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L'essentiel : sans hypothèque ne veut pas dire sans garantie
Guide rédigé le 11 août 2026 — par Quentin Hagnéré, conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, COBSP — adhérent CNCEF Patrimoine). Droit en vigueur au 11 août 2026 (Code de la consommation, Code civil, Code monétaire et financier, Code des assurances). Les évolutions attendues au 20 novembre 2026 sont signalées comme telles et écrites au futur. Analyse générique : aucun établissement, aucun courtier, aucun organisme de caution n'est cité.
La proposition tient en une page. En haut du tableau, la nouvelle mensualité, plus basse. En bas, une ligne en petits caractères : « garantie hypothécaire à constituer ». Vous avez un bien. Vous pourriez la donner. Et pourtant quelque chose vous retient : vous comptez revendre dans trois ans, le bien est en indivision avec une sœur, il porte déjà une inscription, ou vous trouvez simplement disproportionné de mettre un logement en jeu pour regrouper quelques dizaines de milliers d'euros de crédits. Alors vous posez la question, et on vous répond en deux temps : oui, cela existe ; non, on ne vous dit pas à quel prix. C'est cette seconde réponse — à quel prix — que vous trouverez ici.
Ce prix se calcule. Mais on le cherche au mauvais endroit, sur le coût total, alors qu'il se lit sur la mensualité. Renoncer à la sûreté réelle ne rend pas mécaniquement l'opération plus chère au total : dès lors que le prêteur compense par une durée plus courte, elle devient plus lourde chaque mois et moins chère au total. C'est la seule chose qui compte quand la mensualité est précisément le problème que vous essayez de résoudre. D'où le plan de cette page : l'inventaire de ce qu'on met à la place d'une hypothèque — en disant franchement sur qui chaque solution reporte le risque —, puis le chiffrage de ce que le renoncement concède en montant, en durée et en catégorie de taux.
Tout ce qui suit découle d'un constat vérifié à la source le 11 août 2026 : sur un regroupement de crédits, presque rien de ce qu'on vous présentera comme une règle en est une. Ni le plafond de montant, ni la durée maximale, ni le fameux taux d'effort de 35 % ne sont opposables à ce type d'opération — les trois références de droit sont données dans l'encadré ci-dessous, et chacune est ensuite reprise à sa section. Ce qui reste en face de vous, c'est une politique d'octroi. Une règle s'impose ; une politique se discute. Toute la difficulté est de savoir laquelle des deux on vous oppose.
Réponse express — cinq points
- Sans hypothèque ne veut pas dire sans garantie.Renoncer à la sûreté réelle ne supprime pas l'exigence du prêteur : elle la déplace— vers un cautionnement, un nantissement, ou vers les conditions financières de l'opération elle-même.
- Aucun texte ne plafonne le montant.L'article L. 312-4, 3°, du Code de la consommation écarte expressément le seuil de 75 000 € pour les opérations de regroupement de l'article L. 314-10. Les plafonds que vous rencontrerez sont des politiques d'octroi, pas des règles.
- Aucun texte ne limite la durée.Et la décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 exclut les regroupements de son champ, à son article 3 : ni les 35 % d'effort, ni les 25 ans ne sont opposables ici. L'évaluation de la solvabilité, elle, reste due.
- Le refus se paie en mensualité, pas en coût total. La démonstration chiffrée, sur une hypothèse explicitement fictive, est à la section 6.
- Une garantie n'est pas une protection de l'emprunteur : c'est une protection du prêteur. Toute la question est de savoir qui porte le risque quand on la retire — et il arrive que la réponse soit : un proche.
Ce que cette page traite — et ce qu'elle ne traite pas
Plusieurs pages de ce site bordent celle-ci, et il vaut mieux savoir laquelle vous cherchez. Si votre question est « dois-je engager mon logement ? », elle est traitée dans rachat de crédit et propriétaire : l'arbitrage d'engager son bien, qui pèse la décision et ses contre-indications. Si vous avez déjà décidé de donner une hypothèque et que vous cherchez comment la substitution s'opère— le rang, la mainlevée, la chronologie, l'acte notarié —, c'est adosser une garantie hypothécaire à un rachat de crédits. Et si vous voulez savoir quelles sûretés existent en droitsur un bien immobilier, c'est la carte des garanties : hypothèque conventionnelle, hypothèque légale spéciale et cautionnement. Le cas de celui qui ne détient aucunbien relève encore d'un autre sujet, que traite le rachat de crédits du locataire.
Aucune de ces pages ne répond à la question posée ici, qui est la quatrième : vous pourriez hypothéquer, vous ne le voulez pas — ou votre bien ne s'y prête pas. Alors que met-on à la place, et combien ce refus se paie-t-il exactement ? Cette page chiffre ce prix : ce que l'absence de sûreté réelle concède en montant, en durée et en catégorie de taux, sur qui les sûretés de substitution reportent le risque, et par quel calcul savoir si ce prix est inférieur au coût complet d'une prise de garantie.
Sommaire
- 1. L'essentiel : sans hypothèque ne veut pas dire sans garantie
- 2. Pourquoi on refuse l'hypothèque : cinq raisons qui tiennent, une qui n'en est pas une
- 3. Ce qu'on met à la place : six lignes, et ce que chacune engage vraiment
- 4. Demander à un proche : ce que vous lui transférez exactement
- 5. Le prix du refus : montant plafonné, durée raccourcie, catégorie de taux différente
- 6. Le calcul : ce que la garantie fait gagner chaque mois, et ce qu'elle coûte
- 7. Le bien qui ne peut pas être hypothéqué : indivision, rang consommé, société
- 8. Quand renoncer à la garantie rend l'opération inutile
- 9. Les cinq choses à exiger par écrit avant de signer
Pourquoi on refuse l'hypothèque : cinq raisons qui tiennent, une qui n'en est pas une
Un prêteur entend rarement la vraie raison. On lui dit « je préfère éviter », il entend « le client hésite ». Or, derrière ce refus, il y a le plus souvent un motif précis, et la plupart de ces motifs tiennent, juridiquement ou économiquement. Les écrire noir sur blanc change la conversation : le prêteur cesse de traiter votre refus comme une hésitation. Il n'est pour autant tenu ni de vous répondre sur le fond, ni d'accepter. Un seul de ces motifs ne tient pas, et c'est justement le plus répandu.
Ce que vaut chaque motif, du plus solide au plus faux
| Ce que vous invoquez | Ce que ça vaut réellement | Ce qu'il faut vérifier avant |
|---|---|---|
| « Je revends dans deux ou trois ans » | Tient. Une sûreté prise aujourd'hui devra être levée à la vente : seconde série de formalités, seconde série de frais, et un délai qui s'insère dans le calendrier de la vente. Sur un horizon court, la garantie est payée deux fois pour un service qui ne sert presque jamais. | Le coût de sortie, déjà chiffré sur la page consacrée à la mainlevée — voir le renvoi de la section 6. |
| « Le bien est en indivision » ou « un consentement manque » | Tient. Sur un bien indivis, l'hypothèque consentie par un seul indivisaire n'est pas nulle : elle est précaire, son sort dépendant du partage (C. civ. art. 2412). Un prêteur la refuse non par impossibilité juridique, mais parce qu'elle ne vaut rien pour lui. | Qui doit consentir, et sous quelle forme : la question est traitée en détail sur la page propriétaire, section « bien grevé, détenu à plusieurs ». |
| « Le rang est déjà consommé » | Tient. Le second inscrit ne prime pas le premier : le rang se prend au jour de l'inscription (C. civ. art. 2418). Sur un bien dont la valeur nette est faible, la garantie offerte est théorique. | La question du rang, traitée par la page sur le rachat avec hypothèque. |
| « Le montant regroupé est faible au regard des formalités » | Tient. Les prélèvements de la formalité s'assoient sur la somme garantie énoncée au bordereau, avec des minimums de perception : sur un petit montant, la proportion se dégrade nettement. | Les deux pages de coût du site, déjà chiffrées — ne pas se fier à un pourcentage entendu au téléphone. |
| « Je veux préserver ma capacité d'emprunt future » | Tient partiellement. Ce n'est pas l'inscription qui consomme la capacité d'emprunt : c'est la dette, et elle existera de toute façon. Mais un bien libre de toute sûreté se remobilise plus vite, sans radiation préalable. | Le projet futur : s'il est réel et daté, l'argument porte ; s'il est hypothétique, il ne justifie pas un surcoût mensuel. |
| « Je protège mon logement » | Repose sur une erreur répandue, et elle mérite d'être défaite précisément parce qu'elle est la plus légitime. Le bien répond déjà de vos dettes, par le droit de gage général de vos créanciers (C. civ. art. 2284 et 2285). Consentir une hypothèque ne fait donc pas entrer le logement dans le risque : elle change le rang, le titre et la vitesse d'exécution. Refuser la sûreté ne sort pas le logement du risque — cela préserve seulement ces trois choses-là, ce qui n'est pas rien mais n'est pas une mise « à l'abri ». | Ce que consentir une hypothèque change vraiment est démontré, texte à l'appui, par la page propriétaire — voir le lien ci-dessous. |
Sur ce dernier point, la nuance est essentielle : ce que consentir une hypothèque change vraiment : le rang, le titre et la vitesse. Quant à la décision elle-même — faut-il, oui ou non, engager son bien ? —, elle ne se tranche pas ici : elle est pesée, avec ses six contre-indications, par les situations où il ne faut pas engager son bien. Cette page part du point d'arrivée de cette réflexion : vous avez décidé de ne pas hypothéquer. Reste à savoir ce que cela implique.
