Par Quentin Hagnéré — Conseiller en Gestion de Patrimoine (ORIAS : CIF, COA, COBSP, Carte T)
Fondateur du cabinet Hagnéré Patrimoine (Chambéry). Il accompagne des épargnants et des dirigeants sur l'arbitrage entre supports garantis et poches de rendement : pierre-papier, enveloppes assurantielles, fiscalité et dosage.
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On voit passer ce calcul presque toutes les semaines en rendez-vous. Un épargnant s'assoit avec une simulation imprimée : son fonds en euros « ne rapporte plus rien », la pierre-papier lui rapporterait « deux fois plus ». Nous le reprenons ligne par ligne. À une TMI de 41 %, sur 100 € de revenus distribués par une SCPI détenue en direct, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux en absorbent 58,2 %. Il lui reste 41,80 € — 44,59 € en régime permanent, une fois l'effet de la CSG déductible intégré. Et l'écart annuel avec le fonds en euros qu'il s'apprêtait à vider se réduit alors à quelques euros : en échange, il aurait troqué un capital garanti contre un placement sans garantie et sans liquidité.
Les deux chiffres sont exacts. C'est le rapprochement qui ne tient pas. On oppose partout 4,91 % de distribution moyenne côté SCPI à 2,63 % servis sur les supports en euros, comme si ces deux pourcentages mesuraient la même chose. Ils ne la mesurent pas. Le taux de distribution d'une SCPI est brut de toute fiscalité et ignore totalement ce qu'est devenue la valeur de la part ; le taux servi d'un fonds en euros est un gain définitivement acquis, déjà net des frais de gestion. Comparer les deux revient à comparer un chiffre d'affaires et un résultat net.
Refaisons le calcul avec des grandeurs comparables. Une fois la baisse moyenne du prix de part intégrée, la performance globale des SCPI ressort à +1,46 % en 2025 (ASPIM/IEIF, communiqué du 9 février 2026) — soit moins qu'un fonds en euros moyen net de prélèvements sociaux, aux alentours de 2,18 % (ACPR, 30 juin 2026). Ce constat ne condamne pas la pierre-papier : il démontre exactement pourquoi une SCPI se juge sur 8 à 10 ans et jamais sur un exercice isolé. On part donc de la garantie — c'est elle que vous achetez — avant de regarder ce que chacun rapporte réellement, comment on en sort, ce que l'impôt en laisse selon votre tranche, et à quoi ressemble l'arbitrage une fois chiffré à l'euro près. Si vous découvrez le produit lui-même, commencez plutôt par notre guide complet des SCPI : cette page ne tranche qu'une opposition précise, celle du support garanti et de la poche de rendement.
⚠️ Avertissement
Contenu éducatif, non personnalisé. Les chiffres cités sont des moyennes de marché agrégées, datées et sourcées (ASPIM/IEIF, ACPR, INSEE) : ils ne préjugent en rien du comportement d'un véhicule ou d'un contrat particulier, et aucun produit n'est nommé dans ce guide. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
⚠️ Risques : ce que chaque support ne garantit pas
SCPI : capital, revenus et liquidité non garantis, horizon recommandé de 8 à 10 ans minimum, frais de souscription élevés amortis sur la durée. Le contexte 2023-2026 l'a rappelé : baisse des valorisations sur une partie du marché (bureaux notamment), files d'attente au retrait et suspensions temporaires. Fonds en euros : la garantie est contractuelle (celle de l'assureur, pas de l'État), le plus souvent nette des frais de gestion, parfois partielle, et toujours nominale— elle ne protège pas du pouvoir d'achat.
✅ À retenir en 60 secondes
- Le bon match 2025 : +1,46 % de performance globale SCPI (ASPIM) contre 2,63 % servis (ACPR), soit ~2,18 % net de prélèvements sociaux.
- Garantie : celle d'un assureur, pas de l'État ; filet du fonds de garantie plafonné à 70 000 € par assuré et par entreprise. Côté SCPI, aucune garantie.
- Liquidité : 2 mois maximum pour un rachat d'assurance-vie (art. L. 132-21) ; aucun délai légal opposable côté SCPI (art. L. 214-93).
- Fiscalité : 17,2 % de prélèvements sociaux des deux côtés en 2026. Tout se joue sur l'impôt sur le revenu.
- Inflation : la garantie porte sur des euros courants. Elle ne protège pas le pouvoir d'achat.
- Conclusion : pas de gagnant universel — et jamais 100 % de l'un ni de l'autre.
Mémo express
La thèse de ce guide en une phrase
Ce ne sont pas deux concurrents mais deux étages d'une même allocation : le premier sert à dormir tranquille et à encaisser les imprévus, le second à faire travailler ce dont vous n'aurez pas besoin avant dix ans. Et au-delà d'une TMI de 41 %, le sujet change de nature : ce n'est plus le choix du support qui pèse le plus lourd, c'est celui de l'enveloppe.
Le fonds en euros : qui garantit quoi, exactement ?
La garantie est celle d'un assureur, pas celle de l'État
Commençons par ce qui surprend le plus : en droit, le « fonds en euros » n'existe pas. Aucun texte ne le définit. C'est un support à l'intérieur d'un contrat d'assurance-vie, de capitalisation ou d'un PER. L'épargnant n'est pas propriétaire des actifs : il détient une créance contractuelle sur l'assureur, lequel porte le risque sur son propre bilan, sous contrôle prudentiel de l'ACPR dans le cadre Solvabilité II.
À l'inverse, l'associé d'une SCPI détient des parts d'un patrimoine immobilier et supporte directement les variations de valeur des immeubles. L'ACPR contrôle la capacité de l'assureur à tenir sa promesse ; l'AMF contrôle ce que la société de gestion publie et la façon dont elle valorise ses immeubles. Sa performance, jamais. Et l'État n'a rien à voir là-dedans. Cette confusion vient du Livret A, que nous traitons dans une fiche distincte : la comparaison avec le Livret A et l'épargne réglementée.
| Support | Qui garantit | Portée de la garantie |
|---|---|---|
| Livret A | L'État | Capital garanti, plafonné, intérêts nets d'impôt |
| Fonds en euros | L'assureur (contrat, Solvabilité II) | Capital garanti selon la clause du contrat, filet FGAP de 70 000 €, versements non plafonnés, fiscalisé |
| SCPI | Personne | Aucune garantie : capital, revenus et liquidité non garantis |
Ce que « garanti » recouvre exactement dans les conditions générales
Le mot rassure, et c'est bien son rôle commercial. Mais la clause qui le porte comporte des restrictions qu'on ne lit qu'après coup, et qui font que deux fonds en euros ne se valent jamais.
Ce que la clause de garantie dit vraiment — et ce qu'elle passe sous silence
- Nette de frais. Selon les contrats, la garantie s'entend nette des frais de gestion annuels du support ; l'ACPR relève un taux de chargement de gestion moyen de 0,63 % en 2025 sur les contrats individuels (n° 180, 30 juin 2026). Certains contrats expriment la garantie brute : à vérifier dans la clause de garantie des conditions générales et dans le document d'information clé.
