Immobilier et succession à Malte

Le même appartement de 750 000 €, acheté le même jour, coûte 0 €de droit d’enregistrement à l’un et 37 500 €à l’autre. Le premier réside à Malte depuis plus de cinq ans et acquiert un bien situé en zone de conservation urbaine ; le second est ressortissant d’un État tiers et achète dans une special designated area, précisément parce qu’on lui a expliqué que c’était la zone où les étrangers achètent librement. Les deux ont raison sur le point qu’on leur a vendu. Un seul a lu le proviso qui suit.

L’immobilier maltais est le domaine où l’écart entre ce qui circule en français et ce que disent les textes est le plus large de tout ce guide. Trois affirmations reviennent partout et sont fausses ou incomplètes : « les étrangers ne peuvent acheter qu’un seul bien », « l’impôt de plus-value est de 12 % », « Malte n’a pas de droits de succession, donc transmettre un bien maltais ne coûte rien ». La première confond une règle générale avec une condition d’octroi de permis. La deuxième cite le taux d’origine de 2006, ramené à 8 % pour les cessions à compter du 1^erjanvier 2015 et qui ne survit plus que dans trois cas de figure étroits. La troisième est vraie sur les droits de succession et fausse sur le prélèvement qui se paie réellement au décès — 5 % de la valeur de l’immeuble, sans abattement de parenté, exigibles sans qu’un euro ait été encaissé.

Tout ce qui suit a été relu dans les versions consolidées publiées par Leġiżlazzjoni Malta, recueil officiel des Laws of Malta : le Cap. 246 (consolidé jusqu’au Legal Notice 7 de 2026), le Cap. 364 (version au 11 août 2025 intégrant les Acts IX et XXX de 2025), le Cap. 123 (version intégrant l’Act III de 2026), les Cap. 406 et 363, et les deux subsidiary legislationsqui portent les régimes de faveur encore ouverts, S.L. 364.12 et S.L. 364.19. Quand nous n’avons pas retrouvé le texte, nous ne comblons pas : la dernière section liste ce que ce chapitre refuse de chiffrer.

Le point de départ : à Malte, un étranger ne peut pas acheter

Le Cap. 246 est en vigueur depuis le 9 août 1974et son titre long ne laisse aucune place à l’interprétation : « To prohibit the acquisition of immovable property by non-residents ». Ce n’est pas une loi d’encadrement, c’est une loi de prohibition, assortie d’exceptions. L’ordre de lecture compte : on part de l’interdit, on cherche ensuite l’exception qui vous en sort.

L’article 4(1) pose la règle avec une étendue rare. Depuis le 30 mai 1974, une non-resident person ne peut acquérir un immeuble situé à Malte par aucun titre et d’aucune manière, entre vifs ou à cause de mort, y compris par prescription acquisitive, par occupation ou par accession. Tout acte, testament ou disposition contraire est nul et de nul effet à l’égard de tous— « null and void for all purposes of law and in regard to all persons » — et tout paiement accessoire doit être restitué. Deux exceptions seulement figurent à l’article 4(2) : l’acquisition d’une sépulture, et le rachat par un non-résident d’un ċens— une redevance emphytéotique — grevant un immeuble qu’il détient régulièrement.

Une nullité absolue, opposable à tous, sur un immeuble : la sanction n’est pas une amende, c’est l’inexistence du titre. Nous y reviendrons à propos de la succession, parce que c’est là que le vice se révèle, souvent une génération plus tard.

Qui est non-resident person— et pourquoi être français n’y change rien

L’article 2 du Cap. 246 définit quatre catégories. La deuxième est celle qui atteint le lecteur de ce guide, et personne ne la lui annonce.

• (a)La personne physique qui n’est ni citoyenne de Malte ni ressortissante d’un autre État membre de l’Union — à l’exclusion des ressortissants de pays tiers titulaires du statut de résident de longue duréeau sens de l’Immigration Act (Cap. 217), qui ne sont pas des non-résidents au sens de cette loi.
• (b) Le citoyen maltais ou d’un autre État membre qui n’a pas résidé à Malte pendant cinq années continuesavant l’acquisition.
• (c)Toute personne morale constituée ou établie hors de Malte ou de l’Union ; ou dont 25 % ou plusdu capital est détenu par un non-résident, ou inscrit au nom d’un fiduciaire pour son compte ; ou contrôlée directement ou indirectement par un non-résident.
• (d) Certains trustees, selon la résidence du trustee et des bénéficiaires — y compris le trustee résidant à Malte, dès lors qu’un bénéficiaire est non-résident ou qu’un pouvoir discrétionnaire peut être exercé en sa faveur.

La période continuede cinq ans ignore les absences totalisant moins de quatre-vingt-dix jours par année civile, à condition qu’elles n’excèdent pas ce seuil dans l’année considérée. La notion miroir, resident of Malta, ajoute deux cas que le texte prend la peine de nommer : le conjoint, de toute nationalité et où qu’il réside, d’un citoyen maltais ou européen, lorsque les époux acquièrent ensemble par le même acte ; et le titulaire du statut de résident de longue durée.

Le Français qui débarque à Malte est donc une non-resident personau sens du Cap. 246 pendant cinq ans. Sa carte de séjour européenne, son numéro fiscal maltais, son statut TRP, son bail, sa domiciliation bancaire : rien de tout cela n’abrège le délai. Ce qui le sauve, ce n’est pas sa nationalité, c’est la destination du bien.

Ce qui s’acquiert sans permis : la ligne de partage est l’usage, pas le nombre

L’article 3 du Cap. 246 organise trois dispenses. L’article 3(1)(a) : un resident of Malta acquiert entre vifs, par n’importe quel titre, sans permis. L’article 3(1)(b) : un citoyen maltais ou européen qui n’est pas resident of Malta — donc notre Français de moins de cinq ans — ne peut acquérir sans permis un immeuble à des fins de résidence secondaire. L’article 3(3) : une personne autre que physique, et qui n’est pas une non-resident person, acquiert sans permis l’immeuble nécessaire à l’activité pour laquelle elle a été constituée.

L’article 3(2) définit la résidence secondaire par exclusion, et c’est là que tout se joue : n’est pasune acquisition « for secondary residence purposes » celle d’un bien destiné à servir de résidence principale, ni celle requise pour l’exercice des activités professionnelles de l’acquéreur. Et la primary residenceest définie à l’article 2 comme le logement où l’intéressé réside ou entend résider habituellement à titre principal, « whether in Malta or elsewhere ».

Conséquence, pour un Européen non encore résident depuis cinq ans : une résidence principale s’acquiert sans permis, une résidence secondaire exige le permis. C’est exactement l’inverse de ce que raconte le discours courant, qui présente le permis comme la règle et l’achat libre comme la faveur. Le Français qui s’installe pour de bon et achète le logement qu’il va occuper n’a besoin d’aucune autorisation. Celui qui garde son foyer à Bordeaux et achète un pied-à-terre à Sliema en a besoin d’une.

Le permis AIP : ce que le ministre ne peut pas refuser, et ce qu’il impose ensuite

Le permis, communément appelé AIP permitd’après le nom de la loi, est délivré par le ministre des finances pour un immeuble spécifiquement désigné. Il n’est pas un agrément général de l’acquéreur : il porte sur un bien identifié, et il s’éteint avec lui.

L’article 6(1) est rédigé négativement — le ministre ne doit pas refuser lorsque trois conditions sont réunies pour une personne physique non résidente : le bien est un bâtiment d’une valeur au moins égale à 18 500 €, « which sum shall be adjusted in line with an immovable property price index that shall be published annually in the Gazette by the National Statistics Office » ; il est destiné à servir de résidence au demandeur et à sa famille ; et le non-résident ne détient aucun autre immeuble à Malte, hors acquisitions exemptées par les articles 4(2) ou 5. Le ministre conserve un pouvoir de refus pour un bien d’importance historique ou situé dans une localité historique. L’article 6(1)(c) traite le cas du garage situé à moins de cinq cents mètres de la résidence déjà acquise, et celui de la parcelle attenante destinée à y être intégrée.

Une réserve de lecture, que nous signalons plutôt que de la lisser. La phrase d’attaque de l’article 6(1) est discrétionnaire — « the Minister may grant a permit […] if in the opinion of the Minister it is in the public interest or it is otherwise appropriate » —, et la compétence liée ne vient qu’ensuite, par proviso. Or, dans le texte imprimé, les alinéas (a), (b) et (c) de ce proviso sont reliés par un « and » placé à la fin de l’alinéa (a), lequel vise les projets industriels ou touristiques approuvés par le gouvernement. Lu littéralement, un particulier qui achète son logement devrait donc aussi justifier d’un projet industriel — ce qui n’a évidemment aucun sens, et ce que la pratique administrative ne fait pas. Nous retenons la lecture alternative, la seule cohérente ; nous notons qu’elle repose sur une rédaction défectueuse et non sur un texte limpide. S’y ajoute le point 2 de la Deuxième Annexe, qui autorise le ministre à refuser le permis à une personne « who is not of good conduct », sans définir la notion. La garantie d’obtention est donc moins ferme que ne le laissent entendre les présentations commerciales, et un dossier qui repose entièrement sur l’octroi du permis doit prévoir l’hypothèse du refus dans sa promesse de vente.

Les 18 500 € sont le socle légal, et il est indexé. Le montant applicable une année donnée résulte de la publication du National Statistics Office au Gazette. Nous ne le publions pas ici, et la raison figure à la dernière section : nous n’avons pas pu lire la publication de l’année en source primaire. Ce que nous pouvons dire avec certitude, en revanche, c’est qu’il ne faut jamais reprendre les valeurs du Legal Notice 308 de 2021 — 143 410 € pour un appartement ou une maisonnette, 247 701 € pour les autres biens — qui continuent de circuler dans les fiches francophones et qui sont périmées.

Le permis obtenu, la Deuxième Annexedu Cap. 246 impose une série d’obligations qu’aucune fiche ne détaille et qui pèsent sur la revente :

• usage exclusif comme résidence ;
• acquisition dans les six moisde la délivrance du permis, sauf prorogation accordée ;
• copie certifiée conforme de l’acte transmise au Commissioner dans les trois mois ;
• interdiction de vendre le bien par lots ou de le convertir en plusieurs logements— la clause qui tue le projet de division-revente ;
• garage ou bien attenant revendables uniquement avec le logement d’origine ;
• terrain à bâtir : construction d’une résidence unique, achevée dans les deux ans ;
• droits de permis : 232 €.

Les sanctions de l’article 7(4) sont dissuasives et méritent d’être citées telles quelles : amende n’excédant pas 23 000 € ou le double de la valeur vénale du bien, le plus élevé étant retenu, majorée de 230 à 2 300 € par jouren cas d’infraction continue, hors les cent quatre-vingts premiers jours. Une fenêtre de régularisation de cent quatre-vingts jours court à compter de l’acquisition, ou du refus de permis. Le notaire est pénalement responsable— 2 300 à 23 000 € — s’il reçoit un acte dépourvu de la déclaration exigée ou s’il omet l’avertissement (articles 5(3) et 7(3)). Ce dernier point explique pourquoi les notaires maltais sont tatillons : leur risque est personnel.

Enfin, l’article 9, ajouté par l’Act IX de 2003 et intitulé Colourable transactions : lorsqu’une personne acquiert des parts d’une société commerciale afin de contourner l’exigence de permis, la loi — articles 4 et 7 compris, donc la nullité et l’amende — s’applique à cette acquisition de parts comme s’il s’agissait de l’immeuble détenu par la société. La structure de portage n’a jamais été un chemin praticable ; elle l’est encore moins depuis vingt-trois ans.

Les zones spéciales : ce qu’elles dispensent, ce qu’elles coûtent

La special designated area est une zone décrite à la Première Annexe du Cap. 246, ou ajoutée par arrêté publié au Gazette(article 2). Son effet est simple et entier : l’article 5(1)(b) écarte l’interdiction de l’article 4 pour l’acquisition, par toute personne, où qu’elle réside, d’un immeuble situé dans une telle zone. Ni permis, ni limitation de nombre, ni condition d’usage exclusif, ni interdiction de diviser, ni délai de six mois. C’est la seule porte d’entrée réellement libre du droit maltais.

La Première Annexe consolidée jusqu’au Legal Notice 7 de 2026 en compte vingt-sept : Fort Chambray (Għajnsielem, Gozo) ; Portomaso Development (Spinola, St. Julian’s) ; Cottonera Development ; Manoel Island et Tignè Point (Gżira et Sliema) ; Tas-Sellum Residence (Mellieħa) ; Madliena Village Complex ; SmartCity ; Fort Cambridge Zone (Tignè) ; Ta’ Monita Residence (Marsascala) ; Pender Place and Mercury House site ; Kempinski Residences (San Lawrenz, Gozo) ; Metropolis Plaza (Gżira) ; Portomaso Extension I ; Pender Place and Mercury House site, extensions I à V ; Vista Point (Marsalforn, Gozo) ; Quad Business Towers (Mrieħel) ; Southridge (Mellieħa) ; Mistra Heights ; Quad Business Towers, extension I ; Verdala Terraces ; Pender Place and Mercury House Zone, extension VI ; Portomaso Extension II ; Tarġa Square ; The ORA Residences ; Scirocco Heights Residences ; Trident Park (Mrieħel) ; Eden Place (St. Julian’s).