Avant de comparer des garanties : ce qui ne coûte rien
Les voies gratuites passent avant la solution payante
Il y a un ordre de passage, et il n'est pas celui de la publicité. La fiche d'État F34972 (« Crédit à la consommation : que faire en cas de difficultés de remboursement ? », service-public.gouv.fr, vérifiée le 5 décembre 2025) présente les solutions dans cet ordre : report ou rééchelonnement amiable auprès du prêteur, puis délai de grâce judiciaire, puis commission de surendettement. Elle ne cite pas le regroupement de crédits parmi ces solutions. Ce n'est pas un argument contre le regroupement : c'est un ordre de passage. Et la fiche ajoute une phrase d'honnêteté qu'il faut reprendre : « Le prêteur n'est toutefois pas obligé d'accepter. »
Le délai de grâce: l'article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou d'échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années ; sa décision suspend les procédures d'exécution engagéeset les majorations d'intérêts ou pénalités ne sont pas encourues pendant ce délai. En matière de crédit, l'article L. 314-20 du Code de la consommation en porte la version spécifique.
La commission de surendettement : le dépôt du dossier est gratuitet le secrétariat en est assuré par la Banque de France. Point trop peu connu : depuis la loi n° 2022-172 du 14 février 2022, l'article L. 711-1, alinéa 2, du Code de la consommation précise qu'être propriétaire de sa résidence principale, même d'une valeur supérieure à l'ensemble des dettes, ne fait pas obstacle à la caractérisation du surendettement. Être propriétaire ne vous ferme donc pas cette porte — mais il faut dire aussitôt ce qu'elle coûte, sans quoi la présenter serait malhonnête : le rétablissement personnel sansliquidation judiciaire est réservé au débiteur dont l'actif se limite pour l'essentiel à des biens sans valeur marchande (art. L. 724-1, 1°), de sorte qu'un propriétaire relève en pratique du 2° du même article, c'est-à-dire d'une procédure avec liquidation judiciaire, et le dépôt entraîne une inscription au fichier des incidents. Ce n'est donc pas une solution douce, mais une voie gratuite dont le prix est patrimonial. Le détail de cet arbitrage figure sur notre page consacrée au propriétaire.
Gratuits également : le service d'information de la Banque de France (numéro et horaires indiqués sur son site), les points conseil budgetlabellisés par l'État, le CCAS de votre commune, l'ADILde votre département, l'aide juridictionnelle. Et un rappel de droit : l'article L. 322-1 du Code de la consommation interdit à un intermédiairede se charger ou de se proposer, moyennant rémunération, d'examiner la situation d'un débiteur en vue de l'établissement d'un plan de remboursement (1°) ou d'intervenir pour son compte dans la procédure de surendettement (3°). Un « défichage » ne s'achète pas.
Pour aller plus loin : ce qui ne coûte rien avant de déposer un dossier et, si un incident est déjà déclaré, la voie gratuite quand un incident figure déjà au fichier.
La garantie « moins chère » qu'on vous proposera peut-être : elle n'existe plus
Le sigle en quatre lettres que tout le web emploie encore ne désigne plus rien depuis 2022
On propose parfois, à celui qui refuse l'hypothèque conventionnelle, une variante présentée comme « moins taxée » et encore désignée sur le web par un sigle en quatre lettres. C'est un faux choix, pour deux raisons. Le mot d'abord : depuis le 1erjanvier 2022 (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021), ce que l'on appelait le privilège de prêteur de deniers est devenu l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, à l'article 2402, 2°, du Code civil— la fiche d'État F789 (service-public.gouv.fr, vérifiée le 11 décembre 2024) emploie elle-même ce nouveau nom. La garantie ensuite: ce texte exige que l'acte d'emprunt constate authentiquement que la somme est destinée à l'acquisition d'un immeuble, et que le vendeur en donne quittance. Un rachat de crédits n'acquiert rien : il solde des dettes. Cette garantie-là n'est donc pas ouverte à votre opération.La seule sûreté réelle possible sur un regroupement est l'hypothèque conventionnelle par acte notarié (C. civ. art. 2409) — c'est-à-dire la plus taxée des deux. Celui qui refuse l'hypothèque sur un rachat ne renonce donc pas à une version de faveur : elle n'existait pas. Le détail de ce changement de vocabulaire.
Ce qu'on met à la place : six lignes, et ce que chacune engage vraiment
Reste la question qui tranche : que met-on à la place ? Lister les noms des garanties et leur mode de constitution ne suffit pas à décider. Les deux seules colonnes qui comptent sont ce que la garantie donne au prêteur— car c'est cela qu'il achète — et ce qu'elle engage, c'est-à-dire qui perd quoi le jour où le remboursement s'arrête. C'est sur cette seconde colonne que l'essentiel des malentendus se joue.
La règle qui commande tout l'inventaire
L'engagement d'un tiers ne peut être qu'un cautionnement
L'article L. 314-19 du Code de la consommation dispose : « La garantie autonome définie à l'article 2321 du code civil ne peut être souscrite à l'occasion d'un crédit relevant des chapitres II et III du présent titre. »
La garantie autonome, c'est l'engagement « à première demande » : le garant paie sans pouvoir opposer les exceptions tirées du contrat garanti— ni la nullité, ni les paiements déjà faits, ni le comportement du prêteur. Le législateur l'a ferméeen crédit à la consommation comme en crédit immobilier. L'écart avec ce qui reste ouvert est considérable : la caution, elle, « peut opposer au créancier toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur » (C. civ. art. 2298). Tout ce que vous pourriez opposer au prêteur, votre proche pourra l'opposer aussi. Conséquence directe : quand on vous demande l'engagement d'un tiers sur un rachat de crédits, ce ne peut être qu'un cautionnement — avec les protections des articles 2297 à 2306 du Code civil. Cela ne réduit en rien la portée de son engagement : c'est l'objet de la section 4.