- Parfois partielle. Les fonds en euros dits « nouvelle génération » ne garantissent souvent qu'une fraction du capital, en contrepartie d'une poche d'actifs plus risquée. Le pourcentage exact est purement contractuel et varie d'un contrat à l'autre : il n'existe pas de valeur de marché à retenir.
- Nominale. Elle porte sur des euros courants et ne protège pas du pouvoir d'achat (voir § 6).
- Plafonnée en cas de défaillance. Le fonds de garantie des assurances de personnes (art. L. 423-1 du Code des assurances) indemnise à hauteur de 70 000 € par assuré et par entreprise d'assurance — 90 000 € pour les rentes d'incapacité ou d'invalidité et les rentes résultant de contrats d'assurance en cas de décès (art. R. 423-7) : ce plafond majoré vise des rentes, non un capital décès. Au-delà, ce filet ne couvre pas.
Ce dernier point n'a rien d'anxiogène : il plaide simplement, pour les patrimoines importants, en faveur d'une diversification par assureur plutôt que d'une concentration sur un seul contrat. Autre limite, plus terre à terre : la poche garantie n'est pas toujours librement accessible. De nombreux contrats conditionnent désormais l'accès au support en euros, ou sa bonification, à une part minimale d'unités de comptelors des versements — l'ACPR relève d'ailleurs que son taux moyen intègre ces bonifications conditionnelles (voir § 3). La sécurité se paie alors en risque pris ailleurs dans le contrat : à vérifier dans les conditions générales avant tout versement.
Une SCPI n'a rien de comparable à offrir
Ce que la loi encadre côté SCPI : l'information et la valorisation
Il n'existe aucun équivalent du FGAP pour la pierre-papier : aucun fonds de garantie, aucune obligation de résultat. La protection est ailleurs — la SCPI est une société distincte de sa société de gestion (le patrimoine ne se confond pas avec le bilan du gestionnaire), agréée par l'AMF, avec un dépositaire, des expertises immobilières indépendantes et un commissaire aux comptes. Ce n'est pas la même nature de risque : contrepartie d'un côté, marché immobilier de l'autre. Nous détaillons ces expositions dans notre fiche les risques d'une SCPI.
Reste la mécanique interne : le portefeuille d'un fonds en euros est majoritairement obligataire, d'où l'inertie de son rendement. Le sujet est traité en tant que tel dans notre guide dédié au fonds en euros en 2026 et, du point de vue de la pierre-papier, dans la comparaison avec les obligations.
Effet cliquet et PPB : l'amortisseur que la SCPI n'a pas
Ce qui est acquis au 31 décembre l'est définitivement
La singularité du fonds en euros tient moins à son taux qu'à ceci : les intérêts crédités au 31 décembre sont définitivement acquis. Ils s'ajoutent au capital garanti et produisent à leur tour des intérêts. Aucun article ne consacre en propre l'« effet cliquet » : le mécanisme découle de l'incorporation de la participation aux bénéfices à la provision mathématique, combinée à la clause contractuelle de garantie.
En amont, l'article L. 132-29 du Code des assurances impose aux entreprises d'assurance vie de faire participer les assurés aux bénéfices techniques et financiers. Attention à une confusion très répandue sur le web : l'article L. 331-3, encore massivement cité, aurait été abrogé lors de la recodification opérée dans le cadre de Solvabilité II — la date exacte et le véhicule de cette abrogation restent [À VÉRIFIER]. Le fondement à citer aujourd'hui est en tout état de cause l'article L. 132-29.
La PPB : une réserve à reverser sous huit exercices
Derrière le cliquet, il y a un réservoir : la provision pour participation aux bénéfices (PPB). Les sommes qui y sont portées doivent être affectées à la provision mathématique ou versées aux souscripteurs dans les huit exercices suivant celui de leur dotation (art. A. 132-16). Son niveau atteignait environ 4 % des encours des contrats individuels fin 2025(ACPR, n° 180 ; environ 2 % sur les contrats collectifs). C'est ce qui explique qu'un fonds en euros ne baisse jamais : l'assureur rabote les bonnes années pour tenir les mauvaises.
Le piège des « 85 % »
L'article A. 132-11 prévoit qu'une part des produits financiers égale à 85 % du solde du compte financier soit portée en recette du compte de participation aux résultats. On en déduit trop vite que « l'assureur doit vous reverser 85 % de vos produits financiers ». C'est faux : il s'agit d'un minimum calculé globalement à l'échelle d'un portefeuille, et non d'un droit individuel. De même, la PPB appartient collectivementaux assurés du fonds, pas à vous personnellement, et l'assureur choisit son rythme de reprise dans la limite des huit ans.
Côté SCPI : un report à nouveau, mais aucun cliquet sur la part
L'analogie existe — et elle s'arrête vite. Une SCPI dispose bien d'un report à nouveau et de plus-values mises en réserve, qui permettent de lisser une distribution. Mais ces réserves amortissent la distribution, pas la valorisation : le prix de la part reste révisable à la baisse chaque année, sans plancher et sans aucune obligation légale de reversement ultérieur. C'est la différence de nature à retenir : un fonds en euros ne peut pas reprendre ce qu'il a donné ; une SCPI peut baisser son prix de part. La mécanique de ces baisses est expliquée dans notre fiche pourquoi le prix d'une part de SCPI baisse.
Fonds en euros — l'amortisseur contractuel
Effet cliquet : les gains crédités sont définitivement acquis. PPB à reverser dans les huit exercices (art. A. 132-16), environ 4 % des encours des contrats individuels fin 2025 (ACPR). La valeur ne peut pas baisser du fait de la gestion.
SCPI — l'amortisseur partiel
Report à nouveau et réserves de plus-values : ils lissent la distribution, jamais la valorisation. Aucune obligation légale de reversement. Prix de part révisable à la baisse chaque année.
⚠️ Le piège n° 1 : l'illusion de stabilité du prix de part
Une part de SCPI n'est pas cotée. Son prix est arrêté par la société de gestion, à partir d'une valeur d'expertise du patrimoine établie annuellement par un expert immobilier indépendant. Conséquence optique : entre deux révisions, le prix affiché ne bouge pas d'un centime — et cette immobilité a tout l'air d'un effet cliquet. Elle n'en est pas un. Un prix qui ne bouge pas n'est pas un prix garanti : c'est un prix qui n'a pas encore été révisé. La correction, quand elle intervient, se produit en une seule fois et parfois de plusieurs points, comme l'a montré la séquence 2023-2025 sur une partie du marché. Mécanique détaillée dans pourquoi le prix d'une part baisse et la valeur de reconstitution.
