé son achat pour rester sous les anciennes règles.

La circulaire d’avril 2026 apporte une précision qui vaut pour tous les dossiers antérieurs : les investissements déjà achevés sous l’empire des conditions applicables à leur date conservent leurs seuils d’origine — 250 000 €, 500 000 € ou les montants des variantes — dès lors que le paiement est établi par certificat notarié ou par l’acte de vente accompagné de sa preuve de règlement. Un client entré dans le dispositif avant la réforme n’est pas rétroactivement disqualifié.

Ce que coûte réellement un ticket à 800 000 €

L’arithmétique est rarement présentée en entier, parce qu’elle n’est pas flatteuse. Voici, sur des hypothèses explicites, ce que représente l’entrée dans le dispositif par la voie immobilière en zone à 800 000 €.

Hypothèse : appartement ancien de 130 m² de pièces principales,
        Région de l'Attique, prix d'acquisition 800 000 €, achat en direct
        par une personne physique ressortissante d'un État tiers.

        Coût d'entrée
          Prix d'acquisition ............................. 800 000 €
          Droits de mutation 3 % + 3 % additionnel communal
          soit 3,09 % de la base la plus élevée du prix
          et de la valeur objective ....................... 24 720 €
          Frais notariés, avocat, ingénieur, traductions,
          ordre de grandeur usuel ......................... à chiffrer dossier par dossier
          Droit électronique du titre (παράβολο) .......... à vérifier au dépôt
                                                            -----------
          Sortie de trésorerie hors honoraires ........... 824 720 €

        Détention annuelle
          ENFIA .......................................... selon la valeur de zone
          Taxe foncière communale (ΤΑΠ) .................. selon délibération communale
          Assurance privée exigée au renouvellement ...... selon contrat

        Revenus autorisés
          Location courte durée .......................... INTERDITE
          Location longue durée : revenu foncier grec
          imposé au barème autonome 15 / 25 / 35 / 45 %,
          déduction forfaitaire de 5 %, sans déduction des
          intérêts d'emprunt, de l'ENFIA, de la ΤΑΠ,
          des charges ni des honoraires de gestion

Le point que nous soulignons auprès de nos clients n’est pas le coût, qui est assumé, mais l’illiquidité. Le bien est immobilisé pendant toute la durée du titre, sa cession éteint le titre du vendeur, la location courte durée lui est interdite et, dans les variantes au palier de 250 000 €, il ne peut pas resservir de support à un autre titre au même palier. On n’achète pas un actif : on achète un droit de séjour dont un actif est la contrepartie gelée. Toute comparaison avec un investissement locatif classique passe à côté de la nature de l’opération.

L’effet de marché, pour celui qui achète ou vend en Grèce

Le relèvement des seuils a redirigé la demande non européenne, et c’est la seule dimension du dispositif qui concerne directement un client français. Un propriétaire qui vend en Attique, à Thessalonique, à Mykonos, à Santorin ou sur une île de plus de 3 100 habitants voit la demande étrangère éligible se concentrer au-dessus de 800 000 €. Symétriquement, un acheteur qui se positionne entre 400 000 et 800 000 € dans ces mêmes zones achète sur un segment que la demande golden visa a déserté par construction, puisqu’un bien de cette gamme n’y ouvre aucun droit.

L’interdiction de location courte durée attachée aux biens acquis sous ce régime retire par ailleurs une fraction du parc du marché saisonnier. Elle s’ajoute, à Athènes, à la suspension de la location courte durée dans les premier, deuxième et troisième arrondissements, décidée par la décision 225563 ΕΞ du 12 décembre 2025 pour la période allant du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2026. Ces deux éléments jouent dans le même sens sur l’offre saisonnière athénienne. Nous les signalons comme éléments d’analyse, non comme anticipation de prix : nous ne formulons aucune prévision sur l’évolution du marché immobilier grec.

Les cas où il ne faut pas le faire

Un guide de praticien doit dire quand s’abstenir. Six situations, toutes rencontrées.

Ce que ce chapitre ne tranche pas

La question nous arrive presque toujours sous cette forme : « je m’installe en Grèce, mes enfants restent en France ; à mon décès, qui paie quoi ? » La réponse commence par une phrase que personne n’a envie d’entendre : personne ne partage. Il n’existe aucune convention entre la France et la Grèce en matière de successions ni de donations. Chacun des deux États applique sa loi interne, sans plafond, sans règle de priorité, sans procédure amiable. Et le résultat n’est intuitif dans aucune des trois configurations que nous rencontrons : dans la première, les deux impôts s’additionnent intégralement sans qu’aucun crédit ne joue ; dans la deuxième, l’impôt grec disparaît et le Trésor français récupère ce que la Grèce a laissé ; dans la troisième, anticiper la transmission coûte un impôt grec que le décès n’aurait pas coûté.

Deuxième surprise, et elle est civile. Deux machines fonctionnent en parallèle et ne se commandent pas. Le règlement européen sur les successions désigne la loiqui dit qui hérite et de combien ; les codes fiscaux grec et français disent qui paie. Choisir la loi française par testament change les parts, il ne déplace pas un euro d’impôt. C’est le contresens le plus coûteux que nous voyions sur ce dossier, et il est vendu régulièrement.

Troisième avertissement, sur les sources. Le siège du droit grec a changé le 18 juillet 2025 : la loi 2961/2001, que citent encore la quasi-totalité des notes françaises et anglophones disponibles en ligne, est abrogée. Toute la numérotation d’articles qui circule est périmée. Et la convention franco-grecque de 1963, morte depuis le 1er janvier 2024, n’a de toute façon jamais visé les droits de mutation à titre gratuit — pas plus que celle du 11 mai 2022 qui l’a remplacée.

Quatre points de ce chapitre ne sont pas tranchés, et nous ne les trancherons pas : la notion de domicile qui commande l’entrée dans le champ mondial de l’impôt grec, la qualification du capital décès d’une assurance-vie, la portée exacte de l’exonération successorale attachée au régime des hauts patrimoines, et le sort d’un compte joint français. Ils valent chacun plusieurs dizaines de milliers d’euros. Ils se discutent avec nos avocats partenaires spécialisés sur la Grèce, texte en main, avant décision.