Le tableau des six solutions
| Ce qu'on met à la place | Ce qu'elle donne au prêteur | Ce qu'elle vous coûte | Ce qu'elle engage vraiment | Quand elle est acceptée |
|---|---|---|---|---|
| 1. Cautionnement par un organisme spécialisé — juridiquement un cautionnement (C. civ. art. 2288), donc une sûreté personnelle | Un second débiteur, solvable et professionnel, mobilisable sans passer par une procédure immobilière. Formule officielle de la fiche d'État F34997 (service-public.gouv.fr, vérifiée le 26 décembre 2024) : « un organisme financier qui s'engage à rembourser le crédit à votre place ». | Une commission commerciale. Il n'existe aucun barème public, aucun plafond, aucune publication officielle de ce coût. Le seul chiffre opposable est celui que porte votre dossier : l'offre doit l'évaluer si l'opération relève du crédit immobilier (C. conso. art. L. 313-25, 6°) ; sinon, il est intégré au TAEG au titre des garanties obligatoires (art. R. 314-4, 3°). | Le point que le marché tait. Aucune inscription, donc aucune mainlevée : c'est tout son intérêt économique. Mais l'organisme qui paie se retourne contre vous — recours personnel (C. civ. art. 2308) et subrogation dans les droits du créancier (art. 2309). Votre logement reste donc exposé, simplement plus tard et par un autre créancier : celui qui aura payé à votre place. | Dossier lisible, revenus réguliers, taux d'effort après opération jugé soutenable par l'organisme. C'est une politique privée : aucun barème n'est publié. |
| 2. Caution personnelle d'un tiers (parent, ami, conjoint) | Un second patrimoine entier, et un interlocuteur solvable auprès de qui se retourner. | Aucun coût pour vous. L'intégralité du risque pour lui. | Tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir (C. civ. art. 2284), dans la limite du montant qu'il appose lui-même en toutes lettres et en chiffres, à peine de nullité (art. 2297). Caution solidaire : il est poursuivable en premier. Voir la section 4, entièrement consacrée à ce cas. | Quand le prêteur juge le proche solvable — et cet engagement pèse ensuite sur sa propre capacité d'emprunt. |
| 3. Sûreté réelle consentie par un tiers — C. civ. art. 2325 : « la sûreté réelle conventionnelle peut être constituée par le débiteur ou par un tiers » | Un bien identifié, sur lequel il pourra se payer par préférence, sans dépendre des revenus du garant. | Les frais de la formalité, assis sur le bien du tiers. | Contre-intuitif et vérifié : « lorsqu'elle est constituée par un tiers, le créancier n'a d'action que sur le bien affecté en garantie ». Le proche perd ce bien — et rien d'autre. La caution personnelle, elle, ne borne rien. Le réflexe familial (« je préfère juste me porter caution ») expose davantage, pas moins. | Rare, mais praticable. Suppose que le tiers ait un bien libre et accepte l'acte. La protection du logement de la famille joue alors chez lui. |
| 4. Nantissement d'une épargne, d'un contrat d'assurance-vie ou d'un compte-titres | Un actif liquide, réalisable sans procédure immobilière ni délai judiciaire. | La disponibilité de votre épargne — exactement au moment où vous en auriez le plus besoin. | C. assur. art. L. 132-10, mot à mot : « sauf clause contraire, le créancier nanti peut provoquer le rachat nonobstant l'acceptation du bénéficiaire ». Nantir n'est pas « bloquer un peu » : le contrat peut être liquidé sans vous. Et si un bénéficiaire a déjà accepté, le nantissement est subordonné à son accord — blocage fréquent sur les contrats anciens. | Suppose une épargne financière déjà constituée, ce qui n'est le plus souvent pas le cas du lecteur de cette page. |
| 5. Aucune sûreté réelle, aucun tiers | Rien d'autre que votre signature et votre solvabilité, appréciée à la date de la décision. | Le prix se déplace entièrement dans les conditions : montant plafonné par la politique du prêteur, durée raccourcie, taux plus élevé. Voir la section 5. | Vos revenus et votre patrimoine, par le droit de gage général de vos créanciers — c'est-à-dire exactement comme avant l'opération. | Aucun texte n'oblige un prêteur à prendre une sûreté : ce montage est donc toujours possible en droit. Nous ne publions aucune fréquence, faute de statistique officielle sur la part des regroupements conclus sans sûreté. |
| 6. Délégation d'assurance emprunteur — ce n'en est pas une | La couverture d'un risque différent : décès, invalidité, parfois perte d'emploi. Pas la défaillance de paiement, qui est précisément ce qu'une sûreté couvre. | Une cotisation, qui entre dans le TAEG. | Rien, au sens des sûretés. C'est un complément généralement exigé, jamais un substitut. Le mot « délégation » désigne d'ailleurs le droit de choisir un autre assureur que celui du prêteur, pas une garantie donnée au prêteur. | Toujours exigée — jamais en remplacement d'une sûreté. |
Sur la sixième ligne, la confusion mérite d'être levée une bonne fois : un regroupement fait souscrire une nouvelle adhésion, à l'âge et à l'état de santé du jour, ce qui est un sujet en soi — délégation et substitution d'assurance emprunteur le traite. Mais une assurance ne garantit pas le prêteur contre votre défaut de paiement : elle le garantit contre votre décès. Ce sont deux objets disjoints, et aucun prêteur sérieux ne présentera l'un comme remplaçant l'autre.
Le nantissement : une autre opération, pas une variante
Nantir des actifs financiers pour éviter une hypothèque ressemble à une astuce. En pratique, c'est souvent une autre opération : un crédit adossé à un portefeuille, avec sa mécanique propre — quotité de couverture, suivi de la valeur du collatéral, appel de garantie complémentaire en cas de baisse, réalisation possible des actifs. Cette page ne la développe pas, deux autres le font : nantir un contrat plutôt que le racheter : le comparatif chiffré et le crédit adossé à un portefeuille de titres. Une réserve d'accessibilité s'impose toutefois : cette voie suppose une épargne financière déjà constituée et d'un montant significatif. Elle n'est pas une solution de repli pour un budget sous tension — c'est une option de patrimoine existant.
Comment tient le cautionnement par un organisme — et ce qu'il coûte
Le mécanisme est celui de la mutualisation: chaque emprunteur cautionné verse une contribution, et c'est l'ensemble de ces contributions qui permet à l'organisme d'honorer les défaillances de quelques-uns. Nous ne nommerons aucun organisme, mais on peut dire sur quoi repose la possibilité même de cette activité : le Code de la mutualité, à son article R. 211-2, fixe la nomenclature des branches d'agrément et y fait figurer une branche 15 « Caution ». La restitutiond'une partie de la contribution au terme du prêt, souvent présentée comme un avantage acquis, est une stipulation du contrat et non une règle de droit: elle figure dans les conditions du dispositif, et nulle part ailleurs. Et l'acceptation par un organisme de caution n'est jamais acquise: c'est une seconde décision, distincte de celle du prêteur. Le fonctionnement détaillé de ce type de garantie, et sa comparaison ligne à ligne avec la sûreté réelle, sont exposés par cautionnement ou sûreté réelle : ce que chacun donne au prêteur.
Contrairement aux frais d'inscription hypothécaire, qui sont tarifés et publics— taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, émolument réglementé —, le coût d'un cautionnement est un prix commercial: il n'existe ni barème, ni plafond, ni publication officielle. C'est la raison pour laquelle cette page ne le chiffre pas, et pour laquelle une page qui le chiffre invente. Le seul chiffre qui vous est opposable est celui que porte votre propre dossier— et l'endroit où le lire dépend du régime de votre opération. Si elle relève du crédit immobilier(part immobilière du passif supérieure à 60 %, ou garantie hypothécaire), l'article L. 313-25, 6°, du Code de la consommation impose que l'offre « énonce, en donnant une évaluation de leur coût, […] les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt » : le texte vise expressément les sûretés personnelles, le cautionnement en fait partie. Si elle relève du crédit à la consommation— c'est-à-dire, en l'absence d'hypothèque, dès que la part immobilière du passif ne dépasse pas 60 % —, cet article, qui appartient au chapitre du crédit immobilier, ne s'applique pas : le coût de la caution se lit alors par une autre porte, l'article R. 314-4, 3°, qui intègre au TAEG « les coûts d'assurance et de garanties obligatoires ». Dans les deux cas, ce coût se lit dans votre dossier et nulle part ailleurs : aucun simulateur ne le connaît.
Faire lire votre proposition avant de signer
Un conseiller reprend avec vous la ligne « garanties » de la proposition reçue : ce qu'elle engage, ce qu'elle coûte, et si l'opération résout réellement votre problème de mensualité. Aucun accord de financement ne peut être promis.
Demander à un proche : ce que vous lui transférez exactement
Il faut nommer la chose pour ce qu'elle est. Demander à un parent, à un frère ou à un ami de se porter caution, ce n'est pas obtenir une signature de complaisance : c'est transférer sur lui un risque que le prêteur n'a pas voulu porter seul. Cela peut parfaitement être la bonne décision. Encore faut-il qu'elle soit prise par lui, en connaissance de cause, et pas découverte le jour du rendez-vous de signature.