Acquis, oui — mais en euros de 2026
L'effet cliquet est une protection nominale. Il verrouille un montant en euros, pas un pouvoir d'achat. C'est tout l'objet de la section 6 : une garantie qui protège 100 % de votre capital pendant une année d'inflation à 5 % vous a fait perdre du pouvoir d'achat, en toute sécurité.
Performance globale contre taux servi : le match à armes égales
Le taux de distribution mesure autre chose que ce qu'on lui fait dire
Le taux de distribution n'est pas une performance. Selon la définition de place, il rapporte le dividende brut versé au titre de l'année n au prix de souscription au 1er janvier de cette même année — frais de souscription inclus au dénominateur. Il ne dit strictement rien de ce qu'est devenue la valeur de la part. Or c'est là que l'exercice 2025 s'est joué. La méthode complète (TD, performance globale, TRI) est détaillée dans notre fiche comment se calcule vraiment le rendement d'une SCPI.
Le résultat 2025, une fois le prix de part intégré : +1,46 % contre 2,63 %
Le match 2025, sources officielles
SCPI (ASPIM/IEIF, 09/02/2026, donnees au 31/12/2025) Taux de distribution moyen ................. + 4,91 % Variation moyenne du prix de part .......... - 3,45 % ------------------------------------------------------ PERFORMANCE GLOBALE 2025 ................... + 1,46 % (brut de fiscalite) FONDS EN EUROS (ACPR n° 180, 30/06/2026, exercice 2025) Taux moyen de revalorisation ............... + 2,63 % (net de chargements, avant PS) Prelevements sociaux 17,2 % ................ - 0,45 pt ------------------------------------------------------ RENDEMENT NET DE PS 2025 ................... ~ + 2,18 % Performances passees. Elles ne prejugent pas des performances futures.
Le taux de distribution moyen 2025 s'établit donc à 4,91 %, pondéré par la capitalisation, toutes catégories confondues, en progression de +0,19 point par rapport à 2024, avec une fourchette allant de 4,2 % (résidentiel) à 6 % (diversifiées). Mais le prix de part a reculé de 3,45 % en moyenne, ramenant la performance globale à +1,46 %. Le marché représentait alors 89 milliards d'euros de capitalisation, pour une collecte nette de 4,6 milliards, en hausse de 29 % (ASPIM/IEIF, 9 février 2026).
Face à cela, l'ACPR relève un taux moyen de revalorisation des supports en euros de 2,63 % sur les contrats individuels au titre de 2025, soit le même niveau qu'en 2024. Attention au périmètre : ce taux serait net des chargements sur encours mais avant prélèvements sociaux [À VÉRIFIER dans la publication elle-même]. Net des 17,2 %, il ressort autour de 2,18 %.
Ce chiffre mérite un bémol : deux sources coexistent pour le même exercice. France Assureurs retient 2,60 % (communiqué de janvier 2026), l'ACPR 2,63 % (juin 2026). Les périmètres et les dates d'arrêté diffèrent ; nous retenons la publication de l'ACPR, la plus large et la plus récente, mais l'écart rappelle qu'aucune moyenne de marché n'est le taux de votre contrat.
Le constat qui dérange les deux camps
En 2025, le fonds en euros moyen (environ 2,18 % net de prélèvements sociaux) a fait mieux que la SCPI moyenne (+1,46 % de performance globale, et encore, brut de toute fiscalité). Ce n'est pas un verdict contre la pierre-papier : c'est la démonstration qu'un exercice isolé ne prouve rien.
N'en tirez pas de conclusion définitive. Un exercice ne fait pas une tendance — c'est exactement pour cela que l'horizon recommandé d'une SCPI est de 8 à 10 ans minimum. La baisse du prix de part reste un ajustement de valorisation, pas une perte réalisée tant que vous ne vendez pas ; elle devient une perte le jour où vous vendez. Et la dispersion est forte des deux côtés : de 4,2 % à 6 % de distribution selon les catégories de SCPI, et un assuré sans bonification perçoit moins que la moyenne ACPR.
Le piège des bonifications : une moyenne n'est le taux de personne
La moyenne ACPR intègre les bonifications
L'ACPR le précise elle-même : son taux moyen « intègre les bonifications de revalorisation quel qu'en soit le motif » et « le taux de revalorisation pour un assuré ne bénéficiant d'aucune de ces bonifications est donc inférieur à ce taux moyen ». Ces majorations sont conditionnelles (part minimale d'unités de compte, montant ou fenêtre de versement) et temporaires (souvent un à trois ans). Un bonus qui impose une part d'unités de compte déplace du risque sur l'épargnant : le rendement affiché n'est alors plus celui de la seule poche garantie.
| Indicateur | Ce qu'il inclut | Ce qu'il n'inclut pas |
|---|---|---|
| Taux de distribution SCPI (4,91 %) | Dividende brut de l'année, rapporté au prix de souscription au 1er janvier, frais de souscription inclus au dénominateur | La variation du prix de part. La fiscalité de l'associé. Le délai de jouissance |
| Performance globale SCPI (+1,46 %) | Distribution + variation du prix de part sur l'année | La fiscalité (barème IR + 17,2 %). Les frais de souscription au moment de la revente |
| Taux servi fonds en euros (2,63 %) | Revalorisation moyenne, nette des chargements sur encours, bonifications comprises | Les prélèvements sociaux. Les frais sur versement éventuels. L'IR différé au rachat |
| Rendement net de PS (~2,18 %) | Le taux servi diminué des 17,2 % prélevés au 31 décembre | L'impôt sur le revenu au rachat (souvent nul sous abattement après 8 ans) |
Reste la question des frais de souscription, presque toujours mal présentée. De l'ordre de 8 à 12 % selon les véhicules, ils sont déjà logés au dénominateur du taux de distribution, mais ils sont prélevés à l'entrée. Ils ne sont jamais « récupérés » : la valeur de retrait est immédiatement inférieure au prix payé, l'écart n'est constaté qu'à la revente et n'est amorti que par plusieurs années de distribution. Détail dans notre fiche les frais réels d'une SCPI.
Et pour ne pas charger la barque dans un seul sens : 2025 est un instantané, défavorable à la pierre-papier. Sur l'horizon de référence de 8 à 10 ans, la hiérarchie entre un support garanti et une poche immobilière a historiquement pu être inverse, la SCPI portant structurellement un potentiel de rendement supérieur en contrepartie de son risque. Nous ne chiffrons pas ici les exercices antérieurs : la méthode de lecture pluriannuelle (taux de distribution, performance globale, TRI) est exposée dans notre fiche sur le rendement d'une SCPI. Aucune des deux hiérarchies, passée ou présente, ne préjuge de la suivante.
Votre fonds en euros vous rapporte-t-il vraiment moins qu'une SCPI ?
Apportez votre relevé de situation et votre dernier avis d'imposition : on refait le calcul net devant vous, frais, prélèvements sociaux et impôt compris.