« Aucune convention » : la vérification, et ce qu’elle coûte

C’est l’affirmation la plus lourde du chapitre, et une négative ne se publie pas sur une impression. Elle repose ici sur trois sources concordantes.

La première est la liste officielle des conventions conclues par la France, BOI-ANNX-000306, version du 29 avril 2026. La ligne « Grèce » y tient en trois mentions : « Grèce (BOI-INT-CVB-GRC) — C 11 mai 2022 (JO du 10 janvier 2024) — IR ». La légende du même document distingue les impôts sur le revenu (IR), sur la fortune (IF), sur les successions (S), sur les donations (D) et les droits d’enregistrement (DE) — mentions réellement employées ailleurs dans le tableau : Allemagne « S - D », États-Unis « S - D », Canada « IR - IF - S - D ». L’absence de « S » et de « D » sur la ligne Grèce est donc signifiante, pas une lacune de rédaction.

La deuxième est le texte de la convention lui-même, dont l’intitulé suffit : « Convention entre la République française et la République hellénique pour l’élimination de la double imposition en matière d’impôts sur le revenu ». Son article 2 § 3 énumère les impôts visés — impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, contributions sur l’impôt sur les sociétés, CSG et CRDS côté français ; impôt sur le revenu des personnes physiques et impôt sur le revenu des personnes morales côté grec. Les mots « succession » et « donation » n’y figurent nulle part. La troisième est le commentaire administratif BOI-INT-CVB-GRC, mis à jour le 11 septembre 2024, qui ne traite que la convention sur le revenu et n’évoque aucun instrument successoral ; la rubrique « conventions internationales » d’impots.gouv.fr ne recense pour la Grèce que trois documents, tous intitulés « impôt sur le revenu ».

La loi civile et la loi fiscale ne se commandent pas

Avant d’entrer dans les barèmes, il faut poser cette séparation, parce que tout le reste en dépend et parce qu’elle est presque toujours escamotée. Trois textes différents, trois notions de rattachement différentes, et aucune ne se déduit d’une autre.

La conséquence pratique tient en une ligne, et il faut la dire à voix haute : le choix de loi successorale est civil, jamais fiscal. Un Français installé en Grèce qui désigne la loi française par testament rétablit l’option de son conjoint et les quotités françaises ; il ne modifie ni la compétence de l’article 55 grec, ni celle de l’article 750 ter français, ni le montant d’un seul des deux impôts. Inversement, un couple qui accepterait la loi grecque pour des motifs fiscaux n’obtiendrait rien de fiscal et perdrait beaucoup de civil.

Le siège du droit grec a changé le 18 juillet 2025

Le Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας, Code de la fiscalité du patrimoine, ratifié par la ν. 5219/2025(ΦΕΚ Α΄ 130 du 18 juillet 2025), régit depuis cette date l’ENFIA, les droits de mutation, les successions, les donations et les libéralités parentales. Son article 124 dispose : « Οι κωδικοποιούμενες με τον παρόντα Κώδικα διατάξεις, όπως αναλυτικά προσδιορίζονται στην παρ. 9 του άρθρου 123 και ισχύουν, καταργούνται », et l’article 123 § 9 ια) énumère expressément « των άρθρων 1 έως 122 » du Code annexé à la ν. 2961/2001. Entrée en vigueur le jour de la publication, par l’article second de la loi.

L’opération est une codification : le ΦΕΚ comporte une table de concordance et l’article 123 précise que la disposition ancienne « εφεξής νοείται η αντίστοιχη διάταξη του παρόντος Κώδικα ». Nous n’avons pas comparé les 122 articles anciens un par un et n’affirmons donc pas que la reprise soit intégralement à droit constant. Tout ce qui suit est lu dans le texte nouveau.

Ce que la Grèce impose, et le mot qui n’est pas défini

L’article 55 § 1 pose deux chefs de rattachement et deux seulement : « α) Η κείμενη στην Ελλάδα οποιασδήποτε φύσεως περιουσία, η οποία ανήκει είτε σε ημεδαπούς είτε σε αλλοδαπούς. β) Η κείμενη στην αλλοδαπή ενσώματη ή ασώματη κινητή περιουσία Έλληνα υπηκόου που έχει την κατοικία του οπουδήποτε, καθώς και αλλοδαπού που έχει την κατοικία του στην Ελλάδα ». Soit : tout bien situé en Grèce, quelle que soit la nationalité ou la résidence du défunt ; et, à l’étranger, la seule fortune mobilière, corporelle ou incorporelle, d’un ressortissant grec où qu’il soit domicilié ou d’un étranger domicilié en Grèce.

Trois enseignements en sortent, et le premier est franchement favorable. L’immobilier situé hors de Grèce n’entre dans aucun des deux chefs. Un Français résidant en Grèce qui conserve des immeubles en France les laisse hors de l’assiette successorale grecque — la France les imposera, la Grèce non, et le crédit de l’article 83 est sans objet. C’est une divergence structurelle avec le 1° de l’article 750 ter français, qui vise « les biens meubles et immeubles situés en France ou hors de France ».

Le deuxième enseignement annule une partie du premier, et il est presque toujours omis. Selon l’article 55 § 3, sont présumés appartenir à la successionles titres dont le défunt a encaissé les revenus ou sur lesquels il a réalisé une opération dans l’année précédant le décès, le prix de cession d’un bien mobilier vendu dans les trois ans, et le prix de cession d’un immeuble vendu dans les cinq ans. Ce prix est une somme d’argent, donc du mobilier, donc taxable en Grèce. Vendre son immeuble français fait entrer dans l’assiette grecque, sous forme de mobilier, une valeur qui en était exclue tant qu’elle restait immobilière. La preuve contraire est admise « με κάθε νόμιμο μέσο », par tout moyen, mais elle est probatoire : il faut tracer l’emploi des fonds. Un cédant d’entreprise qui vend puis décède dans les trois ans voit le prix réintégré même s’il l’a consommé, réinvesti ou donné. Cet arbitrage se pose avant la cession.