Ce qu'il signe, exactement — et pourquoi ce n'est pas « juste une signature »
Le contrat s'ouvre sur une définition d'apparence anodine : la caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci(C. civ. art. 2288). Tout tient dans ce « en cas de ». L'engagement est conditionnel: il n'y a aucune mensualité en face, rien ne sort de son compte le mois prochain, et c'est précisément ce qui le rend si facile à accepter au téléphone. Il n'en consomme pas moins la surface financière du signataire dès le jour de la signature, et pour toute la durée du prêt.
Le moment le plus utile de la procédure arrive ensuite, et le législateur l'a voulu ainsi. À peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-mêmela mention par laquelle elle s'engage, en y portant le montant en principal et accessoires en toutes lettres et en chiffres; en cas de différence entre les deux, c'est la somme écrite en lettres qui l'emporte (art. 2297, al. 1er). Ce n'est pas une formalité de style : c'est l'instant où le chiffre cesse d'être une abstraction pour devenir une phrase écrite de sa propre main. Si vous redoutez ce moment-là pour lui, l'information est à prendre au sérieux — elle porte sur la décision, pas sur la paperasse.
Le mot « caution » laisse imaginer une signature de principe, plafonnée au capital annoncé. Trois règles habituelles en font tout autre chose. La forme habituellement exigée est la caution solidaire — le cautionnement est simple ou solidaire, et la solidarité se stipule (art. 2290) —, ce qui permet de la poursuivre la première, sans que le prêteur ait à commencer par vous : ce n'est donc pas un filet de dernier recours, c'est un second débiteur immédiatement mobilisable. Sauf clause contraire, l'engagement s'étend aux intérêts et autres accessoiresde l'obligation garantie ainsi qu'aux frais (art. 2295), de sorte que la somme réellement en jeu dépasse le capital annoncé à table. Et c'est sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir, qu'il en répond (art. 2284) — y compris, donc, sur ceux qu'il ne possède pas encore.
Ce qui le protège — et que personne ne lui dira à table
Le droit du cautionnement a été entièrement refondu par l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1erjanvier 2022, et il protège la caution nettement mieux qu'on ne le croit. Aucune de ces protections, en revanche, ne se déclenche toute seule : elles supposent de savoir qu'elles existent. Un proche devrait avoir lu ce qui suit avant de dire oui, pas après.
En amont de la signature, le créancier professionnel doit une mise en gardeà la caution personne physique lorsque l'engagement du débiteur principal est inadapté à ses capacités financières ; à défaut, il est déchu de son droit contre elle à hauteur du préjudice qu'elle subit (art. 2299). Le montant, lui, est encadré des deux côtés : le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteurni être contracté sous des conditions plus onéreuses, sous peine d'être réduit à la mesure de l'obligation garantie (art. 2296) ; et surtout, s'il était manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s'engager (art. 2300). Ce dernier point est celui que le web n'a pas mis à jour : pour tout cautionnement conclu depuis le 1er janvier 2022, c'est une réduction, et non la décharge intégrale que prévoyait l'ancien article L. 332-1 du Code de la consommation — lequel demeure applicable aux engagements antérieurs, ce qui explique la survie en ligne de l'ancienne solution. La démonstration complète figure sur la caution que vous avez donnée pour votre société, vue par le prêteur.
Pendant la vie du prêt, l'information lui est due sans qu'il ait à la réclamer : le montant de l'encours restant dû lui est communiqué chaque année avant le 31 mars(art. 2302), et le créancier professionnel doit l'informer de la défaillance dès le premier incident de paiement non régularisé (art. 2303). La règle a un objet très concret : un proche ne doit jamais découvrir la situation deux ans plus tard, quand la somme a doublé.
Le jour des poursuites, deux bénéfices peuvent encore jouer, et leur sort se décide bien plus tôt qu'on ne l'imagine. Le bénéfice de discussionpermet à la caution d'obliger le créancier à poursuivre d'abord le débiteur principal (art. 2305) ; il doit être invoqué dès les premières poursuites dirigées contre elle (art. 2305-1). Le bénéfice de divisionpermet, lorsque plusieurs personnes se sont portées cautions de la même dette, à celle qui est poursuivie d'exiger que le créancier divise ses poursuites (art. 2306). La solidarité prive ordinairement la caution de ces deux bénéfices — mais l'article 2297, alinéa 2, y attache une condition qu'il faut lire deux fois : la caution doit reconnaître, dans la mention qu'elle appose elle-même, ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions, et « à défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices ». Autrement dit, le contenu exact de la mention manuscrite décide de ce que votre proche pourra opposer le jour venu: elle mérite d'être relue mot à mot, pas recopiée en diagonale. À cela s'ajoute une disposition rarement citée et pourtant décisive : si le prêteur, par sa faute, fait perdre à la caution le bénéfice d'une subrogation, celle-ci est déchargée à concurrence du préjudice qu'elle subit (art. 2314).
Reste l'autre face de la médaille, celle qu'on omet toujours de poser sur la table. La caution qui a payé n'efface pas la dette : elle dispose d'un recours personnel contre vous (art. 2308) et se trouve subrogée dans les droits du créancier (art. 2309). Le proche qui vous rend service ne devient pas votre bienfaiteur : il devient votre créancier— et cette dette-là se recouvre en famille. C'est la phrase que personne ne prononce au moment de demander, et c'est pourtant la seule qui décrive la situation deux ans plus tard.
Caution personnelle ou bien affecté : le tableau contre-intuitif
| Ce que le proche risque | S'il se porte caution personnelle | S'il affecte un bien à lui (C. civ. art. 2325) |
|---|---|---|
| Assiette du risque | Tout son patrimoine, présent et à venir (art. 2284), dans la limite du montant qu'il a écrit. | Le seul bien affecté : « le créancier n'a d'action que sur le bien affecté en garantie ». |
| Nature de la sûreté | Sûreté personnelle : c'est sa solvabilité qui est engagée. | Sûreté réelle, donnée pour la dette d'autrui : c'est un bien identifié qui est engagé. |
| Protections dont il bénéficie | Le régime du cautionnement au complet (art. 2288 à 2320). | Le même noyau, par renvoi exprès de l'article 2325 : art. 2299, 2302 à 2305-1, 2308 à 2312, et 2314. |
| Ce qu'il perd en cas de défaut | Ses revenus saisissables, ses comptes, ses autres biens — au-delà de celui auquel il pensait. | Ce bien-là, et rien d'autre. |
Une contrepartie doit être posée immédiatement, sans quoi ce tableau deviendrait un argument de vente : borner le risque à un bien ne le rend pas indolore. Ce bien est souvent le logement du proche, et la protection du logement de la famille joue alors chez lui, avec les consentements que cela suppose — sujet traité par le bien grevé ou détenu à plusieurs. Le point utile n'est pas qu'une solution serait douce : c'est que le choix spontané est le plus risqué des deux pour celui qui rend service.
Ce qu'un engagement de caution fait à sa capacité d'emprunt
Aucun texte ne l'énonce, et il faut être précis ici. Un cautionnement n'est pas une dette exigible ; aucune règle n'oblige à l'inscrire dans un ratio d'endettement. Mais l'évaluation de solvabilité impose au prêteur de tenir compte des dettes et engagements du candidat. Un cautionnement en est un: le prêteur que votre proche sollicitera dans trois ans pourra en tenir compte. Deux affirmations circulent en sens inverse : qu'il « serait fiché », qu'il « ne pourrait plus emprunter ». Ni l'une ni l'autre n'est exacte — mieux vaut qu'il l'apprenne de vous.
Ce qu'il faut lui remettre avant qu'il signe — et les trois phrases à ne pas dire
Un proche décide bien s'il décide sur pièces. Avant qu'il donne son accord, il devrait avoir eu entre les mains le montant exact qu'il devra écrire en toutes lettres, accessoires compris ; la durée pendant laquelle il restera engagé ; le texte de la mentionqu'on lui demandera d'apposer, pour vérifier si elle le prive ou non des bénéfices de discussion et de division (art. 2297, al. 2) ; et le temps de faire relire l'ensemble par quelqu'un qui n'est ni vous, ni le prêteur.