Cette liste bouge, et vite : dix modifications depuis 2021— Legal Notices 459 de 2021 ; 175, 195 et 260 de 2022 ; 39 et 285 de 2023 ; 204 de 2024 ; 111 et 138 de 2025 ; 7 de 2026. Une liste publiée dans un guide se périme en quelques mois. Nous la donnons pour montrer sa géographie — les développements côtiers du nord-est, deux opérations à Gozo, deux parcs tertiaires à Mrieħel — et pour une raison plus utile encore : elle démontre qu’une special designated area est un programme immobilier privé désigné par arrêté, et non un quartier. On n’achète pas « à Sliema en zone spéciale » : on achète dans une opération déterminée. Vérifiez toujours la version de la Première Annexe en vigueur à la date de votre promesse, pas celle d’une plaquette.

Les droits d’enregistrement à l’acquisition : 5 %, et cinq façons de payer moins

Le taux de droit commun est fixé par l’article 32(1) du Cap. 364 : 5 € pour chaque tranche de 100 €, « or part thereof », assis sur le plus élevé du prix et de la valeur vénale. La mention « or part thereof » n’est pas décorative : le droit se calcule par tranche entaméede 100 €, avec arrondi supérieur systématique. Il vaut donc mieux écrire « 5 € par tranche de 100 € » que « 5 % exactement », ce qui produit sur les grandes valeurs un écart faible mais réel.

La mécanique est notariale et se déroule en deux temps. Un acompte est versé à la promesse de vente — le konvenju— laquelle est notifiée au Commissioner au titre de l’article 3(6). Cette notification n’est pas une formalité : c’est elle qui fixe la date à retenir pour l’application des régimes transitoires, et plusieurs régimes de faveur aujourd’hui fermés le sont précisément par référence à une date de notification de promesse. Le solde est acquitté à l’acte définitif.

Deux points structurels avant d’entrer dans les taux réduits. Le premier : il n’y a pas de TVA sur l’acquisition d’un immeuble, y compris dans le neuf. La cession d’un immeuble est une exonération sans droit à déduction — Cap. 406, Cinquième Annexe, Partie Deux, rubrique Immovable property, point 1(2) : « The transfer of immovable property ». Le texte n’opère aucune distinction entre neuf et ancien, contrairement à toute la logique française de la TVA immobilière. Une acquisition en état futur d’achèvement à Malte ne supporte pas de TVA : elle supporte le droit de 5 %. Un acheteur français habitué à raisonner en « prix TTC frais réduits » dans le neuf raisonnera faux ici, dans les deux sens.

Le second : l’emphytéose est frappée au même taux, sur une assiette capitalisée. Malte pratique massivement l’emphytéose — le ċens— et une part notable du parc ancien est détenue sous ce titre. L’article 40(1) du Cap. 364, dans sa rédaction substituée par l’Act III de 2013, soumet tout contrat d’emphytéose et de sous-emphytéose au droit de 5 %, assis non pas sur un prix mais sur une taxable valuereconstituée à partir de la redevance annuelle. Le mécanisme se lit en trois temps : la redevance stipulée est arrondie à la centaine d’euros supérieure, puis capitalisée au taux de 5 % — soit multipliée par vingt —, puis réduite selon la durée de la concession. Aucune réduction pour une concession perpétuelle ou d’au moins cent ans ; 80 % de 75 à moins de 100 ans ; 65 % de 50 à moins de 75 ans ; 33 % de 25 à moins de 50 ans ; 12 % en dessous de 25 ans. Le résultat s’ajoute à toute autre contrepartie payée sur le même acte, et c’est le total qui supporte les 5 %.

REDEVANCE ANNUELLE STIPULEE ......................................  1 850 €
          Arrondi a la centaine superieure .............................  1 900 €
          Capitalisation au taux de 5 % (x 20) .........................  38 000 €

        REDUCTION SELON LA DUREE DE LA CONCESSION
          Perpetuelle ou 100 ans et plus — aucune reduction ............  38 000 €
          75 a moins de 100 ans — 80 % .................................  30 400 €
          50 a moins de 75 ans — 65 % ..................................  24 700 €
          25 a moins de 50 ans — 33 % ..................................  12 540 €
          Moins de 25 ans — 12 % .......................................   4 560 €

        DROIT DU A 5 %, SELON LA DUREE
          Perpetuelle ou 100 ans et plus ...............................   1 900 €
          75 a moins de 100 ans ........................................   1 520 €
          50 a moins de 75 ans .........................................   1 235 €
          25 a moins de 50 ans .........................................     627 €
          Moins de 25 ans ..............................................     228 €

Acheter un bien grevé d’un ċens n’est pas neutre en droits, et la décote affichée d’un bien emphytéotique ne se lit jamais sans la valeur capitalisée de la redevance ni sans sa durée résiduelle.

Le taux de 3,5 % sur les 200 000 premiers euros — article 32(4)(a)

L’article 32(4)(a) ramène le droit à 3,5 % sur les 200 000 premiers euroslorsque l’acquéreur acquiert entre vifs pour y établir ou y construire sa « sole, ordinary residence ». Le surplus reste à 5 %. La disposition s’ouvre par une condition que les fiches escamotent et qui commande tout le reste : « in the case of a person who does not require a permit by the Minister for the purposes of the Immovable Property (Acquisition by Non-Residents) Act ». Le taux réduit est donc fermé à quiconque a besoin d’un permis AIP, qu’il l’obtienne ou non. L’article 32(4)(e) définit la notion : « the principal residence being a dwelling house which is the only or main residence of a person », la fraction affectée exclusivement à un usage commercial étant exclue au prorata des surfaces. Sont assimilés au logement le garage attaché, sous-jacent, situé dans le même immeuble, ou de moins de 30 m² à moins de 500 mètres — à condition d’être acquis par le même acte— ainsi que le terrain d’agrément nécessaire à la jouissance raisonnable du logement.

L’article 32(4)(d) exige une déclaration notariée : le bénéfice est refusé si l’acquéreur possède déjà un bien pour lequel l’allègement de l’article 32(4)(a) ou celui de l’article 32C a été réclamé. Le notaire recueille la déclaration et avertit expressément l’acquéreur de l’importance de sa véracité — formule qui n’est pas de style, puisque l’article 52(2) permet le rappel du droit lorsque cette déclaration n’est pas « complete, correct and true in all details ». L’article 32(4)(c) proratise le plafond en cas d’acquisition partielle.

Cette interdiction de cumul comporte une soupape que personne ne mentionne, et qui vaut plusieurs milliers d’euros à celui qui déménage : l’article 62(3). Celui qui a déjà bénéficié de l’article 32(4)(a) ou de l’article 32C et qui acquiert une seconde résidence obtient, malgré l’article 32(4)(d) et le dernier provisode l’article 32C, le remboursement du droit acquitté en excédent — à condition de prouver au Commissioner que son ancienne résidence a été vendue dans l’année de l’acquisition de la nouvelle. Le taux réduit est donc payé d’abord et restitué ensuite. Un an, c’est court sur un marché où la revente d’un bien mal calibré prend parfois plus longtemps ; c’est le calendrier, et non le montant, qui décide ici.

Le provisodéjà cité ferme la seule brèche que laissait la phrase d’ouverture : il écarte aussi du taux réduit celui qui aurait eu besoin d’un permis si le bien n’avait pas été en zone spéciale. Les deux membres se lisent ensemble et ne laissent aucun espace : celui qui a besoin d’un permis est exclu par la phrase d’ouverture, celui qui y échappe par le seul zonage est exclu par le proviso. La rédaction de l’article 32G(5), qui vise expressément « a person who requires a permit […] or who would have required such permit had the property acquired not been situated in a special designated area », dit la même chose en une seule phrase et confirme la lecture. Un ressortissant d’État tiers qui obtient un permis AIP paie donc 5 % dès le premier euro, comme celui qui achète en zone spéciale.

L’exonération primo-accédant : le régime a changé de définition le 28 octobre 2025

C’est le régime le plus souvent décrit de travers, pour une raison mécanique : il a changé il y a moins d’un an, et toute fiche antérieure décrit un test qui n’existe plus. Le texte est le S.L. 364.12 — Exemption of Duty in terms of article 23 Order, Legal Notice 343 de 2007, modifié en dernier lieu par le Legal Notice 305 de 2025. Son article 3 exonère les premiers euros d’une acquisition remplissant par ailleurs les conditions de l’article 32(4)(a).

Une question reste ouverte, et elle concerne directement le lecteur de ce guide : le test porte-t-il sur les seules acquisitions antérieures d’immeubles situés à Malte, ou sur toute acquisition résidentielle, où qu’elle se trouve ? Le proviso ajouté par le Legal Notice 305 de 2025 ne comporte pas de limitation territoriale explicite dans la rédaction que nous avons lue. Un Français qui a acheté un appartement à Lyon en 2011 et qui achète pour la première fois à Malte a donc un intérêt de plusieurs milliers d’euros à faire trancher ce point par son notaire avantla promesse, et non après. Nous signalons l’incertitude plutôt que de la trancher : sur 200 000 € d’assiette, elle vaut 7 000 € au taux de 3,5 % et 10 000 € au taux plein.

La donation en ligne directe — article 32C

Les transferts à titre gratuit consentis par une personne à ses descendants en ligne directe, lorsque ceux-ci acquièrent pour y établir leur résidence unique et ordinaire, bénéficient de la neutralisation des 250 000 premiers euros, le surplus étant taxé à 3,5 %. L’article 32C a été substitué par l’Act III de 2013, puis modifié par l’Act XV de 2016 et l’Act XVIII de 2021.

Les conditions sont sérieuses : il doit s’agir de la première transmission de ce typepar ce cédant à ce descendant ; déclaration notariée et mise en garde ; proratisation si la détention est partielle, puis selon le nombre de descendants ; refus si le descendant possède déjà un bien ayant bénéficié de l’article 32(4)(a). Surtout, une reprise à cinq ans : si le donataire revend entre vifs dans les cinq ans, le droit épargné est perçu au taux de 3,5 % sur le montant qui avait été exonéré. Le S.L. 364.12, article 2, reprend depuis le 16 octobre 2007 le principe du taux de 3,5 % sur les transmissions gratuites en ligne directe.

Retenez la logique d’ensemble, parce qu’elle commande la stratégie de transmission du chapitre 19 : à Malte, la donation n’est pas un outil de purge fiscale, puisqu’il n’y a pas de droits de succession à purger. Elle reste un outil civil, et un fait générateur de droit d’enregistrement.

Le régime des biens vacants et des zones de conservation urbaine : ouvert jusqu’au 31 décembre 2026

C’est le seul régime de faveur de grande ampleur encore ouvert, et le seul qui joue des deux côtés de la table : sur le droit d’enregistrement dû par l’acquéreur et sur l’impôt de cession dû par le vendeur. Texte : S.L. 364.19, également numéroté S.L. 123.203, Legal Notice 461 de 2021, modifié par les Legal Notices 11 et 204 de 2022, 363 de 2024, puis 93 et 284 de 2025.

La règle 3(1) écarte à la foisl’impôt de l’article 5A du Cap. 123 et le droit de l’article 32 du Cap. 364 sur les 750 000 premiers euros de la valeur de cession, pour toute mutation relevant de la règle 4 ou de la règle 5 réalisée du 12 octobre 2021 au 31 décembre 2026. Au-delà de 750 000 €, l’excédent est taxé aux taux de droit commun, la fraction exonérée étant réputée constituer la première tranche (règle 3(3)). Toutes les parties doivent déclarer réclamer le bénéfice du régime, le notaire en fait mention, et la notification de l’article 51 doit parvenir au Commissioner au plus tard le 31 janvier 2027 (règle 3(2)).

• Règle 4 — bien vacant. Bâtiment achevé depuis au moins vingt ans, vacant au jour de la cession et depuis au moins sept années continues. La preuve est exigeante : plan de site de la Planning Authorityavec bornage et distance au coin de rue indiquée par un architecte ; rapport d’architecte sur la date d’achèvement ; rapport du distributeur national d’eau et d’électricité sur la période de vacance, ou preuves alternatives déterminées par guidelines du Commissioner.
• Règle 5 — zone de conservation urbaine. Bien situé, au jour de la cession, dans une urban conservation area, attesté par un certificat de la Planning Authority et le même plan de site borné.
• Exclusions. Les acquéreurs soumis au permis AIP sont exclus, y compris ceux qui y échapperaient par le seul effet du zonage spécial (règle 3(1), premier proviso). Depuis le 1^erjanvier 2025, les immeubles destinés au stockage sont exclus, et les garages ne sont admis que s’ils sont cédés par le même acte, au même acquéreur, avec un bien résidentiel et selon les critères de proximité usuels (Legal Notice 363 de 2024).
• Règle 6 — la déchéance, absente de toutes les présentations commerciales. L’allègement est acquis sous condition résolutoire, jusqu’à la revente ou à la transmission à cause de mort du bien : il tombe si l’immeuble est démoli, s’il subit des travaux structurels qui le divisent en plus d’unités transférablesqu’au jour de la mutation, si un permis est délivré à l’acquéreur pour l’une ou l’autre de ces opérations, ou si une fraction diviséedu bien est cédée. La sanction n’est pas proportionnée au manquement : la totalité de l’impôt et du droit épargnés devient exigible forthwith(règle 6(2)). Sur une opération de 750 000 €, cela représente 37 500 € de droit et jusqu’à 60 000 € d’impôt de cession pour le vendeur. Le régime paie donc la remise en circulation d’un logement, pas une opération de division-revente.