Le troisième enseignement est celui qui coûte le plus cher, et il tient à une liste. L’article 55 § 2 répute situés en Grècedes biens qui n’y sont pas physiquement : navires et aéronefs immatriculés aux registres grecs (α), enseigne et clientèle d’une entreprise exercée en Grèce (β), brevets et marques enregistrés en Grèce (γ), droits de propriété intellectuelle exerçables en Grèce (δ), actions et parts de toute société ayant son siège en Grèce (ε), certaines créances hypothécaires ou exigibles en Grèce (στ), billets de banque et chèques au porteur s’y trouvant (η), meubles corporels s’y trouvant (θ) — et surtout le ζ) : « Οι κάθε φύσεως απαιτήσεις, εξασφαλισμένες ή μη, καθώς και κάθε άλλο στοιχείο ασώματης κινητής περιουσίας, εφόσον ο αποβιώσας είχε την κατοικία του στην Ελλάδα κατά τον χρόνο του θανάτου του ». Toute créance de quelque nature que ce soit, et tout autre élément de patrimoine mobilier incorporel, dès lors que le défunt avait son domicile en Grèce. Comptes bancaires, comptes-titres, parts de fonds, créances : le ζ) rapatrie en Grèce l’intégralité du portefeuille financier, où qu’il soit tenu. Nous verrons plus bas ce que cela fait au crédit d’impôt.

Le fait générateur est le décès : « Η φορολογική υποχρέωση γεννάται κατά τον χρόνο θανάτου του κληρονομουμένου » (article 58 § 1). Le domicile s’apprécie donc à cette date, et nous n’avons trouvé dans le Code grec aucune règle de traînée après le départ, aucun deemed domicilede trois, cinq ou quinze ans comme en connaissent certains droits étrangers. Celui qui quitte la Grèce cesse, dès son départ effectif, d’exposer son mobilier étranger à l’impôt successoral grec.

Les barèmes grecs : 10 % au sommet en ligne directe, et un conjoint qui n’est pas exonéré

Le redevable est le bénéficiaire, et en cas de pluralité chacun à proportion de ce qu’il reçoit : « Υπόχρεος στον φόρο είναι ο δικαιούχος της κτήσης » (article 56). L’impôt est assis sur la part héréditaire individuelle, pas sur la masse successorale — même logique qu’en France, et inverse de l’estate tax anglo-saxonne. Barème et abattements se recalculent donc par héritier, et le fractionnement entre plusieurs enfants fait tomber chacun dans les tranches basses.

L’article 78 § 1 classe les bénéficiaires en trois catégories. La catégorie Α réunit le conjoint ou le partenaire d’un σύμφωνο συμβίωσης(α), le partenaire d’un pacte de la loi 3719/2008 dissous par le décès sous condition de deux ans de vie commune (β), les descendants du premier degré (γ), les petits-enfants (δ) et les parents (ε). La catégorie Β réunit les descendants et ascendants plus éloignés, les frères et sœurs, les collatéraux du troisième degré, les beaux-parents, gendres et belles-filles. La catégorie Γest une catégorie balai : « οποιοσδήποτε άλλος … συγγενής του κληρονομουμένου ή εξωτικός » — tout autre parent, ou tout tiers.

Le fait économique dominant du dossier tient dans la dernière ligne de la première colonne : en ligne directe, le taux marginal grec est de 10 %. Le taux effectif, lui, ne peut jamais atteindre 10 % : il y converge par valeurs inférieures, l’écart tendant vers 43 500 € en valeur absolue.

L’écart est encore plus marqué en dehors de la ligne directe. Les frères et sœurs relèvent en Grèce de la catégorie Β : 30 000 € à 0 %, puis 5 %, 10 % et 20 %. En France, l’abattement est de 15 932 € et le tarif du tableau III de l’article 777 est de 35 % jusqu’à 24 430 € puis 45 %. Au-delà du quatrième degré et entre non-parents, la France applique 60 %après un abattement de 1 594 € (article 788, IV), là où la Grèce plafonne à 40 % après 6 000 €. Sur une transmission collatérale ou à un tiers, l’écart de taux marginal va de vingt à vingt-cinq points.

En sens inverse, un point que les présentations commerciales oublient systématiquement. Le conjoint survivant n’est pas exonéré en Grèce. En France, l’article 796-0 bis du CGI est d’une brièveté totale : « Sont exonérés de droits de mutation par décès le conjoint survivant et le partenaire lié au défunt par un pacte civil de solidarité. » En Grèce, le conjoint est en catégorie Α, avec une exonération plafonnéede 400 000 € par bénéficiaire prévue à l’article 75 § 2 ε), qui profite au conjoint ou partenaire et aux enfants mineurs— les enfants majeurs en sont exclus — et qui suppose, pour le conjoint, une vie commune d’au moins cinq ans. Un remariage tardif ne l’ouvre pas.

Deux pièges de qualification, enfin. Le concubinnon lié par un pacte relève de la catégorie Γ : 6 000 € d’abattement, puis 20 à 40 %. Quant au PACS français, nous ignorons s’il vaut σύμφωνο συμβίωσης, et la question préalable n’est pas résolue non plus : les articles 78 § 1 β) et 115 § 1 renvoient au pacte conclu « κατά τις διατάξεις του ν. 3719/2008 », loi remplacée en 2015 par la ν. 4356/2015. Un élément joue en faveur du lecteur : l’article 78 § 1 α) vise le partenaire d’un σύμφωνο συμβίωσηςsans référence à aucune loi ni condition de durée ; le β) et son délai de deux ans ne concernent que les pactes de 2008. L’écart entre les deux réponses — catégorie Α ou catégorie Γ — se fait arbitrer, pas supposer.

Deux mesures techniques, enfin. L’impôt est réduit de 10 %lorsque le bénéficiaire présente un taux d’invalidité d’au moins 67 % (article 79 § 2), sans cumul avec l’exonération de première résidence — c’est le montant d’impôt le plus faible qui est dû (§ 3). Et la renonciationne fait pas baisser la note : celui qui recueille du fait d’une renonciation doit l’impôt qu’aurait payé le renonçant s’il est supérieur (article 80).