Liquidité : un délai légal de deux mois d'un côté, aucun délai opposable de l'autre
Côté assurance-vie : un délai légal, avec sanction automatique
L'article L. 132-21 du Code des assurances est net : l'assureur verse la valeur de rachat dans un délai qui ne peut excéder deux mois. Au-delà, les sommes non versées produisent de plein droit intérêt au taux légal majoré de moitié pendant deux mois, puis au double du taux légal. Retenez la formulation : deux mois au plus, quelques jours à quelques semaines en pratique. Ce n'est pas une « liquidité immédiate » — mais c'est un droit opposable, assorti d'une sanction.
Côté SCPI : une confrontation d'ordres, pas un droit de sortie
Rien de tel dans une SCPI. En capital variable, l'article L. 214-93 du Code monétaire et financier prévoit que le retrait n'est honoré que s'il est compensé par une souscription nouvelle, ou via un fonds de remboursement décidé en assemblée générale, ou encore par cession de gré à gré. Aucun délai légal de sortie n'est opposable à la société de gestion. Un mécanisme d'alerte existe : lorsque les demandes de retrait non satisfaites depuis douze mois représentent au moins 10 % des parts, la société de gestion en informe l'AMF et convoque sous deux mois une assemblée générale extraordinaire. En capital fixe, la sortie passe par la confrontation des ordressur le marché secondaire, sans garantie d'exécution ni de prix.
La file d'attente baisse — mais pas seulement pour de bonnes raisons
Les parts en attente de retrait s'élevaient à 2,8 milliards d'euros au 31 décembre 2025, soit 3,1 % de la capitalisation (ASPIM, 09/02/2026), puis à 2,4 milliards, soit 2,8 % selon l'ASPIM, en repli de 14 %, au 31 mars 2026 (ASPIM, 15/05/2026). Sauf que, l'ASPIM le dit elle-même, ce reflux intervient alors que plusieurs véhicules ont suspendu temporairement la variabilité de leur capital. La file d'attente ne diminue donc pas uniquement parce que le marché va mieux. Analyse détaillée : la liquidité des SCPI en pratique et les risques d'une SCPI.
Le point qu'on oublie de citer : la loi Sapin 2
Loi Sapin 2 : la limite méconnue de la liquidité du fonds en euros
Le Haut Conseil de stabilité financière peut limiter ou suspendre temporairement le paiement des valeurs de rachat en cas de menace grave pour la stabilité financière (art. L. 631-2-1, 5° ter du Code monétaire et financier, issu de la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016), pour trois mois renouvelables, sans excéder six mois consécutifs. Ce dispositif n'a jamais été mis en œuvre à notre connaissance à la date de rédaction. Conclusion : aucun des deux supports n'est liquide sans condition— mais ce ne sont ni les mêmes ordres de grandeur ni la même nature de risque. Côté assureur, il faut une crise financière ; côté SCPI, il suffit qu'il n'y ait personne en face.
Le cadre européen prévoit par ailleurs que les fonds ouverts, dont les SCPI à capital variable, sélectionnent au moins deux outils de gestion de la liquidité (directive (UE) 2024/927, dite AIFM 2) — le calendrier précis de transposition en droit français restant [À VÉRIFIER]. Le régulateur encadre la liquidité ; il ne la garantit pas.
| Critère | Fonds en euros | SCPI en direct | SCPI en unités de compte |
|---|---|---|---|
| Délai de sortie | 2 mois maximum | Aucun délai légal opposable | Rachat par l'assureur, sous 2 mois au plus tard |
| Fondement juridique | C. assur. art. L. 132-21 | CMF art. L. 214-93 ; RG AMF art. 422-230 | C. assur. art. L. 132-21 (et art. R. 131-1, portée à vérifier) |
| Sanction du retard | Intérêts de retard de plein droit | Aucune | Intérêts de retard de plein droit |
| Prix de sortie | Valeur de rachat (capital + intérêts acquis) | Valeur de retrait ; en cas de retrait non compensé, au plus la valeur de réalisation et au moins cette valeur diminuée de 10 % (RG AMF art. 422-230) | Valeur de la part retenue par l'assureur |
| Risque résiduel | Suspension HCSF (loi Sapin 2), 6 mois max | File d'attente, fonds de remboursement, suspension de la variabilité du capital | Contreparties de l'enveloppe (plafond, frais, univers restreint) |
Le troisième cas mérite qu'on s'y arrête : dans un contrat, c'est l'assureur, et non la SCPI, qui fait face au rachat, et il doit verser la valeur de rachat dans le délai de deux mois de l'article L. 132-21. C'est là tout le fondement de la « liquidité assurée » d'une SCPI logée en unités de compte (les conditions d'admissibilité de ces supports relèvent de l'art. R. 131-1, dont la portée exacte pour les parts de SCPI reste [À VÉRIFIER]). Cette sécurité a un prix (plafond d'allocation, frais de l'enveloppe, quote-part de loyers parfois partiellement reversée, univers restreint, ni levier crédit ni démembrement) — tout est détaillé dans notre guide détenir ses SCPI dans un contrat d'assurance-vie. Et elle n'est pas inconditionnelle non plus : l'assureur reste libre de plafonner la part immobilière d'un contrat, de fermer un support à de nouveaux versementsou d'en modifier les conditions de référencement. On y sort plus facilement, ce qui ne veut pas dire qu'on en sort toujours.
Fiscalité : les mêmes 17,2 % des deux côtés, tout se joue sur l'impôt sur le revenu
La surprise 2026 : aucune asymétrie de prélèvements sociaux
17,2 % des deux côtés : la LFSS 2026 n'a touché ni le foncier ni l'assurance-vie
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12) a relevé la CSG du capital mobilier — dividendes, intérêts, plus-values mobilières. Mais elle a expressément maintenu à 17,2 % les revenus fonciers, les plus-values immobilières et l'assurance-vie (CSS, art. L. 136-8, IV). Dans ce comparatif précis, les prélèvements sociaux sont donc identiques des deux côtés. Toute la différence se joue ailleurs. Détail : les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les SCPI.
L'IR : immédiat et au barème d'un côté, différé et allégé de l'autre
La différence ne tient pas au taux — 17,2 % des deux côtés — mais au fait générateur, c'est-à-dire au moment où l'impôt tombe. Sur un fonds en euros, les 17,2 % sont prélevés chaque année à l'inscription en compte des produits (CSS, art. L. 136-7), généralement au 31 décembre ; sur les unités de compte du même contrat, ils ne sont dus qu'au rachat. Sur une SCPI détenue en direct, les revenus distribués sont des revenus fonciers (CGI, art. 8 et 14) : barème de l'IR à votre TMI + 17,2 %, dus l'année de la distribution, même si vous réinvestissez. Le prélèvement forfaitaire unique — 31,4 % en 2026 pour le capital mobilier, depuis le relèvement de la CSG opéré par la LFSS 2026 — ne s'applique pas aux revenus fonciers. Le régime complet est traité dans la fiscalité des revenus fonciers de SCPI et notre dossier complet sur la fiscalité des SCPI.