Une troisième catégorie est couramment citée dans les fiches d’agence — la construction neuve d’architecture traditionnelle maltaise. Nous ne l’avons pas retrouvéedans les règles 4 et 5 telles que consolidées. Nous ne la décrivons donc pas : soit elle relève d’un texte que nous n’avons pas identifié, soit elle relève d’un dispositif de subvention et non d’un allègement fiscal. Dans les deux cas, elle ne se plaide pas devant un notaire sur la foi d’une plaquette.

Deux régimes que l’on vous proposera encore, et qui sont fermés

Le taux de 2 % à Gozo (S.L. 364.12, article 4(1), introduit par le Legal Notice 384 de 2016) est fermé. Le bénéfice supposait un acte définitif publié au plus tard le 31 janvier 2024avec notification au 31 mars 2024, ou une promesse notifiée au 31 janvier 2024 (Legal Notice 316 de 2023). Le régime excluait déjà les acquisitions en vue d’une démolition suivie de plusieurs unités, les acquisitions dans le cadre d’un commerce et les acquisitions par une personne morale.

Le taux de 1,5 % sur 400 000 €issu du plan de relance de 2020 (S.L. 364.12, article 5, Legal Notice 240 de 2020) est fermé lui aussi : le transfert devait exécuter une promesse notifiée avant le 1^er janvier 2022(Legal Notice 76 de 2023). Son article 5(3) mérite d’être connu au-delà de son extinction : il porte une clause anti-abus autonome permettant au Commissioner de requalifier dans les cinq ans un structured arrangement, défini comme deux acquisitions ou plus de portions d’un même bien par la même personne en moins de six mois, exécutées séparément pour multiplier l’avantage. La notion de « portions of the same property » couvre les parcelles adjacentes, les fractions non identifiables comme unités distinctes, le volume aérien et le tréfonds. Le découpage d’une acquisition pour multiplier un plafond est donc un réflexe que le législateur maltais a déjà rencontré.

Le même bien, quatre acquéreurs : le chiffrage complet

Le calcul qui suit porte sur une seule et même acquisition — un appartement de 600 000 €, destiné à devenir la résidence principale de l’acquéreur — et fait varier la seule chose qui change : qui achète, et où. Il n’y a ni TVA, ni taxe foncière, ni taxe d’habitation à ajouter ; le droit d’enregistrement est, à Malte, le poste fiscal unique de l’acquisition.

BASE COMMUNE
          Prix stipulé et valeur venale concordants ..................... 600 000 €
          Bien hors zone speciale, sauf profil D
          Acquisition entre vifs, destination residence unique et ordinaire
          Droit calcule par tranche entamee de 100 € (art. 32(1), « or part thereof »)


        PROFIL A — Resident of Malta depuis plus de 5 ans, primo-accedant
          Exoneration S.L. 364.12 art. 3 sur les 200 000 premiers ....... 0 €
          Solde 400 000 € au taux de droit commun de 5 % ................ 20 000 €
          DROIT TOTAL ................................................... 20 000 €


        PROFIL B — Francais installe depuis 2 ans, deja proprietaire ailleurs
          Aucun permis requis : le bien est sa residence principale mondiale
          200 000 € au taux reduit de l'art. 32(4)(a), 3,5 % ............ 7 000 €
          400 000 € au taux de droit commun de 5 % ...................... 20 000 €
          DROIT TOTAL ................................................... 27 000 €


        PROFIL C — Ressortissant d'un Etat tiers, hors zone speciale
          Permis AIP requis, obtenu ; droits de permis .................. 232 €
          Taux reduit de l'art. 32(4)(a) : EXCLU par la phrase d'ouverture
            (« a person who does not require a permit »)
          600 000 € a 5 % des le premier euro ........................... 30 000 €
          DROIT TOTAL, permis compris ................................... 30 232 €


        PROFIL D — Ressortissant d'un Etat tiers, EN ZONE SPECIALE
          Aucun permis requis (art. 5(1)(b)) ............................ 0 €
          Taux reduit : EXCLU par le proviso de l'art. 32(4)(a)
          600 000 € a 5 % des le premier euro ........................... 30 000 €
          DROIT TOTAL ................................................... 30 000 €


        ECART A — D ...................................................... 10 000 €
        ECART B — D ......................................................  3 000 €
        ECART C — D ...................................................... 232 € (droits de permis)


        VARIANTE — bien de 750 000 € eligible au regime S.L. 364.19
          Profil A (resident de 5 ans, bien vacant ou en UCA)
             Droit d'enregistrement ..................................... 0 €
             Impot de cession du VENDEUR (art. 5A) ...................... 0 €
          Profil D (Etat tiers, zone speciale, regime UCA exclu)
             Droit d'enregistrement, 750 000 x 5 % ...................... 37 500 €
          ECART SUR LA MEME VALEUR ...................................... 37 500 €

La détention : pourquoi il n’y a pas de taxe foncière, et ce qui se paie quand même

L’absence d’un impôt ne se démontre pas comme sa présence : aucun législateur n’écrit « il n’y a pas de taxe foncière ». L’Income Tax Actne frappe que des revenus — son titre long est « To impose a Tax upon Incomes », et son assiette est définie par énumération à l’article 4(1), les gains en capital n’étant atteints que par l’article 5, pour des actifs limitativement énumérés, et par l’article 5A, pour les immeubles situés à Malte. Aucune disposition ne retient comme fait générateur la détentiond’un actif ; l’article 5A lui-même n’est déclenché que par un transfer. Le Duty Act, de son côté, ne frappe que des actes et des mutations, et un patrimoine détenu sans être mouvementé ne produit ni document ni transfert. Reste le maillon que les fiches sautent.

Reste le niveau où, dans la plupart des pays européens, se loge la taxation récurrente de l’immobilier : la commune. Le Local Government Act, Cap. 363, Partie VI, pose à son article 55(1)que le ministre des finances affecte chaque année, par l’Appropriation Act, une dotation destinée à l’exercice des fonctions des conseils locaux et régionaux ; l’article 55(2) renvoie à la formule de la Huitième Annexe, laquelle couvre quatre postes seulement — espaces verts, voirie, déchets, administration — avec leurs clés de répartition. Les articles 57 et 58 organisent la mise à disposition des fonds. Aucune de ces dispositions ne confère de pouvoir fiscal. Le financement communal maltais est intégralement descendant.

D’où la conclusion, et elle est solide : il n’existe ni rates, ni taxe d’habitation, ni taxe foncière, parce que la collectivité qui en serait le bénéficiaire naturel n’a pas la compétence de les établir. Ce n’est pas une faveur accordée aux propriétaires, c’est une architecture institutionnelle. Elle se modifie par une loi ordinaire, comme tout le reste.

Ce qui se paie, en revanche, chaque année :

La revente : un prélèvement libératoire assis sur le prix, pas sur le gain

Le property transfers tax de l’article 5A du Cap. 123a été introduit par l’Act II de 2006 pour les cessions à compter du 1^er novembre 2005. Il a été modifié une vingtaine de fois, en dernier lieu par l’Act IX de 2025. C’est le mécanisme le plus mal décrit du droit fiscal maltais dans les contenus francophones, pour une raison de fond : il ne ressemble à aucun équivalent français.

Il est assis sur la valeur de cession, pas sur la plus-value.L’article 5A(6)(a) définit la transfer valuecomme le plus élevé de la valeur vénale et de la contrepartie. L’article 5A(9)(a) interdit toute déduction — « shall not be reduced by any deduction whatsoever » — et l’article 5A(9)(b) interdit d’imputer pertes, créances irrécouvrables et dépenses sur tout autre revenu ou gain. Il n’y a donc ni prix d’acquisition à retrancher, ni travaux à majorer, ni frais d’acquisition forfaitaires, ni abattement pour durée de détention. Le taux s’applique au prix de vente entier.

Deux conséquences que le lecteur doit intégrer avant de bâtir un plan. La première : une revente à perte est imposée. Vendre 500 000 € un bien acheté 560 000 € coûte 40 000 € d’impôt au taux de 8 %, sur une opération qui a détruit 60 000 € de capital. La seconde : le calcul est d’une simplicité redoutable et se fait de tête, ce qui rend l’arbitrage entre conserver et vendre entièrement transparent — à condition de connaître son taux.

Il est libératoire au sens strict.L’article 5A(10)(a) dispose que l’impôt « shall be final and shall be separate and distinct » : ni imputable ni restituable, hors du calcul de tout remboursement, et sans acompte provisionnel au titre de l’article 43 de l’Income Tax Management Act. L’article 5A(10)(b) ajoute qu’aucun autre impôt du Cap. 123 n’est dû sur les profits de la cession — mais seulement dans la mesure où la valeur a été correctement déclarée à l’acte. La libération est conditionnée à l’exactitude de la déclaration : une sous-déclaration fait retomber la plus-value dans le régime de droit commun. Enfin, l’article 5A(10)(c) impose à toute personne détenant un immeuble à Maltede tenir un compte des produits et dépenses relatifs aux cessions relevant de l’article 5A. Une obligation comptable qui s’attache à la détention, dans un pays sans taxe foncière : l’administration se donne les moyens de reconstituer.

Les exonérations de l’article 5A(4), dont la résidence principale

• (a) Donationsau conjoint, à un descendant ou ascendant en ligne directe, au conjoint d’un tel descendant ou ascendant, ou — à défaut de descendants — à un frère, une sœur ou leurs descendants ; ainsi que les donations aux institutions philanthropiques agréées de l’article 12(1)(e). Un provisocapital : lors de la revente par le donataire, la date d’acquisition retenue est celle de l’acquisition originelle par le donateur. La donation ne purge aucun compteur.
• (c) Résidence principale, à quatre conditions cumulatives : bien hors projet ; logement détenu et occupé par le cédant comme sa propre résidence pendant au moins trois années consécutives immédiatement antérieures ; cédé dans les douze moisdu départ des lieux ; déclaré résidence principale par option auprès du Commissioner. Sept provisosaménagent la durée : occupation sous promesse de la Housing Authority, cumul des durées d’un ascendant direct ou du conjoint dont le bien a été hérité, proratisation lorsque la condition n’est remplie que pour une quote-part, ajustement discrétionnaire en cas de changement d’affectation, et règle du divorce — le bien n’est réputé quitté que lorsque le second époux cesse à son tour de l’occuper.
• (d) et (e)Attributions entre époux consécutives à une séparation ou à un divorce, y compris par l’intermédiaire d’une société entièrement détenue par l’un ou les deux ; attributions ou partages de biens de la communauté d’acquêts, y compris entre le conjoint survivant et les héritiers du conjoint décédé, la date d’acquisition ultérieure étant celle de l’acquisition originelle par les époux.
• (h)Constitution d’un trust, distribution ou retour au constituant, changement de trustee sans changement de bénéficiaire ni d’intérêt bénéficiaire.

L’exonération de résidence principale est la seule qui intéresse la majorité des lecteurs, et ses deux verrous méritent d’être posés côte à côte : trois ans d’occupation continue avant la vente, et douze mois maximum entre le départ des lieux et la cession. Le second est le plus souvent manqué. Celui qui quitte Malte, laisse son appartement vide le temps de trouver un acquéreur, et signe dix-huit mois plus tard, perd l’exonération et acquitte 8 % du prix. Sur un bien de 600 000 €, l’attente de six mois de trop coûte 48 000 €. C’est le calendrier de vente qui porte cette valeur, pas le prix négocié.

Un dernier mécanisme, peu connu et parfois utile : l’article 5A(3)(h)exclut du champ de l’article 5A la cession réalisée par une personne non résidente de Malte et résidente fiscale d’un autre pays, si elle produit au notaire une attestation signée par l’administration fiscale de ce pays confirmant sa résidence et certifiant qu’elle y est imposable sur les gains tirés de la cession d’immeubles situés à Malte. Le notaire annexe l’attestation et en transmet copie authentifiée au Commissioner. Deux garde-fous : la personne ne doit être ni détenue ni contrôlée par des résidents maltais, ni agir pour leur compte ; et pour les cessions depuis le 1^erjanvier 2015, l’acompte de l’article 43(1)(b) de l’Income Tax Management Act n’est pas restituable. Sortir de l’article 5A ne signifie d’ailleurs pas sortir de l’impôt maltais : la cession retombe dans le droit commun des articles 4(1)(a) ou 5, et il faut alors lire la convention. Le mécanisme n’a d’intérêt que dans des configurations précises, à chiffrer plutôt qu’à invoquer.

Acheter ouvre-t-il un statut de résidence ? La confusion la plus vendue

C’est le point où la littérature commerciale et le droit divergent le plus, et où l’écart se monnaie. La formule qu’on entend — « à partir de 275 000 € d’achat, vous obtenez le statut » — inverse la relation. Le bien n’ouvre aucun statut : il est l’une des conditions cumulatives à remplir pour obtenir un statut, et surtout la plus facile à perdre ensuite.

Quatre points que ce tableau ne dit pas et qui décident.