Deux exonérations grecques : l’une vous est ouverte, l’autre ne l’est probablement pas

Commençons par la bonne nouvelle, qui se perd le plus souvent pour un motif purement procédural. L’article 76 exonère le logement ou le terrain à bâtir recueilli en pleine propriétépar le conjoint, le partenaire ou un enfant du défunt, à condition que le bénéficiaire ne dispose pas déjà d’un droit de propriété, d’usufruit ou d’habitation couvrant les besoins de logement de sa famille. Ces besoins sont réputés couverts à 70 m²— 90 m² si le bénéficiaire est handicapé à au moins 67 % — majorés de 25 m² pour chacun des deux premiers enfants, 30 m² pour le troisième et les suivants, 45 m² pour chaque enfant protégé handicapé.

Le point décisif est à l’Ενότητα Γde l’article 76, et il est explicite : « Δικαιούχοι της απαλλαγής είναι οι Έλληνες και οι πολίτες των άλλων κρατών μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου ». Un ressortissant français y a droit. Ce n’est ni une tolérance ni une interprétation : c’est le texte.

Passons à celle qui ne vous est pas ouverte, parce qu’elle circule et qu’elle fait espérer. L’article 75 § 2 γ) exonère la fortune mobilière située à l’étranger d’un « Έλληνα υπηκόου » — d’un ressortissant grec— établi à l’étranger depuis une durée minimale continue ; l’article 97, Ενότητα Β στ) et ζ), prévoit des exonérations symétriques en matière de donation. Un Français ne peut s’en prévaloir : le texte vise la nationalité. La durée est de dix ans : l’article 75 § 2 γ) vise le ressortissant grec « εγκατεστημένος σε αυτή για δέκα (10) τουλάχιστον συναπτά έτη », et l’article 97, Ενότητα Β, exige dix années consécutives au στ) et vingt au ζ) — lecture du ΦΕΚ Α΄ 130 du 18 juillet 2025, seule source authentique ; une reproduction consolidée circule avec « cinq ans », chiffre qui ne se retrouve pas au Journal officiel hellénique. Cela ne change rien pour notre lecteur, puisque l’exonération est réservée aux nationaux grecs. Réserver une exonération aux nationaux dans un domaine qui touche à la libre circulation des capitaux soulève une question de compatibilité au droit de l’Union — le même législateur a ouvert l’exonération de première résidence aux ressortissants de l’Union et de l’EEE, preuve qu’il sait le faire. Nous n’avons retrouvé aucune décision de la Cour de justice sur ce texte et n’en citons donc aucune.

Donner en Grèce : 800 000 € puis 10 %, et un rapport qui ne s’efface jamais

Le droit grec connaît deux libéralités entre vifs : la donation, et la γονική παροχή, libéralité parentale de l’article 1509 du Code civil grec sans équivalent français exact — une prestation de biens d’un parent à son enfant pour créer ou maintenir son autonomie économique ou familiale, ou pour démarrer une profession, « μέχρι το ποσό που δεν υπερβαίνει το μέτρο το οποίο επιβάλλουν οι περιστάσεις », dans la limite de ce que les circonstances imposent. Ce n’est pas juridiquement une donation, mais l’article 88 la soumet au même régime fiscal.

Le levier tient dans une seule phrase, le dernier alinéa de l’article 98 § 1 : la libéralité parentale ou la donation aux personnes de la catégorie Α, portant sur « οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου » — tout élément de patrimoine — ainsi que la donation de sommes d’argentà ces mêmes personnes réalisée « με μεταφορά χρημάτων μέσω χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων », par virement via un établissement financier, sont soumises à un impôt de 10 %après déduction d’un abattement εφάπαξ — une seule fois — de 800 000 €. Et la phrase suivante est celle qui change tout : « Οι δωρεές και γονικές παροχές του προηγούμενου εδαφίου δεν συνυπολογίζονται στην αιτία θανάτου κτήση περιουσίας μεταξύ των ίδιων προσώπων. » Ces libéralités ne se rapportent pas à la succession ultérieure entre les mêmes personnes.

Hypothèse : parent et enfant unique tous deux domiciliés en Grèce,
        patrimoine mobilier de 2 000 000 € situé hors de Grèce, aucune
        libéralité antérieure depuis le 1er janvier 2009.

        Scénario 1 — tout par succession
          Barème de l'article 79 § 1, catégorie Α
          16 500 € + 10 % × (2 000 000 − 600 000) ......... 156 500 €

        Scénario 2 — 800 000 € par libéralité parentale, le solde par succession
          Libéralité de 800 000 € (art. 98 § 1)
            abattement εφάπαξ 800 000 € ......................... 0 €
          Succession du solde de 1 200 000 €
            16 500 € + 10 % × (1 200 000 − 600 000) ........ 76 500 €
                                                            ----------
          Total .......................................... 76 500 €

          Écart en faveur du scénario 2 ................... 80 000 €

Au-delà de l’abattement, le taux est plat : 10 %, sans progressivité. Une libéralité de 1 M€ supporte 20 000 € (2,00 %), de 2 M€ 120 000 € (6,00 %), de 5 M€ 420 000 € (8,40 %). Deux imputations sont prévues par le même paragraphe : α) l’impôt afférent aux libéralités antérieures rapportées, et β) l’impôt effectivement payé ou définitivement établi à l’étranger sur des libéralités de biens mobiliers réalisées là-bas, par application analogique du crédit de l’article 83.

Un dernier piège, et c’est un cas d’école de la règle selon laquelle aucun taux ne se substitue globalement. Trois « 10 % » différents cohabitent dans le Code grec : celui de l’article 98 § 1, au-delà de 800 000 € ; celui de l’article 98 § 2, qui frappe de manière autonome les dons d’argent ne remplissant pas les conditions du § 1, dès le premier euro et sans abattement (10 % en catégorie Α, 20 % en Β, 40 % en Γ) ; et celui de la tranche supérieure du barème successoral de l’article 79. Conséquence concrète : un don d’argent de 100 000 € à un frèresupporte 20 000 € d’impôt grec, quand le même montant donné en titres ou en immeublerelève du barème de la catégorie Β — 30 000 € exonérés, puis 5 % — soit 3 500 €. Le support du don multiplie l’impôt par près de six. Et une remise d’espèces, faute de virement bancaire, fait retomber la libéralité du § 1 dans le § 2.