Ce que devient 100 € distribués par une SCPI en direct (TMI 41 %)
Revenu foncier brut ........................ 100,00 EUR Impot sur le revenu (TMI 41 %) ............. - 41,00 EUR Prelevements sociaux (17,2 %) .............. - 17,20 EUR ------------------------------------------------------ Net percu .................................. 41,80 EUR (ponction 58,2 %) Effet de la CSG deductible (6,8 pts) l'annee suivante : 6,80 EUR deduits du revenu global x 41 % ... + 2,79 EUR ------------------------------------------------------ Net en regime permanent .................... 44,59 EUR
La ponction totale sur le flux suit mécaniquement la tranche : 17,2 % (TMI 0), 28,2 % (11 %), 47,2 % (30 %), 58,2 % (41 %), 62,2 % (45 %). La CSG déductible de 6,8 points(CGI, art. 154 quinquies) allège légèrement la note l'année suivante.
Côté assurance-vie (CGI, art. 125-0 A), aucun IR tant qu'il n'y a pas de rachat ; au rachat, seule la quote-part de gains est imposée. Pour les primes versées depuis le 27 septembre 2017 (les primes antérieures relèvent d'un régime distinct de prélèvement forfaitaire libératoire), avant huit ans : PFU de 30 % — 12,8 % d'IR et 17,2 % de prélèvements sociaux, l'assurance-vie n'étant pas concernée par la hausse de CSG de 2026. Après huit ans : abattement annuel de 4 600 € (personne seule) ou 9 200 € (couple soumis à imposition commune), sur l'IR seulement, jamais sur les prélèvements sociaux, puis 7,5 % pour la fraction de gains afférente à des primes inférieures ou égales à 150 000 € — seuil apprécié sur l'encours de primes nettes de remboursements, tous contrats confondus, au 31 décembre de l'année précédant le rachat — et 12,8 % au-delà, soit 24,7 % tous prélèvements confondus dans le premier cas. Détail : la fiscalité de l'assurance-vie en détail et notre guide de l'assurance-vie.
| Critère fiscal | Fonds en euros | SCPI en direct |
|---|---|---|
| Nature du revenu | Produits d'un contrat d'assurance (CGI art. 125-0 A) | Revenus fonciers (CGI art. 8 et 14) |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 17,2 % |
| Fait générateur des PS | Chaque année, à l'inscription en compte (CSS art. L. 136-7) | L'année de la distribution, avec l'IR |
| Impôt sur le revenu | Différé au rachat ; abattement 4 600 / 9 200 € après 8 ans, puis 7,5 % ou 12,8 % | Barème progressif à la TMI, chaque année, sans différé possible |
| Ponction totale sur le flux | 17,2 % chaque année sur les produits ; au rachat après 8 ans, seul l'IR de 7,5 % (ou 12,8 %) s'ajoute sur la fraction de gains excédant l'abattement, soit 24,7 % au total, PS inclus | De 17,2 % (TMI 0) à 62,2 % (TMI 45) |
| Transmission | CGI art. 990 I (152 500 € par bénéficiaire) et 757 B (30 500 € global après 70 ans) | Aucun régime dérogatoire : actif successoral, droits de mutation de droit commun |
| IFI | Support en euros : hors assiette en principe, faute d'être une unité de compte immobilière (CGI art. 972). SCPI logée en UC : taxable | Quote-part immobilière taxable dans l'assiette (CGI art. 965), seuil 1,3 M€ |
Sur deux points, l'assurance-vie l'emporte franchement, et il serait malhonnête de les passer sous silence. La transmission d'abord : les articles 990 I et 757 B du CGI n'ont aucun équivalent pour des parts de SCPI détenues en direct, qui entrent dans l'actif successoral au barème des droits de mutation. L'IFI ensuite : les parts de SCPI sont taxables pour leur quote-part immobilière (art. 965), et une SCPI logée en unités de compte le reste — l'article 972 vise précisément la fraction de la valeur de rachat représentative des unités de compte constituées d'actifs immobiliers imposables. Un support en euros n'étant pas une unité de compte, il reste en principe hors de l'assiette de l'IFI — c'est là une différence nette avec la même pierre-papier logée en UC. Le relevé IFI communiqué chaque année par l'assureur fait foi ; détail dans notre fiche SCPI et IFI.
33,5 points d'écart entre la détention directe et l'enveloppe
Au-delà d'une TMI de 41 %, la question n'est plus « SCPI ou fonds en euros ? » mais « SCPI en direct ou SCPI dans une enveloppe ? ». Comptez 58,2 % de ponction en direct à TMI 41 % contre 24,7 % après huit ans dans un contrat, soit 33,5 points d'écart — et déjà 22,5 points dès la tranche à 30 % (47,2 % contre 24,7 %). L'enveloppe a ses contreparties (frais annuels d'unités de compte, univers restreint, quote-part de loyers parfois partiellement reversée, ni crédit ni démembrement) : tout est pesé dans notre guide SCPI en assurance-vie.
SCPI européennes, micro-foncier, revente : trois idées reçues à corriger
On nous demande chaque semaine si les SCPI européennes règlent le problème. Partiellement, et pas comme on l'imagine. La quote-part de revenus de source étrangère échappe le plus souvent aux 17,2 % et supporte une imposition allégée en France, ce qui déplace sensiblement le curseur face à un fonds en euros. Mais ce n'est ni automatique ni garanti : le résultat dépend de la méthode d'élimination de la double imposition retenue par la convention applicable — taux effectif ou crédit d'impôt égal à l'impôt français — et surtout, l'impôt local a déjà été prélevé en amont, avant même que le dividende ne vous parvienne. Aucun immeuble européen ne distribue de loyers non fiscalisés : l'impôt a simplement changé de guichet. Le formulaire 2047 et le report sur la 2042/2044 restent dus : comment déclarer ses revenus de SCPI.
Autre espoir régulier en rendez-vous : le micro-foncier et son abattement de 30 % sous 15 000 € de revenus. Il est en principe fermé au contribuable qui ne détient quedes parts de SCPI (CGI art. 32 ; BOI-RFPI-DECLA-10) — l'espoir d'alléger la note par ce biais est donc rarement fondé.
Reste la sortie, qu'on oublie presque toujours de chiffrer. À la revente, les parts relèvent des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention à cadences distinctes — exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans— et une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Là où le rachat d'un contrat de plus de huit ans se règle avec un abattement annuel et un taux de 7,5 %, la cession de parts obéit à un calendrier qui se compte en décennies : un souscripteur de 57 ans qui achète aujourd'hui aura 79 ans à l'exonération d'impôt sur le revenu, et 87 ans à celle des prélèvements sociaux.
Inflation : une garantie nominale n'est pas une garantie réelle
La garantie d'un fonds en euros porte sur des euros courants. Vous retrouverez votre capital ; ce qu'il permettra d'acheter, personne ne le garantit. Entre 2022 et 2024, cette nuance a coûté cher.