Un — le bien qualifiant ne se loue pas. La règle 6(1)(b) des quatre statuts fiscaux prononce la cessation du statut si le bénéficiaire cesse de détenir un qualifying property holding, « y compris s’il donne le bien en location ou en sous-location ». Le bien acquis pour obtenir le statut est immobilisé dans sa fonction de logement pendant toute la durée du statut. Il ne produit aucun revenu. Celui qui calcule un rendement sur les 275 000 € du seuil calcule un rendement qui ne peut pas exister.

Deux — la cessation rétroagit.Pour le GRP comme pour le TRP, la règle 6(1) prononce la cessation « with effect from the appointed day », c’est-à-dire à la date d’octroi du statut. Mettre en location le bien qualifiant trois ans après l’octroi ne fait pas perdre le statut pour l’avenir : il le fait perdre depuis l’origine, avec la reprise d’imposition correspondante. Le chapitre 5 détaille le mécanisme.

Trois — le seuil du statut n’a rien à voir avec le seuil du permis.Les 275 000 € du TRP relèvent d’une subsidiary legislationfiscale ; les 18 500 € indexés du permis AIP relèvent du Cap. 246. Ils ne poursuivent pas le même but, ne se croisent pas et ne se substituent pas. Un Français qui achète sa résidence principale à Malte pour 180 000 € n’a besoin d’aucun permis et n’a pas de statut spécial ; s’il veut le TRP, il lui manque 95 000 € de valeur, pas une autorisation. Un ressortissant d’État tiers qui achète à 400 000 € en zone spéciale n’a besoin d’aucun permis et dépasse les seuils du GRP comme du MPRP — mais le MPRP lui réclamera en outre 60 000 € de frais administratifs, une contribution de 37 000 €, un don de 2 000 € à une organisation non gouvernementale enregistrée, et la justification d’actifs d’au moins 500 000 € dont 150 000 € financiers, ou de 650 000 € dont 75 000 € financiers, à conserver cinq ans. Le prix du bien est, dans ce dossier, la ligne la moins contraignante.

Quatre — un bien acquis en dessous du seuil peut être requalifié.Les règles TRP et GRP admettent qu’un bien acquis avant leur publication pour un prix inférieur aux seuils soit qualifiant si sa valeur déclarée à la date de la demandeles atteint, sur rapport d’architecte indépendant remis au Commissioner — lequel dispose d’un droit d’accès plein et libre au bien pour en déterminer la valeur. Le MPRP connaît un mécanisme voisin fondé sur des travaux financés par le requérant.

Un dernier point, rarement énoncé et qui touche à la transmission : pour les quatre statuts fiscaux, la règle 3(3) prévoit que le statut est transféré au décèsà la personne à charge qui hérite du bien constituant la résidence principale du défunt, ou qui prend immédiatement à bail un bien qualifiant, à condition qu’elle satisfasse elle-même toutes les conditions de la règle 4. Le bien n’est donc pas seulement une condition d’entrée : c’est le support du statut, y compris après le décès du titulaire. Ce qui donne au traitement du transfert à cause de mort, traité plus bas, une portée qui dépasse le seul droit d’enregistrement.

L’état du marché : trois ans de hausse, une densité record, et un écart que la loi chiffre

Un lecteur qui arbitre entre vendre en France et acheter à Malte doit savoir qu’il vend bas et achète haut. L’indice des prix des logements publié par Eurostat donne, pour l’ensemble du parc, une progression maltaise de +6,2 % en 2023, +6,7 % en 2024 et +6,0 % en 2025, pendant que le marché français reculait de 0,4 % puis de 3,7 % avant de reprendre 0,7 %. Trois années consécutives au-dessus de 6 % d’un côté, deux années de baisse de l’autre : sur trois ans, l’écart de parcours cumulé approche vingt-deux points.

Les loyers ont fait plus spectaculaire encore. Le poste « loyers effectifs des logements » de l’indice des prix à la consommation harmonisé progresse de +15,2 % en 2023, +8,9 % en 2024, puis de 1,7 % en 2025 — contre 2,1 %, 2,3 % et 2,3 % en France. Un bail signé en 2022 et renouvelé en 2025 a pu enchérir de plus de vingt-cinq points cumulés. La conséquence pratique n’est pas de négocier le loyer d’entrée : c’est de négocier la durée et l’indexationdu bail, faute de quoi la condition de loyer minimal d’un statut de résidence — 9 600 € pour le TRP, 14 000 € pour le MPRP — devient un plancher qu’on ne rencontre plus, et le budget une variable subie.

Ce qui alimente la tension n’est pas conjoncturel. La population maltaise est passée de 563 443 habitants au 1^er janvier 2024 à 574 250 au 1^er janvier 2025, puis à 588 254 au 1^er janvier 2026 — soit +1,92 % puis +2,44 %, deux années de suite et une accélération sur la seconde —, sur un territoire de 316 km². C’est, et de très loin, la première densité de l’Union européenne. Un parc contraint physiquement, une immigration nette soutenue, et aucune taxation récurrente de la propriété pour inciter à la remise sur le marché des logements vacants — d’où, précisément, le régime incitatif du S.L. 364.19, qui fait ce que ferait ailleurs une taxe sur les logements vacants : il paie pour les remettre en circulation plutôt que de pénaliser leur rétention.

En sens inverse, une donnée remet la hausse en perspective : l’indice de niveau des prix du poste « logement, eau, électricité, gaz et autres combustibles » s’établit en 2024 à 80,1 à Malte contre 122,5 en France, base Union européenne à 100 — l’écart favorable le plus large de tous les postes de consommation, et de loin. Le taux de surcharge des coûts du logement y reste inférieur au français, mais l’écart s’est refermé : 5,9 % contre 7,0 % en 2024, puis 6,0 % contre 6,4 % en 2025. Ce dernier chiffre décrit les Maltais, dont le taux de propriétaires occupants est très élevé ; il ne décrit pas les arrivants, qui entrent sur le marché locatif au prix de 2025.

Une évidence qu’il faut écrire, parce qu’elle n’est jamais écrite dans les documents de vente : un immeuble est un actif dont la valeur peut baisser. Trois années de hausse ne préjugent en rien de la quatrième, le marché maltais est étroit, sa demande haut de gamme est en grande partie étrangère, donc corrélée à des décisions de résidence qui se retournent vite, et l’impôt de cession de l’article 5A frappe le prix de venteet non le gain — il se paie donc aussi quand on perd. Aucun des chiffres de ce chapitre n’est une prévision, et aucun ne constitue une recommandation d’investissement.

Sur l’écart entre localités, nous refusons de publier des prix au mètre carré par ville : nous n’avons pas trouvé de série officielle par localité qui soit à la fois primaire, récente et comparable. Mais il existe une source qui vaut mieux qu’une estimation d’agence, parce qu’elle est dans la loi : le législateur maltais chiffre lui-même l’écart géographique. Les quatre statuts fiscaux fixent le seuil de bien qualifiant à 275 000 € à Malte et 220 000 € à Gozo ou au sud de Malte, soit une décote de 20 %. Le MPRP, lui, retient 375 000 € partout, Gozo compris, et le taux de faveur de 2 % qui visait spécifiquement Gozo entre 2016 et 2024 a été laissé expirer. Trois signaux convergents : le sud et Gozo valent environ un cinquième de moins que le centre et le nord-est, et le législateur a cessé de subventionner ce différentiel.

Le décès : quatre « non » qui font la valeur du régime, et le « oui » qu’on paie

Malte a bien supprimé ses droits de succession. Ce n’est pas une reconstitution : la loi abrogatoire — le Death and Donation Duty (Repeal) Act, 1993 — est nommément citée par le droit positif de 2025. L’article 65(1)(a) du Cap. 364 impose au notaire d’indiquer, dans tout acte de partage, de vente, de concession ou de cession d’immeuble, comment le bien est parvenu au cédant, et vise le bien parvenu « under a chargeable transmission referred to in article 3 of the Death and Donation Duty (Repeal) Act, 1993 ». Depuis cette abrogation, aucun texte maltais n’assied d’impôt sur la valeur d’une succession, sur la part d’un héritier ou sur une libéralité : ni barème par lien de parenté, ni abattement personnel, ni rappel des donations, ni déclaration de succession fiscale au sens français.

Le décès n’est pas davantage un fait générateur d’impôt de plus-value. L’article 5A(2)(a) renvoie, pour la définition de transfer, à l’article 5(1)(b) du Cap. 123, dont la définition comporte une exclusion expresse : « but does not include a transfer causa mortis ». Aucune plus-value latente n’est taxée au décès.

Et pourtant un décès portant sur un immeuble situé à Malte coûte 5 % de la valeur du bien, à la charge de l’héritier ou du légataire. Le texte est l’article 32(1) du Cap. 364, le même que celui de l’acquisition à titre onéreux :

« There shall be charged on every document and on every judgment, decree or order of any court or other lawful authority, whereby any immovable or any real right over an immovable is transferred to any person, and on every declaration made in accordance with article 33 in respect of persons from whom the transfer causa mortis originates who died on or after the 23rd November, 1999, a duty of five euro (5.00) for every one hundred euro (100) or part thereof of the amount or value of the consideration […] or of the value of such thing, whichever is the higher. »

Trois éléments de rédaction méritent d’être isolés. Le droit frappe la déclaration de l’article 33, acte notarié par lequel l’héritier déclare la transmission — la dikjarazzjoni causa mortis, dite denunzja— et l’article 33(1) en fait une obligation : « It shall be the duty of every person to whom immovable property is transferred causa mortis […] to make a declaration of such transfer by means of a public deed within such term as may be prescribed. » La déclaration contient l’identité du défunt et du bénéficiaire, la date et le lieu du décès, le détail des biens, le mode de dévolution, et une estimation de la valeur vénale par le déclarant lui-même— c’est elle qui sert d’assiette, et c’est elle qui expose au redressement. Enfin, l’assiette est la plus élevée de la contrepartie et de la valeur : au décès il n’y a pas de contrepartie, donc c’est la valeur vénale pleine et entière, sans abattement pour lien de parenté.

Il faut nommer les choses : c’est fonctionnellement un droit de succession immobilier proportionnel à taux unique, logé dans le droit d’enregistrement. Il ne s’appelle pas ainsi, il ne connaît ni barème ni abattement de parenté — mais il se paie, et il se paie sans qu’un euro ait été encaissé.

Les exonérations de l’article 35 existent, et elles sont larges — à une condition qui décide de tout : le bien doit avoir été la résidence ordinaire du défunt, ou devenir celle de l’héritier.

L’exonération de l’article 35(2)(v) est celle que tout le monde cite et personne ne lit : elle est étroite. Elle exige que le bien ait été la résidence ordinaire du défunt. Elle ne couvre ni la résidence secondaire, ni l’immeuble de rapport, ni le bien vacant. Un patrimoine immobilier maltais constitué pour être transmis — c’est-à-dire un patrimoine dont le défunt n’occupait qu’un logement — supporte donc 5 % sur tout le reste.

SITUATION
          Couple francais installe a Malte depuis douze ans, deux enfants majeurs
          residant en France. Deces du premier epoux, proprietaire en propre de :

            A. Appartement a Sliema, residence ordinaire du couple ........ 700 000 €
            B. Appartement a Sliema, loue a l'annee ....................... 900 000 €
            C. Maison de village a Gozo, vacante .......................... 350 000 €

          Devolution : bien A au conjoint survivant ; biens B et C aux deux enfants,
          qui n'y resident pas.


        BIEN A — 700 000 €, residence ordinaire du defunt, au conjoint survivant
          Art. 35(2)(iii) : « no duty shall be levied » ................... 0 €


        BIEN B — 900 000 €, immeuble de rapport, aux deux enfants
          Art. 35(2)(v) : INAPPLICABLE — le bien n'etait pas la residence
            ordinaire du defunt
          Art. 35(2)(ii) : INAPPLICABLE — aucun enfant ne l'occupe
          Art. 35(1)(a)(i) : INAPPLICABLE — abattement reserve a la residence
            ordinaire du defunt
          900 000 x 5 % .................................................. 45 000 €


        BIEN C — 350 000 €, maison vacante, aux deux enfants
          Aucune exoneration applicable pour les memes raisons
          350 000 x 5 % .................................................. 17 500 €


        DROIT MALTAIS TOTAL A ACQUITTER .................................. 62 500 €
          Dont un euro encaisse par les heritiers ......................... 0 €

          Impot maltais sur la plus-value latente ......................... 0 €
          Droits de succession maltais .................................... 0 €


        CE QUE LE MEME PATRIMOINE AURAIT COUTE SI LE DEFUNT AVAIT HABITE B
          Bien B, residence ordinaire du defunt, aux descendants directs
            Art. 35(2)(v) ................................................. 0 €
          Bien A, alors immeuble de rapport, au conjoint survivant
            700 000 x 5 % ................................................ 35 000 €
          Bien C, inchange ............................................... 17 500 €
          DROIT TOTAL .................................................... 52 500 €


        ECART PRODUIT PAR LE SEUL CHOIX DU LOGEMENT OCCUPE ............... 10 000 €

Trente ans, un an, et l’exception successorale qui n’en est pas une

L’héritier non-résident se voit opposer l’interdiction du Cap. 246 comme l’acquéreur — l’article 4(1) vise l’acquisition « entre vifs ou à cause de mort ». L’article 5(1)(a) l’en sort, en exemptant l’immeuble dévolu à cause de mort à une personne où qu’elle réside — mais à la condition que le défunt l’ait lui-même acquis conformément au Cap. 246. L’exception est conditionnelle, et ce détail est absent de tous les contenus promotionnels que nous avons lus.