Trois phrases circulent dans ces conversations et aucune n'est exacte. « Ça ne t'engage à rien tant que je paie » : faux, la caution solidaire est poursuivable la première. « C'est juste une signature » : faux, elle porte sur tous ses biens présents et à venir (art. 2284). « De toute façon, si c'est disproportionné, ça saute » : faux depuis le 1er janvier 2022 — le cautionnement est réduit, pas annulé (art. 2300). Si un montage ne tient que parce que ces trois phrases ont été prononcées, il ne tient pas.
Demander une caution à un proche n'est pas une formalité administrative : c'est lui demander de porter, sur son propre patrimoine et pendant toute la durée du prêt, un risque dont le prêteur n'a pas voulu répondre seul. Cela peut être la bonne décision. Cela ne peut pas être une décision prise à sa place, ni annoncée à la signature. S'il doit signer, qu'il ait les chiffres, le temps, et la possibilité de demander un avis indépendant.
Le prix du refus : montant plafonné, durée raccourcie, catégorie de taux différente
Ce qui commande le régime quand il n'y a pas d'hypothèque
Refuser la sûreté peut changer le régime de l'opération
- La dominante d'abord.L'article L. 314-11 du Code de la consommation soumet l'opération au régime du crédit immobilier lorsque la part des crédits immobiliers dépasseun seuil fixé par décret, et l'article R. 314-18 précise que ce seuil est atteint lorsque cette part représente 60 %du montant total de l'opération. La combinaison des deux verbes est décisive : à 60 % exactement, le seuil n'est pas dépassé et l'on reste au chapitre II. La formule « à partir de 60 % », qu'on lit partout, inverse donc le résultat au seuil exact. La règle de dominante et sa cascade de conséquences sont traitées en détail par une autre page.
- La bascule par la garantie ensuite.L'article L. 314-12, alinéa 2, prévoit que toute opération de regroupement garantie par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d'habitationou par un droit lié à un bien immobilier à usage d'habitation est soumise au régime du crédit immobilier quel que soit son objet — comment la garantie commande le régime de l'opération.
- La conséquence miroir, qui est l'angle de cette page.Sans hypothèque ni sûreté comparable, cet alinéa 2 ne joue pas : c'est alors la composition de votre passif, et non la garantie, qui détermine le régime — donc vos délais, vos protections et la catégorie d'usure de référence. Refuser l'hypothèque, ce n'est pas seulement changer de garantie : c'est potentiellement changer de régime. Attention à l'équivalence trop rapide : l'absence d'hypothèque est nécessaire pour rester au chapitre II, elle n'y suffit pas — un passif composé à plus de 60 % de crédits immobiliers relève du chapitre III même sans garantie réelle.
Une précision utile : le texte ne vise pas n'importe quelle sûreté « comparable », mais une sûreté comparable sur un bien immobilier à usage d'habitation. Un cautionnement personnel, qui ne porte sur aucun immeuble, est donc hors de son champ : il ne fait pas basculer l'opération au chapitre III. Le texte n'énumérant pas les sûretés qu'il tient pour comparables, la qualification d'un montage particulier se demande par écrit au prêteur plutôt qu'à une page web.
Le tableau du prix du refus
| Ce que le marché annonce | Ce que dit le droit | Ce qui est vrai, et comment le vérifier |
|---|---|---|
| « Sans hypothèque, c'est plafonné à 75 000 € » | Faux en droit. L'article L. 312-4, 3°, du Code de la consommation (version en vigueur jusqu'au 20 novembre 2026) écarte le plafond « à l'exception de celles mentionnées à l'article L. 314-10 ayant pour objet le regroupement de crédits ». Au 20 novembre 2026, le seuil passera à 100 000 € et l'exception pour les regroupements sera maintenue. | Le plafond que vous rencontrerez est une politique d'octroi, propre à chaque prêteur : elle traduit son appétit pour le risque non garanti. Elle varie d'un établissement à l'autre. Demandez sur quelle base elle est fixée, et si un second avis la déplace. |
| « La durée est limitée à 12 ou 15 ans » | Aucun texte. Et la décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 exclut expressément de son champ, à son article 3, les renégociations, les rachats externes et les crédits résultant d'un regroupement : ni les 35 % d'effort, ni les 25 ans ne sont opposables ici. | C'est une pratique de marché, et c'est le vrai levier du prêteur : il compense l'absence de sûreté par du temps en moins. Attention au contresens inverse — ce n'est pas une zone de non-droit : l'évaluation de la solvabilité reste due et le taux d'effort continue d'être examiné en fait. |
| « Le taux d'usure vous protège » | Les seuils sont publiés par catégories d'opérations, pas en valeur unique. L'article L. 314-6 (version en vigueur du 1er juillet 2016 au 20 novembre 2026) définit comme usuraire le prêt excédant de plus du tiers le taux effectif moyen du trimestre précédent pour des opérations « de même nature comportant des risques analogues », les catégories étant définies par l'autorité administrative après avis du CCSF — et, pour les prêts aux particuliers n'entrant pas dans le champ du 1° de l'article L. 313-1, « à raison du montant des prêts ». | Un rachat de crédits ne finance aucune acquisition : il n'entre jamais par le 1° de l'article L. 313-1. Refuser la sûreté ferme la seconde porte, celle du 2°. Le seuil qui vous concerne n'est donc pas nécessairement celui que la presse appelle « le taux d'usure immobilier ». Lisez la catégorie avant la valeur, et demandez-la par écrit. Les valeurs du trimestre en cours se consultent sur le site de la Banque de France. |
| « Comparez les TAEG, c'est fait pour ça » | L'article R. 314-4 inclut au TAEG les coûts d'assurance et de garanties obligatoires ainsi que les frais payés aux intermédiaires. L'article R. 314-5 en exclut les frais liés à l'acquisition des immeubles, « tels que les taxes y afférentes, les frais d'acte notarié ». | Le TAEG n'est donc pas neutre entre les deux familles de garanties : la commission d'un organisme de caution y entre, une partie du coût d'une sûreté réelle en sort. Comparer par le seul TAEG flatte mécaniquement l'offre adossée à une sûreté réelle. Réserve : R. 314-5 vise les frais liés à une acquisition, et un regroupement n'en est pas une — le sort exact des frais d'acte dans le TAEG d'un regroupement n'est pas réglé par le texte. Faites-le confirmer par écrit. |
Sur ce point de la catégorie d'usure, deux pages de ce site vont plus loin : dans quelle catégorie d'usure tombe un rachat de crédits expose la méthode de classement, et le fonctionnement des seuils d'usure et de leurs catégories en donne la mécanique complète. Les valeurs du trimestre en cours, elles, ne se publient pas sur une page de guide : elles se consultent sur le site de la Banque de France. Quant à la manière de mettre deux propositions côte à côte sans se laisser abuser par le seul TAEG, la méthode pour comparer deux offres poste par poste l'expose déjà.
Il reste un point que ce tableau ne dit pas : sans sûreté réelle, il n'y a plus rien d'objectif à mettre en face d'un refus — ni valeur de bien, ni rang, ni expertise. Le dossier se juge sur votre seule solvabilité. Aucun texte n'oblige le prêteur à prendre une garantie, et aucun ne l'oblige à prêter sans en prendre une : vous ne négociez pas l'application d'une règle, vous négociez un tarif. Sur ce que le prêteur examine en pratique, et dans quel ordre, la grille de lecture réellement appliquée par le prêteur fait le tour de la question.