Le formalisme n’est pas décoratif : l’article 98 § 3 exige, pour la donation d’actions, d’obligations, de parts sociales et de participations non cotées, un écrit sous seing privé joint à la déclaration ou un acte notarié. Et le droit grec n’est pas naïf : l’article 88 § 3 permet de requalifier en donation toute concession de patrimoine déguisée en contrat à titre onéreux, le § 4 institue une présomption de donation informelle (άτυπη δωρεά) lorsqu’une personne acquiert un immeuble ou fait construire sans justifier de sa capacité financière— c’est là que l’apport parental non déclaré est saisi —, et l’article 78 § 2 permet d’écarter le degré de parenté résultant d’une adoptionfaite pour contourner la loi fiscale. Toute chronologie construite pour capter un régime s’examine au regard de ces textes.

L’asymétrie qui inverse le conseil réflexe

Voici la configuration la plus fréquente de nos lecteurs, et la documentation disponible ne la traite pratiquement jamais : un parent resté en France, un enfant installé en Grèce. Le chapitre d’ouverture en pose le principe ; il faut ici en tirer les conséquences, parce qu’elles sont contre-intuitives et qu’elles se chiffrent.

Les deux textes ne rattachent pas sur la même tête. En matière successorale, l’article 55 § 1 rattache sur celle du défunt— et le § 2 ζ) vise expressément « ο αποβιώσας ». En matière de donation, l’article 89 § 1 γ) rattache sur celle du donataire : est imposable « η κείμενη στην αλλοδαπή κινητή γενικά περιουσία αλλοδαπού υπηκόου που δωρίζεται […] σε αλλοδαπό που έχει την κατοικία του στην Ελλάδα ». La symétrie n’existe pas, et le résultat est brutal.

Le résultat mérite d’être écrit en toutes lettres : pour un parent resté en France dont l’enfant vit en Grèce, la succession échappe à l’impôt grec, la donation n’y échappe pas. Anticiper coûte un impôt grec que le décès n’aurait pas coûté. C’est l’exact contraire du conseil réflexe, et cela ne signifie pas qu’il ne faut pas donner — cela signifie que l’arbitrage doit être posé avec le chiffre grec dans la balance, à côté de l’économie française attendue.

Le surcoût grec n’est d’ailleurs pas toujours dissuasif : zéro jusqu’à 800 000 € par donataire, puis 10 % du surplus. Mais deux réserves changent l’équation. La première : cet abattement est εφάπαξet ne se recharge jamais, mais il n’est entamé que par les libéralités de catégorie Α consenties depuis le 1er octobre 2021— l’article 123 § 4 du ν. 5219/2025 écarte expressément du rapport, pour l’application de l’article 98 § 1, les donations et libéralités parentales réalisées jusqu’au 30 septembre 2021 — alors même que la France, elle, aura reconstitué le sien au bout de quinze ans. Le rythme français de donation par tranches successives, transposé tel quel, épuise l’abattement grec dès la première opération. La seconde : le crédit de l’article 784 A ne joue que sur les biens situés hors de France. Une donation de titres français à un enfant domicilié en Grèce est imposée en France sans imputation possible de l’impôt grec — nous n’avons trouvé aucune doctrine qui confirme ni n’infirme cette lecture, et nous l’exposons comme la conséquence littérale de deux textes vérifiés, à faire arbitrer.

Un dernier paramètre, pour un client parti de France : la donation de titres après le départ n’est pas neutre au regard de l’exit tax. Ce n’est pas le sujet de ce chapitre, mais l’interaction commande le calendrier : pour les créances de complément de prix comme pour les plus-values placées en report, la transmission à titre gratuit est l’un des rares événements qui produisent un dégrèvement, là où l’écoulement du temps n’en produit jamais. Le chapitre consacré au départ de France et à l’exit tax détaille ce mécanisme, assiette par assiette.

La France : l’article 750 ter, et les six ans sur dix sur la tête de l’héritier

L’article 750 ter du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 31 juillet 2011, pose trois chefs de rattachement. Le 1° soumet aux droits « les biens meubles et immeubles situés en France ou hors de France » lorsque le donateur ou le défunt a son domicile fiscal en France au sens de l’article 4 B. Le 2°soumet les biens « situés en France » lorsque le donateur ou le défunt n’y a pas son domicile fiscal. Le 3° est celui qui vise notre lecteur.

Il dispose que les biens situés en France ou hors de France sont soumis aux droits « reçus par l’héritier, le donataire, le légataire […] qui a son domicile fiscal en France au sens de l’article 4 B. Toutefois, cette disposition ne s’applique que lorsque l’héritier, le donataire ou le bénéficiaire d’un trust a eu son domicile fiscal en France pendant au moins six années au cours des dix dernières années précédant celle au cours de laquelle il reçoit les biens ». Le commentaire administratif BOI-ENR-DMTG-10-10-30 en tire deux conditions cumulatives — domicile en France au jour du fait générateur, et six années sur dix — et ajoute au paragraphe 390 une précision décisive : « la période de six ans dans les dix années précédant le fait générateur de l’impôt peut ne pas être continue ».

Le 2° mérite une lecture attentive, parce que ses alinéas suivants — presque toujours omis des synthèses — définissent la situation en Francebeaucoup plus largement qu’on ne l’imagine. Un immeuble est réputé possédé indirectementlorsqu’il appartient à une personne morale dont le défunt, seul ou avec son conjoint, ses ascendants, descendants, frères et sœurs, détient plus de la moitié des droits, directement ou par chaîne de participations : la SCI française ne fait pas écran. Sont considérées comme françaises « les créances sur un débiteur qui est établi en France ou qui y a son domicile fiscal », ainsi que les valeurs mobilières émises par une société ayant en France son siège statutaire ou de direction effective, quelle que soit la composition de son actif ; et les actions de sociétés non cotées ayant leur siège hors de France dont l’actif est principalement composé d’immeubles français, à proportion. Les immeubles affectés à l’exploitation de la société sont, eux, écartés.