Ce que 2022 et 2023 ont coûté aux épargnants « prudents »
Les chiffres INSEE (publication du 15 janvier 2026) : l'inflation en moyenne annuelle s'est établie à +5,2 % en 2022, +4,9 % en 2023, +2,0 % en 2024 et +0,9 % en 2025. Sur 2022 et 2023, un fonds en euros a servi très en deçà de la hausse des prix : rendement réel nettement négatif, capital garanti mais pouvoir d'achat érodé. En 2025, le rapport s'inverse : environ 2,18 % net de prélèvements sociaux contre 0,9 % d'inflation, soit un gain réel d'environ +1,3 point — le premier depuis plusieurs années.
| Année | Inflation moyenne annuelle (INSEE) | Rendement réel d'un support garanti |
|---|---|---|
| 2022 | +5,2 % | Nettement négatif |
| 2023 | +4,9 % | Nettement négatif |
| 2024 | +2,0 % | Proche de zéro |
| 2025 | +0,9 % | Positif (environ +1,3 point, net de PS) |
Le capital est garanti, le pouvoir d'achat ne l'est pas
Attention à la suite : l'indice des prix à la consommation est remonté à +1,8 % sur un an en juin 2026 (INSEE, publication du 10 juillet 2026). Si ce rythme se maintenait, un rendement net de l'ordre de 2,18 % ne laisserait plus qu'environ 0,4 point de gain réel. Personne ne sait s'il tiendra. C'est un argument pour ne pas loger toute son épargne longue sur le fonds en euros — ce n'est en aucun cas une promesse faite à la SCPI. Suivi : notre guide dédié au fonds en euros en 2026 et le Livret A en 2026.
Et la SCPI, protège-t-elle mieux de l'inflation ?
Le même exercice de vérité vaut pour la pierre-papier, et il n'est pas plus flatteur : la performance globale de +1,46 % en 2025 est brute de toute fiscalité ; nette d'inflation, elle ne représente plus qu'environ +0,6 point, et à TMI 41 %, une fois la fiscalité foncière et la baisse du prix de part intégrées, le bilan de l'exercice devient négatif (voir § 7). Les loyers d'une SCPI sont certes partiellement indexés, mais cette indexation n'est ni garantie ni automatiquement répercutée sur le dividende.
Le comparatif sur 12 critères — et le cas chiffré qui refroidit
Douze critères, côte à côte
Tout ce que les six sections précédentes ont établi tient dans le tableau ci-dessous. Aucune ligne ne désigne un vainqueur : chacune décrit un échange, de la sécurité contre du rendement, de la liquidité contre du temps, de l'impôt immédiat contre de l'impôt différé.
| Critère | Fonds en euros | SCPI en direct |
|---|---|---|
| Nature | Support d'un contrat d'assurance : créance sur l'assureur | Parts d'une société civile détenant des immeubles |
| Garantie du capital | Contractuelle (Solvabilité II), nette de frais selon les contrats, partielle sur certains fonds | Aucune — risque de perte en capital |
| Filet en cas de défaillance | FGAP : 70 000 € par assuré et par entreprise (art. L. 423-1) | Aucun fonds de garantie ; société distincte de sa société de gestion, contrôle AMF |
| Variation de valeur | Effet cliquet : les gains crédités sont acquis | Prix de part révisable à la baisse (−3,45 % en 2025, ASPIM) |
| Performance 2025 | 2,63 % servi (ACPR n° 180), ~2,18 % net de PS | +1,46 % de performance globale (ASPIM), brut de fiscalité |
| Liquidité | Délai légal de 2 mois (art. L. 132-21), intérêts de retard de plein droit | Aucun délai légal opposable (art. L. 214-93) ; files d'attente possibles |
| Risque de blocage | Loi Sapin 2 : HCSF, 3 mois renouvelables, 6 mois max | Retrait non compensé, fonds de remboursement, suspensions temporaires |
| Prélèvements sociaux | 17,2 %, prélevés chaque année | 17,2 %, avec l'IR l'année de la distribution |
| Impôt sur le revenu | Différé au rachat ; abattement 4 600 / 9 200 € après 8 ans, puis 7,5 % ou 12,8 % | Barème à la TMI, chaque année, sans différé |
| Transmission / IFI | 990 I et 757 B ; support en euros en principe hors assiette IFI (art. 972) | Succession de droit commun ; quote-part immobilière dans l'assiette IFI |
| Horizon | Court à moyen terme, poche d'attente | 8 à 10 ans minimum |
| Frais d'entrée | Nuls sur de nombreux contrats ; des frais sur versement subsistent sur d'autres, à vérifier dans le document d'information clé | 8 à 12 % de frais de souscription selon les véhicules, supportés dès l'entrée et amortis par plusieurs années de distribution |
Martine, 57 ans : ce que donne l'arbitrage, calcul fait
CAS PRATIQUE — MARTINE, 57 ANS · TMI 41 % · PERSONA FICTIVE
60 000 € sortis du fonds en euros vers la SCPI : sept euros d'écart par an
Martine, 57 ans, cadre de santé, deux enfants majeurs, TMI 41 %, prépare un complément de revenu pour sa retraite. Elle détient un contrat d'assurance-vie ouvert il y a douze ans (donc au-delà du seuil de huit ans) avec 180 000 € sur le fonds en euros. On lui a dit qu'à sa tranche, la pierre-papier lui rapporterait « deux fois plus ». Elle envisage de racheter partiellement 60 000 € pour souscrire des parts de SCPI détenues en direct. Ce n'est donc pas un arbitrage interne au contrat, fiscalement neutre, mais une sortie de l'enveloppe.
Hypothèses affichées : 2,63 % (taux moyen ACPR 2025, net des chargements sur encours, avant prélèvements sociaux) et 4,91 % (taux de distribution moyen ASPIM 2025, brut de toute fiscalité, rapporté au prix de souscription frais inclus), distribution supposée intégralement de source française, calcul hors délai de jouissance et hors frais de souscription. Données passées, non garanties, non reconductibles.