Le calcul : ce que la garantie fait gagner chaque mois, et ce qu'elle coûte
L'exemple qui suit est entièrement fictif, construit le 11 août 2026 pour illustrer une propriété arithmétique. Les deux taux retenus sont des nombres choisis pour rendre la mécanique lisible : ce ne sont ni des taux de marché, ni des taux qui vous seraient proposés, ni une moyenne. Ce n'est ni un barème, ni une offre, ni une simulation personnalisée. Les montants ont été recalculés par script et sont exacts au centime. Une précision de méthode, pour que vous puissiez refaire les calculs sans croire à une erreur : les totaux sont calculés sur la mensualité non arrondie— multiplier la mensualité affichée par le nombre d'échéances donne donc un écart de l'ordre de l'euro, régularisé en pratique sur la dernière échéance.
| Paramètre | Valeur fictive retenue |
|---|---|
| Capital regroupé | 100 000 € |
| Scénario A — avec sûreté réelle | 240 mois (20 ans), taux nominal fictif 5,00 % |
| Scénario B — sans sûreté réelle | 144 mois (12 ans), taux nominal fictif 6,00 % |
| Frais, assurance, indemnités de remboursement anticipé | Exclus du calcul : on isole une seule chose, l'effet de la garantie sur la durée et le taux. |
La mensualité d'un prêt à annuités constantes
Mensualité = C × i ÷ [ 1 − (1 + i)^−n ]
- C :capital emprunté
- i :taux nominal annuel ÷ 12
- n :nombre de mensualités
Amortissement à échéances égales. Contrôle effectué sur la mensualité non arrondie : après la dernière échéance, le solde est exactement nul dans les deux scénarios. Avec l'échéance arrondie au centime, l'écart résiduel est de l'ordre de l'euro et se régularise en pratique sur la dernière échéance.
| Configuration fictive | Mensualité | Total versé | Coût du crédit |
|---|---|---|---|
| A — avec sûreté réelle, 240 mois à 5,00 % | 659,96 € | 158 389,38 € | 58 389,38 € |
| B — sans sûreté réelle, 144 mois à 6,00 % | 975,85 € | 140 522,43 € | 40 522,43 € |
Prises séparément, ces deux lignes disent le contraire l'une de l'autre. Le refus de la garantie coûte 315,89 € de plus chaque mois— et si votre problème est précisément la mensualité, c'est énorme. Mais il fait économiser 17 866,95 € au total. Autrement dit : renoncer à la sûreté réelle ne coûte pas plus cher ; cela coûte plus cher chaque mois et moins cher au total. L'arithmétique de l'annuité constante suffit à l'expliquer : ce que la garantie obtient du prêteur, ce sont des mois supplémentaires, et chaque mois supplémentaire porte intérêt.
Une mensualité qui baisse n'est jamais, en soi, une économie
C'est le point que la présentation commerciale d'un regroupement escamote presque toujours, et il vaut bien au-delà de la question de la garantie. Une mensualité plus basse n'est pas de l'argent gagné : c'est le même argent réparti sur davantage de mois, auxquels s'ajoutent les intérêts de ces mois-là. Sur l'hypothèse ci-dessus, le scénario le plus confortable au mois — 659,96 € — est aussi celui qui coûte 17 866,95 € de plus au total. Le législateur l'a d'ailleurs codifié : le document d'information préalable doit vous avertir de l'allongement de la durée ou de l'augmentation du coût total lorsque l'opération s'y traduit (C. conso. art. R. 314-20, 5°) — voir la section 9.
Cela ne condamne pas l'allongement : quand la mensualité est le problème, acheter de la respiration est parfois exactement la bonne décision. Mais il faut savoir qu'on l'achète, et à quel prix— pas croire qu'on l'a obtenue gratuitement.
D'où vient l'écart : la durée, pas le taux
| Effet isolé | Mensualité | Contribution à l'écart |
|---|---|---|
| Départ : A — 5,00 % sur 240 mois | 659,96 € | — |
| Effet DURÉE seul — 5,00 % sur 144 mois | 924,89 € | + 264,93 €, soit 84 % de l'écart |
| Effet TAUX en plus — 6,00 % sur 144 mois | 975,85 € | + 50,96 €, soit 16 % de l'écart |
| Total | + 315,89 € (264,93 + 50,96) |
En négociation, cela veut dire une chose : sur cette hypothèse, douze mois de plus pèsent davantage sur la mensualité qu'un quart de point arraché sur le taux. Un point de bascule mérite d'être signalé : il faut environ 200 mois— soit seize ans et huit mois — pour que l'option à 6,00 % rejoigne le coût total de l'option à vingt ans à 5,00 % (158 427,69 € contre 158 389,38 €). En deçà, l'opération sans garantie reste moins coûteuse au total, malgré son taux plus élevé. C'est une propriété de l'annuité constante, et elle ne vaut que dans certaines bornes — qui ne sont pas celles qu'on croit : raccourcir la durée fait toujours baisser le coût total, jamais l'inverse — et plus la durée offerte est courte, plus le point de bascule s'élève. Deux cas seulement peuvent donc renverser la conclusion : une durée sans garantie qui resterait prochede celle offerte avec garantie — au-delà d'environ 200 mois sur cette hypothèse —, ou un écart de taux bien plus large que celui retenu ici : toujours sur la même hypothèse, il faudrait dépasser 3,3 points d'écartà 144 mois pour que l'option sans garantie devienne la plus chère au total.
| Durée (hypothèse fictive, 100 000 € à 5,00 %) | Mensualité |
|---|---|
| 20 ans | 659,96 € |
| 18 ans | 703,03 € |
| 16 ans | 757,68 € |
| 15 ans | 790,79 € |
| 14 ans | 828,87 € |
| 13 ans | 873,06 € |
| 12 ans | 924,89 € |
| 10 ans | 1 060,66 € |
La méthode d'arbitrage, et l'erreur à ne pas commettre
L'arbitrage n'est pas celui qu'on croit : il n'y a pas de « surcoût » sans garantie
On présente d'ordinaire le choix ainsi : « le surcoût de l'option sans garantie contre le coût de la garantie ». Le calcul ci-dessus montre que cette formulation est fausse : il n'y a pas de surcoût total sans garantie ; il y a un surcoût mensuel et une économie totale. Les frais de prise de garantie s'ajoutent donc à l'option qui est déjà la plus coûteuse au total. Une garantie s'achète pour desserrer la mensualité ; elle ne procure aucune économie.
En combien de mois le coût d'une garantie est-il « rattrapé » ?
N = coût complet de la garantie ÷ écart de mensualité
- Sur l'hypothèse fictive :écart de mensualité = 315,89 €/mois. Reportez votre propre coût complet de garantie : il se calcule à partir des composantes détaillées sur les deux pages liées ci-dessous, jamais depuis un pourcentage entendu au téléphone.
Cette page ne chiffre volontairement aucun coût de prise de garantie : il n'existe pas de montant type, et un total approximatif serait faux. Le quotient ne dit d'ailleurs pas laquelle des deux voies est la moins chère : il dit seulement en combien de mois le décaissement initial est rattrapé par l'écart de mensualité. La comparaison des coûts totaux, elle, est faite au tableau ci-dessus, et elle penche dans l'autre sens.
L'ordre dans lequel se poser les questions :
- La mensualité atteignable sans garantie résout-elle mon problème ? Si oui, la question de la garantie ne se pose plus : elle coûterait des frais et du coût total.
- Si non, de combien manque-t-il ? Chiffrez l'écart mensuel, jamais le total.
- Ce que la garantie fait gagner chaque mois vaut-il ce qu'elle coûte — inscription à l'entrée etmainlevée à la sortie — et le coût total supplémentaire qu'elle entraîne ?
- Y a-t-il une raison indépendante du prix — revente à court terme, indivision, rang déjà consommé, consentement manquant — qui ferme la porte de toute façon ?
Où trouver les deux chiffres manquants
Le coût complet d'une prise de garantie a deux moments, et il est déjà chiffré sur ce site : le coût d'entrée sur lire le décompte des frais d'inscription hypothécaire, le coût de sortie sur ce que coûte la mainlevée au terme. Les deux montants sont chiffrés là-bas, pas ici. Trois choses à savoir avant d'additionner quoi que ce soit :
- ces prélèvements s'assoient sur la somme garantie énoncée au bordereau, jamais sur la valeur du bien : un capital regroupé élevé renchérit la garantie, un logement de grande valeur non ;
- sur un bien déjà grevé, il y a deux formalités — une radiation et une inscription nouvelle — donc deux séries de frais ;
- ne les additionnez pas de tête, et n'écrivez jamais « environ tant de pourcents » : les assiettes sont voisines mais non identiques, il existe des minimums de perception, et l'émolument du notaire suit son propre barème. Un total approximatif serait faux.
Rappel : l'hypothèse ci-dessus est fictive
Les taux de 5,00 % et 6,00 %, les durées de 240 et 144 mois et le capital de 100 000 € sont une hypothèse fictive construite pour cette démonstration. Ils ne constituent ni un barème, ni une offre, ni une moyenne de marché. Votre propre écart se calcule sur les deux propositions écrites que vous aurez en main — et sur elles seules.