Reste le crédit. L’article 784 A est bref et ses trois limites font tout : « Dans les cas définis aux 1° et 3° de l’article 750 ter, le montant des droits de mutation à titre gratuit acquitté, le cas échéant, hors de France est imputable sur l’impôt exigible en France. Cette imputation est limitée à l’impôt acquitté sur les biens meubles et immeubles situés hors de France. » Il ne joue donc jamais dans le cas du 2° ; il est plafonné à l’impôt acquitté sur les biens situés hors de France ; et la restriction conventionnelle que le BOFiP ajoute par ailleurs est ici sans objet, faute de convention — c’est bien l’article 784 A dans sa rédaction unilatérale qui s’applique.

La double imposition sèche du portefeuille financier

On lit couramment que, faute de convention, les deux crédits d’impôt « se regardent l’un l’autre » et qu’il faudrait déterminer lequel joue en premier. Ce problème n’existe pas, et le vrai est pire.

Reprenons les trois textes. L’article 55 § 2 ζ) grec répute situé en Grècetout élément de mobilier incorporel et toute créance d’un défunt domicilié en Grèce. Or l’article 83 § 1 n’ouvre le crédit grec que pour l’impôt payé à l’étranger « για την κινητή περιουσία που βρίσκεται σε αυτά » — pour le mobilier situédans cet État étranger. Un portefeuille réputé grec par le ζ) n’est situé dans aucun État étranger : il n’ouvre aucun crédit. Et la phrase finale du même paragraphe verrouille : « Ο φόρος που οφείλεται μετά τις ανωτέρω εκπτώσεις δεν μπορεί να είναι μικρότερος από τον φόρο που αναλογεί στα περιουσιακά στοιχεία που βρίσκονται στην Ελλάδα » — l’impôt grec ne peut jamais descendre sous celui afférent aux biens situés en Grèce. Symétriquement, l’article 784 A limite l’imputation française à l’impôt acquitté sur les biens situés hors de France : un portefeuille de valeurs françaises est situé en France, la France n’impute rien non plus.

Hypothèse : Français domicilié en Grèce, décédé ; un enfant unique ;
        patrimoine = 3 000 000 € de valeurs mobilières émises par des sociétés
        ayant leur siège en France, tenues chez un teneur de compte français ;
        aucun autre bien ; l'enfant est domicilié en France depuis toujours.

        GRÈCE — article 55 § 1 β) : mobilier étranger d'un étranger
        domicilié en Grèce. Barème de l'article 79 § 1, catégorie Α
          16 500 € + 10 % × (3 000 000 − 600 000) ........... 256 500 €
          Crédit de l'article 83 : le portefeuille est réputé
          situé EN GRÈCE par le § 2 ζ) ........................... 0 €

        FRANCE — 750 ter 2° (valeurs mobilières françaises) et 3°
        (héritier domicilié en France 6 ans sur 10)
          Abattement art. 779, I .............................. 100 000 €
          Barème art. 777, tableau I, sur 2 900 000 € ...... 1 067 394 €
          Crédit de l'article 784 A : limité à l'impôt acquitté
          sur les biens situés HORS DE FRANCE .................... 0 €
                                                              ----------
          Charge totale de la transmission ................. 1 323 894 €
          Soit 44,13 % du patrimoine transmis

Il n’y a donc pas de conflit de crédits : il y a une double imposition intégrale, sans aucune voie de résorption. C’est le point le plus dangereux du dossier franco-grec, et il tient à un seul texte, l’article 55 § 2 ζ), qui rapatrie en Grèce l’intégralité du portefeuille financier et vide de sa substance le crédit de l’article 83. Les autres configurations, elles, ne produisent aucune boucle : pour des valeurs étrangèresdétenues par le même défunt, la Grèce impose toujours sans crédit, mais la France, qui les traite comme situées hors de France, accorde le crédit du 784 A dans le cas du 3° ; pour un bien situé en Grèce, même mécanique.

Le paramètre qui déplace le résultat est donc la localisation des actifsau sens du 2° de l’article 750 ter — l’émetteur, le siège du débiteur — bien plus que le lieu de tenue du compte. Nous ne transformons pas ce constat en recommandation : un déplacement d’actifs décidé pour ce seul motif appelle un examen au regard des règles anti-abus des deux États. Nous le signalons parce qu’un dossier qui l’ignore laisse passer plusieurs centaines de milliers d’euros. Deux précisions de procédure : le crédit de l’article 83 se plafonne par payset non globalement, et il se demande, attestation de l’autorité fiscale étrangère à l’appui, dans un délai de cinq ansà compter de l’établissement définitif de l’impôt étranger, converti au cours officiel du jour du fait générateur.

L’assurance-vie : trois textes grecs, et une question à 80 000 €

C’est le point où la littérature française est la plus défaillante, parce qu’elle raisonne avec les réflexes français — l’âge du souscripteur aux versements, le prélèvement de l’article 990 I — alors que le Code grec traite l’assurance-vie à trois endroits, selon une logique entièrement autre.

Contrat sans bénéficiaire désigné. L’article 54 § 1 γ) range parmi les acquisitions à cause de mort celle qui résulte d’une « σύμβαση ασφάλισης ζωής του κληρονομουμένου, εφόσον δεν ορίζονται στο ασφαλιστήριο οι δικαιούχοι ». Le capital tombe dans la succession et suit le barème de l’article 79.

Contrat avec bénéficiaire désigné. Il relève alors de l’impôt de donation. L’article 88, Ενότητα Α, § 2 β) répute donation « τα ποσά ή συντάξεις που οφείλονται λόγω θανάτου του ασφαλισμένου από τον ασφαλιστή σε αυτόν υπέρ του οποίου έγινε η ασφάλιση, εφόσον η ασφάλεια έγινε ή μεταφέρθηκε στην Ελλάδα », et le γ) vise « η ασφάλεια που έγινε στην αλλοδαπή και δεν μεταφέρθηκε στην Ελλάδα, εφόσον αυτός υπέρ του οποίου έγινε η ασφάλεια είναι Έλληνας υπήκοος […] ή αλλοδαπός που έχει την κατοικία του στην Ελλάδα κατά τον χρόνο του θανάτου αυτού που ασφαλίστηκε ».