Martine — les deux scénarios, à l'euro près
A. LES 60 000 EUR RESTENT SUR LE FONDS EN EUROS 60 000 x 2,63 % ............................. 1 578,00 EUR brut Prelevements sociaux 17,2 % ................ - 271,42 EUR ------------------------------------------------------------ NET ANNUEL ................................. 1 306,58 EUR (2,18 %) Impot sur le revenu : 0 EUR tant qu'il n'y a pas de rachat ; au-dela de 8 ans, un rachat reste sous l'abattement de 4 600 EUR. B. LES 60 000 EUR SONT RACHETES PUIS PLACES EN SCPI EN DIRECT 60 000 x 4,91 % ............................. 2 946,00 EUR de revenus fonciers Impot sur le revenu (TMI 41 %) ............. - 1 207,86 EUR Prelevements sociaux 17,2 % ................ - 506,71 EUR ------------------------------------------------------------ NET HORS EFFET CSG ......................... 1 231,43 EUR (2,05 %) Effet CSG deductible (6,8 % x 2 946 = 200,33 EUR deduits du revenu global l'annee suivante, x 41 %) ... + 82,13 EUR ------------------------------------------------------------ NET EN REGIME PERMANENT .................... 1 313,56 EUR (2,19 %) Cout de sortie du contrat, non chiffre ici : le rachat partiel de 60 000 EUR emporte l'imposition, a 7,5 % d'IR, de la quote-part de produits qu'il contient, au-dela de l'abattement de 4 600 EUR - montant impossible a chiffrer sans hypothese sur l'anteriorite des gains. Les prelevements sociaux, eux, ont deja ete preleves chaque annee sur le fonds en euros. C. L'ECART REEL, EN REGIME PERMANENT 1 313,56 - 1 306,58 = 6,98 EUR par an. Hors cout de sortie, hors frais de souscription, hors delai de jouissance et hors variation du prix de part - tous defavorables a la position SCPI.
Martine gagnerait 6,98 € par an. Le prix d'un abonnement téléphonique, pour un placement non garanti, illiquide, et assorti de 8 à 12 % de frais de souscription selon les véhicules, soit 4 800 à 7 200 € sur 60 000 €. Ces frais sont prélevés à l'entrée : sa valeur de retrait est immédiatement inférieure d'autant au prix payé. Ils ne sont ni « récupérés » ni remboursés, seulement effacés par plusieurs années de distribution — à 6,98 € d'écart annuel, il lui faudrait plusieurs siècles pour les rattraper. Autant dire jamais. À quoi s'ajoutent, la première année, l'imposition de la quote-part de gains contenue dans le rachat au-delà de l'abattement de 4 600 €, la perte de l'antériorité fiscale et du cadre successoral de l'article 990 I sur les sommes sorties, et le délai de jouissance (usuellement trois à six mois) qui ampute les revenus de la première année.
Et le prix de part n'est pas neutre non plus. Appliquée à l'exercice 2025 (−3,45 %), la position SCPI de Martine aurait affiché −2 070 € de variation de valorisation, ramenant son bilan annuel, en régime permanent, à environ −756 €, contre +1 307 € pour le fonds en euros. Tant qu'elle ne vend pas, ces 2 070 € ne sortent pas de sa poche : c'est une valeur d'expertise qui a bougé, pas une perte réalisée.
Ce calcul ne condamne pas la SCPI. Il condamne le fait de l'acheter en direct quand on est à 41 %. La bonne question devient alors : en direct, ou dans une enveloppe (24,7 % de fiscalité après huit ans contre 58,2 % en direct) ? Voir détenir ses SCPI dans un contrat d'assurance-vie.
À partir de quelle tranche l'écart disparaît-il ?
Martine est à 41 %. Voici ce que donnent les autres tranches, sur 100 000 € et à partir des seules moyennes 2025.
| Sur 100 000 € | Fonds en euros | SCPI TMI 11 % | SCPI TMI 30 % | SCPI TMI 41 % | SCPI TMI 45 % |
|---|---|---|---|---|---|
| Revenu brut | 2 630 € | 4 910 € | 4 910 € | 4 910 € | 4 910 € |
| Ponction | 17,2 % | 28,2 % | 47,2 % | 58,2 % | 62,2 % |
| Net hors effet CSG | 2 178 € | 3 525 € | 2 592 € | 2 052 € | 1 856 € |
| Net en régime permanent (CSG déductible) | 2 178 € | 3 562 € | 2 693 € | 2 189 € | 2 006 € |
| Rendement net (régime permanent) | 2,18 % | 3,56 % | 2,69 % | 2,19 % | 2,01 % |
Ce que dit ce tableau : à partir d'une TMI de 41 %, l'écart de revenu net entre une SCPI détenue en direct et un fonds en euros moyen se referme quasi totalement, et il s'inverse à 45 % — avant même de tenir compte des frais de souscription et de la variation du prix de part.
Trois choses que ce tableau ne montre pas
- Le net du fonds en euros est net de prélèvements sociaux mais avant IR : cet impôt est différé au rachat, et souvent nul dans la limite de l'abattement de 4 600 / 9 200 € après huit ans. Le revenu foncier, lui, est imposé immédiatement et définitivement.
- Le taux de distribution est calculé sur le prix de souscription frais inclus, mais les 8 à 12 % prélevés à l'entrée sont payés immédiatement et simplement constatés à la revente — la valeur de retrait est inférieure d'autant au prix payé — et amortis seulement par plusieurs années de distribution. Voir les frais réels d'une SCPI.
- Ces deux taux ne sont comparables que nets de frais de gestion et bruts de fiscalité. Ils ne le sont jamais en risque ni en liquidité.
Et sur vos montants à vous, ça donne quoi ?
Le calcul de Martine, refait avec vos chiffres, votre tranche et votre contrat. Nous ne distribuons aucun produit maison.
Faut-il arbitrer son fonds en euros vers des SCPI ? La méthode, pas la réponse toute faite
Cinq étapes, et l'ordre compte
Avant de parler rendement, nous vérifions toujours la même chose : votre épargne de précaution est-elle déjà constituée ? Trois à six mois de charges courantes, sur des supports liquides et garantis, avant toute autre considération. Tant que ce socle n'existe pas, aucun arbitrage vers un actif illiquide ne se justifie, quel que soit l'écart de rendement affiché : au 31 mars 2026, 2,4 milliards d'euros de parts attendaient encore preneur (ASPIM), et une chaudière qui lâche n'attend pas la file. Ce socle relève d'autres supports, que nous comparons dans SCPI ou Livret A et le Livret A en 2026.
Puis l'horizon, qui élimine à lui seul une bonne partie des projets. Celui d'une SCPI est de 8 à 10 ans minimum, et ce n'est pas une précaution d'usage : il faut plusieurs années de distribution rien que pour effacer les frais d'entrée, et le prix de part peut baisser entre-temps. Un apport immobilier prévu dans trois ans n'a donc rien à faire en pierre-papier : sur ce point, nous ne discutons pas.
Puis la TMI, et c'est elle qui décide en pratique : regardez votre tranche marginale d'imposition avant de regarder les rendements. Plus elle est élevée, moins la détention en direct est efficiente, et plus le débat se déplace — vers l'enveloppe assurantielle, ou vers la quote-part de SCPI européennes, sans qu'aucune de ces pistes ne garantisse quoi que ce soit : changer d'enveloppe ou de géographie ne rend pas les immeubles meilleurs. Le régime de base reste celui exposé dans la fiscalité des revenus fonciers de SCPI.