Reprendre le calcul sur vos deux propositions
Nous reprenons l'écart de mensualité et le coût total sur vos propositions écrites, en y ajoutant le prix complet d'une prise de garantie. La conclusion peut être qu'il n'y a rien à faire.
Le bien qui ne peut pas être hypothéqué : indivision, rang consommé, société
Tout ce qui précède suppose un choix. Il existe une autre situation : celle où le bien ne s'y prête pas. Cette distinction change le vécu, pas le calcul qui suit.
Quand le bien ne s'y prête pas
| Configuration | Pourquoi la sûreté ne passe pas | Où c'est traité |
|---|---|---|
| Indivision | L'hypothèque consentie par un seul indivisaire n'est pas nulle : elle est précaire. L'article 2412 du Code civil ne lui conserve son effet que dans la mesure où l'indivisaire qui l'a consentie est alloti du bien lors du partage. Un prêteur la refuse non par impossibilité juridique, mais parce qu'elle ne vaut rien pour lui. Les actes de disposition supposent par ailleurs l'unanimité (art. 815-3). | Page propriétaire, section « bien grevé, détenu à plusieurs ». |
| Logement de la famille | Régime primaire impératif : l'article 215, alinéa 3, du Code civil dispose que les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille. Le consentement des deux époux est donc requis quel que soit le régime matrimonial, séparation de biens comprise. Un consentement manquant n'est pas une difficulté administrative, c'est un obstacle de fond. | Idem. |
| Valeur du bien insuffisante | Rien n'interdit d'hypothéquer un bien de faible valeur : simplement, la sûreté ne vaut pour le prêteur que ce que vaut l'assiette. Si la valeur nette du bien, une fois déduites les inscriptions existantes et les frais de réalisation, ne couvre pas le capital regroupé, la garantie offerte est symbolique — et le prêteur la refusera, ou l'exigera sans en tirer la moindre contrepartie de durée ou de taux. C'est le pire des deux mondes : les frais de la garantie sans son bénéfice. | Le calcul de la valeur nette est fait par la page propriétaire, section « calcul patrimonial ». |
| Bien déjà grevé sans marge | Question de rang, pas de droit : le second inscrit ne prime pas le premier, le rang se prenant au jour de l'inscription (C. civ. art. 2418). La garantie existe, elle est simplement sans valeur économique pour le nouveau prêteur. | Page « rachat de crédit avec hypothèque », section sur le rang. |
| Bien détenu par une société | La décision relève des statuts et de l'objet social, pas du droit du crédit. Une société peut affecter son bien pour la dette d'un associé : c'est la sûreté réelle pour autrui de l'article 2325 — donc l'action du créancier est bornée à ce bien. | Voir le tableau des six solutions, ligne « sûreté réelle consentie par un tiers ». |
Choisi ou subi, le calcul est exactement le même
Pour le rang précisément, la question du rang quand le bien est déjà grevé expose la mécanique, et le calcul de la valeur nette d'un bien déjà grevé donne la méthode. Mais le point n'est pas de savoir pourquoila sûreté ne passe pas — d'autres pages le disent mieux. Le point est que le bien qui ne peut pas être hypothéqué remet le dossier dans la même case que celui qui refuse de l'hypothéquer : même plafond de politique d'octroi, même durée raccourcie, même catégorie de référence. Vous n'avez rien choisi. Le calcul de la section précédente vous concerne tout de même.
Quand renoncer à la garantie rend l'opération inutile
Le raisonnement a une borne, et elle mérite d'être chiffrée. Le renoncement à la sûreté réelle bute sur une limite dure : à mensualité soutenable donnée, la durée raccourcie plafonne le capital que l'on peut regrouper. Voici ce plafond, sur la même hypothèse fictive que la section 6.
Ce que la durée courte interdit de regrouper
| Mensualité soutenable visée | Capital regroupable sans sûreté (144 mois, 6,00 %) | Capital regroupable avec sûreté (240 mois, 5,00 %) |
|---|---|---|
| 800 € | 81 979,79 € | 121 220,25 € |
| 900 € | 92 227,27 € | 136 372,78 € |
| 1 000 € | 102 474,74 € | 151 525,31 € |
Le tableau a un revers, et il vaut mieux le poser tout de suite. Oui, la sûreté réelle ouvre environ 48 % de capital regroupable en plus à mensualité identique. Mais chaque euro supplémentaire ainsi emprunté est presque intégralement repayé une seconde fois en intérêts : à 800 € par mois, sur la même hypothèse, les + 39 240,46 € de capital s'accompagnent de + 37 559,54 € de coût du crédit (33 220,21 € contre 70 779,75 €). Le rapport est le même aux deux autres paliers. La capacité supplémentaire que la garantie débloque est financée par les huit années de remboursement en plus qui la portent.
Pris dans l'autre sens, toujours sur la même hypothèse : pour un passif de 100 000 € actuellement remboursé 1 150 € par mois (mensualité de départ elle aussi fictive), le scénario B — sans sûreté — ramène la mensualité à 975,85 €, soit − 174,15 € (− 15,1 %) ; le scénario A — avec sûreté — la ramène à 659,96 €, soit − 490,04 €(− 42,6 %). L'écart entre ces deux baisses n'est pas une nuance : dans bien des budgets, l'une change la vie et l'autre non.
Ces deux baisses ont un prix, et la section 6 l'a déjà chiffré : elles s'achètent en allongeant la durée.Un passif de 100 000 € remboursé 1 150 € par mois s'éteint en moins de sept ans et demi même sans le moindre intérêt ; le ramener à 975,85 € suppose douze ans, et à 659,96 € vingt ans. Autrement dit, la mensualité la plus basse est aussi celle qui coûte le plus cher au total : ce que vous gagnez au mois, vous le remboursez en durée. C'est une respiration, et il faut savoir ce qu'on la paie. Pour mesurer ce que cette respiration change dans un budget, plutôt que dans un ratio, la lecture du saut de charge et du reste à vivre est le bon outil.
Trois issues, dont une qui consiste à ne rien faire
Si votre passif dépasse ce que la durée raccourcie permet d'atteindre à votre mensualité soutenable, le renoncement à la garantie ne rend pas l'opération plus chère : il la rend impossible. Aucune sûreté de substitution ne comble cet écart-là : elles rassurent le prêteur sur le recouvrement, elles ne créent pas de capacité de remboursement.
Et si l'opération n'est possible qu'en engageant le logement, la question a changé. Elle n'est plus « quelle garantie », elle est « ce passif est-il soutenable ». Cette question-là se pose gratuitement, devant la commission de surendettement, dont le secrétariat est assuré par la Banque de France et dont le dépôt ne coûte rien.
Reste une troisième issue : ne rien faire. Une baisse de mensualité de quelques dizaines d'euros, payée d'un allongement, de frais et d'une caution demandée à un proche, déplace la difficulté sans la réduire. Un dossier qu'on ne dépose pas ne coûte rien.
Cinq signaux qui doivent arrêter la démarche
- La baisse de mensualité atteignable ne suffit pas à rétablir un équilibre — voir le mur ci-dessus. Le reste de la discussion est sans objet.
- Le montage ne tient que si un proche se porte caution, et ce proche n'a eu ni le temps, ni les chiffres, ni la possibilité d'un avis indépendant pour décider.
- On vous réclame une somme quelconque avant le versement des fonds. C'est interdit, hors la dérogation étroite du conseil indépendant exposée à la section suivante — et c'est, en pratique, le signal d'arrêt le plus fiable qui existe.
- On vous promet un résultat: « solution garantie », « toutes situations acceptées », « même fichés ». Aucun intermédiaire ne peut garantir un accord. Contexte utile : la DGCCRF a rendu publics le 3 novembre 2025, sur economie.gouv.fr, les résultats d'une enquête sur les publicités des professionnels du regroupement de crédits, dont il ressort que les mauvaises pratiques publicitaires dominaient les manquements relevés. L'ACPR a par ailleurs mis en garde, par un communiqué du 4 septembre 2024, contre la recrudescence de fausses offres de prêt ou de rachat de crédit usurpant l'identité d'établissements réels.