Une exonération existe, et elle ne couvre pas l’assurance-vie privée. L’article 97, Ενότητα Β β), exonère les allocations versées par des « ασφαλιστικά ταμεία ή ασφαλιστικούς οργανισμούς » — caisses et organismes d’assurance sociale— au conjoint ou partenaire survivant, aux enfants, aux parents et aux sœurs célibataires. Le vocabulaire grec distingue l’ασφαλιστής, l’assureur de l’article 88 § 2 β), de l’ασφαλιστικό ταμείο ή οργανισμόςde l’article 97, et le § 2 δ) confirme cette lecture a contrario. Un contrat souscrit auprès d’un assureur privé français relève du premier. La frontière n’est en revanche pas établiepour un régime français de retraite supplémentaire d’entreprise ou un contrat collectif de prévoyance.

Côté français, la nouvelle est meilleure et elle est certaine. Le prélèvement de l’article 990 I du CGI n’est dû que si le bénéficiairea son domicile fiscal en France au moment du décès et l’a eu au moins six des dix années précédentes, ou si l’assuré y a son domicile fiscal au moment du décès. Un assuré résident de Grèce dont les bénéficiaires sont eux-mêmes non-résidents, ou résidents de France depuis moins de six ans sur dix, est hors du champ. C’est un des rares points où l’installation en Grèce produit un gain net et certain côté français.

Reste l’article 757 B, qui soumet aux droits de succession la fraction des primes versées après le soixante-dixième anniversaire de l’assuré, après un abattement global de 30 500 € — et, pour un plan d’épargne retraite dénoué par le décès du titulaire après 70 ans, la totalité des sommes dues. Cet article ne comporte pas de règle de territorialité propre : elle résulte de l’article 750 ter, et tout dépend donc du situsde la créance contre l’assureur. Le deuxième alinéa du 2° répute françaises « les créances sur un débiteur qui est établi en France ou qui y a son domicile fiscal », ce qui paraît viser la créance contre un assureur français ; nous n’avons trouvé aucune doctrine confirmant expressément cette qualification pour un contrat d’assurance-vie et nous ne la présentons pas comme acquise. Si elle est retenue, la France impose au titre du 2° sans crédit possible et la Grèce au titre de l’article 88 § 2 γ) : la même double imposition sèche que pour le portefeuille.

L’exonération successorale du régime des hauts patrimoines : ce qui est acquis, ce qui ne l’est pas

Le régime forfaitaire de l’article 5Α fait l’objet d’un chapitre entier de ce guide, auquel nous renvoyons pour ses conditions, son coût et sa sortie. Ne nous intéresse ici que son volet successoral — l’argument qui décide la plupart des installations qu’on nous soumet. Le texte, dans sa rédaction consolidée par l’article 94 § 1 de la ν. 5313/2026, comporte trois phrases : la première exonère de droits de succession et de donation grecs la fortune mobilière située à l’étranger que le bénéficiaire recueille ; la deuxième exonère celle qui lui appartient et qui est transmise à un tierspar décès ou donation ; la troisième donne à la deuxième un effet rétroactif aux successions ouvertes depuis le 1er janvier 2020.

Un contraste à connaître pour arbitrer entre les deux régimes grecs : le régime des retraités de l’article 5Β ne comporte rien de tel. Son décret d’application le dit expressément (A.1217/2020, article 5 § 7). Un retraité français admis au 5Β reste pleinement dans le champ de l’article 55 § 1 β) : son mobilier mondial est dans l’assiette successorale grecque. La confusion entre les deux régimes est fréquente, et elle est coûteuse. Pour un client dont le patrimoine mobilier étranger est significatif, ce n’est pas une note de bas de page : c’est un paramètre d’arbitrage de premier rang.

Le civil : quelle loi régit votre succession, et ce que la réserve grecque protège

Le règlement (UE) n° 650/2012 lie tous les États membres à l’exception de l’Irlande et du Danemark ; la France et la Grèce y sont soumises, et il s’applique aux successions des personnes décédées le 17 août 2015 ou après. Son article 21 pose la règle générale : « la loi applicable à l’ensemble d’une succession est celle de l’État dans lequel le défunt avait sa résidence habituelle au moment de son décès », sous une clause d’exception pour les liens manifestement plus étroits avec un autre État. L’article 22 ouvre la professio juris : on peut choisir « la loi de l’État dont [on] possède la nationalité », choix qui doit être formulé « de manière expresse dans une déclaration revêtant la forme d’une disposition à cause de mort ». L’article 23 précise que la loi désignée régit l’ensemble de la succession, y compris « la quotité disponible, les réserves héréditaires et les autres restrictions à la liberté de disposer à cause de mort ».

Quatre conséquences. Par défaut, la loi grecque régit l’ensemble de la succession, immeubles français compris : le règlement a mis fin à la scission mobilier/immobilier. Le choix de la loi française est possible sur le fondement de la nationalité, mais il doit être exprès et contenu dans un testament ; il ne se présume pas d’une mention dans un acte ordinaire. Il porte sur l’ensemblede la succession : on ne peut pas soumettre les immeubles français à la loi française et le reste à la loi grecque. Enfin, un testament antérieurau 17 août 2015 rédigé selon la loi française bénéficie de la présomption de l’article 83 § 4 — cette loi est réputée avoir été choisie. C’est une raison de ne pas révoquer un ancien testament sans en mesurer l’effet.

Reste à savoir ce que la loi grecque fait d’une famille française. Le Code civil hellénique appelle en première classe les descendants (article 1813), et le conjoint survivant concurremment : « Εκείνος από τους συζύγους που επιζεί καλείται, ως κληρονόμος εξ αδιαθέτου, με τους συγγενείς της πρώτης τάξης στο τέταρτο και με τους συγγενείς των άλλων τάξεων στο μισό της κληρονομιάς » (article 1820) — un quart en concours avec les descendants, la moitié en concours avec les autres classes, plus un préciput sur les meubles meublants. À défaut de parents des quatre premières classes, il recueille la totalité (article 1821).

La Grèce connaît une réserve héréditaire, et c’est capital pour la suite. L’article 1825 du Code civil hellénique dispose que les descendants, les parents et le conjoint survivant qui auraient été appelés ab intestat ont droit à une νόμιμη μοίρα égale à « το μισό της εξ αδιαθέτου μερίδας » — la moitié de la part ab intestat — et que le réservataire y participe en qualité d’héritier, non de simple créancier.