La conséquence est brutale. Un immeuble acquis en violation du Cap. 246 est nul « for all purposes of law and in regard to all persons » : il n’y a rien à transmettre, et l’héritier ne peut pas se prévaloir de l’article 5(1)(a) pour purger le vice. La seule issue est l’article 6(2) : le ministre peut, par ordre publié au Gazette désignant le bien, délivrer un permis avec effet rétroactifà la date de l’acte, de la succession ou de l’événement. C’est une régularisation discrétionnaire, pas un droit.

Six autres hypothèses figurent à l’article 5(1) : l’acquisition en zone spéciale (b), l’acquisition d’une quote-part supplémentaire par un indivisaire (c), le transfert entre cohéritiers (d), le partage entre indivisaires (e), l’acquisition par une société qui n’est pas une non-resident personauprès de ses associés détenant plus de 50 % (f), et la donation au conjoint, à un descendant ou ascendant en ligne directe et à leurs conjoints — ou, à défaut, à un frère, une sœur et leurs descendants — sous la même condition d’acquisition régulière (g). L’article 5(2) impose la déclaration à l’acte avec mise en garde notariale.

Sur les délais, deux chiffres à retenir et un que nous ne publions pas.

• Un an pour les exonérations les plus utiles. Les exonérations des articles 35(2)(iv) et 35(2)(v) — héritier handicapé, et résidence ordinaire du défunt transmise aux descendants — ne sont acquises que si l’acte est passé dans l’année de la succession, avec notification au Commissioner au plus tard quinze jours ouvrables après la publication de l’acte ou à l’expiration de cette année, la date la plus tardive étant retenue. Lorsque le droit du déclarant a fait l’objet d’un litige tranché par jugement passé en force de chose jugée, l’année court de la date du jugement, copie annexée. Une succession conflictuelle dans une famille recomposée peut donc coûter l’exonération entière par le seul effet du calendrier.
• Intérêts au-delà d’un an.L’article 35(4)(ii) fait courir des intérêts, au taux prescrit par le ministre, pour chaque année ou fraction écoulée entre le premier anniversaire de la transmission et la date de la déclaration — mais plafonnés au montant du droit dû. Le coût d’un retard est donc borné à un doublement, ce qui est à la fois rassurant et considérable.
• Trente ans de prescription.L’article 52(1) autorise le Commissioner à imposer d’office lorsque la déclaration de l’article 33 n’a pas été faite, et son second proviso pose la limite : il ne peut plus exercer ses pouvoirs après trente ansà compter de la transmission. C’est la prescription la plus longue rencontrée dans tout le corpus de nos guides. Une succession maltaise non déclarée reste redressable pendant une génération, et le passif se transmet avec le bien.

Le délai réglementaire dans lequel la déclaration de l’article 33 doit elle-même être faite est celui que nous ne publions pas : le texte renvoie à « such term as may be prescribed », et nous n’avons pas consulté le règlement. Le délai d’un an de l’article 35(4) est un délai de maintien des exonérations, pas nécessairement le délai de déclaration. Ce sont deux choses, et les confondre conduirait à rassurer à tort.

Le détour sociétaire, et pourquoi il ne fonctionne pas

L’idée vient naturellement à un lecteur français : loger l’immeuble maltais dans une société, transmettre des titres plutôt qu’un bien, échapper au droit de 5 %. Le législateur maltais a fermé la porte il y a un quart de siècle. L’article 42(1) du Cap. 364 soumet les cessions de marketable securities— définies à l’article 2 comme une détention de capital social et tout titre la représentant — à un droit de 2 € pour 100 €de la contrepartie ou de la valeur réelle, la plus élevée étant retenue. Mais l’article 42(2)(a) majore ce droit de 3 € pour 100 €lorsque 75 % ou plus des actifs de la société — à l’exclusion des actifs circulants autres que les immeubles — consistent en immeubles ou droits réels immobiliers. Total : 5 %, exactement le taux immobilier. La règle vise expressément les titres « transferred inter vivos or transmitted causa mortis in respect of persons from whom the transfer causa mortis originates who died on or after the 1st January 2000 », et l’article 42(2)(b) étend le test aux détentions indirectes. L’article 42(1)(c) vise d’ailleurs « every notice of the transfer causa mortis of company shares made in accordance with article 45 » : il existe, pour les titres aussi, une obligation déclarative propre au décès.

S’y ajoutent trois verrous. L’article 9 du Cap. 246, déjà cité, requalifie en acquisition de l’immeuble l’acquisition de parts destinée à contourner le permis. L’article 3(2) du Cap. 364pose que le droit s’applique « according to the intrinsic nature and effects of the transaction […] even where the apparent title or form does not correspond » — la substance l’emporte sur la forme. Et l’article 3(3) porte une clause anti-abus visant les transactions artificielles ou fictives réduisant le droit dû.

Conclusion sans nuance : l’interposition d’une société ne réduit pas le droit de mutation à cause de mort sur un immeuble maltais. Le franchissement du seuil de 75 % ramène le taux à 5 %, identique à la détention directe. Une structure sociétaire se justifie par des motifs civils, de gouvernance ou de démembrement ; elle ne se justifie pas par le droit d’enregistrement, et elle ajoute une couche de risque là où la détention directe n’en a pas.

Vendre en France pour acheter à Malte : trois règles qui jouent en votre faveur, une qui ne joue pas

La plupart des acquisitions maltaises que nous instruisons sont financées par une vente française. L’opération se joue donc sur deux droits, et sur trois points Malte se comporte autrement qu’Andorre, les Émirats ou l’Île Maurice — parce qu’elle est dans l’Union.

Un. Les prélèvements sociaux tombent à 7,5 % au lieu de 17,2 %. Par la dérogation du I ter de l’article L. 136-7 du code de la sécurité sociale, introduite par l’article 26 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2019 — loi n° 2018-1203 du 22 décembre 2018 — ne sont pas redevables de CSG ni de CRDS sur les plus-values immobilières soumises au prélèvement de l’article 244 bis A du CGI les personnes qui, par application du règlement (CE) n° 883/2004, relèvent en matière d’assurance maladie d’une législation soumise à ces dispositions et qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français. Seul reste dû le prélèvement de solidarité de 7,5 %de l’article 235 ter du CGI, affecté au budget de l’État et non à la sécurité sociale. L’économie est de 9,7 points — 17,2 moins 7,5, soit la CSG de 9,2 et la CRDS de 0,5. Sur une plus-value nette de 300 000 €, elle vaut 29 100 €, ce qui finance à peu près la totalité du droit d’enregistrement maltais sur une acquisition de 600 000 €.

Deux. Le représentant fiscal accrédité n’est pas exigé. L’article 244 bis A du CGI a été aligné par l’article 62 de la loi n° 2014-1655 du 29 décembre 2014 de finances rectificative pour 2014 : la dispense joue pour les personnes domiciliées dans un autre État membre de l’Union ou dans un État de l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales. Malte étant État membre, la ligne « représentant fiscal accrédité » — qui se facture couramment un pourcentage du prix de vente dans les dossiers extra-européens — vaut ici zéro. Sur une vente à 800 000 €, cela retire d’emblée plusieurs milliers d’euros du coût de sortie.

Trois. Le sursis d’exit tax est de plein droit.Le IV de l’article 167 bis du CGI dispose qu’« il est sursis au paiement de l’impôt » lorsque le contribuable transfère son domicile fiscal dans un État membre de l’Union. La formule est indicative, non conditionnelle : aucune demande, aucune garantie à constituer, aucun représentant à désigner. L’exit tax ne porte pas sur l’immeuble mais sur les plus-values latentes de droits sociaux, valeurs et titres : elle atteint donc le lecteur qui détient son patrimoine immobilier français par une SCI ou une société à prépondérance immobilière, lequel devrait, en partant hors de l’Union, constituer des garanties égales à 12,8 % du montant brut de ses plus-values latentes. Le mécanisme complet est au chapitre 12.

Deux rappels conventionnels, systématiquement pris à l’envers. L’article 6 § 1de l’Accord franco-maltais du 25 juillet 1977 dispose que les revenus provenant de biens immobiliers sont imposablesdans l’État de situation — imposition non exclusive : les loyers d’un bien français restent imposables en France quoi qu’il arrive, et la remittance basismaltaise n’y change rien. Et l’article 13 § 1, dans sa rédaction issue de la convention multilatérale BEPS, permet désormais à la France d’imposer un résident maltais qui cède des actions, droits ou participations tirant, à tout moment au cours des 365 jours précédant la cession, plus de 50 %de leur valeur d’immeubles situés en France — SCI, SCPI ou société à prépondérance immobilière. La période de test interdit le déshabillage de la société la veille de la cession.

Ce que ce chapitre refuse de chiffrer, et pourquoi

Un guide se juge autant à ce qu’il publie qu’à ce qu’il s’interdit de publier. Cinq points relèvent de la seconde catégorie, et nous préférons les nommer plutôt que laisser croire que le sujet est fermé.

• Les montants indexés du permis AIP pour l’année en cours.Le socle légal de 18 500 € et le principe de l’indexation annuelle au Gazettesont établis par l’article 6(1)(b) du Cap. 246. La publication de l’année n’a pas pu être lue en source primaire. Les ordres de grandeur qui circulent — de l’ordre de 174 000 € pour un appartement ou une maisonnette et de 300 000 € pour les autres biens — proviennent de publications administratives que nous n’avons pas pu recouper, et nous ne les publions pas comme des chiffres légaux. Ce que nous affirmons en revanche : les valeurs du Legal Notice 308 de 2021 (143 410 € et 247 701 €) sont périmées et continuent de circuler.
• La troisième branche du régime S.L. 364.19, celle qui viserait la construction neuve d’architecture traditionnelle maltaise : non retrouvée dans les règles 4 et 5 consolidées.
• Le délai réglementaire de la déclaration causa mortisde l’article 33(1), qui renvoie à un règlement que nous n’avons pas consulté.
• Le taux d’intérêt prescrit par le ministre auquel renvoient les articles 35(4)(ii) et 52(4)(a). Sans lui, aucun coût de retard ne se chiffre honnêtement.
• Le remboursement de l’article 34, aux termes duquel le droit dû sur les déclarations « shall be rebated to such extent and in such circumstances as may be prescribed ». Le règlement d’application n’a pas été identifié, et l’enjeu porte directement sur la charge du décès. C’est le point le plus significatif de cette liste.

S’y ajoutent, sur le marché lui-même, les prix au mètre carré par localité : nous n’avons pas trouvé de série officielle par ville qui soit primaire, récente et comparable, et nous ne publions pas d’estimation d’agence sous couvert de statistique. Les indices Eurostat cités le sont avec leur code de série et leur millésime : prc_hpi_apour l’indice des prix des logements, prc_hicp_aind pour les loyers effectifs, demo_gind pour la population au 1^er janvier, prc_ppp_indpour l’indice de niveau des prix et ilc_lvho07a pour le taux de surcharge des coûts du logement.

Trois questions décident de la facture, et aucune ne se rattrape après la signature du konvenju : l’usage réel du bien, qui commande le permis, le taux de 3,5 % et l’exonération de revente ; le zonage, qui échange la liberté d’acquisition contre tous les régimes de faveur ; et l’horizon de détention, qui fixe le taux de sortie entre 2 et 8 % — sur un bien de 600 000 €, un écart de 36 000 €. Elles se tranchent sur des textes publics, en anglais, qui tiennent en une centaine de pages.

La version consolidée de chacun porte, en tête, la date du dernier acte intégré. C’est cette date, plus que le contenu, qui distingue un conseil d’une plaquette : le régime primo-accédant a changé de définition le 28 octobre 2025, le régime des biens vacants et des zones de conservation urbaine ferme le 31 décembre 2026, et la Première Annexe du Cap. 246 a été modifiée dix fois en cinq ans. Une note de cabinet rédigée en 2023 sur le primo-accédant est fausse aujourd’hui sans qu’aucune de ses phrases n’ait changé.

Malte n’a ni droits de succession, ni droits de donation, ni estate duty. C’est vrai depuis 1993, c’est établi sur la loi abrogatoire elle-même, et cela ne change presque rien pour une famille française. La raison tient en une phrase : l’absence d’impôt maltais ne crée pas d’exonération française, elle crée un crédit d’impôt de zéro. L’article 784 A du code général des impôts impute sur les droits français ce qui a été acquitté à l’étranger. Quand rien n’a été acquitté à l’étranger, il n’impute rien. Ce que Malte renonce à prélever, le Trésor français le prend intégralement.

Trois faits commandent tout le chapitre, et aucun n’est intuitif. Le premier : il n’existe aucune convention France-Malte en matière de successions ni de donations. L’Accord du 25 juillet 1977 et ses deux avenants ne visent que l’impôt sur le revenu et l’impôt sur la fortune. Nous l’avons vérifié sur la liste officielle des conventions conclues par la France, et la démonstration figure plus bas parce qu’une négative ne se publie pas sur une impression. Le deuxième : la France impose sur trois chefs indépendants, dont l’un se lit sur la tête de l’héritier et non sur celle du défunt. Un père installé à Malte depuis vingt ans dont l’enfant vit en France laisse à cet enfant une assiette mondiale, biens maltais compris. Son départ ne protège rien de ce côté-là. Le troisième : le décès coûte quand même 5 % à Maltedès qu’un immeuble maltais est en cause — non pas au titre de droits de succession, qui n’existent plus, mais au titre du droit d’enregistrement, qui n’a jamais suivi.