- Des incidents de paiement sont déjà déclarés, ou une procédure est engagée. La chronologie qui compte n'est alors plus celle du dossier de regroupement : voyez quand un rachat est une mauvaise idée en présence d'un fichage et, si une procédure de saisie est en cours, les recours gratuits à ce stade.
Les cinq choses à exiger par écrit avant de signer
Ces cinq points portent tous sur la garantie. Vos protections générales dans un dossier de regroupement — délais, offre, rétractation — sont traitées par la page conditions d'un rachat de crédits ; le mécanisme d'ensemble de l'opération, par le guide du rachat de crédits.
Une simulation n'est pas une offre — et un accord de principe n'en est pas une non plus
Avant l'offre écrite, rien ne vous est acquis. Un chiffre de mensualité obtenu en trois clics, un « accord de principe », un « pré-accord », une « étude favorable » : aucun de ces termes n'oblige le prêteur à accorder le crédit, et aucun ne fait courir à votre profit le moindre délai légal. Seule l'offre, avec son contenu imposé, sa ligne « garanties » chiffrée et ses délais, vous donne prise sur quelque chose. Tant qu'elle n'est pas là, la garantie qu'on vous décrit peut encore changer de nature, et son coût d'apparaître.
Symétriquement, aucun accord de financement ne peut vous être promis, par personne : l'évaluation de la solvabilité et la décision d'octroi appartiennent au prêteur seul. Et si un dossier a déjà été refusé, le redéposer tel quel ailleurs ne sert à rien — c'est ce qui a motivé le refus qu'il faut corriger, ce que l'inventaire des motifs de refus permet de faire.
- L'évaluation chiffrée des sûretés exigées — et, à défaut, leur trace dans le TAEG. Si votre opération relève du crédit immobilier, l'article L. 313-25, 6°, du Code de la consommation (version en vigueur depuis le 24 mai 2019) impose que l'offre « énonce, en donnant une évaluation de leur coût, […] les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt ». Y compris le cautionnement. Si elle relève du crédit à la consommation, cet article — qui appartient au chapitre du crédit immobilier — ne s'applique pas ; mais l'article R. 314-4, 3°, intègre au TAEG le coût des garanties obligatoires : exigez alors que la ligne soit isolée et chiffrée. Dans les deux cas, une ligne « garanties » vide est une offre incomplète.
- Le document d'information comparatif, gratuit et antérieur à l'offre. Les articles R. 314-19 à R. 314-21 du Code de la consommation l'imposent dès lors que l'opération porte sur au moins deux créances antérieures : il comporte un tableau comparatif et un bilan économique, doit vous avertir de l'allongement de la durée ou de l'augmentation du coût total lorsque l'opération s'y traduit (R. 314-20, 5°), et de la perte des cautionnements et des assurances attachés aux crédits soldés (R. 314-20, 3°). Le législateur a donc anticipé la question posée par cette page — un regroupement détruit des garanties existantes avant d'en reconstruire une.
- La question à poser par écrit: « dans quelle catégorie de taux d'usure mon opération est-elle classée, et sur quelle base ? » Ne vous contentez pas d'une valeur : demandez la catégorie. Les seuils sont publiés trimestriellement, et leur valeur en cours se consulte sur le site de la Banque de France.
- Pas un euro avant les fonds. L'article L. 519-6 du Code monétaire et financier, dans sa version en vigueur au 11 août 2026, interdit à quiconque apporte son concours à l'obtention d'un prêt « de percevoir une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherches, de démarches, de constitution de dossier ou d'entremise quelconque, avant le versement effectif des fonds prêtés » — quelle que soit la dénomination commerciale employée. Les infractions sont recherchées et constatées dans les conditions prévues à l'article L. 353-5 et punies des peines prévues à l'article L. 353-1. L'interdiction est maintenue après le 20 novembre 2026. Une seule dérogation existe, et elle est étroite : l'article L. 519-6-1du même code permet à un intermédiaire en opérations de banque d'être rémunéré par son client « dans le cadre de la fourniture d'un service de conseil indépendant au sens de l'article L. 519-1-1 ». C'est une appellation protégée, qui suppose l'examen d'un échantillon suffisamment large de contrats du marché et l'absence de toute autre rémunération que celle versée par le client lui-même — et non un simple argument commercial. Elle ne couvre ni des « frais de dossier », ni des « frais de recherche », ni une « avance sur commission » : si une somme vous est réclamée avant le déblocage, demandez par écrit au titre de quel service de conseil indépendant elle est due, et à quel article du code l'intermédiaire se réfère. Hors ce cas précis, tout versement exigé en amont est interdit. En complément, l'article L. 322-2 du Code de la consommationimpose que toute publicité d'un tel intermédiaire porte, de manière apparente, la mention « Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent ». Ce texte réserve toutefois une exception qui vous concerne directement : il ne s'applique pas aux publicités portant sur les opérations de crédit mentionnées à l'article L. 312-1, c'est-à-dire au crédit à la consommation — le régime dont relève, en l'absence d'hypothèque, tout regroupement dont la part immobilière ne dépasse pas 60 %. L'absence de cette mention n'est donc pas, à elle seule, une irrégularité. L'interdiction de fond, elle, joue dans tous les cas : c'est l'article L. 519-6.
- Ce qui changera le 20 novembre 2026, et qui vous vise précisément. L'ordonnance n° 2025-880 du 3 septembre 2025, corrigée par l'ordonnance n° 2025-1154 du 2 décembre 2025, entrera en vigueur le 20 novembre 2026. Elle créera le nouvel article L. 314-11-1 du Code de la consommation : pour les regroupements soumis au chapitre IIen application de l'article L. 314-11 — donc ceux qui ne sont ni garantis par une hypothèque ni composés à plus de 60 % de crédits immobiliers —, aucun paiement, dans un sens comme dans l'autre, ne pourra intervenir pendant sept jours calendairesà compter de l'acceptation du contrat. Au 11 août 2026, ce texte n'est pas applicable: il est écrit ici au futur, et les contrats en cours à cette date resteront régis par le droit antérieur. Aucune démarche n'est donc à anticiper à ce titre. Le reste de la réforme est traité par ce qui change le 20 novembre 2026.
« Rachat sans hypothèque » n'est pas une porte dérobée. C'est un prêteur qui veut être garanti, et plusieurs façons de le rassurer — dont l'une reporte le risque sur un proche, et dont la plus courante consiste à payer davantage chaque mois pendant moins longtemps. Décider suppose deux nombres : ce que la garantie ferait gagner sur la mensualité, et ce qu'elle coûterait à l'entrée comme à la sortie.
À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Conseiller en Gestion de Patrimoine — Hagnéré Patrimoine
Conseiller en gestion de patrimoine, Quentin Hagnéré accompagne particuliers et dirigeants sur la structuration de leur financement et la gestion de leur passif. Sur les garanties du crédit, son cabinet part d'un principe simple : une sûreté protège le prêteur, jamais l'emprunteur — la seule question utile est donc de savoir qui porte le risque, et à quel prix.
⚠️ Informations légales et réglementaires
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Cet article a une visée informative et pédagogique générale. Il ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier, ni une offre de crédit, ni une recommandation individualisée. Le traitement d'une situation individuelle relève d'un professionnel : avocat, notaire, travailleur social ou conseiller de la Banque de France. Aucun accord de financement ne peut être promis : l'évaluation de la solvabilité et la décision d'octroi appartiennent au prêteur.
Aucun établissement de crédit, aucun courtier, aucun organisme de caution, aucun assureur et aucun comparateur n'est cité dans cette page. Aucun classement, aucun palmarès et aucun avis client n'y figure. Les illustrations chiffrées sont explicitement fictives et ne constituent pas une simulation personnalisée.
Droit en vigueur au 11 août 2026(Légifrance). Les seuils de l'usure sont publiés trimestriellement : vérifiez la valeur en cours sur le site de la Banque de France. Hagnéré Patrimoine est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23002291 (www.orias.fr) en qualité de Conseiller en Investissements Financiers (CIF), Courtier en Assurance (COA) et Courtier en Opérations de Banque et en Services de Paiement (COBSP), adhérent de la CNCEF Patrimoine, cabinet basé à Chambéry. Le cabinet ne réalise pas lui-même de rachats de crédits.