De ce tableau se déduit une conclusion nette. L’article 913, alinéa 3, du code civil ne peut pas jouer contre une succession régie par la loi grecque. Ce texte, applicable aux successions ouvertes depuis le 1er novembre 2021, permet à chaque enfant d’effectuer un « prélèvement compensatoire sur les biens existants situés en France au jour du décès, de façon à être rétablis dans les droits réservataires que leur octroie la loi française, dans la limite de ceux-ci ». Mais il ne se déclenche que si « la loi étrangère applicable à la succession ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants ». La loi grecque en permet un : la νόμιμη μοίραde l’article 1825, dont les descendants sont expressément titulaires. La porte est fermée.

Le corollaire est un avertissement, et c’est la question que le professionnel doit poser parce qu’elle est le plus souvent subie et non choisie : un Français en Grèce qui laisse trois enfants dispose, sous loi grecque, d’une quotité disponible de la moitiéau lieu du quart français. Il peut donc gratifier un tiers, ou un enfant plutôt qu’un autre, de bien davantage — et ses enfants n’auront aucun recours en France. Liberté pour qui la veut, risque pour qui ignore l’avoir. À l’inverse, le conjoint est réservataire en droit grec, ce qu’il n’est pas en droit français en présence de descendants.

Cette conclusion s’appuie a fortiori sur la jurisprudence française. La Cour de cassation a jugé, le 27 septembre 2017 (1re chambre civile, pourvoi n° 16-17.198, publié au Bulletin, à propos d’une loi californienne ignorant toute réserve), que « une loi étrangère désignée par la règle de conflit qui ignore la réserve héréditaire n’est pas en soi contraire à l’ordre public international français », et qu’elle ne peut être écartée que si son application concrète conduit à une situation incompatible avec les principes essentiels du droit français — la Cour relevant l’absence de précarité ou de besoin. Pourvoi rejeté. Si une loi qui ignorela réserve n’est pas contraire à l’ordre public, une loi qui en prévoit une de la moitié l’est encore moins.

Le régime matrimonial : la question qu’on pose toujours trop tard

On ne liquide une succession qu’après avoir liquidé le régime matrimonial, et la loi qui gouverne le second n’est pas celle qui gouverne la première. Le corps de règles applicable dépend de la date du mariage.

Deux avertissements, et nous nous arrêterons là parce que la matière relève du notaire. La convention de 1978 organise une mutabilité automatiqueque le règlement de 2016 a abandonnée : un couple marié sans contrat dans les années 1990 et installé en Grèce depuis longtemps peut avoir vu la loi applicable à son régime changer sans acte et sans le savoir. Nous n’avons pas ouvert le texte de cette convention et n’en énonçons donc ni les conditions ni les durées. Nous n’avons pas davantage lu les articles 1397 et suivants du Code civil hellénique : nous n’affirmons rien sur le régime matrimonial légal grec. L’enjeu, lui, se dit en une phrase : si ce régime n’est pas une communauté, un couple persuadé de vivre sous communauté réduite aux acquêts découvrira au premier décès une liquidation, donc une assiette successorale, radicalement différentes dans les deux États. La question se pose au notaire avantl’installation.

Le calendrier, qui fait perdre plus d’argent que les taux

Les délais grec et français ne sont pas alignés, ne partent pas du même événement et ne se rattrapent pas. L’article 85 § 1 du Code grec fixe la déclaration à neuf mois si le défunt est décédé en Grèce, et à un ans’il est décédé à l’étranger ousi l’héritier ou légataire résidait à l’étranger au moment du décès — avec un tempérament piégeux : si les biens successoraux entrent en possession de l’héritier dans les neuf premiers mois du délai annuel, ce délai est ramené à neuf mois à compter de la prise de possession. L’article 641 du CGI, lui, retient un critère entièrement différent : le lieu du décès. Six mois lorsque le défunt est décédé en France métropolitaine, un an dans tous les autres cas.

La troisième ligne est le piège. Le délai français le plus court coïncide avec la situation où le dossier grec est le plus lourd à monter — et l’exonération de première résidence de l’article 76, qui vaut jusqu’à 250 000 €, est perdue si la déclaration grecque est tardive. Le point de départ grec varie lui aussi selon la qualité de l’héritier : décès pour les héritiers ab intestat, publication du testament pour les héritiers testamentaires, connaissance de leur désignation pour les exécuteurs et administrateurs (article 86 § 2).

Le paiement grec est étalé : douze versements bimestriels égauxd’au moins 500 € chacun, doublés lorsque le redevable est mineur, avec une remise de 5 %si l’intégralité est acquittée dans le délai du premier versement (article 87). Mais le calendrier réel n’est pas celui-là.

Côté donations, le régime déclaratif grec est encore plus exigeant et il surprend les notaires français. Lorsqu’un acte notarié grec est établi, la déclaration se dépose avantla rédaction de l’acte, que l’impôt soit dû ou non ; et le notaire ne peut plus instrumenter si plus de trois moisse sont écoulés depuis le dépôt. À défaut d’acte notarié — ou lorsque l’acte a été établi à l’étrangerdevant une autorité qui n’est pas une autorité consulaire grecque —, la déclaration se dépose dans les six mois de la remisede l’objet de la libéralité (article 100 §§ 1, 2 et 6). Un acte de donation reçu par un notaire français est donc valable, mais il ouvre en Grèce une obligation déclarative de six mois qui court à compter de la remise du bien, et que personne ne rappelle au donateur.

Ce que nous ne tranchons pas

Un chapitre sur la transmission franco-grecque qui prétendrait avoir réponse à tout mentirait, et il exposerait le lecteur bien plus qu’il ne le protégerait. Voici la liste, publiée volontairement, avec ce que chaque question commande.

Un dossier de transmission franco-grecque ne se pilote donc pas au barème, mais à la matrice : qui est domicilié où, quel bien est situé où au sens de chacun des deux textes, et lequel des deux États impose sans crédit. Elle se construit avec un φοροτεχνικός ou un avocat fiscaliste hellénique pour le droit grec, et avec un notaire spécialisé en droit international privé successoral pour la loi applicable, le testament et le régime matrimonial. Notre rôle est de poser les questions dans le bon ordre, de chiffrer les hypothèses, et de refuser de trancher ce que nous ne savons pas.