Une différence majeure sépare pourtant Malte des destinations que traitent nos autres guides, et elle est entièrement civile. Malte est un État membre de l’Union : le règlement (UE) n° 650/2012 s’y applique. Une seule loi régit la succession, une seule juridiction est compétente, les décisions et les actes circulent, et le certificat successoral européenproduit ses effets à Malte comme en France sans exequatur. Rien de tel avec l’Île Maurice, les Émirats ou Andorre. Cet avantage est réel, il est procédural, et il ne déplace pas un euro d’impôt. Le contresens le plus coûteux que nous rencontrions sur ce dossier consiste précisément à croire l’inverse.

Les questions que ce chapitre laisse ouvertes sont publiées en fin de chapitre plutôt que tranchées. Quatre pèsent plus lourd que les autres : le droit maltais de 5 % ouvre-t-il l’imputation de l’article 784 A ; le prélèvement compensatoire de l’article 913, alinéa 3, du code civil est-il conforme au droit de l’Union ; les réserves maltaises des descendants et du conjoint se cumulent-elles arithmétiquement ; et l’article 1316(2) du Code civil maltais survit-il au règlement (UE) 2016/1103 pour un couple marié avant 2019. La première vaut 45 000 € dans le cas que nous chiffrons. Les deux dernières décident de qui reçoit quoi, ce qui est pire.

L’abrogation maltaise : la loi existe, et le droit positif la cite

L’affirmation « Malte n’a pas de droits de succession » circule partout sans jamais porter sa source. Elle en a une, et elle est solide. Malte a connu des droits de succession et de donation, assis par un Death and Donation Duty Act, supprimé par le Death and Donation Duty (Repeal) Act, 1993. Ce n’est pas une reconstitution : la loi abrogatoire est nommément citée par le droit positif de 2025. L’article 65(1)(a) du Duty on Documents and Transfers Act(Cap. 364) impose au notaire d’indiquer, dans tout acte de partage, de vente, de concession ou de cession d’immeuble, comment le bien est parvenu au cédant, et vise le bien parvenu « under a chargeable transmission referred to in article 3 of the Death and Donation Duty (Repeal) Act, 1993 ». Le corpus se règle en outre sur une date-pivot antérieure, le 25 novembre 1992, entrée en vigueur du Cap. 364 qui a pris le relais sous la forme d’un droit d’enregistrement : c’est elle que l’article 5A(5)(c) du Cap. 123 retient encore aujourd’hui pour distinguer les biens recueillis à cause de mort avant et après.

Le reste se démontre par le fait générateur de chaque impôt maltais, texte en main. Le titre long de l’Income Tax Act (Cap. 123) est « To impose a Tax upon Incomes » et son assiette est définie par énumération : l’article 4(1) liste les catégories de revenus, l’article 5 les gains en capital limitativement énumérés, l’article 5A les immeubles situés à Malte. Aucune disposition ne retient la détention d’un actif, et aucune ne retient la mort de son propriétaire. Mieux : l’article 5A(2)(a) renvoie, pour la définition de transfer, à l’article 5(1)(b), dont la rédaction se termine par « but does not include a transfer causa mortis ». Le décès n’est donc pas davantage un fait générateur d’impôt de plus-value : aucune plus-value latente n’est purgée ni taxée à Malte au décès.

Conséquence complète, et elle vaut d’être écrite en entier. Depuis 1993, aucun texte maltais n’assied d’impôt sur la valeur d’une succession, sur la part d’un héritier ou sur une libéralité : ni barème par lien de parenté, ni abattement personnel, ni rappel des donations antérieures, ni délai de quinze ans, ni déclaration de succession fiscale au sens français. Un notaire maltais ne liquide pas d’impôt successoral parce qu’il n’y en a pas à liquider. Deux corollaires en découlent immédiatement. La donation n’est pas un outil de purge fiscale à Malte, puisqu’il n’y a rien à purger : elle reste un outil civil. Et l’absence de droits maltais ne dit rien de la loi française : elle établit seulement qu’il n’y aura, en face de l’impôt français, aucun impôt maltais à imputer.

Le droit de 5 % est traité en détail au chapitre 16, avec ses exonérations de l’article 35, son chiffrage sur un patrimoine immobilier maltais de trois biens et l’arbitrage d’évaluation qu’il commande. Nous n’y revenons ici que par ce qu’il faut en savoir pour raisonner sur la transmission franco-maltaise, et par trois règles de procédure que ce chapitre-là n’expose pas.

La déclaration se fait dans les six mois. L’article 33(1) du Cap. 364 fait obligation à tout bénéficiaire d’un immeuble transmis à cause de mort de déclarer la transmission par acte notarié « within such term as may be prescribed », et le terme est prescrit : la règle 4(1) des Duty on Documents and Transfers Rules(S.L. 364.06) dispose que « the declaration of a transfer causa mortis to be made in terms of article 33 of the Act shall be made within six months of the relative transfer causa mortis ». Six mois à compter du décès, quelle que soit la nationalité ou la résidence de l’héritier.

Il existe une remise, et elle est modeste. L’article 34 du Cap. 364 renvoie à un règlement le soin de fixer une rebatesur le droit dû au titre des déclarations ; la règle 5(1) du S.L. 364.06 la fixe à 250 €, lorsque le droit total dû au titre de l’article 32 sur les biens déclarés est inférieur à 2 300 €, sans pouvoir excéder le droit lui-même. Et la règle 5(3) la refuse pour la fraction du droit afférente à des biens contenus dans une déclaration faite plus de six mois après le décès. Autrement dit : la remise ne concerne que les toutes petites successions immobilières, et le retard la fait disparaître.

La valeur se prouve par un rapport d’expert, dans une fenêtre étroite. La règle 3A du S.L. 364.06 permet de produire au notaire une évaluation professionnelle établie par un Perit titulaire d’un warrant au sens de l’article 5 du Periti Act(Cap. 390). Le rapport n’est valable que s’il n’est ni antérieur de plus de quarante joursà la date de publication de l’acte, ni postérieur de plus de douze moisà la date du décès. Accepté par le Commissioner, il vaut détermination de valeur par ce dernier au sens de l’article 52 : dès lors que la valeur déclarée n’est pas inférieure à 85 %de la valeur du Perit, le droit se calcule sur la valeur déclarée. C’est le seul mécanisme qui sécurise l’évaluation contre le redressement de l’article 52 et sa majoration de 20 %, et il coûte le prix d’un rapport.

Deux obligations déclaratives propres aux titres complètent le dispositif, et leurs délais ne se lisent pas de la même façon. L’article 45(1)(a) du Cap. 364 oblige le bénéficiaire à cause de mort de parts d’une société ou d’un intérêt dans une partnership enregistrée à Malte à en donner notice au Registrar of Companiesdans le terme prescrit ; la règle 7(1) du S.L. 364.06 fixe ce terme à six moispour les parts d’une société à responsabilité limitée enregistrée à Malte — étant relevé que cette règle, dans sa version consolidée au 22 mai 2026, renvoie encore à l’article 46 et non à l’article 45, substitué en 2011. La règle 7(4) verrouille : le paiement du droit est porté sur la notice par le Commissioner, et le Registrar n’accepte pas une notice qui n’en porte pas la mention. L’article 45(1)(b) étend l’obligation, cette fois auprès du Commissioner, au bénéficiaire ordinarily resident and domiciledà Malte qui recueille des titres d’une société étrangère ayant, directement ou indirectement, plus de 50 % de ses intérêts économiques à Malte. Là encore, le texte renvoie à un terme « as may be prescribed » : nous n’avons retrouvé aucune règle du S.L. 364.06 qui le fixe, et nous ne présumons donc pas qu’il soit également de six mois.

Aucune convention en matière de successions : la vérification, et ce qu’elle coûte

C’est l’affirmation la plus lourde du chapitre, et une négative ne se publie pas sur une impression. Elle repose ici sur deux sources qui se recoupent.

La première est la liste officielle des conventions fiscales conclues par la France, BOI-ANNX-000306, dans sa version du 29 avril 2026. La ligne « Malte » s’y lit ainsi : « Malte (BOI-INT-CVB-MLT) — C 25 juillet 1977 (JO du 16 novembre 1979) — A et EDL 8 juillet 1994 (JO du 25 septembre 1997) — A 29 août 2008 (JO du 4 juin 2010) — IR - IF ». La légende du même document distingue l’impôt sur le revenu (IR), l’impôt sur la fortune (IF), les successions (S), les donations (D) et les droits d’enregistrement (DE). Ces mentions ne sont pas décoratives : elles sont réellement employées ailleurs dans le même tableau. La Guinée porte « IR - IF - S - D », le Mali « IR - S - DE », l’Autriche et l’Italie portent deux lignes chacune, une convention « IR - IF » et une convention distincte « S - D ». L’absence de « S » et de « D » sur la ligne Malte est donc signifiante, et non une lacune de rédaction.

La seconde est le texte de l’Accord lui-même, dont l’article 2 énumère limitativement les impôts visés : côté français, l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les sociétés, les contributions sur l’impôt sur les sociétés, l’impôt de solidarité sur la fortune devenu impôt sur la fortune immobilière, et — depuis l’avenant du 29 août 2008, entré en vigueur le 1er juin 2010 — la CSG et la CRDS. Les mots « succession » et « donation » n’y figurent nulle part, et aucun article de l’Accord ne traite des mutations à titre gratuit. Le chapitre 7 en détaille l’architecture article par article.

L’article 750 ter et ses trois cas

L’article 750 ter du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 31 juillet 2011, pose trois chefs de rattachement alternatifs. Ils ne s’excluent pas : une même succession peut relever de deux d’entre eux, et c’est même le cas le plus fréquent chez nos lecteurs.

Le 1° soumet aux droits « les biens meubles et immeubles situés en France ou hors de France » lorsque le donateur ou le défunt a son domicile fiscal en France au sens de l’article 4 B. C’est le cas d’un parent resté en France ; il ne concerne plus le lecteur qui a régulièrement transféré son domicile à Malte, sous réserve du chapitre 4 sur la résidence fiscale et de l’année du départ, au chapitre 11.

Le 2° soumet aux droits les biens « situés en France » lorsque le donateur ou le défunt n’y a pas son domicile fiscal. Il s’applique à tout résident de Malte propriétaire de biens français, quelle que soit la durée de son expatriation. Ses alinéas suivants, presque toujours omis des synthèses, définissent la situation en Francebeaucoup plus largement qu’on ne l’imagine.

• Un immeuble est réputé possédé indirectementlorsqu’il appartient à une personne morale dont le défunt, seul ou avec son conjoint, ses ascendants, descendants, frères et sœurs, détient plus de la moitié des droits, directement ou par chaîne de participations : la SCI française ne fait pas écran.
• Sont considérées comme françaises « les créances sur un débiteur qui est établi en France ou qui y a son domicile fiscal ». La portée est large : un compte courant d’associé, un prêt consenti à un résident de France, une créance de complément de prix.
• Sont également françaises les valeurs mobilières émises par une société ayant en France son siège statutaire ou son siège de direction effective, quelle que soit la composition de son actif. Un portefeuille de titres de sociétés françaises est situé en France, quel que soit le pays du teneur de compte.
• Le sont enfin les actions de sociétés non cotées ayant leur siège hors de France dont l’actif est principalement composé d’immeubles français, à proportion de ces immeubles ; les immeubles affectés à l’exploitation de la société sont, eux, écartés.

Le 3°est celui qui vise notre lecteur, et il ne se lit pas sur la tête du défunt. Il soumet aux droits les biens situés en France ou hors de France « reçus par l’héritier, le donataire, le légataire […] qui a son domicile fiscal en France au sens de l’article 4 B. Toutefois, cette disposition ne s’applique que lorsque l’héritier, le donataire ou le bénéficiaire d’un trust a eu son domicile fiscal en France pendant au moins six années au cours des dix dernières années précédant celle au cours de laquelle il reçoit les biens ».

La règle des six ans : elle se lit sur vos enfants, pas sur vous

Le 3° de l’article 750 ter est le texte le plus mal compris de toute la matière, et le seul qui rende inutile un départ pourtant impeccablement exécuté. Deux conditions cumulatives : le bénéficiaire a son domicile fiscal en France au jour du fait générateur, etil l’a eu pendant au moins six des dix années précédant celle de la réception des biens. Le commentaire administratif BOI-ENR-DMTG-10-10-30 en tire les deux conditions et précise que la période de six ans dans les dix années précédant le fait générateur peut ne pas être continue.

Une précision de calendrier, qui compte plus qu’on ne croit : le fait générateur est le décès, pas le partage. Retarder le règlement d’une succession ne fait pas tomber le 3°, et le décompte s’arrête à l’année qui précède celle de la réception des biens. Une famille qui laisse traîner une indivision pendant six ans en espérant que le compteur tourne perd son temps et prend des intérêts de retard.