Ensuite seulement, on dose : progressivement, jamais en une seule fois. Contrairement au fonds en euros, le prix de part n'a pas d'effet cliquet ; l'entrée est frottée par les frais de souscription et par le délai de jouissance (voir les frais réels d'une SCPI). Étaler les versements ne fait pas disparaître ce risque, mais il évite de concentrer toute son entrée sur un seul millésime de valorisation. C'est aussi à ce stade que se pose la question du choix des véhicules eux-mêmes, que nous traitons dans comment choisir une SCPI.
Et une règle que nous ne négocions pas : ne concentrez jamais. Ni 100 % de fonds en euros, sous peine d'une érosion silencieuse par l'inflation, ni 100 % de SCPI, sous peine de subir simultanément la perte en capital et l'illiquidité au pire moment. Sur la répartition entre véhicules, voir combien de SCPI détenir.
Le fonds en euros plutôt si…
Points forts
- Votre épargne de précaution n'est pas encore constituée
- Vous avez un projet identifié à moins de 8 ans
- Vous ne supportez pas une baisse de valorisation, même temporaire
- Vous voulez conserver une capacité de rachat sous deux mois
- Vous privilégiez le cadre successoral de l'assurance-vie
Points de vigilance
- Garantie nominale : elle ne protège pas du pouvoir d'achat
- Rendement plafonné par un portefeuille majoritairement obligataire
La SCPI plutôt si…
Points forts
- Votre socle de sécurité est déjà en place
- Votre horizon dépasse réellement 8 à 10 ans
- Vous cherchez un revenu régulier adossé à des actifs réels
- Vous acceptez une illiquidité et une volatilité de valorisation
Points de vigilance
- Capital, revenus et liquidité non garantis
- Frais d'entrée de 8 à 12 %, qu'il faut plusieurs années de distribution pour effacer
- Fiscalité foncière lourde en détention directe à TMI élevée
Les trois questions que nous posons en rendez-vous
1. À votre assureur (ou dans les conditions générales). La garantie du support en euros est-elle exprimée brute ou nette des frais de gestion ? Porte-t-elle sur 100 % du capital ou sur une fraction seulement ? L'accès à ce support, ou sa bonification, est-il conditionné à une part minimale d'unités de compte ? Posez ces questions à trois assureurs : vous obtiendrez trois contrats qui n'ont de commun que le nom « fonds en euros ».
2. Sur la SCPI envisagée (rapport annuel et bulletin trimestriel). Quel est l'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution ? Quel est l'état des demandes de retrait en attente ? Ces deux indicateurs en disent davantage que le taux de distribution affiché : voir lire le rapport annuel d'une SCPI et la liquidité en pratique.
3. Et une question pour vous seul. Seriez-vous capable de ne pas vendreaprès une baisse du prix de part de plusieurs points, maintenue pendant deux ou trois ans ? Si la réponse est non, le problème n'est pas le rendement du fonds en euros : c'est que la SCPI n'est pas le bon support pour vous.
Le duel est largement artificiel
On oublie souvent le plus simple : dans la majorité des situations, ces deux supports cohabitent dans la même enveloppe — un contrat d'assurance-vie peut associer un support en euros et des parts de SCPI en unités de compte. Une comparaison de collecte, pas de performance : l'assurance-vie a collecté +28,7 milliards d'euros nets sur janvier-mai 2026 (France Assureurs, 1er juillet 2026), soit de l'ordre de 5,7 milliards par mois, quand les SCPI ont collecté 1,2 milliard net au premier trimestre 2026 (ASPIM, 15 mai 2026), soit environ 0,4 milliard par mois — les deux périodes n'étant pas de même durée, seule la comparaison mensualisée a un sens. Ces deux marchés ne jouent pas dans la même catégorie : ce ne sont pas deux concurrents. Voir notre guide de l'assurance-vie et le hub SCPI.
Les deux étages d'une allocation saine
Épargne de précaution et projets courts sur le support garanti ; poche de rendement long terme sur la pierre-papier, calibrée en fonction de votre TMI et de votre tolérance à l'illiquidité. Il n'existe pas de pourcentage universel : seul un bilan patrimonial complet, tenant compte de vos revenus, de votre horizon et de vos projets, permet de trancher.
Trois règles à ne jamais enfreindre
- Jamais d'arbitrage vers un actif illiquide sans épargne de précaution constituée.
- Jamais de SCPI sur un horizon inférieur à huit ans.
- Jamais 100 % sur un seul support, quel qu'il soit.
Pour Martine, à 41 % et à quelques années de la retraite, la réponse tient en une ligne : ni l'un ni l'autre en totalité, et surtout pas un rachat pour acheter en direct. Pour un contribuable non imposable disposant de dix ans devant lui, elle serait différente. Le fonds en euros porte la sécurité, la liquidité encadrée et un cadre successoral privilégié ; la SCPI porte un potentiel de rendement supérieur, non garanti, illiquide et fiscalisé au barème en détention directe. Les rappels d'usage, qui n'ont rien d'une formule : le capital, les revenus et la liquidité ne sont pas garantis, l'horizon est long, les frais d'entrée mettent des années à s'effacer, et chaque loi de finances peut réécrire le calcul de cette page. Aucun avantage fiscal n'a jamais transformé un mauvais placement en bon placement, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Mémo de clôture
Ce que cette lecture aura apporté
- Le choix de l'enveloppe pèse plus lourd que le choix du support : 33,5 points d'écart de fiscalité, à TMI 41 %, entre la détention directe (58,2 %) et un contrat de plus de huit ans (24,7 %).
- Sur le cas de Martine, l'arbitrage vendu comme « deux fois plus rentable » vaut 6,98 € de mieux par an — avant 4 800 à 7 200 € de frais d'entrée sur 60 000 €.
- Au 31 mars 2026, 2,4 milliards d'euros de parts attendaient encore preneur (ASPIM) : la sortie d'une SCPI ne se décrète pas.
- Le support garanti protège des euros, pas du pouvoir d'achat : l'inflation est déjà remontée à +1,8 % sur un an en juin 2026 (INSEE).
- La question à trancher avant de signer : sauriez-vous ne pas vendre après deux ou trois ans de baisse du prix de part ?
Ce guide a été rédigé par Quentin Hagnéré, conseiller en gestion de patrimoine et fondateur de Hagnéré Patrimoine, cabinet capitalistiquement indépendant établi à Chambéry (73000) : CIF · COA · COBSP · Carte T, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291, adhérent CNCEF Patrimoine, noté 4,7/5 sur 26 avis Trustpilot. Ce comparatif ne cite volontairement aucune SCPI, aucune société de gestion et aucun contrat : les moyennes de marché ne disent rien du véhicule ni du contrat que vous avez sous les yeux. C'est précisément à cela que sert un rendez-vous.
Avant de racheter quoi que ce soit, faites vérifier le calcul
Une heure suffit à savoir si l'arbitrage vaut le coup, ou s'il vous coûte plus qu'il ne rapporte. Bilan offert, sans engagement, à Chambéry ou en visio.