L’article 784 A : un crédit de zéro, et une question à 45 000 €

L’article 784 A du CGI est bref, et ses trois limites font tout : « Dans les cas définis aux 1° et 3° de l’article 750 ter, le montant des droits de mutation à titre gratuit acquitté, le cas échéant, hors de France est imputable sur l’impôt exigible en France. Cette imputation est limitée à l’impôt acquitté sur les biens meubles et immeubles situés hors de France. »

• Il ne joue jamais dans le cas du 2°. Un résident de Malte qui laisse un appartement parisien à un héritier lui-même non résident de France ne dispose d’aucune imputation, quelle que soit la charge fiscale subie ailleurs.
• Il est plafonné à l’impôt acquitté sur les biens situés hors de France. L’impôt étranger frappant un bien que la France considère comme français n’est jamais imputable.
• Il suppose un impôt effectivement acquitté et définitivement dû. Le commentaire BOI-ENR-DMTG-10-50-60 exige que les justifications établissent que les droits « ont bien été effectivement acquittés dans le territoire ou le pays concerné », qu’ils se rapportent « aux seuls biens meubles ou immeubles situés hors de France » et que l’impôt « est définitivement dû, c’est-à-dire n’est pas susceptible d’une restitution éventuelle ». Les pénalités, amendes et intérêts de retard sont exclus : seuls les droits simples s’imputent.

Pour un patrimoine mobilier détenu hors de Malte — un portefeuille, des parts de fonds, une créance — la conclusion est immédiate et elle est mauvaise : il n’y a rien à imputer. Malte n’a pas de droits de succession, l’héritier français n’a donc payé aucun impôt maltais sur ces biens, et le crédit de l’article 784 A vaut zéro. L’économie que le lecteur croit réaliser en s’installant à Malte se transfère intégralement au Trésor français dès lors qu’un enfant remplit la condition du 3°. Le dispositif fonctionne exactement comme il a été écrit, et il produit le même résultat vers n’importe quelle destination dépourvue de droits de succession.

Reste le cas de l’immobilier maltais, et il pose une vraie question. Le droit de 5 % de l’article 32(1) du Cap. 364 a bien été acquitté hors de France, sur un bien situé hors de France, et il l’a été à raison du décès : le texte frappe expressément « every declaration made in accordance with article 33 in respect of persons from whom the transfer causa mortis originates ». Mais il ne s’appelle pas « droit de mutation à titre gratuit » dans la nomenclature maltaise : c’est un droit d’enregistrement, logé dans une loi sur les documents et les transferts, au même taux et dans le même article qu’une vente. Ouvre-t-il l’imputation de l’article 784 A ?

Le chiffrage : ce que coûte réellement une succession franco-maltaise

Voici la configuration la plus fréquente de nos dossiers, poste par poste. Elle n’a rien d’extrême : un couple installé à Malte depuis douze ans, deux enfants qui sont restés en France, un patrimoine mixte. Nous la chiffrons deux fois — une fois avec le crédit de l’article 784 A, une fois sans — puis nous la rejouons avec des enfants eux-mêmes expatriés, parce que c’est le seul paramètre qui change vraiment le résultat.

SITUATION
          Defunt : Francais, resident fiscal maltais depuis douze ans, decede
          a Malte. Marie sous separation de biens. Deux enfants majeurs,
          domicilies en France depuis toujours.

          Patrimoine propre du defunt :
            A. Appartement a Sliema, residence ordinaire du couple ..... 700 000 €
               -> legue au conjoint survivant
            B. Appartement a Sliema, loue a l'annee ................... 900 000 €
               -> aux deux enfants
            C. Portefeuille de titres de societes etrangeres, teneur de
               compte luxembourgeois ................................ 1 200 000 €
               -> aux deux enfants
            D. Appartement a Paris, loue .............................. 800 000 €
               -> aux deux enfants


        PREMIER ETAGE — CE QUE MALTE PRELEVE

          Bien A  art. 35(2)(iii) Cap. 364 : residence ordinaire du defunt
                  recueillie par le conjoint survivant, « no duty shall
                  be levied » ........................................... 0 €

          Bien B  Aucune exoneration : le bien n'etait pas la residence
                  ordinaire du defunt (35(2)(v) exclu), aucun enfant ne
                  l'occupe (35(2)(ii) exclu), l'abattement de 35 000 €
                  est reserve a la residence ordinaire du defunt
                  900 000 x 5 % .................................... 45 000 €

          Bien C  Ni immeuble maltais, ni titre de societe maltaise :
                  hors du champ des art. 32 et 42 ....................... 0 €

          Bien D  Immeuble situe hors de Malte : hors du champ de
                  l'art. 32(1) ......................................... 0 €

          Droits de succession maltais ................................. 0 €
          Impot maltais sur la plus-value latente ...................... 0 €
          Remise de l'art. 34 et de la regle 5 : droit superieur
            a 2 300 €, remise inapplicable ............................. 0 €
                                                                  ------------
          TOTAL MALTE ............................................. 45 000 €


        DEUXIEME ETAGE — CE QUE LA FRANCE PRELEVE

          Conjoint survivant : art. 796-0 bis du CGI, exoneration
            totale de droits de mutation par deces ..................... 0 €

          Chaque enfant releve du 3° de l'article 750 ter (domicile
          francais depuis plus de six des dix dernieres annees) :
          assiette MONDIALE, biens maltais compris.

            Part de chaque enfant
              (900 000 + 1 200 000 + 800 000) / 2 ............... 1 450 000 €
            Abattement de l'art. 779, I ......................... - 100 000 €
                                                                  ------------
            Base taxable ....................................... 1 350 000 €

            Bareme de l'art. 777, tableau I :
               5 % jusqu'a 8 072 € ..................................  404 €
              10 % de 8 072 a 12 109 € ..............................  404 €
              15 % de 12 109 a 15 932 € .............................  573 €
              20 % de 15 932 a 552 324 € ........................ 107 278 €
              30 % de 552 324 a 902 838 € ........................ 105 154 €
              40 % de 902 838 a 1 350 000 € ...................... 178 865 €
                                                                  ------------
            Droits par enfant ..................................  392 678 €
            Deux enfants .......................................  785 356 €


        TROISIEME ETAGE — LE CREDIT DE L'ARTICLE 784 A

          Hypothese 1 — le droit maltais de 5 % est un droit de mutation
          a titre gratuit acquitte hors de France :
            imputable, dans la limite de l'impot acquitte sur les
            biens situes hors de France ....................... - 45 000 €
            CHARGE TOTALE DE LA TRANSMISSION ................... 785 356 €

          Hypothese 2 — il ne l'est pas :
            credit ................................................... 0 €
            CHARGE TOTALE DE LA TRANSMISSION ................... 830 356 €

          Ecart entre les deux hypotheses ....................... 45 000 €

          Patrimoine transmis aux enfants .................... 2 900 000 €
          Taux effectif, hypothese 1 ............................. 27,08 %
          Taux effectif, hypothese 2 ............................. 28,63 %


        VARIANTE — LES DEUX ENFANTS VIVENT EUX AUSSI HORS DE FRANCE
        DEPUIS PLUS DE QUATRE ANS

          Le 3° ne s'applique plus : moins de six annees de domicile
          francais sur les dix dernieres. Seul le 2° joue, sur les biens
          situes en France, soit l'appartement de Paris.

            Part de chaque enfant ................................ 400 000 €
            Abattement de l'art. 779, I ........................ - 100 000 €
            Base taxable ......................................... 300 000 €
            Droits par enfant ..................................... 58 194 €
            Deux enfants ......................................... 116 389 €

          Credit de l'article 784 A : EXCLU. Le texte ne vise que les
          cas des 1° et 3° de l'article 750 ter ...................... 0 €
          Droit maltais, inchange ................................ 45 000 €
                                                                  ------------
          CHARGE TOTALE .......................................... 161 389 €

          ECART AVEC L'HYPOTHESE 2 ............................... 668 967 €

Une lecture de ce tableau mérite d’être posée à voix haute, parce qu’elle contredit l’argument commercial le plus courant sur Malte. La destination ne fait pas baisser la facture successorale d’une famille dont les enfants vivent en France : elle la laisse exactement où elle était. Le seul écart avec une situation purement française tient à l’absence, à Malte, d’impôt de plus-value au décès et à l’absence de droits sur les biens non maltais — deux « non » qui ne se voient pas sur la ligne finale parce que la France n’en tient aucun compte. Ce que Malte apporte réellement se joue du vivant, sur le revenu, et cela s’arrête au décès.

Donner depuis Malte : le seul terrain où l’installation change quelque chose

Sur d’autres destinations, anticiper la transmission par donation coûte un impôt local que le décès n’aurait pas coûté : c’est le cas en Grèce, où le rattachement de la donation se fait sur la tête du donataire alors que le rattachement successoral se fait sur celle du défunt. À Malte, rien de tel : il n’y a pas plus de droits de donation que de droits de succession. Le calendrier de la transmission se pilote donc sur les seuls paramètres français, ce qui est un avantage rare et rarement exposé.

Trois réserves, toutes portant sur des actifs maltais. La première : la donation d’un immeuble maltaisreste un fait générateur de droit d’enregistrement. L’article 32C du Cap. 364 neutralise les 250 000 premiers euros et ramène le surplus à 3,5 % pour la transmission à titre gratuit en ligne directe descendante, à la condition que le descendant acquière le bien pour y établir sa résidence unique et ordinaire — première transmission de ce type entre ces deux personnes, déclaration notariée, mise en garde du notaire, et reprise si le descendant revend entre vifs dans les cinq ans, le droit épargné étant alors perçu à 3,5 % sur le montant exonéré. Hors de ces conditions, le taux de droit commun de 5 % s’applique dès le premier euro.

La deuxième : l’assiette bénéficie d’une décote peu connue. La règle 3(2) du S.L. 364.06 dispose que, dans le cas d’un transfert à titre gratuit consenti par une personne à son conjoint, à ses descendants et ascendants en ligne directe et à leurs conjoints — ou, à défaut de descendants, à ses frères et sœurs et à leurs descendants — qui acquièrent le bien pour y établir ou y construire leur résidence unique et ordinaire, « the value thereof shall be deemed to be eighty per centum of the market value of the property so transferred on the date of transfer ». Vingt pour cent de décote légale sur l’assiette, qui se cumule avec la neutralisation de l’article 32C. Le texte vise le transfert « by a gratuitous title » et fixe la valeur « on the date of transfer » ; nous ne l’étendons pas à la transmission à cause de mort, pour laquelle la même règle retient la valeur au jour du décès sans mentionner cette décote.

La troisième : la donation ne purge aucun compteur maltais de plus-value. L’article 5A(4)(a) du Cap. 123 exonère de property transfers taxles donations au conjoint, aux descendants et ascendants en ligne directe et à leurs conjoints, mais son proviso est capital : lors de la revente par le donataire, la date d’acquisition retenue est celle de l’acquisition originelle par le donateur. Donner ne rajeunit pas le bien, ne fait pas tomber le taux de 5 % de l’article 5A(5)(e) applicable aux cessions dans les cinq ans, et ne crée aucune valeur d’entrée nouvelle.

Le civil : le règlement 650/2012, et ce que change l’appartenance à l’Union

On ne liquide pas une succession avec le seul code fiscal. Deux machines fonctionnent en parallèle et ne se commandent pas : le règlement européen désigne la loiqui dit qui hérite et de combien ; les codes fiscaux disent qui paie. Choisir la loi française par testament change les parts ; cela ne déplace pas un euro d’impôt. C’est le contresens le plus coûteux de la matière, et il se vend régulièrement.

Le règlement (UE) n° 650/2012du 4 juillet 2012 lie tous les États membres à l’exception du Danemark et de l’Irlande — le Royaume-Uni ne l’ayant jamais notifié — et s’applique aux successions des personnes décédées le 17 août 2015 ou après (article 83 § 1). La France et Malte y sont l’une et l’autre soumises. Son article 21 § 1 pose la règle générale : « la loi applicable à l’ensemble d’une succession est celle de l’État dans lequel le défunt avait sa résidence habituelle au moment de son décès », sous une clause d’exception au § 2 pour les liens manifestement plus étroits avec un autre État. L’article 22 § 1 ouvre la professio juris : « une personne peut choisir comme loi régissant l’ensemble de sa succession la loi de l’État dont elle possède la nationalité au moment où elle fait ce choix ou au moment de son décès », le choix devant être formulé « de manière expresse dans une déclaration revêtant la forme d’une disposition à cause de mort » (§ 2).

L’article 23 § 1 précise que la loi désignée régit l’ensemblede la succession, et son § 2 h) inclut expressément « la quotité disponible, les réserves héréditaires et les autres restrictions à la liberté de disposer à cause de mort ainsi que les droits que les personnes proches du défunt peuvent faire valoir à l’égard de la succession », le § 2 i) le rapport et la réduction des libéralités, le § 2 b) les droits successoraux du conjoint survivant. Quatre conséquences en découlent.

• Par défaut, la loi maltaise régit l’ensemble de la successiond’un Français dont la résidence habituelle est à Malte — immeubles français compris. Le règlement a mis fin à la scission entre meubles et immeubles.
• Le choix de la loi française est possible sur le fondement de la nationalité, mais il doit être exprès et contenu dans une disposition à cause de mort : il ne se présume d’aucune mention dans un acte ordinaire, ni d’une résidence conservée.
• Il porte sur l’ensemblede la succession : on ne peut pas soumettre les immeubles français à la loi française et le reste à la loi maltaise.
• Un testament antérieur au 17 août 2015rédigé conformément à la loi française bénéficie de la présomption de l’article 83 § 4 : cette loi « est réputée avoir été choisie ». C’est une raison sérieuse de ne pas révoquer un ancien testament sans en mesurer l’effet.

La réserve maltaise existe : elle protège moins les enfants, davantage le conjoint

Le Code civil maltais (Cap. 16) consacre une réserve héréditaire, et il l’appelle reserved portion. L’article 615(1) la définit : « the reserved portion is the right on the estate of the deceased reserved by law in favour of the descendants and the surviving spouse of the deceased ». Deux catégories de réservataires, et le conjoint en fait partie — ce qu’il n’est pas en droit français en présence de descendants.

L’article 616(1) fixe le montant pour les enfants : « the reserved portion due to all children whether conceived or born in wedlock or conceived and born out of wedlock or adopted shall be one-third of the value of the estate if such children are not more than four in number or one-half of such value if they are five or more », divisée en parts égales entre les enfants qui y participent. L’article 617 assimile aux enfants leurs descendants de quelque degré que ce soit, ceux-ci n’étant comptés que pour l’enfant dont ils descendent. L’article 618 précise que les enfants incapables de recevoir, exhérédés ou renonçants sont néanmoins comptéspour déterminer le nombre d’enfants, leurs parts accroissant aux autres réservataires.

Pour le conjoint, l’article 631 est d’une brièveté totale : en présence d’enfants ou de descendants, « the surviving spouse shall be entitled to one-fourth of the value of the estate in full ownership ». À défaut de descendants, l’article 632 porte ce droit à un tiers, également en pleine propriété. S’y ajoute, par l’article 633(1), un droit d’habitation sur le logement qu’occupait le conjoint survivant à titre de résidence principale au décès, lorsque ce logement était détenu en pleine propriété ou en emphytéose par le défunt seul ou conjointement avec le survivant. Le § 3 est décisif : pour le calcul des réserves des articles 631 et 632, le logement grevé de ce droit d’habitation est exclu de la masse. Le § 5 ajoute que ce droit subsiste « même lorsqu’il a pour effet de réduire, pendant la vie du conjoint survivant, la réserve due à toute autre personne ». Le § 7 permet aux époux de l’exclure ou de le réduire par convention matrimoniale, et le § 8 l’éteint en cas de remariage ou de conclusion d’un acte public de cohabitation.

Deux enseignements pratiques, et ils vont dans des directions opposées. Les enfants sont moins protégés en droit maltais qu’en droit français : un tiers de la masse jusqu’à quatre enfants, contre les deux tiers ou les trois quarts du droit français. Un Français installé à Malte qui ne fait pas de professio jurispeut donc disposer de bien davantage au profit d’un tiers ou d’un enfant plutôt que d’un autre. Liberté pour qui la veut, risque pour qui ignore l’avoir. Le conjoint, lui, est nettement mieux traité : réservataire d’un quart en pleine propriété, attributaire de la moitié ab intestaten concours avec les descendants, et titulaire d’un droit d’habitation exclu du calcul des réserves. Le droit français ne lui donne, en présence de descendants, qu’une option entre l’usufruit de la totalité des biens existants et le quart en pleine propriété, et aucune réserve.

C’est un arbitrage réel, et il ne se tranche pas au barème. Un couple dont le patrimoine tient dans une résidence et un portefeuille a souvent intérêt à la loi maltaise ; une famille recomposée, ou un dirigeant qui veut protéger la stabilité du capital d’une société, raisonnera autrement. La seule erreur consiste à ne pas décider : à défaut de choix exprès, la loi maltaise s’applique de plein droit dès que la résidence habituelle est à Malte.

L’article 913, alinéa 3 : fermé pour Malte, et douteux en lui-même

L’article 913 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er novembre 2021, comporte trois alinéas. Le premier fixe la quotité disponible ordinaire. Le deuxième règle le sort de l’enfant renonçant. Le troisième a été introduit par l’article 24 de la loi n° 2021-1109 du 24 août 2021 confortant le respect des principes de la République, et il dispose :

« Lorsque le défunt ou au moins l’un de ses enfants est, au moment du décès, ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou y réside habituellement et lorsque la loi étrangère applicable à la succession ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants, chaque enfant ou ses héritiers ou ses ayants cause peuvent effectuer un prélèvement compensatoire sur les biens existants situés en France au jour du décès, de façon à être rétablis dans les droits réservataires que leur octroie la loi française, dans la limite de ceux-ci. »

Pour une succession régie par la loi maltaise, la porte est fermée. Le texte ne se déclenche que si la loi étrangère ne permet aucunmécanisme réservataire protecteur des enfants. La loi maltaise en permet un, et il porte le nom exact : la reserved portion de l’article 616, dont les descendants sont expressément titulaires, à hauteur du tiers ou de la moitié de la masse. Un enfant lésé par un testament rédigé sous loi maltaise ne peut donc pas prélever sur les biens français : il doit exercer son droit maltais, sous la forme du crédit de l’article 615(2).

Cette conclusion s’appuie a fortiori sur la jurisprudence française. La Cour de cassation a jugé, par deux arrêts du 27 septembre 2017 (1re chambre civile, pourvois n° 16-13.151 et n° 16-17.198), qu’une loi étrangère désignée par la règle de conflit qui ignore la réserve héréditaire n’est pas en soi contraire à l’ordre public international français, et qu’elle ne peut être écartée que si son application concrète conduit à une situation incompatible avec les principes essentiels du droit français — la Cour relevant l’absence de précarité économique ou de besoin des héritiers. Si une loi qui ignorela réserve n’est pas contraire à l’ordre public, une loi qui en prévoit une du tiers l’est encore moins.

Le régime matrimonial : la question qu’on pose toujours trop tard

On ne liquide une succession qu’après avoir liquidé le régime matrimonial, et la loi qui gouverne le second n’est pas celle qui gouverne la première. Le règlement (UE) n° 650/2012 l’écarte expressément de son champ : son article 1er § 2 d) exclut « les questions liées aux régimes matrimoniaux ». Un autre texte s’en charge, et Malte y participe.

Le règlement (UE) 2016/1103 du Conseil du 24 juin 2016 met en œuvre une coopération renforcée autorisée par la décision (UE) 2016/954 du 9 juin 2016. Son considérant 11 énumère les États qui l’ont demandée : la Belgique, la Bulgarie, la République tchèque, l’Allemagne, la Grèce, l’Espagne, la France, la Croatie, l’Italie, le Luxembourg, Malte, les Pays-Bas, l’Autriche, le Portugal, la Slovénie, la Finlande et la Suède — Chypre les ayant rejoints. La France et Malte sont l’une et l’autre des États membres participants. Le règlement est applicable depuis le 29 janvier 2019.

Son architecture est proche de celle du règlement successions. L’article 20 pose l’application universelle : la loi désignée s’applique même si ce n’est pas celle d’un État membre. L’article 21 pose l’unité : la loi applicable s’applique « à l’ensemble des biens relevant de ce régime, quel que soit le lieu où les biens se trouvent ». L’article 22 § 1 ouvre le choix, mais dans une liste fermée : la loi de l’État dans lequel au moins l’undes époux ou futurs époux a sa résidence habituelle au moment de la convention, ou la loi d’un État dont l’un d’eux a la nationalité au même moment. Le § 2 précise que, sauf convention contraire, le changement de loi applicable en cours de mariage n’a d’effet que pour l’avenir. L’article 23 exige un écrit daté et signé des deux époux, et ajoute les règles formelles supplémentaires de l’État membre de leur résidence habituelle.

À défaut de choix, l’article 26 § 1 retient, dans cet ordre : a) la loi de l’État de la première résidence habituelle commune des époux après la célébration du mariage ; à défaut, b) celle de leur nationalité commune au moment de la célébration ; à défaut, c) celle de l’État avec lequel ils ont ensemble les liens les plus étroits au moment de la célébration. Le § 3 ouvre, à titre exceptionnel et à la demande de l’un des époux, la substitution de la loi d’un autre État à celle du a), à deux conditions cumulatives : la dernière résidence habituelle commune y a duré « une période significativement plus longue », et les deux époux s’étaient fondés sur cette loi pour organiser ou planifier leurs rapports patrimoniaux.

La date-charnière est à l’article 69 § 3, et sa rédaction compte : « le chapitre III n’est applicable qu’aux époux qui se sont mariés ou qui ont désigné la loi applicable à leur régime matrimonial après le 29 janvier 2019 ». La formule officielle est « après le », non « à partir du » : un mariage célébré le 29 janvier 2019 lui-même n’entre pas dans le chapitre III. Pour les couples mariés avant, la France applique la Convention de La Haye du 14 mars 1978sur la loi applicable aux régimes matrimoniaux, entrée en vigueur pour elle le 1er septembre 1992 — une convention que Malte n’a pas ratifiée, et dont nous n’avons pas ouvert le texte : nous n’en énonçons donc ni les conditions ni les durées de sa mutabilité automatique.

L’usufruit : deux barèmes, et un même bien valorisé du simple au triple

Le démembrement est l’outil de transmission le plus employé par nos lecteurs, et il traverse mal la frontière. Les deux administrations évaluent l’usufruit par un barème forfaitaire lié à l’âge, et ces deux barèmes ne se ressemblent pas.

Les conséquences sont concrètes. Un usufruit légué au conjoint survivant de soixante-douze ans vaut 10 % du bien pour l’administration maltaise et 30 % pour l’administration française. Sur un appartement de Sliema de 900 000 €, le même droit vaut 90 000 € d’un côté et 270 000 € de l’autre. Deux effets en découlent, et ils se compensent mal.

• À Malte, le barème pousse mécaniquement la valeur vers la nue-propriété, donc vers les enfants : la fraction du droit de 5 % qui pèse sur eux est plus lourde que ne le serait la même opération en France. Mais l’article 35(1)(b) du Cap. 364 exonère l’usufruit légué au conjoint survivant ou au cohabitant enregistré, ce qui neutralise le point pour la seule part usufruitière.
• En France, le barème pousse la valeur vers l’usufruit, c’est-à-dire vers le conjoint exonéré par l’article 796-0 bis : la nue-propriété taxée entre les mains des enfants est plus faible. Le même démembrement produit donc, des deux côtés, une assiette différente.
• Et c’est exactement le problème que la Cour d’appel de Paris a tranché le 26 mai 2025 dans une affaire franco-suisse : l’impôt étranger avait frappé la pleine propriété là où la France ne taxait que la nue-propriété. La cour a retenu que l’article 784 A commande de prendre en compte l’impôt acquitté en raison même de la mutation indépendamment de ses modalités de calcul, sans appliquer de prorata. La solution est favorable ; elle émane d’une cour d’appel, pas de la Cour de cassation. Recherche du 17 août 2026 : le numéro de rôle général que ce chapitre porte deux fois plus haut, 22/17216, est confirmé par une publication professionnelle extérieure à notre corpus, et la décision est référencée sur le site de la Cour de cassation sous l’identifiant Judilibre 683547217e87f966fe0214f4. Deux publications indépendantes en reproduisent la même phrase et en décrivent les mêmes faits, ce qui écarte le risque d’une décision inexistante. Le texte intégral reste à lire avant d’être opposé :la page de la juridiction ne restitue pas son contenu sans navigateur, et nous n’avons donc collationné ni le dispositif ni les motifs.

Le calendrier, qui fait perdre plus d’argent que les taux

Les deux calendriers ne partent pas du même événement, ne durent pas la même chose, et ne se rattrapent pas. Côté français, l’article 641 du CGI retient le lieu du décès et non la résidence des héritiers : six mois lorsque le défunt est décédé en France métropolitaine, un an dans tous les autres cas. Un décès survenu à Malte ouvre donc un délai français de douze mois. L’article 641 bis le porte à vingt-quatre mois pour les déclarations comportant des immeubles dont le droit de propriété du défunt n’avait pas été constaté avant son décès par un acte régulièrement transcrit ou publié — mais il l’assortit d’une condition qui en réserve le bénéfice aux immeubles français : les attestations notariées de l’article 28, 3°, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière doivent être publiées dans ce même délai de vingt-quatre mois, faute de quoi les délais de l’article 641 s’appliquent. Un immeuble situé à Malte ne relève pas de cette publicité foncière : il n’ouvre aucun report du délai français.

Ce que nous ne tranchons pas

Un chapitre sur la transmission franco-maltaise qui prétendrait avoir réponse à tout mentirait, et il exposerait le lecteur bien plus qu’il ne le protégerait. Voici la liste, publiée volontairement, avec ce que chaque question commande.

Un dossier de transmission franco-maltaise ne se pilote donc pas au barème, mais à la matrice : qui est domicilié où, quel bien est situé où au sens de chacun des deux textes, quelle loi régit la dévolution, et lequel des deux États impose sans crédit. Elle se construit avec un notaire spécialisé en droit international privé successoral pour la loi applicable, le testament et le régime matrimonial, et avec un conseil maltais pour la dikjarazzjoni causa mortiset le droit de 5 %. Notre rôle est de poser les questions dans le bon ordre, de chiffrer les hypothèses, et de refuser de trancher ce que nous ne savons pas.